房貸提前還款怎么劃算
買房對于中國老百姓來說是既重大又煩心的一件事,由于大部分人都是通過銀行貸款來買房,又抱著“無債一身輕”的態(tài)度想要提前還款,以下是CN人才小編搜集并整理的提前還房貸有關(guān)內(nèi)容,希望對大家有所幫助!
哪些人適合提前還房貸?
1、不善于理財(cái)?shù)娜?/strong>
如果手頭閑錢較多,卻只存在銀行吃利息,還不如先還房貸。據(jù)中國銀行國際金融研究所統(tǒng)計(jì),國內(nèi)主要17家銀行平均5年期存款利率為2.94%。這比4.47%的平均房貸利率要低不少。同樣道理,提前還貸也適合于購買保本銀行理財(cái)、余額寶等收益低于房貸利息的投資者。
2、身處貸款前期購房者
無論是等額本息還是等額本金,都是越早還款越劃算。因?yàn)榍捌诙噙,意味著借銀行本金額度將減少,可以為后期節(jié)省大量利息。兩相比較,等額本金對提前還貸的時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求更靠前,最好在還款期1/3前,因?yàn)榈竭@一節(jié)點(diǎn)將近一半的利息已經(jīng)還完,后期所還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。而等額本息提前還貸則可在還款中期前。
3、月公積金繳納金額較高者
由于公積金是?顚S,如果不用于還房貸,放在賬戶里也是取不出來的,所以還不如用于提前還貸。如果選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款,提前還房貸一定要先還利率較高的商貸部分。
首先大家要注意,提前還房貸可能面臨違約金。其實(shí)大家在買房貸款時(shí),一般都會(huì)在協(xié)議上規(guī)定一定期限內(nèi)不得提前還款,否則要支付一定金額的違約金,因?yàn)殂y行發(fā)放貸款就是為了賺取利息,如果提前還了銀行賺不到利息自然不符合其自身利益。
另一種情況則是,在簽訂貸款合同時(shí),借貸雙方并沒有事先約定。那么,這時(shí)候,貸款機(jī)構(gòu)通常根據(jù)行業(yè)慣例收取相應(yīng)比例的違約金。貸款在還款期未到之前即先行償還貸款,通常要收1%-3%的違約金。
因此,我們買房貸款之后,是否有必要在還沒到期之前就把貸款還清,很值得我們仔細(xì)算一算。在算之前,我們先要清楚還貸的兩種方式:“等額本金”和“等額本息”還款都是怎么個(gè)算法。
等額本金:
是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分,每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息,這樣由于每月的還款本金額固定,而還的利息越來越少,因此起初還款壓力較大,但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。
等額本金計(jì)算公式:
月還款額= (貸款本金/ 還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計(jì)額)×每月利率
舉個(gè)例子來說,如果我們從銀行貸款100萬,期限20年,年利率是3.6%,那么月利率就是0.3%(3.6%/12),每月的還款額中本金部分是固定的.,但是每月需要還的利息是不同的。
每月本金還款額=100/(20×12)=4166.67元
第一個(gè)月利息=100×0.3%=3000元
第一個(gè)月還款額共計(jì):4166.67+3000=7166.67元
第二個(gè)月利息=(100-0.4166.67)×0.3%=2987.5元
第二個(gè)月還款額總計(jì):4166.67+2987.5=7154.17元
以此類推,我們可以看到,等額本金法在前期的還款額度較大,而后逐月遞減,因此比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人,當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式,因?yàn)殡S著年齡增大或退休,收入可能會(huì)減少。
等額本息:
是在還款期內(nèi),每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息),通俗地講,等額本息就是“每月還的本金與利息之和是不變的”,但其中本金與利息的比例是變化的。
舉個(gè)例子,等額本息每月還款1000元,以后每月都是1000。但是,第一個(gè)月的1000中,可能有400元是本金,600元是利息;第二個(gè)月中420元本金,580元利息,到最后一個(gè)月,980元本金,20元利息。
由于每月的還款額相等,因此,在貸款初期每月的還款中,剔除按月結(jié)清的利息后,所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少,每月所還的貸款本金就較多。
假定從銀行獲得一筆20萬元的個(gè)人住房貸款,貸款期限20年,貸款年利率4.2%,每月還本付息。
每月還款額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]按照公式計(jì)算,每月應(yīng)償還本息和為1233.14元。
第一期貸款余額20萬元,應(yīng)支付利息700元(200000×4.2%/12),支付本金533.14元,仍欠銀行貸款199466.86元;
第二期應(yīng)支付利息698.3(199515.67×4.2%/12)元,支付本金534.84元,以此類推。
知道了等額本金和等額本息貸款,我們也就知道了在什么情況下提前還房貸不劃算了。
一般來說,房貸提前還款方式包括全部提前還款和部分提前還款,全部提前還款,將所有的貸款一次還清,無疑是最好的,這樣可以少交很多利息,但是對于已交的利息則不退還。
注:
大家要注意,以下情況是不適宜提前還款的:
1、用公積金貸款的,或者貸款時(shí)有折扣的
由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠,目前又處于降息通道中,拿錢做一些理財(cái),比如買些業(yè)績穩(wěn)定的基金、或者評級在AA以上的債券,都更劃算。
2、等額本金還款期已過1/3的
等額本金是將貸款總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說,越到后期,這種方式所剩的本金越少,所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過1/3了,就說明已還了將近一半的利息,后期所還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。
3、等額本息還款已到中期的
等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟矫總(gè)月中。也就是說,每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期,已經(jīng)償還了大部分的利息,因此提前還貸意義也不大。
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