樓盤(pán)策劃書(shū)
不經(jīng)意間，一段時(shí)間的工作已經(jīng)結(jié)束了，又迎來(lái)了一個(gè)全新的起點(diǎn)和新的目標(biāo)，何不趕緊趁現(xiàn)在寫(xiě)寫(xiě)策劃書(shū)。策劃書(shū)怎么寫(xiě)才更有新意呢？下面是小編收集整理的樓盤(pán)策劃書(shū)，希望對(duì)大家有所幫助。
樓盤(pán)策劃書(shū) 篇1
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在xx路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127 m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是 面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
a、 東南板塊及xx路商圈。
xx房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。（詳見(jiàn)附1：xx路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
b、 小戶型市場(chǎng)概況。
自20xx年底時(shí)尚party介入xx樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是６０－８０平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與 的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較， 沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
�。ㄐ粜褪袌�(chǎng)詳見(jiàn)附2：xx市小戶型的調(diào)查報(bào)告）
c、 商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前xx的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析
一）優(yōu)勢(shì)
1） xx路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是 方樓盤(pán)最有力的支撐。
市場(chǎng)細(xì)分如下：
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
c、復(fù)合市場(chǎng)。本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。本房地產(chǎn)二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求， 方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。（詳見(jiàn)xx路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告）
xx路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
調(diào)查目的：了解xx路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣
調(diào)查范圍：xx路東建材市場(chǎng)、燈飾市場(chǎng)、管材市場(chǎng)、名優(yōu)建材市場(chǎng)、商品大世界
調(diào)查時(shí)間：20xx.4.14
xx，銀基批發(fā)市場(chǎng)和xx路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是xx房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
20xx.4.14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了xx路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶型在xx路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。
對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、 大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足
3、 小戶型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感
4、 市場(chǎng)上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場(chǎng)要拆遷到莆田，固有的建材市場(chǎng)要做升級(jí)換代
5、 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話，更喜歡一步到位
6、 商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍
7、 附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月
8、 作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格
9、 他們討厭xx路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、 相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售
11、 同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷(xiāo)售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能
12、 普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比較大
13、 對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力
14、 本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、 外地商人對(duì)xx的發(fā)展較失望，但xx路的升值充滿信心
xx路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和xx路大賣(mài)場(chǎng)的形成，xx路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2） xx路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3） 正在形成的“大賣(mài)場(chǎng)”商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣(mài)場(chǎng)”的附屬配套。該局面一旦形成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4） 本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利
a、 107國(guó)道的東遷，xx路東段將成為xx東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。xx路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的`天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而 方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。
b、 鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使xx的中心東移，xx路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給xx路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢(shì)
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣(mài)的戶型。并且此類房源還要和周?chē)鹕耆A、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動(dòng)100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)資源總量較少），也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離xx路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。
4）與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售心理價(jià)位抗性。
5） 非現(xiàn)房，不符合商戶即買(mǎi)即住的消費(fèi)心理。
6） 非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前xx路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機(jī)會(huì)
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。xx路商圈約4000戶商戶，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市場(chǎng)。xx路商圈商鋪倉(cāng)庫(kù)資源緊張，從費(fèi)用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動(dòng)員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來(lái)，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開(kāi)拓新市場(chǎng)。
3）xx路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4） 大賣(mài)場(chǎng)”的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
a) 小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱化。
b) 本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小。由于xx路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣(mài)場(chǎng)”作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c) 本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d) 小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。
e) 以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)xx房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售的中堅(jiān)力量。
f) 鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給xx路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)
i. 周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在xx路附近，客戶分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
ii. xx小戶型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場(chǎng)。本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。
2）行業(yè)外威脅
xx路“大賣(mài)場(chǎng)”的形成，商務(wù)更加方便快捷，商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故本房地產(chǎn)的消費(fèi)群將萎縮。
政府關(guān)于商品房20xx.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時(shí)間內(nèi)，建材、裝修市場(chǎng)將出現(xiàn)，由散戶購(gòu)買(mǎi)為主向集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)為主的轉(zhuǎn)變。而開(kāi)發(fā)商必須考慮大眾市場(chǎng)，故家裝市場(chǎng)要重新整合。大品牌何去何從，很難預(yù)測(cè)；中檔品牌可能會(huì)脫穎而出，門(mén)庭若市。但商戶總數(shù)只會(huì)減少，在這個(gè)變動(dòng)的過(guò)程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，本房地產(chǎn)二期須在這一局面認(rèn)知或形成之前完成銷(xiāo)售，否則 將陷入非常被動(dòng)的局面。
四、目標(biāo)市場(chǎng)權(quán)衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。
二期小戶型的目標(biāo)市場(chǎng)主要由哪幾種人組成，這些人購(gòu)買(mǎi)的抗性及抗性解除。
1、 在xx路市場(chǎng)打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍(lán)領(lǐng)。這些人的消費(fèi)有點(diǎn)象青年居易的目標(biāo)群。他們的主力消費(fèi)面積是兩室一廳和一室一廳，消費(fèi)實(shí)力有限。他們對(duì)按揭首付1.5-2.0萬(wàn)元月供400元非常感興趣，購(gòu)房一般想一步到位，對(duì)住幾年再換房不太感興趣，認(rèn)同xx路有很大的租房需求市場(chǎng)，非常認(rèn)同鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。
由于 的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛(wèi)房源，而這些人購(gòu)房多希望要相對(duì)一步到位，對(duì)自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成本房地產(chǎn)二期明確的戶型抗性。而燕歸園二期以60—80平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買(mǎi)足了這些人的心理層面需求。但這些人的消費(fèi)實(shí)力有限，首付2.5—3.5萬(wàn)元，月供700元，對(duì)這些人來(lái)說(shuō)比較吃力。
抗性解除。對(duì)此類人要注意闡述：對(duì)自己前途有信心的人從不這樣想，這只是 的第一套房，現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現(xiàn)在沒(méi)有幾個(gè)人再住了。這里有個(gè)大商圈，里面有幾千個(gè)老板，幾萬(wàn)人店員，這里的房子想住就住，想賣(mài)就賣(mài)，想出租就出租，這里的公房租金很高。，xx很少有這樣一個(gè)巨大租售需求市場(chǎng)的地方
2、 26—29歲的店長(zhǎng)、業(yè)務(wù)經(jīng)理級(jí)人物，這些人大多想另立門(mén)面，又有結(jié)婚壓力（大多來(lái)自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買(mǎi)房一步到位，便沒(méi)有資金自己做生意， 的房子正好適合這些人。
3、 已在xx干了2 ~ 3年生意的外地人，這些人對(duì)xx東南區(qū)域尤其是xx路市場(chǎng)有較深的了解，對(duì)鄭東新區(qū)有一點(diǎn)印象，但不太關(guān)心。在xx租房住，曾經(jīng)有想買(mǎi)房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過(guò)幾年有可能回去，認(rèn)為為這幾年時(shí)間買(mǎi)房花幾十萬(wàn)元不值得，怕被套住，：這里買(mǎi)套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣(mài)掉又嫌太麻煩。
抗性解除。對(duì)這類客戶講xx路商圈巨大的租房、購(gòu)房需求，小戶型由于總價(jià)較低，可以隨時(shí)出售和出租。
4、 外地老板為同在一起的兄弟姐妹購(gòu)置房屋。實(shí)力大的老板為公司的骨干員工購(gòu)置房屋（主要是首付款）。這樣做一方面可以有收買(mǎi)人心的作用。另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣，隨時(shí)照應(yīng)生意。
5、 從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級(jí)而從商鋪搬出來(lái)的老板。對(duì)這些人要多講只有這里的房可以隨時(shí)出租、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。因?yàn)橹挥羞@里的房總價(jià)低，月供少，求租或求購(gòu)市場(chǎng)龐大。
6、 純投資歷者。以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。以收取房租為目的。對(duì)這些人訴求：開(kāi)個(gè)私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險(xiǎn)更保險(xiǎn)（用詳細(xì)的計(jì)算），比股票更賺錢(qián)。如同擁有了另一份退休金。這里如同一個(gè)金礦，這里有數(shù)萬(wàn)人的年輕人，有數(shù)千個(gè)中小老板，有很大的租房需求市場(chǎng)，有鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。
7、 外地品牌駐鄭代表，訴求隨時(shí)可住，隨時(shí)可賣(mài)，訴求個(gè)性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動(dòng)電話晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。
8、 私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價(jià)不高等。
通過(guò)以上描述 發(fā)現(xiàn)，二期小戶型的目標(biāo)群直接購(gòu)買(mǎi)理由很難成為一期業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)理由，以此內(nèi)容來(lái)作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動(dòng)一期余房銷(xiāo)售，更不能帶動(dòng)二期商鋪銷(xiāo)售。以上內(nèi)容只能做分類個(gè)別說(shuō)服之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。
品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位：
xx的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相當(dāng)激烈。因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)一、二期多層樓盤(pán)、商鋪以及后續(xù)開(kāi)發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵。
完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，利用本房地產(chǎn)周邊資源，擴(kuò)充品牌核心內(nèi)涵，將本房地產(chǎn)定位成一個(gè)整個(gè)東區(qū)獨(dú)有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價(jià)值的、有無(wú)盡開(kāi)發(fā)潛力的高檔樓盤(pán)。
樓盤(pán)策劃書(shū) 篇2
為進(jìn)一步規(guī)范戶外廣告設(shè)置管理，切實(shí)解決當(dāng)前新建小區(qū)、樓盤(pán)戶外廣告不按規(guī)定設(shè)置檔次較低的問(wèn)題，進(jìn)一步提升廣告品位，美化城市形象，根據(jù)《江蘇省城市容貌標(biāo)準(zhǔn)》、《姜堰市城區(qū)戶外廣告管理辦法》、《姜堰市戶外廣告和店招店牌設(shè)置總體規(guī)劃》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合城區(qū)實(shí)際，制訂本實(shí)施方案。
一、指導(dǎo)思想
為貫徹落實(shí)城市總體規(guī)劃，按照戶外廣告整體特點(diǎn)，堅(jiān)持合理布局、分區(qū)設(shè)置；控制總量、提升檔次的原則，確保新建小區(qū)戶外廣告管理符合規(guī)劃方案提出的目標(biāo)。
二、整治的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
（一）整治的內(nèi)容：
1、對(duì)城區(qū)新建小區(qū)、樓盤(pán)設(shè)置的店招店牌和戶外廣告牌進(jìn)行一次拉網(wǎng)式的檢查，并逐一登記造冊(cè)歸檔。對(duì)無(wú)戶外廣告設(shè)置手續(xù)和超過(guò)批準(zhǔn)設(shè)置時(shí)限的，應(yīng)及時(shí)發(fā)放限期整改通知書(shū)，并在法定期限內(nèi)予以強(qiáng)拆。對(duì)雖不具備戶外廣告設(shè)置手續(xù)的，但在規(guī)劃合理許可條件下，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦手續(xù)。
2、拆除新建小區(qū)店面招牌多設(shè)和設(shè)置不規(guī)范的廣告牌匾，（沿街商業(yè)門(mén)頭，一店只設(shè)一牌，大型商業(yè)門(mén)面可設(shè)多牌，但必須高度、寬度統(tǒng)一，色調(diào)一致）；拆除有礙觀瞻、破壞建筑物風(fēng)格和城市風(fēng)貌的各類廣告。
（二）整治的標(biāo)準(zhǔn)：
1、整治后的新建小區(qū)各類戶外廣告符合《江蘇省城市容貌標(biāo)準(zhǔn)》和《姜堰市戶外廣告和店招店牌設(shè)置總體規(guī)劃》的要求。新設(shè)戶外廣告用料考究，安全牢固，制作精美，輪廓燈、透射燈、霓虹燈、裝飾燈、燈箱燈完好，達(dá)到白天美化，夜間亮化。
2、廣告內(nèi)容畫(huà)面清晰，文字規(guī)范，內(nèi)容文明真實(shí)。
三、實(shí)施方法
（一）整治的方法
1、搞好宣傳發(fā)動(dòng)，營(yíng)造良好氛圍。一是搞好自身動(dòng)員教育，各區(qū)域中隊(duì)充分認(rèn)識(shí)戶外廣告整治工作的重要性，增強(qiáng)做好整治工作的自覺(jué)性和主動(dòng)性。二是通過(guò)設(shè)置宣傳臺(tái)、宣傳車(chē)、深入走訪新建小區(qū)物業(yè)等，大造聲勢(shì)，做好宣傳教育工作，積極爭(zhēng)取群眾理解，社會(huì)支持。()三是積極主動(dòng)協(xié)調(diào)各新聞媒體單位對(duì)整個(gè)活動(dòng)開(kāi)展情況進(jìn)行深入跟蹤報(bào)導(dǎo)，積極宣傳典型事例，對(duì)極個(gè)別多次勸說(shuō)不予配合的要給予曝光并采取強(qiáng)制措施，為專項(xiàng)整治營(yíng)造良好的輿論氛圍。
2、成立專項(xiàng)整治隊(duì)伍，集中進(jìn)行整治。整治工作主要由專項(xiàng)隊(duì)伍具體實(shí)施，專項(xiàng)隊(duì)伍要掌握整治標(biāo)準(zhǔn)，熟悉廣告業(yè)務(wù)。
3、整治中要逐門(mén)逐戶做工作，逐塊廣告定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)設(shè)置不符合要求的戶外廣告，盡可能通過(guò)做工作，由產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主按規(guī)定自行拆除和整改。逾期不拆除、更換和不配合整治工作的，由整治隊(duì)伍依法強(qiáng)行拆除。
（二）實(shí)施步驟
1、宣傳發(fā)動(dòng)階段。從10月1日至10月15日，主要人員丁志宏，朱小志及數(shù)字中心6人參加。印發(fā)宣傳材料，設(shè)置宣傳臺(tái)，出動(dòng)宣傳車(chē)，協(xié)調(diào)新聞媒體做好宣傳報(bào)道，同時(shí)對(duì)城區(qū)現(xiàn)有的29家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行走訪宣傳教育，并向其發(fā)放廣告管理的相關(guān)法律法規(guī)，督促他們主觀上引起重視，形成齊抓共管的.局面。
2、限期整改階段。從10月16至10月23日，主要人員余愛(ài)軍、孔小燕及數(shù)字中心10人參加。對(duì)照市容標(biāo)準(zhǔn)和新建小區(qū)的店招店牌的規(guī)劃設(shè)置，對(duì)違規(guī)違章的商家業(yè)主發(fā)放限期整改通知書(shū)，上門(mén)做思想工作，督促其限期整改。
3、強(qiáng)制執(zhí)行階段。從10月24日至10月31日，主要人員葛年良牽頭，王小軍、黃志軍、余愛(ài)軍、丁志宏、朱小志及各區(qū)域中隊(duì)全體參加。對(duì)屢教不改的或不服從管理的，堅(jiān)決予以強(qiáng)拆。
四、工作要求
�。ㄒ唬┙y(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。戶外廣告整治工作任務(wù)重，要求高，涉及面廣，要充分認(rèn)識(shí)此次戶外廣告整治工作的重大意義，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地狠抓工作落實(shí)。要加大宣傳力度和工作力度，營(yíng)造良好的整治環(huán)境。
�。ǘ⿵�(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任。要切實(shí)加強(qiáng)整治工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)整治工作責(zé)任，主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓，分管領(lǐng)導(dǎo)靠上抓，建立目標(biāo)責(zé)任制，嚴(yán)密組織，分解任務(wù)，抓好落實(shí)。
�。ㄈ﹪�(yán)密組織，工作到位。由于戶外廣告整治工作涉及到方方面面，整治中會(huì)出現(xiàn)一些難點(diǎn)問(wèn)題，實(shí)施強(qiáng)拆時(shí)，要事先做好宣傳教育工作，組織周密，要做到人員落實(shí)，裝備要到位，制定應(yīng)急方案，及時(shí)處理好整治過(guò)程中突發(fā)性事件。
�。ㄋ模⿲�(shí)施長(zhǎng)效管理。在新建小區(qū)戶外廣告整治過(guò)程中，要做到邊整治，邊鞏固提高，積極探索城市戶外廣告長(zhǎng)效管理機(jī)制，認(rèn)真做好整治中的后續(xù)管理工作，逐步規(guī)范戶外廣告設(shè)置管理制度，實(shí)施長(zhǎng)效管理，防止出現(xiàn)反彈。
樓盤(pán)策劃書(shū) 篇3
第一部分項(xiàng)目分析
一、項(xiàng)目概況
1、位置：華潤(rùn)鳳凰城位于成都市高新區(qū)大源組團(tuán)花蔭村，天府大道西側(cè)約800m，繞城市高速南側(cè)約1000m。
2、周邊配套：
商場(chǎng)：伊藤中國(guó)旗艦店、復(fù)地商業(yè)廣場(chǎng)、歐尚宜家、蘇寧環(huán)球廣場(chǎng)等。
教育：成都七中、川大科技園、高新區(qū)直屬幼兒園小學(xué)、美視國(guó)際學(xué)校。
醫(yī)院：市一醫(yī)院、宋慶齡兒童醫(yī)院、巴戈利亞醫(yī)院、華西口腔醫(yī)院。
銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。
交通：離地鐵一號(hào)線1000m、通26，801，815路公交。
停車(chē)位：1300多個(gè)。
3、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
樓盤(pán)基本情況
占地面積：m2。建筑面積：m2。
開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地（成都）實(shí)業(yè)有限公司。
物業(yè)管理公司：華潤(rùn)置地（成都）物業(yè)服務(wù)有限公司。
景觀設(shè)計(jì)單位：易道環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司。
建筑設(shè)計(jì)單位：上海日清建筑設(shè)計(jì)有限公司。
整合推廣公司：CU主意會(huì)（深圳）廣告。
按揭銀行：中國(guó)工商銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，招商銀行，中信銀行。
產(chǎn)權(quán)年限：70年。
戶數(shù)：總戶數(shù)1481戶，當(dāng)期戶數(shù)1481戶。
4、項(xiàng)目配套設(shè)施：
其他18萬(wàn)m2雙公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、露天+室內(nèi)雙泳池、擊劍館、三大露天球場(chǎng)、茶社、健身房、社區(qū)超市、多功能餐廳、家庭KTV包間。
第二部分項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)
1.地理位置優(yōu)越
華潤(rùn)鳳凰城位于成都市高新區(qū)大源組團(tuán)花蔭村，天府大道西側(cè)約800m，繞城市高速南側(cè)約1000m。項(xiàng)目臨近15萬(wàn)m2伊藤中國(guó)旗艦店及商業(yè)購(gòu)物中心、18萬(wàn)m2城市中央雙公園、高新區(qū)直屬幼兒園和小學(xué)、成都七中、地鐵一號(hào)線起始站、天府歌劇院、天堂鳥(niǎo)海洋樂(lè)園。
2.建筑設(shè)計(jì)具有唯一性
20xx年，華潤(rùn)鳳凰城推出【璽岸】180~236m2和6m2大廳決策層公園官邸、【御嶺】110~190m2城南中央公園大宅、【銘座】56m2全能舒享公寓，三大產(chǎn)品線。
3.全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵
華潤(rùn)鳳凰城采用全點(diǎn)式圍合布局，緊鄰千米雙溪四岸、3萬(wàn)m2濕地藝術(shù)公園、15萬(wàn)m2城市中央公園。
4.全新演繹歐陸建筑風(fēng)格
華潤(rùn)鳳凰城項(xiàng)目擁有西南首條百米長(zhǎng)的藍(lán)花大道，成都首家1600m2私人擊劍主題會(huì)館，和由100%意大利進(jìn)口石材采用頂級(jí)干掛工藝營(yíng)造的超豪華大堂；由室內(nèi)恒溫泳池、藍(lán)寶石景觀泳池組成的奢華雙泳池體系等。
5．入市時(shí)機(jī)較好
在高新區(qū)版塊上，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“天香”、“匯錦城”、“中德英倫城邦”的銷(xiāo)售已基本結(jié)束，嚴(yán)格的來(lái)說(shuō)，在高新區(qū)版塊上本項(xiàng)目已無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
就鄰近的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，“天恒城市花園”的銷(xiāo)售率已達(dá)80%以上，“新大陸廣場(chǎng)”的銷(xiāo)售率已達(dá)95%以上，對(duì)本項(xiàng)目已構(gòu)不成威脅，“新進(jìn)貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，應(yīng)該說(shuō)是切入了本區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。
6．本項(xiàng)目具備塑造高檔高層住宅的先天條件
由于本項(xiàng)目體量較小，【璽岸】180~236m2和6m2大廳決策層公園官邸、【御嶺】110~190m2城南中央公園大宅、【銘座】56m2全能舒享公寓，三大產(chǎn)品線，總戶數(shù)不多，加之處于市中心一級(jí)地段，建筑設(shè)計(jì)具有唯一性，戶型設(shè)計(jì)具有超前性，外立面具有獨(dú)特性和排他性，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的基本條件。
7．市場(chǎng)有空間
在成都成為四川的天府之國(guó)前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的'承接力。隨著外來(lái)和本地經(jīng)營(yíng)的成功人士和高級(jí)金領(lǐng)階層隊(duì)伍的不斷壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)，地處市中心的高檔高層建筑將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。
8．開(kāi)發(fā)商有較前置的開(kāi)發(fā)理念
經(jīng)過(guò)發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開(kāi)發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為成都樓市一道亮麗的風(fēng)景線。
第三部分項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)
1．開(kāi)發(fā)商未有較高知名度
現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段。而將來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將是比品牌，比規(guī)劃，比實(shí)力時(shí)代。就目前的情況來(lái)看，貴司尚未有較高知名度。
建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤(pán)，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。
2．項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄
雖說(shuō)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，入市環(huán)境相對(duì)較好，但項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對(duì)的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。且貴陽(yáng)市的其他一些高層，如“全林國(guó)際廣場(chǎng)”、“中天星園”、“龍港國(guó)際中心”、“時(shí)代名仕樓”等已經(jīng)且還會(huì)消耗和分流相當(dāng)一部分客戶，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶層面將會(huì)比較窄。
3．項(xiàng)目為單體樓
雖說(shuō)本項(xiàng)目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤(pán)，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤(pán)）的客戶。
4．戶型設(shè)計(jì)尚有不足之處
本項(xiàng)目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問(wèn)題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。像160M2設(shè)計(jì)成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒(méi)有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書(shū)房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。
5．銷(xiāo)售面臨整個(gè)大市價(jià)格下跌壓力
由這兩年貴陽(yáng)市住宅發(fā)展過(guò)快過(guò)猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購(gòu)買(mǎi)力也較強(qiáng)，但由于此舉刺激了房開(kāi)商的開(kāi)發(fā)欲望。因此空置率提高，應(yīng)該說(shuō)從今年下半年底或明年開(kāi)始，貴陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。據(jù)我司銷(xiāo)售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價(jià)格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時(shí)候，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)樓盤(pán)始終有較高的承接力。
樓盤(pán)策劃書(shū) 篇4
活動(dòng)背景
隨著新樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)面世，開(kāi)發(fā)商為促進(jìn)樓盤(pán)的知名度，促進(jìn)銷(xiāo)售，在人流密集處向觀眾宣傳產(chǎn)品信息、品牌理念，帶動(dòng)整體銷(xiāo)售。
活動(dòng)目的
1，在繁華地段進(jìn)行展演，以積聚樓盤(pán)人氣。
2，通過(guò)展演，推廣樓盤(pán)，達(dá)到品牌及口碑效應(yīng)。
3，吸引客戶關(guān)注度，積累有效客戶，將客戶引至樓盤(pán)。
4，現(xiàn)場(chǎng)看房班車(chē)可直達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，促進(jìn)銷(xiāo)售。
活動(dòng)時(shí)間 8月24號(hào)(周六)
活動(dòng)地點(diǎn) 友誼廣場(chǎng)
活動(dòng)主題 澤信金匯灣 傾城亮相
策劃思路
通過(guò)在廣場(chǎng)人流密集處布置路演舞臺(tái)、拱門(mén)、氣柱、空飄等吸引人流，以互動(dòng)卡通玩偶互動(dòng)、主持人互動(dòng)、節(jié)目演繹、項(xiàng)目講解等環(huán)節(jié)聚集人氣，宣傳樓盤(pán)信息。
活動(dòng)前期準(zhǔn)備
活動(dòng)方案、場(chǎng)地的確定
活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置、搭建的完成
活動(dòng)物料、獎(jiǎng)品、宣傳單頁(yè)等的'準(zhǔn)備
現(xiàn)場(chǎng)工作人員、表演人員的安排確定
活動(dòng)時(shí)間安排
活動(dòng)時(shí)間 09：30—18：30
上午：
09：30—10：00 熱場(chǎng)音樂(lè)。派發(fā)dm，人偶互動(dòng)。
10：00—10：15 主持人開(kāi)場(chǎng)、簡(jiǎn)介澤信金匯灣，并介紹活動(dòng)情況和流程。
10：15—10：30 演藝節(jié)目(舞蹈)
10：30—10：45 現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)問(wèn)答(根據(jù)dm單上內(nèi)容進(jìn)行項(xiàng)目問(wèn)題、答對(duì)者派獎(jiǎng)品)
10：45—11：00 客戶經(jīng)理講解項(xiàng)目特點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)看房班車(chē)看房可抽大獎(jiǎng)。
11：00—12：00 看房班車(chē)組織現(xiàn)場(chǎng)看房客戶，發(fā)車(chē)看房。
置業(yè)顧問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)接待客戶、派發(fā)宣傳資料
下午活動(dòng)流程不變，演藝節(jié)目更新
活動(dòng)內(nèi)容及流程
安排卡通人偶在場(chǎng)地周邊派發(fā)氣球，吸引其來(lái)到展位前聚集。
主持人風(fēng)格活潑、幽默、負(fù)責(zé)流程的指引、開(kāi)場(chǎng)介紹和與來(lái)賓的互動(dòng)
演藝節(jié)目，引爆全場(chǎng)，吸引來(lái)客活躍氣氛
互動(dòng)問(wèn)答，派送小禮品
項(xiàng)目經(jīng)理講解項(xiàng)目特點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)
看房班車(chē)，組織客戶進(jìn)行登記現(xiàn)場(chǎng)看房。
現(xiàn)場(chǎng)布置
舞臺(tái)為普通舞臺(tái)，上鋪紅色地毯，背景為項(xiàng)目形象畫(huà)面。
外圍放置空飄、拱門(mén)、氣柱等營(yíng)造氣氛，吸引人氣
活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
1.雨天等不可抗力因素：提前監(jiān)控相關(guān)信息，如有不確定因素，需及時(shí)上報(bào)。
2.熟悉場(chǎng)地：熟悉展區(qū)環(huán)境;牢記安全通道及緊急出口方位、各個(gè)崗位人員站位及主要負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式。
樓盤(pán)策劃書(shū) 篇5
第一章 現(xiàn)狀與原因
1、 發(fā)展商品牌在合肥少有人知；
2、 在項(xiàng)目上市之前必須進(jìn)行知名度傳播；
3、 項(xiàng)目所在區(qū)域沒(méi)有形成區(qū)域熱點(diǎn)；
4、 該項(xiàng)目即使在行業(yè)內(nèi)部也缺乏知名度。
第二章 目標(biāo)與要求
1、 長(zhǎng)期目標(biāo)——成為整個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)的調(diào)性把握；
2、 短期目標(biāo)——引起政府、行業(yè)、媒體對(duì)項(xiàng)目的廣泛關(guān)注；
3、 專題目標(biāo)——預(yù)告“巢湖居住時(shí)代即將到來(lái)”；
4、 一般目標(biāo)——引起社會(huì)大眾的興趣；
5、 特殊目標(biāo)——引導(dǎo)政府參與項(xiàng)目、關(guān)心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
第三章 目標(biāo)可行性
1、 政府最近接二連三下文展示對(duì)濱湖城市開(kāi)發(fā)的決心；
2、 該區(qū)域擁有最多的空地，能夠得到發(fā)展商的關(guān)注；
3、 該項(xiàng)目規(guī)模在安徽無(wú)出其右，激發(fā)行業(yè)興趣；
4、 該項(xiàng)目事關(guān)合肥城市發(fā)展方向，媒體愿意制造新聞。
第四章 目標(biāo)控制
1、 不需要太多公眾參加，只需要告訴其“結(jié)果”；
2、 希望邀請(qǐng)到相關(guān)政府官員，將這件事情上升到“形象工程”、“政績(jī)工程”的高度。
第六章 設(shè)計(jì)原因
1、話題夠大——巢湖一直是全安徽關(guān)注的話題，這個(gè)話題會(huì)迅速引起全社會(huì)的關(guān)注；
2、便于延伸——可以把若干小活動(dòng)圍繞之為主題開(kāi)展，形散而神不散；
3、奠定領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)——作為該區(qū)域的創(chuàng)建者的身份符號(hào)毋庸置疑，3012項(xiàng)目，首先要做到的`是板塊的創(chuàng)建者；
4、切合項(xiàng)目的發(fā)展方向——項(xiàng)目最大的資源母體就是“巢湖”，對(duì)其水文資源、旅游資源的再創(chuàng)造將給我們帶來(lái)巨大的價(jià)值。
第七章 活動(dòng)設(shè)計(jì)
1、儀式性活動(dòng)
a、“問(wèn)湖”
——拜巢湖神，表達(dá)項(xiàng)目和巢湖的關(guān)系
——參與者政府官員
b、“追湖”
——馬拉松賽跑，表達(dá)項(xiàng)目和巢湖近距離
——參與者民眾
2、學(xué)術(shù)性活動(dòng)
a、“湖居”
——項(xiàng)目規(guī)劃研討會(huì)，表達(dá)項(xiàng)目和巢湖關(guān)系，并宣布“眾安會(huì)”落戶安徽
——參與者官員、行業(yè)、新聞
b、“訪湖”
——巢湖水文化民間普查活動(dòng)開(kāi)始
——參與者，社會(huì)民眾
第八章 物料配合
a、基礎(chǔ)物料
1、《濱湖生活藍(lán)本-上篇》
——用大量世界各地的事實(shí)與政府相關(guān)文件、規(guī)劃方案證明濱湖時(shí)代是一個(gè)現(xiàn)代城市的必然選擇
2、《濱湖生活藍(lán)本-中篇》
——對(duì)綠色港灣項(xiàng)目進(jìn)行概念介紹，彰顯其核心優(yōu)勢(shì)
3《濱湖生活藍(lán)本-下篇》
——展望未來(lái)的生活方式，感性描述
b、輔助物料
1、 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿——政府官員、施總、張總
2、 新聞發(fā)言稿——各個(gè)大媒體
第九章 選擇媒體
1、 根據(jù)傳播范圍選擇《電視新聞》
——發(fā)布活動(dòng)主題，典禮與系列活動(dòng)內(nèi)容實(shí)況；
2、 根據(jù)政府官員選擇《安徽日?qǐng)?bào)》
——發(fā)布活動(dòng)主題，開(kāi)工典禮與系列活動(dòng)；
3、 根據(jù)行業(yè)選擇《新安晚報(bào)》
——發(fā)布活動(dòng)主題，開(kāi)工典禮與系列活動(dòng)；
4、 根據(jù)大眾的關(guān)注選擇《戶外媒體》
——發(fā)布活動(dòng)主題，具體位置待定。
樓盤(pán)策劃書(shū) 篇6
一、【營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)背景】：
中秋是傳統(tǒng)的佳節(jié)，國(guó)慶更是舉國(guó)歡慶的大節(jié)日，更逢各業(yè)種大調(diào)整完畢，形象和檔次再次提升。這三大熱點(diǎn)必將掀起一陣銷(xiāo)售熱潮，各業(yè)種把握時(shí)機(jī)，甄選商品再掀銷(xiāo)售新高。
二、【活動(dòng)目標(biāo)】：
同比提升30%，提升商場(chǎng)美譽(yù)度、增加店堂活動(dòng)氣氛，突出家文化帶給消費(fèi)者的溫馨感覺(jué)。
三、【活動(dòng)主題】：
中秋.十一雙節(jié)同歡、耀眼
四、【廣告詞】：
賞中秋、慶國(guó)慶、走親朋、送好禮、到
五、活動(dòng)時(shí)間：
中秋節(jié)主題活動(dòng)
9月17日(周五)――23日(周日)7天
甜蜜婚慶購(gòu)物周
9月24日(周五)――30日(周日)6天
十一國(guó)慶主題活動(dòng)
10月1日(周五)――7日(周日)7天
六、活動(dòng)內(nèi)容：
1.中秋美味匯展
請(qǐng)超市中心店及各超市門(mén)店全力聯(lián)系供應(yīng)商引進(jìn)知名月餅如"德懋恭"、 "稻香村"、好利來(lái)、阿美莉卡等著名品牌，全力推出各種風(fēng)格、各種口味的月餅，大擺熱賣(mài)形成中秋美食一條街的陳列氛圍。重點(diǎn)對(duì)月餅禮盒、名煙名酒名茶、節(jié)日禮品類、水果類、海鮮類進(jìn)行強(qiáng)力推薦，可于各品類中找出2―3款做超低價(jià)，吸引消費(fèi)。要與競(jìng)爭(zhēng)店形成鮮明對(duì)比，使消費(fèi)者對(duì)我店的商品產(chǎn)生新穎、特別、全面的`購(gòu)物新感覺(jué)。
2、奢華秋品、時(shí)尚綻放
穿品業(yè)種：包括靴鞋、女裝、男裝、4樓運(yùn)動(dòng)休閑、針紡，本次活動(dòng)集中推出展示國(guó)內(nèi)外知名品牌的秋款新品，并結(jié)合中秋節(jié)給予全場(chǎng)深情價(jià)，部分商品再降1――2折的適度折扣。針紡業(yè)種為即將到來(lái)的旺季作好鋪墊，重點(diǎn)推出羊絨、羊毛等知名品牌火爆上市的宣傳，針對(duì)調(diào)整升級(jí)推出華麗轉(zhuǎn)身、榮耀升級(jí)――大升級(jí)、轉(zhuǎn)驚喜活動(dòng)(活動(dòng)期間到二樓預(yù)購(gòu)羊絨羊毛商品可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤(pán)一次，領(lǐng)取指定的立減金額，可設(shè)置50―200元的立減金額。每日限前100名)同時(shí)各業(yè)種最后庫(kù)存夏季商品開(kāi)始1-2折的超低價(jià)折扣。
營(yíng)銷(xiāo)部將在dm廣告重點(diǎn)宣傳。
3、20xx金秋婚慶月：珠寶、化妝、家居床品、家電形成互動(dòng)，相互給予立減xx元的折扣。(立減金額有業(yè)種擬定，但須報(bào)營(yíng)銷(xiāo)部)食品業(yè)種、超市酒水、糖果、干果類商品全市最低價(jià)。免費(fèi)送到指定位置。開(kāi)展公司級(jí)的大套購(gòu)，聯(lián)購(gòu)滿50000、30000、20190等金額贈(zèng)送不同婚慶大禮。(本活動(dòng)初期即開(kāi)始宣傳，24―30日開(kāi)展最大力度)
4、會(huì)員活動(dòng)：
(1)會(huì)員購(gòu)物即贈(zèng)購(gòu)物袋一個(gè)
(2)會(huì)員購(gòu)物滿300元贈(zèng)送月餅禮盒
(3)會(huì)員購(gòu)物滿500元送大閘蟹。
(4)新人免費(fèi)辦理會(huì)員卡、信用卡并贈(zèng)送雙卡好禮。
(5)會(huì)員持會(huì)員卡購(gòu)物在原有折扣上再優(yōu)惠0.5―1折，各專柜的商品都要有會(huì)員優(yōu)惠。
不參加商品上報(bào)營(yíng)銷(xiāo)部個(gè)別明示，營(yíng)業(yè)員要將會(huì)員卡卡號(hào)標(biāo)明在購(gòu)物小票上。無(wú)會(huì)員卡消費(fèi)不予打折。
5、特別活動(dòng):購(gòu)月餅禮盒滿500元以上可免費(fèi)郵寄及全國(guó)各地，為您的親人送去濃濃的思念。
樓盤(pán)策劃書(shū) 篇7
一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析
(一)永川區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
目前，全國(guó)經(jīng)濟(jì)整體處于增速回落態(tài)勢(shì)，在這樣的背景下，永川經(jīng)濟(jì)仍在快車(chē)道上運(yùn)行，保持了19.5%的增速，呈現(xiàn)出又好又快的態(tài)勢(shì)，成績(jī)來(lái)之不易，是全區(qū)上下辛勤努力的結(jié)果。有幾項(xiàng)工作進(jìn)展明顯：一是招商引資形勢(shì)是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)了多渠道融資的變化。三是城市建設(shè)重點(diǎn)工程推進(jìn)好。四是民生十五件實(shí)事工作推進(jìn)好，尤其是通過(guò)多種形式的社情民情調(diào)查，進(jìn)一步了解了市民的愿望，解決了一批實(shí)際問(wèn)題�？傮w來(lái)看，投資、消費(fèi)、出口“三駕馬車(chē)”齊頭并進(jìn)，財(cái)政收入、企業(yè)利稅、城鄉(xiāng)居民收入等三個(gè)方面的收入增長(zhǎng)較快，安全、信訪形勢(shì)保持平穩(wěn)狀態(tài)。
(二)產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國(guó)家各種關(guān)于調(diào)控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著很大的影響，下面我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新政策
二、區(qū)域市場(chǎng)分析
(一）項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)概述
本案位于重慶市永川區(qū)三轉(zhuǎn)盤(pán)，本案是重慶市XX建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區(qū)核心，在短時(shí)間內(nèi)就能購(gòu)物中心，滿足各項(xiàng)購(gòu)物需求；本案?jìng)渑R永川著名學(xué)府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽(tīng)高等學(xué)府的教育。由于本案所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，調(diào)查發(fā)現(xiàn)諸多高新企業(yè)及高新項(xiàng)目也在不斷推進(jìn)，區(qū)域面貌也將會(huì)得到進(jìn)一步改善。
(二)區(qū)域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì) 該地地處永川核心區(qū)域，擁有眾多的配套設(shè)施，交通便利，且永川區(qū)，
地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區(qū)55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級(jí)景區(qū)國(guó)家級(jí)森林公園茶山竹海、重慶野生動(dòng)物世界、茶山竹海等，是全國(guó)優(yōu)秀旅游城市。永川的城市建設(shè)在全市居前列，是重慶渝西地區(qū)區(qū)域性中心城市，可以為居住帶來(lái)便捷和舒適，周?chē)鷵碛械臉?lè)信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤(pán)，為周?chē)鷰?lái)了更多活力，除了很好的交通生活?yuàn)蕵?lè)以外，也是很好的投資。
該地塊擁有眾多的.配套設(shè)施，拿出自己開(kāi)發(fā)特色，將可以在此地塊上獲得更多的效益。
(三)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量（包括潛在樓盤(pán)供應(yīng)量）的分析以及競(jìng)爭(zhēng)分析
樂(lè)信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個(gè)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域市場(chǎng)資源有限，而供應(yīng)存量偏多。周?chē)挠来ɑ复筇┪钋宄颗c本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，其分析如下：
6個(gè)月以來(lái)的價(jià)格趨勢(shì)
一年以內(nèi)的價(jià)格趨勢(shì)
其總體價(jià)格趨勢(shì)
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