世聯(lián)市場調(diào)研報告范文
篇一：【世聯(lián)】深圳房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
一、深圳市總體社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r
深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景
GDP指標(biāo)
20**年深圳市的經(jīng)濟(jì)綜合實力明顯增強。20**年當(dāng)年實現(xiàn)全市GDP總值1908億元，同比增長了13.2%，高出預(yù)期目標(biāo)的1.2個百分點。
20**年深圳市人均GDP達(dá)到4.5萬元人民幣。
固定資產(chǎn)投資
20**年深圳固定資產(chǎn)投資額比前年增長8.7%，其中基礎(chǔ)建設(shè)投資增長2.3%，房地產(chǎn)投資增長16%，房地產(chǎn)投資的增長明顯高于基礎(chǔ)建設(shè)投資增長。 消費指數(shù)居民消費需求也明顯轉(zhuǎn)旺，20**年全市社會消費品零售總額609億元，比2**0年增長13.2%。 消費指數(shù)自2**0年第一次超過GDP增長速度后與之持平。
居民消費水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費的熱點，20**年汽車銷售量增長3成，百戶居民家庭小汽車擁有量比上年度翻了一翻。 外資利用程度20**年深圳實際利用外資36億美圓，增長21.4%，世界對中國這個市場的關(guān)注程度越來越高，加上WTO順利加入，深圳作為中國大陸開放的前沿陣地，比鄰香港這個金融經(jīng)濟(jì)中心的獨特位置，對外資的吸引程度將會越來越高。 存借款國內(nèi)金融機構(gòu)人民幣各項存款余額4093億元，增長29.1%，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來的深圳人的消費也會不斷的增長，消費指數(shù)也說明了這一點。
各項借款余額2861億元，增長24.8%，其中包含了企業(yè)、項目和個人借款的增長，借款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。 產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。
深圳2**2年經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境
經(jīng)濟(jì)環(huán)境
今年深圳面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是壓力與挑戰(zhàn)并存的一年。WTO已經(jīng)加入，美、日、歐經(jīng)濟(jì)增長和國際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國際經(jīng)濟(jì)形勢更加復(fù)雜，而深圳經(jīng)濟(jì)外向度高，出口依存度位居?xùn)|南亞首位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng)濟(jì)和全球IT產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。對于深圳，上述沖擊甚至超過了亞洲金融危機。
經(jīng)濟(jì)增長
由于深圳采取了政府“提速”、赴發(fā)達(dá)國家和地區(qū)招商引資、全面提高通關(guān)效率、加快國有企業(yè)改革步伐等應(yīng)對措施，全市經(jīng)濟(jì)在逆境中仍然保持了健康平穩(wěn)的增長態(tài)勢。
今年1月份至11月份，深圳完成國內(nèi)生產(chǎn)總值1652億元，增長12.7%；出口總額338.68億元，增長7.1%；完成高新技術(shù)產(chǎn)品出口達(dá)96.32億美元，增長27.7%；高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的44%，在全國大城市中排第一位；全市合同利用外資36.78億美元，增長53.2%；實際利用外資32.45億美元，增長19.4%；社會消費品零售總額增長13.1%；地方預(yù)算內(nèi)財政收入增長17.7%。
據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，深圳今年GDP可達(dá)1880億元，同比增長將達(dá)13%。
深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策
產(chǎn)業(yè)政策
深圳市目前的產(chǎn)業(yè)政策—— 加強以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為第一增長點，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)增長中所起的作用，使之成為深圳市21世紀(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。
金融政策
未來深圳市的金融政策將向個人消費方面傾斜，豐富和擴大消費信貸種類，積極推動住房消費信貸、汽車消費信貸為主的個人消費信貸。利率的不斷調(diào)低，為開發(fā)商降低融資成本，增強購買力提供了良好的金融條件。
房地產(chǎn)政策
深圳市規(guī)劃國土局于20**年1月份內(nèi)連續(xù)推出了三項規(guī)范房地產(chǎn)市場的公告（深規(guī)土告[20**]**、02、03號），分別對建立土地有形市場、提高預(yù)售門檻兩項內(nèi)容作出了規(guī)定：要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價款；禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購；未交清地價款以前的土地嚴(yán)格限制拍賣。這三項措施對于規(guī)范房地產(chǎn)市場具有積極的意義。
篇二：世聯(lián)地產(chǎn)：2**3年房地產(chǎn)市場年度報告
開篇導(dǎo)言
2**3 年新一屆政府上臺之后，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域簡政放權(quán)，更加市場化的取向更加明顯，而房地產(chǎn)調(diào)控長效機制日益清晰，預(yù)期基本保持穩(wěn)定，限購和限貸保持不變，房地產(chǎn)稅推進(jìn)謹(jǐn)慎，上市房企再融資放開，區(qū)域調(diào)控差別化。年初開始，央行的貨幣政策偏松，外匯占款的增長和信貸的大量投放提供了充足的流動性，多家銀行的借款政策偏松，除個別銀行的借款政策有所收緊外，多數(shù)銀行都存在優(yōu)惠政策，首套房借款利率85折成為普遍現(xiàn)象。此外，個別城市出現(xiàn)了針對房地產(chǎn)市場做出適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，在這種局面下，需求不斷釋放，行業(yè)延續(xù)2**2 年來的復(fù)蘇，呈現(xiàn)跨年熱銷的局面，但成交量的攀升推動熱點城市房價過快上漲的勢頭特別明顯。為穩(wěn)定市場預(yù)期，中央在2 月底出臺了“新國五條”。政策的出臺一度讓市場風(fēng)聲鶴唳，預(yù)期一度陷入混亂，世聯(lián)一季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)也因政策的出臺而小幅下降，但最終政策落地性不強，需求整體沒有受到多大的影響，即使在6 月份爆發(fā)“錢荒”事件，市場仍能維持高度景氣。
在下半年，央行貨幣政策定調(diào)中性偏緊，同時也受到國外經(jīng)濟(jì)一些因素的影響，銀行間拆放利率中樞逐步上移，全社會融資總量增速下移。在流動性逐步收緊的影響下，疊加去年同期高成交基數(shù)因素，下半年起商品房成交增速開始下移，但依然處于讓人滿意的高位，自然也會帶動價格的攀升。在資產(chǎn)價格逐步上移壓力下，8 月起部分銀行由于信貸額度受限，開始取消首套房貸利率優(yōu)惠，甚至套房貸利率較基準(zhǔn)上浮10%-20%，但需求仍舊旺盛，商品房成交量始終維持在高位，房價上漲趨勢不改進(jìn)入11月，市場資金面偏緊，銀行信貸額度大幅收緊，借款利率持續(xù)上浮使得需求有所衰弱，疊加一二線熱點成交城市紛紛出臺政策抑制需求，導(dǎo)致觀望情緒開始加重，雖然樓盤上門量仍維持高位，但成交率開始有所下行。最后，隨著新的一年到來廣州世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為：2**4年房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)以更積極的、更務(wù)實的態(tài)度在房地產(chǎn)行業(yè)前行中理解國家的調(diào)控政策，在行業(yè)變革中找到發(fā)展的方法。
供求篇
1 廣州市商品住宅市場分析
1.1 2**0－2**3年歷年廣州市十區(qū)二市商品住宅市場情況（近四年）
歷年商品住宅市場供求情況
2**3年廣州
歷年新建商品住宅成交情況
從歷年商品住宅市場成交情況看，從2**3年開始市場整體成交金額連續(xù)三年上升，2**3年成交金額環(huán)比上升2%；均價方面整體保持上升趨勢， 2**3年成交價格上升幅度為7%。
1.2 2**3年廣州市商品住宅市場分析
1.2.1 2**3年廣州十區(qū)二市整體市場概況
廣州十區(qū)二市2**3年商品住宅成交面積1052萬平米，環(huán)比下降4%，全年成交金額1397億元，環(huán)比上升2.5%，成交均價為13284元/平米，環(huán)比上漲6.9%。
2**3年廣州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)四大特點：
一、中心六區(qū)供應(yīng)減少、成交大幅下滑、均價大幅上升；
二、周邊區(qū)域成為供求主力，增城、番禺、花都三區(qū)占整體成交金額46%；
三、多限政策影響，市場客戶以首次置業(yè)、二次置業(yè)為主；
四、全年1-12月市場特點鮮明，共劃分成四個階段，既搶購波動期、博弈期、黃金期、轉(zhuǎn)折期。
1.2.2 2**3年1-12月廣州十區(qū)二市商品住宅市場分析
2**3年商品住宅從新增供應(yīng)量來看分1月、9-11月集中放大， 1月為3月底“穗五條”出臺前期，開發(fā)商搶售供應(yīng)集中放大，9-11月黃金周住宅市場繼續(xù)放量拉動整體供應(yīng)上升。
從成交量來看，整體市場表現(xiàn)火熱，受到3月底“穗五條”政策出臺前的的影響，3月開發(fā)商搶售簽約較為理想，傳統(tǒng)成交集中黃金月份9、10兩個月成交較為理想。從吸納率方面來看，整體吸納率從六月開始呈現(xiàn)一路下滑趨勢，11月整體吸納率僅65%為全年最低值。
從成交金額和成交均價來看，2**3年全年廣州市場分成四個階段，3月政策出臺前進(jìn)入短暫的搶購期，市場表現(xiàn)“量價齊高”；4至8月進(jìn)入一次博弈期，市場表現(xiàn)為“量價齊降”；9至10月進(jìn)入市場黃金期，市場表現(xiàn)為成交量高、成交均價震蕩；11月開始市場進(jìn)入轉(zhuǎn)折下行期，體現(xiàn)為整體消費者市場預(yù)期開始下降，市場觀望情緒進(jìn)一步加重，市場“量降價升”的`趨勢形成。
1.2.3 2**3年廣州十區(qū)二市商品住宅成交情況全年各區(qū)住宅成交呈現(xiàn)供求相對平衡，從各區(qū)域看也都呈現(xiàn)供求相對平衡的特點，原因受政府調(diào)控等因素影響市場成交。
從廣州十區(qū)二市的商品住宅預(yù)售面積來看整體供應(yīng)主要集中在第四季度，全年供應(yīng)主要集中在增城、花都、番禺、南沙四區(qū)，合計占整體供應(yīng)的68%。
從市場吸納情況來看，除蘿崗、南沙二區(qū)吸納率相對較低以外，其它區(qū)域全部呈現(xiàn)供小于或者接近等于求的情況。蘿崗、南沙二區(qū)主要是供應(yīng)量產(chǎn)品相對過剩，兩區(qū)吸納率分別低至68%、83%，未來銷售壓力較大；越秀、增城兩區(qū)表現(xiàn)為供求相對平衡。
篇三：世聯(lián)行：深圳2**5年11月房地產(chǎn)市場報告
世聯(lián)行：深圳2**5年11月房地產(chǎn)市場報告
年底成交翹尾，因11月份結(jié)構(gòu)性調(diào)整，深圳成交均價首破4萬/㎡。 1 宏觀經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境
1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)信息解讀
1）制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)創(chuàng)三年新低
2**5年11月份，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）為49.6%，比上月回落0.2個百分點。其原因主要是三個方面：1.國內(nèi)外市場需求不振和生產(chǎn)淡季等；二是近期大宗商品價格持續(xù)低位震蕩下行，主要原材料購進(jìn)價格持續(xù)回落；三是面對經(jīng)濟(jì)下行的壓力，企業(yè)采購活動有所減緩，補充庫存意愿不足。
制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)不斷創(chuàng)新低，可能會導(dǎo)致以下影響：
1.制造業(yè)形勢持續(xù)惡化；
2.經(jīng)濟(jì)改革以時間換空間，轉(zhuǎn)型升級和制造業(yè)企業(yè)倒閉賽跑；
3.中央在
整體政策選擇上，為轉(zhuǎn)型升級贏得更多時間，必須先穩(wěn)房地產(chǎn)，才能保證金融穩(wěn)定。這是近期房地產(chǎn)政策利好頻出的原因，也是明年再出利好的基礎(chǔ)。
2）1-10月全國規(guī)模以上企業(yè)利潤下降
1-10月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額48666億元，同比下降2%，降幅比1-9月份擴大0.3個百分點；10月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額5595.2億元，同比下降4.6%，降幅比9月份擴大4.5個百分點。
原因：1.生產(chǎn)增長放緩、產(chǎn)品價格下降（需求弱/庫存高）；
2.成本上升。
影響：工業(yè)企業(yè)利潤下降-倒閉/降薪/裁員-需求不振-物價下降-通貨緊縮；深圳以服務(wù)業(yè)和高新企業(yè)為主，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，預(yù)期受影響較小，但謹(jǐn)防輸入型通縮。
3）11月份全國居民消費價格指數(shù)（CPI）環(huán)比持平，同比上漲1.5%
從環(huán)比看，11月份CPI走勢平穩(wěn)。食品中，11月份北方地區(qū)多雨雪天氣，影響了鮮菜、鮮果的生產(chǎn)和運輸，鮮菜和鮮果價格環(huán)比分別上漲2.8%和1.6%，合計影響CPI環(huán)比上漲0.12個百分點；豬肉和蛋價格環(huán)比分別下降2.8%和1.1%，合計影響CPI環(huán)比下降0.11個百分點。非食品中，旅游價格環(huán)比下降3.1%；國內(nèi)成品油調(diào)價，汽、柴油價格環(huán)比分別下降1.5%和1.8%。
從同比看，11月份CPI同比漲幅比上月擴大了0.2個百分點。其中，食品和非食品價格同比分別上漲2.3%和1.1%，漲幅分別比上月擴大了0.4和0.2個百分點。部分分類價格同比漲幅相對較高，掛號診療費、豬肉、鮮菜、家庭服務(wù)、公共汽車票、理發(fā)、洗浴等價格同比分別上漲16.6%、13.9%、9.4%、7.3%、6.1%、5.2%和5.0%。
4）11月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格環(huán)比下降0.5%，同比下降5.9%
11月份，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。降幅略有擴大的原因一是部分工業(yè)行業(yè)價格降幅擴大，其中有色金屬冶煉和壓延加工、有色金屬礦采選、黑色金屬礦采選價格環(huán)比分別下降3.2%、1.7%和1.3%，比上月降幅分別擴大2.2、0.8和0.6個百分點；二是石油加工價格環(huán)比由升轉(zhuǎn)降，由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為本月下降1.9%。此外，燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)、電力熱力生產(chǎn)和供應(yīng)價格均由上月的環(huán)比持平轉(zhuǎn)為本月的環(huán)比上漲0.2%。
11月份，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格同比下降5.9%，降幅與上月相同。分行業(yè)看，石油加工、黑色金屬冶煉和壓延加工、有色金屬冶煉和壓延加工、化學(xué)原料和化學(xué)制品制造出廠價格同比分別下降20.6%、19.9%、13.5%和7.9%，合計影響當(dāng)月工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格總水平同比下降約3.3個百分點，占總降幅的56%左右。
1.2
政策最新動態(tài)
1）國稅總局進(jìn)一步便利納稅人
11月10日，國稅總局《關(guān)于進(jìn)一步簡化和規(guī)范個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅所需證明資料的公告》，進(jìn)一步簡化和規(guī)范個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅所需證明資料，最大限度便利納稅人。
2）商務(wù)部、外匯局簡化外商投資房地產(chǎn)手續(xù)
11月11日， 商務(wù)部、外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)外商投資房地產(chǎn)備案工作的通知》，進(jìn)一步簡化外商投資房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。提出取消商務(wù)部網(wǎng)站備案公示程序。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在完成相應(yīng)工作流程后，可按相關(guān)外匯管理規(guī)定到銀行辦理外商直接投資項下外匯登記等手續(xù)。
3）央行下調(diào)常備借貸便利SLF利率
11月19日，央行通過其官方微博發(fā)布消息稱下調(diào)常備借貸便利SLF利率，為加快建設(shè)適應(yīng)市場需求的利率形成和調(diào)控機制，結(jié)合當(dāng)前流動性形勢和貨幣政策調(diào)控需要，決定于2**5年11月20日下調(diào)分支行常備借貸便利(SLF)利率。對符合宏觀審慎要求的地方法人金融機構(gòu)，隔夜、7天的常備借貸便利利率分別調(diào)整為2.75%、3.25%。
1.3 深圳時政最新動態(tài)
1）深圳福田金沙片區(qū)規(guī)劃：城中村、工業(yè)區(qū)及舊住宅區(qū)綜合改造
金沙片區(qū)可改造區(qū)域總占地面積為114.5公頃，現(xiàn)狀總建筑量約為362.1萬平方米�？砂徇w總建筑面積約為343.3萬平方米，其中下沙村70.6萬平方米，上沙村133.8萬平方米，沙嘴村36.5萬平方米，沙尾村38.8萬平方米。更新后，大金沙片區(qū)在總建筑面積中包含住宅350萬平方米，產(chǎn)業(yè)商業(yè)辦公面積412萬平方米。
2）深圳寶安區(qū)軌道交通總長將達(dá)132公里
經(jīng)過寶安老城區(qū)的軌道12號線已納入市軌道交通四期建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)現(xiàn)有方案，全程沿地下方式敷設(shè)，其中寶安段長約24 .1公里，終點站設(shè)在大空港國際會展中心。寶安132公里軌道交通分解：已建成軌道線路：1號線、5號線；在建的軌道線路：11號線、6號線和穗莞深城際線，將建的軌道線路：12號線(太子灣-新會展中心)、13號線(深圳灣-公明)、15號線(前海-西鄉(xiāng))、18號線(空港新城-平湖)、20號線(空港新城-T4樞紐)。
3）深圳地鐵7號線全線軌通，明年年底通車試運營
11月19日晚，深圳地鐵7號線正式實現(xiàn)全線軌通的目標(biāo)。7號線實現(xiàn)年底“電通”，2**6年年底正式開通試運營的目標(biāo)指日可待。7號線以南山西麗湖站為起點，止于羅湖區(qū)太安站，跨南山、福田、羅湖三區(qū)。線路全長約30.2公里，共設(shè)車站28座，是連接深圳特區(qū)內(nèi)南半環(huán)主要居住地與就業(yè)區(qū)的局域線。
4）明年預(yù)計寶安將供應(yīng)超過5**0套保障房
2**5年度市政府下達(dá)給寶安區(qū)的工作任務(wù)是新開工保障性住房12**套，竣工11**套，基本建成5**0套，供應(yīng)4**套。目前寶安區(qū)完成新開工保障性住房1202套，完成全年竣工任務(wù)1160套，并且洲新村三期、寶和苑、源和苑、羊臺苑等9個項目基本建成住房5**0套。
5）龍華新區(qū)投5億建大型主題公園
目前，龍華新區(qū)正在“大手筆”規(guī)劃建設(shè)一批重點文體設(shè)施項目。其中，民治白石龍音樂公園和觀瀾體育公園開建在即，有望于3年內(nèi)投用。民治白石龍音樂公園東南接金龍路、北接新區(qū)大道、西接金橋街，占地面積11.5萬余平方米，是一座以音樂元素為主題的大型公園。該項目總投資額為98**萬元，預(yù)計2**7年可建成使用。 2 深圳土地市場解析
2.1 11月土地供應(yīng)與成交概述
11月，全市新增土地供應(yīng)量2.4萬㎡，同比下降73.1%，環(huán)比上升8.6%；成交量
1.5萬㎡，同比下降75.9%，環(huán)比下降86.5%。
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