房屋評估報(bào)告

　　隨著社會一步步向前發(fā)展，報(bào)告使用的次數(shù)愈發(fā)增長，報(bào)告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。寫起報(bào)告來就毫無頭緒？以下是小編為大家整理的房屋評估報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

房屋評估報(bào)告1

　　一、評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)中立評估

　　社會中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)作的同時，肩負(fù)著社會責(zé)任，其專業(yè)化功能最大限度的發(fā)揮在于其專業(yè)化和中立化�！对u估辦法》第3條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避”。在現(xiàn)實(shí)中，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門對評估機(jī)構(gòu)具有監(jiān)督檢查職責(zé)。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產(chǎn)行政管理部門可能或多或少會對評估機(jī)構(gòu)“施加影響”。為了落實(shí)該條規(guī)定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執(zhí)業(yè)制度，擴(kuò)大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)、嚴(yán)格司法審查，從證據(jù)的合法性上予以否定，真正發(fā)揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網(wǎng)”的不正常現(xiàn)象。

　　二、被征收人對評估機(jī)構(gòu)有更多的選擇權(quán)

　　《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機(jī)構(gòu)的公正評估產(chǎn)生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機(jī)構(gòu)的做法，《評估辦法》第4條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定”。征收部門應(yīng)當(dāng)聯(lián)系一級資質(zhì)、二級資質(zhì)和三級資質(zhì)大約5家以上的評估機(jī)構(gòu)作為備選評估機(jī)構(gòu)，體現(xiàn)政府公平補(bǔ)償?shù)膽B(tài)度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規(guī)定的時間內(nèi)提交由被征收人簽名的確定評估機(jī)構(gòu)的材料。為了公平競爭，評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。在評估機(jī)構(gòu)的選擇上，應(yīng)該使被征收人有更多的選擇權(quán)。

　　三、評估委托合同明確約定權(quán)利與義務(wù)

　　《評估辦法》第6條規(guī)定，按照法定程序選定或者確定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)后，房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內(nèi)容�！对u估辦法》第7條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的'足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展評估工作。房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。《評估辦法》第8條規(guī)定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價(jià)值，或者為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)�！对u估辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價(jià)值。

　　四、確保評估結(jié)論合法、合規(guī)、符合實(shí)際

　　房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在紀(jì)檢監(jiān)察參與或監(jiān)督之下，組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布，這是陽光征收的重要內(nèi)容，通過公布接受監(jiān)督，通過監(jiān)督實(shí)現(xiàn)公平、防止腐敗。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。對于產(chǎn)權(quán)證為住宅，但已經(jīng)依法取得營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》的規(guī)定，考慮經(jīng)營年限、納稅情況、經(jīng)營狀況、住宅房屋價(jià)格、經(jīng)營性用房價(jià)格等因素，綜合分析作出評估報(bào)告�！秶�有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條規(guī)定，對于未經(jīng)登記的建筑，先由市、縣級人民政府責(zé)令國土、規(guī)劃、房產(chǎn)、城管、征收等部門調(diào)查、認(rèn)定和處理。在處理的基礎(chǔ)上，評估機(jī)構(gòu)再進(jìn)行評估。被征收房屋價(jià)值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時點(diǎn)一致。

　　五、明確房地關(guān)系

　　被征收房屋的價(jià)格理所當(dāng)然包括土地的價(jià)格及地上建筑物的價(jià)格，《評估辦法》第11條規(guī)定，征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。如何理解“其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當(dāng)。容積率或者四至以內(nèi)的土地的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含在房屋的價(jià)值之內(nèi)，不再重復(fù)計(jì)算其價(jià)值；此外的土地應(yīng)當(dāng)作為獨(dú)立的使用權(quán)，另行評估進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第121條規(guī)定：“因?qū)Σ粍赢a(chǎn)或者動產(chǎn)征收致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償”�！段餀�(quán)法》第148條規(guī)定，征收房屋的，應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的土地出讓金�？梢�，對于土地的補(bǔ)償，法律規(guī)定是明確的。建設(shè)用地使用權(quán)作為獨(dú)立的用益物權(quán)，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當(dāng)該項(xiàng)權(quán)利被提前收回時，將會造成當(dāng)事人預(yù)期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區(qū)別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價(jià)值區(qū)別并不斷升值的是處于不同區(qū)位的土地使用權(quán)，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設(shè)用地，建設(shè)用地使用權(quán)也是財(cái)產(chǎn)權(quán)。房屋和土地的關(guān)系在征收補(bǔ)償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認(rèn)為完整的房屋與土地的關(guān)系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

　　六、選擇對被征收人有利的評估方法

　　房地產(chǎn)評估包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法，進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估�？梢酝瑫r選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評估結(jié)果。選用不同的評估方法會有不同評估結(jié)果，在規(guī)則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結(jié)果為準(zhǔn)�！对u估辦法》第14條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

　　七、評估的監(jiān)督救濟(jì)程序

　　房屋征收部門將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步評估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時修正�！对u估辦法》第17條規(guī)定，分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。送達(dá)評估報(bào)告在實(shí)踐中存在被征收人拒簽現(xiàn)象較為普遍，建議采取公證留置方式送達(dá)。《評估辦法》第19條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估報(bào)告有疑問的，出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明�！对u估辦法》第20條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報(bào)告存在的問題�！对u估辦法》第21條規(guī)定，原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原評估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評估報(bào)告；評估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評估申請人�！对u估辦法》第22條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定�！对u估辦法》第25條規(guī)定，評估專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定評估報(bào)告的評估程序、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估技術(shù)路線、評估方法選用、參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等評估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。經(jīng)評估專家委員會鑒定，評估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評估報(bào)告；評估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具評估報(bào)告�！对u估辦法》第32條規(guī)定，在房屋征收評估活動中，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國價(jià)格法》規(guī)定處罰。被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第26條規(guī)定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補(bǔ)償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報(bào)告的審查，在司法實(shí)踐中，有些法院過于依賴評估報(bào)告，缺乏對評估報(bào)告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現(xiàn)。評估報(bào)告屬于優(yōu)勢證據(jù)，應(yīng)該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現(xiàn)能動的司法審查功能。

　　八、協(xié)助與配合

　　因房屋征收評估、復(fù)核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提供其查閱或者復(fù)印產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)送評估報(bào)告。被征收人應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)資料，配合評估機(jī)構(gòu)入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中說明有關(guān)情況。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第59條規(guī)定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據(jù)，原告依法應(yīng)當(dāng)提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據(jù)，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機(jī)構(gòu)提供對其有利的相關(guān)資料，屬于被征收人的舉證權(quán)利，在行政程序中享有舉證權(quán)利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權(quán)利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時處理。

房屋評估報(bào)告2

　　一、房屋產(chǎn)權(quán)人（單位）：×××

　　二、估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估

　　三、估價(jià)日期：XXX

　　四、估價(jià)時間：XXX（趨于拆遷日）

　　五、估價(jià)依據(jù)

　　1、中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》

　　2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；

　　3、評估委托書：

　　4估價(jià)評估人員勘察了解的情況；

　　5、房屋所有權(quán)證（新北全字00311100號）；

　　6、國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。

　　六、估價(jià)原則：本評估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。

　　七、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇�拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。

　　八、估價(jià)結(jié)果

　　本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評估對象在估價(jià)時點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為：

　　人民幣小寫：206247元

　　大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

　　九、評估價(jià)格有效期

　　本報(bào)告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。

　　十、評估價(jià)格應(yīng)用范圍

　　該評估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時參考，不做其它用途。

　　十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　1、估價(jià)假設(shè)條件

　　我們評估的價(jià)值是現(xiàn)時價(jià)，及在估價(jià)時點(diǎn)對拆遷評估對象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè)：

　�。�1）有自愿銷售的賣主和自愿購買的`買主；

　�。�2）該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；

　　（3）有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià)；

　　（4）不考慮特殊買家的額外出價(jià)。

　　2、限制條件

　�。�1）對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。

　　（2）本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。

　�。�3）未經(jīng)評估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評估單位所有。

　　十二、特別聲明

　　1、本評估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　2、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　3、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

　　4、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。

房屋評估報(bào)告3

　　根據(jù)《黔南州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局轉(zhuǎn)發(fā)省建廳關(guān)于組織展全省老樓舊樓安全排查工作的通知》（黔南住建通[20xx]116號）文件的部署和要求，我站召開專門會議，傳達(dá)貫徹部文件精神，研究和安排在現(xiàn)場范圍內(nèi)進(jìn)行老樓舊樓安全排查工作，預(yù)計(jì)四月至五月進(jìn)行排查工作。按文件要求，結(jié)合我縣的實(shí)際，通過努力，較好完成了預(yù)定的任務(wù)。總結(jié)這一階段的工作，我們主要有以下幾點(diǎn)做法和體會。

　　一、積極爭取其它部門的配合，切實(shí)加強(qiáng)對排查工作的領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào)

　　實(shí)踐使我們體會到，城市房屋的安全管理工作涉及面廣、矛盾多，僅僅依靠我站，工作力度是不夠的，必須積極爭取其他部門的配合，才能使老樓舊樓安全排查的工作得到具體落實(shí)。

　　二、堅(jiān)持治標(biāo)與治本相結(jié)合，加強(qiáng)房屋安全管理的日常工作

　　城市房屋安全管理是一項(xiàng)重要的社會性工作，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，這一工作顯得更加重要�？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們深深感到，要鞏固這次大檢查的成果，必須堅(jiān)持治標(biāo)和治本相結(jié)合，在加強(qiáng)日常管理上下功夫。為此，我縣各片區(qū)借大檢查的東風(fēng)，堅(jiān)持邊查邊改邊立的原則，扎扎實(shí)實(shí)做好一些基礎(chǔ)性工作。

　　通過這次排查，我縣老樓舊樓安全排查工作雖然取得了較好成績，完成了階段性的'任務(wù)。及時有效地防止和消除了房屋安全隱患，受到社會廣泛歡迎和好評，進(jìn)一步把全省房屋安全管理的基本。情況摸清，為保障和推進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。但我們也清醒地看到，工作還有不少的差距和問題，我站將進(jìn)一步總結(jié)這次大檢查工作的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)整改，努力把城市房屋安全管理工作更好地開展起來。

房屋評估報(bào)告4

　　一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡介(或評估報(bào)告使用者)

　　主要包括: 以機(jī)構(gòu)代碼證為準(zhǔn)或以企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)

　　⑴機(jī)構(gòu)代碼或注冊證號

　�、茩C(jī)構(gòu)名稱 地址(住所)

　　⑶法定代表人

　�、茸�冊資金

　　⑸機(jī)構(gòu)類型(經(jīng)濟(jì)性質(zhì))

　�、式�(jīng)營方式及經(jīng)營范圍

　�、俗�冊證號以及登記有效期

　　二、 評估目的

　　委托方以本次委托評估的主要目的或評估報(bào)告的主要用途

　　三、 評估范圍與對象

　　主要涉及對估價(jià)對象的概括性描述,委估對象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo);房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等;機(jī)器設(shè)備的則需描述種類、型號、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等.

　　四、 評估基準(zhǔn)日(通常描述如下)

　　評估基準(zhǔn)日是確認(rèn)資產(chǎn)評估價(jià)格的基準(zhǔn)時間,本項(xiàng)目所選取的評估基準(zhǔn)日是依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為由委托方確定的一個特定會計(jì)期間的終止時點(diǎn),這個時點(diǎn)能反映評估對象的整體狀況,而且評估基準(zhǔn)日前后沒有可能導(dǎo)致被評估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評估基準(zhǔn)日的選擇是合理的

　　注: 一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

　　五、 評估原則(按不同的評估目的、方法、對象取舍)

　　A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場原則 D、持續(xù)經(jīng)營原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價(jià)時點(diǎn)原則 H、獨(dú)立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學(xué)性原則 L、貢獻(xiàn)原則 M、預(yù)期收益原則 N、最高最佳使用原則

　　六、 評估依據(jù)

　　主要包括各種經(jīng)濟(jì)行為文件、法律法規(guī)、采用取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的各種資料及其他參考資料.如:

　　1、國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)[1992]36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》;

　　2、國資辦發(fā)(1996)23號文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;

　　3、財(cái)政部財(cái)評字[1999]91號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;

　　4、《xx市建筑工程造價(jià)信息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)》20xx年第1期;

　　5、《建筑附屬工程造價(jià)速算手冊》;

　　七、 評估的假設(shè)及限制條件(無形資產(chǎn)土地使用權(quán)評估時)

　　八、 評估方法

　　其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:

　　根據(jù)評估目的和委估建筑物的特點(diǎn)，從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)持續(xù)使用為假設(shè)前提，采用重置成本法進(jìn)行評估。

　　(一)基本計(jì)算公式:

　　評估價(jià)值 = 重置價(jià)值-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

　　重置價(jià)值 = 建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金成本+開發(fā)利潤

　　式中:

　　前期及其他費(fèi)用 = 建安工程造價(jià)×各費(fèi)用系數(shù)之和;

　　(二)重置價(jià)值的`確定

　　房屋建筑物的重置價(jià)值是根據(jù)xx市現(xiàn)行的工程造價(jià)及取費(fèi)調(diào)差文件，對其工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析測算，結(jié)合現(xiàn)場核實(shí)及測量的建筑工程內(nèi)容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結(jié)構(gòu)、施工方法、裝修情況、設(shè)備情況等)，對所對應(yīng)的工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，綜合確定建筑物的建安工程造價(jià)，并攤?cè)虢ㄔO(shè)過程中所發(fā)生的工程其他費(fèi)用(如其他費(fèi)用、管理費(fèi)用、合理利潤、資金成本等)，確定建筑物的重置單價(jià)，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價(jià)值。

　　重置價(jià)值中各組成項(xiàng)目按如下方式確定:

　　(1)房屋建筑物的建安工程造價(jià):評估人員根據(jù)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件形式、跨度及其功能等方面，與同一地區(qū)同類建筑物進(jìn)行比較，根據(jù)xx市定額站發(fā)布的20xx年第2期《xx市建設(shè)工程造價(jià)信息》經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及有關(guān)材料價(jià)格計(jì)算出建筑物單位面積建安工程造價(jià)，并與工程結(jié)算書指標(biāo)對比、分析調(diào)整，確定其單位面積建安工程造價(jià)。

　　(2)前期及其他費(fèi)用:根據(jù)xx物價(jià)局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費(fèi)用，項(xiàng)目包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算定額編制管理費(fèi)、預(yù)算定額費(fèi)、城建配套費(fèi)、城市規(guī)劃管理費(fèi)、教育附加費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)。

　　(3)管理費(fèi)用根據(jù)目前xx市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費(fèi)占工程總造價(jià)的比例分析確定。

　　(4)資金成本采用評估基準(zhǔn)日適用的中國人民銀行公布的建設(shè)期貸款利率計(jì)算，計(jì)算項(xiàng)目包括建安工程造價(jià)、前期及其它費(fèi)用、管理費(fèi)用。

　　設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

　　(5)開發(fā)利潤指為開發(fā)建設(shè)房屋而應(yīng)獲得的平均利潤，對于工業(yè)用房，開發(fā)利潤一般為零。

　　(三)綜合成新率的確定

　　1、實(shí)體性貶值率

　　根據(jù)房屋建筑物結(jié)構(gòu)和使用用途，以現(xiàn)場勘察時房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評估人員的評估經(jīng)驗(yàn)綜合分析后采用年限法計(jì)算實(shí)體性貶值率，從而確定房屋實(shí)體性貶值率。

　　對其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測定。

　　實(shí)體性貶值率采用年限法計(jì)算，根據(jù)建設(shè)部門頒布的各類結(jié)構(gòu)房屋建筑物及構(gòu)筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構(gòu)筑物的尚可使用年限，實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為:

　　已使用年限

　　實(shí)體性貶值率=─────────────×100%

　　已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限

　　預(yù)計(jì)尚可使用年限加實(shí)際已使用年限最長不超過國家規(guī)定使用年限，它的確定以技術(shù)鑒定作支持。

　　2、功能性貶值的確定

　　功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導(dǎo)致的原有資產(chǎn)的相對貶值。

　　本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。

　　3、經(jīng)濟(jì)性貶值的確定

　　經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境的變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。

　　本次評估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。

　　4、綜合成新率的確定

　　綜合成新率= 1-實(shí)體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟(jì)性貶值率

　　亦可為:綜合成新率=(1-實(shí)體性貶值率)×(1-經(jīng)濟(jì)性貶值率)×(1-功能性貶值率)

　�、琛⑵渌�評估方法的使用

　　1、成本逼近法

　　計(jì)算公式為:

　　土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益金)×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)

　　2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

　　計(jì)算公式為:

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。

　　其基本公式為:

　　P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L

　　其中:K=∑Ki

　　P-待估宗地價(jià)格

　　Pu--宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

　　K-待估宗地全部影響因素總修正值

　　Y-期日修正系數(shù)

　　I-容積率系數(shù)

　　J-樓層修正系數(shù)

　　H-使用年期修正系數(shù)

　　L-土地開發(fā)程度修正

房屋評估報(bào)告5

　　建設(shè)部發(fā)布的建建[20xx]142號文《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》(以下簡稱《暫行規(guī)定》)及建設(shè)部令第78號《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》(以下簡稱《暫行辦法》)已頒布執(zhí)行一年了，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收由核驗(yàn)制改革為備案制，沿用多年的由建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對竣工驗(yàn)收的工程進(jìn)行質(zhì)量等級核定改為由建設(shè)單位組織參建單位和有關(guān)專家組成驗(yàn)收組對竣工工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收，通過辦理備案手續(xù)得到確認(rèn)。但在實(shí)際竣工驗(yàn)收過程中，有些監(jiān)理工程師還不了解竣工驗(yàn)收的程序和內(nèi)容，不熟悉《暫行規(guī)定》及《暫行辦法》，不清楚監(jiān)理單位要做的工作以及要求監(jiān)理單位提供的質(zhì)量評估報(bào)告的內(nèi)容。所以，本文對竣工驗(yàn)收的程序和內(nèi)容，竣工驗(yàn)收階段監(jiān)理工程師應(yīng)做的工作及質(zhì)量評估報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行了歸納及總結(jié)�？晒┩�行參考。

　　1、竣工驗(yàn)收階段監(jiān)理單位的本職工作

　　1.1審核承包單位報(bào)送的工程技術(shù)資料，并對工程質(zhì)量進(jìn)行竣工預(yù)驗(yàn)收。

　　1.2對工程質(zhì)量進(jìn)行評估，提出工程質(zhì)量評估報(bào)告。并在承包單位提交的'工程竣工報(bào)告及工程竣工報(bào)驗(yàn)單上簽署監(jiān)理意見。

　　1.3參加由建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收。

　　1.4在竣工驗(yàn)收會議上，匯報(bào)監(jiān)理合同履約情況及工程質(zhì)量情況。1.5接受有關(guān)方面對監(jiān)理檔案資料的審查。

　　1.6在驗(yàn)收各方人員共同簽署的竣工驗(yàn)收報(bào)告及竣工驗(yàn)收備案表上簽字。

　　2、竣工驗(yàn)收階段協(xié)助建設(shè)單位的工作

　　2.1就竣工驗(yàn)收的程序和內(nèi)容向建設(shè)單位提出建議及咨詢，協(xié)助建設(shè)單位制訂竣工驗(yàn)收方案、確定驗(yàn)收組成員名單及竣工驗(yàn)收程序。

　　2.2協(xié)助取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)用文件。2.3協(xié)助通知當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

　　2.4協(xié)助組織竣工驗(yàn)收。

　　2.5記錄、歸納建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參與各方的工程合同履約情況和執(zhí)行法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)等情況的匯總材料。

　　2.6協(xié)助審閱上述各參與方的工程檔案資料。2.7協(xié)助組織實(shí)地工程質(zhì)量查驗(yàn)。

　　2.8協(xié)助建設(shè)單位對工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價(jià)，協(xié)調(diào)各方意見，起草竣工驗(yàn)收意見。

　　2.9協(xié)助建設(shè)單位向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)送竣工驗(yàn)收備案文件。

　　3、竣工驗(yàn)收程序

　　3.1竣工預(yù)驗(yàn)收

　　3.1.1當(dāng)單位工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件時，承包單位應(yīng)在自審、自查、自評工作完成后，填寫工程竣工報(bào)驗(yàn)單，并將全部竣工驗(yàn)收資料(質(zhì)量保證資料、評定資料、施工技術(shù)資料、施工管理資料、竣工圖)報(bào)送項(xiàng)目監(jiān)理部，申請竣工驗(yàn)收。

　　3.1.2總監(jiān)理工程師組織各專業(yè)監(jiān)理工程師對竣工資料及各專業(yè)工程的質(zhì)量情況進(jìn)行全面檢查，對檢查出來的問題，應(yīng)督促承包單位及時整改。

　　3.1.3驗(yàn)收合格后，由總監(jiān)理工程師簽署工程竣工報(bào)驗(yàn)單，并向建設(shè)單位提出質(zhì)量評估報(bào)告。

　　3.2竣工驗(yàn)收

　　監(jiān)理單位參加由建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收。3.2.1建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位分別書面匯報(bào)工程建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量狀況、工程合同履約情況以及執(zhí)行國家法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)情況。

　　3.2.2檢查工程建設(shè)參與各方提供的竣工資料。

　　3.2.3檢查工程實(shí)體質(zhì)量。根據(jù)工程具體情況，對建筑工程的使用功能進(jìn)行抽查檢驗(yàn)。3.2.4對竣工驗(yàn)收情況進(jìn)行匯總討論，形成竣工驗(yàn)收意見，填寫《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》。

　　3.3竣工驗(yàn)收備案

　　建設(shè)工程竣工驗(yàn)收完畢以后，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，在15天范圍內(nèi)向備案部門辦理竣工驗(yàn)收備案。

　　4、質(zhì)量評估報(bào)告的主要內(nèi)容

　　工程質(zhì)量評估報(bào)告是監(jiān)理工程師對工程質(zhì)量客觀、真實(shí)的評價(jià)，是工程竣工驗(yàn)收時監(jiān)理單位必須提交的資料。質(zhì)量評估報(bào)告應(yīng)隨工程進(jìn)展階段編寫，目前通常編寫地基與基礎(chǔ)分部工程、主體分部工程及單位工程質(zhì)量評估報(bào)告。工程質(zhì)量評估報(bào)告的主要內(nèi)容有：

　　4.1工程概況。

　　4.1.1建設(shè)地點(diǎn)。

　　4.1.2建筑面積。

　　4.1.3層數(shù)。

　　4.1.4建筑使用功能。

　　4.1.5結(jié)構(gòu)形式(地基處理方案，基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)形式)，抗震設(shè)防烈度，結(jié)構(gòu)抗震等級。

　　4.1.6建筑裝飾特色。

　　4.1.7水、暖、電、通風(fēng)、空調(diào)等設(shè)備安裝工程的特點(diǎn)。

　　4.1.8建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位名稱。

　　4.2項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)組織

　　項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)人員組織名單。注冊監(jiān)理工程師崗位證書編號

　　。4.3質(zhì)量評估依據(jù)4.3.1設(shè)計(jì)圖紙

　　4.3.2施工承包合同

　　4.3.3工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文房屋建筑部分。

　　4.3.4現(xiàn)行建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)。

　　4.3.5施工驗(yàn)收規(guī)范

　　4.3.6國家、地方有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理法規(guī)。

　　4.4工程質(zhì)量概況

　　4.4.1概述工程建設(shè)情況，重點(diǎn)說明地基驗(yàn)槽、地基與基礎(chǔ)驗(yàn)收、人工地基或樁基檢測、主體驗(yàn)收、竣工初步驗(yàn)收等情況；

　　4.4.2施工過程中有無質(zhì)量事故及質(zhì)量事故處理情況：

　　4.4.3建筑沉降觀測情況。4.4.4建筑主要使用功能情況。

　　4.4.5設(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)情況。

　　4.5質(zhì)量等級評定情況

　　每個分項(xiàng)工程完成后，監(jiān)理工程師應(yīng)在承包單位自評自核的基礎(chǔ)上，通過討論保證項(xiàng)目、基本項(xiàng)目、允許偏差項(xiàng)目核查，確認(rèn)分項(xiàng)工程的質(zhì)量等級。

　　4.5.1單位工程的組成劃分。

　　4.5.2各分部工程質(zhì)量等級的核定。

　　4.5.3單位工程的綜合評定。

　　4.6質(zhì)量評估意見

　　對于達(dá)到竣工驗(yàn)收要求的工程，質(zhì)量評估意見通常有以下內(nèi)容：

　　4.6.1完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。

　　4.6.2工程資料完整有效。

　　4.6.3完成的工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)要求和合同要求。

　　4.6.4質(zhì)量等級優(yōu)良或合格。4.6.5符合竣工驗(yàn)收備案要求。4.6.6同意竣工驗(yàn)收。

　　最后，項(xiàng)目總監(jiān)理工程師及監(jiān)理單位技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字蓋章。

　　5、結(jié)語

　　房屋建筑工程竣工驗(yàn)收是工程建設(shè)的最后一個程序，是全面檢驗(yàn)工程建設(shè)是否符合設(shè)計(jì)要求的重要環(huán)節(jié)，是監(jiān)理工程師的一項(xiàng)重要工作。尤其是在許多建設(shè)單位不熟悉竣工驗(yàn)收程序情況下，監(jiān)理工程師必須明確自身職責(zé)，按《暫行規(guī)定》、《暫行辦法》及《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》中確定的內(nèi)容和程序做好本職工作，并積極協(xié)助建設(shè)單位做好相應(yīng)的工作。

房屋評估報(bào)告6

　　資產(chǎn)評估學(xué)是運(yùn)用商品價(jià)值理論對特定資產(chǎn)的價(jià)格給予真實(shí)、客觀、公正、合理的評定和估算。

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托方和權(quán)屬方 1、委托方：馬玉桂 2、權(quán)屬方：馬玉桂

　　二、估價(jià)方基本情況

　　估價(jià)方名稱：xxx房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：xxx xx分公司地址：xxx 分公司負(fù)責(zé)人：xxx 聯(lián)系人：xxx 聯(lián)系電話：xxx

　　三、估價(jià)對象所在區(qū)位情況

　　1、項(xiàng)目四至：東為北沿路，南為文靖西路，西為秦淮河，北為宏運(yùn)大道; 2、交通組織：北沿路、文靖西路、宏運(yùn)大道等; 3、周邊商業(yè)配套：周邊銀行、酒店等商業(yè)配套一般 4、鄰近商圈：東山漁港商業(yè)圈; 5、周邊商業(yè)氛圍：較優(yōu);

　　6、基礎(chǔ)設(shè)施：宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊、通氣“六通”; 7、公共交通：137路、103路等;

　　8、距離公交站點(diǎn)：距離公交北沿路站約100米。

　　四、估價(jià)對象基本情況 1、房屋坐落：xxxx; 2、銷售案名：xxxx; 3、房屋結(jié)構(gòu)：鋼混; 4、現(xiàn)狀用途：商業(yè);

　　5、房屋層次：評估對象所在建筑為鋼混3層結(jié)構(gòu)，評估對象位于第-1-2層; 6、建筑面積：169.42㎡; 7、套型：商鋪; 8、朝向：東南;

　　9、建筑年代、保養(yǎng)情況：20xx年左右，保養(yǎng)情況較優(yōu);

　　10、小區(qū)環(huán)境、綠化：所在小區(qū)環(huán)境較優(yōu)，綠化較優(yōu)，保潔情況較優(yōu); 11、車庫(車位、車棚)情況：地下車庫、地上停車位; 12、物業(yè)管理：物業(yè)公司管理; 13、所在項(xiàng)目規(guī)模：一般; 14、商業(yè)氛圍：較優(yōu);

　　15、內(nèi)部裝修：估價(jià)對象原作為飯店經(jīng)營，現(xiàn)狀空置; 16、其他：公共部分裝修：涂料;外墻：玻璃幕墻、鋁板;

　　五、權(quán)屬狀況 1、房屋權(quán)屬狀況

　　(1) 證號：xxxx第JN00150280號; (2) 房屋所有權(quán)人：馬玉桂; (3) 房屋坐落：xxxx; (4) 丘權(quán)號：----; (5) 房屋性質(zhì)：私有; (6) 幢號：55; (7) 房號：11; (8) 房屋結(jié)構(gòu)：鋼混; (9) 房屋總層數(shù)：3; (10)所在層數(shù)：----; (11)建筑面積：169.42㎡; (12)規(guī)劃用途：住宅; (13)產(chǎn)權(quán)來源：轉(zhuǎn)移; (14)建筑年代：----;

　　(15)備注：----;

　　(16)共有情況：單獨(dú)所有;

　　(17)他項(xiàng)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供資料，至估價(jià)時點(diǎn)估價(jià)對象未設(shè)定任

　　何他項(xiàng)權(quán)利。

　　2、土地權(quán)屬狀況

　　(1)證號：xxx(20xx)第07292號; (2)土地使用權(quán)人：馬玉桂; (3)座落：xxx;

　　(4)地號：21100055003; (5)圖號：----;

　　(6)用途：住宅用地(商品房); (7)使用權(quán)類型：出讓;

　　(8)終止日期：20xx年02月23日; (9)使用權(quán)面積：58.8㎡;

　　六、估價(jià)基本事項(xiàng)

　　1、估價(jià)目的

　　為委托方擬用估價(jià)對象向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　2、估價(jià)時點(diǎn) 20xx年03月15日

　　3、估價(jià)方法

　　選取市場比較法和收益還原法作為本次估價(jià)的基本方法。 (1)市場比較法

　　基于評估人員掌握有充足的交易實(shí)例，選用市場比較法比較適宜。市場比較法是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的'已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的

房屋評估報(bào)告7

　　一、委托方

　　單位名稱：ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　單位住址：

　　聯(lián)系電話：ⅩⅩⅩⅩⅩ

　　二、估價(jià)方

　　機(jī)構(gòu)名稱：XX房地產(chǎn)評估有限公司

　　單位住址：XX市X路X號X大廈22樓

　　法定代表人：XX

　　聯(lián)系電話：X

　　三、估價(jià)對象

　　一物質(zhì)實(shí)體狀況

　　1.建筑物狀況

　�、盼�估建筑物于一九九七年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。

　�、脾�ⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對象屬第12層B8號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)�，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚;內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)樱�天花為石膏吊�?xiàng);電照線路暗設(shè);每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔;ⅩⅩⅩⅩⅩ配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般;設(shè)地下停車場。

　　2.委估對象利用現(xiàn)狀

　　委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。

　　3.周圍環(huán)境

　　估價(jià)對象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街對面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對象地處XX市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周圍環(huán)境一般，目前是XX市一般的辦公地段。

　　二權(quán)益狀況

　　委估對象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12層B8號，《房屋所有權(quán)證》證號為邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號，權(quán)屬ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無法核實(shí)。

　　四、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時點(diǎn)

　　XX年X月X日。

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、XX市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價(jià)值。所謂公開市場價(jià)值是在公開市場最可能形成的價(jià)格;采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開市場價(jià)值。委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到20xx年9月)，即委估宗地剩余使用年限為41年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限41年計(jì)的市場價(jià)格;建議拍賣底價(jià)為市場價(jià)格的80%。

　　七、估價(jià)依據(jù)

　　一行為依據(jù)

　　《委托評估函》。

　　二法律法規(guī)依據(jù)

　　1.《中華人民共和國土地管理法》。

　　2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-1999)。

　　4.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508-20xx)。

　　三取價(jià)依據(jù)

　　《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》。

　　四產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第ⅩⅩⅩ號.

　　八、估價(jià)原則

　　一合法原則。

　　二公平原則。

　　三最高最佳使用原則。

　　四替代原則。

　　五估價(jià)時點(diǎn)原則。

　　六綜合分析原則及多種方法比較原則。

　　九、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的`各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和XX市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià)小寫大寫

　　房地產(chǎn)正常價(jià)格1136000元壹佰壹拾叁萬陸仟圓整

　　房地產(chǎn)正常單價(jià)3070元/m2叁仟零柒拾圓整每平方米

　　房地產(chǎn)拍賣底價(jià)909000元玖拾萬零玖仟圓整

　　房地產(chǎn)拍賣單價(jià)2457元/m2貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米

　　十一、估價(jià)作業(yè)日期

　　XX年X月X日至X月X日。

　　十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從XX年X月X日至X年X月X日。

　　十三、估價(jià)人員

　　估價(jià)師簽名資格證書號估價(jià)師簽名

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