(薦)商業(yè)調(diào)研報(bào)告15篇

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報(bào)告對(duì)我們來(lái)說(shuō)并不陌生，其在寫(xiě)作上具有一定的竅門(mén)。你還在對(duì)寫(xiě)報(bào)告感到一籌莫展嗎？下面是小編精心整理的商業(yè)調(diào)研報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告1

　　隨著我國(guó)對(duì)外開(kāi)放和金融體制改革的不斷深入，國(guó)內(nèi)各家商業(yè)銀行都在積極加快發(fā)展中間業(yè)務(wù)，中間業(yè)務(wù)無(wú)論從品種上、規(guī)模上都有了較大的發(fā)展。在為社會(huì)提供快捷、方便的金融服務(wù)的同時(shí)，也為銀行帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益。但是由于中間業(yè)務(wù)起步較晚，加上分業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和重視程度不夠等因素，目前中間業(yè)務(wù)的發(fā)展還是存在很多不足之處。

　　一、對(duì)中間業(yè)務(wù)認(rèn)識(shí)不到位，不能樹(shù)立正確觀念

　　目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行由于受傳統(tǒng)銀行經(jīng)營(yíng)理論影響較深，在經(jīng)營(yíng)觀念上仍存在一定偏差，沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)進(jìn)行準(zhǔn)確定位。經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)一直都放在負(fù)債，資產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)張及資產(chǎn)質(zhì)量的提高上，中間業(yè)務(wù)在我國(guó)銀行商業(yè)經(jīng)營(yíng)中長(zhǎng)期處于從屬地位，從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上沒(méi)有把中間業(yè)務(wù)作為銀行三大支柱之一進(jìn)行大力發(fā)展。現(xiàn)今各行為追求短期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，普遍把中間業(yè)務(wù)作為吸收存款和爭(zhēng)攬客戶(hù)的一種手段，許多中間業(yè)務(wù)諸如代發(fā)工資、信息咨詢(xún)、上門(mén)收款、零殘幣兌換等業(yè)務(wù)成為多數(shù)銀行的無(wú)償服務(wù)。

　　二、中間業(yè)務(wù)品種少，規(guī)模小，產(chǎn)品層次低，創(chuàng)新能力不足

　　我國(guó)的金融業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)被限制在一個(gè)相當(dāng)狹窄的范圍內(nèi)，使銀行難以設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)出跨領(lǐng)域、綜合性、多方位的中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品，難以提高業(yè)務(wù)的集約水平和檔次，業(yè)務(wù)品種趨向同質(zhì)性，層次較低，主要集中在日常操作簡(jiǎn)單的結(jié)算，代理類(lèi)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)品上，高科技，高收益的品種較少。初步統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)銀行的中間業(yè)務(wù)僅260余種，從開(kāi)辦得較成功的品種來(lái)看，僅有信用卡業(yè)務(wù)。代收代付業(yè)務(wù)和票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)近年來(lái)發(fā)展較快，而保管箱服務(wù)、網(wǎng)上銀行、財(cái)務(wù)顧問(wèn)、個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)等的影響還比較有限，新型金融工具如貨幣利率互換、金融期貨與期權(quán)合約、遠(yuǎn)期利率協(xié)議、外匯等在國(guó)內(nèi)的發(fā)展更是受到了限制。而在利用其經(jīng)濟(jì)金融信息、技術(shù)和人才等軟件因素為客戶(hù)提供高質(zhì)量和高層次的服務(wù)方面還比較欠缺。

　　而西方商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)范圍廣泛，種類(lèi)繁多，尤其是實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng)以來(lái)，為滿足客戶(hù)各種需求，中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品日新月異，層出不窮，憑借其在人才，技術(shù)，產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)給客戶(hù)提供高技術(shù)含量，高附加值系列的金融產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)，外資銀行所使用過(guò)的中間業(yè)務(wù)品種已達(dá)2萬(wàn)種，使現(xiàn)代商業(yè)銀行成為名副其實(shí)的“金融百貨公司”。

　　從規(guī)模上看，近年國(guó)內(nèi)銀行中間業(yè)務(wù)雖然發(fā)展較快，但由于沒(méi)有作為一項(xiàng)主業(yè)務(wù)來(lái)經(jīng)營(yíng)，中間業(yè)務(wù)在銀行的整個(gè)業(yè)務(wù)規(guī)模中占比例小，難以形成相應(yīng)的規(guī)模效應(yīng)。20xx年上半年，中國(guó)銀行集團(tuán)中間業(yè)務(wù)凈收入為75.33億元，中間業(yè)務(wù)收入占比重為19%，同期中國(guó)工商銀行的中間業(yè)務(wù)收入為50.5億元，中間業(yè)務(wù)收入占比重為12.6%，中國(guó)建設(shè)銀行的中間業(yè)務(wù)收入為42.52億元，中間業(yè)務(wù)收入占比為14%。而西方商業(yè)銀行以中間業(yè)務(wù)收入為代表的非利息收入一般占總收入的25%以上，各大銀行甚至已超過(guò)了50%，如德國(guó)商業(yè)銀行60%以上的收入來(lái)自中間業(yè)務(wù)，美國(guó)各大銀行中間業(yè)務(wù)收入比重均在50%至80%之間，且呈上升趨勢(shì)。

　　三、運(yùn)作不規(guī)范，缺乏完整系統(tǒng)的科學(xué)管理

　　目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)銀行沒(méi)有專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)對(duì)中間業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)，運(yùn)作進(jìn)行系統(tǒng)管理，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，協(xié)調(diào)與配合。在運(yùn)作中，大部分商業(yè)銀行僅限于下達(dá)中間業(yè)務(wù)完成計(jì)劃，而對(duì)如何加強(qiáng)中間業(yè)務(wù)發(fā)展的組織，提高發(fā)展水平，還沒(méi)有一套完善的管理辦法和切實(shí)可行的操作程序，在人力、物力、財(cái)力上投入不足，使基層銀行在中間業(yè)務(wù)市場(chǎng)開(kāi)拓中被動(dòng)性強(qiáng)，難度大。

　　四、分業(yè)經(jīng)營(yíng)金融政策的制約

　　由于我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)行的是分業(yè)經(jīng)營(yíng)的金融政策和體制，銀行、證券、保險(xiǎn)這幾個(gè)行業(yè)，都是嚴(yán)格分開(kāi)經(jīng)營(yíng)的，業(yè)務(wù)不能交叉，三個(gè)市場(chǎng)處于相對(duì)分隔狀態(tài)，三者都只能在各自行業(yè)內(nèi)為各自的客戶(hù)理財(cái)，而無(wú)法利用其他兩個(gè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)增值。因此商業(yè)銀行提供的個(gè)人理財(cái)服務(wù)，還只能停留在咨詢(xún)、建議或者方案設(shè)計(jì)方面，不能真正代理客戶(hù)進(jìn)行組合投資，銀行理財(cái)服務(wù)中的核心業(yè)務(wù)即增值業(yè)務(wù)大都無(wú)法辦理，所以，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)“叫好不叫座”的局面。

　　五、高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人才欠缺，技術(shù)水平落后

　　商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)是集人才、技術(shù)、機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)、信息、資金和信譽(yù)于一體的知識(shí)密集型業(yè)務(wù)，中間業(yè)務(wù)的開(kāi)拓和發(fā)展需要一大批知識(shí)面廣、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，勇于開(kāi)拓、懂技術(shù)、會(huì)管理的復(fù)合型人才，尤其需要具備金融、法律、財(cái)會(huì)、稅收等專(zhuān)業(yè)知識(shí)的中高級(jí)人才，如理財(cái)顧問(wèn)，要求對(duì)銀行、保險(xiǎn)、證券、房地產(chǎn)、外匯、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都能比較全面的掌握，這些具有理論知識(shí)和操作技能的專(zhuān)業(yè)人才在我國(guó)金融界非常稀缺，從一定意義上講這已成為商業(yè)銀行拓展中間業(yè)務(wù)的“瓶頸”。另外，中間業(yè)務(wù)是一項(xiàng)集科學(xué)技術(shù)、電子智能和服務(wù)質(zhì)量為一體的現(xiàn)代化金融服務(wù)業(yè)務(wù)，它的發(fā)展必須要有相應(yīng)的'“軟硬件”為依托，而我國(guó)商業(yè)銀行的中間業(yè)務(wù)技術(shù)服務(wù)手段則顯得比較落后，科技化程度低。盡管也建立了電子聯(lián)行、電子清算中心等支付結(jié)算系統(tǒng)，但系統(tǒng)覆蓋面有限，速度也有待提高。相比之下，西方商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)的服務(wù)手段科技化程度很高，軟硬件設(shè)備、支付應(yīng)用系統(tǒng)及管理信息系統(tǒng)先進(jìn)，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)普及、發(fā)達(dá)，家庭銀行、手機(jī)銀行、電話銀行、自助銀行、網(wǎng)上銀行等服務(wù)應(yīng)有盡有，大大降低了成本，改變了傳統(tǒng)銀行的經(jīng)營(yíng)方式。

　　六、法規(guī)與制度不完善

　　我國(guó)商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)起步于20世紀(jì)90年代中期，只到20xx年7月才出現(xiàn)第一個(gè)規(guī)范銀行中間業(yè)務(wù)的法規(guī)《商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)暫行規(guī)定》。法律法規(guī)上的滯后或空缺導(dǎo)致相關(guān)部門(mén)在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法對(duì)中間業(yè)務(wù)進(jìn)行有效的管理和監(jiān)督，各家商業(yè)銀行拓展中間業(yè)務(wù)過(guò)程中缺乏十分詳細(xì)的、可遵循的行為和操作依據(jù)。

　　相關(guān)法律法規(guī)的不健全還突出表現(xiàn)在中間業(yè)務(wù)收費(fèi)管理方面缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

　　一方面，由于部分中間業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，導(dǎo)致銀行成本與收益倒掛，削弱了其盈利能力，甚至出現(xiàn)虧損，經(jīng)濟(jì)效益不明顯顯然難以調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)創(chuàng)新的積極性；

　　另一方面，由于無(wú)明確、統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，部分商業(yè)銀行不計(jì)成本，免費(fèi)甚至代客戶(hù)支付業(yè)務(wù)費(fèi)用，進(jìn)行無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，影響了商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)的健康、快速和協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　銀行自身制度建設(shè)滯后。直到現(xiàn)在，我國(guó)許多商業(yè)銀行還沒(méi)有建立專(zhuān)門(mén)從事中間業(yè)務(wù)管理的職能部門(mén)，創(chuàng)新中間業(yè)務(wù)發(fā)展的制度建設(shè)相對(duì)滯后，銀行自身制度上的滯后嚴(yán)重阻礙了中間業(yè)務(wù)的發(fā)展。由于國(guó)有商業(yè)銀行普遍沒(méi)有建立金融產(chǎn)品創(chuàng)新制度，導(dǎo)致銀行對(duì)市場(chǎng)的響應(yīng)速度達(dá)不到市場(chǎng)的要求。同時(shí)，銀行自主性產(chǎn)品創(chuàng)新能力弱，產(chǎn)品創(chuàng)新多以模仿外資銀行或國(guó)內(nèi)同業(yè)為主。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告2

　　專(zhuān) 業(yè)： 統(tǒng)計(jì)學(xué)

　　班 級(jí)： 20xx級(jí)1班

　　指導(dǎo)老師：

　　學(xué) 生：

　　學(xué) 號(hào)：

　　20xx年12月13日

　　一、前言

　　商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營(yíng)的商品的類(lèi)型有關(guān)，比如，經(jīng)營(yíng)服裝的商業(yè)街和經(jīng)營(yíng)建材的商業(yè)街其規(guī)�？赡軙�(huì)有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和所經(jīng)營(yíng)的商品適合的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場(chǎng)承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營(yíng)困境，所以對(duì)于商業(yè)街的市場(chǎng)定位和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是非常重要的。在大學(xué)城這種高消費(fèi)人流量密集的商業(yè)街尤其要對(duì)顧客的需求有一個(gè)明確的了解。商業(yè)街的`市場(chǎng)定位一旦出現(xiàn)偏差就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)街的衰退所以我針對(duì)大學(xué)城商業(yè)街的市場(chǎng)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)了一份調(diào)查報(bào)告。

　　要求詳細(xì)了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者組成部分，消費(fèi)者對(duì)其的認(rèn)知程度以及大學(xué)城商業(yè)街內(nèi)的店鋪競(jìng)爭(zhēng)及其銷(xiāo)售情況，為大學(xué)城商業(yè)街做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

　　1. 了解大學(xué)城商業(yè)街的消費(fèi)者主要構(gòu)成

　　2. 對(duì)于主要消費(fèi)人群有針對(duì)性的調(diào)查其消費(fèi)結(jié)構(gòu)

　　3. 了解消費(fèi)者對(duì)大學(xué)城商業(yè)街的各種店鋪的評(píng)價(jià)

　　4. 全面了解消費(fèi)者對(duì)于大學(xué)城商業(yè)街的不同店鋪的支持程度

　　3.1 調(diào)查前分析那么現(xiàn)在的商業(yè)街會(huì)出現(xiàn)了什么問(wèn)題呢？經(jīng)過(guò)了解大學(xué)城商業(yè)街作為一個(gè)商業(yè)街其商業(yè)氣氛卻是尚欠濃厚，無(wú)法與其他商業(yè)大街相比。不同年齡層次的消費(fèi)人群具有不同的生活方式和消費(fèi)偏好，從滿足消費(fèi)群體的需求出發(fā)，這是商業(yè)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)的基本則。針對(duì)此原則列出了以下幾個(gè)調(diào)查重點(diǎn)。 大學(xué)城商業(yè)街坐落于幾所大學(xué)之間地理位置極佳，人流量巨大，對(duì)此次調(diào)查的重點(diǎn)是放在學(xué)生身上。大學(xué)生消費(fèi)能力調(diào)查是主要的對(duì)此提出問(wèn)題應(yīng)了解附近大學(xué)生的消費(fèi)比重進(jìn)行了解。了解了消費(fèi)比重之后我們還需要知道被調(diào)查者每次來(lái)到商業(yè)街的消費(fèi)情況。這有助于我們對(duì)大學(xué)城商業(yè)街有更加準(zhǔn)確的定位。學(xué)生整體消費(fèi)能力并不是太強(qiáng)，消費(fèi)層次劃分比較明顯。學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，對(duì)于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學(xué)生對(duì)于服裝，娛樂(lè)，餐飲的消費(fèi)還是巨大的。還有一個(gè)不能忽視的方面就是現(xiàn)在學(xué)生的通訊消費(fèi)，以及日用品支出�；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費(fèi)支出的首位，交通、通訊（手機(jī)話費(fèi)、上網(wǎng)等）支出排在第二位，絕大大部分學(xué)生用于服飾、學(xué)習(xí)、聚餐交際方面的支出不大。 在大學(xué)城商業(yè)街的店鋪與學(xué)生日常生活配套越高那么對(duì)于這種商鋪的發(fā)展應(yīng)該是越來(lái)越好的因此我們還要調(diào)查大學(xué)生對(duì)于商業(yè)街的店鋪的支持率以便更加準(zhǔn)確的定位大學(xué)城商業(yè)街，根據(jù)以往的調(diào)查項(xiàng)目

　　銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列，73%的項(xiàng)目的支持率超過(guò)

　　50%。支持率低于50%的項(xiàng)目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因?yàn)檫@些項(xiàng)目并不是必備性商業(yè)同時(shí)wi-fi也是吸引學(xué)生就餐或消費(fèi)的重要手段。 當(dāng)前吸引學(xué)生消費(fèi)的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學(xué)生購(gòu)物，消費(fèi)的手段不一樣。但是在我看來(lái)吸引當(dāng)前大學(xué)生消費(fèi)的主要因素任然是價(jià)格，質(zhì)量，潮流。講求實(shí)體，理性消費(fèi)任然是大多數(shù)大學(xué)生的消費(fèi)觀念。在購(gòu)買(mǎi)商品的時(shí)候大學(xué)生多數(shù)是本著經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的原則，在消費(fèi)時(shí)也會(huì)兼顧到實(shí)惠的高標(biāo)準(zhǔn)。我們新建商業(yè)項(xiàng)目是滿足學(xué)生的生活需要的配套設(shè)施，定位優(yōu)先應(yīng)該放置學(xué)生所需要的餐飲，商業(yè)零售，生活服務(wù)，引進(jìn)大眾品牌符合學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)，物美價(jià)廉，適合中低消費(fèi)水平。

　　3.2調(diào)查對(duì)象

　　大學(xué)城商業(yè)街附近客人分析單位：個(gè)人

　　3.3調(diào)查工具

　　問(wèn)卷調(diào)查（見(jiàn)附件）

　　3.4調(diào)查程序及時(shí)間安排

　　1、準(zhǔn)備階段：調(diào)查報(bào)告設(shè)計(jì)，修改，論證 。確定調(diào)查人數(shù)，時(shí)間，安排調(diào)查人員名單，經(jīng)費(fèi)預(yù)算

　　2、實(shí)施階段：培訓(xùn)調(diào)查員的語(yǔ)言舉止， 打印調(diào)查報(bào)告，準(zhǔn)備小禮物

商業(yè)調(diào)研報(bào)告3

　　調(diào)研目的：針對(duì)合肥市商業(yè)類(lèi)型地產(chǎn)銷(xiāo)售單價(jià)及租金增長(zhǎng)狀況進(jìn)行了調(diào)研和市場(chǎng)分析，在取得目前合肥市商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格及租金增長(zhǎng)率，為公司操作勝利廣場(chǎng).歡樂(lè)城項(xiàng)目提供一定的參考依據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)支持。

　　調(diào)研對(duì)象：針對(duì)項(xiàng)目周邊或近幾年來(lái)合肥市熱銷(xiāo)或具有代表性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，對(duì)歷年來(lái)商業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的匯總及相關(guān)市場(chǎng)分析。預(yù)測(cè)未來(lái)一段時(shí)間期內(nèi)合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪?zhàn)饨鹉暝鲩L(zhǎng)率等情況，現(xiàn)主要調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)包括：安徽國(guó)際廣場(chǎng)、金色巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)、環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)、元一時(shí)代廣場(chǎng)、新天地國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等代表性商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)對(duì)相關(guān)案例及數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，其市場(chǎng)分析結(jié)論如下：

　　一、合肥商業(yè)市場(chǎng)背景研究：

　　合肥整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，人口總數(shù)、人均收入消費(fèi)能力穩(wěn)步上升、并在新一輪城市規(guī)劃下城市未來(lái)發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)發(fā)展奠定了良好的宏觀市場(chǎng)背景：

　　合肥商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經(jīng)進(jìn)入，零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以家樂(lè)福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)集中進(jìn)入：

　　市場(chǎng)投資主體與方向已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，資金與市場(chǎng)關(guān)注度傾向商業(yè)地產(chǎn)；城市商圈市場(chǎng)近幾年發(fā)展迅速，市場(chǎng)放量比較大，短期內(nèi)市場(chǎng)呈飽和狀態(tài)；開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)集中在老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處；

　　單體規(guī)模越來(lái)越大，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積在五萬(wàn)方及以上的項(xiàng)目層出不窮；新建集中商業(yè)向MALL的形式發(fā)展，集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑為一體；定位上走中高、高端路線、在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分市場(chǎng)。

　　二、購(gòu)物中心類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目

　　安徽國(guó)際廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在長(zhǎng)江西路，商業(yè)賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為平方米，主力商戶(hù)有家樂(lè)福、KFC等；

　　一層商鋪價(jià)格為-元/平方，三層商鋪價(jià)格為7000-9000元/平方，一層四年內(nèi)返租8%，四年后商戶(hù)有經(jīng)營(yíng)權(quán)，也可委托物業(yè)方代租，三層返租十年，前五年8%，后五年%，10年后交公司管理或回購(gòu)，返租年投資回報(bào)率8%；

　　金色巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在長(zhǎng)江西路，商業(yè)賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為9839平方米，主要經(jīng)營(yíng)服飾、婚慶、體育用品等；一層商鋪價(jià)格為元/平方，二層為元/平方，三層為9000元/平方，四層為6000元/平方，簽三年，稅后8%年返租率，首層總價(jià)高，約50%返租年投資匯報(bào)率8%；

　　環(huán)球購(gòu)物廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在馬鞍山與一環(huán)路交匯處，商業(yè)賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積為平方，（有萬(wàn)平

　　方米的夾層綜合、家樂(lè)福、麥當(dāng)勞、KFC、環(huán)球百貨，首層街鋪均價(jià)為元/平方，一層商鋪價(jià)格為-元/平方，夾層商鋪價(jià)格為-元/平方，四層商鋪價(jià)格為5000-9000元/平方，返租三年，返租率為8%三年后承諾原價(jià)130%回購(gòu)，投資戶(hù)可以續(xù)約，保10%以上的年收益，返租年投資回報(bào)率8%；

　　元一時(shí)代廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在勝利路，經(jīng)營(yíng)面積為平方米，綜合型購(gòu)物中心；引進(jìn)華聯(lián)、國(guó)美、KFC、百貨；一層商鋪價(jià)格為-元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報(bào)率8%；

　　新天地國(guó)際廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在蒙城北路與一環(huán)路交匯處經(jīng)營(yíng)面積為平方米，一層內(nèi)鋪價(jià)格為元/平方，外鋪價(jià)格為元/平方，二樓商鋪價(jià)格為元/平方，三樓商鋪價(jià)格為元/平方，四樓商鋪價(jià)格為元/平方，稅后8%年反租率、首層總價(jià)比較高；

　　大唐國(guó)際廣場(chǎng)：項(xiàng)目地址在望江路與潛山路交匯處，商業(yè)區(qū)域經(jīng)營(yíng)面積為平方米，1-2層為大唐百貨（自營(yíng)招商），3樓為T(mén)esco超市，4樓為真冰滑冰場(chǎng)、餐飲，5樓為銀河國(guó)際影院。二期商鋪價(jià)格在-元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報(bào)率8%；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：開(kāi)盤(pán)時(shí)間為09年11月28日，項(xiàng)目地址在包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口，70萬(wàn)平米城市綜合體，18萬(wàn)平米國(guó)際購(gòu)物中心，5萬(wàn)平米六星級(jí)威斯汀酒店、5萬(wàn)平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街，約30萬(wàn)平米的中央景觀豪宅，10萬(wàn)平方米的超高層雙塔寫(xiě)字樓。萬(wàn)千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂(lè)、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城等十大主力商家攜手進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，充分體現(xiàn)萬(wàn)達(dá)“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，國(guó)際廣場(chǎng)、威斯汀酒店為自行持有經(jīng)營(yíng)，濱河酒吧街商鋪售價(jià)為元/平方，商業(yè)步行街商鋪價(jià)格為為一層元/平方二元/平方，整體均價(jià)元/平方，中央景觀豪宅為元/平方，商業(yè)步行街主要商戶(hù)為品牌自營(yíng)商戶(hù)，售租統(tǒng)一，無(wú)返租。

　　三、合肥市20xx年未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：

　　信地廣場(chǎng)：建筑面積95萬(wàn)方，商業(yè)面積58萬(wàn)方，項(xiàng)目地址位于靈泉東路與銅陵路交叉口，由SHOPPINGMALL、家居MALL、服裝MALL、星級(jí)酒店、高端商務(wù)寫(xiě)字樓和商業(yè)步行街組成。深國(guó)投廣場(chǎng)：建筑面積7萬(wàn)方，商業(yè)面積萬(wàn)方、項(xiàng)目地址位于長(zhǎng)豐路北端，內(nèi)設(shè)沃爾瑪、購(gòu)物中心、美食廣場(chǎng)、影院及多層停車(chē)配套設(shè)施等是集購(gòu)物休閑娛樂(lè)餐飲為一提的綜合商業(yè)航母；

　　明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)：建筑面積54萬(wàn)方、商業(yè)面積38萬(wàn)方、項(xiàng)目地址位于合肥北二環(huán)與四里河路交匯處；是集商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、影城、五星級(jí)酒店、酒店式公寓為一體的大型、綜合型商業(yè)航母；

　　松芝萬(wàn)象城：建筑面積18萬(wàn)方、商業(yè)面積10萬(wàn)方項(xiàng)目地址位于合肥長(zhǎng)江西路段，與沃而瑪、北京王府井百貨、南京新街口百貨、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等商家簽定了入駐協(xié)議；

　　嘉茂購(gòu)物廣場(chǎng)：建筑面積5萬(wàn)方、商業(yè)面積5萬(wàn)方，項(xiàng)目地址位于長(zhǎng)江西路，是購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)餐飲為一體的現(xiàn)代商貿(mào)中心；

　　中環(huán)城：北臨繁華大道，東臨翡翠大道、南臨石門(mén)路，建筑面積70萬(wàn)方、是一座集商業(yè)、住宅、公寓、酒店、寫(xiě)字樓、藝術(shù)館為一體的大型城市綜合體，大潤(rùn)發(fā)已入駐；

　　從宏觀層面來(lái)說(shuō)，合肥市經(jīng)濟(jì)前景看好，具有扎實(shí)的商業(yè)基礎(chǔ)且城區(qū)人口總量和平均都在不斷增長(zhǎng)，這些為商業(yè)發(fā)展提供了動(dòng)力源泉；

　　以上分析的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般進(jìn)行主題定位包裝來(lái)提高整體項(xiàng)目形象，并力爭(zhēng)成功引入主體店來(lái)加強(qiáng)投資者的信心，進(jìn)行帶租約銷(xiāo)售，一般返租10年，年均回報(bào)率8%-10%左右，銷(xiāo)售情況普遍較好，一般都在期鋪條件下完成銷(xiāo)售，并后期運(yùn)營(yíng)良好；

　　合肥商業(yè)地產(chǎn)商鋪購(gòu)買(mǎi)群體為投資者，對(duì)總價(jià)的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，月供能力受當(dāng)?shù)厥杖胨�品存在的一定的制約行制約。

　　四、合肥勝利廣場(chǎng)歡樂(lè)城ＳＷＯＴ分析

　　S—優(yōu)勢(shì)

　　1、片區(qū)價(jià)值：新城區(qū)位置，本項(xiàng)目屬于勝利路商圈范圍類(lèi)，項(xiàng)目周邊小區(qū)林立，人流增加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值；

　　2、文化氛圍：勝利廣場(chǎng)是為紀(jì)念合肥解放而建的一個(gè)多功能綜合性建筑群，蘊(yùn)含著豐富的歷史內(nèi)涵；對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)文化導(dǎo)入有一定的輔助作用；

　　3、升值潛力：合肥火車(chē)站旁，合肥市形象窗口，升值潛力大；

　　4、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目靠近臨泉路及勝利路交匯處，加之火車(chē)站旁，交通極為便捷；

　　5、開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：高水準(zhǔn)的地下商業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)及成熟的地下施工建設(shè)；

　　6、定位優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目以夢(mèng)幻商業(yè)空間為主體風(fēng)格、IMAXS影院合肥獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，加勒比夢(mèng)幻樂(lè)園合肥體量第一，從項(xiàng)目定位與項(xiàng)目性?xún)r(jià)比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化；

　　7、品牌優(yōu)勢(shì)：香港名店街全國(guó)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)自身的品牌號(hào)召力。

　　W—劣勢(shì)

　　1、臨近主干道，部分臨街住宅將受到本商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)噪音干擾；引起周遍居民相對(duì)不滿；

　　2、本項(xiàng)目緊臨火車(chē)站，周邊地區(qū)商業(yè)檔次較低、分布較散而且業(yè)態(tài)、業(yè)種不均衡，整個(gè)地區(qū)的商業(yè)

　　處于不成熟的狀態(tài)，而本項(xiàng)目整體定位主題明確，商業(yè)更是要打造風(fēng)格及特色。要形成獨(dú)有的歡樂(lè)夢(mèng)幻商業(yè)概念，形成自己固定的消費(fèi)者群體，勢(shì)必需要一定時(shí)間進(jìn)行推廣和市場(chǎng)培養(yǎng)；

　　3、距離本項(xiàng)目不足1公里的.北區(qū)域已經(jīng)形成了整體商業(yè)配套設(shè)施較為齊全，業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較均衡，已經(jīng)成為成熟商業(yè)中心。對(duì)比而言，本項(xiàng)目的商業(yè)面積體量上，很難在規(guī)模上與以上商業(yè)中心相抗衡。;

　　4、本項(xiàng)目為地下式商業(yè)中心，地下兩層商業(yè)空間從顧客消費(fèi)習(xí)慣上需要進(jìn)行培養(yǎng)和引導(dǎo)；

　　5、本項(xiàng)目周邊大中專(zhuān)院校較少，而項(xiàng)目定位又處于年輕一代的消費(fèi)群體，在整體認(rèn)知度上需進(jìn)行一定的推廣。

　　O—機(jī)會(huì)

　　1、本項(xiàng)目作為地下商業(yè)開(kāi)發(fā)的先行者，項(xiàng)目的成立將首先在周邊消費(fèi)者中留下深刻印象，一旦項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品質(zhì)成功推出，將會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益；

　　2、本項(xiàng)目商業(yè)已經(jīng)預(yù)先進(jìn)行了商業(yè)規(guī)劃，詳細(xì)分析了商用地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布，并對(duì)本項(xiàng)目總體定位進(jìn)行了描述，增強(qiáng)了本案商業(yè)布局的合理性和操作的可行性；

　　3、本項(xiàng)目獨(dú)特經(jīng)營(yíng)理念的導(dǎo)入更能確立市場(chǎng)地位及風(fēng)格特色;

　　4、項(xiàng)目所在區(qū)域逐漸形成合肥核心商圈，區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求克挖掘空間巨大。

　　T—威脅

　　1、規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)與既有商業(yè)具有威脅性，大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后，勢(shì)必分割本案培養(yǎng)出的消費(fèi)能力，造成本中心的購(gòu)買(mǎi)力外流；

　　2、項(xiàng)目的啟動(dòng)及整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程都面臨一定的市場(chǎng)不確定性，市場(chǎng)操作的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的影響；

　　3、本項(xiàng)目所在區(qū)域非合肥主中心城區(qū)，人流量主要集中在火車(chē)站旁，流動(dòng)顧客較多，火車(chē)站附近的商業(yè)氛圍較差影響本項(xiàng)目認(rèn)知形象；

　　4、隨著合肥近幾年大型的綜合商業(yè)體不斷修建，各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃及完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)顧客群體。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告4

　　一、指導(dǎo)思想

　　深入貫徹國(guó)家和省有關(guān)安全生產(chǎn)法律法規(guī)，始終堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，努力構(gòu)造“黨委政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，職能部門(mén)齊抓共管，村履行職責(zé)，社會(huì)單位全面負(fù)責(zé)，廣大群眾共同防范”的安全生產(chǎn)網(wǎng)格化工作機(jī)制。通過(guò)強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任和監(jiān)管措施的落實(shí)，形成全鎮(zhèn)安全生產(chǎn)監(jiān)管工作制度化、規(guī)范化，確保全鎮(zhèn)安全生產(chǎn)形勢(shì)持續(xù)平穩(wěn)。

　　二、目標(biāo)任務(wù)

　　把全鎮(zhèn)安全監(jiān)管網(wǎng)格化劃分到位。既要科學(xué)合理，更要符合本鎮(zhèn)實(shí)際，便于安全監(jiān)管；把網(wǎng)格監(jiān)管人員配備到位。既要保證人員數(shù)量滿足需要，更要使其人員適應(yīng)監(jiān)管崗位要求，能夠履職到位；把人員職責(zé)考核建立到位。既要使監(jiān)管人員明白自己的工作職責(zé)，更要通過(guò)嚴(yán)格的工作考核，促進(jìn)其自覺(jué)履職；把監(jiān)管保障措施落實(shí)到位。建立網(wǎng)格監(jiān)管經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制，將其納入鎮(zhèn)政府每年財(cái)政預(yù)算，確保落實(shí)到位；把網(wǎng)格監(jiān)管的'制度制訂到位。以制度管理網(wǎng)格監(jiān)管人員，以制度規(guī)范網(wǎng)格監(jiān)管工作運(yùn)行，以制度促進(jìn)網(wǎng)格監(jiān)管工作的落實(shí)。

　　三、實(shí)施步驟

　　1、調(diào)查摸底階段（7月1日-7月20日）。摸清生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位底數(shù)、組織工作調(diào)研、謀劃實(shí)施方案，明確安全監(jiān)管、網(wǎng)格員，落實(shí)片區(qū)網(wǎng)格辦公室。

　　2、組織實(shí)施階段（7月21日-8月21日）。編制《鎮(zhèn)網(wǎng)格化監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)圖》。培訓(xùn)網(wǎng)格監(jiān)管員、網(wǎng)格員、安全員，編制流程，制訂工作職責(zé)，工作制度和考核細(xì)則。

　　3、總結(jié)提升階段（8月22日-8月31日）。對(duì)工作開(kāi)展情況進(jìn)行回顧總結(jié)，不斷完善工作機(jī)制，保障網(wǎng)格監(jiān)管工作規(guī)范運(yùn)行。

　　四、組織領(lǐng)導(dǎo)

　　成立鎮(zhèn)安全生產(chǎn)網(wǎng)格化監(jiān)管工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　組長(zhǎng)：

　　執(zhí)行組長(zhǎng)：

　　副組長(zhǎng)：

　　領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在鎮(zhèn)安監(jiān)辦內(nèi)，兼任辦公室主任。

　　領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)網(wǎng)格化監(jiān)管工作組織領(lǐng)導(dǎo)，確保安全生產(chǎn)網(wǎng)格化監(jiān)管工作，按照要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)全部推進(jìn)到位。

　　五、工作要求

　　1、落實(shí)責(zé)任。

　　全鎮(zhèn)上下要充分認(rèn)識(shí)開(kāi)展安全生產(chǎn)網(wǎng)格化監(jiān)管工作的重要性、必要性。各村、單位負(fù)責(zé)人是安全生產(chǎn)網(wǎng)格化監(jiān)管的第一責(zé)任人，要切實(shí)負(fù)起責(zé)任、親自謀劃方案、親自動(dòng)員部署。網(wǎng)格化領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要抓好工作調(diào)研、方案謀劃等工作。鎮(zhèn)安監(jiān)辦等行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要對(duì)安全生產(chǎn)網(wǎng)格化監(jiān)管工作進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確保網(wǎng)格化有序開(kāi)展。

　　2、務(wù)實(shí)推進(jìn)。

　　安全生產(chǎn)網(wǎng)格化監(jiān)管工作要求高、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要組織召開(kāi)相關(guān)人員參加座談會(huì)，多方征求意見(jiàn)；要組織專(zhuān)門(mén)班子深入基層、深入企業(yè)調(diào)查研究，摸清生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位數(shù)量和分布情況及監(jiān)管情況，為科學(xué)合理劃分網(wǎng)格提供決策依據(jù)；要精心制訂網(wǎng)格人員配備方案，配強(qiáng)網(wǎng)格負(fù)責(zé)人和網(wǎng)格監(jiān)管人員；要認(rèn)真研究制定安全生產(chǎn)網(wǎng)格化監(jiān)管制度，確保建成后的網(wǎng)格監(jiān)管工作規(guī)范運(yùn)行。

　　3、通力協(xié)作。

　　安全生產(chǎn)網(wǎng)格化建設(shè)涉及的行業(yè)監(jiān)管單位要按照管行業(yè)必須管安全的要求，積極參與安全生產(chǎn)網(wǎng)格化監(jiān)管工作，要主動(dòng)參與工作調(diào)研和方案謀劃，要挑選能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)精的人員充實(shí)網(wǎng)格監(jiān)管，為全鎮(zhèn)安全生產(chǎn)網(wǎng)格化的建成和運(yùn)行作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告5

　　街商業(yè)街區(qū)是縣城的商業(yè)集聚帶，是市民居家購(gòu)物休閑首選的商業(yè)街區(qū)，也是重要的對(duì)外窗口。街的形象代表著的城市形象，街的現(xiàn)在和未來(lái)是居民關(guān)注的焦點(diǎn)之一。

　　一、街的歷史沿革和發(fā)展現(xiàn)狀

　　據(jù)清光緒八年《縣志》記載，溧邑自隋唐以來(lái)，街衢繁盛，物阜民康，唐時(shí)，城外街為縣城之中心，縣衙署和城隍廟就設(shè)在街道之中。萬(wàn)歷二十七年，知縣徐必達(dá)修治城內(nèi)街道，皆鋪以石。古往今來(lái)，街始終店家林立，商賈云集，生意興旺，人流如潮，是我縣一條傳統(tǒng)的商業(yè)街，也是我縣商業(yè)文化的聚集地。

　　街長(zhǎng)450米,位于護(hù)城河北岸，珍珠路與中大街之間，居于商業(yè)核心區(qū)的中心位置。建國(guó)后，我縣國(guó)有和集體商業(yè)公司的零售店面大都設(shè)在這條街上。1984年的縣城總體規(guī)劃，就把街確定為商業(yè)步行街。1995年初，縣委、縣政府結(jié)合舊城改造，對(duì)街南街區(qū)域進(jìn)行全面拆舊建新，北面商鋪也裝修出新，路面進(jìn)行了簡(jiǎn)易鋪裝，并于1996年1月8日舉行了街商業(yè)步行街落成典禮，成為當(dāng)時(shí)郊縣舊城商業(yè)街區(qū)改造的樣板工程。此后，街北街陸續(xù)進(jìn)行了局部出新改造。20xx年開(kāi)始，以街為軸心，對(duì)珍珠路、交通路、中大街、大東門(mén)街圍合地帶進(jìn)行“兩場(chǎng)一街”（商貿(mào)文化廣場(chǎng)、街商業(yè)廣場(chǎng)、大東門(mén)美食街）拆舊建新改造，20xx年陸續(xù)建成投入運(yùn)營(yíng)。20xx年街西北區(qū)域地塊開(kāi)工建設(shè)“名仕閣”商住樓，20xx年底前將建成投入運(yùn)行。至此，街商業(yè)街區(qū)的改造建設(shè)初步完畢,街已由原來(lái)的一條老商業(yè)街，演變成一個(gè)完整的商業(yè)街區(qū)。整個(gè)街區(qū)占地面積約40萬(wàn)平米，其中商用建筑面積約20萬(wàn)平米，街面廣場(chǎng)、停車(chē)、空閑面積約5萬(wàn)多平米。街商業(yè)街區(qū)內(nèi)擁有大小商戶(hù)500多家，匯集了我縣大型超市、電器賣(mài)場(chǎng)、星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚飲食和大部分知名品牌店。經(jīng)過(guò)近幾年的打造，街區(qū)內(nèi)的商娛功能放大，時(shí)尚業(yè)態(tài)增多，門(mén)類(lèi)逐步齊全，已經(jīng)成為縣城地區(qū)不可替代的商業(yè)中心區(qū)和人流物流聚集區(qū)，也是我縣商業(yè)文化和對(duì)外形象的一張名片。

　　目前，對(duì)商業(yè)街區(qū)實(shí)施管理的單位有5家：一是“兩場(chǎng)一街辦公室”，原在“縣三產(chǎn)辦”名下，20xx年１月以后移交給永陽(yáng)鎮(zhèn)三產(chǎn)辦，從事帶有一定政府綜合協(xié)調(diào)性質(zhì)的管理職能；二是“兩場(chǎng)一街”的物業(yè)管理公司，共有3家，分別是：管理街商業(yè)廣場(chǎng)的瑞祥物業(yè)公司，管理商貿(mào)文化廣場(chǎng)的秦環(huán)物業(yè)公司和管理大東門(mén)美食街的青河物業(yè)公司，均由原開(kāi)發(fā)建設(shè)“兩場(chǎng)一街”的3家開(kāi)發(fā)商分別聘用，從事區(qū)域內(nèi)的日常物業(yè)管理；三是由市容局承擔(dān)街包括南區(qū)及“兩場(chǎng)一街”以外的街巷河沿的市容環(huán)衛(wèi)管理。

　　二、街商業(yè)街區(qū)目前存在的主要問(wèn)題

　　街商業(yè)街區(qū)雖然經(jīng)過(guò)幾次改造，但限于當(dāng)時(shí)的財(cái)力、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，加上基礎(chǔ)設(shè)施和功能配套建設(shè)上存在先天缺陷，管理又沒(méi)及時(shí)跟上，目前在表面繁榮的背后，街商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)和管理中暴露出的一些問(wèn)題也比較突出。

　　一是交通秩序亂。街及廣場(chǎng)人車(chē)混行，車(chē)輛亂停亂放，尤其是一些營(yíng)運(yùn)機(jī)動(dòng)車(chē)、摩的、人力三輪長(zhǎng)時(shí)間在道口候客，交通無(wú)序經(jīng)常受堵。街周邊目前可供停放車(chē)位少，商家地下停車(chē)設(shè)施沒(méi)有得到有效利用。

　　二是環(huán)境衛(wèi)生差。尤其是街露天夜市大排檔和廟巷燒烤攤點(diǎn)的進(jìn)入，街區(qū)重要節(jié)點(diǎn)地段煙薰火燎，油漬滿地，污水橫流，垃圾亂扔，沒(méi)有進(jìn)行全天候清掃，暴露垃圾較多，有些地段成為衛(wèi)生死角。

　　三是管理不到位。多頭管理，互相推諉，街區(qū)內(nèi)亂披亂掛亂貼嚴(yán)重、標(biāo)志不全、店招陳舊，店面路燈亮化不夠，大型電子屏閑置成為擺設(shè)。亂搭建現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，沒(méi)有得到有效制止，占用公共空間亂設(shè)亭棚，許多公共空間被占商用或開(kāi)設(shè)游樂(lè)項(xiàng)目謀利。路面破損不能得到及時(shí)修復(fù)，綠化被毀被踏，管護(hù)無(wú)人過(guò)問(wèn)。不良行為隨處可見(jiàn)無(wú)人制止。治安管理也不到位，業(yè)主財(cái)物時(shí)有被盜，廣場(chǎng)銅質(zhì)雕塑被人偷走，物業(yè)管理不能很好地依章盡責(zé)，失管現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　四是安全隱患多。安全通道、消防通道堵塞，消防栓不出水,單位消防交給物業(yè)兼管，商家安全意識(shí)淡薄。街地下管線在陰溝邊掛附，腐蝕性污水流入極易造成漏電隱患。攤點(diǎn)食品衛(wèi)生漏洞多，容易發(fā)生食品安全事故。

　　五是社會(huì)反響大。人對(duì)街的情結(jié)很深，對(duì)它的整潔和繁榮充滿期待，然而街管理狀況令人不滿，市民反響強(qiáng)烈，網(wǎng)民言論激烈，要求整改呼聲很高。在專(zhuān)門(mén)組織的問(wèn)卷調(diào)查中，市民對(duì)街現(xiàn)狀的滿意率僅為6.2%，從領(lǐng)導(dǎo)到市民、從管理部門(mén)到業(yè)主，從店家到顧客，絕大多數(shù)人都不滿意目前的臟亂差現(xiàn)象，社會(huì)各界對(duì)街進(jìn)行改造整治、強(qiáng)化管理的愿望愈發(fā)強(qiáng)烈，呼聲也越來(lái)越高。

　　相關(guān)部門(mén)和廣大民眾都希望通過(guò)這次調(diào)研廣納民意，得到縣委、縣政府足夠重視，下決心通過(guò)改造整治、營(yíng)造環(huán)境、強(qiáng)化管理，使古老而又年輕的街商業(yè)街區(qū)煥發(fā)她應(yīng)有的活力和魅力，成為人民引以為豪的城市客廳。

　　三、優(yōu)化改造街商業(yè)街區(qū)的若干建議

　　一個(gè)城市的商業(yè)街區(qū)形成和發(fā)展有其自身的規(guī)律。因?yàn)槲恢盟�處�?yōu)越，人流物流集中，歷史文化積存，加上人的聚合心理和商家的逐利性，使它自然而然成為商業(yè)中心地帶，但它也是利益矛盾的交匯體，如不加強(qiáng)管理，繁榮背后的.雜亂無(wú)序往往不可避免，黃金地段的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏局面就難以呈現(xiàn)。如何在繁榮興旺和文明整潔中尋求平衡點(diǎn)，是衡量商業(yè)街成功與否的關(guān)鍵。

　　綜合網(wǎng)絡(luò)民意、調(diào)查問(wèn)卷、座談考察情況，建議從提升街商業(yè)街區(qū)形象入手，改善和強(qiáng)化管理，注意把握好以下四個(gè)原則：一是以人為本，繁榮、秩序、就業(yè)、便民統(tǒng)籌兼顧；二是疏堵結(jié)合，正確處理好市容管理和促進(jìn)就業(yè)、改善民生的關(guān)系；三是統(tǒng)一管理，確定一個(gè)責(zé)任主體；四是標(biāo)本兼治，從治標(biāo)入手推動(dòng)治本措施的跟進(jìn)，通過(guò)治本機(jī)制的逐步完善保障治本成果的鞏固。具體建議是：

　�。�、堅(jiān)持商業(yè)步行街的功能定位。街上世紀(jì)九十年代改造時(shí)就定位于步行街，現(xiàn)在的街區(qū)包括街主街道和街商業(yè)廣場(chǎng)仍應(yīng)堅(jiān)持這一定位。只有明確功能定位，街商業(yè)街區(qū)的完善規(guī)劃、優(yōu)化改造、強(qiáng)化管理才有切入點(diǎn)，也是下一步展開(kāi)工作的前提。

　�。病⑶袑�(shí)解決交通組織問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)商業(yè)步行街的功能定位，必須首先疏導(dǎo)好交通，重點(diǎn)解決停車(chē)難和亂停車(chē)問(wèn)題。街辟為步行街周邊的交通組織是有條件的。近期可在相對(duì)寬敞的交通路、望京街主干道兩側(cè)沿道路邊線設(shè)置臨時(shí)停車(chē)點(diǎn)，啟用五星大賣(mài)場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)，同時(shí)挖掘街邊空地，充分考慮顧客步行半徑，設(shè)置多處停車(chē)場(chǎng)，解決機(jī)動(dòng)車(chē)包括摩托車(chē)的停車(chē)問(wèn)題。在護(hù)城河兩岸河沿通道劃定一些地段作為自行車(chē)臨時(shí)停放點(diǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)規(guī)劃在街區(qū)的西側(cè)建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。對(duì)街區(qū)內(nèi)所有商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)性用車(chē)實(shí)行禁區(qū)特別通行證管理。

　　3、露天飲食攤點(diǎn)集中外移。關(guān)于街夜市大排檔和燒烤經(jīng)營(yíng)，本次調(diào)研大多數(shù)人的意見(jiàn)是下決心取締。考慮到部分居民的就業(yè)和消費(fèi)需求，建議采取疏導(dǎo)過(guò)渡、逐步壓縮總量的辦法，可在街附近選擇適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)（如小西門(mén)街老法院、老外貿(mào)大樓背后等處）建設(shè)集中式室內(nèi)經(jīng)營(yíng)的大排檔，并完備必要衛(wèi)生條件。

　　4、提升基礎(chǔ)設(shè)施水準(zhǔn)。結(jié)合“名仕閣”落成，將中大街北段、街主街及護(hù)城河兩岸納入出新改造范圍，對(duì)桿線設(shè)置、路面鋪裝、建筑外觀、廣告標(biāo)志、店鋪招牌、綠化亮化以及停車(chē)休閑設(shè)施作統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，逐步配套建設(shè)到位。建議街東西向主街道采用廣場(chǎng)式鋪裝改造，增加街面寬度，同時(shí)，堅(jiān)決清理拆除街區(qū)內(nèi)所有違章搭建。

　�。�、改革創(chuàng)新管理模式。步行街要長(zhǎng)期有序運(yùn)行，必須建立和完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。建議明確單個(gè)管理責(zé)任主體，在市容局下面專(zhuān)門(mén)成立“兩場(chǎng)一街”城管中隊(duì)，并組建帶有一定社會(huì)公益性的物業(yè)管理公司。同時(shí)，學(xué)習(xí)借鑒周邊城市步行商業(yè)街區(qū)的管理辦法，如《蘇州觀前街管理辦法》，《蕪湖商業(yè)步行街管理規(guī)定》，結(jié)合街整治和改造，抓緊制定一整套管理辦法和規(guī)范，落實(shí)多方配合綜合治理的長(zhǎng)效管理責(zé)任制，街區(qū)范圍內(nèi)的城市道路、供電、供水、排水、消防、通訊、路燈、燃?xì)�、有線電視、交通、環(huán)保等公共設(shè)施歸口相應(yīng)的職能部門(mén)或單位負(fù)責(zé)建設(shè)、管理和維護(hù)。學(xué)習(xí)借鑒市國(guó)家文明城市創(chuàng)建工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我縣園林城市、衛(wèi)生城市、文明城市創(chuàng)建工作，制定市民文明行為公約，大力倡導(dǎo)做文明市民、誠(chéng)信商人，讓市民自覺(jué)遵守街區(qū)管理規(guī)定，維護(hù)商業(yè)街區(qū)良好環(huán)境，讓優(yōu)美的街區(qū)環(huán)境熏陶感染市民，共同打造繁榮文明的第一商業(yè)步行街區(qū)。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告6

　　大學(xué)信托與理財(cái)研究所與中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)創(chuàng)新統(tǒng)計(jì)調(diào)查”的結(jié)果作出。調(diào)查向全國(guó)性商業(yè)銀行總行、省級(jí)分行的理財(cái)管理部門(mén)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷181份，收回問(wèn)卷156份。收回問(wèn)卷中，少數(shù)問(wèn)卷對(duì)某個(gè)具體問(wèn)題的答復(fù)屬于無(wú)效答復(fù)或者沒(méi)有答復(fù)。

　　一、關(guān)于理財(cái)業(yè)務(wù)的制度環(huán)境

　　1、調(diào)查結(jié)果顯示，早在《商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)管理暫行辦法》出臺(tái)之前，多數(shù)銀行就已經(jīng)開(kāi)展理財(cái)業(yè)務(wù)或者類(lèi)似業(yè)務(wù)創(chuàng)新。說(shuō)明多數(shù)銀行及其分支機(jī)構(gòu)對(duì)于業(yè)務(wù)創(chuàng)新的重視，也說(shuō)明銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新對(duì)于制度建設(shè)也存在推動(dòng)作用。

　　調(diào)查問(wèn)卷顯示，150份有效答卷中，75.3%的被調(diào)查者對(duì)于在《辦法》出臺(tái)之前是否開(kāi)展過(guò)理財(cái)業(yè)務(wù)或者類(lèi)似業(yè)務(wù)的回答是肯定的，其他的24.7%被調(diào)查者回答是否定的。

　　2、被調(diào)查者高度肯定理財(cái)管理法規(guī)的功用，認(rèn)為《商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)管理暫行辦法》出臺(tái)，對(duì)構(gòu)建和規(guī)范銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的制度環(huán)境起了積極作用，效果比較明顯。

　　調(diào)查問(wèn)卷顯示，71.4%的被調(diào)查者對(duì)于《辦法》在構(gòu)建和規(guī)范銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)環(huán)境中的作用持肯定態(tài)度，其他的28.6%被調(diào)查者持否定態(tài)度。說(shuō)明被調(diào)查者多數(shù)認(rèn)可理財(cái)法律制度對(duì)于銀行理財(cái)業(yè)務(wù)發(fā)展的促進(jìn)作用，肯定了制度建設(shè)的重要性。

　　3、被調(diào)查者多數(shù)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步推進(jìn)理財(cái)?shù)闹贫冉ㄔO(shè)，進(jìn)一步出臺(tái)有關(guān)法規(guī)。

　　對(duì)于銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)法規(guī)體系建設(shè)中，以《商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)管理暫行辦法》及《商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》兩個(gè)法規(guī)規(guī)范和管理銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)是否已經(jīng)足夠的問(wèn)題，高達(dá)78.8%的被調(diào)查者認(rèn)為還非常不夠，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)制度建設(shè)。只有21.2%的被調(diào)查者認(rèn)為兩個(gè)法規(guī)已經(jīng)足夠了。

　　對(duì)于商業(yè)銀行開(kāi)展個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)有無(wú)修訂現(xiàn)有《商業(yè)銀行法》等法律的必要，84.5%的被調(diào)查者認(rèn)為有必要，15.5%認(rèn)為無(wú)必要。

　　4、絕大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為有必要建立統(tǒng)一的法規(guī)管理包括銀行理財(cái)在內(nèi)的理財(cái)市場(chǎng)。

　　對(duì)于從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是否有必要對(duì)包括銀行個(gè)人理財(cái)在內(nèi)的各類(lèi)理財(cái)市場(chǎng)建立

　　一套統(tǒng)一的法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，92.8%的人認(rèn)為有必要，7.2%的人認(rèn)為沒(méi)有必要。

　　5、絕大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)與我國(guó)金融混業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān)。

　　關(guān)于當(dāng)前商業(yè)銀行開(kāi)展的個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)與我國(guó)金融混業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，認(rèn)為有關(guān)系的占比為98.0%，認(rèn)為沒(méi)有關(guān)系的占比為2.0%。

　　二、關(guān)于理財(cái)業(yè)務(wù)

　　1、多數(shù)銀行開(kāi)展理財(cái)業(yè)務(wù)的時(shí)間在3年以下，可以說(shuō)理財(cái)業(yè)務(wù)尚處于起步階段。

　　關(guān)于商業(yè)銀行實(shí)際開(kāi)展個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的時(shí)間，調(diào)查結(jié)果顯示，1年以下占比12.2%；1-2年占比25.0%，2-3年占比33.8%，3-5年占比23.0%，5年以上占比6.1%。

　　2、多數(shù)銀行開(kāi)展理財(cái)業(yè)務(wù)的動(dòng)力來(lái)源是多元的，影響因素較多，依次為本行業(yè)務(wù)創(chuàng)新、同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素影響、上級(jí)行的要求、客戶(hù)的要求等。

　　關(guān)于銀行開(kāi)展個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的動(dòng)力來(lái)源方面，在有效問(wèn)卷多選回答中，選擇“上級(jí)銀行要求開(kāi)展”的占總樣本數(shù)的43.9％；占總樣本數(shù)的38.1％選擇了“其它銀行開(kāi)展”；占總樣本數(shù)的68.4％；回答“本行業(yè)務(wù)創(chuàng)新”；占總樣本數(shù)的79.4％；選擇了客戶(hù)要求，回答占總回答數(shù)的34.6％。

　　3、多數(shù)銀行開(kāi)展的理財(cái)業(yè)務(wù)比較全面，多數(shù)銀行同時(shí)開(kāi)展了保證收益理財(cái)業(yè)務(wù)和非保證收益理財(cái)業(yè)務(wù)。

　　目前被調(diào)查者所在銀行已經(jīng)開(kāi)展的個(gè)人綜合理財(cái)業(yè)務(wù)中，已經(jīng)開(kāi)展保證收益理財(cái)業(yè)務(wù)的占比11.3%；非保證收益理財(cái)業(yè)務(wù)占比12.7%，二者皆有的占比76.0%。

　　4、多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為，保證固定收益的理財(cái)業(yè)務(wù)更容易為客戶(hù)認(rèn)可，開(kāi)展難度小。這也顯示多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品的投資者屬于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型。對(duì)此，有下列多項(xiàng)調(diào)查結(jié)果佐證：

　　首先，調(diào)查顯示，對(duì)于目前已經(jīng)開(kāi)展了保證收益?zhèn)�人理財(cái)業(yè)務(wù)的銀行，回答保證固定收益業(yè)務(wù)更容易開(kāi)展的為81.2%，回答保證最低收益、其他收益分成業(yè)務(wù)容易開(kāi)展的占比為18.8%。

　　其次，目前已經(jīng)開(kāi)展了非保證收益?zhèn)�人理財(cái)業(yè)務(wù)的銀行中，對(duì)于更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)務(wù)，選擇保本浮動(dòng)收益者占比91.2%，選擇非保本浮動(dòng)收益占比8.8%。這個(gè)結(jié)果佐證了多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品的投資者屬于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型。

　　再次，相比之下，多數(shù)銀行發(fā)展得最好的理財(cái)業(yè)務(wù)依次是：保證固定收益；

　　保本浮動(dòng)收益；保證最低收益；其他收益分成；非保本浮動(dòng)收益。

　　在本項(xiàng)調(diào)查中，共有146份有效問(wèn)卷，有109份問(wèn)卷選擇了保證固定收益，占總問(wèn)卷數(shù)的74.7％；有46份問(wèn)卷選擇了保本浮動(dòng)收益，占總問(wèn)卷數(shù)的31.5％；有27份問(wèn)卷選擇了保證最低收益，占總問(wèn)卷數(shù)的18.5％；有10份問(wèn)卷選擇了非保本浮動(dòng)收益，占總樣本數(shù)的6.8％。

　　其四，多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為，目前尚不具備在國(guó)內(nèi)大量開(kāi)展非保本浮動(dòng)收益業(yè)務(wù)的條件。認(rèn)為具備條件的只有27.5%，認(rèn)為不具備71.9%；另外有0.7%沒(méi)有回答。

　　雖然如此，多數(shù)被調(diào)查銀行仍然稱(chēng)，將會(huì)把非保本浮動(dòng)收益業(yè)務(wù)作為未來(lái)理財(cái)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。被調(diào)查者中，對(duì)于未來(lái)是否發(fā)展非保本浮動(dòng)收益業(yè)務(wù)回答是的比重為64.1%，給予否定答復(fù)的占比為35.9%。

　　9、多數(shù)銀行機(jī)構(gòu)的理財(cái)業(yè)務(wù)規(guī)模不大，以規(guī)模在50億之下的為多。

　　調(diào)查顯示，目前銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)規(guī)模為（折算為人民幣）在10億以下的占比為44.5%，10-50億的占比為21.2%，50-100億的占比2.9%，100-500億的占比為4.4%，500億以上的占比為2.2%。但是，有24.8的被調(diào)查者說(shuō)他們不清楚所在行理財(cái)業(yè)務(wù)的規(guī)模。

　　10、多數(shù)銀行機(jī)構(gòu)的理財(cái)業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)速度非常之快，說(shuō)明理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

　　調(diào)查結(jié)果顯示，目前個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)年增長(zhǎng)速度在10%以下的占比為10.9%，在10%-30%之間的占比為34.8%，30%-50%占比15.2%，50%-100%占比9.4%。

　　但有29.7%的被調(diào)查者稱(chēng)，他們不知道所在銀行的理財(cái)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度。

　　11、關(guān)于理財(cái)資金的投資市場(chǎng)，投資于境內(nèi)資本市場(chǎng)的`占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于境外市場(chǎng)的投資。其他的依次為貨幣市場(chǎng)、信用市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。

　　對(duì)于目前銀行的個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品主要投資市場(chǎng)，在本項(xiàng)多選問(wèn)卷的144份有效問(wèn)卷回答中，有107份問(wèn)卷選擇了境內(nèi)資本市場(chǎng)，占總問(wèn)卷數(shù)的74.3％；有61份問(wèn)卷選擇了境外資本市場(chǎng)，占總問(wèn)卷數(shù)的42.4％；有103份問(wèn)卷選擇了貨幣市場(chǎng)，占總問(wèn)卷數(shù)的71.5％；有26份問(wèn)卷選擇了信用市場(chǎng)，占總問(wèn)卷數(shù)的18.1％；有9份問(wèn)卷選擇了產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，占總樣本數(shù)的2.9％。

　　12、目前個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的投資品種的主要選擇依次為：國(guó)債、匯率掛鉤產(chǎn)品、央行票據(jù)、利率掛鉤產(chǎn)品、證券投資基金、企業(yè)債券、同業(yè)拆借、回購(gòu)業(yè)務(wù)、信用掛鉤產(chǎn)品。

　　在144份有效問(wèn)卷回答中，有42份問(wèn)卷選擇了同業(yè)拆借，占總問(wèn)卷數(shù)的29.6％；有41份問(wèn)卷選擇了回購(gòu)業(yè)務(wù)，占總問(wèn)卷數(shù)的28.9％；有89份問(wèn)卷選擇了央行票據(jù)，占總問(wèn)卷數(shù)的62.7％；有88份問(wèn)卷選擇了利率掛鉤產(chǎn)品，占總樣本數(shù)的62.0％；23份問(wèn)卷選擇了信用掛鉤產(chǎn)品，占總問(wèn)卷數(shù)的16.2％；有91份問(wèn)卷選擇了匯率掛鉤產(chǎn)品，占總問(wèn)卷數(shù)的64.1％；有74份問(wèn)卷選擇了證券投資基金，占總問(wèn)卷數(shù)的52.1％；有91份問(wèn)卷選擇了國(guó)債，占總樣本數(shù)的64.1％；有59份問(wèn)卷選擇了企業(yè)債券，占總樣本數(shù)的41.5％。

　　13、關(guān)于理財(cái)業(yè)務(wù)的管理，在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，多數(shù)銀行選擇產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)管理和投資管理在組織結(jié)構(gòu)上歸屬不同的部門(mén)。而在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，則以注重投資品種選擇的為多。

　　選擇個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的產(chǎn)品創(chuàng)新、營(yíng)銷(xiāo)管理和投資管理在組織結(jié)構(gòu)上歸屬同一個(gè)部門(mén)管理的占比為32.7%，不同的部門(mén)管理的占比為67.3%。

　　對(duì)于在銀行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制最主要環(huán)節(jié)方面的認(rèn)知方面，在投資品種選擇、投資組合管理、機(jī)構(gòu)管理、人員管理、操作流程5個(gè)環(huán)節(jié)上，在144份有效問(wèn)卷回答中，有87份問(wèn)卷選擇了投資品種選擇，占總問(wèn)卷數(shù)的59.2％；有84份問(wèn)卷選擇了投資組合選擇，占總問(wèn)卷數(shù)的57.1％；有29份問(wèn)卷選擇了機(jī)構(gòu)管理，占總問(wèn)卷數(shù)的19.7％；有65份問(wèn)卷選擇了人員管理，占總樣本數(shù)的44.2％；有79份問(wèn)卷選擇了操作流程，占總問(wèn)卷數(shù)的53.7％。

　　14、對(duì)于目前本行個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的認(rèn)知方面，產(chǎn)品創(chuàng)新得到最多的認(rèn)同，其他的依次為客戶(hù)資源、市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、風(fēng)險(xiǎn)管理、投資管理。

　　在144份有效問(wèn)卷回答中，有82份問(wèn)卷選擇了市場(chǎng)定位，占總問(wèn)卷數(shù)的54.7％；有55份問(wèn)卷選擇了營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，占總問(wèn)卷數(shù)的36.8％；有107份問(wèn)卷選擇了產(chǎn)品創(chuàng)新，占總問(wèn)卷數(shù)的71.3％；有84份問(wèn)卷選擇了客戶(hù)資源，占總樣本數(shù)的56.0％；有41份問(wèn)卷選擇了投資管理，占總問(wèn)卷數(shù)的27.3％；有47份問(wèn)卷選擇了風(fēng)險(xiǎn)管理，占總問(wèn)卷數(shù)的31.3％。

　　15、絕大多數(shù)被調(diào)查者都充分肯定理財(cái)業(yè)務(wù)未來(lái)的重要性。認(rèn)為個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)在本行未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展中的地位非常重要的占比為86.3%，較為重要的占比11.8%，認(rèn)為不重要僅僅占2.0%。

　　16、目前開(kāi)展個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)存在的障礙，多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為最大制約問(wèn)題是專(zhuān)業(yè)人才，其他依次為產(chǎn)品創(chuàng)新、制度環(huán)境、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、機(jī)構(gòu)建設(shè)、市場(chǎng)需求。

　　在153份有效問(wèn)卷回答中，有81份問(wèn)卷選擇了制度環(huán)境，占總問(wèn)卷數(shù)的52.9％；有28份問(wèn)卷選擇了市場(chǎng)需求，占總問(wèn)卷數(shù)的18.3％％；有38份問(wèn)卷選擇了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，占總問(wèn)卷數(shù)的24.8％；有101份問(wèn)卷選擇了產(chǎn)品創(chuàng)新，占總樣本數(shù)的66.0％；有115份問(wèn)卷選擇了專(zhuān)業(yè)人才，占總問(wèn)卷數(shù)的75.2％；有31份問(wèn)卷選擇了機(jī)構(gòu)建設(shè)，占總問(wèn)卷數(shù)的20.3％。

　　17、對(duì)于被調(diào)查銀行理財(cái)產(chǎn)品推出的速度，制約因素最大的是產(chǎn)品創(chuàng)新程度與產(chǎn)品研發(fā)速度（并列），其他的依次為監(jiān)管部門(mén)審批速度、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。

　　在144份有效問(wèn)卷回答中，有104份問(wèn)卷選擇了產(chǎn)品研發(fā)速度，占總問(wèn)卷數(shù)的68.9％；有61份問(wèn)卷選擇了監(jiān)管部門(mén)審批速度，占總問(wèn)卷數(shù)的40.4％；有39份問(wèn)卷選擇了市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，占總問(wèn)卷數(shù)的25.8％；有104份問(wèn)卷選擇了產(chǎn)品創(chuàng)新程度，占總問(wèn)卷數(shù)的68.9％。

　　18、關(guān)于商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的研發(fā)主體，從調(diào)查結(jié)果看，絕大多數(shù)銀行由總行研發(fā)產(chǎn)品�？傂凶鳛檠邪l(fā)主體的占比為98.7%，省分行作為研發(fā)主體的只有1.3%。

　　19、在產(chǎn)品的銷(xiāo)售方面，個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的推廣渠道依次為柜臺(tái)銷(xiāo)售、網(wǎng)上申購(gòu)、電話購(gòu)買(mǎi)、上門(mén)銷(xiāo)售。

　　在144份有效問(wèn)卷回答中，有149份問(wèn)卷選擇了柜臺(tái)銷(xiāo)售，占總問(wèn)卷數(shù)的98.7％；有36份問(wèn)卷選擇了上門(mén)銷(xiāo)售，占總問(wèn)卷數(shù)的23.8％；有54份問(wèn)卷選擇了電話購(gòu)買(mǎi)，占總問(wèn)卷數(shù)的35.8％；有79份問(wèn)卷選擇了網(wǎng)上申購(gòu)，占總樣本數(shù)的52.3％。

　　20、銀行與其他金融機(jī)構(gòu)在理財(cái)產(chǎn)品領(lǐng)域的合作方興未艾。關(guān)于銀行與其他金融機(jī)構(gòu)是否已經(jīng)合作開(kāi)展過(guò)個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)，調(diào)查顯示，回答是的占比為79.2%，回答否的占比為20.8%。

　　而合作的對(duì)象方面，依次為基金公司、信托公司、保險(xiǎn)公司、券商。在144份有效問(wèn)卷回答中，有114份問(wèn)卷選擇了基金公司，占總問(wèn)卷數(shù)的86.4％；有64份問(wèn)卷選擇了券商，占總問(wèn)卷數(shù)的48.5％；有77份問(wèn)卷選擇了信托公司，占總問(wèn)卷數(shù)的58.3％；有67份問(wèn)卷選擇了保險(xiǎn)公司，占總樣本數(shù)的50.8％。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告7

　　為及時(shí)掌握澄城縣限上商業(yè)企業(yè)用工變化狀況，澄城縣統(tǒng)計(jì)局對(duì)全縣15戶(hù)限上企業(yè)的用工情況進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)就有關(guān)調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、用工基本情況

　　1、企業(yè)缺工狀況。在調(diào)查的15家商業(yè)企業(yè)中，用工缺口112人，用工基本滿足企業(yè)5家，均為經(jīng)營(yíng)已穩(wěn)定的企業(yè); 缺工10人以下的企業(yè)6家，缺工10-20人的企業(yè)3家;缺工20人以上的企業(yè)1家;與去年同期相比，缺工企業(yè)戶(hù)數(shù)和人數(shù)都明顯降低，缺工現(xiàn)象已趨于緩和。其中：普工仍是需求量大的工種，本次調(diào)查中普工缺口為86人，占缺工總?cè)藬?shù)的77%。相對(duì)其它行業(yè)，商業(yè)企業(yè)對(duì)招用人員技能要求相對(duì)較低。

　　2、企業(yè)員工工資情況。與XX 年相比，XX 年前半年普工及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員月平均工資稍有所上漲，行政管理崗位平均工資基本持平。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，行政管理崗位平均工資為1300元/月左右，普工平均工資為1500元/月左右，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員平均工資為2500元/月左右。

　　二、存在問(wèn)題

　　XX年前半年全縣部分大中型餐飲行業(yè)經(jīng)營(yíng)處于低迷狀態(tài)，主要原因是中央八項(xiàng)規(guī)定有關(guān)要求出臺(tái)后，以公務(wù)性為主的餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)額下降，加之自身經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范，導(dǎo)致這類(lèi)商業(yè)企業(yè)生意不景氣。而以火鍋類(lèi)為主的中小型商業(yè)企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)卻異常激烈，今年就新增10多家，這樣刺激了餐飲行業(yè)，因此本行業(yè)缺工現(xiàn)象程度不等。而批零貿(mào)易和住宿業(yè)等企業(yè)同樣存在缺工現(xiàn)象，其主要原因?yàn)椋阂皇瞧髽I(yè)文化意識(shí)淡薄，員工流動(dòng)性大;二是失業(yè)人員就業(yè)期望高，苦臟累工種招工難;三是富余勞動(dòng)力逐漸減少，求職人員素質(zhì)較低;四是企業(yè)環(huán)境差，員工待遇不公，難留住人。

　　三、對(duì)策及建議

　　1、改善用工環(huán)境，制定合理用工合同。企業(yè)在改善工作環(huán)境的同時(shí)，建立、健全合理的工作制度，給員工繳納各類(lèi)保險(xiǎn)，解決員工后顧之憂，用待遇留人;要切實(shí)改善員工的'生產(chǎn)生活條件，培植企業(yè)文化，豐富員工的文化生活，塑造良好的企業(yè)形象，用情留人;企業(yè)還應(yīng)幫助員工制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，為員工搭建施展才干的平臺(tái)，擴(kuò)大和穩(wěn)定員工隊(duì)伍，用事業(yè)留人。

　　2、夯實(shí)勞務(wù)培訓(xùn)力度，提升員工的基本素養(yǎng)。政府要選擇性地招商引資，注重引進(jìn)高科技企業(yè)，減少用工壓力，以提升我縣商業(yè)企業(yè)現(xiàn)代化水平。勞務(wù)部門(mén)必須下大力度加強(qiáng)培訓(xùn)宣傳力度，使更多的剩余勞動(dòng)力能了解勞務(wù)培訓(xùn)相關(guān)內(nèi)容，從而吸納擇業(yè)者就業(yè)前進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，以提高從業(yè)人員的文化水平和專(zhuān)業(yè)技能，整體推動(dòng)全縣務(wù)工人員的綜合素質(zhì)，確保用工單位和受聘人員雙向滿意。

　　3、充分發(fā)揮勞務(wù)中介的積極作用，鼓勵(lì)以工招工。用工需求較大的企業(yè)，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)支付交通費(fèi)、職介費(fèi)等形式自主招工，也可根據(jù)企業(yè)實(shí)際需求，派出有一定能力的務(wù)工人員，讓他們協(xié)助招工，縣政府可制定一些獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠政策，對(duì)招引員工達(dá)到一定數(shù)量的，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)要大力支持并鼓勵(lì)勞務(wù)中介機(jī)構(gòu)穩(wěn)步發(fā)展，拓寬用工供求空間，逐步建立企業(yè)用工市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制。

　　4、長(zhǎng)效招工，建立多渠道開(kāi)發(fā)勞動(dòng)力資源的機(jī)制 。實(shí)施“走出去”、“引進(jìn)來(lái)”的人力資源戰(zhàn)略。一方面實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略機(jī)制，即：前往省、市級(jí)城市招聘高技術(shù)人才，同時(shí)將本縣勞動(dòng)力送往外地優(yōu)秀培訓(xùn)學(xué)校、企業(yè)進(jìn)行高級(jí)技能培訓(xùn);另一方面實(shí)施“引進(jìn)來(lái)”戰(zhàn)略機(jī)制，即：前往勞務(wù)輸出大縣，在對(duì)方建立勞務(wù)輸入基地，到勞動(dòng)力富裕鄰縣招聘所需工種。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告8

　　煙草商業(yè)企業(yè)經(jīng)過(guò)多年來(lái)的快速發(fā)展，無(wú)論在資產(chǎn)規(guī)模、員工的素質(zhì)，還是在管理制度、企業(yè)的形象等方面都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。當(dāng)前我們正面臨著以制度管人到文化管人的新跨越，這也是對(duì)我們的企業(yè)文化建設(shè)提出的一個(gè)新的課題。必須看到當(dāng)前我們煙草商業(yè)企業(yè)的文化建設(shè)還處于起步或初級(jí)階段，如何使企業(yè)的各項(xiàng)文化建設(shè)有序開(kāi)展，統(tǒng)籌實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)文化管理的科學(xué)化、精細(xì)化、實(shí)效化，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展？筆者認(rèn)為構(gòu)建具有煙草行業(yè)特色的商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系正當(dāng)其時(shí)。本文基于體系建立過(guò)程中的若干問(wèn)題，談幾點(diǎn)淺見(jiàn)。

　　一、構(gòu)建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系的意義及其必要性。

　　企業(yè)文化又稱(chēng)公司文化（Corporate Culture），作為一種新興的管理理論和管理方式我們可把其定義為企業(yè)員工所普遍認(rèn)同并自覺(jué)遵循的一系列理念和行為方式的總和，通常表現(xiàn)為企業(yè)的使命、愿景、價(jià)值觀、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范和沿襲的傳統(tǒng)與習(xí)慣等。而所謂的煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系即是以企業(yè)文化建設(shè)為平臺(tái)，以企業(yè)內(nèi)外部各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)為參量，貫穿于經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)全過(guò)程的能反映煙草商業(yè)企業(yè)基本狀況的多元、動(dòng)態(tài)、綜合、開(kāi)放式的評(píng)價(jià)體系。這一體系的構(gòu)建有其必然性和現(xiàn)實(shí)需要。

　　（一）這是實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)企業(yè)向現(xiàn)代企業(yè)轉(zhuǎn)型的必然要求。

　　當(dāng)前，全行業(yè)正處于增長(zhǎng)速度由高速發(fā)展向穩(wěn)步發(fā)展轉(zhuǎn)變，增長(zhǎng)方式由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，管理方式由粗放型向精細(xì)型轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。《煙草控制框架公約》也經(jīng)全國(guó)人大通過(guò)將于今年底或明年初正式生效，可以預(yù)見(jiàn)作為煙草商業(yè)企業(yè)必將面臨更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在這種情勢(shì)下，立足企業(yè)實(shí)際，在企業(yè)內(nèi)部管理和機(jī)制創(chuàng)新上下功夫，建立和提升企業(yè)文化，提高服務(wù)水平是保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展的一個(gè)必然選擇，而作為現(xiàn)代企業(yè)管理之魂的企業(yè)文化正是應(yīng)對(duì)這種變化和挑戰(zhàn)的必然產(chǎn)物。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)科學(xué)評(píng)價(jià)企業(yè)文化建設(shè)狀況，跟蹤和把握企業(yè)文化變化規(guī)律及其內(nèi)外部影響因素的狀態(tài)，對(duì)于煙草商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代企業(yè)的轉(zhuǎn)型將具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　（二）這是建設(shè)先進(jìn)企業(yè)文化的內(nèi)在要求。

　　企業(yè)文化作為一種新的意識(shí)形態(tài)已逐漸被人們所認(rèn)識(shí)，并正在融入以企業(yè)為主體的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)觀念之中。在新的歷史條件下，優(yōu)秀的企業(yè)文化將對(duì)煙草企業(yè)組織結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方向、發(fā)展水平和發(fā)展速度等產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響。建設(shè)先進(jìn)的企業(yè)文化，已成為現(xiàn)代企業(yè)改革、發(fā)展、文明、進(jìn)步的重要標(biāo)志。但是，企業(yè)文化作為一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的應(yīng)用科學(xué)，如何把握其發(fā)展規(guī)律和變化趨勢(shì)？如何實(shí)現(xiàn)在煙草商業(yè)企業(yè)的正確定位？這些都是需要我們?cè)谒枷胗^念及實(shí)踐上重視和面對(duì)的課題。事實(shí)上在企業(yè)文化建設(shè)方面相對(duì)于工業(yè)企業(yè)而言，煙草商業(yè)企業(yè)既缺乏一套科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，也缺乏統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，僅局限于主觀考察判斷企業(yè)文化現(xiàn)狀，而非從動(dòng)態(tài)的角度、從量的要領(lǐng)上考察把握企業(yè)文化的變化趨勢(shì)。因此構(gòu)建具有煙草行業(yè)特色的企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系，將有利于煙草商業(yè)企業(yè)文化的規(guī)范科學(xué)發(fā)展，是建設(shè)先進(jìn)企業(yè)文化的內(nèi)在要求。

　�。ㄈ�）這是解決當(dāng)前企業(yè)文化建設(shè)中一些問(wèn)題的迫切要求。

　　煙草商業(yè)企業(yè)自組建以來(lái)，也逐步探索建立了自己獨(dú)特的.企業(yè)文化，但由于受專(zhuān)賣(mài)體制以及各種因素影響，總體來(lái)說(shuō)企業(yè)文化發(fā)展相對(duì)滯后，而且發(fā)展也不平衡。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　�。�1）煙草商業(yè)企業(yè)缺乏對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的戰(zhàn)略規(guī)劃。特別近年來(lái)煙草商業(yè)企業(yè)在自身取得快速發(fā)展的背景下，在企業(yè)文化建設(shè)方面重視程度不夠，缺乏中長(zhǎng)期的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，明顯滯后于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

　�。�2）煙草商業(yè)企業(yè)缺乏對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的系統(tǒng)規(guī)劃。一些煙草商業(yè)企業(yè)盡管也進(jìn)行了企業(yè)形象策劃，但基本上是視覺(jué)上的文化策劃較多，意識(shí)形態(tài)上的文化建設(shè)較少，缺乏系統(tǒng)全面的規(guī)范要求。

　�。�3）煙草商業(yè)企業(yè)缺乏對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的科學(xué)評(píng)估。即在思想觀念上對(duì)企業(yè)文化建設(shè)認(rèn)識(shí)不足不深，把其簡(jiǎn)單化、口號(hào)化，表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部，開(kāi)展一些文娛活動(dòng)；在對(duì)外宣傳方面，通過(guò)一些文化交流活動(dòng)、社會(huì)贊助等，再利用媒體報(bào)道達(dá)到宣傳目的等等。但具體到工作效果、工作效益等則另當(dāng)別論，當(dāng)然更談不上對(duì)企業(yè)文化建設(shè)的評(píng)估、反饋、完善和提升了。另外隨著工商企業(yè)的分離，商業(yè)企業(yè)要保持自身的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和發(fā)展力就必須建立起區(qū)別與工業(yè)企業(yè)品牌文化的服務(wù)文化。

　　上述問(wèn)題的存在證明，在當(dāng)前行業(yè)發(fā)展形勢(shì)下，構(gòu)建一套具有煙草特色的商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系是企業(yè)文化建設(shè)的必然要求，也是推進(jìn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。相信這一體系的研究和實(shí)踐對(duì)我們嘉興煙草正在進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)試點(diǎn)也將具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　二、煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建原則。

　　構(gòu)建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它的構(gòu)建必須要立足實(shí)際，力求實(shí)效，遵循以下六項(xiàng)原則：

　�。ㄒ唬�導(dǎo)向性原則。企業(yè)文化建設(shè)是一個(gè)改造現(xiàn)實(shí)企業(yè)文化狀況、構(gòu)建目標(biāo)文化模式的過(guò)程，而構(gòu)建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系將有助于這一過(guò)程的實(shí)現(xiàn)，但由于其內(nèi)容較為復(fù)雜，如不加以引導(dǎo)，往往起不到應(yīng)有的作用，甚至背道而馳。因此煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系應(yīng)以企業(yè)理念系統(tǒng)的構(gòu)建為重點(diǎn)，通過(guò)思想和精神的傳遞和引導(dǎo)，進(jìn)而全面提升煙草企業(yè)的工作面貌。可以說(shuō)導(dǎo)向性原則是一條首要的構(gòu)建原則。

　�。ǘ�）系統(tǒng)性原則。文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系是一個(gè)由相互聯(lián)系、相互依賴(lài)、相互作用的部分和層次構(gòu)成的有機(jī)整體，它的構(gòu)建要涉及到企業(yè)的各個(gè)方面，因此在這一體系的構(gòu)建中要保持其完整性和協(xié)調(diào)性，從企業(yè)文化的功能、與環(huán)境的關(guān)系、內(nèi)部結(jié)構(gòu)以及相互聯(lián)系等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和分析。

　�。ㄈ�）獨(dú)特性原則。煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系的特殊性是由煙草行業(yè)發(fā)展的特殊性所決定的。由于我國(guó)煙草行業(yè)實(shí)行專(zhuān)賣(mài)體制，各地?zé)煵輰?zhuān)賣(mài)局（公司）都是“兩棲”單位，他們一方面要代表政府行業(yè)行政管理部門(mén)去管理市場(chǎng)，另一方面又要作為企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，這一特殊性體現(xiàn)在煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系中就是要緊密結(jié)合煙草行業(yè)特點(diǎn)、地域特點(diǎn)和企業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行構(gòu)建。

　�。ㄋ模┞涞匦栽瓌t。企業(yè)文化建設(shè)最重要的原則就是要落到實(shí)處。在企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系的構(gòu)建過(guò)程中，必須與煙草企業(yè)的各項(xiàng)具體的工作流程和內(nèi)容等融合起來(lái)，要注意避免脫離企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、脫離企業(yè)管理的全過(guò)程、脫離員工的實(shí)際思想行為方式等。

　　（五）效能性原則。 在構(gòu)建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系中要杜絕求大求全，而是要根據(jù)煙草企業(yè)的實(shí)際和企業(yè)文化建設(shè)的需要，以爭(zhēng)取投入最少的資源獲取最大的實(shí)際效果。

　　（六）長(zhǎng)期性原則。建設(shè)優(yōu)秀的企業(yè)文化，不是一朝一夕之功，而是需要長(zhǎng)期不懈的努力。這種特點(diǎn)是由其本質(zhì)決定的，這也同時(shí)決定著企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系構(gòu)建必須貫徹長(zhǎng)期性原則。即將其納入企業(yè)總體工作的范疇，從組織落實(shí)、人員安排、財(cái)務(wù)投入等方面給予充分保證，使煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系發(fā)展能夠長(zhǎng)期堅(jiān)持下去并逐步完善，持續(xù)不斷地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

　　三、煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系的框架指標(biāo)。

　�。ㄒ唬�煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系架構(gòu)。評(píng)價(jià)企業(yè)文化建設(shè)應(yīng)從企業(yè)文化要素構(gòu)成的整體性和相關(guān)性等方面把握企業(yè)文化的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)。從我們煙草商業(yè)企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系的基本架構(gòu)作出如下描述：核心層面的理念文化；中層面的制度文化；幔層面的行為文化；表層面的物質(zhì)文化。這四者的關(guān)系是物質(zhì)文化是企業(yè)文化的外在表現(xiàn)和載體，是行為文化、制度文化和理念文化的物質(zhì)基礎(chǔ)；制度文化是理念文化的載體，制度文化又規(guī)范著行為文化；理念文化是形成行為文化和制度文化的思想基礎(chǔ)，也是核心所在。同時(shí)在這四個(gè)基本層面下面包含若干個(gè)參數(shù)指標(biāo)，構(gòu)成評(píng)價(jià)體系的基本架構(gòu)。

　�。ǘ�）煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系參數(shù)構(gòu)成。評(píng)價(jià)指標(biāo)參數(shù)實(shí)際上是綜合評(píng)價(jià)企業(yè)文化建設(shè)的基礎(chǔ)和依據(jù)。根據(jù)煙草商業(yè)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作狀況，具體列出如下指標(biāo)體系：

　　（1）理念文化層面構(gòu)成。在整個(gè)評(píng)價(jià)體系中它處于核心的地位，涵蓋要素包括企業(yè)精神（企業(yè)價(jià)值觀、企業(yè)使命、企業(yè)愿景）、企業(yè)凝聚力（煙草員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同度和工作積極性，以及內(nèi)部關(guān)系的和諧度）、企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針的執(zhí)行度、卷煙質(zhì)量保證度、守法經(jīng)營(yíng)度等等。

　�。�2）制度文化層面構(gòu)成。制度文化是得到企業(yè)廣大員工認(rèn)同并自覺(jué)遵從的由企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)體制、組織形態(tài)和經(jīng)營(yíng)管理形態(tài)構(gòu)成的外顯文化，是一種約束企業(yè)員工行為的規(guī)范性文化。在這個(gè)層面涵蓋的要素有煙草員工崗位行為規(guī)范、崗位管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位操作規(guī)程、治理結(jié)構(gòu)完善度（有健全有效的程序化機(jī)制）、組織結(jié)構(gòu)合理度（設(shè)置合理、職責(zé)明確、運(yùn)作高效）、信息處理效率、領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)制的執(zhí)行度和民主化程度、員工管理企業(yè)的參與度等等。

　�。�3）行為文化層面構(gòu)成。包括領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)指標(biāo)（員工認(rèn)同度、領(lǐng)導(dǎo)能力、個(gè)人品質(zhì)）、員工素質(zhì)指標(biāo)（思想素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、文化素質(zhì)）、管理素質(zhì)指標(biāo)（企業(yè)管理手段的科學(xué)性和實(shí)用性）、設(shè)備素質(zhì)指標(biāo)（相關(guān)軟硬件設(shè)備的完備和使用率）、員工行為指標(biāo)（政策執(zhí)行度、工作效率、員工離職率）、經(jīng)煙戶(hù)滿意度、消費(fèi)者滿意度、社會(huì)美譽(yù)度等等。

　�。�4）物質(zhì)文化層面構(gòu)成。物質(zhì)文化層面在評(píng)價(jià)體系中處于表層位置，主要包括以下幾個(gè)參數(shù)指標(biāo)：市場(chǎng)凈化率、市場(chǎng)占有率、銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率、利稅增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率、市場(chǎng)培育指標(biāo)、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境指標(biāo)（安全的工作環(huán)境、衛(wèi)生的生活環(huán)境、豐富的文娛環(huán)境）、企業(yè)形象指標(biāo)等等。

　　四、對(duì)構(gòu)建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系的幾點(diǎn)建議。

　　在一個(gè)四層整體構(gòu)建的評(píng)價(jià)體系框架下，通過(guò)一些參數(shù)指標(biāo)的選取，并導(dǎo)入一個(gè)統(tǒng)一的計(jì)算公式，就可以對(duì)企業(yè)在單位時(shí)間內(nèi)的文化建設(shè)狀況作出科學(xué)的評(píng)價(jià)。但具體如何操作以及應(yīng)在其中注意哪些問(wèn)題，這些是在具體構(gòu)建評(píng)價(jià)體系過(guò)程中需要我們正視和解決的。

　　（一）重視參數(shù)指標(biāo)選取的針對(duì)性。要對(duì)企業(yè)文化建設(shè)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)首先就要選取相關(guān)的指標(biāo)，由于在上述文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系中涵蓋著多項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，各指標(biāo)又有定性和定量之分，因此在評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取上要突出針對(duì)性，即要對(duì)每一項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行分析，確定指標(biāo)與企業(yè)文化建設(shè)狀況的相關(guān)程度，并運(yùn)用分析方法理論選取與企業(yè)文化建設(shè)關(guān)聯(lián)度大的指標(biāo)作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)而進(jìn)行計(jì)算評(píng)估。

　　（二）重視計(jì)算方法的科學(xué)性。必須看到在煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系中定性參數(shù)指標(biāo)占有一定的比重。定性指標(biāo)其性質(zhì)決定了其易受各種主觀因素影響，所以為增加定性參數(shù)指標(biāo)的準(zhǔn)確性，就必須做到把定性參數(shù)指標(biāo)進(jìn)行量化處理。而對(duì)定量參數(shù)指標(biāo)為便于核算，也需要進(jìn)行分類(lèi)，統(tǒng)一計(jì)算口徑。最后就是其中相關(guān)計(jì)算數(shù)學(xué)模式的導(dǎo)入問(wèn)題，結(jié)合我們嘉興煙草商業(yè)企業(yè)的實(shí)際，我建議應(yīng)把構(gòu)建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系納入企業(yè)文化建設(shè)試點(diǎn)工作的范疇，在具體構(gòu)建中要進(jìn)行充分調(diào)研，并邀請(qǐng)相關(guān)學(xué)科的專(zhuān)家學(xué)者開(kāi)展研討，制訂統(tǒng)一的具有可操作性和實(shí)效性的體系方案，其中包括統(tǒng)一的計(jì)算模型。然后選擇一兩個(gè)單位進(jìn)行試點(diǎn)，逐步進(jìn)行修訂完善。

　�。ㄈ�）重視參數(shù)指標(biāo)收集數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。構(gòu)建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系的目的是正確掌握煙草企業(yè)文化建設(shè)現(xiàn)狀，推進(jìn)企業(yè)和諧發(fā)展。而實(shí)現(xiàn)正確的評(píng)估前提是評(píng)價(jià)體系中相關(guān)參數(shù)指標(biāo)的準(zhǔn)確性，如何做到這一點(diǎn)？這就牽涉到一個(gè)文化調(diào)研的問(wèn)題。首先必須明確文化調(diào)研是企業(yè)對(duì)文化建設(shè)進(jìn)行梳理和評(píng)估的主要依據(jù)，它是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的工作，要求做到客觀性和規(guī)范性。在具體操作上有如下設(shè)想，一是在市局企業(yè)文化建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)籌下，在各縣局選定一至兩個(gè)調(diào)研員，按要求開(kāi)展相關(guān)專(zhuān)題的文化調(diào)研，并負(fù)責(zé)具體數(shù)據(jù)的上報(bào)匯總等基礎(chǔ)性工作。二是在具體調(diào)研方法上建議靈活運(yùn)用如下方法：

　　1、文案調(diào)查法，即綜合利用企業(yè)現(xiàn)有的大量文字材料開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)，并對(duì)所需資料進(jìn)行認(rèn)真研究，準(zhǔn)確掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、制度安排、文化思想脈絡(luò)及領(lǐng)導(dǎo)價(jià)值取向、員工思想動(dòng)態(tài)等；

　　2、觀察法，即深入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、辦公環(huán)境、生活環(huán)境進(jìn)行實(shí)地觀察，了解員工精神風(fēng)貌、權(quán)力意識(shí)和環(huán)保意識(shí)等；

　　3、訪談法，要對(duì)企業(yè)文化建設(shè)作出正確客觀的診斷評(píng)估，就必須得到企業(yè)各層次人員的真實(shí)想法，而要做到這一點(diǎn)就需要我們進(jìn)行有效的互動(dòng)溝通，適時(shí)收集價(jià)值信息；

　　4、問(wèn)卷調(diào)查法，可用來(lái)收集參與者的主觀性情況，也適用于客觀數(shù)據(jù)的分析，便于進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)。

　　在當(dāng)前行業(yè)改革和發(fā)展的大背景下，構(gòu)建文化建設(shè)評(píng)價(jià)體系對(duì)我們煙草商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)正逢其時(shí)，這需要我們?cè)诠ぷ髦胁粩酁橹�去探索去�?shí)踐。信隨著這一體系的建立，必將有力推動(dòng)我們煙草商業(yè)企業(yè)在新時(shí)期的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告9

　　（一）關(guān)于藥店的選址：

　　藥品零售藥店選址的資金投入大，且長(zhǎng)期受到約束。即便企業(yè)為追求投資最小化選擇租賃的方式，而不是購(gòu)買(mǎi)土地自己新建，投入仍然很大。除在合同期內(nèi)需要支付租金以外，投資商還需在照明、固定資產(chǎn)、門(mén)面等方面投入。如果位置不太理想，租賃期通常短于5年。如果位于鬧市區(qū)商業(yè)中心，租賃期則往往為5年 —10年。位于市中心的藥店的租賃期甚至長(zhǎng)達(dá)30年。

　　藥品平價(jià)超市的單店規(guī)模較大，不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改換經(jīng)營(yíng)方式。由于位置固定，資金投入量大，合同期長(zhǎng)，藥店選址是平價(jià)大藥房零售戰(zhàn)略組合中靈

　　活性最差的要素。相比之下，廣告、價(jià)格、顧客服務(wù)、產(chǎn)品及服務(wù)種類(lèi)都能夠隨著環(huán)境的變化迅速地做出調(diào)整。

　　如果一家單店搬遷，會(huì)面臨許多潛在問(wèn)題：首先，可能流失一部分忠誠(chéng)的顧客和員工，搬遷距離越遠(yuǎn)，損失越大；其次，新地點(diǎn)與老地點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同�？赡苄枰獙�(duì)經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行調(diào)整；再次，藥店的固定資產(chǎn)及裝修不可能隨遷，處理時(shí)如果估價(jià)不當(dāng)，也會(huì)造成資產(chǎn)流失。

　　平價(jià)大藥房選址一般遵循以下原則：

　　選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)：

　　選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民生活水平較高的城

　　市是興建超市的首選地。這些城市人口密度大，人均收入高，醫(yī)療單位密集，需求旺盛，

　　工商業(yè)發(fā)達(dá)，藥品超市在當(dāng)?shù)赜休^高的'發(fā)展前景。

　　考慮連鎖發(fā)展計(jì)劃：

　　平價(jià)大藥房設(shè)立門(mén)店要從發(fā)展戰(zhàn)略，通盤(pán)考慮連鎖發(fā)展計(jì)劃，以防設(shè)店選址太過(guò)分散。平價(jià)大藥房門(mén)店分布要有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，并且具有一定的集中度，這利于總部實(shí)行更加精細(xì)科學(xué)的管理，節(jié)省人力，物力，財(cái)力。每一個(gè)門(mén)店的設(shè)立都要為整個(gè)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略服務(wù)。

　　獨(dú)立調(diào)置門(mén)店：

　　平價(jià)大藥房在調(diào)置門(mén)店時(shí)，如果沒(méi)有充分的把握，一般不應(yīng)與其他同類(lèi)大型零售店聚集在一起。在選址中要注意與其他大型藥品超市保持一定的距離，至少平價(jià)大藥房與它

　　們之間在核心商圈不能重疊，以免引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致兩敗俱傷。

　　選擇城鄉(xiāng)結(jié)合部：

　　我們必須開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)離市中心的城鄉(xiāng)結(jié)合部，或在次商業(yè)區(qū)或新開(kāi)辟的居民區(qū)中，在該藥店周?chē)�要�?0—30萬(wàn)人的常住人口。該地點(diǎn)要具備以下三個(gè)條件：

　�。�1）低廉。該地點(diǎn)土地價(jià)格和房屋租金要明顯低于市中心，土地價(jià)格一般為市中心的1/10以下，這樣減少了超市投資，降低運(yùn)營(yíng)成本，為平價(jià)大藥房藥品超市的低價(jià)格銷(xiāo)售創(chuàng)造條件。

　�。�2）交通便利。有利于消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物，又要有利于藥物運(yùn)輸和藥品吞吐，值得注意的是，倉(cāng)儲(chǔ)式平價(jià)藥房在選址中對(duì)交通便利

　　性的要求大大高于其他藥品超市，即要具有交通運(yùn)輸?shù)母咚傩�，輻射性和樞紐性，如果不具備這幾個(gè)條件，會(huì)明顯減小它的商圈半徑，影響商品銷(xiāo)售額。

　�。�3）符合城市發(fā)展規(guī)劃。市拓展延伸的軌跡相吻合，這樣由于城市的發(fā)展會(huì)給倉(cāng)儲(chǔ)式藥品平價(jià)超市帶來(lái)大量客流量，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　（二）關(guān)于藥店經(jīng)營(yíng)：

　　1。樂(lè)于為人服務(wù)

　　于所有的零售藥店來(lái)說(shuō)，盡管競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象不同，但是要想增加營(yíng)業(yè)額，店方就必須提供超越藥品之外的服務(wù)。一個(gè)藥店經(jīng)營(yíng)高手對(duì)這點(diǎn)體會(huì)最深：

　　生意興隆的秘訣是優(yōu)質(zhì)的藥品質(zhì)量與

商業(yè)調(diào)研報(bào)告10

　　商業(yè)城建成開(kāi)業(yè)18年來(lái)，在促進(jìn)就業(yè)、涵養(yǎng)稅源、搞活流通、改善民生，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，振興一方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面作出了積極貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙豐收和經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、管理者多方共贏。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，商業(yè)城已嚴(yán)重落后于整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，嚴(yán)重落后于周邊同類(lèi)型市場(chǎng)的發(fā)展水平，嚴(yán)重落后于人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)生活需求，改造提升迫在眉睫。

　　近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府高度重視商業(yè)城的提升發(fā)展工作，主要領(lǐng)導(dǎo)先后批示要對(duì)商業(yè)城的提升改造作為重點(diǎn)課題進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。為此，從7月下旬開(kāi)始，區(qū)政協(xié)會(huì)同區(qū)貿(mào)易局、商業(yè)城管委會(huì)等單位組成調(diào)研組，以專(zhuān)題座談、實(shí)地走訪、問(wèn)卷調(diào)查等形式，開(kāi)展了大量的調(diào)查摸底工作。先后召開(kāi)了商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶(hù)代表、業(yè)主代表專(zhuān)題座談會(huì)，走訪了政府有關(guān)部門(mén)和鎮(zhèn)街，并赴、和等地學(xué)習(xí)考察，廣泛征求了多個(gè)層面的意見(jiàn)和建議，在此基礎(chǔ)上形成了《加快推進(jìn)商業(yè)城提升發(fā)展的對(duì)策建議》�，F(xiàn)將調(diào)研成果綜述如下，供區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)決策參考。

　　一、商業(yè)城的發(fā)展現(xiàn)狀

　　（一）基本情況

　　商業(yè)城于1992年建成開(kāi)業(yè)，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類(lèi)辦公和營(yíng)業(yè)用房6000余間，經(jīng)營(yíng)戶(hù)3400余家，從業(yè)人員3萬(wàn)余人。共設(shè)xx大市場(chǎng)和兩條專(zhuān)業(yè)街，經(jīng)營(yíng)范圍涉及五金建材、副食百貨、服裝箱包、糧油煙酒、機(jī)電家電、非機(jī)動(dòng)車(chē)和舊貨等。其中商業(yè)城開(kāi)發(fā)總公司舉辦十個(gè)市場(chǎng)和兩條專(zhuān)業(yè)街，民營(yíng)舉辦六個(gè)市場(chǎng)，由管委會(huì)轄管。建成18年來(lái)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)，尤其是近三年來(lái)，年商品成交額均突破雙百億，占全區(qū)商品成交額40%左右，年創(chuàng)稅收近億元，先后獲得多項(xiàng)全國(guó)性榮譽(yù)，三次被評(píng)為省重點(diǎn)市場(chǎng)，商業(yè)城已成為面向全國(guó)的一張“金名片”。目前，商業(yè)城有兩級(jí)管理體制：一是商業(yè)城管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，為區(qū)政府對(duì)商業(yè)城實(shí)施管理協(xié)調(diào)的非常設(shè)機(jī)構(gòu)，由區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)、分管副區(qū)長(zhǎng)、有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)組成；二是商業(yè)城管委會(huì)，為常設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)商業(yè)城的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，其主管部門(mén)為區(qū)貿(mào)易局。公安、城管進(jìn)駐商業(yè)城，分別成立分支機(jī)構(gòu)，實(shí)行雙重管理。

　　（二）管理情況

　　XX年，商業(yè)城管委會(huì)成立后，努力克服硬件設(shè)施先天不足的困難，加大投入，強(qiáng)化監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)城的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。

　　為切實(shí)加強(qiáng)消防安全管理，近年來(lái)，通過(guò)加大硬件改造投入（近三年共計(jì)投入資金1200多萬(wàn)元），先后完成了商業(yè)城主要市場(chǎng)的消防設(shè)施改造，建立完善了一整套安全監(jiān)控防范網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)人防和技防的有機(jī)結(jié)合，使城內(nèi)火警數(shù)量逐年下降。為使商業(yè)城環(huán)境面貌得到明顯改善，通過(guò)開(kāi)展“整治月”、“鞏固提升年”、“深化管理年”和“規(guī)范發(fā)展年”等專(zhuān)題活動(dòng)，抓住難點(diǎn)重點(diǎn)，實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)整治，落實(shí)長(zhǎng)效舉措，整體形象得到改觀。通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)范整頓停車(chē)場(chǎng)，挖潛停車(chē)空間，加強(qiáng)交通疏導(dǎo)和專(zhuān)項(xiàng)整治，運(yùn)用科學(xué)手段引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶(hù)文明停車(chē)等手段，有效地緩解了商業(yè)城的停車(chē)、行車(chē)壓力。

　　（三）當(dāng)前面臨的問(wèn)題

　　在肯定商業(yè)城發(fā)展成就的同時(shí)，我們也看到，當(dāng)前商業(yè)城面臨日益突出的發(fā)展瓶頸問(wèn)題和矛盾，嚴(yán)重制約著商業(yè)城的持續(xù)發(fā)展，影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行。目前的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面。

　　1.硬件先天不足，整體環(huán)境較差。

　�。�1）消防安全難以保障。消防設(shè)施缺少、建筑物連片且結(jié)構(gòu)復(fù)雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)、火災(zāi)救援、人員疏散等工作帶來(lái)困難。雖經(jīng)多年連續(xù)改造，但各類(lèi)消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險(xiǎn)發(fā)生，XX年高達(dá)9起。近年來(lái)靠市場(chǎng)管理部門(mén)嚴(yán)防死守，數(shù)量有所下降，但仍危機(jī)四伏，一旦火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)或撲救不及時(shí)，后果不堪設(shè)想，商業(yè)城已經(jīng)成為潛伏的“火山口”。

　�。�2）“停車(chē)難、行車(chē)難”問(wèn)題突出。商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶(hù)現(xiàn)有自備機(jī)動(dòng)車(chē)、電瓶三輪車(chē)3000余輛，日進(jìn)出商業(yè)城車(chē)輛萬(wàn)余輛，而城內(nèi)各類(lèi)停車(chē)位僅1200多個(gè)，造成10多輛車(chē)爭(zhēng)搶一個(gè)停車(chē)位的局面，停車(chē)位缺口較大。同時(shí)，城區(qū)主要道路貫穿商業(yè)城，加上火車(chē)南站擴(kuò)容，各市場(chǎng)內(nèi)交通擁堵嚴(yán)重，城內(nèi)道路處于超負(fù)荷狀態(tài)，遇節(jié)假日和銷(xiāo)售旺季，情況更加嚴(yán)重，交通壓力日顯嚴(yán)峻。

　　（3）抗災(zāi)能力低下。因年代已久和建筑質(zhì)量差，市場(chǎng)多處房屋出現(xiàn)沉降，墻體開(kāi)裂，結(jié)構(gòu)變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發(fā)生安全事故，每逢臺(tái)風(fēng)、雷暴、大雪等天氣，都會(huì)造成較大經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)營(yíng)者怨聲載道，管理者提心吊膽。

　　2.經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。

　　（1）功能配套不足。城內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)空間嚴(yán)重不足，物流水平低下。許多營(yíng)業(yè)房因面積狹小，既成商品展示區(qū)，又成倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，店內(nèi)貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過(guò)道，市場(chǎng)秩序混亂，管理難度較大。

　　（2）專(zhuān)業(yè)化水平不高。因建成初期隆市需要，市場(chǎng)劃行歸市特征不明顯，商品布局錯(cuò)綜復(fù)雜，專(zhuān)業(yè)化水平低，核心競(jìng)爭(zhēng)力較弱。

　�。�3）經(jīng)營(yíng)檔次低下。十多年來(lái)，市場(chǎng)一直延續(xù)現(xiàn)貨現(xiàn)金現(xiàn)場(chǎng)交易，這種小規(guī)模、低層次的經(jīng)營(yíng)模式，使得市場(chǎng)內(nèi)知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費(fèi)外流。

　　3.產(chǎn)權(quán)分散，造成市場(chǎng)管理難。

　　（1）日常管理難。一方面，現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)式市場(chǎng)管理出現(xiàn)真空，市場(chǎng)管理依據(jù)不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)商業(yè)城塊狀管理和執(zhí)法力度不夠到位，導(dǎo)致商業(yè)城市場(chǎng)管理部門(mén)在處理矛盾和問(wèn)題時(shí)較為被動(dòng)，法律糾紛和信訪事件不斷，“管理難、難管理”問(wèn)題突出。

　　（2）市場(chǎng)培育難。產(chǎn)權(quán)分散，私有產(chǎn)權(quán)比例高達(dá)80%以上，導(dǎo)致市場(chǎng)管理部門(mén)無(wú)法實(shí)施統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。甚至出現(xiàn)“二房東”現(xiàn)象，哄抬營(yíng)業(yè)房租賃價(jià)格，惡意、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　（3）權(quán)利義務(wù)失衡。私有產(chǎn)權(quán)所有者只享受房產(chǎn)收益權(quán)，不承擔(dān)責(zé)任義務(wù)。尤其是民辦市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商建好市場(chǎng)一賣(mài)了之，商業(yè)城管理部門(mén)則承擔(dān)了市場(chǎng)的房屋維修、設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔等，而經(jīng)營(yíng)者又以各種借口，對(duì)市場(chǎng)收費(fèi)工作制造困難。隨著硬件設(shè)施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場(chǎng)正常管理難以為繼。

　　二、提升改造的必要性和緊迫性

　　商業(yè)城建成18年，至今未進(jìn)行大規(guī)模改造，受整體環(huán)境和發(fā)展空間束縛，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)檔次已明顯落后于省內(nèi)等地市場(chǎng)，更與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。調(diào)研組認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城提升改造工作，勢(shì)在必行。

　　（一）鞏固和提升商業(yè)城品牌價(jià)值的需要

　　從前期考察情況看，皮革城于XX年實(shí)現(xiàn)了新城搬遷，二期建成、三期建設(shè)、四期規(guī)劃，并成功上市，開(kāi)始面向全國(guó)布局，發(fā)展迅速。中國(guó)小商品城先后五次易址、九次擴(kuò)建，現(xiàn)也成為績(jī)優(yōu)上市公司，步入高速發(fā)展階段，年創(chuàng)稅收達(dá)20多億元，占全市的30%左右，成為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展典范，不僅在全國(guó)，而且在全世界提升了的城市形象。中國(guó)科技五金城先后投資7億多元，實(shí)施了新市場(chǎng)建設(shè)和老市場(chǎng)改造。濮院羊毛衫市場(chǎng)在改擴(kuò)建的基礎(chǔ)上，計(jì)劃用5—XX年時(shí)間，建成一個(gè)功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)城。上述市場(chǎng)通過(guò)改造和新建，完成了轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。商業(yè)城與上述市場(chǎng)在同年代建成，累積18年發(fā)展，品牌效應(yīng)明顯，無(wú)形資產(chǎn)可觀，在一定程度上代表著商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的形象。但目前因各種因素制約，商業(yè)城在發(fā)展水平上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述市場(chǎng)，急需通過(guò)重建或異地新建，提升硬件設(shè)施條件，完善市場(chǎng)功能配套，打造新型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理體系，重新煥發(fā)生命活力，以進(jìn)一步鞏固和提升商業(yè)城的品牌價(jià)值。

　　（二）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的需要

　　1.有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)低能耗、高就業(yè)、高效益的優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展助力巨大。從考察情況看，市在“以市場(chǎng)為龍頭，三產(chǎn)帶動(dòng)二產(chǎn)推動(dòng)一產(chǎn)，全面提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展模式下，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)取得了巨大成功，不僅振興了經(jīng)濟(jì)，更打響了在全國(guó)、全世界的品牌。實(shí)施商業(yè)城提升改造工作符合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，有利于實(shí)現(xiàn)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩輪驅(qū)動(dòng)”，必將成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和亮點(diǎn)。

　　2.有利于加快推進(jìn)城市化進(jìn)程。“辦一個(gè)市場(chǎng)，興一方經(jīng)濟(jì)，富一方百姓”，這是省內(nèi)周邊市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)縣市的共同經(jīng)驗(yàn)。市以市場(chǎng)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，在全國(guó)形成了較大影響力。區(qū)委十三屆六次全體（擴(kuò)大）會(huì)議作出了堅(jiān)持城市化帶動(dòng)的戰(zhàn)略決策，我們認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城的改造提升，打造新的經(jīng)濟(jì)商圈，有利于進(jìn)一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區(qū)的城市化進(jìn)程。

　　3.有利于打造產(chǎn)銷(xiāo)互動(dòng)發(fā)展格局。先進(jìn)制造業(yè)需要現(xiàn)代化的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)相配套和依托。等地市場(chǎng)通過(guò)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)依托，形成了制造業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)相輔相成的良好發(fā)展局面，產(chǎn)銷(xiāo)兩旺，發(fā)展前景廣闊。當(dāng)前，已形成了以工業(yè)為先導(dǎo)，多種產(chǎn)業(yè)共同繁榮的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的'提升改造，搭建好本區(qū)優(yōu)質(zhì)工業(yè)產(chǎn)品的展示銷(xiāo)售平臺(tái)，形成產(chǎn)銷(xiāo)互動(dòng)發(fā)展格局，既可推動(dòng)我區(qū)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，又為市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添強(qiáng)勁動(dòng)力。

　　（三）順應(yīng)社會(huì)各界迫切要求的需要

　　近年來(lái)，社會(huì)各界關(guān)于加快推進(jìn)商業(yè)城提升改造的呼吁日益強(qiáng)烈，省工商局領(lǐng)導(dǎo)在全省市場(chǎng)工作會(huì)議、省重點(diǎn)市場(chǎng)檢查復(fù)評(píng)等場(chǎng)合，多次建議商業(yè)城盡快實(shí)施提升改造，以鞏固和提升商業(yè)城現(xiàn)有品牌地位。各界人士通過(guò)人大議案、政協(xié)提案等途徑，要求加快商業(yè)城的提升改造，保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)資源。從前期組織的兩次專(zhuān)題座談結(jié)果看，支持異地新建的意見(jiàn)占77%，支持就地改造的意見(jiàn)占23%。而三次問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示，支持異地新建的占61%，支持就地改造的占35%，其余4%為其他意見(jiàn)（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見(jiàn)基本統(tǒng)一，且異地新建商業(yè)城成為主流意見(jiàn)。商業(yè)城管委會(huì)也曾委托具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)城提升發(fā)展作了專(zhuān)題研究，形成了《商業(yè)城發(fā)展研究報(bào)告》。通過(guò)綜合評(píng)價(jià)，該報(bào)告提出了以異地新建實(shí)現(xiàn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究結(jié)論。

　　三、加快推進(jìn)商業(yè)城提升改造的對(duì)策建議

　　（一）加大提升改造的工作力度

　　商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)事關(guān)民生保障和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，影響深遠(yuǎn)，同時(shí)實(shí)際工作開(kāi)展涉及面廣，難度較大，任務(wù)艱巨，因此迫切需要區(qū)委、區(qū)政府加大對(duì)商業(yè)城提升改造的工作力度。

　　1.組建領(lǐng)導(dǎo)班子。建議把該項(xiàng)工作列入?yún)^(qū)委、區(qū)政府的重點(diǎn)工作，成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人參與的商業(yè)城提升發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)工作小組，協(xié)調(diào)、推進(jìn)各項(xiàng)工作。

　　2.繼續(xù)深化調(diào)研。建議區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，組織有關(guān)部門(mén)、鎮(zhèn)街到兄弟縣市進(jìn)行學(xué)習(xí)考察，借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定信心，加快推進(jìn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)工作。

　　3.加快推進(jìn)工作。目前區(qū)域內(nèi)各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目眾多，土地資源日趨緊張，商業(yè)城項(xiàng)目必須抓住時(shí)機(jī)，加快推進(jìn)。一方面政府牽頭協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)和相關(guān)鎮(zhèn)街，開(kāi)展項(xiàng)目選址、土地規(guī)劃控制和前期手續(xù)辦理等各項(xiàng)前期工作。另一方面，對(duì)區(qū)域內(nèi)在建大型市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃控制，整合全區(qū)市場(chǎng)資源，以避免重復(fù)建設(shè)。

　　（二）明確提升發(fā)展規(guī)劃定位

　　在前期座談交流、考察取經(jīng)，廣泛聽(tīng)取各層面意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對(duì)就地改造和異地新建兩個(gè)方案進(jìn)行了分析比較。一致認(rèn)為，就地改造弊大于利，主要存在產(chǎn)權(quán)主體利益難協(xié)調(diào)、現(xiàn)有空間難拓展、瓶頸問(wèn)題難破解和與火車(chē)南站規(guī)劃矛盾等問(wèn)題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當(dāng)前面臨的發(fā)展瓶頸問(wèn)題，通過(guò)最優(yōu)位置建設(shè)、最優(yōu)方案規(guī)劃、最優(yōu)模式創(chuàng)建，既有利于加快城市化進(jìn)程，又有利于提升市場(chǎng)的綜合實(shí)力。對(duì)新商業(yè)城的發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，可從以下三方面考慮。

　　1.打造符合時(shí)代要求的現(xiàn)代新型商業(yè)模式。以“高起點(diǎn)、遠(yuǎn)規(guī)劃、新配套”和“一次規(guī)劃、分期建設(shè)”為原則，建設(shè)集銷(xiāo)售、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、會(huì)展一體化，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游一站式，有形無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合的市場(chǎng)集群和商貿(mào)中心，把新商業(yè)城打造成代表現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展水平的典范之作，使商業(yè)城真正成為向外界展示的“金名片”，立足、面向全省以至華東的“輻射源”。

　　2.建設(shè)中小企業(yè)發(fā)展平臺(tái)。憑借其豐富的產(chǎn)品資源和優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，業(yè)已成為全國(guó)、全世界網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)者的沃土。我區(qū)現(xiàn)有中小企業(yè)2萬(wàn)余家，絕大部分為民營(yíng)企業(yè)，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展愿望強(qiáng)烈，而周邊的紹興、寧波、臺(tái)州地區(qū)也有大批民營(yíng)企業(yè)。在實(shí)施商業(yè)城提升改造時(shí)，可充分考慮這些中小企業(yè)的發(fā)展需求，為重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)品搭建一個(gè)集批發(fā)、零售和展示為一體的平臺(tái)和窗口。

　　3.進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)資源的科學(xué)整合。新商業(yè)城建設(shè)可與其它市場(chǎng)的規(guī)劃、整合同步進(jìn)行（如加大新農(nóng)都、新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)整合力度）。在保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)的前提下，篩選更具發(fā)展前景、更能代表區(qū)域特色的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，優(yōu)先進(jìn)駐新商業(yè)城，盡快興城隆市。要避免重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)從“小而全”向“大而專(zhuān)”的發(fā)展形態(tài)轉(zhuǎn)變，提高我區(qū)市場(chǎng)的精品化、專(zhuān)業(yè)化水平。

　　（三）合理確定新城選址

　　針對(duì)商業(yè)城異地新建的選址問(wèn)題，調(diào)研組實(shí)地踏看了寧圍、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關(guān)區(qū)塊，提出了四個(gè)建議方案（見(jiàn)附件）。

　　經(jīng)過(guò)分析比較，綜合各方面因素考慮，調(diào)研組認(rèn)為：

　　建議方案一、二——新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)區(qū)塊、臨浦王村區(qū)塊距主城區(qū)較近，相對(duì)較有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，容易迅速隆市和形成規(guī)模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問(wèn)題和農(nóng)保地調(diào)整等不利因素。

　　建議方案三、四——紅山農(nóng)場(chǎng)區(qū)塊和區(qū)塊較具發(fā)展?jié)摿�，可充分利用省市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略?xún)?yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)和加快發(fā)展，但均存在離主城區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶(hù)易流失和隆市風(fēng)險(xiǎn)。

　　但無(wú)論選擇哪一方案，新商業(yè)城建設(shè)應(yīng)與全區(qū)市場(chǎng)資源科學(xué)整合相結(jié)合。因此，建議對(duì)新農(nóng)都、新商業(yè)城及其它專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)行綜合規(guī)劃，整合各自資源優(yōu)勢(shì)，避免重復(fù)建設(shè)和惡性競(jìng)爭(zhēng)，集中力量，共同做大、做強(qiáng)、做精、做專(zhuān)我區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)。

　　（四）探索新型運(yùn)作模式

　　商業(yè)城提升發(fā)展項(xiàng)目一次性投資較大，可借鑒、等地成功經(jīng)驗(yàn)，遵循“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”和“自籌資金、自求平衡”等原則，探索投融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理等新的體制。一方面，可通過(guò)企業(yè)化操作，吸納多個(gè)投資主體組建股份公司或企業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)新商業(yè)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。建成后，可學(xué)習(xí)省內(nèi)外兄弟市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行政企分開(kāi)。市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)集團(tuán)化、企業(yè)化操作來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有整理文章由商業(yè)城管委會(huì)的職能，成為專(zhuān)門(mén)的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。另一方面，對(duì)老商業(yè)城搬遷后土地進(jìn)行拍賣(mài)或再開(kāi)發(fā)利用，結(jié)合火車(chē)南站規(guī)劃，建立集居住、休閑和購(gòu)物等功能為一體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，提高土地使用效益和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益，以求新老市場(chǎng)建設(shè)的資金平衡。

　　（五）繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理

　　在完成新商業(yè)城建設(shè)搬遷前，將存在5年以上的建設(shè)過(guò)渡期，因此在加大提升改造力度的同時(shí)，須繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理工作。

　　1.強(qiáng)化現(xiàn)有管理體制。針對(duì)當(dāng)前商業(yè)城存在的諸多管理和發(fā)展難題，須進(jìn)一步強(qiáng)化管委會(huì)的職能和機(jī)構(gòu)定位。根據(jù)管委會(huì)實(shí)際所承擔(dān)的職能，將商業(yè)城管委會(huì)調(diào)整為全額撥款的事業(yè)單位，以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)城的安全生產(chǎn)、市場(chǎng)秩序和國(guó)有資產(chǎn)的有效管理。整理文章：

　　2.完善部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法體系。督促各職能部門(mén)按照“以塊為主”的管理模式，明確職責(zé)，落實(shí)措施，加大監(jiān)管力度，確保平穩(wěn)過(guò)渡。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告11

　　一、現(xiàn)狀分析

　　近年來(lái),隨著xxxx區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快,城市居民居住環(huán)境有了較大變化,社區(qū)服務(wù)功能大幅提升,社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展,社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。從調(diào)查看,目前,xxxx區(qū)共有社區(qū)xx個(gè);各類(lèi)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近xxxx個(gè),經(jīng)營(yíng)方式有餐飲、超市、各類(lèi)中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書(shū)店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速,“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心xx區(qū)的不斷擴(kuò)大,社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展,服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民,更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢(shì)群體服務(wù),以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。

　　2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)過(guò)去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主,僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè),近年來(lái),一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生,現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目,如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門(mén)類(lèi)的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。

　　3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心xx區(qū)范圍不斷擴(kuò)大,加速了新社區(qū)的建設(shè),新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展,其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全,明顯優(yōu)于老社區(qū)。

　　4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來(lái),流通領(lǐng)域的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快,社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場(chǎng)需求得到快速發(fā)展,大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷,并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí),社區(qū)沿街各類(lèi)小型商品市場(chǎng)得到發(fā)展,有蔬菜市場(chǎng)、干果市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)等,為社區(qū)居民消費(fèi)購(gòu)物提供了便利。

　　二、存在的主要問(wèn)題

　　1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前,社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起,嚴(yán)重影響了居民的正常生活,并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類(lèi)服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大,形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。

　　2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡,老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到,一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋,功能不全,一般是利用自有房屋,或者臨時(shí)搭建,甚至是違章建筑開(kāi)辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營(yíng)副食為主,商品單一、質(zhì)量低劣,購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差,造成社區(qū)居民購(gòu)物不便,許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路,且社區(qū)的服務(wù)功能不健全,與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū),便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。

　　3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高,居民消費(fèi)需求普遍提高,呈現(xiàn)出多樣性、多層次的.消費(fèi)特點(diǎn),社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng),亟待改善。在調(diào)查中,有的反應(yīng)社區(qū)沒(méi)有停車(chē)場(chǎng),車(chē)輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重;有的反應(yīng)社區(qū)沒(méi)有蔬菜市場(chǎng),居民買(mǎi)菜不方便;有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒(méi)有形成,居民尋求家政服務(wù)很不方便;有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù),要提高檔次,保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看,社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此,加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè),拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能,是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。

　　三、推進(jìn)措施和發(fā)展方向設(shè)想

　　1、應(yīng)合理規(guī)劃,完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭,會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、xx區(qū)、工商、稅務(wù)等部門(mén),研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類(lèi)等做出明確規(guī)定;業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右,建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書(shū)籍音像店、藥店等。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告12

　　沈陽(yáng)著名的商業(yè)街——中街，有380多年歷史，號(hào)稱(chēng)“東北第一街”。后金將明朝所筑磚城進(jìn)行改建擴(kuò)建，按照中國(guó)歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市”之說(shuō)，將原來(lái)的“十”字型兩條街改筑為“井”字型4條街。即今沈陽(yáng)路、中街路、朝陽(yáng)街、正陽(yáng)街。

　　當(dāng)時(shí)，中街路稱(chēng)四平街，東西兩側(cè)建有鐘樓、鼓樓各一座。街長(zhǎng)579．3米，寬11．7 米。如今的中街已成為沈陽(yáng)第一條步行街.街道兩旁店鋪鱗次櫛比,買(mǎi)賣(mài)興隆，一派欣欣向榮之意。

　　1.人文歷史

　　沈陽(yáng)市中街是全長(zhǎng)1500米的沈陽(yáng)中街是沈陽(yáng)最早的商業(yè)街，1625年，“大金”遷都沈陽(yáng)，經(jīng)濟(jì)更趨繁榮，四平街(今中街)便形成了。吉順絲房、老天合綢緞莊等大百貨商店，多集中在街路的南北兩側(cè)；豐富多采、琳朗滿目的小商品行市(市場(chǎng))，都散布在沿銜的胡同里。沈陽(yáng)中街，也是中國(guó)第一條步行街，是沈陽(yáng)歷史悠久、交易繁華的商業(yè)區(qū)，是早期城市的商業(yè)文化中心，自明清開(kāi)設(shè)以來(lái)，距今已有三百八十多年現(xiàn)在歷史。這一地區(qū)現(xiàn)存多棟保護(hù)建筑。沈陽(yáng)中街始建于1899年，它是沈陽(yáng)市早期城市建設(shè)活動(dòng)的主要地區(qū)之一。從前清皇封御賜的榮耀，到今天遐邇聞名的繁華，中街見(jiàn)證了沈陽(yáng)商業(yè)文明的發(fā)展歷程。

　　沈陽(yáng)中街作為歷史悠久發(fā)展成熟的城市商業(yè)中心區(qū)具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。沈陽(yáng)中街城市風(fēng)格鮮明，中街及其周邊的環(huán)境就能較好的體現(xiàn)沈陽(yáng)市的城市風(fēng)貌，沈陽(yáng)故宮，沈陽(yáng)老字號(hào)吉順絲房舊址，風(fēng)格統(tǒng)一地反映了沈陽(yáng)的城市特征。

　　2.人性化商業(yè)區(qū) 空間界面

　　從構(gòu)成角度來(lái)講．街道空間是由鋪裝為主的底界面、立面為主的側(cè)界面構(gòu)成的。立面及其層次影響著街道的體量，建筑物的`體量限定了街道的內(nèi)部輪廓線，底層平面限定了街道空間的平面形狀。沿街建筑立面的形式整體較為規(guī)整，突出老字號(hào)和特色店鋪的設(shè)計(jì)。開(kāi)放空間內(nèi)設(shè)施十分便利，體現(xiàn)開(kāi)放空間的人性化。外地游人不熟悉環(huán)境、逗留時(shí)間長(zhǎng)．更需要完善的餐飲、休憩和殘障設(shè)施。結(jié)合沿街立面整體的規(guī)劃，廣告牌的規(guī)格，放拳高度，面積比例等也有一定規(guī)范，與建筑立面相互烘托，營(yíng)造商業(yè)氛固。對(duì)主要空間界面的色彩、造型風(fēng)格等方面應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整及控制要求，對(duì)環(huán)境設(shè)施及部分環(huán)衛(wèi)設(shè)施作出相應(yīng)細(xì)化布局和控制要求，以協(xié)調(diào)統(tǒng)一整體的環(huán)境景觀。但是底面即地面鋪裝的材料、色彩、圖案作為限定空間和引導(dǎo)路徑的重要元素其功能并沒(méi)有良好發(fā)揮，導(dǎo)致在行為過(guò)程中空間定向需求的極大不滿。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告13

　　一、 東方新天地商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀概況

　　東方廣場(chǎng)坐落于東長(zhǎng)安街一號(hào)之絕佳位置，雄踞于北京市的中心地帶。造價(jià)20億，占地一百萬(wàn)平方米，劃分為“東方經(jīng)貿(mào)城”和“東方新天地”兩部分。是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑等一站式消費(fèi)的綜合性商業(yè)群。

　　其中“東方經(jīng)貿(mào)城”包含八幢辦公大樓、一幢五星級(jí)豪華酒店(東方君悅大酒店)及四幢酒店式服務(wù)公寓(東方豪庭公寓)。“東方新天地”根據(jù)商業(yè)風(fēng)格劃分了七個(gè)不同的區(qū)域：都市新天地、繽紛新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地尊萃時(shí)光別館 天空大道和一個(gè)中央噴水泉廣場(chǎng)、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的擁有近20xx個(gè)停車(chē)位的三層室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)。其中商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為10萬(wàn)平米左右。

　　商業(yè)營(yíng)業(yè)區(qū)域(東方新天地)連接著王府井商業(yè)街(金街)和東單商業(yè)街(銀街)分為地下和地上兩層，業(yè)態(tài)豐富，大部分為國(guó)內(nèi)外知名品牌;寫(xiě)字樓分為8棟，每層面積達(dá)3000平米，靈活分割，既適合國(guó)際大型企業(yè)租用，也適合隔斷成為小面積租用;“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”四個(gè)主題，全部為豪華公寓，甲級(jí)服務(wù);東方君悅大酒店為5星級(jí)酒店，提供各種配套完善的設(shè)施和服務(wù)，迎接中外賓客，現(xiàn)已成為北京白領(lǐng)、國(guó)內(nèi)外游客購(gòu)物、就餐、娛樂(lè)、休閑的理想場(chǎng)所。

　　二、 東方新天地商業(yè)業(yè)態(tài)分布

　　東方新天地業(yè)態(tài)齊全，種類(lèi)豐富，營(yíng)業(yè)面積近10萬(wàn)平米，總體定位在高檔世界名牌產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售。匯集全世界知名品牌服裝、餐飲、珠寶首飾、娛樂(lè)休閑、化妝品等。其整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分為：女裝、男裝、百貨超市、娛樂(lè)，圖書(shū)、美容個(gè)人護(hù)理、休閑裝內(nèi)衣、珠寶、皮鞋飾品、餐飲、銀行、服務(wù)及其他。其中女裝品牌38個(gè)、男裝品牌16個(gè)、珠寶首飾及鐘表類(lèi)品牌22個(gè)、娛樂(lè)圖書(shū)類(lèi)品牌18個(gè)、百貨超市類(lèi)5個(gè)、休閑類(lèi)服裝21個(gè)、餐飲40家、鞋帽禮品類(lèi)36個(gè)、個(gè)人護(hù)理及化妝品類(lèi)10個(gè)、公共服務(wù)類(lèi)18個(gè)，銀行7家。

　　商場(chǎng)分為地下一層(地鐵層)和地上一層(首層)。 其中地鐵層主要經(jīng)營(yíng)餐飲和休閑類(lèi)服裝，首層主營(yíng)服裝、娛樂(lè)、美容等，每層各業(yè)態(tài)均有分布。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，女裝經(jīng)營(yíng)面積為4619平米，男裝2726平米，百貨超市11159平米，娛樂(lè)圖書(shū)等8866.23平米，美容及個(gè)人護(hù)理936.74平米，珠寶類(lèi)2156.24平米，休閑服裝及內(nèi)衣5499.82平米，皮鞋飾品等1870.87平米，餐飲13683.1平米，公共服務(wù)類(lèi)1458.56平米。整體業(yè)態(tài)分布均勻，種類(lèi)齊全，在王府井步行街上比較凸現(xiàn)特點(diǎn)，吸引的年輕人較多。娛樂(lè)休閑占有比例相對(duì)于其他商場(chǎng)比例較高，各個(gè)方面綜合服務(wù)整體水平較高。

　　三、 租賃情況分析。

　　在東方新天地商圈，西邊是號(hào)稱(chēng)“金街”的王府井商業(yè)街,東邊是被譽(yù)為“銀街”的東單北大街，東方新天地橫亙?cè)谶@兩條商業(yè)街中間，其價(jià)值可想而知。據(jù)資料顯示，東方廣場(chǎng)租金平均價(jià)格在100美金/月.平米。大部分商鋪只租不售，一般情況下，餐飲的租金收取比較低，化妝品和服裝類(lèi)商品租金較高。

　　四、客流量分析

　　東方新天地營(yíng)業(yè)情況較好，地理位置優(yōu)越。在東方新天地的4個(gè)入口分別統(tǒng)計(jì)顧客流量，可以發(fā)現(xiàn)，日均客流量20-30萬(wàn)人，高峰時(shí)可達(dá)百萬(wàn)人。商鋪平均日營(yíng)業(yè)額為8000-9000元，甚至到數(shù)萬(wàn)元。商業(yè)部分年?duì)I業(yè)額高達(dá)10億元左右。

　　統(tǒng)計(jì)的結(jié)果表明，雖然進(jìn)出每個(gè)入口的顧客人數(shù)不一，但年輕顧客和中年顧客比例基本持平，其中相當(dāng)一部分顧客是穿著制服的高檔寫(xiě)字樓職員，他們正是東方新天地的消費(fèi)中堅(jiān)。80%顧客是本地消費(fèi)者。

　　據(jù)東方新天的工作人員介紹，在開(kāi)業(yè)第一年，東方新天地的本地消費(fèi)者和游客的比例是1∶1，第二年已改變?yōu)?∶1，第三年就成了4∶1。“目前，這個(gè)比例目前已經(jīng)穩(wěn)定下來(lái)。”

　　在東方新天地，隨時(shí)都可以看到一些背著旅行包的老外，或者是西裝革履的商務(wù)人士。王府井周邊有十幾家星級(jí)酒店，加上高檔寫(xiě)字樓，所以東方新天地是這些外國(guó)游客和外國(guó)商務(wù)人士消費(fèi)的好去處。每天下午和晚上是外國(guó)顧客消費(fèi)的黃金時(shí)間。

　　五、商場(chǎng)規(guī)劃與市場(chǎng)定位

　　東方新天地整個(gè)商場(chǎng)分了七個(gè)區(qū)。

　　東方新天地商場(chǎng)包括7個(gè)主題購(gòu)物區(qū)–繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時(shí)光別館和天空大道。7個(gè)主題購(gòu)物區(qū)各有不同的商品定位，在裝飾風(fēng)格上也各有特色，適合更多的消費(fèi)層。另外有餐飲、娛樂(lè)、休閑等多種配套設(shè)施，使東方新天地在購(gòu)物的基礎(chǔ)上具有更多的功能。

　　繽紛新天地

　　臨近王府井商業(yè)街，人流量大，特別是觀光旅游的客人較多，地鐵站與東方新天地商場(chǎng)相連處就位于這個(gè)區(qū)。

　　繽紛新天地裝飾風(fēng)格熱鬧而明快，仿佛一個(gè)室內(nèi)嘉年華。走進(jìn)這個(gè)區(qū)，繽紛的色彩及具有節(jié)日氣氛的裝飾使人心情開(kāi)朗，主要商鋪有晨曦百貨、華潤(rùn)超市、ESPRIT及精彩無(wú)限音像數(shù)碼廣場(chǎng)等。

　　都市新天地

　　強(qiáng)調(diào)大都市的繁華，吸引都市消費(fèi)主力軍–青年人，主要經(jīng)營(yíng)休閑品牌及珠寶飾品。還有一個(gè)以科學(xué)為主題，寓教于樂(lè)的索尼探夢(mèng)科技樂(lè)園，青少年可以在此參加科學(xué)實(shí)踐活動(dòng)。都市新天地的整體色調(diào)為簡(jiǎn)潔的銀灰色，先進(jìn)的超清晰大螢?zāi)皇谷烁械娇萍及l(fā)展的脈搏，整個(gè)區(qū)充滿了高科技氛圍，滿足青年人的審美需求。此外，這里還有亞洲最大的鉆石精品店之一的恒信鉆石宮殿,展示藝術(shù)與科學(xué)完美結(jié)合的愛(ài)普生影藝坊、Apple

　　Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。購(gòu)物之余，人們還可以從這里進(jìn)入美食街，40多家食肆令人們盡享世界各地風(fēng)味美食。

　　庭苑新天地

　　位于商場(chǎng)中部，與北京東方君悅大酒店相連。在這里，典雅的裝飾風(fēng)格中蘊(yùn)涵著時(shí)尚的光芒，并匯聚著世界各地的頂級(jí)品牌，如E.Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，帶出高品味的消費(fèi)理念。

　　寰宇新天地

　　這是一個(gè)追求時(shí)尚的人士不可不去的部分，在這個(gè)高級(jí)購(gòu)物廊里集中了國(guó)際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇，無(wú)一不向人們傳達(dá)著精致高尚的生活品位。這部分商場(chǎng)裝修豪華尊貴，格調(diào)高雅時(shí)尚，聚集這里的國(guó)際品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。

　　活力新天地

　　緊鄰東單北大街，擁有北京最大、種類(lèi)最齊全的體育用品中心運(yùn)動(dòng)100，大眾汽車(chē)品味車(chē)苑、奧迪品味車(chē)苑汽車(chē)展示廳及五星級(jí)東方新世紀(jì)影院、時(shí)尚基地等主力店，展示現(xiàn)代生活便利新元素。

　　尊萃時(shí)光別館

　　位于東方君悅大酒店與東方新天地首層連接處，是一個(gè)名表、珠寶的匯聚地，其中包括面積近200平方米的國(guó)內(nèi)第一家歐米茄專(zhuān)賣(mài)店。其他已進(jìn)駐的品牌還包括積家表、豪門(mén)世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳華珍珠及Shirely Jewellery等，為追求品質(zhì)與時(shí)尚的人士提供更多的購(gòu)物選擇。

　　天空大道

　　位于東方廣場(chǎng)平臺(tái)層，是連接商場(chǎng)東方新天地及商務(wù)區(qū)東方經(jīng)貿(mào)城的紐帶。此處不僅為在商務(wù)區(qū)的客戶(hù)在辦公之余提供了舒適的休閑環(huán)境，伴隨多家品牌及餐飲店鋪的入駐更增加了此區(qū)域的功能性，更大程度的為消費(fèi)者提供便利。入駐此區(qū)域的商戶(hù)有多家特色餐飲店鋪如高檔新派中式餐廳東方寒舍、特色中餐家合私房菜、高檔日式餐廳道樂(lè)、高檔法餐凱帝思法餐廳、充滿異國(guó)風(fēng)情的咖啡廳星巴克和林寶堅(jiān)尼咖啡店。另有高級(jí)廚具店博德寶、勞斯萊斯汽車(chē)展廳、頂級(jí)家俱店易簡(jiǎn)極家、尼康陳列室等。

　　六、交通情況

　　東方新天地位于人流、車(chē)流便利的交通干道旁，周邊交通狀況非常便利。 地面一層臨王府井步行街，距離公交站點(diǎn)的位置在400米以?xún)?nèi)。地下一層與地鐵一號(hào)線直接連通。

　　東方新天地?fù)碛?0xx個(gè)地下停車(chē)位。四個(gè)停車(chē)進(jìn)出口。

　　七、 東方新天地商業(yè)地產(chǎn)成功分析

　　(一)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位與推廣

　　東方廣場(chǎng)被定位為國(guó)際性經(jīng)貿(mào)中心，酒店每年要召開(kāi)很多國(guó)際性會(huì)議，30萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓租戶(hù)大部分為世界500強(qiáng)企業(yè)，公寓里的住戶(hù)多為外企員工。因此，東方新天地的定位標(biāo)準(zhǔn)就是東方廣場(chǎng)的配套服務(wù)商業(yè)。

　　東方新天地一直在經(jīng)營(yíng)理念上堅(jiān)持“協(xié)同效應(yīng)”，其城中之城的設(shè)計(jì)為租戶(hù)帶來(lái)極大的便利，許多公司不僅是東方廣場(chǎng)寫(xiě)字樓客戶(hù)，也同樣是東方新天地的消費(fèi)者與東方豪庭公寓的租戶(hù)。注重整體的營(yíng)銷(xiāo)策略，使得用戶(hù)能夠有機(jī)的融合起來(lái)，增加?xùn)|方新天地的忠實(shí)用戶(hù)群。

　　東方新天地地理位置極佳，借助王府井長(zhǎng)期以來(lái)形成的商業(yè)中心區(qū)地位，成就了其國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)航母地位。自開(kāi)業(yè)以來(lái)，營(yíng)業(yè)狀況良好，日營(yíng)業(yè)額平均為1000-20xx美金左右。

　　但是由于王府井地區(qū)主要客流量為外地旅客，從而對(duì)東方廣場(chǎng)的客流問(wèn)題形成了極大的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)�，F(xiàn)代大型購(gòu)物中心的選址，必須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì);二是交通便利;三是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的`消費(fèi)群體。前兩個(gè)條件沒(méi)有問(wèn)題，但是第三個(gè)條件確實(shí)是東方廣場(chǎng)發(fā)展的挑戰(zhàn)。

　　為了改變王府井客流與東方廣場(chǎng)不相融的問(wèn)題，據(jù)調(diào)查，東方新天地在開(kāi)業(yè)的第一年就花費(fèi)1100多萬(wàn)元用于商場(chǎng)推廣，以盡快提升商場(chǎng)的知名度，同時(shí)改變北京市民不去王府井購(gòu)物的思想。此外，東方新天地開(kāi)始對(duì)租戶(hù)進(jìn)行10%的清洗，一些不符合東方新天地理念的租戶(hù)被退約。目前東方新天地?fù)碛凶鈶?hù)逾200家，其中經(jīng)營(yíng)面積在1000平方米以上的主力店鋪逾12家。

　　東方新天地從開(kāi)業(yè)時(shí)的冷清到現(xiàn)在的成功直接原因是定位的調(diào)整、招商的成功，而根本原因則是規(guī)劃的成功。在1993年啟動(dòng)時(shí)，其設(shè)計(jì)規(guī)劃是超前的，曾受到過(guò)很多的質(zhì)疑，但實(shí)踐證明，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，市民消費(fèi)力的快速提升，日益壯大的中產(chǎn)階級(jí)與追逐時(shí)尚的年輕白領(lǐng)，支撐了東方新天地的繁榮�？梢钥闯觯�規(guī)劃應(yīng)該是前瞻10年，甚至是20年后的消費(fèi)模式和特點(diǎn)，不能陷入眼前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)當(dāng)中，否則就會(huì)導(dǎo)致建成之時(shí)就是過(guò)時(shí)之日，但前瞻的規(guī)劃必須以創(chuàng)新為核心，即根據(jù)未來(lái)生活方式、消費(fèi)模式預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上的科學(xué)設(shè)計(jì)，僅僅把現(xiàn)有模式給一個(gè)美麗的概念進(jìn)行包裝，或是照搬國(guó)外的某些模式是不行的，必須真正抓住目標(biāo)消費(fèi)者生活方式的本質(zhì)特征，創(chuàng)新盈利模式，針對(duì)性地提供最符合其消費(fèi)規(guī)律的、最人性化的解決方案。

　　(二)ShoppingMall“一站式購(gòu)物”

　　東方新天地很早認(rèn)識(shí)到關(guān)鍵的一點(diǎn)：多功能的商店比傳統(tǒng)商店更容易賣(mài)出東西!它應(yīng)該是北京真正意義上的第一家shoppingmall，他們發(fā)現(xiàn)，顧客在購(gòu)物的時(shí)候，目的性明確的單一購(gòu)物行為在逐漸減少，更多的是通過(guò)“逛”來(lái)充分釋放消費(fèi)熱情，完成集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食于一體的消費(fèi)體驗(yàn)。東方新天地就是這樣一個(gè)場(chǎng)所，地下地上兩層室內(nèi)步行街，足不出“戶(hù)”，顧客就可以獲得一切所需要素。

　　(三)設(shè)計(jì)理念獨(dú)特

　　綜合建筑群體的概念當(dāng)年較為少見(jiàn)，同樣是其一站式的消費(fèi)方式全面迎合了人們的生活模式，同時(shí)為店鋪提供了龐大而穩(wěn)定的高消費(fèi)客源。

　　(四)成功的運(yùn)營(yíng)模式

　　東方廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)面積逾10萬(wàn)平方米，全部采用出租形式對(duì)外經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一的業(yè)權(quán)使其能夠有力的控制租戶(hù)的質(zhì)量并進(jìn)行必要的清洗，整體把控商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方向，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略。為了和商場(chǎng)整體的形象吻合，東方新天地對(duì)于商戶(hù)有著嚴(yán)格的要求，和商場(chǎng)定位不符的商戶(hù)被嚴(yán)格排除在外，進(jìn)駐商戶(hù)也要收到嚴(yán)格的監(jiān)督。如果商戶(hù)違反規(guī)定，就會(huì)被立即退約。

　　(五)優(yōu)良專(zhuān)業(yè)的管理

　　優(yōu)質(zhì)且細(xì)致周到的服務(wù)，為東方新天地培養(yǎng)了一種管理文化，而這種文化會(huì)滲入商場(chǎng)的每一個(gè)角落，同時(shí)有效的培養(yǎng)了顧客的忠誠(chéng)度。

　　(六)商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色多元

　　新天地特地招進(jìn)高檔幼兒園和外資口腔診所，這些特色調(diào)整，均取得了非常熱烈的市場(chǎng)反應(yīng)，尤其是對(duì)于很多住在東方廣場(chǎng)的外籍員工。

　　(七)積極的宣傳推廣

　　每逢節(jié)假日及周年?yáng)|方新天地都會(huì)舉行店慶活動(dòng)，同時(shí)，商品折扣率的幅度比較大，所以往往吸引到很遠(yuǎn)地方的顧客前往購(gòu)物。

　　(八)提高餐飲比例

　　據(jù)資料顯示，商場(chǎng)的餐飲大多在22%-25%的比例，但東方新天地已經(jīng)達(dá)到27%。原因有兩個(gè)：

　　一是商場(chǎng)辦公樓群的體量是別的項(xiàng)目無(wú)法比擬的，30萬(wàn)平方米的辦公樓等于國(guó)貿(mào)的兩倍，辦公人群對(duì)餐飲的消費(fèi)需求很強(qiáng)。

　　二是東方廣場(chǎng)靠近王府井，每天30-40萬(wàn)的人流量，雖然與步行街風(fēng)格不同，仍有不少人會(huì)逛到新天地，并進(jìn)行餐飲消費(fèi)，加大了對(duì)餐飲的需求。

　　八、 北京商業(yè)地產(chǎn)綜述

　　縱觀國(guó)內(nèi)外眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功發(fā)展，不難看出，成功運(yùn)作一個(gè)大型購(gòu)物中心項(xiàng)目，應(yīng)該秉持長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的觀念，摒棄短線開(kāi)發(fā)的心態(tài)，以引入專(zhuān)業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)為關(guān)鍵，創(chuàng)立正確的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和科學(xué)的管理體系。

　　租金持續(xù)上漲

　　伴隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的加大，北京商業(yè)地產(chǎn)租金也持續(xù)看漲。之所以出現(xiàn)這種市場(chǎng)現(xiàn)象，主要原因之一是國(guó)際零售商大舉進(jìn)入北京市場(chǎng)。這也充分說(shuō)明北京的商業(yè)地產(chǎn)正在進(jìn)入一個(gè)黃金時(shí)代。

　　主題商業(yè)模式逐步獲認(rèn)可

　　隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量集中加大，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，在這種背景下，主題商業(yè)項(xiàng)目誕生了。具有主題的商業(yè)項(xiàng)目既細(xì)分了市場(chǎng)，也甄別了客戶(hù)群，可以很好地將目標(biāo)客戶(hù)群吸引過(guò)來(lái)，成為商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)者。同時(shí)通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整、同類(lèi)商家的集中化或購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，將很多隨機(jī)性較強(qiáng)的購(gòu)物行為轉(zhuǎn)變?yōu)槟康男韵�費(fèi)，主題商業(yè)逐漸獲得各方認(rèn)可。據(jù)記者了解，主題商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)外早已形成趨勢(shì)，有別于綜合性購(gòu)物中心的一站式購(gòu)物，前者更體現(xiàn)了單個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性化及特殊性。在商業(yè)供應(yīng)充足的市場(chǎng)內(nèi)，穩(wěn)穩(wěn)抓住目標(biāo)客戶(hù)群。

　　經(jīng)營(yíng)目標(biāo)明確

　　首先，一個(gè)專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在商業(yè)價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中能夠?qū)崿F(xiàn)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)具體包括以下幾個(gè)方面：

　　一是要為消費(fèi)者創(chuàng)造舒適、愉悅的消費(fèi)場(chǎng)所;二是要為商戶(hù)創(chuàng)造富有效率的經(jīng)商環(huán)境;三是要成為投資方(發(fā)展商)與商戶(hù)之間的紐帶，建立相互聯(lián)系的利益體系，共同來(lái)提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以至三方面的利益。

　　管理體系專(zhuān)業(yè)化

　　在建立了明確的商業(yè)目標(biāo)后，還需要用專(zhuān)業(yè)化的管理體系來(lái)保證目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，是要?jiǎng)?chuàng)建良好的租戶(hù)組合和體系，并在經(jīng)營(yíng)中注重對(duì)租戶(hù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需求。

　　其次，是要建立有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣體系，在引起消費(fèi)者關(guān)注的同時(shí)，也增加租戶(hù)的經(jīng)營(yíng)信心。

　　再次，是要通過(guò)創(chuàng)建有效的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，創(chuàng)建完善的客戶(hù)服務(wù)體系，來(lái)建立顧客忠誠(chéng)度，不斷維護(hù)核心消費(fèi)群體。

　　最后，是通過(guò)建立高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體系，來(lái)創(chuàng)造安全、舒適、整潔的購(gòu)物環(huán)境和人性化的購(gòu)物感受。

　　商業(yè)地產(chǎn)之不足

　　總體看來(lái)，北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，少數(shù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)火爆，雖有以上所述的東方廣場(chǎng)、以及西單大悅城，新光天地等營(yíng)業(yè)額年年攀高，也曾有搜秀、新秀水在開(kāi)業(yè)后也面臨經(jīng)營(yíng)慘淡的局面，問(wèn)題大多存在于后續(xù)經(jīng)營(yíng)期間：

　　1、選址不夠準(zhǔn)確。對(duì)交通、周邊環(huán)境、消費(fèi)半徑?jīng)]有深入的研究，造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡。

　　2、前期定位不夠準(zhǔn)確。許多商業(yè)項(xiàng)目不進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，在沒(méi)有充足的市場(chǎng)支撐的情況下，盲目定位，盲目拔高，不考慮實(shí)際情況，無(wú)法吸引到目標(biāo)客戶(hù)，造成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)失敗。這一點(diǎn)在巨庫(kù)項(xiàng)目及北京的首都時(shí)代廣場(chǎng)表現(xiàn)的較為明顯。

　　3、商業(yè)配套設(shè)施較為缺乏，休閑娛樂(lè)設(shè)施較少，無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間留住客流，同時(shí)也無(wú)法營(yíng)造舒適輕松的購(gòu)物環(huán)境。這一點(diǎn)在許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中都有所存在。

　　4、前期規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠合理，造成后期的經(jīng)營(yíng)困難，同時(shí)難以招到主力商鋪。

　　5、業(yè)權(quán)不統(tǒng)一，無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一管理，無(wú)法對(duì)商戶(hù)質(zhì)量進(jìn)行把控，同時(shí)由于一些業(yè)主急需資金，低價(jià)出租商鋪，拉低了整體商業(yè)的租金價(jià)格。

　　6、經(jīng)營(yíng)中對(duì)外宣傳不足，項(xiàng)目知名度無(wú)法打出。開(kāi)發(fā)商及管理者與商戶(hù)互相依賴(lài)等等。

　　總而言之，在所有業(yè)態(tài)中商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)性和操作性要求最高，而其所獲得的利潤(rùn)也相當(dāng)驚人，因此很多開(kāi)發(fā)商即使從未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住機(jī)遇贏得競(jìng)爭(zhēng)，獲得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的真正成功并非一個(gè)短線過(guò)程，必須放在一個(gè)更為長(zhǎng)久、宏大、科學(xué)的目標(biāo)及運(yùn)作過(guò)程中實(shí)現(xiàn)。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告14

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平和質(zhì)量不斷提高，社會(huì)上出現(xiàn)了大量各種形式、規(guī)模和內(nèi)容的超市。這些超市由于商品品種齊全、價(jià)格合理、便利優(yōu)勢(shì)，深受消費(fèi)者喜愛(ài)。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)安陽(yáng)市的超市普遍采用自行購(gòu)置的商業(yè)軟件，以前臺(tái)運(yùn)用微機(jī)收款、后臺(tái)使用服務(wù)器管理的基本模式進(jìn)行賬務(wù)處理，這種新的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)常規(guī)的稅收管理、檢查、取證都帶來(lái)了

　　新的問(wèn)題。以下就商業(yè)超市的稅收管理談一些看法。

　　一、商業(yè)超市目前經(jīng)營(yíng)狀況及規(guī)律

　�。ㄒ唬┙�(jīng)營(yíng)形式主體成分多元化。目前，超市的經(jīng)營(yíng)主體呈現(xiàn)出多元化的趨向。各種經(jīng)濟(jì)成分參與到超市經(jīng)營(yíng)之中，一般為個(gè)人出資，也有股份合資，外商投資、個(gè)體經(jīng)營(yíng)等等，加入零售競(jìng)爭(zhēng)行列，形成同臺(tái)競(jìng)技、共同發(fā)展的格局。

　�。ǘ�）經(jīng)營(yíng)方式多樣化。早期的超市一般以自營(yíng)為主，而現(xiàn)在則采取場(chǎng)地租賃、商家進(jìn)場(chǎng)進(jìn)店以及聯(lián)營(yíng)等方式，經(jīng)營(yíng)方式相當(dāng)靈活，自營(yíng)陣地和空間不斷縮小。對(duì)場(chǎng)地出租，主要是收取租金；對(duì)進(jìn)場(chǎng)進(jìn)店者，主要是收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；對(duì)聯(lián)營(yíng)的商品，主要對(duì)銷(xiāo)售額進(jìn)行“提點(diǎn)”即按一定比例提取分成。

　　從經(jīng)營(yíng)狀況看：成規(guī)模的超市一般經(jīng)營(yíng)面積大、從業(yè)人員多，但倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)卻不大、一般上規(guī)模的商業(yè)超市基本上在1000平方米左右，從業(yè)人員在50人以上。商品擺放在營(yíng)業(yè)區(qū)貨架上，顧客進(jìn)入營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)隨意挑選，營(yíng)業(yè)員按柜臺(tái)提供介紹服務(wù)和貨物監(jiān)控。其庫(kù)存商品大都在柜臺(tái)上陳列，一般倉(cāng)庫(kù)很小，缺貨時(shí)，通過(guò)電話聯(lián)系快速補(bǔ)缺。

　　從經(jīng)營(yíng)范圍看：一般成規(guī)模的超市經(jīng)營(yíng)范圍涉及洗滌、百貨、煙酒、副食、日雜、服裝、五金交電、家用電器、手機(jī)電腦、床上用品、文化用品、蔬菜等多個(gè)方面，品種多達(dá)上萬(wàn)種。

　　從進(jìn)貨渠道看：一是采用聯(lián)手壓價(jià)采購(gòu)方式，多地超市統(tǒng)一聯(lián)手采購(gòu)，爭(zhēng)取以最低價(jià)位購(gòu)入商品，毛利率可達(dá)15%—20%。二是與廠家簽訂年度銷(xiāo)貨數(shù)量協(xié)議，按廠價(jià)直銷(xiāo)，廠價(jià)返還手續(xù)費(fèi)。三是部分商品廠家租賃柜臺(tái)銷(xiāo)售。四是廠家支付促銷(xiāo)員（營(yíng)業(yè)員）工資銷(xiāo)售。五是租賃柜臺(tái)，只收取租賃費(fèi)，由租賃者自己采購(gòu)。

　　從銷(xiāo)售情況看：主要以零售為主，費(fèi)用基本固定，主要是租賃費(fèi)、人員工資、電費(fèi)等其他經(jīng)營(yíng)、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用。一般來(lái)講，成規(guī)模的大型商業(yè)超市銷(xiāo)售量都比較大，一般年度銷(xiāo)售額在數(shù)百萬(wàn)元以上。

　�。ㄈ�）經(jīng)營(yíng)分布廣泛化。大型超市不斷進(jìn)行經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張，以總機(jī)構(gòu)為立足點(diǎn)，推進(jìn)其分支機(jī)構(gòu)遍布城鄉(xiāng)，店面分布日益廣泛。形成了點(diǎn)多、線長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)格局。如我市華聯(lián)、萬(wàn)源等大型商業(yè)超市，在多處設(shè)立分店，以設(shè)立“網(wǎng)點(diǎn)”來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)。

　�。ㄋ模┙�(jīng)營(yíng)面積規(guī)模化。拋開(kāi)一些以經(jīng)營(yíng)煙酒副食為主的小超市不算，一些大型超市在經(jīng)營(yíng)面積上做文章，以形成規(guī)�；�效應(yīng)。龐大的經(jīng)營(yíng)面積、良好的購(gòu)物環(huán)境、齊全的商品貨物是超市競(jìng)爭(zhēng)的主流，以追求利潤(rùn)最大化。如丹尼斯、華聯(lián)均擴(kuò)大了店面規(guī)模。

　　二、商業(yè)超市管理難點(diǎn)及存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┵~目設(shè)置不規(guī)范，難查賬。超市購(gòu)進(jìn)貨物一般都不作手工明細(xì)賬，而是將貨物品名、數(shù)量、單價(jià)以不同條形碼形式輸入電腦。銷(xiāo)售時(shí)由電腦收款機(jī)對(duì)商品條形碼進(jìn)行識(shí)別、結(jié)算收款和核算收入。按規(guī)定，電腦資料和賬簿、憑證都應(yīng)按規(guī)定年限進(jìn)行保存。但是，有些超市在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有刪除電腦資料的問(wèn)題，這實(shí)際上等同于銷(xiāo)毀了賬簿記錄，導(dǎo)致稅務(wù)人員無(wú)法對(duì)其銷(xiāo)售收入進(jìn)行核查。有的超市設(shè)置兩套帳或賬目設(shè)置不規(guī)范，有的沒(méi)有往來(lái)賬，有的沒(méi)有庫(kù)存商品賬，有的沒(méi)有銷(xiāo)售明細(xì)帳，造成原始單據(jù)不真實(shí)、不完整，日?qǐng)?bào)單保存極不齊全，查賬時(shí)無(wú)從下手，稅務(wù)稽查無(wú)法取證。同時(shí)普遍存在現(xiàn)金交易量大和大額坐支現(xiàn)金現(xiàn)象。所以，在檢查中很難從其資金流量、銀行對(duì)賬單中找到突破口。

　�。ǘ�）賬務(wù)核算不正規(guī)，銷(xiāo)售收入不實(shí)。一是遲記收入。按照規(guī)定，收到貨款，將購(gòu)物券或提貨單交給購(gòu)貨方，銷(xiāo)售就已實(shí)現(xiàn)。但是在實(shí)際操作中，不少超市將這部分收入先掛在往來(lái)賬上，過(guò)一段時(shí)間再記收入，造成稅款滯納，甚至可能造成人為調(diào)節(jié)應(yīng)納稅額等現(xiàn)象。二是損失不處理。對(duì)于開(kāi)架售貨方式經(jīng)營(yíng)方式，容易出現(xiàn)商品丟失或損失,像蔬菜、肉類(lèi)、副食品保質(zhì)期較短，腐爛、變質(zhì)、過(guò)期等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。超市在盤(pán)點(diǎn)時(shí)沒(méi)有按規(guī)定作賬務(wù)處理，或者賬面根本就不反映。稅務(wù)機(jī)關(guān)也沒(méi)有能力為其盤(pán)點(diǎn)。三是存在將商品當(dāng)福利發(fā)給職工，開(kāi)業(yè)時(shí)送出相當(dāng)數(shù)量贈(zèng)品的現(xiàn)象，但是賬上均沒(méi)有記錄。

　�。ㄈ�）超市內(nèi)“店中店”難以區(qū)分。有些超市將柜臺(tái)或部分場(chǎng)地租賃給其他經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以區(qū)分哪些是超市自身經(jīng)營(yíng)，哪些是租賃經(jīng)營(yíng)。在納稅問(wèn)題上，超市和“店中店”互定盟約，相互推諉，逃避納稅。而此部分經(jīng)營(yíng)收入沒(méi)有通過(guò)超市的商業(yè)管理軟件記錄，也沒(méi)有被稅務(wù)機(jī)關(guān)所管理，形成稅收管理的“真空地帶”。不少大型連鎖超市經(jīng)營(yíng)方式一般分為專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)和自營(yíng)。專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)采取引進(jìn)手工作坊或者特色商品銷(xiāo)售，由超市統(tǒng)一()收款。超市與專(zhuān)柜供應(yīng)商簽訂合同，規(guī)定供應(yīng)商每期應(yīng)達(dá)到的最低銷(xiāo)售額，如達(dá)不到則由該供應(yīng)商補(bǔ)足或者撤場(chǎng)。月末結(jié)算供應(yīng)商開(kāi)具進(jìn)項(xiàng)票時(shí)增大扣點(diǎn)，即供應(yīng)商按實(shí)際銷(xiāo)售額少開(kāi)金額。因此一些供應(yīng)商為能繼續(xù)在超市經(jīng)營(yíng)，在沒(méi)有達(dá)到最低銷(xiāo)售額的'情況下，按照最低銷(xiāo)售額開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，造成虛假的銷(xiāo)售，無(wú)形中增加了超市的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，降低了稅負(fù)。

　�。ㄋ模�會(huì)計(jì)電算化和核算資料的集中管理導(dǎo)致稅務(wù)監(jiān)管難。在會(huì)計(jì)核算管理上，當(dāng)前連鎖超市采取購(gòu)買(mǎi)或自行開(kāi)發(fā)企業(yè)管理信息系統(tǒng)、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的控制。根據(jù)《征管法》規(guī)定，從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的納稅人的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度或者財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法和會(huì)計(jì)核算軟件，應(yīng)當(dāng)報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。而在實(shí)際執(zhí)行中存在三個(gè)問(wèn)題：一是企業(yè)使用的財(cái)務(wù)軟件以及各系統(tǒng)管理軟件種類(lèi)多樣，各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)歸集及生成方法不一致，各類(lèi)明細(xì)帳格式也不統(tǒng)一，給日常稅務(wù)管理和稅務(wù)稽查帶來(lái)難度；二是會(huì)計(jì)核算軟件報(bào)送備案規(guī)定執(zhí)行不到位。在使用計(jì)算機(jī)記賬的納稅人中，很少有企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送備案，而稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此的管理也比較薄弱；三是目前多數(shù)財(cái)務(wù)軟件都允許設(shè)置多個(gè)“帳套”，分別進(jìn)行加密，各“帳套”之間的會(huì)計(jì)資料（如記帳憑證）可相互傳遞、取舍，而且對(duì)各帳套文件的存儲(chǔ)無(wú)任何限制，既可存儲(chǔ)在本機(jī)硬盤(pán)中，也可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)存儲(chǔ)在其它硬盤(pán)、光盤(pán)等存儲(chǔ)介質(zhì)中，并可在已知密碼的前提下，實(shí)行信息共享。這就為企業(yè)設(shè)置多套帳偷稅、逃避稅務(wù)檢查提供了便利。在財(cái)務(wù)帳冊(cè)數(shù)據(jù)管理上，目前連鎖超市實(shí)行高度集中化管理，稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查時(shí)不能及時(shí)掌握納稅人的資料，需要企業(yè)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，都能臨時(shí)生成。這樣，企業(yè)提供數(shù)據(jù)的真實(shí)性、全面性則取決于企業(yè)。此外，稅務(wù)機(jī)關(guān)在進(jìn)行納稅檢查時(shí)，需要到核算地開(kāi)展工作，增加了稅收成本。

　�。ㄎ澹┒愂展懿椴坏轿滑F(xiàn)象存在。當(dāng)前商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式靈活,而對(duì)五花八門(mén)的商業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)，稅務(wù)管理沒(méi)有明確的政策依據(jù)，同時(shí)，稅收管理員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，普遍缺乏商業(yè)管理知識(shí)，都給管理造成了一定困難。稅務(wù)稽查作為稅收征管的最后一道防線，受各種條件的限制，對(duì)商業(yè)企業(yè)特別是大型商業(yè)超市檢查面偏小，對(duì)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)了解甚少，沒(méi)有有效地遏止偷稅行為的發(fā)生。

　　三、對(duì)加強(qiáng)商業(yè)超市管理的建議

　　（一）全面推行稅控裝置�！墩鞴芊ā访鞔_規(guī)定：國(guó)家根據(jù)稅收征收管理的需要，積極推廣使用稅控裝置。稅務(wù)機(jī)關(guān)要切實(shí)加強(qiáng)稅控裝置的推廣力度，強(qiáng)制性要求所有超市必須納入稅控管理，所有業(yè)務(wù)通過(guò)稅控機(jī)具開(kāi)票，所有數(shù)據(jù)進(jìn)入稅控存儲(chǔ)。在稅控收款機(jī)中添加能準(zhǔn)確記錄納稅人經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)納稅人銷(xiāo)售出去的貨物，無(wú)論是否開(kāi)具發(fā)票，稅控收款機(jī)都能自動(dòng)存儲(chǔ)銷(xiāo)售額的“稅控黑匣子”，稅控收款機(jī)的密碼由稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握，稅務(wù)機(jī)關(guān)按月將其存儲(chǔ)的信息和納稅人申報(bào)的信息進(jìn)行核對(duì)，確保銷(xiāo)售收入的準(zhǔn)確性。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，促使超市全面使用稅控裝置，并強(qiáng)化日常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定使用、損毀或擅自改動(dòng)稅控裝置的，可依照《征管法》進(jìn)行處罰。同時(shí)加大對(duì)稅控裝置的檢查力度，對(duì)不按規(guī)定安裝使用稅控裝置的，實(shí)行從嚴(yán)查處，以糾其過(guò)。

　�。ǘ�）加強(qiáng)超市日常稅收征管。一是依據(jù)原始單據(jù)記錄，突出對(duì)商品購(gòu)進(jìn)和銷(xiāo)售情況進(jìn)行監(jiān)管；建立定期盤(pán)點(diǎn)報(bào)告制度，對(duì)非正常損失及時(shí)進(jìn)行處理。二是依據(jù)每日銷(xiāo)售記錄，突出核查購(gòu)銷(xiāo)明細(xì)情況。稅務(wù)人員依據(jù)日銷(xiāo)售記錄，進(jìn)行“兩簿一表”對(duì)照，核實(shí)其實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，掌握銷(xiāo)售額。三是依據(jù)銀行和進(jìn)貨單據(jù)，突出對(duì)資金與貨物的流向和流量進(jìn)行雙項(xiàng)比對(duì)管理。

　�。ㄈ�）重視企業(yè)會(huì)計(jì)軟件的報(bào)送備案制度。企業(yè)報(bào)送財(cái)務(wù)軟件資料包括財(cái)務(wù)軟件功能、操作程序、各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)來(lái)源等具體內(nèi)容，當(dāng)財(cái)務(wù)軟件升級(jí)或主要功能改變時(shí)，應(yīng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。對(duì)未按規(guī)定報(bào)送的，應(yīng)嚴(yán)格按照《征管法》規(guī)定進(jìn)行處罰。同時(shí)，企業(yè)必須保管好紙質(zhì)帳簿，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)審計(jì)或檢查。稅務(wù)人員要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)軟件的學(xué)習(xí)，掌握財(cái)務(wù)軟件的操作和審閱方法，提高管理能力。

　　（四）加強(qiáng)稅收管理力度，規(guī)范超市財(cái)務(wù)管理行為。一是加強(qiáng)對(duì)超市納稅人的稅法宣傳，輔導(dǎo)納稅人建帳建制，引導(dǎo)并規(guī)范其財(cái)務(wù)管理行為。二是對(duì)納入增值稅一般納稅人管理的，要責(zé)成其分品種、分柜組建立各種明細(xì)帳。必要時(shí)可以突擊盤(pán)點(diǎn)某種或某類(lèi)商品庫(kù)存，查看其進(jìn)、銷(xiāo)、存是否相符，堵塞稅收征管漏洞。三是深化超市稅收分析。稅收管理員要加強(qiáng)對(duì)超市稅收的調(diào)查分析，掌握其“銷(xiāo)售額變動(dòng)率”、“成本毛利率”，定期開(kāi)展納稅評(píng)估。對(duì)評(píng)估異常戶(hù)采取“登點(diǎn)核查”等方式，核實(shí)真實(shí)銷(xiāo)售額；對(duì)于“店中店”采取實(shí)地勘察、暗訪、長(zhǎng)期跟蹤管理等方法，摸清租賃柜臺(tái)或場(chǎng)地的真實(shí)情況；對(duì)承租承包人，按規(guī)定辦理稅務(wù)登記，納入稅務(wù)管理。

　　（五）加強(qiáng)商業(yè)超市發(fā)票管理。一是把超市的pos機(jī)銷(xiāo)售記錄與發(fā)票開(kāi)票系統(tǒng)相連接，做到小票即發(fā)票。二是電腦版發(fā)票必須通過(guò)電腦開(kāi)具，開(kāi)具發(fā)票必須使用稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)發(fā)或認(rèn)可的開(kāi)票軟件。三是發(fā)票開(kāi)具必須內(nèi)容完整。按照發(fā)票管理辦法的規(guī)定，逐欄逐項(xiàng)填寫(xiě)完整，對(duì)將發(fā)票品名籠統(tǒng)地開(kāi)為勞保、辦公用品、日用品的，必須附列具體明細(xì)清單。四是加強(qiáng)對(duì)超市發(fā)票的審核，對(duì)其開(kāi)具的增值稅發(fā)票和普通發(fā)票的流向進(jìn)行追蹤，防止稅款流失。五是加強(qiáng)普通發(fā)票的日常管理和監(jiān)督。稅收管理員定期對(duì)超市pos機(jī)的收銀數(shù)據(jù)、上傳數(shù)據(jù)、申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、評(píng)估，對(duì)超市pos機(jī)機(jī)打發(fā)票的使用情況進(jìn)行抽查、核對(duì)，掌握其真實(shí)情況。

　�。�六）加強(qiáng)對(duì)獨(dú)立納稅人的稅務(wù)管理。一是由超市管理者提供超市內(nèi)獨(dú)立納稅人的名單、經(jīng)營(yíng)面積、租金及經(jīng)營(yíng)狀況，并定期提供變化情況，加強(qiáng)稅源監(jiān)管。二是超市內(nèi)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者，必須按規(guī)定辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，否則不允許其在超市內(nèi)經(jīng)營(yíng)。三是定期清理超市內(nèi)獨(dú)立納稅人，對(duì)漏征漏管戶(hù)要依法進(jìn)行處理，對(duì)定額偏低的個(gè)體戶(hù)調(diào)整定額。

商業(yè)調(diào)研報(bào)告15

　　黨的十六大和十六屆三中全會(huì)通過(guò)全面分析形勢(shì)、認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、深刻認(rèn)識(shí)規(guī)律,為了更快更好發(fā)展工業(yè)企業(yè)，提出樹(shù)立和落實(shí)“堅(jiān)持以人為本，樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展”。樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，對(duì)工業(yè)企業(yè)戰(zhàn)線來(lái)說(shuō)，首要和關(guān)鍵在于切實(shí)轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式，通過(guò)建設(shè)工業(yè)園區(qū)，促使企業(yè)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、全面、良性發(fā)展，這對(duì)杞縣致力于工業(yè)崛起和振興至關(guān)重要。現(xiàn)就杞縣工業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況調(diào)研報(bào)告如下：

　　一、工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基本情況

　　杞縣現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)兩處，一處名稱(chēng)為杞縣水東民營(yíng)工業(yè)園區(qū)，一處為杞縣西關(guān)工業(yè)園區(qū)。

　　杞縣水東民營(yíng)工業(yè)園區(qū)始建于20xx年初，位于杞縣縣城東側(cè)，緊臨106國(guó)道，規(guī)劃占地面積5000畝，建成占地面積20xx 畝。截止20xx年2月，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施總投資7000萬(wàn)元，主要資金來(lái)源是自籌，園區(qū)路、水、電已經(jīng)建設(shè)完工，土地利用主要采取租賃方式。

　　xx年園區(qū)企業(yè)共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入20000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利稅3000萬(wàn)元。

　　杞縣西關(guān)工業(yè)園區(qū)，位于杞縣縣城西側(cè)，緊臨縣城，始建于20xx年，規(guī)劃占地面積1500畝，現(xiàn)建設(shè)占地面積1500畝。截止20xx年2月，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施總投資5500萬(wàn)元，主要資金來(lái)源是自籌，園區(qū)路、水、電各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)均已竣工，土地利用主要采取租賃方式。

　　二、發(fā)展工業(yè)園區(qū)的主要做法

　　縣委、縣政府在工作指導(dǎo)上突出"工業(yè)強(qiáng)縣"，以主要精力抓好工業(yè)發(fā)展；相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)圍繞各自職責(zé)，結(jié)合實(shí)際，積極主動(dòng)地服務(wù)和支持工業(yè)園區(qū)建設(shè)。

　　一是分類(lèi)推進(jìn)園區(qū)建設(shè)。繼續(xù)抓好水東民營(yíng)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)抓好西區(qū)工業(yè)園建設(shè)，有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因地制宜建設(shè)地方特色工業(yè)小區(qū)，積極發(fā)展區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)。

　　二是加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)行產(chǎn)業(yè)聚集。充分利用比較優(yōu)勢(shì)，加大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，重點(diǎn)培育糧食機(jī)械、化肥、紡織、面粉加工、大蒜深加工等產(chǎn)業(yè)。通過(guò)資源整合，拉長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)行龍頭企業(yè)帶動(dòng)等方式調(diào)整結(jié)構(gòu)，加快產(chǎn)業(yè)聚集。

　　三是努力增強(qiáng)園區(qū)融資功能。各工業(yè)園區(qū)強(qiáng)化“園區(qū)經(jīng)營(yíng)”的創(chuàng)新理念，積極推行公司制的市場(chǎng)化運(yùn)作方式，探索和形成“政府組織推動(dòng)，財(cái)政扶持啟動(dòng)，土地批租滾動(dòng)，內(nèi)資外資聯(lián)動(dòng)”的投資格局。

　　四是加強(qiáng)政策扶持。進(jìn)一步完善和落實(shí)工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，出臺(tái)新的扶持政策，對(duì)重點(diǎn)園區(qū)實(shí)行“一區(qū)一策”，加快建立園區(qū)“一條龍”的便捷服務(wù)體系，吸引更多的項(xiàng)目落戶(hù)園區(qū)，壯大園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，使之成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美、體制先進(jìn)、管理高效的新型工業(yè)園區(qū)。

　　三、制約工業(yè)園區(qū)發(fā)展的因素

　　我縣工業(yè)園區(qū)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，已具備了一定的規(guī)模，在部分行業(yè)具有一定的比較優(yōu)勢(shì)，但與周邊縣市相比、與新型工業(yè)化的要求還有一定差距，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還存在一定的困難和瓶頸制約因素，其主要表現(xiàn)：

　　1、工業(yè)園區(qū)企業(yè)總量不大，結(jié)構(gòu)層次和水平偏低。從規(guī)模上看，企業(yè)規(guī)模普遍較小，產(chǎn)值超億元的企業(yè)僅有2家。從結(jié)構(gòu)上看，規(guī)�；�、集約化程度不高，缺乏具有較強(qiáng)帶動(dòng)能力的.大企業(yè)、大集團(tuán)；企業(yè)技術(shù)水平不高，創(chuàng)新思想不強(qiáng)，產(chǎn)品檔次偏低，資源產(chǎn)品、初級(jí)產(chǎn)品及工藝落后的產(chǎn)品仍占主導(dǎo)地位。

　　2、工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需進(jìn)一步完善；園區(qū)管理應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范化；規(guī)劃應(yīng)進(jìn)一步科學(xué)化、合理化；優(yōu)惠政策需進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)。

　　3、企業(yè)資源利用水平不高，可持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)。我縣是農(nóng)業(yè)大縣，其農(nóng)業(yè)資源儲(chǔ)量在全國(guó)有一席之地，由于農(nóng)產(chǎn)品深加工能力不強(qiáng)，部分企業(yè)資源浪費(fèi)嚴(yán)重，再加上我縣污染企業(yè)較多，工業(yè)污染顯現(xiàn)，可持續(xù)發(fā)展壓力增大。

　　4、工業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模偏小，帶動(dòng)能力不強(qiáng)。我縣規(guī)模企業(yè)仍以小型企業(yè)和分散狀態(tài)為特色，行業(yè)不集中，既缺乏具有較強(qiáng)帶動(dòng)能力的大企業(yè)、大集團(tuán)，也缺少具有廣泛影響的知名品牌。

　　5、企業(yè)融資難、貸款難等要素的約束仍然存在，制約著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展。

　　四、下一步打算

　�。ㄒ唬┲贫�加大輿論宣傳力度政策措施，營(yíng)造良好的工業(yè)園區(qū)發(fā)展氛圍

　�。ǘ�）抓好園區(qū)內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)。我們緊緊圍繞項(xiàng)目建設(shè)這個(gè)中心，狠抓項(xiàng)目的落實(shí)工作。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加大對(duì)企業(yè)的服務(wù)力度

　�。ㄋ模┘涌旖Y(jié)構(gòu)調(diào)整速度，實(shí)行產(chǎn)業(yè)逐步聚集

　　（五）加強(qiáng)企業(yè)家隊(duì)伍建設(shè)，打造企業(yè)管理創(chuàng)新

　　（六）在科學(xué)規(guī)劃，合理布局，高效管理基礎(chǔ)上，為企業(yè)入園提供良好的投資和生產(chǎn)環(huán)境。城建、土地、交通、供電、工商、稅務(wù)等部門(mén)對(duì)入園企業(yè)積極配合，大力扶持，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

　　五、發(fā)展工業(yè)園區(qū)的意見(jiàn)和建議

　　一是要推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，繼續(xù)抓好水東工業(yè)園區(qū)和西區(qū)工業(yè)園建設(shè)，有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因地制宜建設(shè)地方特色工業(yè)小區(qū)，積極發(fā)展區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)。

　　二是必須努力增強(qiáng)園區(qū)融資功能。各工業(yè)園區(qū)要強(qiáng)化園區(qū)經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新理念，積極推行公司制的市場(chǎng)化運(yùn)作方式，探索和形成政府組織推動(dòng)，財(cái)政扶持啟動(dòng)，土地批租滾動(dòng)，內(nèi)資外資聯(lián)動(dòng)的投資環(huán)境。

　　三是必須加強(qiáng)政策扶持。只有進(jìn)一步完善和落實(shí)工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，出臺(tái)新的扶持政策，對(duì)重點(diǎn)園區(qū)實(shí)行一區(qū)一策，加快建立園區(qū)一條龍的便捷服務(wù)體系，吸引更多的項(xiàng)目落戶(hù)園區(qū)，壯大園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，才能使之成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美、體制先進(jìn)、管理高效的新型工業(yè)園區(qū)。

　　四是要發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，組織企業(yè)清潔生產(chǎn)。循環(huán)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)最有效利用資源和保護(hù)環(huán)境，走新型工業(yè)化道路，加快工業(yè)化進(jìn)程，必須堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

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