房地產(chǎn)廣告策劃方案通用

　　為了確定工作或事情順利開展，常常需要預(yù)先準(zhǔn)備方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等方面進(jìn)行安排的書面計(jì)劃。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點(diǎn)呢？以下是小編整理的房地產(chǎn)廣告策劃方案通用，歡迎閱讀與收藏。

　　一、前言

　　萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。

　　萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準(zhǔn)備了條件。

　　萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

　　萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對(duì)萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

　　二、市場(chǎng)分析

　　1）市場(chǎng)背景

　　萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行。

　　果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園。

　　在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。

　　現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

　　重慶主城區(qū)人口已超過600萬，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化（由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊）是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì)。

　　2）產(chǎn)品分析

　　萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。

　　優(yōu)勢(shì)：

　　一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——

　　它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。

　　它那巨碩無比的下部（直徑不低于十米）是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。

　　中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下（包括外露一部分）；也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。

　　上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長(zhǎng)大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。

　　還可為其編一個(gè)古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。

　　果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。

　　這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一。

　　它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格；

　　在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前（至少要有鮮明的獨(dú)家特色），不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。

　　劣勢(shì)：

　　對(duì)發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。

　　3）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

　　東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。

　　東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。

　　三、廣告戰(zhàn)略

　　1）廣告目標(biāo)

　　造市。制造銷售熱點(diǎn)。

　　造勢(shì)。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì)。

　　大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲望。

　　擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。

　　提升企業(yè)形象。

　　一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。

　　2）廣告對(duì)象

　　好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年；

　　對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年；

　　喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民；

　　喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人；

　　喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民；

　　具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民；

　　樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民；

　　3）廣告地區(qū)

　　在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。

　　4）廣告創(chuàng)意

　　廣告主題：

　　（1）每天活在水果的世界里

　　創(chuàng)意

　　選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用FLASH動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。

　�。�2）回到家，就是渡假的開始

　　創(chuàng)意

　　一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假�！�

　　老公：“行，馬上帶你上�！�

　　上了車，不過多久就到了。

　　他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子？！”

　　老公：“沒問題�！痹袐D：“真的可以嗎？”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子。”孕婦：“哇，你好棒呀！我每天都可以渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每天都能渡假嗎？就到萊恩田園區(qū)。

　　5）廣告實(shí)施階段

　　第一期：試銷階段（三個(gè)月）

　　行為方式——————新聞運(yùn)作、廣告、

　　時(shí)間————————2004年2月1日

　　新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。

　　大造聲勢(shì)。對(duì)重慶本地目標(biāo)市場(chǎng)采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢(shì)。以圖一舉炸開市場(chǎng)。

　　讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。

　　在首期宣傳中，讓４０％的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。

　　以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到10%。

　　吸引目標(biāo)對(duì)象注意，誘導(dǎo)２０％的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行動(dòng)。

　　及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。

　　第二期：擴(kuò)銷階段（三個(gè)月）

　　行為方式——————-新聞、廣告、營(yíng)銷

　　乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購(gòu)買群。

　　一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買萊恩田園區(qū)。

　　此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去。

　　繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)4０％左右，并形成一定之口碑。

　　合力促進(jìn)銷售，引導(dǎo)３０％的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

　　第三期：強(qiáng)銷階段（四個(gè)月）

　　行為方式————————-新聞、廣告、營(yíng)銷

　　充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù)，評(píng)論、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用。

　　部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。

　　市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會(huì)話題。

　　廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。

　　加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。

　　調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。

　　合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)３０％目標(biāo)顧客購(gòu)買。

　　第四期：鞏固階段（三個(gè)月）

　　行為方式————————-營(yíng)銷、廣告

　　消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃。

　　對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。

　　細(xì)水長(zhǎng)流，滲透式的廣告行為。

　　加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。

　　注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。

　　完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。

　　四、廣告媒體策略

　　1）主體媒體

　　報(bào)紙

　　策略：

　　根據(jù)整體推廣計(jì)劃，前三期擬采用報(bào)紙為主要信息載體之一。

　　第一期多用大中版面（半版或三分之一版）密集發(fā)布；

　　第二期采用中小版面，逐漸拉大發(fā)布周期；

　　第三，四期采用小版面；長(zhǎng)線滲透。

　　《東方日?qǐng)?bào)》重慶

　　《蘋果日?qǐng)?bào)》重慶

　　2）輔主媒體

　　電視

　　制作目的：塑造品牌形象

　　市場(chǎng)目的：造市，促銷。

　　播出媒體：重慶電視臺(tái)（15秒廣告片）

　　重慶文體頻道（20秒廣告片）

　　重慶生活頻道（15秒廣告片）

　　五、廣告預(yù)算分配

　　媒體預(yù)算比例

　　T。V。4500011.7%

　　N。p。（報(bào)紙）50000055.7%

　　印刷10000020、4%

　　CF（廣告影片）5500012、0%

　　總計(jì)700000100、0%

　　各銷售季比例

　　新上市5000000015、0%

　　第一期特賣10000000030、0%

　　空檔消化期2000000010、0%

　　第二期特賣30051000045、0%

　　總計(jì)470510000100、0%

　　六、廣告效果預(yù)測(cè)

　　由于萊恩房地產(chǎn)公司的田園區(qū)選在繁忙都市人都向往的環(huán)境清幽，綠意盎然、山清水秀，遠(yuǎn)離都市塵囂的優(yōu)雅山區(qū)以及萊恩公司設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，獨(dú)具現(xiàn)代與古典相結(jié)合的房屋設(shè)計(jì)加上萊恩公司全面的設(shè)計(jì)宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產(chǎn)生熱銷，給萊恩公司大額的利潤(rùn)收入提高公司知名度，讓公司在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)了腳根。

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