房地產(chǎn)營銷策劃方案15篇
為了確保事情或工作有序有力開展，通常需要提前準備好一份方案，方案是書面計劃，是具體行動實施辦法細則，步驟等。那么優(yōu)秀的方案是什么樣的呢？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)營銷策劃方案，僅供參考，大家一起來看看吧。
房地產(chǎn)營銷策劃方案1
一、項目簡介：
本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。
由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
A、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）
B、小戶型市場概況。
自20xx年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）�？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）
C、商鋪市場
商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業(yè)認同也將影響二期商鋪的價格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項目SWOT分析
一）優(yōu)勢
1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，10年內(nèi)不會再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。
c、復合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）
鄭汴路市場調(diào)研報告
調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）
調(diào)查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣
調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
調(diào)查時間：20xx、4、14
鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導意義。
20xx、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。
對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高
2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足
3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感
4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代
5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位
6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍
7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月
8、作為首次購買者，最重要的還是價格
9、他們討厭鄭汴路目前的`工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售
11、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能
12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大
13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力
14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心
鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經(jīng)濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！
2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產(chǎn)二期應借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
3）正在形成的“大賣潮商務區(qū)能直接帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利
A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。
B、鄭東新區(qū)的輻射效應。
鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產(chǎn)項目恰恰位于這一板塊的中心。
二）劣勢
1）、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。
2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
3）本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。
4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。
5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。
6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三）、機會
1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常
3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶們的這一需求。
4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務配套。
a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
c）本房地產(chǎn)二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。
e）以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力量。
f）鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
四）威脅
1）行業(yè)內(nèi)的競爭
i。周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。
ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。
建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產(chǎn)二期應當密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。
房地產(chǎn)營銷策劃方案2
【目的】
1、XX城市商品房眾多，搶先發(fā)聲；
2、針對XXX市場和客群，廣泛曝光；
3、業(yè)內(nèi)深度解讀，曝光度與項目價值、品牌并重。
【策略】
1、多頭并進，立體傳播，多維價值兌現(xiàn)；
2、社會化營銷：跨界傳播，微信+抖音，最大限度提升曝光量；
3、業(yè)內(nèi)傳播：價值傳播，業(yè)內(nèi)大號深度解讀，項目價值釋放、品牌形象提升；
【社會化營銷】
一、概述
1、一枝紅杏出墻來：地產(chǎn)傳播跨界，在客戶與潛在客戶日常所接觸的渠道曝光，提升曝光度的.同時，增加接觸客戶的觸點，達到項目廣泛傳播的目的。
2、渠道：跨界微信大號+抖音
二、微信傳播跨界
1、自媒體：XX生活類+謝謝區(qū)域類
2、傳播方向示意：
《XXX地鐵最“清醒”的一天，原來是因為……》
3、提供活動和項目資料（文字、視頻素材），由自媒體大號進行自主原創(chuàng)撰稿，以更符合他們粉絲閱讀習慣的方式，對活動和項目信息進行釋放。
4、自媒體資源與報價
三、抖音視頻
1、發(fā)布抖音大號原創(chuàng)視頻一個：根據(jù)“XXXX”6個字，以字變畫，畫出當天活動現(xiàn)場送咖啡場景，同時在視頻最后加2~3張活動現(xiàn)場照片。
2、抖音大號：1個
業(yè)內(nèi)傳播：深度解讀
墻外開花墻內(nèi)香
形象類：喚醒城市，喚醒生活
《把生活叫醒》
說明：
1、因為忙于工作，因為上下班艱難的通勤，有多久沒有好好生活？
2、喚醒全城的內(nèi)核，是喚醒生活，通勤的路上多一點樂趣，生活多一點色彩；離地鐵近了，通勤方便一點，生活輕松許多；住一所好房子，讓生活更多一點幸福。
3、挖掘項目與活動的人文內(nèi)核，塑造項目形象。
營銷類：活動與案例
《地產(chǎn)營銷就該這么玩兒》
說明：
1、對快閃活動的社會化營銷進行報道，將此次社會化營銷包裝成XXX地產(chǎn)營銷第一案例，提升業(yè)內(nèi)關(guān)注度；
2、對項目進行報道與解讀，提升項目傳播力。
市場類：XXXX城市首個大規(guī)模發(fā)聲的項目
《誰先“上位”，誰就贏了！》
說明：
1、以市場首個大規(guī)模發(fā)聲項目的形象與定位出現(xiàn)，搶占“首個”地位，引發(fā)關(guān)注；
2、對項目價值點進行釋放與解讀。
標準類：XXXX置業(yè)首選與典范
《XXXX置業(yè)，該怎么選》
說明：
1、XXX年競爭激烈，這也說明XXX城市本身是一個價值高地，以區(qū)域價值為項目背書；
2、競爭激烈，該如何挑選項目，有幾大標準——對應項目大品牌、地鐵旁、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)品力等方面，以XXXX為案例，講置業(yè)竅門，將項目打造成區(qū)域置業(yè)標準，提升項目形象、釋放項目價值。
自媒體建議：5個
房地產(chǎn)營銷策劃方案3
1、產(chǎn)品的調(diào)研
只有對樓盤進行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和優(yōu)點，審視產(chǎn)品，擺正了迎戰(zhàn)市場的恰當位置。這樣，我們才能對癥下藥，才能在理性的基礎上，充分發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)勢點，策劃才能行之有效。
（1）物業(yè)的定位;
�。�2）建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析;
�。�3）目標市場的分析;
�。�4）目標顧客的特征、購買行為的分析;
2、市場的調(diào)研
或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是經(jīng)驗，但須知，市場調(diào)研的目的是從感性的經(jīng)驗，結(jié)合不斷變化和細分的市場信息，提升到理性的層次，科學地對所有在規(guī)劃、推廣過程中將出現(xiàn)的問題進行有效的預測。
在市場經(jīng)濟的競爭下，閉門造車或迷信經(jīng)驗終究是不行的。
�。�1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;
（2）主要競爭對手的界定與SWOT的分析;
�。�3）與目前正處于強銷期的樓盤比較分析;
�。�4）與未來競爭情況的分析和評估。
3、企劃的定位
定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP（獨特的`銷售主張），提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。
尋找最能代表目標顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。
4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。當樓盤無明顯優(yōu)勢時，競爭顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。
房地產(chǎn)廣告必須以有效、經(jīng)濟為原則，講究策略性、計劃性
5、傳播與媒介策略的分析
有人說，廣告費花在媒體上有一半是浪費的。確實，只有發(fā)揮好媒體的效率，才能使有限廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，廣告公司為客戶選擇、篩選并組合媒體是為客戶實現(xiàn)利潤最大化。
整合傳播則是圍繞既定的受眾，采取全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清晰的形象，并以持續(xù)一致的形象建立品牌。
（1）不同媒體的效應和覆蓋目標;
�。�2）不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析;
�。�3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分析;
（4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;
�。�5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分析;
（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析;
�。�7）戶外或其他媒體的分析;
（8）不同的媒體組合形式的分析。
6、階段性推廣總體策略
房地產(chǎn)廣告，有的決策者是想到哪里，做到哪里，既沒有時間安排， 更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)， 只能嘆怨廣告無效。
規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。
7、階段性廣告和媒介宣傳
房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準利益點、把握支持點，以階段性目標為指導，全方位地實施強有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的三套車縱橫交錯，整合傳播。
�。�1）廣告的重點;
（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;
�。�3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;
�。�4）媒體的發(fā)布形式和頻率;
�。�5）整合傳播的策略;
�。�6）媒體發(fā)布的代理。
8、階段性促銷活動的策略
促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。
�。�1）促銷活動的主題;
�。�2）促銷活動的計劃和實施監(jiān)督;
（3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導、建議;
�。�4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。
9、階段性公共關(guān)系的策略
善于借用各種社會事件制造樓盤的新聞噱頭，并利用新聞媒介進行報道、炒作，使樓盤得以宣傳，并能樹立獨特的形象。
10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋
廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應日益變化的市場，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。
11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放
所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場推廣中，要及時地監(jiān)測競爭對手的一舉一動，對于營銷競爭既能做到把握對手動向，防范于未然，也能對于對手的營銷變數(shù)能及時地反應和應對。
12、推廣成本預算和費用監(jiān)控
廣告預算的每一筆精打細算，不應該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。因為一個決策性的失誤，往往會抵消幾十次討價還價的全部所得
房地產(chǎn)營銷策劃方案4
前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來，全國各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認識到房地產(chǎn)競爭很激烈，粗放型經(jīng)營已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場競爭中占有一席之地，必須了解市場，熟知市場，實施“重心前移”的市場定位。這時，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進行房地產(chǎn)營銷策劃問題研究。之后，全國大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場營銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場營銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營方針中。實施前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。
房地產(chǎn)營銷策劃的重要環(huán)節(jié)
按照現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對市場的定位，財務上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場需求，其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售，甚至帶來商品房長時間閑置及資金積壓的風險。
房地產(chǎn)營銷策劃的最前端
房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設計、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對前6個階段進行的營銷策劃活動就是“前營銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個過程看，房地產(chǎn)的前營銷與后期的推銷工作相比，則處于整個營銷策劃的最前端。這里應該說明兩個問題。第一，前營銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機會選擇與決策、前期工作、建設階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個階段，認為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設過程開始以前需要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進行的營銷策劃活動。第二，前營銷是在“拿到地塊”之前進行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營銷的必要性時指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認真做市場調(diào)查工作，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實際上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進行的營銷策劃活動。筆者認為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實，如果地產(chǎn)市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應包括在前營銷里。如當今使用權(quán)的招投標掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應將項目的總體規(guī)劃、建筑景觀設計劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應是“前期工作”的內(nèi)容。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠戰(zhàn)略
前營銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營銷策劃的前端，但是，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，前營銷做得好壞，直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤，可以說前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵。對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，也只有通過前營銷策劃，找準目標人群，進行產(chǎn)品市場的恰當定位，通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長久地立于不敗之地。因此，前營銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個有效的、長遠的戰(zhàn)略。
前營銷策劃工作的`誤區(qū)與問題
在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫，20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭論與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，20xx年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長，勢必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策劃不力，尤其是前營銷策劃的極不到位是其主要的原因。
其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：
重后期推銷輕前期營銷，本末倒置。
盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點：一是成立公司、立項目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時進行；二是前期無任何營銷策劃，在項目建設過程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項目可行性分析同時進行；四是開發(fā)前期雖有市場調(diào)研，但要么是全國范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報告的承擔者為了應付差事而做的一篇“調(diào)查報告”�？傊麄兌疾淮笾匾暋扒盃I銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進行的一種活動。
房地產(chǎn)營銷策劃方案5
時間過得很快，轉(zhuǎn)眼間x房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)有10年的歷史了，今天將迎來了公司的十周年慶，公司決定在這重要的日子舉辦活動慶祝周年慶。
在這十年崢嶸歲月中，x公司一直秉承“開拓進取、放眼未來、追求卓越、造福社群”的企業(yè)宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念，為社會奉獻美好的生活空間而不懈努力，同時也為社會造就了以“中國mba英雄”x總經(jīng)理為代表的商業(yè)精英。x現(xiàn)代城是目前x公司的鼎力之作，它的建成將給x帶來革命性的商務理念。因此項目的啟動不僅是x公司，也是x商界的一大盛事。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊筑就了今天的x俱樂部，它的'成立和啟動也標志著公司踏上全新歷程的開始。舉辦這次十周年慶典暨俱樂部啟動儀式的活動，一可共慶諸多臨門之喜,二可借力發(fā)展,開創(chuàng)更為關(guān)廣闊的天地。
一、目的及意義：
&l 十周年是一個企業(yè)發(fā)展的里程碑，恰是時候回顧歷史，展望未來。而且借此契機提升企業(yè)知名度，大力打造企業(yè)和品牌形象，可謂師出有名，機遇難得;借助活動平臺，宣傳x總經(jīng)理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統(tǒng)帥風范和領(lǐng)導魅力;促進公司和俱樂部目標會員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益;為x現(xiàn)代城網(wǎng)羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場;高爾夫是健康時尚的體育運動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。
二、主題和口號：
主標語：網(wǎng)聚現(xiàn)代商務英雄——采用的標語與x現(xiàn)代城推廣主題語相互呼應，突現(xiàn)與會者在現(xiàn)代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。
參考標語：1、商務英雄聚精之源
2、重塑現(xiàn)代商務文明
三、時間：
20xx年7月25日(有待最后確定);
地點：x高爾夫球場，x賓館(新聞發(fā)布會及聯(lián)誼會地點)
四、活動對象和規(guī)模：
本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費能力及購買能力的客戶。為了發(fā)揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數(shù)量的新聞記者和原x公司所開發(fā)項目的業(yè)主(如x灣、x花園、x等)。
1、 x商界領(lǐng)袖人物(人數(shù))
2、意向大客戶(人數(shù))
3、 x灣業(yè)主(人數(shù))
4、新聞媒介記者(人數(shù))
5、 x公司企業(yè)員工(人數(shù))
6、代理商工作人員(人數(shù))
總計：若干人
五、活動組織及內(nèi)容：
活動安排大致分為三個部分，即上午舉行新聞發(fā)布會，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會。形式多樣。內(nèi)容豐富。
1、出于提高權(quán)威性、擴大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由x企業(yè)家協(xié)會作為主辦單位，x公司作為承辦單位。
2、本次活動面向x商界領(lǐng)袖人物、意向大客戶、業(yè)主、新聞媒介朋友、開發(fā)商工作人員和代理商公司員工
3、活動采用新聞發(fā)布會、戶外高爾夫球競賽活動、聯(lián)誼宴會三種形式貫穿進行：
a.新聞發(fā)布會：邀請x企業(yè)家協(xié)會領(lǐng)導致辭，由開發(fā)商代表回顧企業(yè)十年成就，并對x項目和x俱樂部做宣傳介紹,建議邀請有廣東知名俱樂部組建經(jīng)驗的權(quán)威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。
b.高爾夫球賽：高爾夫運動具有濃烈的商務性質(zhì)和紳士氣質(zhì)，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質(zhì)。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進交流，覽盡x山迷人風光。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊。
c.聯(lián)誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由企業(yè)領(lǐng)導對比賽頒獎，推薦x項目。企業(yè)家協(xié)會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。
4、活動大體流程如下：
參與人員報到(x賓館)→新聞發(fā)布會(x企業(yè)家協(xié)會領(lǐng)導致辭、開發(fā)商代表發(fā)言、項目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場)→聯(lián)誼宴會(領(lǐng)導總結(jié)陳述、宴會聯(lián)歡，以上活動中穿插頒獎和項目推薦，x賓館)→全天活動結(jié)束
六、組織渠道：
x企業(yè)家協(xié)會發(fā)函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑，除此之外，補充采用其它方式。
1、以x企業(yè)家協(xié)會名義通過直郵向協(xié)會成員、媒體記者發(fā)放本項目概念樓書及邀請函。
2、開發(fā)商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。
七、宣傳方式：
本次活動主要選擇x房地產(chǎn)界著名雜志《x》，和x發(fā)行量最大影響力最大的報紙《x早報》兩大平面媒體，結(jié)合電視臺節(jié)目夾送折頁現(xiàn)場推廣等方式進行有效推廣。
1、活動前期宣傳：
a、 《x》發(fā)布活動預告，采取軟文形式全面介紹x公司、公司總經(jīng)理“中國mba英雄”xx、x俱樂部，重點提及xx現(xiàn)代城。
b、結(jié)合項目形象宣傳，《x早報》底版發(fā)布預告，圖文結(jié)合簡介xx總經(jīng)理、xx現(xiàn)代城。
c、以直郵方式發(fā)放銷售樓書和邀請函。
2、現(xiàn)場推廣：
a、新聞發(fā)布會：陳述業(yè)績以表明企業(yè)的雄厚實力;廣東嘉賓動員與會者加入俱樂。，現(xiàn)場布置喜慶又不失莊重、氣勢宏偉，與企業(yè)的文化底蘊相結(jié)合。企業(yè)領(lǐng)導對項目和俱樂部作引見。
b、高爾夫競賽：球賽場地通過拱門，懸掛項目和俱樂部的宣傳布幅、雙葉廣告，重點投放，少而精，避免喧賓奪主，重在烘托高雅嚴肅的休閑活動氛圍;
c、聯(lián)誼宴會：發(fā)放項目以及俱樂部相關(guān)宣傳資料�，F(xiàn)場宣傳營造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛，象征企業(yè)十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績，預示活動的順利圓滿。
房地產(chǎn)營銷策劃方案6
一、前言：營銷理由
傳統(tǒng)經(jīng)濟學認為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。
然而，西方經(jīng)濟學則認為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。
現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。
二、促銷：點石成金
現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標新立異，充分運用創(chuàng)新思想，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。
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房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應當調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略。
“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當市場發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變營銷策略：先設法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行借款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！
（二）頂樓：困中創(chuàng)“圓”（園）
眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。
并且，我們投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同時，我們的大量建設又可以產(chǎn)生規(guī)模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）
阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的'營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎的，因為營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）
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俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只有永遠保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應現(xiàn)實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林。
目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異�；鸨�，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費涌動，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，機會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結(jié)果值即可。
關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業(yè)管理服務人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。
（四）綠化：詩意棲居
“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層�；▓@者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。
滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)：“和諧”民主
現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。
海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其服務，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。
在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務延伸、拓展到物業(yè)管理服務上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。
三、推廣：多管齊下
一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追�。》駝t，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對嗎？
最主要的，因為房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的關(guān)鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們
�。ㄒ唬⿵V告：媒體打壓
廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，限度地提高廣告資金的回報率；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟”。
通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：
如果廣告后收益>廣告費用,則是經(jīng)濟的,可行!可是,學過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟學的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結(jié)構(gòu)化，以達到花最少的費用而獲取訴求的化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。
另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準、更優(yōu)地搶占農(nóng)村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國
移動”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進步、經(jīng)濟發(fā)達，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡的是“實實在在”的那點東西！對吧？
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我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實”的“物質(zhì)”。
具體推介有多種操作方法：
1.利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。
2．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關(guān)系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強心針；讓產(chǎn)品在消費者的意念當中構(gòu)筑了一個清晰的模型；令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼。
四、補漏：瞻前顧后
最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計劃、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址、性質(zhì)等），其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口（理由、原因）進行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。
五、收尾：殷誠期待
在市場經(jīng)濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來，必須抓住以下三個關(guān)鍵：
1.勇于打破思維定式。
2.善于另辟蹊徑。
3.敢于抓住機遇。
房地產(chǎn)營銷策劃方案7
既然選擇做房地產(chǎn)行業(yè)，就沒有退路了，房地產(chǎn)行業(yè)雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。
高風險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進房地產(chǎn)市場的情況，就眼下，給制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初正式聲明不會政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規(guī)劃產(chǎn)品，精準傳播已成為開發(fā)商與代理商的當務之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟低迷期的營銷難題：
精準推廣規(guī)劃：
1）樓盤客群細分；
2）精準營銷平臺；
3）精準郵件營銷平臺；
4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；
5）目標客戶dm營銷設計與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫建立；
2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（、郵件平臺）
3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈；
2）地產(chǎn)主題設計；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫；
3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設計與推廣執(zhí)行；
4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機構(gòu)，是快速找到目標的新營銷模式。
全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的`問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了的舉措，但是中國根據(jù)自己的國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。
既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，離破產(chǎn)也不遠了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導致現(xiàn)在這個情況。
上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的，希望大家能夠重視。
房地產(chǎn)營銷策劃方案8
一、項目銷售廣告目標
(一)總目標
根據(jù)本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。
(二)廣告目標綜述
1.樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。
2.保證樓盤銷售順利進行，配合xx年全年的項目開發(fā)，并實現(xiàn)預期的銷售目標。
3.樹立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“×××××”的居住理念及推廣主題。
二、本項目產(chǎn)品特點及目標市場分析
(一)項目SWOT分析
經(jīng)過對本項目的調(diào)查，得出如表8-7所示的SWOT分析結(jié)果。
表8-7 ××項目SWOT分析表
SWOT
分析結(jié)果
優(yōu)勢
1．中高檔景觀房地產(chǎn)定位，緊鄰××學院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷
2．本案周邊區(qū)域?qū)⑹恰痢潦形磥淼拇笮臀慕虆^(qū)，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的賣點之一，良好的景觀設置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢
劣勢
1．本案所在地離市區(qū)稍遠
2．項目內(nèi)不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案形象推廣的統(tǒng)一性
3．本案是招商引資引進的房地產(chǎn)項目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟實力，但其知名度與信譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認同的過程
機會
1．××市經(jīng)濟的持續(xù)增長促使人們的居住消費觀念日漸形成，房地產(chǎn)市場也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，特別是20xx年××市的房地產(chǎn)價格增勢強勁，全年度房地產(chǎn)價格增幅近40%，預示著××市的房地產(chǎn)市場進入到了一個快速增長的階段
2．××市正在進一步拓寬城市空間，經(jīng)濟發(fā)展和城區(qū)面積的擴大促使××市正在往一個現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這也對本案是一個利好
3．××市距著名旅游城市××市僅一小時車程，處于該市“一小時交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的周邊市場，可進一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象
4．本案在××市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢相結(jié)合，成就了本案在××市樓盤項目的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎
威脅
1．與本案處于同一區(qū)位的有“××”等三個競爭樓盤，其中“××”項目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧，與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點形成鮮明對比，給本案構(gòu)成了一定的競爭壓力
2．本案周邊的樓盤項目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目標消費群，弱化本案的影響度和推廣度
3．××市人口有限，多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費力，增大了本案的市場推廣及銷售風險
4．作為××市郊區(qū)的樓盤，本案所處區(qū)域要形成一個成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時間，消費者對該地塊也需要有一個認同的過程
(二)項目廣告目標市場
根據(jù)本案的特點及上述的SWOT分析結(jié)果，初步確定本案的目標市場可包括：
1.第一目標市場：××市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn));
2.第二目標市場：××市周邊地區(qū)(如××市等具有潛在購買力的地區(qū))。
(三)目標消費群定位
在市場定位與項目定位相結(jié)合的基礎上，將目標消費群鎖定為以下人群。
1.按購房動機：(1)居住者;(2)投資者。
2.按地理位置：
(1)××市本地人及在××市工作的外地人;
(2)周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。
三、本案的廣告推廣計劃
(一)廣告訴求重點
結(jié)合本案特點，在本案的不同銷售階段，將本案主題進行輪流展示，著力形象介紹，使其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。
1.項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。
2.地貌布局：本案遵循自然生態(tài)法則進行布局，小區(qū)地貌獨具特色。
3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點，在推廣時應著重強調(diào)。
4.配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套;與此同時，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進的。
5.人文氛圍：毗鄰×學院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為××市的文教區(qū)，是××市最具現(xiàn)代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應著重突出。
6.居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。
(二)廣告表現(xiàn)
1.廣告主題圍繞本案“×××××”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。
2.廣告主導概念：秀麗的.自然風光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。
3.廣告表現(xiàn)原則
(1)訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說服力。
(2)風格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風格，包括選用的圖片、圖形、字體、色彩和編排樣式。
(3)系列化：在項目整個營銷過程中，根據(jù)項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優(yōu)勢點分章節(jié)進行有側(cè)重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。
(4)廣告誘導重點：著重分階段提示“××項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗示，貼近目標消費群的心理期待，引導其采取購買行為。
(三)廣告媒體發(fā)布計劃
電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體，形成全方位的強大推廣媒體組合。
在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。
表8-8 本案各銷售階段媒體配合情況表
銷售階段
具體情況
引導期
首期推向市場，廣告運用以一些新聞報道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項目奠基這一市場機會點
公開期
樓盤正式推向市場，廣告媒體的安排轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動
強銷期
各種媒體攻勢互相配合、全面展開，推廣重點圍繞銷售進展情況開展。在客戶對本案了解的基礎上，強化本案影響力，促使銷售迅速擴大
持續(xù)期
廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持
(四)廣告分期
本案廣告將依據(jù)市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動，使受眾全面透徹地掌握本案信息，同時節(jié)省一定的廣告費用。鑒于本案大型景觀住宅的定位，在本年度內(nèi)的廣告分期建議如表8-9所示。
表8-9 ××項目廣告分期情況表
階段
日期
媒介運用
廣告主題
導入期
3月中
至7月中
戶外大型廣告牌：設置在××市區(qū)主干道上，引導型廣告建議尺寸在20米×10米
預告開盤日期；本案的總體規(guī)劃優(yōu)勢；著力介紹本案形象，塑造本案品牌及企業(yè)品牌形象，使消費者對本案有一個整體的把握與了解；重點是感性、概念性的訴求，強調(diào)的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象
現(xiàn)場看板：在工地搭設大型看板，營造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛
墻體廣告：在工地現(xiàn)場設置，推廣樓盤和企業(yè)形象，吸引周圍群眾注意，依據(jù)現(xiàn)場實際情況設置尺寸
報紙廣告：在《××日報》上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣告，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以整版平面報紙廣告的形式實施
燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設置一對路牌，共40對
道旗制作：沿××市主干道布置
售樓中心：售樓處及樣板房設計布置完成，營銷道具準備完畢
公開期（導入期后1周左右）
7月底至10月中
報紙廣告：主要以《××日報》為主，時間配合項目的開發(fā)進程來實施
各個主題以系統(tǒng)的方式連續(xù)展開：開盤信息；樓盤形象宣傳；本案的規(guī)模優(yōu)勢；本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀及濃郁的文化氛圍；本案配套優(yōu)勢
夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象
電視媒體：××市電視臺專題報道，開盤時向各大媒體發(fā)布開盤信息，配合公關(guān)活動進行樓盤強勢宣傳，強化樓盤形象
活動：在開盤當日舉辦開盤慶典儀式
強銷期
10月底至春節(jié)前后
報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略，《××晚報》與《××報》配合進行，每月兩次投放
本案價格優(yōu)勢；本案熱銷進展情況；與公開期相一致的規(guī)劃優(yōu)勢、環(huán)境景觀優(yōu)勢、配套優(yōu)勢等
廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點左右
電視媒體：××市電視臺專題報道
海報：定點定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面
活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力，或參加房交會
持續(xù)期
11月中
報紙廣告：每半月投放一次廣告
銷售單位信息；價格優(yōu)勢；熱銷情況
電視媒體：××電視臺專題報道
四、本案的廣告費用的預算
根據(jù)以上該項目的廣告策略，整個項目開發(fā)和市場推廣的總費用以控制在總的銷售額的1.5%左右較為合適。如果房地產(chǎn)市場發(fā)生較長時間的低迷狀態(tài)，則本案總的廣告預算將做相應的追加調(diào)整。
房地產(chǎn)營銷策劃方案9
一、前言
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區(qū)，整體以“全國最大的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則
本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區(qū)域經(jīng)濟版塊的開發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復合化的摸索中出來的。
一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說的復合型地產(chǎn)。
從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟區(qū)域的開發(fā)。
在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創(chuàng)造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。
二、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素
藍水園的具體推廣受項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場競爭和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項目規(guī)劃、價格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規(guī)劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場競爭和政經(jīng)環(huán)境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個推廣過程類似一個完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規(guī)劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢，只等于開戰(zhàn)后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領(lǐng)。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。
三、主要競品物業(yè)——芳水園情況簡介
1、芳水園開發(fā)商介紹
華夏經(jīng)濟房建設發(fā)展公司是國有一級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設社會保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設的福東北里榮獲全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號，97年建設開發(fā)建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區(qū)綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎”、“天津市危改信得過企業(yè)”、“建行信用AAA級企業(yè)”等多項榮譽。
2、梅江3號地——芳水園簡介
芳水園的7個建設標準：
1疏密有序的園林格局;
2綠地、水面合理分布，宛在水中央;
3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;
5熱電廠供熱，減少污染;
6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運作
目前由獨立個人工作室代理設計、發(fā)布。
四、藍水園客戶定位策略
一藍水園的目標客戶群為“新中產(chǎn)階級”
曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經(jīng)濟體制的不斷完善，市場經(jīng)濟的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產(chǎn)階級"。他們除了養(yǎng)車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經(jīng)濟去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級的又一大特點。
就中國國情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營企業(yè)主，流通公司，非金融機構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經(jīng)濟時代的特征就由此體現(xiàn)出來。
2、“新中產(chǎn)階級”特征
"新中產(chǎn)階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級"是整個社會的安全發(fā)展重心，他們在經(jīng)濟來源方面占有明顯優(yōu)勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產(chǎn)也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤。
"新中產(chǎn)階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級"的顯著特點。3、“新中產(chǎn)階級”的具體表象
第一組，經(jīng)濟問題：
1.有公文包專門存放動產(chǎn)票據(jù)，如股票認購協(xié)議書
2.至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的
3.住所至少一處以上
4.有至少一部車
第二組，社會問題：
1.每周至少兩次在外享用晚餐
2.可能有家庭成員是外國公民
3.組織過20人以上的聚會或晚宴
4.認識公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客
5.常跟朋友一起外出度假
第三組，文化問題：
1、名校畢業(yè)或有博士學位
2.會至少兩種語言
3.定期參觀博物館
4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演
5.收藏藝術(shù)品，或古董
第四組，特征問題：
1.是俱樂部成員
2.去過國內(nèi)大部分地區(qū)
3.每年因工作之故長途飛行5次以上
4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法
5.每年個人捐款達1000元以上
二針對藍水園的目標客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人
由于“新中產(chǎn)階級”這個目標定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態(tài)、氣質(zhì)、形象與“新中產(chǎn)階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。
聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用
1、能夠與大多數(shù)的房地產(chǎn)項目產(chǎn)生有效的區(qū)別。
聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數(shù)的產(chǎn)品宣傳中被廣泛運用，對于品牌代言人所帶言的產(chǎn)品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產(chǎn)項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區(qū)物業(yè)聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優(yōu)，均屬高檔一流物業(yè)世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業(yè)績。2、能夠?qū)⑽覀兯麄鞯闹黝}充分的表達
由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現(xiàn)在人們的面前。
品牌形象代言人的選擇
有鑒于藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術(shù)家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。
陳道明的在影視作品中的形象已經(jīng)被大多數(shù)人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業(yè)家和有形象、有氣質(zhì)的高級知識分子。基本符合“新中產(chǎn)階級”的外在形象。且陳的商業(yè)形象沒有被完全的開發(fā)，品牌形象記憶度相對專注。
五、項目規(guī)劃策略
梅江生態(tài)居住區(qū)作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關(guān)注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，并存在著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規(guī)劃設計好的外檐、房型等細節(jié)是不可變更的，項目規(guī)劃的核心是理念開發(fā)。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發(fā)。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創(chuàng)新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統(tǒng)帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。
方案A——時尚理念
一推廣主題——麗水天成時尚之都
1、推廣主題的延續(xù)運用
本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20xx年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯(lián)合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結(jié)束后，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由于梅江項目的集體品牌優(yōu)勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。
就廣告的延伸度來說，在正式的推廣上市階段，繼續(xù)沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續(xù)和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節(jié)約廣告支出。
2、推廣主題體現(xiàn)整合營銷的精神
“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有著深刻的涵義。
首先“時尚”概念作為目前現(xiàn)階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關(guān)，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人群”。
其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關(guān)話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對于游離于房地產(chǎn)概念之外的眾多其它產(chǎn)業(yè)概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關(guān)注度的同時精確的體現(xiàn)出“房地產(chǎn)整合營銷”這個新生的營銷觀念。
再次，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統(tǒng)的模式思維，將相對不變的房地產(chǎn)業(yè)營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷售的有效貫徹執(zhí)行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實的基礎。
二時尚一族分析
1、從生理年齡上區(qū)分
從生理年齡上區(qū)分，25周歲以上和以下兩個部分人群。
25周歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經(jīng)歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現(xiàn)象，對于真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創(chuàng)業(yè)，因此，他們這部分人群并不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人群。
25周歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經(jīng)歷了真實而又艱辛的個人創(chuàng)業(yè)歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，并時刻關(guān)注著世界最新鮮的“時尚”動態(tài)。引用ELLE亞洲區(qū)女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領(lǐng)先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突�？释I(lǐng)先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。
2、從性別上區(qū)分
中國5000年來的文化傳統(tǒng)積淀，使中國的男性公民在心理和心態(tài)上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的`、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產(chǎn)品。同時，這種與生俱來的優(yōu)越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由于這種先天的優(yōu)勢和后天的養(yǎng)成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優(yōu)秀物業(yè)項目。
由于社會的進步和自強不息的奮斗精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現(xiàn)。她們較之男性公民更加注重生活的質(zhì)量和生活的愉悅性，考量的因素更為實際和務實。由于本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要，所以說這樣的大型親水時尚社區(qū)對她們而言有著無比的誘惑力，可以進一步激發(fā)她們的購買能力。
三“時尚”主題的內(nèi)涵發(fā)掘
1、“時尚”涉及到“房地產(chǎn)發(fā)展的資源整合”問題
�、佟罢蠣I銷”是本案銷售的關(guān)鍵
房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展不是一個獨立運作的過程，他需要各行各業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產(chǎn)之外的、其它各行業(yè)的資源為地產(chǎn)的經(jīng)營、管理和銷售所用——即房地產(chǎn)整合營銷，是目前房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一個重要的課題，也是本案藍水園銷售突破性創(chuàng)新的關(guān)鍵。
本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優(yōu)勢。因為這里的“時尚”概念不是單一的主要表現(xiàn)本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關(guān)的，可以引起本案的目標消費群充分關(guān)注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優(yōu)秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。
�、凇皶r尚”主題可延展到生活的方方面面
本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內(nèi)容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內(nèi)容作為輔助訴求進行宣傳和闡述。
2、“時尚”主題可親密結(jié)合在梅江項目的建筑風格中
本案藍水園的外檐設計采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風格。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現(xiàn)，與“時尚”主題有著親密的融合性。
3、“時尚”主題可具體表現(xiàn)在售樓現(xiàn)場
本案藍水園的售樓中心布置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力：
a本案藍水園獨創(chuàng)的時尚水文化生態(tài)園林
b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式
4、本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：
a可以不統(tǒng)一著裝，但“時尚”的風格盡量大方、統(tǒng)一
b接待時除為業(yè)主提供必要的物業(yè)咨詢外，可根據(jù)業(yè)主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式
5、“時尚”主題可自然聯(lián)系至媒體軟稿的利用上
本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關(guān)于“時尚”的報道一網(wǎng)打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點。
6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色
方案B——兩棲住宅
一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息
1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區(qū)，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區(qū)的居民，他們或者居住在香港，工作在內(nèi)地;或者工作在香港，居住在內(nèi)地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內(nèi)地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。
2、其后，隨著經(jīng)濟發(fā)展的進一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領(lǐng)帶做回“白領(lǐng)一族”，自己開公司;是老板又是伙計等等諸如此類的人群。
3、現(xiàn)在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關(guān)系的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩(wěn)重;既渴望安穩(wěn)而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認為生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當今社會中，他們不成功，還有誰能成功?
二“兩棲住宅”的賣點分解
1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”
現(xiàn)代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標消費人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期。地處友誼路中央商務區(qū)的本案藍水園，憑借其優(yōu)越的地理位置和渡假村式規(guī)劃設計，可以同時達成這些本案目標消費人群的長久渴望，工作與渡假同時兼得。
2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”
居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍水園中的客戶會驚喜的發(fā)現(xiàn)，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閑配套設施。
3、水陸相生的“兩棲住宅”
以“水文化”為主打的藍水園，除了3萬平方米、景色優(yōu)美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一。同時，岸邊呈現(xiàn)出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。
4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”
時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數(shù)都是事業(yè)有成的成功人士，有別于亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現(xiàn)在對待事業(yè)的執(zhí)著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質(zhì)生活，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業(yè)、家庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點支撐。
5、虛擬與現(xiàn)實兼得的“兩棲住宅”
不同于網(wǎng)上組織的“虛擬社區(qū)”，這里的“虛擬”是指虛擬的數(shù)字化網(wǎng)絡技術(shù)，正是這種技術(shù)，才支撐起現(xiàn)實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業(yè)服務內(nèi)容。買房首先看物業(yè)，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現(xiàn)實，用現(xiàn)實反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業(yè)必備的硬件條件之一，但社區(qū)網(wǎng)絡的優(yōu)良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點支撐。
6、作為新住宅運動奇跡的“兩棲住宅”
在去年上海召開的中國房地產(chǎn)峰會上，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現(xiàn)，梅江整體工程作為全國最大的生態(tài)居住區(qū)，已經(jīng)為本案往“新住宅”的方向發(fā)展打下了一個堅實的大環(huán)境氛圍，再加上本案在前期規(guī)劃設計思路上的大膽創(chuàng)新和“兩棲住宅”概念的具體應用，本案已具備了成為“新住宅”的實力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。
方案C——都市生態(tài)理念
推廣主題——都市生態(tài)交響未來由你奏響
1、藍水園的都市生態(tài)概念打消了人們通常認為的“生態(tài)城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態(tài)小區(qū)”均會聯(lián)想到靠近城郊，靠近山區(qū)，藍水園以其自身擁有大面積湖景的優(yōu)勢和新加坡景觀大師規(guī)劃設計的生態(tài)風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態(tài)居住區(qū)也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經(jīng)濟貿(mào)易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業(yè)中軸線。
2、生態(tài)建筑必將成為21世紀的建筑主流。在綠色、環(huán)�？谔柺⑿械慕裉�，生態(tài)建筑已經(jīng)應運而生。高科技的應用帶來了眾多的綠色建材，成為生態(tài)建筑的基本支撐點。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強，更加完美的生態(tài)建筑成為人們的必需。所以我們創(chuàng)造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態(tài)建筑和園林綠化指數(shù)之間的契合點。
3、生態(tài)文明在構(gòu)筑了城市可持續(xù)發(fā)展的動力的同時，也成為生態(tài)住宅、生態(tài)環(huán)境的內(nèi)在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關(guān)系、和諧的鄰里關(guān)系、和諧的人生觀、和諧的自然關(guān)系等。在這些關(guān)系的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關(guān)的關(guān)系和充滿人性光輝的概念作為生態(tài)的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中，在天津市眾多房地產(chǎn)中有前所未有的突破。
房地產(chǎn)營銷策劃方案10
一、項目分析
天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")，項目位于上海浦東金橋地區(qū)，社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建造到10層就因資金短缺問題擱置。
上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年代末由于當時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設施已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優(yōu)勢的，離區(qū)域繁華中心又遠，從小環(huán)境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓——"天第公寓"推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰(zhàn)。如何使產(chǎn)品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。
1、市場情況
大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭遇"十面埋伏"。
2、客源情況
本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。
針對本區(qū)域當時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：
�、僦苓吘用�
金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現(xiàn)，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。
�、谑姓疬w戶
上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。
�、弁鈦砉ぷ髡�
上海作為人才高地，已成為中國人理想的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"，而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�，對這批客源將有極大的.吸引力。
二、媒體策略
大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現(xiàn)場派發(fā)銷售。
如何使用最低廣告費用，來達成最高銷售目標是媒體策略的基本原則之一。
本案案量小，如果投入大量廣告經(jīng)費，即使達到預期效果也會造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。
基于上述原因，我對常規(guī)的媒體策略作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現(xiàn)場派發(fā)海報和DM并由銷售人員解說"星期五公社"這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。
三、市場反響
事實勝于雄辯
經(jīng)過了市場的考驗，事實證明本策劃案是非常成功的。在開盤當日就有80%的房子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月"星期五公社"已告售罄。而"星期五公社"所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。
可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優(yōu)勢的住宅產(chǎn)品，這在金橋地區(qū)甚至于上海都是不多見的，所以"星期五公社"策劃案的成功是顯而易見的。
產(chǎn)品形象是品牌的重要方面。良好的產(chǎn)品形象可以使企業(yè)獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩(wěn)定的消費群。"星期五公社"策劃案的實施，不僅使公司第一個開發(fā)的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發(fā)項目打下了扎實的基礎。八、總論
房地產(chǎn)策劃是一項牽涉知識面很雜的學問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內(nèi)容，還涉及到房地產(chǎn)基礎知識、客戶心理學等方方面面的內(nèi)容。一個房產(chǎn)項目從初具雛形到最后推出都需要經(jīng)過周密審慎的思考。
我個人以為：作為一個策劃者，要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態(tài)去對待它，以對待戀人的熱情去了解這個案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。
依據(jù)上述策劃戀愛論，我接手"星期五公社"后，就全身心地投入到項目的前期準備中，所謂市場情況的調(diào)查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產(chǎn)項目策劃中最關(guān)鍵的問題，突破點找準了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準突破點全身心投入。
就本策劃案來看，之所以成功的最大原因就是我利用差異化和獨特性的策劃指導思想找準了個案的突破點，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優(yōu)勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產(chǎn)項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位)，而我卻在個性中找到了共性，并巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統(tǒng)一起來。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。
眾所周知，只要一個策劃案有自己的創(chuàng)新點，那么它肯定會吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會對新鮮的東西感興趣，進而產(chǎn)生購買的欲望。本案就是利用這一消費心理對項目進行策劃。
公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發(fā)戰(zhàn)略重點瞄準了市場的爛尾樓盤盤活。
房地產(chǎn)營銷策劃方案11
摘 要：在房地產(chǎn)的銷售過程中，營銷策劃方案的設計對銷售成果起到了決定性的影響作用，從營銷策劃方案的設計到踐行，均需要考慮到客戶多方面的感受。本文以我國房地產(chǎn)營銷背景為基礎，了解了營銷策劃方案設計中所包含的主要內(nèi)容，并分析了策劃方案在踐行過程中的注意要點，從多個角度探討了提升房地產(chǎn)營銷質(zhì)量的相關(guān)措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營銷策劃方案；方案設計；方案踐行
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟中的支柱，與民眾的日常生活息息相關(guān)。而房地產(chǎn)營銷工作則是將商品房等房產(chǎn)的價值直接體現(xiàn)出來的一種方式，以便于讓更多人購買到自己所中意的居所。一般房地產(chǎn)的營銷工作包括了非常繁多的步驟，如市場調(diào)研、項目定位、營銷策劃方案設計、方案踐行等。其中營銷策劃方案的設計與踐行有著十分重要的作用，需要在設計環(huán)節(jié)以及踐行過程均考慮到多方面的因素。
一、房地產(chǎn)營銷策劃方案設計內(nèi)容
1、風格上的設計
房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風格類型如果能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進行風格方面的營銷設計時，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應的建筑風格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構(gòu)成來看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風的年輕人卻熱衷中式田園風格建筑，這需要在設計方案中進行區(qū)分。
2、環(huán)境上的設計
這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設計方案可以抓住當代客戶對青山綠水的需求，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強烈的自然氣息、藝術(shù)氣息以及高貴氣息。
3、戶型上的設計
在房地產(chǎn)營銷過程中，戶型往往是客戶最為關(guān)心的問題，因為戶型直接決定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而方便日常生活。
4、物業(yè)上的設計
物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務”部分，物業(yè)的服務質(zhì)量對客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠。特別是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門，客戶更為關(guān)心物業(yè)的質(zhì)量，因此營銷方案就需要從多個方面設計物業(yè)的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務的水平。比如物業(yè)服務工作的效率、物業(yè)服務的態(tài)度、物業(yè)服務人員的構(gòu)成以及物業(yè)服務的亮點等，均是可以在物業(yè)設計上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心。
二、房地產(chǎn)營銷策劃方案踐行要點
1、注意以營銷策劃方案為基礎
在方案設計完成之后，營銷人員就需要遵循詳細的設計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴格按照設計中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學性與條理性，保證營銷質(zhì)量。特別是對于一些設計質(zhì)量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點，為營銷工作帶來獨特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設計方案中的基本原則以及內(nèi)容，那幺營銷質(zhì)量的“最低標準”則可以得到保證。
2、注意適當調(diào)整營銷方案
房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了。對于這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設計階段，對營銷方案進行設計調(diào)整，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風格差別大，更需要在實際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案。比如說針對于年輕客戶的.營銷方案，在指導針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那幺很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負面效應，甚至給客戶留下不良印象。
3、注意豐富營銷措施
房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學問，依據(jù)設計方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容，在此基礎上，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量，還需要進一步豐富營銷措施，實現(xiàn)營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應用，比如建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡、電話、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對于每一個客戶的人性化關(guān)懷，比如在對客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組精心準備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著。
結(jié)束語：
房地產(chǎn)營銷工作中所包含的學問如瀚海煙波，并非只字片語可一言道盡，營銷人員需要在日常的營銷工作中不斷積累，不斷總結(jié)，才能夠穩(wěn)定地提升營銷服務水平。特別是在當今房地產(chǎn)營銷市場變化較大的背景之下，更需要在營銷策劃方案的基礎上，了解方案，踐行方案，根據(jù)具體的情況實施針對性的營銷工作，并豐富營銷手段，讓客戶在營銷工作的影響下選擇最適合自己的住所。
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房地產(chǎn)營銷策劃方案12
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié)市場分析
一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均GDP達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的`發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將xx市xx開發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進行大體對比分析如下：
1、xx開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢�？傮w來說，xx開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
xx大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標準概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標準來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、xx地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
xx農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：xx市、區(qū)兩級政府批準興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、xx城區(qū)地帶。
xx商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原xx批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：xx地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
xx商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
四、消費者分析
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋*室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(如家政、訂購車票、托兒、托老服務等);
b、物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
第二節(jié)“站前廣場”項目分析
一、項目優(yōu)勢分析
1環(huán)境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達首都。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈�。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、項目劣勢分析
1)品牌號召力：xx房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成�，F(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節(jié)推廣策略界定
一、目標消費群界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關(guān)特征是：
1目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
房地產(chǎn)營銷策劃方案13
一、全員營銷的目的和意義
全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導員工愛崗敬業(yè)，營造一個團結(jié)協(xié)作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。
二、實施辦法
1、方案采取采取“全員營銷、多銷多得”的辦法。員工需不影響正常的本職工作。
2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）
三、銷售流程
�、� 員工負責提供客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關(guān)資料和咨詢服務。
�、� 員工負責督促客戶按照規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。
�、� 員工負責帶領(lǐng)客戶到財務部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。
④ 合同填寫由財務部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。
�、� 如需按揭貸款的.客戶，由售樓管理員協(xié)助其完成貸款手續(xù)。
⑥ 經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。
�、� 以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。
四、業(yè)績提成
1、按照公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。
住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。
業(yè)績提成＝合同總房價×比率
2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務部領(lǐng)取業(yè)績提成。
五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
XX 年 xx月
房地產(chǎn)營銷策劃方案14
活動主題：
歡樂小長假，相“惠”在（項目名稱）（備選主題一）
我和（項目名稱）有個約“惠”（備選主題二）幸福，我們約“惠”吧！
（項目名稱），我們約“惠”吧�。▊溥x主題三）
活動形式：
論壇、產(chǎn)品推介
活動時間：
20xx。05。01——20xx。05。03
活動地點：
�。椖棵Q）銷售中心
概要內(nèi)容：
答謝老客戶開發(fā)新客戶
活動背景
�。椖棵Q）地處渾南新區(qū)的核心地段，距奧體中心向南僅100米，北近渾南大道，東接富民南街，西鄰沈陽國際會展中心，交通便捷，配套齊全，是千萬家住戶經(jīng)濟實惠的選擇。在這個蝶戀花舞的季節(jié)，（項目名稱）收獲了廣大業(yè)主的好評，業(yè)主收獲了家的溫暖，（項目名稱）特此舉辦一場來到（項目名稱）置業(yè)歡快度五一活動，旨在豐富（項目名稱）客戶的業(yè)余，娛樂文化生活，感恩老客戶，發(fā)掘新客戶，鞏固（項目名稱）置業(yè)的品牌形象。
活動目的
1、通過舉辦一系列活動提高（項目名稱）置業(yè)產(chǎn)品的知名度和美譽度。
2、通過活動執(zhí)行積累客源，引爆項目從而達到最終的銷售目的。
3、展示（項目名稱）地產(chǎn)的理念與服務，感恩老客戶，拓展新客戶。
活動前期安排
1、活動執(zhí)行人員的安排。
2、主持人，舞蹈演員歌手等安排就位。
3、迎賓人員到位。
4、現(xiàn)場活動內(nèi)容需要準備的材料及冷餐的擺放。
室內(nèi)活動
1、5月1日當天，有著名房產(chǎn)類節(jié)目主持人哥倆侃房在（項目名稱）銷售中心現(xiàn)場以房產(chǎn)論壇形式，為大家解說（項目名稱）項目優(yōu)勢，對產(chǎn)品進行詳細解說，為（項目名稱）樹立良好的品牌形象，擴大宣傳面。
2、5月2號由著名節(jié)目主持人一鳴攜手著名風水大師，為現(xiàn)場來賓從風水角度解讀（項目名稱）項目獨特之處，從而吸引意向客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生傾向性，從而達到最終的銷售目的。 3，5月3日由著名電臺主持人蔡昊攜手時代商報、盛京門戶網(wǎng)房產(chǎn)頻道資深主編組成“（項目名稱）砍價團”，做到你買房我砍價，活動現(xiàn)場為大家解說（項目名稱）產(chǎn)品優(yōu)勢的同時，幫購房客戶將房價砍至最低價格，從而增加購房者意向，達到最終銷售目的。
室外活動
來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞
1、外廣場放置充氣城堡，集合所有孩子們的快樂，將與孩子一同前往的家長留在（項目名稱），感受生活在（項目名稱）的美好。
2、室外搭建舞臺，邀請知名樂隊親情獻唱，增加與顧客互動性，在外廣場打造聲勢，吸引客流。
3、傍晚時分，邀請大家來（項目名稱）、看星星、喝啤酒、吃炸雞，同時觀看精彩文藝演出，與大家進行互動，增強活動氛圍。
DIY制作，全面升級，種類更多，玩法多樣，更方便娛樂客戶的業(yè)余生活。
DIY手工皂，讓客戶充分發(fā)揮自己的`想象力，在設計及制作的過程中帶給其成就感，增加活動的樂趣，帶給其美好印象。兒童DIY風箏，讓（項目名稱）業(yè)主的孩子們在五顏六色的世界中，描繪美妙的夏天，從而增加參與活動的積極性。
茶歇
歷來（項目名稱）的活動非常重視餐區(qū)的品質(zhì)和美食的種類，這次活動我們在以往基礎上再次升級，為客戶提供冷飲、水果、蛋糕等，真正做到不僅讓客戶賞心悅目，秀色可餐，進而大快朵頤，流連忘返。
房地產(chǎn)營銷策劃方案15
一、市場現(xiàn)狀：
1、大中城市房地產(chǎn)市場回暖。
2、處于每年的銷售旺季(金九銀十)。
二、項目現(xiàn)狀：
1、一期，D、E、F區(qū)剩余房源大部分為六樓。樓層相對較高。
2、G區(qū)G8、G9部分房源存在明顯的產(chǎn)品缺陷
3、三期即將認籌，開盤在即。
針對目前房地產(chǎn)發(fā)展的`現(xiàn)狀，及項目本身特點及產(chǎn)品特點，特制定十一促銷活動方案，旨在促進一二期房源的銷售，為三期的開盤做足準備工作。
三、活動目的：
1、增加小區(qū)的知名度。
2、制造營銷氣氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A1號樓的認籌數(shù)量，樹立三期項目形象，為開盤奠定好基礎。
四、活動時間：10月1日—10月7日
五、活動主題：
主題一：“國慶豪情盛典，舞動黃金海岸”
主題二：“歡度國慶之喜，領(lǐng)略黃金真情”
主題三：“活力黃金周，超值優(yōu)惠7天樂”
六、活動內(nèi)容：
1、黃金周每天推出8套特價房(主要以二期特惠房源及G9一口價房源為主);
2、活動期間購房一次性付款96折，銀行按揭98折，但對外統(tǒng)一為一次性付款97折，銀行按揭99折，銷售部視情況決定是否給予一個點折扣(特價房除外);
3、活動期間，天天豪禮相送，凡是國慶期間到訪的客戶均有機會參與抽獎，每天開獎兩次(上午、下午各一次，視現(xiàn)場氣氛而定)，凡是簽約客戶均可獲贈電飯煲一個，多買多贈抽獎獎項設置：
一等獎：電飯煲兩名(每天提供兩臺)
二等獎：臺歷三名三等獎：購物袋若干
七、宣傳方式：
1、網(wǎng)絡(搜狐焦點新聞報道、現(xiàn)場報道，新華網(wǎng))
2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天兩萬條信息)
3、報紙廣告(今日萊州半版，暫定9月29號)
4、國慶宣傳易拉寶
5、戶外演出一場或花車x3天
八、現(xiàn)場包裝：
室外：
1、橫幅：0.7x10米x2條
2、國慶抽獎禮品的堆放;
3、氣球裝飾：大門、禮品區(qū);
4、吊旗;
5、易拉寶展示
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