房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告總結(jié)

　　調(diào)查對象:桂林臨桂新城區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

　　調(diào)查目的:通過對臨桂新城區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查,為資源整合及營銷提供戰(zhàn)略性依據(jù)，指導(dǎo)分析未來的走勢。

　　調(diào)查內(nèi)容:

　　一、摘要

　　目前臨桂新城區(qū)規(guī)劃面積107平方公里，人口40萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著奧林匹克花園、金水灣、山水鳳凰城、遠(yuǎn)辰國際文化新等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之臨桂中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，臨桂中心區(qū)即將成為桂林的又一個(gè)居住中心。

　　二、城區(qū)規(guī)劃背景(桂林新城：未來桂林的城市副中心)

　　臨桂新城區(qū)其定位為桂林未來的桂林市新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)中心和工業(yè)、物流、商貿(mào)基地。該區(qū)域規(guī)劃總面積107平方公里，臨桂新區(qū)到2015年應(yīng)完成13.96平方公里的建城區(qū)目標(biāo)，人口達(dá)到15萬;到2025年應(yīng)完成47.63平方公里的新城區(qū)目標(biāo)，人口規(guī)模為40萬人。臨桂新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的桂林的城市副中心，充分發(fā)揮其桂林城市副中心的優(yōu)勢，分擔(dān)桂林主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。

　　臨桂新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了機(jī)場路、萬福路西延長線、桂雁路、臨蘇路和臨雁路大道等主要交通道路。其中，臨桂新城規(guī)劃道路骨架為“三橫、五縱、兩環(huán)”， 創(chuàng)業(yè)大廈、飛揚(yáng)國際大廈、新中路新建工程、山水大道新建工程、西城大道景觀工程、文化產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目、“一館兩院”、桂林市職業(yè)教育中心學(xué)校臨桂分校、臨桂縣中等職業(yè)學(xué)校、桂林醫(yī)學(xué)院臨桂校區(qū)新校區(qū)等總投資超過25億元的項(xiàng)目集中開工，掀起了新桂林建設(shè)的高潮。新中路的兩岸布置為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。西城大道春可賞花,夏季綠樹成蔭,秋可觀葉,冬浴暖陽。根據(jù)規(guī)劃，臨桂新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：主要工作是完成市民中心片區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃,規(guī)模為1.5至2平方公里。主要包括:行政辦公區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、會展中心、信息中心、市民辦事大廳、展覽館、文化宮等修建性規(guī)劃。同時(shí)完成臨桂新區(qū)環(huán)水系修建性規(guī)劃,通過新區(qū)補(bǔ)水工程,將沙塘河、蔡塘河、蘭塘河、太平河溝通聯(lián)接起來,滿足將來游船通航的需要。

　　三、已建成或在建樓盤：

　　1、桂林奧林匹克花園：由桂林市臨桂世紀(jì)家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，奧林匹克花園位于西城區(qū)世紀(jì)東路中段， 桂林奧林匹克花園以總占地1091.5畝、總建筑面積近160萬平方米、規(guī)劃入住人口約為3萬人的浩大規(guī)模。情景洋房、花園洋房、小高層、高層、別墅等。主要以二居91平米、三居128—130平方米、四居150平方米為主，樓盤均價(jià)3600元/㎡。規(guī)劃的30萬平方米的商業(yè)區(qū)集五星級賓館、大型購物商場、大型體驗(yàn)式美食城、環(huán)湖千人歌劇院、大型兒童反斗城、多功能國際會展廳等于一體建設(shè)有奧林匹克文化廣場、奧林匹克運(yùn)動城、體適能檢測中心、湖濱會所、體育會所、半山會所以及奧林匹克小學(xué)、兩所雙語雙幼兒園等。91路公交車終點(diǎn)站，交通比較便捷。

　　2、金水灣：由桂林正通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)，位于金水路與機(jī)場路交匯處，總建筑面積達(dá)25萬平方米。社區(qū)景致優(yōu)美、 400米康河穿流而過。社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施完善：健康直飲水、金水灣社區(qū)圖書館、桂林中國畫院陳列館、金水灣幼兒園、金水灣四星級大飯店等，所有的配套都是為業(yè)主營造境界之上的人文生活。公交車公交車直達(dá)社區(qū)，交通比較便捷。

　　3、山水鳳凰城：由臨桂山水鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與桂林一品堂聯(lián)合開發(fā)，位于桂林臨桂大學(xué)北路，規(guī)劃面積1320畝總建筑面積102139平方米，戶型以別墅、小高層、高層為主，建筑風(fēng)格以歐式、現(xiàn)代簡約、中式風(fēng)格為主，主力戶型為250—380平方米的別墅。設(shè)有游泳池、網(wǎng)球場、門球場、籃球場、醫(yī)院等多個(gè)配套設(shè)施。北距機(jī)場路約500米，距桂林市區(qū)僅15分鐘車程，北近桂柳高速等高速公路，交通便捷。

　　4、遠(yuǎn)辰國際文化新城：由桂林遠(yuǎn)辰地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于桂林市臨桂新區(qū)西城北路東側(cè)，總建筑面積約60萬平方米。有80㎡的兩房至130㎡的三房、120㎡～170㎡的樓中樓戶型售價(jià)3400元/㎡(建面)。有BLOCK時(shí)尚商業(yè)街區(qū)、3000平方米的大型演藝廣場、國際商務(wù)中心、國際商務(wù)公寓、游泳池、幼兒園、小學(xué)、山體公園和半山泛會所，以及各種豐富的社區(qū)健身器材。公交車可到達(dá)項(xiàng)目周邊。

　　五、長島16區(qū)：由廣西長島房地產(chǎn)有限公司/廣西恒龍實(shí)業(yè)股份有限公司開發(fā)，位于桂林市臨桂縣城世紀(jì)大道北側(cè)，總用地面積約280畝。項(xiàng)目為集別墅、低層洋房、多層公寓為一體的復(fù)合型景觀社區(qū)，臨桂中學(xué)，首都師大附中在項(xiàng)目附近，四面黃龍山、神山、同月山、金雞山環(huán)抱項(xiàng)目，樓盤售價(jià)3200元/㎡。88路，89路公車經(jīng)過項(xiàng)目附近。

　　六、調(diào)查定論

　　從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，臨桂房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造桂林新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)2010年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的奧林匹克花園、山水鳳凰城最具代表性，從營銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點(diǎn);從各個(gè)小區(qū)的布局來看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營銷工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來臨桂新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。

　　“桂林山水甲天下”，800年來一直作為點(diǎn)評桂林山水景色的不朽名句。“建設(shè)桂林國家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū)”，2009年底《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的若干意見》，再次讓桂林這座國際著名旅游城市成為世界關(guān)注的焦點(diǎn)。按照國家在旅游綜合改革方面已經(jīng)初步構(gòu)建的“一省(云南省國家旅游綜合改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū))一島(海南國際旅游島)一市(桂林國家旅游綜合改革試驗(yàn)區(qū))”格局，桂林經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的發(fā)展將迎來一個(gè)新的春天。相比于海南三亞、山東青島、福建廈門等其它國際知名旅游城市動輒過萬的房價(jià)，2010年4月份桂林每平米僅4600多元的房價(jià)絕對有巨大升值的空間，桂林房產(chǎn)升值前景不可估量!而臨桂的每平米僅3000多元的房價(jià)可謂絕對的洼地，臨桂房產(chǎn)升值前景更不可估量!桂林房地產(chǎn)的消費(fèi)群體定位應(yīng)該是高端消費(fèi)群體,產(chǎn)品質(zhì)量定位必須是高品質(zhì)產(chǎn)品。就是要依托桂林得天獨(dú)厚的山水自然環(huán)境、宜人的氣候條件、深厚的歷史文化底蘊(yùn)以及日益凸顯的交通區(qū)位優(yōu)勢,放眼全國,走房地產(chǎn)外銷的路子。要高品位、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量做好樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)。要做出甲天下的樓盤,與甲天下的桂林山水相匹配,以吸引世人的目光。因此，臨桂房產(chǎn)升值前景是絕對不可估量!

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告范文

　　第一部分 市場背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動態(tài)

　　一、石家莊簡介

　　石家莊——河北省的省會，地處中國華北平原，地勢平坦開闊，全市總面積15848平方公里，總?cè)丝?10.5萬，其中市區(qū)面積456平方公里，人口211.1萬，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、 文化的中心。

　　1、地理交通

　　華北城市間的經(jīng)濟(jì)交流主要依靠鐵路、公路運(yùn)輸。石家莊市地處廣袤遼闊的華北平原中南部，位于東經(jīng)114°29′，北緯38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，東臨渤海和華北油田，西依巍巍太行山脈并與全國煤炭基地山西省毗鄰，古稱“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱，地理位置十分優(yōu)越。

　　2、科技教育

　　石家莊市科技教育基礎(chǔ)雄厚，高等院校集中，具有豐富的智力資源和雄厚的科研創(chuàng)新能力。全市共有市以上科研機(jī)構(gòu)84個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員47.34萬人，兩院院士5人。其中，信息產(chǎn)業(yè)部第54所、13所和中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究所等，在半導(dǎo)體、衛(wèi)星通信、測控技術(shù)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)等領(lǐng)域代表著國家水平。擁有河北師范大學(xué)、河北科技大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊鐵道學(xué)院等十五所大專院校，在校學(xué)生18.6萬人。

　　3、國際合作

　　石家莊市與美國得梅茵市、日本的長野、韓國的天安、英國的考比、墨西哥克雷塔羅、意大利的帕爾馬、加拿大的薩斯卡通等8個(gè)國家的10個(gè)城市結(jié)為友好城市; 與100多個(gè)國家和地區(qū)建立了友好往來和經(jīng)貿(mào)關(guān)系。一些國際知名公司，如日本的富士通公司、美國的休斯公司、德國的赫斯特公司、英國的匯豐銀行、意大利的薩普拉斯公司、馬來西亞的金獅集團(tuán)等均在區(qū)內(nèi)投資建立了企業(yè)。

　　4、產(chǎn)業(yè)布局

　　石家莊市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系，是全國重要的紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地之一。此外，石家莊市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新型建材、流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。

　　5、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

　　石家莊2003年GDP總值1376.6億元，同比增長率12.5%，較上年增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)、高于全國3.4個(gè)百分點(diǎn)2003年人均GDP達(dá)到25508元。憑借緊鄰北京的位置優(yōu)勢，占據(jù)華北的交通樞紐之利，全市共有國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、石家莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、其中高新區(qū)在全國53家國家級開發(fā)區(qū)處于10強(qiáng)行列，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)成果顯著。

　　二、石家莊市總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　(一)20xx年石家莊1-3季度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　1、GDP指標(biāo)

　　1—3季度全市GDP總量達(dá)到1158.5億元，同比增長14.4%，繼續(xù)保持著1999年以來全市經(jīng)濟(jì)增長的最高值。

　　2、固定資產(chǎn)投資

　　1—3季度，石家莊市第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值149.9億元，增長6.4%;全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值506.3億元，同比增長20%，其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值334.6億元，同比增長25.5%;石家莊市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，實(shí)現(xiàn)增加值563億元，增長19.2%。 ; 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值445.6億元，實(shí)現(xiàn)了11.3%的增速比去年同期非典過后的增速提高了2.4個(gè)百分點(diǎn)建筑業(yè)仍然保持良性合理的發(fā)展態(tài)勢批;1—3季度建筑業(yè)增加值增長12.6%，較上半年回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　3、服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)

　　今年以來，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行良好，郵電通信業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，消費(fèi)市場進(jìn)一步活躍，金融存款穩(wěn)步增長，服務(wù)業(yè)稅收大幅增加，各行業(yè)經(jīng)濟(jì)均呈現(xiàn)較快增長勢頭，其中批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)增勢顯著，同比分別增長13.9%、12.5%，交通運(yùn)輸倉儲及郵電通信業(yè)和其他服務(wù)業(yè)增長幅度分別為10%、10.8%。

　　(二)2003年石家莊總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　1、GDP指標(biāo)

　　2003年石家莊市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，2003年GDP總值1376.6億元，同比增長率12.5%，較上年增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全省0.9個(gè)百分點(diǎn)、高于全國3.4個(gè)百分點(diǎn)。2003年人均GDP達(dá)到25508元;同比增長10.6%。第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值180.5億元，比上年增長5.2%,占GDP的比重為13.1%。第二產(chǎn)業(yè)增長較快。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值668.8億元，增長15.5 %，占GDP的比重為48.6%。第三產(chǎn)業(yè)上半年受“非典”影響較大，但下半年恢復(fù)很快，全年呈現(xiàn)了較好的發(fā)展態(tài)勢。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值527.3億元，增長11.7%,占GDP的比重為38.3%。

　　2、固定資產(chǎn)投資

　　2003年石家莊固定資產(chǎn)投資額560.2億元，比去年同期增長36.9%，國有及其他經(jīng)濟(jì)類型完成投資379.5億元，增長48.6%，增速比上年提高38.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，基本建設(shè)投資完成212.0億元，增長49.6%，更新改造投資完成105.4億元，增長31.7%，房地產(chǎn)投資增勢迅猛，完成投資額62.1億元，增長85.8%，增速比上年提高67.2個(gè)百分點(diǎn)。國有及其他投資中第一產(chǎn)業(yè)完成10.9億元，增長111.7%,第二產(chǎn)業(yè)完成146.8億元，增長59.0%,第三產(chǎn)業(yè)完成221.8億元，增長40.5%，增速均比上年有較大提高。農(nóng)村個(gè)人投資完成33.3億元，比上年增長2.2%。全市商品房銷售面積116.0萬平方米，銷售收入 18.5億元，分別增長16.0%和2.2%。

　　3、消費(fèi)指數(shù)

　　居民消費(fèi)需求明顯轉(zhuǎn)旺，2003度全市社會消費(fèi)品零售總額456.6億元，比上年度增長11.0%;人均可支配收入7741元，同期增長6.9%;人均消費(fèi)性支出6094元，增長4.7%;城市居民人均消費(fèi)性支出食品占主導(dǎo)，娛樂教育文化用品支出比重占15%，是食品消費(fèi)之后的第二大消費(fèi)。衣著支出首次呈負(fù)增長態(tài)勢。居住消費(fèi)支出比重占10%。

　　4、外資利用程度

　　2003年新注冊三資企業(yè)93個(gè)，比上年增長36.8%;新增利用外資合同總額7億美元，增長192.4%，合同外資額3.7億美元，增長134.2%。實(shí)際利用外資2.6億美元，增長28.7%,其中外商直接投資2.4億美元，增長34.6%，增速比上年提高16.3個(gè)百分點(diǎn)。全市引進(jìn)市外資金102億元，比上年增加31.4億元，增長44.5%。 “振興河北”戰(zhàn)略的提出，世界及中國對石家莊這個(gè)市場的關(guān)注程度會越來越高，外資的吸引程度也將會提高。

　　5、存貸款

　　全市金融機(jī)構(gòu)存款余額1932.3億元，增長16.5%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額繼續(xù)增加，年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1044.5億元，比年初增長13.5%，其中農(nóng)村居民儲蓄存款余額290.4億元，比年初增長7.2%。金融部門貸款余額1377.4億元，比年初增長7.7%。其中包含了企業(yè)、項(xiàng)目和個(gè)人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳�活觀念。

　　6、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

　　居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)2.3%，居住價(jià)格指數(shù)下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　小結(jié)：

　　Ä 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示2003-2004年內(nèi)石家莊市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。

　　Ä 按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的GDP經(jīng)濟(jì)增長速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在著極為廣闊的前途。

　　Ä 社會消費(fèi)品零售總額的高速增長表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長，房地產(chǎn)消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。

　　Ä 政府各項(xiàng)政策、措施在不斷的規(guī)范、促進(jìn)地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。

　　(三).石家莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策

　　產(chǎn)業(yè)政策：石家莊目前的產(chǎn)業(yè)政策——紡織工業(yè)基地和最大的醫(yī)藥工業(yè)基地為主，石家莊市工業(yè)現(xiàn)已形成以醫(yī)藥、紡織、化工、機(jī)械、電子、建材、食品為主體，布局較為合理的綜合性工業(yè)體系。此外，石家莊市的重要產(chǎn)業(yè)還包括微電子、光電子、新材料、新型建材、流通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)。

　　金融政策：未來石家莊的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。利率的不斷上調(diào)，并沒有影響開發(fā)商融資，對于貸款買房的個(gè)人利率不上漲，使人們放心消費(fèi)。

　　房地產(chǎn)政策：我國第一部物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施;《國土資源部71號令》的實(shí)施;石家莊已購公房可以上市交易;石家莊的房地產(chǎn)市場由政府指導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，五年之內(nèi)完成 “城中村改造”; 石市物價(jià)局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺了《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》。

　　人才政策：“振興華北”戰(zhàn)略提出，高新區(qū)的啟動，人事部推出的人才開發(fā)規(guī)劃、政策扶持、人事制度改革等措施將會吸引、提高石家莊的外來人口增長速度，人口的增長將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場的增長。

　　三、石家莊城市規(guī)劃及城市建設(shè)狀況

　　(一)石家莊城市規(guī)劃

　　1、城市發(fā)展定位

　　——區(qū)域功能定位：京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)中的重要城市、華北南部中心城市。

　　——行政功能定位：河北省省會。

　　——產(chǎn)業(yè)定位：以醫(yī)藥、紡織為主導(dǎo)的華北制造業(yè)基地。

　　——交通功能定位：全國重要的鐵路、公路交通樞紐之一。

　　——商貿(mào)功能定位：華北地區(qū)重要商埠。

　　——城市文化定位：燕趙文化與現(xiàn)代文化交融的文明城市。

　　2、城區(qū)發(fā)展方向

　　2003年，石家莊市聘請了中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、上海同濟(jì)大學(xué)和南京大學(xué)三個(gè)單位對省會的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行研究，在這三個(gè)國家頂尖級的規(guī)劃設(shè)計(jì)研究單位的方案基礎(chǔ)上，北方設(shè)計(jì)院匯總編制了石家莊市的空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。在這個(gè)空間戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中，明確強(qiáng)調(diào)今后石家莊市的空間發(fā)展方向是“西優(yōu)東拓南延北跨中疏”。“西優(yōu)”就是西部主要是以生產(chǎn)優(yōu)化為主;“東拓”，就是在高速公路以東，在高薪技術(shù)開發(fā)區(qū)和良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)區(qū)的基礎(chǔ)上擴(kuò)展新城;“南延”就是城市繼續(xù)延續(xù)原來的發(fā)展，向東南方向延續(xù)發(fā)展;“北跨”，指的是遠(yuǎn)期，跨過滹沱河向正定發(fā)展;“中樞”就是講要疏減城市中心區(qū)的人口。

　　3、城市發(fā)展目標(biāo)

　　(1)立足冀中南，借助京津，步入更廣泛區(qū)域合作的開放城市;

　　(2)極化功能，產(chǎn)業(yè)特色突出，競爭力強(qiáng)大的活力城市;

　　(3)回歸自然、山水相依、綠城交融的宜居城市;

　　(4)延古續(xù)今，燕趙文化與現(xiàn)代文化交相輝映的文明城市。

　　4、城市發(fā)展戰(zhàn)略

　　(1)“1+4”市區(qū)發(fā)展新體系

　　石家莊城市未來將構(gòu)建以石家莊主城區(qū)(含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū))為核心，以正定、鹿泉、欒城、藁城四個(gè)組團(tuán)為重點(diǎn)，以東西、南北向的高速公路和鐵路為紐帶的“1+4”市區(qū)發(fā)展新體系。

　　(2)打造“雙核”中心城市

　　主城區(qū)由中心城區(qū)和新城區(qū)(石家莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和石化區(qū))組成。

　　(3)整合舊城區(qū)現(xiàn)有資源

　　發(fā)揮老城區(qū)優(yōu)勢，繼續(xù)強(qiáng)化市級商業(yè)，文化、體育、行政等中心建設(shè)，完善中心功能。打造主城區(qū)園林城市空間結(jié)構(gòu)，培植中心城市形象。

　　(4)打造新型城市

　　以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，全面整合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)東區(qū)、良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、石油化工區(qū)，規(guī)劃建設(shè)百萬人口的以新經(jīng)濟(jì)為中心的石家莊現(xiàn)代化新城區(qū)。全面整合現(xiàn)有園區(qū)，合理組織新區(qū)功能。建立南北軸向中心，導(dǎo)引新城區(qū)發(fā)展。

　　(二)石家莊城市建設(shè)狀況

　　1、側(cè)重城中村改造工程

　　石家莊市二環(huán)路以內(nèi)45個(gè)城中村占地約11.2平方公里，建筑面積約636萬平方米，居住著4.77萬戶14.93萬人。2002年初石家莊市正式啟動城中村改造工程，預(yù)計(jì)到2010年把城市規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的村莊基本改造完畢。

　　到2004年10月石家莊已完成城中村改造投資近四億元。部分啟動改造早的城中村，目前基本處于建設(shè)、拆遷階段。二環(huán)路內(nèi)45個(gè)城中村開工建設(shè)的達(dá)28個(gè)，拆遷騰地160.18公頃，完成拆遷面積98.45萬平方米，竣工86.42萬平方米。正在拆遷建設(shè)的有休門、東三教、姚栗村、談固、方北、城角莊等14個(gè)村。

　　2、新行政區(qū)(裕華區(qū))的成立

　　裕華區(qū)是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)于2001年3月21日成立的行政區(qū)。裕華區(qū)，位于石家莊市區(qū)東南部，是省會城市總體規(guī)劃未來發(fā)展的主導(dǎo)方向和重點(diǎn)區(qū)域，面積101.45平方公里，人口40萬，轄9個(gè)鎮(zhèn)、街道辦事處。

　　新設(shè)立的裕華區(qū)土地資源豐富，擁有近7萬畝土地可供項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)，是全市的投資熱點(diǎn)區(qū)域。裕華區(qū)功能定位鮮明，發(fā)展思路清晰。今后5-10年建設(shè)以“四區(qū)一城”(高科技工業(yè)園區(qū)、高效生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代化居住區(qū)和大學(xué)城)為標(biāo)志的“商貿(mào)會展發(fā)達(dá)、科技教育領(lǐng)先、體閑娛樂高雅、綠色社區(qū)怡人”的生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、科技文化區(qū)、綠色居住區(qū)和休閑娛樂區(qū)，使新區(qū)成為能夠充分展現(xiàn)石家莊現(xiàn)代化大都市風(fēng)貌的標(biāo)志性區(qū)域。

　　3、大型的城市改造與建設(shè)相對集中在石家莊的東南部

　　2000年至2004年石家莊市相繼完成了城市重要干道中山路、體育大街、槐南路、吳家莊立交橋、倉豐路立交橋、石紡路立交橋的改造與建設(shè);完成了民心河、人民廣場、綠蔭廣場、明珠公園、世紀(jì)公園、歐韻公園等市容建設(shè)項(xiàng)目。

　　近期大型的城市改造與建設(shè)相對集中在石家莊的東南部，順應(yīng)了石家莊東南部為主要城市發(fā)展方向的規(guī)劃。

　　4、城市環(huán)保

　　缺乏地表水資源的石家莊，常年靠超量開采地下水維持城市發(fā)展，以至地下水漏斗逐年擴(kuò)大。水資源的匱乏，造成了生態(tài)環(huán)境的連鎖惡化。滹沱河常年年斷流，河床裸露，黃沙漫漫，成為塵土飛揚(yáng)的策源地;嚴(yán)重干旱，環(huán)境惡化引發(fā)的“熱島效應(yīng)”，把石家莊推進(jìn)了全國夏季氣溫最高的“火爐城”;市區(qū)和近郊的幾條排水明渠，污水橫流。市政府聘請專家經(jīng)過了反復(fù)論證，投巨款引水入市——民心河，民心河環(huán)繞石家莊市城區(qū)，凈化空氣，改善環(huán)境。

　　今年7月13日，國家環(huán)�？偩止�布了《2003年國家環(huán)境保護(hù)重點(diǎn)城市環(huán)境管理綜合整治年度報(bào)告》，石家莊是惟一一家列入大氣污染嚴(yán)重城市后10名的省會城市。面對來自社會各方面的巨大壓力，石家莊市市委、市政府把環(huán)境保護(hù)的弦繃得更緊。7月23日，石家莊市市長臧勝業(yè)率有關(guān)負(fù)責(zé)同志到市環(huán)保局現(xiàn)場調(diào)查指導(dǎo)，研究確定了推廣使用優(yōu)質(zhì)低硫煤、十大污染企業(yè)限期治理、繼續(xù)拆除燃煤鍋爐、強(qiáng)化建筑施工揚(yáng)塵管理等7條治理措施。截至10月15日，省會市區(qū)綜合達(dá)標(biāo)天數(shù)(即二級和好于二級以上好天氣)在全國47個(gè)重點(diǎn)城市中，位列第37位。在這230天中，一級天氣達(dá)到16天，比去年增加了15天;空氣中三項(xiàng)主要污染物可吸入顆粒物、二氧化硫和二氧化氮平均濃度同比分別下降了23.8%、40.1%和16.6%。由于距離年底還有77天的時(shí)間，有關(guān)方面估計(jì)，到年底，省會市區(qū)二級天氣有望突破250天。據(jù)了解，自2001年起，石家莊市區(qū)二級以上好天氣分別為：95天，181天，211天，今年任務(wù)目標(biāo)是230天。

　　第二部分 石家莊房地產(chǎn)市場總體分析

　　一、20xx年石家莊房地產(chǎn)概況

　　1、 近千萬平方米的省直已購公房上市交易工作已全面啟動。 來自省直房改辦的消息表明，《河北省省直已購公有住房上市交易管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)已于近日公布�！掇k法》規(guī)定，省直已購公房上市后，該家庭不得再按房改價(jià)購買公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房。在省城，房源總量近千萬平方米的省直已購公房上市交易工作已全面啟動。《辦法》規(guī)定，對于省直已購公房的上市實(shí)行交易備案制度。已購公房上市交易政策改變，隨之為久已缺少活力的二手房市場帶來了新的氣息。

　　2、石市物價(jià)局和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺了《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，該辦法自7月1日起實(shí)施�！掇k法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行統(tǒng)一政策，分級管理。這一辦法，使消費(fèi)者在物業(yè)收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級等方面都可有章可循，保護(hù)自己的利益不受侵犯。

　　3、石家莊房地產(chǎn)市場新開盤多個(gè)別墅項(xiàng)目，反響效果不錯(cuò)，堪稱“2004石家莊別墅年”。但是，房地產(chǎn)別墅市場還是幾家歡喜幾家愁，7月上市的納帕溪谷一期TOWNHOUSE 1136套銷售一空，而天山集團(tuán)推出的水榭花都二期36套TOWNHOUSE卻是無人問津。

　　4、據(jù)專家分析指出，在順馳集團(tuán)以5.97億元的天價(jià)拍得石家莊009號地之后，石家莊的土地價(jià)格一路上揚(yáng)，加大了建筑成本，隨之商品房價(jià)格也是不斷上漲，近一兩年不會有太大的變化。

　　5、1-8月統(tǒng)計(jì)情況：據(jù)石家莊市房地產(chǎn)交易市場管理中心統(tǒng)計(jì)分析， 1-8月交易面積97.8萬平方米，成交額25.07億，去年同期交易面積為74.4萬平方米，成交額19億，分別增長31.5%和31.9%;存量房交易，增幅較大，1-8月交易面積103萬平方米，交易額10.4億，分別增長57%和52.8%。今年1-8月我市商品房平均價(jià)格2562.4元/平方米，比去年(2400.8元/平方米)同期增長161.6元/平方米，增幅為6.7%。其中商品住宅均價(jià)2296.0元/平方米，同比增長(2206.6元/平方米)89.4元/平方米，增幅為4.05%。

　　6、火爆的7月房地產(chǎn)市場。今年多個(gè)項(xiàng)目都選擇了在7月開盤，其中以國際城和納帕溪谷最為搶眼，兩個(gè)項(xiàng)目都依托自己的優(yōu)勢，都在短時(shí)間內(nèi)形成了快速銷售。在本地明星樓盤強(qiáng)勢高調(diào)的同時(shí)，其他各個(gè)項(xiàng)目都保持了自己的個(gè)性。自由港，小戶型，主打投資和低首付、低月供概念，燕都·金地城主打入住和生活氛圍，花樣年華則向人們展示了一幅美好的繽紛的生活畫卷。7月石家莊的廣告有很重的北京風(fēng)格，以“東方新世界”這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為代表，恢弘大氣的視覺效果，出位震撼的語言運(yùn)用，表示石家莊的地產(chǎn)正在逐步融入等多樣的元素，嘗試借鑒更多的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

　　7、10月石家莊市秋季住交會，地產(chǎn)大閱兵。10月4-7日，在石家莊市省博物館廣場舉辦了石家莊市秋季住交會。順馳、卓達(dá)、天山等近20家參展企業(yè)上演了一場品牌、形象大戰(zhàn)。順馳集團(tuán)借助現(xiàn)場設(shè)置的順馳集團(tuán)、順馳置業(yè)、順馳藍(lán)郡三大展臺，對順馳的企業(yè)和品牌形象進(jìn)行整體宣傳。卓達(dá)的“星辰一號”、“太陽城”和“山水園林”分別以商業(yè)、住宅、別墅等形式參加房展。“天山水榭花都”在促銷手段上別出心裁，雖然沒有設(shè)立展位，但他們搬來袋鼠模型游走會場吸引市民的眼球。銷售形勢看好的“香榭里”沒有任何促銷的意思，他們以房展會為契機(jī)，突出展現(xiàn)品牌形象。在本屆房展會上，還有多家二手房置業(yè)中介公司和裝飾裝修公司也來參展。天昊房產(chǎn)、順馳置業(yè)的現(xiàn)場售房吸引了眾多市民。業(yè)之峰、東易日盛等多家裝飾裝修公司的現(xiàn)場洽談也吸引了不少客戶。

　　8、10月28日，第二屆中國·石家莊國際健康節(jié)全面啟動，七個(gè)項(xiàng)目被評為“健康家園”。中國·石家莊國際投資貿(mào)易洽談會暨第二屆中國·石家莊國際健康節(jié)全面啟動。大會包括投資項(xiàng)目洽談、商貿(mào)展覽與交易、旅游展覽與推介和健康節(jié)活動四個(gè)方面的內(nèi)容。“一特三健”健康產(chǎn)業(yè)推介周將從10月28日到11月4日在省會文化廣場進(jìn)行。內(nèi)容包括特色醫(yī)療、健康食品、健身器材、健康家園四類宣傳展覽推介。平安·萬河園、卓達(dá)太陽城、天山水榭花都、珠峰國際花園等七個(gè)項(xiàng)目被評為“健康家園”。

　　9、10月——12月，中國住交會(河北區(qū))評選活動開始，活動持續(xù)到12月。經(jīng)過中國住交會(河北區(qū))組委會和中國住交會(河北區(qū))三名評選專家委員會的緊張工作，結(jié)合讀者的投票結(jié)果，在諸多參評單位中評選出“2004年中國住交會·河北地產(chǎn)英雄榜”，共產(chǎn)生“精品樓盤、最佳別墅、最佳商業(yè)地產(chǎn)、明星企業(yè)、風(fēng)云人物、最佳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、最佳營銷策劃機(jī)構(gòu)”七個(gè)獎項(xiàng)。精品樓盤：卓達(dá)星辰花園、濱海城、順馳·藍(lán)郡、聯(lián)邦名都、平安·萬河園、珠峰國際花園;最佳別墅：納帕溪谷;最佳商業(yè)地產(chǎn)：新休門·燕趙財(cái)富中心、卓達(dá)星辰商業(yè)廣場;明星企業(yè)：卓達(dá)集團(tuán)、河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、石家莊市愛地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司;風(fēng)云人物：卓達(dá)集團(tuán)總裁楊卓舒、河北天山實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁吳振山、河北濱江置業(yè)有限公司湯英松;最佳地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：河北順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司;最佳營銷策劃機(jī)構(gòu)：海那恒企劃顧問有限公司、石家莊新風(fēng)格視覺營銷顧問公司。本次榮獲殊榮的樓盤和企業(yè)代表著河北的最高水平，同全國各地入圍項(xiàng)目一起，共同展示2004年中國房地產(chǎn)發(fā)展的最終成果和整體形象。

　　10、2004年省會房地產(chǎn)市場的基本走勢分析：第一，商品住宅需求逐漸增大;第二，住房供應(yīng)趨弱;第三，房地產(chǎn)價(jià)格會繼續(xù)穩(wěn)步上升;第四，新建商品住房以二室、三室面積在70-130平方米之間的住房為主要銷售戶型。

　　二、石家莊房地產(chǎn)總體市場態(tài)勢分析

　　1、總體投資

　　石家莊市房地產(chǎn)投資從1999年到2003年連續(xù)逐年增加，尤其是2003年石家莊市房地產(chǎn)投資增勢非常迅猛，2003年全年完成投資額62.1億元，增長85.8%，增速比上年提高67.2個(gè)百分點(diǎn)，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的11%。

　　2、供應(yīng)量

　　石家莊房地產(chǎn)市場供應(yīng)量與銷售量相對持平，甚至略有不足，如，2002年全年的住宅總供給量達(dá)到83.73萬㎡，需求量則在99.95萬㎡，說明市場已在逐步消化質(zhì)素較低的部分存量房，而在住宅施工面積中，別墅施工面積相對較小，別墅產(chǎn)品相對供應(yīng)不足，市場供應(yīng)仍以市區(qū)普通住宅為主。

　　3、銷售量

　　房地產(chǎn)銷售面積和銷售收入持續(xù)高速增長，以2001年和2002年的情況最為明顯，2003年的數(shù)據(jù)表明，市場的需求對于產(chǎn)品、配套平庸的項(xiàng)目已經(jīng)趨于理性，同時(shí)將市場空白點(diǎn)表露清晰。以上表格可以看出市場對商品房的需求是比較旺盛的，甚至出現(xiàn)了需求量大于供應(yīng)量的情況。

　　4、銷售收入

　　房地產(chǎn)銷售收入在穩(wěn)定增長，但漲幅不大，以2003年的情況最為顯著，2003年的數(shù)據(jù)表明，銷售面積增加了16.05萬平方米，而銷售收入僅增加0.4億元。

　　5、價(jià)格分析

　　石家莊近年來的房地產(chǎn)銷售價(jià)格呈現(xiàn)逐年穩(wěn)步上升的態(tài)勢，在經(jīng)過2001年和2002年的高速增長期后，2003年的增長趨于緩和。2003年的增長比率的下降，表明市場正處于一個(gè)蓄勢階段，也表明了不規(guī)范的銷售行為已經(jīng)逐漸的被市場所放棄，但現(xiàn)在仍然是市場上的普遍現(xiàn)象，意味著巨大的市場空間。據(jù)相關(guān)資料顯示，石家莊2003年的平均房價(jià)為2000元/㎡，低于同期全國大中城市平均房價(jià)2200元/㎡，作為省會城市，這種現(xiàn)象在全國較少見，隨著城市人口的逐步增長，可開發(fā)土地的不斷下降，預(yù)示著石家莊市房地產(chǎn)市場的價(jià)格有巨大的上升空間。

　　三、石家莊市場客戶整體特征

　　為了對石家莊住宅市場消費(fèi)者的特征有整體把握和了解，因地域性限制，我們運(yùn)用多種方法和形式，梳理出以下特征：

　　1、消費(fèi)者現(xiàn)住房所有權(quán)多半屬自己所有

　　目前石家莊已有71%的家庭自購房，其中購房改房的家庭占98.3%，購商品房的占1.7%。

　　2、現(xiàn)住房面積在40-60平米最多

　　消費(fèi)者現(xiàn)在所住房子的面積在40-60平方米的最多，占43.3%，

　　20-40平方米的占34.1%，60-80平方米的占9.3%等。

　　3、住房建筑面積在80至100平方米的二室二廳房受青睞

　　據(jù)調(diào)查顯示，建筑面積在80至100平方米的住房最受歡迎。其次100平方米以上

　　和60至80平方米的住房也擁有一定的喜愛度。按年齡分析，30至40歲家庭打算購買

　　住房面積在80至100平方米的居多。

　　4、住宅建筑式樣兩居室居多

　　石家莊市目前家庭單元配套式住房率達(dá)到84.1%，其中以二居室所占比重最大為52.5%;其次為三居室，占21.8%;一居室7.5%;四居室1.9%。配套設(shè)施不完善的普通樓房和平房分別為3.0%和12.9%。

　　5、 消費(fèi)者最希望的戶型二室二廳

　　戶型選擇上，石家莊人青睞二室二廳的占31.6%，其次為三室一廳和三室二廳分別為25.5%和23.5%。

　　6、市民對住宅面積不滿意的居多

　　目前石家莊市居民家庭戶均建筑面積近60多平方米，而且多是過去一間半和二間半的老戶型。對現(xiàn)有住房有9成的消費(fèi)者不甚滿意。其中對住房面積不滿意的居多，占39.2%。其次對房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境等不滿意的分別占13.4%、12.4%和10.3%。

　　7、 擴(kuò)大居住面積是買房的首選

　　增加住房面積、改善居住環(huán)境已成當(dāng)今城市家庭的迫切需求。有近1/3的家庭計(jì)劃一年內(nèi)買房(19.8%家庭打算購買現(xiàn)有公房)。在有意購商品房的家庭中，35.7%的家庭想擴(kuò)大居住面積，27.6%的家庭則希望購買戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。

　　8、消費(fèi)者購房時(shí)首先考慮的是價(jià)格、環(huán)境

　　房價(jià)和環(huán)境二者密切相關(guān)，地段好、環(huán)境好則房價(jià)高，看重價(jià)格和環(huán)境的人占30%左右。購房考慮因素重點(diǎn)不一，30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占37.8%;31歲至40歲和41歲至50歲年齡的人較看重價(jià)格，分別占32%和41%;50歲以上老年人最看重戶型結(jié)構(gòu)，占35.7%。

　　9、一套商品房10萬元左右是普通工薪家庭期望的房價(jià)

　　就石家莊市目前的居民家庭戶均收入1.9萬元的水平與合理的房價(jià)收入比(一般房價(jià)為家庭年收入3至6倍時(shí)較為合適)看，10萬元左右一套房子是普通工薪家庭期望的價(jià)位。

　　10、購房資金選擇銀行貸款的家庭有4成多

　　在家庭購房資金來源上，有42.9%的家庭選擇銀行貸款。其中，30至40歲的人居多，占46.7%。這部分家庭儲蓄尚不充裕，但觀念超前，樂于接受貸款消費(fèi)這一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月還款額在100元以下的居多，占91.8%。

　　小結(jié)：

　　l 居民現(xiàn)住房所有權(quán)多為個(gè)人所有;

　　l 現(xiàn)住房面積以40-60平米的兩房為主;在將來的購房中有31.6%人選擇二房，經(jīng)濟(jì)的面積更貼和市場需求;

　　l 房屋環(huán)境、價(jià)格、戶型結(jié)構(gòu)是購房考慮的主要因素;

　　l 10萬元是普通大眾能夠支付的最高房價(jià);

　　●選銀行貸款的家庭所占比例大。