【精品】市場調(diào)查報告4篇
在現(xiàn)實生活中，越來越多人會去使用報告，寫報告的時候要注意內(nèi)容的完整。那么，報告到底怎么寫才合適呢？以下是小編為大家整理的市場調(diào)查報告4篇，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
市場調(diào)查報告 篇1
食品包裝調(diào)查時間：XXXX年11月16日
調(diào)查地點：農(nóng)大百順超市、禧福來超市
調(diào)查人員：食安122班 劉丹 124033214
一、調(diào)查目的
隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展和生活質(zhì)量的不斷提高,酸奶作為一種時尚健康的飲品,越來越受到人們的青睞;而它多元化的包裝設(shè)計更是受到極大的關(guān)注。本次調(diào)查將針對學(xué)生的喜好展開調(diào)查。
二、調(diào)查方法
裝材料的酸奶所占的市場比例。
三、酸奶品質(zhì)概述
酸奶是以新鮮的牛奶為原料，經(jīng)過巴氏殺菌后再向牛奶中添加有益菌（發(fā)酵劑），經(jīng)發(fā)酵后，再冷卻灌裝的一種牛奶制品。目前市場上酸奶制品多以凝固型、攪拌型和添加各種果汁果醬等輔料的果味型為多。酸奶不但保留了牛奶的所有優(yōu)點，而且某些方面經(jīng)加工過程還揚長避短，成為更加適合于人類的營養(yǎng)保健品。
酸奶比純奶的營養(yǎng)價值高，易于消化，而且能促進鈣磷的吸收�，F(xiàn)在酸奶的包裝有袋裝、盒裝、桶裝、杯裝的，攜帶
方便，可隨時飲用，適應(yīng)了快節(jié)奏的都市生活。越來越多的消費者將其作為一種休閑的飲品。
四、調(diào)查分析
1、包裝材料
1、1 玻璃瓶
玻璃瓶是酸奶較常用的包裝，它有良好的阻氣性，能夠防止酸奶被氧化而變質(zhì)，同時可以阻止內(nèi)裝物的易揮發(fā)性成分向大氣揮發(fā)，還可重復(fù)使用,成本低。但是由于玻璃、陶瓷重量較高，運輸不方便，易碎,使用前需要清洗和殺菌消毒處理，比較難清洗，回收也不方便，并且玻璃阻光性能差,所以較適合短期包裝。
1、2 塑料包裝
1、2、1 HDPE瓶(杯)裝酸奶
這種包裝是采用高密度聚乙烯吹塑或者注塑、拉伸而成,一般表面都是用印刷好的塑料收縮套標來裝潢的。瓶身表面光滑,可以使用紙標貼,通常用來包裝滅菌發(fā)酵酸奶。一般保質(zhì)期為20天,需要冷藏處理。
1、2、2 PS(聚苯乙烯)
PS材料呈白色的片狀，采用熱成型工藝制成。PS杯剛性較好，外觀高雅，表面光潔度好，附著力強，耐低溫冷凍性能優(yōu)異,能耐受－30℃的低溫，保質(zhì)期一般為21天左右。 1、2、3 PET
PET瓶的優(yōu)點是對其內(nèi)部的乳品具有很好的遮光保護，透光率很低，延長了乳制品的保質(zhì)期。這種遮光解決方案為高品質(zhì)的乳制品提供了合適的選擇，使得高品質(zhì)的產(chǎn)品受到了高品質(zhì)包裝物的保護。其次，PET隔氧性能良好，加上相應(yīng)的套標或印刷，特別適合推廣巴氏殺菌奶、UHT奶或風(fēng)味乳飲料。第三，PET材料有著比其它塑料材料更好的防滲漏性能。從回收系統(tǒng)講，PET材料也是回收利用率最高的材料。在氧氣濃度較高時，由于酸奶中脂肪含量較高，乳脂肪會發(fā)生分解反應(yīng)產(chǎn)生游離的脂肪酸，出現(xiàn)酸敗氣味而變質(zhì),同時蛋白質(zhì)發(fā)生分解,影響酸奶的質(zhì)量。所以酸奶包裝要求阻氧、阻光性好。
2、酸奶運輸中的包裝
由于去超市調(diào)查的時候售貨員已經(jīng)將物品放在貨架上，，因此運輸過程中的包裝無法拍照，故從網(wǎng)上搜集資料。酸奶運輸應(yīng)注意的問題：
春夏季要注意冷藏或避高溫，秋冬天則對溫度無妨，快收快運，能有防震隔離措施更或好以免過度震動水分與奶分層。首先是路途中容易破損，另外酸奶運輸中式不能脫離冷鏈的，脫離了冷鏈，酸奶中的乳酸菌繼續(xù)生長，造成酸奶酸度較高，口味變酸，達到一定程度就會無法食用。最重要的一點就是酸奶所用原料奶為巴氏殺菌處理，所以在運輸中有可能導(dǎo)致一些有害微生物的生產(chǎn)，導(dǎo)致酸奶變質(zhì)，對人體有害。
酸奶運輸：冷鏈管理
生產(chǎn)好的酸奶，最重要的是要保持冷藏溫度，不能脫冷。工廠生產(chǎn)好的酸奶，進入2-6度恒溫的冷庫后，由移庫車運送至配送中心，然后再由配送中心通過配送車發(fā)往市內(nèi)各賣場。無論是移庫車，還是配送車，全部是保持2-6度恒溫，保證全程冷鏈運輸。負責(zé)運輸酸奶的冷藏車，密封嚴實，能保證在斷電情況下，車廂繼續(xù)保溫5-6個小時。此外，每輛車都配備獨立的GPS模塊，能夠?qū)崿F(xiàn)24小時實時監(jiān)控。冷鏈是體現(xiàn)乳企實力的一道高門檻，不僅需要巨大的資金投入，更需要時間和經(jīng)驗的積累。
市場調(diào)查報告 篇2
20xx年入秋以來，部分農(nóng)產(chǎn)品降價滯銷現(xiàn)象在多地發(fā)生，農(nóng)民利益受到傷害，“三農(nóng)”問題再次凸顯，為此，筆者深入晉城市域內(nèi)的4 縣（市）6個專業(yè)村進行了專題調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報如告下。
一、調(diào)查情況
沁水縣鄭莊鎮(zhèn)南大村，是一個蘋果專業(yè)村，共有324戶，9O7口人，耕地3600畝，其中新老果園140O畝，占總面積的38%，有成年蘋果樹5萬余株，平均單株產(chǎn)量40斤，200個經(jīng)營戶可年產(chǎn)蘋果200多萬斤，去年蘋果每斤平均售價2.5元，戶均年收入2.5萬元。今年平均斤售價2元左右。全村要減收100多萬元。其中最大的專業(yè)經(jīng)營戶郭虎保種植蘋果12畝，總產(chǎn)蘋果6萬余斤，平均畝產(chǎn)5000斤，雖比去年增產(chǎn)，但收入反比去年下降，至今仍有很多蘋果銷售不了。
沁水縣固縣鄉(xiāng)安上村，是一個蔬菜專業(yè)村，共有304戶930人，總耕地2750畝。其中蔬菜種植面積1500畝，占耕地面積的55%。200多棟蔬菜大棚，生產(chǎn)的小瓜、茄子、青椒、西紅柿等售價與去年基本持平，但南瓜、豆角、茄子、紅白蘿卜、白菜、大蔥等大田菜售價均比去年略有下降。
陵川縣西河底鄉(xiāng)嶺東村，是一個玉米專業(yè)村 。全村150戶600余人，耕地1200畝，共種植玉米1000畝。平均畝產(chǎn)達千斤，今年總產(chǎn)100萬斤，去年每斤售價1.2元，今年0.8-0.9元，因此全村少收入40萬元以上。其中最大的種植戶畢五保承包100畝，共產(chǎn)玉米10萬斤，雖比去年增產(chǎn)，卻比去年減收4萬多元。
沁水縣胡底鄉(xiāng)李家山村，種的谷子比較多。去年共種谷子100多畝，畝產(chǎn)800多斤，總產(chǎn)近10萬斤，每斤谷子售價4元左右，小米5-6元。農(nóng)民很高興，種植的積極性大增，今年共種谷子200多畝，畝產(chǎn)與去年一樣，總產(chǎn)約20萬斤，比去年增加了1倍，但每斤只賣2元多一些，價格降了近一半，結(jié)果增產(chǎn)不增收。有幾戶兩年都種了10畝谷子，由于價格下降太多，今年的收入基本上只有去年的一半。農(nóng)民氣憤而無奈地說：“米價賣了個谷價，老百姓吃虧太大，是誰坑了農(nóng)家，誰能給咱補差？”
高平市寺莊鎮(zhèn)南峪村，是一個黃梨專業(yè)村，全村126 戶507人，共有耕地 1000畝，共種植黃梨和酥梨樹3000余棵， 梨的總產(chǎn)約30萬斤，去年市場梨價每斤約2元，最差的也不下0.8元，今年市場每斤梨價1.5元，差的0.5元，平均每斤降價0.5元，全村損失10多萬元，且銷路不暢。典型戶崔國章有梨樹100多棵，產(chǎn)梨1萬多斤，因降價比去年少收6千多元。
澤州縣周村鎮(zhèn)葦町村是周村鎮(zhèn)第二大村，包括4個自然村，12個村民小組，共有1178戶3027人，總耕地4800畝，農(nóng)作物種植多元化，有小麥、玉米、谷子、大豆，油菜、葵花等，20xx年底人均純收入為9130元。20xx年小麥每斤收購價為1.1元， 和20xx年基本持平。玉米收購價為每斤0.7-0.8元，比20xx年價格下降0.3-0.4元。谷子每斤2 元左 右比去年下降一半。高粱每斤下降0.5元，大豆基本持平，油菜籽每斤下降 0.5 元，生豬價經(jīng)常波動，最近毛重每斤為8 元左右。雞蛋基本持平。羊價毛重每斤去年售12－13元，今年一斤9 元左右。牛肉毛重每斤仍是13－15元。獺兔皮前幾年一張70-80元，今年一張最多20元也沒有人過問。在周村鎮(zhèn)現(xiàn)在種一畝玉米需投資化肥200元，種子150元，犁地60元，種地30元，機收60元，共需400－500元。玉米平均畝產(chǎn)1000斤，每斤售0.8元，毛收入一畝800元，除去成本400元，純收入還不如養(yǎng)一箱蜂高。
二、全國情況不容樂觀
農(nóng)產(chǎn)品降價滯銷并非我市獨有，據(jù)媒體披露，在其他一些地區(qū)乃至全國也普遍發(fā)生�？梢哉f今年是多年以來農(nóng)產(chǎn)品價格波動最為劇烈的一年。今年3月，陜西省禮泉縣出現(xiàn)近百萬斤貢梨滯銷；4月浙江溫州蒼南遭遇大面積番茄滯銷；5月安徽長豐遭遇草莓滯銷，全縣損失超過1.5億元；同月，福建南安百萬斤楊梅滯銷。陜西涇陽縣的圣女果出現(xiàn)賣難。5月以來，被媒體公開報道的西瓜滯銷現(xiàn)象就出現(xiàn)在廣西、安徽、江蘇、河南、山東、河北、遼寧等多地。陜西周至縣竹峪鎮(zhèn)蘭梅塬村是遠近聞名的油桃生產(chǎn)基地，6月中旬，油桃成熟了，卻沒有客商來收購，果農(nóng)們無奈之下將滯銷的油桃倒進村頭的河道里。還有很多桃子爛在了樹上。早熟葡萄，受前期水果價位下降的影響，產(chǎn)地銷售價也下降了很多。今年農(nóng)產(chǎn)品價低賣難導(dǎo)致農(nóng)戶收入下降，嚴重傷害了農(nóng)戶種植的積極性，也使農(nóng)民成了市場疲軟的最大受害者。
三、對農(nóng)產(chǎn)品降價滯銷的幾點看法
今年農(nóng)產(chǎn)品的降價滯銷，既是全國性普遍現(xiàn)象，又有區(qū)域性季節(jié)性特點，在有些地區(qū)不太明顯，在有些地區(qū)格外嚴重。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，這種波動也屬正常。
這種現(xiàn)象的發(fā)生既有客觀上的原因，又有主觀上的原因，是兩種原因交互作用的結(jié)果。從客觀上看，一是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品流通仍受氣候條件制約，比如晉城今年風(fēng)調(diào)雨順，玉米谷子豐收，導(dǎo)致這兩種產(chǎn)品因供應(yīng)過多而降價。又如陜西省周至縣竹峪鎮(zhèn)蘭梅塬村生產(chǎn)的油桃，就因為當(dāng)?shù)剡B續(xù)多天降雨，導(dǎo)致油桃無法采摘而爛到了地里。二是受經(jīng)濟下行的影響，不少企業(yè)經(jīng)營困難，職工收入減少，購買力相對下降，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷商對銷售市場缺乏樂觀的預(yù)期，收購積極性下降，出現(xiàn)壓價收購行為。三是國際市場大宗農(nóng)產(chǎn)品價格暴跌，導(dǎo)致部分農(nóng)產(chǎn)品進口過多，沖擊了國內(nèi)市場。
從主觀上看，一是政府有關(guān)部門未能及時準確發(fā)布市場需求信息，農(nóng)民盲目跟風(fēng)種植所致。二是農(nóng)產(chǎn)品種植存在品種單一，質(zhì)量不高，品牌不響問題，市場競爭力太低。三是農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)銷的中間環(huán)節(jié)太多，綠色通道不暢，過路費太高，拉高了終端農(nóng)產(chǎn)品銷售的價格，抑制了消費。
前幾年晉城圍繞煤炭產(chǎn)業(yè)做事的人收入和購買力很高，一定程度上拉高了農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格，期望值很高的農(nóng)民對今年市場向下波動缺乏思想準備，因而反應(yīng)強烈。
四、個人的幾點建議
第一，政府有關(guān)部門今后要多到生產(chǎn)和銷售現(xiàn)場，以及農(nóng)民中間了解情況，少在辦公室聽匯報，少通過電腦了解相關(guān)信息，要通過多接地氣努力掌握市場動向，及時準確發(fā)布農(nóng)產(chǎn)品價格信息，正確引導(dǎo)農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營活動。
第二，努力消除農(nóng)產(chǎn)品銷售中間環(huán)節(jié)過多的現(xiàn)象，通過降低過路費，減免相關(guān)稅費，開辦公益性農(nóng)貿(mào)市場等措施，為農(nóng)民自產(chǎn)自銷創(chuàng)造更好的條件。
第三，推動保險救助機制建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民多為農(nóng)產(chǎn)品投保，形成風(fēng)險共擔(dān)、利益共享、長期穩(wěn)定的保險機制，防止“糧賤傷農(nóng)”、“菜貴傷民”的現(xiàn)象重演。
第四，提高廣大農(nóng)民的市場意識，促使農(nóng)民積極主動地了解掌握市場信息，逐步適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下農(nóng)產(chǎn)品市場不斷變化的形勢。
市場調(diào)查報告 篇3
為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調(diào)查。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān)，調(diào)查時間是20xx年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是20xx戶。各項調(diào)查工作結(jié)束后，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報告如下：
一、調(diào)查對象的基本情況
(一)樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%;農(nóng)民130戶，占總數(shù)比例7.4%;教師200戶，占總數(shù)比例11.4%;機關(guān)干部190戶，占總數(shù)比例10.8%;個體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%;經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%;科研人員50戶，占總數(shù)比例2.84%;待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%;醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%;其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。
(二)家庭收入情況。本次調(diào)查結(jié)果顯示，從本市總的消費水平來看，相當(dāng)一部分居民還達不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費者收入在20xx元以上。因此，可以初步得出結(jié)論，本市總的消費水平較低，商家在定價的時候要特別慎重。
二、專門調(diào)查部分
(一)酒類產(chǎn)品的消費情況
1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費;二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場大于紅酒的市場�！ �2、白酒消費多元化。
(1)從買白酒的用途來看，約52.84%的消費者用來自己消費，約27.84%的消費者用來送禮，其余的是隨機性很大的消費者。
買酒用于自己消費的消費者，其價格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費者的地方情結(jié)有關(guān)。從紅酒的消費情況來看，大部分價格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價格檔次越高，購買力相對越低。從品牌上來說，以花果山、張裕、山楂酒為主。
送禮者所購買的白酒其價格大部分選擇在80～150元之間(約28.4%)，約有15.34%的消費者選擇150元以上。這樣，生產(chǎn)廠商的定價和包裝策略就有了依據(jù)，定價要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費者選擇五糧液，10.795%的消費者選擇茅臺,另外對紅酒的調(diào)查顯示，約有10.2%的消費者選擇40～80元的價位，選擇80元以上的約5.11%�？傊瑥囊陨系南M情況來看，消費者的消費水平基本上決定了酒類市場的規(guī)模。
(2)購買因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示，消費者關(guān)注的因素依次為價格、品牌、質(zhì)量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量、巧包裝、做好廣告也很重要。
(3)顧客忠誠度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%。可以看出，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應(yīng)在樹立企業(yè)形象、爭創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對企業(yè)的發(fā)展十分重要。
(4)動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業(yè)來說是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規(guī)模。而對于商家來說，營業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視，因為其對酒類產(chǎn)品的銷售有著一定的影響作用。
(二)飲食類產(chǎn)品的消費情況
本次調(diào)查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調(diào)查表明，消費有以下幾個重要特點：
消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個主要酒店比較如下：
1、泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個賓館的特殊性，只有舉辦大型會議時使用，或者是貴賓、政府政要才可以進入，所以調(diào)查中作為普通消費者的調(diào)查對象很少會選擇云天賓館。
2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。
3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26.14%，以絕對優(yōu)勢占領(lǐng)餐飲類市場。
4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。
三、結(jié)論
1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當(dāng)一部分居民還沒有達到小康水平。
2、居民在酒類產(chǎn)品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。
3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質(zhì)量、包裝和宣傳，也有相當(dāng)一部分消費者持無所謂的態(tài)度。對新牌子的酒認知度較高。
4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經(jīng)有相當(dāng)大的消費市場。
市場調(diào)查報告 篇4
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策推薦，對持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要好處。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資持續(xù)較高增速
我區(qū)近年的.大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42。2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開發(fā)投資也持續(xù)了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售狀況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要透過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化狀況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時光;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。20xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)必須程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，到達抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。透過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，透過嚴格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的狀況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。透過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。思考到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、用心應(yīng)對，持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為持續(xù)我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和走勢，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前個性要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動狀況和原因等列入分析資料。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警推薦。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展狀況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以到達透過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，透過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，用心引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
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