物業(yè)管理調研報告
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物業(yè)管理關系千家萬戶,做好物業(yè)管理對于改善城區(qū)環(huán)境,鞏固三創(chuàng)成果,構建和諧社會具有重要意義。近年來,XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展,取得了一定成績,但也面臨諸多困境,物業(yè)管理發(fā)展任重道遠。
一、我縣物業(yè)管理基本狀況
近年來,我縣城鎮(zhèn)化建設日新月異,小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展,目前整體態(tài)勢平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場化運作機制尚不健全,物業(yè)管理水平仍然較低,業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調解,物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善,已經到了一個需要全面規(guī)范整頓提高的階段。
。ㄒ唬┓(wěn)中求進,我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。
我縣物業(yè)管理起步于20xx年,縣房地產管理局成立了物業(yè)管理辦公室,負責全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來,我縣物業(yè)管理從無到有,從小到大,穩(wěn)步發(fā)展。截至目前,全縣共有物業(yè)服務企業(yè)10家,管理居民住宅小區(qū)17個,物業(yè)服務建筑面積近200萬平方米,新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達98%,從業(yè)人員達1000多人,服務小區(qū)人口達25000人。
。ǘ┒啻氩⑴e,我縣物業(yè)管理逐步完善。
縣物業(yè)管理辦公室成立以來,對物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強物業(yè)服務隊伍培訓,提高了從業(yè)人員的業(yè)務技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德;二是加強外派交流。進一步開闊了物業(yè)管理人員的視野,找準了自身存在的問題,也明確了今后努力方向。三是加強市場準入管理。積極實行物業(yè)管理提前介入制度,在房地產開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可證時,必須明確項目前期物業(yè)管理計劃。從20xx年5月1日起,所有新建樓盤前期物業(yè)管理實行了招投標制度。四是加強行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務企業(yè)實施年度測評細則》,加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管,將測評結果作為評先評優(yōu)考核晉級的重要依據。五是加強公共維修資金的歸集和管理。截至目前,累計歸集物業(yè)公共維修資金1300萬元。
。ㄈ┪飿I(yè)管理發(fā)展不平衡。
一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高,小區(qū)物業(yè)管理已經撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外,黨政機關、學校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動。
二、我縣物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析
我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時,暴露的問題和隱患也日益凸顯,主要表現(xiàn)在:
。ㄒ唬┬^(qū)開發(fā)建設質量堪憂、設施配套不完善。我縣部分小區(qū),盡管通過了竣工驗收,但仍存在規(guī)劃未嚴格實施、小區(qū)配套設施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設施不到位、電梯質量低劣,甚至存在安全隱患等等問題。這些問題在建設過程中沒有得到根本解決,留下質量安全隱患和矛盾根源。
。ǘ┪飿I(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務質量不高,服務信譽不佳,重收費輕服務。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低,物業(yè)服務企業(yè)小、弱、散,缺乏上規(guī)模、上檔次的`物業(yè)公司。從整體而言,我縣物業(yè)管理服務水平不高,實力不強,難以適應市場化、專業(yè)化、社會化的需求。
。ㄈI(yè)主物業(yè)服務消費觀念沒有普遍形成
一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費觀念,對市場化物業(yè)管理不理解、不支持,有些業(yè)主只要求接受服務卻拖欠物業(yè)費,有的只選擇價格低廉的物業(yè)公司,卻要享受品質的物業(yè)服務,而物業(yè)公司因收費標準低而難以運作,從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。
。ㄋ模┪飿I(yè)公司和業(yè)主權責不清,業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會沒有成立,有的業(yè)主委員會在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒有訂立物業(yè)服務合同,雙方的權利和義務沒有明確,造成雙方應盡職責和義務不能全面履行,權利受到侵害時不能很好維權。
。ㄎ澹┪飿I(yè)管理體制不完善。從全縣看,缺乏一個強力有效、協(xié)調各方的綜合物業(yè)管理部門,縣房產局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門,委托物業(yè)管理辦公室負責業(yè)務管理,但該機構面對日益增加的管理任務和物業(yè)矛盾糾紛調處力不從心,亟待全面加強。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清;屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產生矛盾時,政府及相關部門不能及時調處,導致矛盾升級擴大。
三、加強我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點建議
。ㄒ唬┘訌娦麄,引導樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務對小區(qū)環(huán)境的重要性,增強廣大業(yè)主的物業(yè)服務消費觀念,使“花錢買服務”的觀念深入人心。同時,引導物業(yè)服務企業(yè)依法經營、公平競爭,提高服務質量,珍視企業(yè)信譽,推動整個物業(yè)服務行業(yè)健康、有序發(fā)展。
(二)部門聯(lián)動,建立物業(yè)管理齊抓共管機制。一是在工程項目規(guī)劃、設計階段開始,規(guī)劃建設部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設施和配套建設等提出明確要求,為后期物業(yè)服務打下堅實的基礎。二是小區(qū)建設要嚴格執(zhí)行有關規(guī)劃建設標準,做到圖紙與建設一致,嚴格規(guī)劃管理和工程質量管理,確保建設工程質量。三是建立商品房綜合竣工驗收制度,房產部門要參與綜合驗收。政府相關部門應實行驗收責任追究制,未通過綜合驗收的物業(yè),不能投放市場。四是物價部門要完善細化收費標準,明確服務內容。五是縣房產部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽等級測評制度,引導物業(yè)服務企業(yè)加強行業(yè)自律,提高企業(yè)信譽,確保服務質量。使信譽低、質量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場。對無正當理由擅自中止物業(yè)服務的物業(yè)公司在以后的投標時予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗手續(xù),明確開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主三方之間的權利和義務。同時,要認真規(guī)范公共維修基金的管理和使用,制定公共維修基金提取使用程序。
(三)積極扶持,促進物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對物業(yè)服務企業(yè)征收的相關稅費予以優(yōu)惠,在物業(yè)公司遇到困難時予以關心支持。引導物業(yè)企業(yè)走強強聯(lián)合之路,積極鼓勵物業(yè)公司重組兼并,做大做強物業(yè)公司,做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實力較強、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè),走規(guī)模經營之路。
。ㄋ模┘訌姳U希七M物業(yè)管理法制化進程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛,如當事雙方已提起訴訟,可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結,維護當事人的權益。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時,要發(fā)揮司法調解的作用,建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產開發(fā)建設管理和物業(yè)管理活動,建議盡快出臺我縣加強房地產開發(fā)管理的實施辦法和加強物業(yè)管理的實施細則兩個規(guī)范性文件。
。ㄎ澹├眄橌w制,實行屬地管理和行業(yè)管理相結合。按照“條塊結合,屬地管理”的原則,進一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會在物業(yè)管理工作中的權、責關系,把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇,政府投入一定的經費。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會加強對居住小區(qū)的屬地管理,全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項公共管理與服務職能,建立起對業(yè)主委員會的引導和監(jiān)督機制?h房產部門要加強對物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管,指導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強縣物業(yè)管理辦公室的機構設置,增加人員編制,明確其職能職責,加強其履職監(jiān)督。對業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛,縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會及時介入、引導,共同協(xié)調處理。堅持屬地管理原則,業(yè)主委員會自覺接受社區(qū)居委會的領導,社區(qū)居委會積極參與協(xié)調處理物業(yè)矛盾糾紛。
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