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關(guān)于提高物業(yè)管理服務(wù)水平的調(diào)研報(bào)告
在現(xiàn)實(shí)生活中，越來越多的事務(wù)都會使用到報(bào)告，我們在寫報(bào)告的時(shí)候要避免篇幅過長。你所見過的報(bào)告是什么樣的呢？以下是小編為大家收集的關(guān)于提高物業(yè)管理服務(wù)水平的調(diào)研報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
提高物業(yè)管理服務(wù)水平的調(diào)研報(bào)告1
隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，人民生活水平的逐步提高，市民對改善人居環(huán)境需求與物業(yè)管理工作滯后的矛盾已日益突出。為破解小區(qū)物業(yè)管理工作難題，助推文明創(chuàng)建，提升城市居民的幸福指數(shù)，市政協(xié)組織開展了“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作”專題調(diào)研活動，通過發(fā)放調(diào)查問卷、召開座談會、走訪調(diào)查等形式，深入了解我市小區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，廣泛征集意見建議，在此基礎(chǔ)上形成調(diào)研報(bào)告如下：
一、基本情況
目前，我市共有各類住宅小區(qū)457個(gè)。其中，設(shè)立業(yè)主委員會小區(qū)229個(gè)，僅占小區(qū)總數(shù)的一半，遠(yuǎn)未達(dá)到全覆蓋的目標(biāo)；已實(shí)施物業(yè)管理小區(qū)108個(gè)，僅占小區(qū)總數(shù)23.6%，絕大多數(shù)老舊小區(qū)都是無物業(yè)管理小區(qū)�，F(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，物業(yè)從業(yè)人員1300余人，但從業(yè)人員普遍年齡偏大、文化層次較低，專業(yè)化水平有待提升�？傮w來看，我市小區(qū)物業(yè)管理工作水平不高，問題比較突出，既直接影響了社會和諧穩(wěn)定，也拖了我市文明創(chuàng)建工作的后腿。
二、存在問題和不足
一是思想認(rèn)識有偏差。各級各部門對小區(qū)物業(yè)管理工作重視不夠，沒有將小區(qū)物業(yè)管理作為社會治理的重要組成部分，未從不斷滿足人民日益增長的美好生活需要出發(fā)，對小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的問題進(jìn)行全面分析研究，建立行之有效的小區(qū)物業(yè)管理工作長效機(jī)制；多數(shù)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理工作認(rèn)識有偏差，混淆了小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)治理的概念，將小區(qū)治理等同于物業(yè)管理，普遍存在“有問題找物業(yè)，解決不好就不繳費(fèi)”的思想。
二是小區(qū)自治能力弱。業(yè)主委員會是代表和維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的小區(qū)自治組織。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，我市小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)滯后，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)全覆蓋；同時(shí)，受工作經(jīng)費(fèi)不足、缺乏監(jiān)管機(jī)制等因素影響，多數(shù)業(yè)主委員會成員維護(hù)業(yè)主權(quán)益和參與小區(qū)物業(yè)管理工作的積極性不高，不愿管、不敢管、不會管現(xiàn)象突出，“僵尸型”業(yè)主委員會比比皆是；個(gè)別業(yè)主委員會成員甚至串通物業(yè)服務(wù)企業(yè)打著小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維修的幌子，套取住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主權(quán)益。
三是物業(yè)服務(wù)水平低。大多物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化程度不高，處于粗放經(jīng)營狀態(tài)，重收費(fèi)、輕管理，重效益、輕服務(wù)現(xiàn)象突出；物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統(tǒng)型基礎(chǔ)服務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度尚未建立，企業(yè)隨意撤出、不及時(shí)辦理相關(guān)交接手續(xù)等現(xiàn)象屢見不鮮。
四是齊抓共管機(jī)制缺乏。小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，涉及部門多，由于齊抓共管的協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制缺乏，屬地責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任不力，部門之間相互推諉、扯皮情況時(shí)有發(fā)生；相關(guān)部門未有效對各類項(xiàng)目、資金進(jìn)行整合，僅從便于本部門工作開展的角度出發(fā)，采用“撒胡椒面”的方式進(jìn)行分散投入，既不能形成小區(qū)物業(yè)管理工作合力，又無形中助長了業(yè)主的依賴和攀比思想，長而久之，業(yè)主的自治意識越來越差，政府的投入永遠(yuǎn)滿足不了業(yè)主的期望。
五是業(yè)主自治意識缺失。部分業(yè)主思想觀念、生活習(xí)慣、行為方式落后，拒交物業(yè)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金、亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停亂放、毀綠種菜現(xiàn)象屢禁不絕；一些老舊小區(qū)居民習(xí)慣于政府“文明創(chuàng)建式”的統(tǒng)包統(tǒng)攬，無視自己作為業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，對需業(yè)主自身投入的建設(shè)和維修工作不管不問，出現(xiàn)問題就找政府。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，寧中小區(qū)、西苑小區(qū)等部分老舊小區(qū)的居民多年來一直未繳納物業(yè)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全部依靠老舊小區(qū)改造資金投入。
六是配套功能歷史欠賬多。我市住宅小區(qū)大多建設(shè)于20xx年前后，受當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)理念等因素限制，小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、體量小，基礎(chǔ)設(shè)施滯后，配套功能不完善，建筑質(zhì)量差、停車位不足、公共設(shè)施老化、維修資金短缺等問題突出，導(dǎo)致多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿進(jìn)駐。拆遷安置小區(qū)內(nèi)“一區(qū)兩制、一樓兩制”現(xiàn)象存在，部分拆遷安置小區(qū)的拆遷安置戶按當(dāng)時(shí)的政策免交物業(yè)管理費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金，卻與其他業(yè)主享有同等物業(yè)管理服務(wù)，造成業(yè)主之間的心理不平衡，給物業(yè)費(fèi)收繳和房屋維修工作帶來諸多不便。
三、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
為加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，改善城市人居環(huán)境，不斷提高群眾的獲得感、幸福感、安全感，特提出建議如下：
�。ㄒ唬┺D(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)。
1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。要站在維護(hù)社會和諧穩(wěn)定的高度，將小區(qū)物業(yè)管理作為推進(jìn)“五維共治”、文明創(chuàng)建的重要抓手，作為“一把手”工程抓緊抓實(shí)；成立高規(guī)格的小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)組，對小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的問題進(jìn)行全面分析研究，編制符合發(fā)展實(shí)際的工作規(guī)劃；建立小區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，構(gòu)建行之有效的`指揮體系和長效機(jī)制，充實(shí)小區(qū)物業(yè)管理工作力量，高位推動小區(qū)物業(yè)管理工作，扎實(shí)推進(jìn)各類問題的解決。
2、推進(jìn)依法治理。要以貫徹《宣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》為契機(jī)，強(qiáng)化小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的梳理和提煉，加大宣傳力度，教育和引導(dǎo)廣大業(yè)主依法履行義務(wù)，維護(hù)自身權(quán)益；開展執(zhí)法進(jìn)小區(qū)活動，將相關(guān)部門的執(zhí)法事項(xiàng)、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、監(jiān)督電話納入文明創(chuàng)建宣傳內(nèi)容，統(tǒng)一制作宣傳牌進(jìn)行公告，暢通投訴舉報(bào)渠道，及時(shí)掌握小區(qū)物業(yè)管理中的違法違規(guī)線索；加大對小區(qū)內(nèi)亂停亂放、亂搭亂建、毀綠種菜等行為查處力度，引導(dǎo)廣大業(yè)主轉(zhuǎn)變生活方式，自覺遵守小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度；將拒交物業(yè)費(fèi)行為納入個(gè)人征信范圍，發(fā)揮人民調(diào)解委員會物業(yè)調(diào)解中心作用，加大拒繳物業(yè)費(fèi)案件的調(diào)解和執(zhí)行力度，并加強(qiáng)宣傳，以案說法，引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)理念。
3、做實(shí)“紅色物業(yè)”。借鑒武漢、溫州等地“紅色物業(yè)”先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，由組織部門牽頭，相關(guān)職責(zé)部門協(xié)作配合，街道和社區(qū)抓落實(shí)，全面推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設(shè)；加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)黨群組織建設(shè)，擴(kuò)大黨在物業(yè)企業(yè)中的組織和工作覆蓋；將小區(qū)內(nèi)居住的各領(lǐng)域黨員重新組織起來，建立功能性黨支部，協(xié)助物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會做好小區(qū)物業(yè)管理工作，使黨員參與小區(qū)物業(yè)管理工作的“個(gè)人行為”變?yōu)椤敖M織推動”；整合公安、城管、黨建指導(dǎo)、網(wǎng)格管理、志愿服務(wù)、應(yīng)急管理、司法調(diào)解、街道、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會等各方面力量，組建小區(qū)物業(yè)管理“紅色工作隊(duì)”，完善“社區(qū)吹哨、部門報(bào)到、領(lǐng)導(dǎo)銷號”工作機(jī)制，促使各類優(yōu)勢要素資源向社區(qū)集中，形成小區(qū)物業(yè)管理工作合力。
4、強(qiáng)化工作考核。將小區(qū)物業(yè)管理工作納入相關(guān)市直部門目標(biāo)管理考核內(nèi)容，制定操作性強(qiáng)的考核辦法，分解目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化考核內(nèi)容，切實(shí)增強(qiáng)相關(guān)市直部門抓好小區(qū)物業(yè)管理工作的責(zé)任意識；建立小區(qū)物業(yè)管理工作“雙向交叉”考核機(jī)制，在強(qiáng)化物業(yè)主管部門對街道、社區(qū)履行屬地管理責(zé)任考核的同時(shí)，建立和完善街道、社區(qū)對相關(guān)市直部門履行聯(lián)動配合責(zé)任的考核機(jī)制，督促各級各部門落實(shí)好小區(qū)物業(yè)管理工作責(zé)任，形成齊抓共管的工作局面，助推小區(qū)物業(yè)管理工作中各類問題的解決。
�。ǘ┟鞔_責(zé)任，健全工作體系。
5、突出主體責(zé)任。要將業(yè)主委員會和樓道長隊(duì)伍建設(shè)作為小區(qū)物業(yè)管理工作的“牛鼻子”工程抓緊抓實(shí)；引導(dǎo)業(yè)主中熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)的“兩代表一委員”和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員加入業(yè)主委員會或擔(dān)任樓道長，提升小區(qū)自治組織的整體素質(zhì)；建立業(yè)主委員會成員和樓道長工作經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制，明確補(bǔ)貼范圍和標(biāo)準(zhǔn)，整合文明創(chuàng)建、普法宣傳、綜治維穩(wěn)等各類項(xiàng)目資金，并從小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中拿出一定經(jīng)費(fèi)，對業(yè)主委員會成員和樓道長給予適當(dāng)工作補(bǔ)貼，在滿足其正常履職需要的同時(shí)，提高其工作積極性和主動性。
6、強(qiáng)化屬地管理。街道和社區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)屬地管理責(zé)任，進(jìn)一步健全工作機(jī)制，充實(shí)工作力量，明確專人負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作；要加強(qiáng)對業(yè)主委員會建設(shè)工作的指導(dǎo)，選優(yōu)配強(qiáng)業(yè)主委員會隊(duì)伍，并將業(yè)主委員會建設(shè)情況作為申報(bào)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的前置條件，督促各小區(qū)加快推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，力爭通過2—3年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè)全覆蓋；編制業(yè)主委員會履職清單和辦事流程，進(jìn)一步明晰小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的受理、登記、辦理、反饋工作流程，規(guī)范業(yè)主委員會運(yùn)作程序；制定業(yè)主委員會工作考核辦法，強(qiáng)化考核結(jié)果運(yùn)用，將業(yè)主滿意度評價(jià)、審計(jì)結(jié)果作為業(yè)主委員會成員評先表彰和換屆的重要依據(jù)。
7、落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。住建部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員工作能力和綜合素質(zhì)；鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)＋物業(yè)”管理模式，推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)；建立物業(yè)管理菜單式服務(wù)體系，為業(yè)主提供一些力所能及的便民服務(wù)；督促企業(yè)定期公開物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)、公共收益等情況，接受業(yè)主監(jiān)督；建立履約保證金制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)退出管理，確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)的穩(wěn)定性和連續(xù)性；建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評制度，并將考核結(jié)果納入企業(yè)及其法定代表人的信用檔案，與物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)和企業(yè)評先評優(yōu)等掛鉤，激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。
8、加強(qiáng)聯(lián)動配合。依據(jù)《宣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市工作實(shí)際，進(jìn)一步明確公安、法院、司法、民政、應(yīng)急管理、環(huán)保、規(guī)劃、城管、市場監(jiān)管、經(jīng)信等相關(guān)職能部門在小區(qū)物業(yè)管理中的職責(zé)分工；建立市直部門、街道、社區(qū)三方聯(lián)動工作機(jī)制，集中人力、財(cái)力、物力，加大對群眾基礎(chǔ)好、自治能力強(qiáng)的小區(qū)投入力度，打造一批小區(qū)物業(yè)管理“樣板工程”，發(fā)揮示范帶動作用；改進(jìn)過去簡單的“聯(lián)點(diǎn)共建”工作方式，將應(yīng)付式的“上門入戶”工作變?yōu)橛嗅槍π缘男麄鹘逃瑢⑦^去“鋪天蓋地”的宣傳單變?yōu)榇猴L(fēng)化雨式的思想工作，通過小區(qū)物業(yè)管理中一個(gè)個(gè)問題的解決，使廣大業(yè)主的覺悟得到潛移默化的提高。
�。ㄈ┭a(bǔ)齊短板，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。
9、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃關(guān)和驗(yàn)收關(guān)，督促開發(fā)商嚴(yán)格按規(guī)劃要求配置、移交小區(qū)物業(yè)管理各類配套設(shè)施設(shè)備，妥善解決好建筑遺留問題；結(jié)合文明創(chuàng)建、老舊小區(qū)改造等工作，整合各類項(xiàng)目資金，加大投入，并通過以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，鼓勵(lì)老舊小區(qū)通過綜合整治，加強(qiáng)排水排污、道路、停車位、充電樁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷增強(qiáng)小區(qū)配套服務(wù)功能。
10、加強(qiáng)維修資金管理。規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的申請、受理、使用、公示等流程，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益；建立老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)繳機(jī)制，按照《宣城市城市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用管理暫行辦法》要求，對未繳交住宅專項(xiàng)維修資金的，在商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，由不動產(chǎn)登記、房管等部門按規(guī)定統(tǒng)一收繳；設(shè)立老舊小區(qū)應(yīng)急排險(xiǎn)專項(xiàng)資金，統(tǒng)籌好無住宅專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備應(yīng)急排險(xiǎn)和維修工作。
11、建立物業(yè)管理補(bǔ)貼機(jī)制。綜合考量小區(qū)類型、物業(yè)服務(wù)類型、物業(yè)費(fèi)收繳情況等因素，通過以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式，對承擔(dān)老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)，給予一定經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼；對全市公共物業(yè)管理資源進(jìn)行整合，將一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理項(xiàng)目交給承擔(dān)“無物管”小區(qū)管理的企業(yè)經(jīng)營，提升其盈利水平和運(yùn)營能力；建立特殊困難家庭物業(yè)費(fèi)補(bǔ)助制度，對低保戶、五保戶等困難家庭的物業(yè)費(fèi)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
小區(qū)物業(yè)管理是社會治理的基礎(chǔ)工程，是一項(xiàng)涉及面廣、關(guān)注度高的系統(tǒng)性民生工程。要堅(jiān)持高位推動，通過轉(zhuǎn)變思想觀念、明確責(zé)任分工、補(bǔ)齊各類短板，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會的主體作用，切實(shí)解決小區(qū)物業(yè)管理工作中指揮不暢、機(jī)制不全問題，不斷提升小區(qū)物業(yè)管理工作水平，為助推“五維共治”、文明創(chuàng)建和人居環(huán)境改善奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
提高物業(yè)管理服務(wù)水平的調(diào)研報(bào)告2
市人大常委會于8月25日至27日在市人大常委會主要領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，組織部分市人大代表對我市物業(yè)管理工作進(jìn)行了三天的調(diào)研。調(diào)研組集中聽取了市房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、烏魯木齊城市建設(shè)綜合開發(fā)公司關(guān)于物業(yè)管理情況的工作匯報(bào)，隨后分四個(gè)組到天山區(qū)、沙依巴克區(qū)、新市區(qū)、水磨溝區(qū)四個(gè)中心城區(qū)進(jìn)行調(diào)研，分別聽取了各區(qū)建設(shè)局的情況匯報(bào)，并和街道辦事處、社區(qū)、小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司及小區(qū)居民進(jìn)行了座談，幷進(jìn)行了實(shí)地查看，發(fā)放相關(guān)調(diào)查表上千份。
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及城市化進(jìn)程的加速，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，居民對物業(yè)管理服務(wù)的需求也日益提高。目前，我市取得資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)476家，實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的住宅小區(qū)、大廈、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等項(xiàng)目共有2589個(gè)，總建筑面積5195萬平方米，從業(yè)人員3萬余人，服務(wù)近50余萬戶、150萬余人，占應(yīng)服務(wù)對象的50%左右。其中，通過我們發(fā)放的物業(yè)管理情況調(diào)查表了解到，我市四個(gè)中心城區(qū)共有居民住宅小區(qū)3570個(gè)，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)865個(gè)，成立業(yè)主委員會的小區(qū)104家，物業(yè)費(fèi)收取率80%左右，物業(yè)管理行業(yè)已成為我市城市建設(shè)和城市管理的重要組成部分。
為規(guī)范我市物業(yè)管理工作，市人大常委會于2003年3月制定出臺了《烏魯木齊市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），該《條例》的出臺為我市物業(yè)管理工作提供了有力的法規(guī)保障。為貫徹落實(shí)《條例》精神，市政府及物業(yè)管理部門做了大量的工作，保障了《條例》的貫徹實(shí)施，推進(jìn)了我市的物業(yè)管理工作。
調(diào)研結(jié)果表明，目前我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀是：對《條例》貫徹執(zhí)行的力度不夠、管理體制不順、機(jī)構(gòu)不健全，這些問題造成物業(yè)管理新舊矛盾不斷發(fā)生，影響了物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，對我市的社會穩(wěn)定和安定團(tuán)結(jié)也造成了一定影響。
二、我市物業(yè)管理工作存在的主要問題
�。ㄒ唬┦姓飿I(yè)管理職能不到位，體制不健全，對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，小區(qū)居民物業(yè)管理糾紛得不到及時(shí)解決。目前我市承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)的部門是房產(chǎn)局物業(yè)監(jiān)管處，管理人員只有3人，各區(qū)（縣）是由建設(shè)局兼管此項(xiàng)工作，沒有設(shè)置專門機(jī)構(gòu)和專人管理。近年來，我市住宅小區(qū)發(fā)展迅速，加上公共租賃房、廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房的管理工作，現(xiàn)有的行政管理人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)前物業(yè)管理的需要，各區(qū)（縣）建設(shè)局物業(yè)管理人員又都是兼職，加之個(gè)別管理人員缺乏責(zé)任心，管理不到位，對物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種矛盾和問題沒有及時(shí)地進(jìn)行解決，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。而真正與小區(qū)居民日常接觸的街道辦事處和社區(qū)居委會卻沒有明確的物業(yè)管理法定職責(zé)，全市物業(yè)管理沒有形成上下有效的管理體制。另一方面，國家建設(shè)部在20xx年修改的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中取消了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年檢制度，因此對物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管措施，準(zhǔn)入門檻較低，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展迅速但規(guī)模過小，綜合實(shí)力弱，專業(yè)水平低，服務(wù)效益差，和業(yè)主矛盾糾紛不斷。
�。ǘI(yè)主委員會成立難，部分已成立的業(yè)主委員會并未在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。從調(diào)研的結(jié)果看，我市四個(gè)中心城區(qū)成立業(yè)主委員會的小區(qū)在3%左右，無論是業(yè)主本身還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)都表示，依法成立業(yè)主委員會難度大，其主要原因是：業(yè)主法律意識不強(qiáng)，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用發(fā)揮、維權(quán)意識、自我管理等認(rèn)識不到位，對成立業(yè)主委員會缺乏積極性；我市許多住宅小區(qū)都屬于前期物業(yè)管理，除部分小區(qū)是房產(chǎn)開發(fā)商通過招投標(biāo)聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為房產(chǎn)開發(fā)商的子公司，因開發(fā)商不配合，無法成立業(yè)主委員會；有些小區(qū)是分期開發(fā)、有些小區(qū)又屬于開發(fā)規(guī)模較大，小區(qū)內(nèi)業(yè)主成份復(fù)雜、人員流動性大，難以召開業(yè)主大會，無法成立業(yè)主委員會。有些小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但在目前的實(shí)際運(yùn)作中，業(yè)主委員會的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用并沒有體現(xiàn)出來：一是業(yè)主委員會的維權(quán)意識差；二是業(yè)主委員會缺乏監(jiān)督機(jī)制；三是部分業(yè)主委員會不能很好地起到業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間橋梁與紐帶作用；四是業(yè)主委員會人員素質(zhì)參差不齊，年齡偏大，文化水平不高，缺乏相關(guān)法律法規(guī)知識的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，在實(shí)際工作中違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這些因素導(dǎo)致業(yè)主委員會不能在物業(yè)管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)整體素質(zhì)不高，服務(wù)水平有待加強(qiáng)。我市的`400多家物業(yè)管理企業(yè)中，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營是在微利、持平乃至虧損的情況下運(yùn)行，究其原因，主要是從事物業(yè)管理的企業(yè)數(shù)量偏多但規(guī)模都比較小，不能有效地把管理與服務(wù)有機(jī)結(jié)合起來。部分物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)尚不能滿足業(yè)主的要求，如管理不規(guī)范、高收費(fèi)低服務(wù)、屢屢侵犯業(yè)主合法權(quán)益，個(gè)別小區(qū)還存在不按規(guī)定亂收費(fèi)等現(xiàn)象。一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè),既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，也沒有建立嚴(yán)格的各級各類人員崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高，這些問題在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
�。ㄋ模┎糠中^(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，整體布局不合理，硬件條件相對落后。我市現(xiàn)有852個(gè)小區(qū)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期修建的直管公房、統(tǒng)建房和單位修建的福利房，這些住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，居住對象多為弱勢群體，無法開展規(guī)范的物業(yè)管理工作，各種矛盾問題突出。具體表現(xiàn)在：一是小區(qū)普遍存在著住房產(chǎn)權(quán)形式多樣性，房屋遺留問題復(fù)雜化；二是小區(qū)配套設(shè)施不齊全，整體布局先天不足，水、電、暖供應(yīng)管線老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，總表與分戶表費(fèi)用差額無人承擔(dān)；三是小區(qū)安全防范設(shè)施匱乏，大多是開放式“不設(shè)防”，無法實(shí)行封閉管理，環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生；四是小區(qū)綠地因常年失養(yǎng)面積逐漸縮小；五是開發(fā)商遺留問題解決不到位，大部分是開發(fā)商只建不管，有些是在建階段有物業(yè)，全部建成后物業(yè)退出，導(dǎo)致這些小區(qū)缺乏物業(yè)管理。
（五）對《條例》的宣傳不夠深入，宣傳力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)。物業(yè)管理部門在物業(yè)管理過程中，對《條例》的宣傳不到位，對推行物業(yè)管理的重大意義和政策宣傳不夠，導(dǎo)致大多數(shù)群眾對物業(yè)管理存在模糊認(rèn)識，甚至是漠不關(guān)心；《條例》于2003年5月1日頒布，實(shí)施至今已有7年時(shí)間，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)現(xiàn)象依然突出，部分街道辦事處和社區(qū)居委會干部對《條例》內(nèi)容知之甚少，難以根據(jù)《條例》指導(dǎo)和解決物業(yè)管理工作中遇到的矛盾糾紛。
三、調(diào)研組建議
�。ㄒ唬┘哟髮Α稐l例》的宣傳力度�！稙豸斈君R市物業(yè)管理?xiàng)l例》修改后即將頒布實(shí)施。市政府應(yīng)盡快制定出相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，并通過廣泛深入的宣傳，使廣大干部群眾熟悉該《條例》主要內(nèi)容，提高法制意識，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，正確行使自己的權(quán)利，自覺承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)。
�。ǘ┙⒖茖W(xué)的物業(yè)管理體制，強(qiáng)化協(xié)調(diào)能力。市政府要盡快理順關(guān)系，強(qiáng)化物業(yè)管理體制建設(shè)，在區(qū)（縣）、街道、社區(qū)設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，充實(shí)物業(yè)管理行政人員，形成市物業(yè)行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)管，區(qū)（縣）物業(yè)行政管理部門直接監(jiān)管，街道辦事處、社區(qū)居委會對業(yè)主大會和業(yè)主委員會具體指導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會對物業(yè)企業(yè)實(shí)行自律管理的格局，共同解決好轄區(qū)內(nèi)群眾普遍關(guān)心的物業(yè)管理問題。
（三）根據(jù)不同情況，依法成立業(yè)主委員會。成立業(yè)主委員會是做好物業(yè)管理工作的重要環(huán)節(jié)，市政府物業(yè)管理行政主管部門要積極督促協(xié)調(diào)有條件的住宅小區(qū)依法成立業(yè)主委員會，并為業(yè)主委員會行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供保障；要正視現(xiàn)階段大部分住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會的現(xiàn)實(shí)，根據(jù)不同情況制定相應(yīng)措施：單位住宅小區(qū)由單位負(fù)責(zé)管理；開發(fā)商建設(shè)的小區(qū)，街道辦事處和社區(qū)居委會要通過加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的溝通，搞好物業(yè)管理；對一些基礎(chǔ)設(shè)施老化，無物業(yè)企業(yè)管理的小區(qū)，街道辦事處和社區(qū)居委會要積極協(xié)調(diào)，組織小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，實(shí)行小區(qū)居民自我管理或聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理，共同解決好轄區(qū)內(nèi)群眾普遍關(guān)心的物業(yè)管理問題。
（四）加大對老舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入改造力度。對部分老舊住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施改造，應(yīng)納入政府的財(cái)政統(tǒng)籌考慮，物業(yè)行政管理部門在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，拿出可行性方案，根據(jù)財(cái)力分階段進(jìn)行改造；建立和完善住宅維修基金制度，足額收繳物業(yè)管理維修基金，該基金應(yīng)由政府物業(yè)管理部門設(shè)立專戶代管，確保�？顚Ｓ谩�
�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)行政管理隊(duì)伍建設(shè)，加大對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管力度。一方面強(qiáng)化政府管理職能，努力加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍自身建設(shè)，充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會的參與物業(yè)管理、日常監(jiān)管工作的積極性；另一方面加強(qiáng)對管理人員的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)水平，指導(dǎo)業(yè)主依法開展活動，確保監(jiān)管到位。要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評審機(jī)制，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)合法經(jīng)營。完善物業(yè)管理企業(yè)自律機(jī)制，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)在行業(yè)資質(zhì)的初審、行業(yè)培訓(xùn)及教育、行業(yè)信息發(fā)布以及維護(hù)行業(yè)內(nèi)公平競爭等方面發(fā)揮積極作用，在政府與企業(yè)之間搭建溝通的橋梁，為物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的社會環(huán)境。
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