對(duì)縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的調(diào)查報(bào)告
房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè),具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性,被稱為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭產(chǎn)業(yè)。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快,縣房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)投資已成為擴(kuò)大投資需求的重要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。正確引導(dǎo)縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展,對(duì)于推動(dòng)城市建設(shè),壯大城鄉(xiāng)一體化產(chǎn)業(yè)支撐,拉動(dòng)全社會(huì)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
(一)開發(fā)勢(shì)頭強(qiáng)勁,但投資規(guī)模不大。
縣完成房地產(chǎn)投資5.05億元,新建商品房61.9萬m2,實(shí)現(xiàn)銷售收入12億元,其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升,新建商品房銷售情況良好。今年1-8月,商品房施工面積56萬m2;預(yù)售面積23.38萬m2,成交金額5.9億元;銷售面積20.45萬m2,成交金額4.8億元;二手房成交面積12.31萬m2,申報(bào)金額1.18億元。但從房地產(chǎn)投資規(guī)?,雙流、溫江、龍泉、新都分別實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元,縣房地產(chǎn)投資規(guī)模在同環(huán)區(qū)縣排名第五,說明縣房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)空間較大。
(二)開發(fā)質(zhì)量提高,但市場(chǎng)有待培育。
縣房地產(chǎn)有企業(yè)開發(fā)的商品房,有農(nóng)民在集體土地上聯(lián)建的房屋,還有政府修建的安置房和農(nóng)民新居,總體上住宅小區(qū)正從傳統(tǒng)的戶型逐步向景觀舒適型過渡,新開發(fā)小區(qū)普遍注重環(huán)境營(yíng)造,以西區(qū)花園為代表的高檔住宅小區(qū),其環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理,對(duì)縣內(nèi)其它小區(qū)開發(fā)起到了好的示范帶動(dòng)作用。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看,新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)定,需求旺盛,交易規(guī)范;二手房市場(chǎng)被進(jìn)一步激活,交易頻繁,逐步規(guī)范;農(nóng)民自建房自發(fā)入市,隱形交易,亟待規(guī)范。一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)成熟的標(biāo)志之一是其二級(jí)市場(chǎng)成為交易的主體,上海市已超過50%,但就縣1-8月的銷售情況看,二手房銷售面積僅占總銷售面積的37.6%,這說明縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有待培育。
(三)開發(fā)成本上漲,房地產(chǎn)價(jià)格攀升。
以來縣商品房?jī)r(jià)格有較大幅度增長(zhǎng),筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)與比較,住房平均價(jià)格分別達(dá)到、2400、1800、1000元,增長(zhǎng)25%、15%、50%、25%;營(yíng)業(yè)房平均價(jià)格分別達(dá)到5200、6700、4000、元,增長(zhǎng)16%、29%、12%、34%。主要原因:一是成本推動(dòng)。,外北倉庫、原筒二小和小北街片區(qū)的地價(jià)分別達(dá)到每畝93萬元、119萬元和124萬元,縣城片區(qū)地價(jià)從平均每畝約50萬元漲到100萬元左右;其次是建筑原材料價(jià)格上漲等建設(shè)成本提高。二是需求拉動(dòng)。以來縣商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性供不應(yīng)求,使得商品房平均成交價(jià)格上揚(yáng);去年以來,縣政府采取的促進(jìn)二手房交易措施收到明顯效果,今年二手房交易頻繁,價(jià)格也有較大幅度增長(zhǎng),筒、犀浦、紅光和其他鎮(zhèn)二手房市場(chǎng)成交價(jià)格分別達(dá)到1250、1350、1000、650元,比增長(zhǎng)25%、8%、18%、8%。
(四)開發(fā)主體增多,但樓盤規(guī)模小。
隨著城市交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善和城市輻射功能的增強(qiáng),加之成都近郊區(qū)市縣特有的地價(jià)、房?jī)r(jià)和環(huán)境優(yōu)勢(shì),近郊區(qū)市縣已成為房地產(chǎn)商投資的重點(diǎn)。由于縣房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢(shì),很多企業(yè)都看好這個(gè)市場(chǎng),目前各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)到39家,競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。但由于用地供給的約束,樓盤相對(duì)較小。以來,全縣共出讓土地13宗,其中房地產(chǎn)開發(fā)超過50畝的僅有3宗地,最大樓盤面積178.4畝,最小的僅2畝?傮w上看,目前20—50畝的小樓盤較多,規(guī)模小,檔次也不夠高,精品樓盤相對(duì)偏少。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析
(一)縣城市發(fā)展方向和重點(diǎn)。
成都市新一輪城市總體規(guī)劃對(duì)縣城市發(fā)展定位是:成都市重要組成部分,成都市西部新中心,以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務(wù),建設(shè)既適宜居住,又適宜創(chuàng)業(yè)的“綜合性城市片區(qū)”?h自身的定位是:率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、獨(dú)具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的`成都西部新中心。到縣城區(qū)將新增建設(shè)用地15平方公里,城區(qū)總用地達(dá)到30平方公里,人口達(dá)到20萬人;到2020年規(guī)劃城市建設(shè)區(qū)面積51平方公里,城市片區(qū)人口45萬人以上。東南部新城是縣未來城市發(fā)展的核心區(qū)域,將承擔(dān)縣的行政中心、商務(wù)中心、居住中心等城市主要功能。用地規(guī)模7.1平方公里,規(guī)劃道路共16條,總長(zhǎng)約27公里,預(yù)計(jì)投資約5億元(不含拆遷安置費(fèi))。從今年開始計(jì)劃用3年左右時(shí)間分步建設(shè),重點(diǎn)建設(shè)高新區(qū)西區(qū)配套行政商務(wù)中心、南二環(huán)路及東延線、東二環(huán)路及南延線、長(zhǎng)青路5條城市道路及配套基礎(chǔ)設(shè)施。
(二)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的有利因素。
一是城市化水平快速提高對(duì)住宅形成巨大的需求。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn),到2020年全縣城市化水平將達(dá)到80%,年均提高2個(gè)百分點(diǎn),縣城片區(qū)年均新增1.8萬人以上。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長(zhǎng),無疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積16m2計(jì)算,每年需新建住宅28.8萬m2。
二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化形成對(duì)住宅的需求。以來,縣城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民人均收入從6569元增加到10200元,農(nóng)村居民人均純收入從3098元增加到4210元,收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面,居民以前購買的福利房無論是戶型設(shè)計(jì)還是配套設(shè)施,與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距,加之目前開放了二級(jí)市場(chǎng),居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”,正在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級(jí)換代。同時(shí),隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn),有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購房對(duì)象。
三是縣外人口來縣購房形成對(duì)住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多,他們大多不太適應(yīng)越來越擁擠、快節(jié)奏的城市生活,而選擇到距中心城區(qū)近、空氣清新、自然條件相對(duì)優(yōu)越的縣來居住;高新區(qū)西區(qū)緊鄰縣,區(qū)內(nèi)一些白領(lǐng)階層也會(huì)選擇在縣買房;省內(nèi)不少市外人口到縣定居或投資,由此也形成較大的市場(chǎng)需求。據(jù)調(diào)查,目前除筒鎮(zhèn)購房戶本地居民較多外,犀浦、紅光兩地商品房購買對(duì)象縣外人口占了絕大多數(shù)。
(三)制約房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素。
一是收入預(yù)期不確定。以來,縣地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.2%,農(nóng)村居民純收入年均增長(zhǎng)6.3%,低于地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng);城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)9.2%,雖然比地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)略高,但受企業(yè)改制職工轉(zhuǎn)變身份、就業(yè)壓力較大等影響,加之醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等制度改革,也都增加了居民的支出預(yù)期。未來收入的不確定性和支出預(yù)期的增加,對(duì)當(dāng)前購房消費(fèi)造成一定抑制。
二是住房產(chǎn)權(quán)制度不健全。市場(chǎng)交易的各類住房中,只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品房可以獲得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證書,其它房屋,包括上市的已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房和私房等等,其土地的供給形式極其復(fù)雜,凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權(quán)證,因而難以上市交易,也無法辦理抵押貸款,這給購房融資帶來一定的難度,對(duì)房地產(chǎn)需求造成了一定影響。
三是國(guó)家宏觀政策約束。近年來,商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中住房貸款占了絕對(duì)比重,金融對(duì)個(gè)人購房支持力度有了較大幅度增加。但是由于商業(yè)銀行住房金融資金來源單一,貸款流動(dòng)性差,缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制;個(gè)人住房抵押貸款條件偏嚴(yán)、期限偏短、額度偏低,還款方式單一等問題,都對(duì)住房金融健康發(fā)展形成一定阻礙。加之去年以來國(guó)家宏觀調(diào)控提高商品房按揭貸款利率,也導(dǎo)致金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度有所減弱。
三、加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議
(一)合理定位,選準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主攻方向。
據(jù)世界銀行對(duì)世界很多國(guó)家考察認(rèn)為,只有房?jī)r(jià)與家庭年收入之比達(dá)到3:1-6:1時(shí),才能形成有效需求?h城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10200元,其中用于購房與建房支出950元,占支出的11.5%,比(500元)增加450元,家庭年收入與房?jī)r(jià)比在6:1左右,應(yīng)該能夠形成較大的有效需求。另據(jù)調(diào)查,市民最想購買的套型面積在80-100m2之間,其次是100-130m2,而130-150m2以上的相對(duì)較少。又據(jù)中介機(jī)構(gòu)的交易情況顯示,與大戶型、超大戶型住宅相比,中小戶型房源更受普通購房戶青睞。因此,縣房地產(chǎn)業(yè)在今后一段時(shí)期內(nèi)應(yīng)堅(jiān)持“放開高價(jià)房、優(yōu)惠中低價(jià)房、建設(shè)廉租房”,應(yīng)“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”,應(yīng)以中檔小區(qū)建設(shè)為主,輔之以部分高檔社區(qū)和適量的經(jīng)濟(jì)適用房,滿足不同層次消費(fèi)群體的購房需求。最終達(dá)到居者有其屋,居者有佳屋,并享受良好的人居環(huán)境和完善的生活配套設(shè)施。
(二)科學(xué)規(guī)劃,同步推動(dòng)舊城改造和新區(qū)開發(fā)。
加快縣城舊城改造,進(jìn)一步完善城市功能,同步推進(jìn)東南片區(qū)新城區(qū)建設(shè),擴(kuò)大筒、犀浦和紅光城市片區(qū)規(guī)模,改善城市形象,提升城市品位,建設(shè)生態(tài)人居地,打造都市后花園,增強(qiáng)城市吸引力,吸引更多的人口來縣購房置業(yè)。在舊城改造和新區(qū)開發(fā)的過程中,應(yīng)根據(jù)國(guó)家拆遷安置政策,結(jié)合縣實(shí)際,依法拆遷安置,切實(shí)維護(hù)被拆遷居民的利益;在不斷完善城市總體規(guī)劃的同時(shí),積極制定縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展五年規(guī)劃,使該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為有序合理;對(duì)土地實(shí)行非飽和適度供應(yīng),保持土地的賣方市場(chǎng),防止以地生財(cái),將房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道;適應(yīng)住宅地產(chǎn)郊區(qū)化和大盤化的趨勢(shì),對(duì)城市片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā),以城市總體規(guī)劃為依據(jù),避免地塊分隔過小、業(yè)主林立、開發(fā)檔次低、物業(yè)管理落后等現(xiàn)象,使房地產(chǎn)走上品牌、規(guī)模發(fā)展之路,并以此推進(jìn)縣城市品位的快速提高。
(三)招大引強(qiáng),實(shí)施成片開發(fā)和品牌戰(zhàn)略。
品牌是消費(fèi)者最能直接利用的信息。縣應(yīng)著力引進(jìn)有實(shí)力的大企業(yè),全面實(shí)施房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略,走規(guī);、精品化開發(fā)路子。以第26屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)為契機(jī),加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷,抓好“打開西部21世紀(jì)的財(cái)富之門,共創(chuàng)西部21世紀(jì)的財(cái)富生活空間”的主題宣傳,依據(jù)“成都西部新中心”的定位,加快各類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè),滿足不同層次消費(fèi)群體的購房需求。努力提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的科技含量,積極推廣運(yùn)用信息化技術(shù),加強(qiáng)小區(qū)的安全防護(hù)體系建設(shè),推進(jìn)智能化管理、防火監(jiān)控及保安自動(dòng)化體系建設(shè);推廣西區(qū)花園的開發(fā)建設(shè)模式,注重小區(qū)環(huán)境營(yíng)造,推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精品化發(fā)展,犀浦鎮(zhèn)因離市中心較近,外來購房者較多,應(yīng)以開發(fā)中高檔住宅小區(qū)為主;合理安排中小戶型比例,滿足縣普通百姓家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力和消費(fèi)水平,尋求戶型平衡,在筒鎮(zhèn)要適度開發(fā)中檔住宅小區(qū),以滿足普通居民住房升級(jí)換代的需求;合理安排經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求;考慮以五六層的多層公寓為主,輔以一定小高層和聯(lián)體別墅,滿足部分高收入群體的高檔消費(fèi)需求。
(四)完善政策,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
進(jìn)一步制定并完善關(guān)于加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策,開通房地產(chǎn)“綠色通道”,簡(jiǎn)化手續(xù)辦理程序,提高報(bào)建效率,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。完善戶籍管理政策。當(dāng)前購房入戶必須取得房產(chǎn)證書,而一些按揭購房戶在短時(shí)間內(nèi)還不能拿到房產(chǎn)證書,導(dǎo)致無法辦理戶籍手續(xù),相關(guān)部門要進(jìn)一步研究憑購房合同和發(fā)票辦理入戶手續(xù)的政策。進(jìn)一步降低住房二級(jí)市場(chǎng)的入市“門檻”,簡(jiǎn)化辦事程序,實(shí)行“一條龍”服務(wù),方便群眾辦事,以此進(jìn)一步激活房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。完善社會(huì)保障體系。普通住宅的消費(fèi)主體,是占城市人口總數(shù)80%以上的中低收入戶,而目前城區(qū)的房?jī)r(jià)對(duì)這部分人來說有些偏高,為保障工薪階層、低收入群體的利益,政府應(yīng)繼續(xù)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房,將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房納入社會(huì)保障體系。
(五)加強(qiáng)管理,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理,嚴(yán)格從業(yè)資格;具體開發(fā)項(xiàng)目采取向社會(huì)公開招標(biāo)的形式,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理。采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等手段規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),使房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開化,營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境。促使房地產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)與建筑分開,物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)開發(fā)分開,不同企業(yè)按照產(chǎn)品價(jià)位和特征打造不同品牌、不同風(fēng)格。加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理,引進(jìn)有實(shí)力、服務(wù)好、講誠(chéng)信的物業(yè)公司,新開發(fā)小區(qū)必須納入物業(yè)管理,舊的小區(qū)逐步納入物業(yè)管理。
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