中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告
導(dǎo)讀：調(diào)研報告不同于調(diào)查報告，調(diào)查報告是因為發(fā)生了某件事（如案件、事故、災(zāi)情）才去作調(diào)查，然后寫出報告。調(diào)研報告的寫作者必須自覺以研究為目的，根據(jù)社會或工作的需要，制定出切實可行的調(diào)研計劃，即將被動的適應(yīng)變?yōu)橛杏媱澋�、積極主動的寫作實踐，從明確的追求出發(fā)，經(jīng)常深入到社會第一線，不斷了解新情況、新問題，有意識地探索和研究，寫出有價值的調(diào)研報告。下面是小編整理的中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)研報告，歡迎閱讀！
當(dāng)前，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩，出現(xiàn)了房屋滯銷、有價無市等現(xiàn)象。如何促進××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
據(jù)國家發(fā)改委公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%;在我國東南部某些地區(qū)，房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下，全國土地供應(yīng)總量同比減少25.27%，供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來，我國各地頻繁發(fā)生退地事件，招拍掛地塊不斷遭到流拍。
××中心城區(qū)房價目前尚未偏離正常幅度，比豐城、樟樹略低，比高安略高，比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房價低10%左右。然而，1-8月，××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米，同比下降44%。同時，1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗，面積363.1畝，同比下降79%;成交金額27860.29萬元，同比下降59%�！痢林行某菂^(qū)樓市低迷，主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購買者理性應(yīng)對持觀望態(tài)度等原因造成。
二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件
房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力是工業(yè)化、城市化推進和居民收入增加，三者共同作用推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。
1、工業(yè)化進程的快慢。工業(yè)化進程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化促進房地產(chǎn)其他動力要素的發(fā)展，如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等;另一方面，工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)，兩者相互促進，這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進的加速時期表現(xiàn)得尤為明顯。美國經(jīng)濟學(xué)家西蒙·庫茲涅茨研究表明，二產(chǎn)增加值占gdp比重達(dá)到40%-60%時，工業(yè)化進入中期。20xx年，××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52，第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%，其中工業(yè)增加值占gdp比重達(dá)到42.9%。從數(shù)據(jù)上看，××已經(jīng)進入工業(yè)化中期。
2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的`正相關(guān)性。一方面，城市化進程推動房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣，提高城市化水平。近年來，我市為做大做強中心城區(qū)，繁榮房地產(chǎn)市場，出臺并實施了一系列舉措，從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”，從全面推進“三大戰(zhàn)役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程，從實施“一心三軸五組團”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實施人口倍增計劃等等，中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。20xx年，××中心城區(qū)面積45平方公里，比20xx年擴大26平方公里;城市化率為35.62%，比20xx年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明，當(dāng)城市化率在30%-60%時，城市化進程處于高速發(fā)展階段;當(dāng)城市化高速發(fā)展時，房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前，××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右，根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計劃，20xx年人口將達(dá)50萬人。如果新增人口有60%要買房，按人均25平方米計算，到20xx年需要的住房面積為345萬平方米，每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快，這一數(shù)字還將擴大。因此，××房地產(chǎn)市場 “低迷” 是暫時的，從長遠(yuǎn)來看，隨著全國房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束，××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個較長的快速發(fā)展期。
3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。20xx年，××居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來，隨著居民收入的快速增長，城鎮(zhèn)居民住房消費需求也不斷增長，消費觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”，住房價格也一路攀升，從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右，××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。20xx年，××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算)。依據(jù)國際統(tǒng)計經(jīng)驗數(shù)據(jù)，當(dāng)人均gdp在800-4000美元時，房地產(chǎn)市場將進入高速發(fā)展期。據(jù)此推算，××房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gd增長率計算，達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時間，也就是說，××房地產(chǎn)市場快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外，由于××撤區(qū)設(shè)市時間較晚，居民消費的比重低于同等發(fā)展程度的城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展的“黃金期”還將更長。
三、幾點建議
近期，國家陸續(xù)出臺了一系列政策，如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%，個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅，個人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點，首次購買90平米以下住房契稅從3%-5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況，在用好用足國家政策的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
1、繼續(xù)穩(wěn)定房價 �！痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢”，市場相對健康，其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下，政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進行調(diào)節(jié)，也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會等民間組織，約定房屋價格降幅底線，避免價格巨大波動。同時，積極引導(dǎo)、鼓勵企業(yè)主動采取措施贏得市場，實現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。
2、控制供地規(guī)模。20xx年，××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝，房地產(chǎn)市場投放量達(dá)到20xx、20xx、20xx三年總和，在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此，要嚴(yán)格控制供地規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面，要建立科學(xué)合理的土地投放機制，按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則，以銷定量出讓土地，維護房地產(chǎn)市場秩序。另一方面，要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會議制度，由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持，市政府辦、發(fā)改委、國土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加，制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃、土地供應(yīng)計劃，確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項目。同時，調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模，控制國民經(jīng)濟和城市發(fā)展節(jié)奏，使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達(dá)到最優(yōu)化。
3、加大扶持力度。一是對房地產(chǎn)信貸資金實行區(qū)別對待。鼓勵和引導(dǎo)金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項目，加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時期以及客戶情況，適當(dāng)降低交易起始價。三是適當(dāng)放寬項目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對開發(fā)企業(yè)完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的，可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費。對房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費進行一次清理，沒有政策規(guī)定的堅決取消，能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn)，能后置的盡量后置，能放開的堅決放開。
4、出臺購房優(yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區(qū)購房面積在90平方米以上，可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩(wěn)定、信用良好的個人第一次購房，可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的，按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。
5、調(diào)整經(jīng)濟適用房和廉租房政策。20xx年，××中心城區(qū)經(jīng)濟適用住房建設(shè)總量為8萬平方米，銷售最高限價為960元/平方米，遠(yuǎn)低于商品房市場均價。要調(diào)整經(jīng)濟適用房政策，全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟適用住房全面推行貨幣補貼方式，停止實物分配。具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主，實物配租以及租金核減為輔方式，適時提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn)，擴大租賃補貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保。
6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預(yù)期，在一定的時期內(nèi)，市場會保持穩(wěn)定的供給量，政府持有土地對住房價格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產(chǎn)市場暫時低迷時，政府可以“反彈瑟琶”，將城市規(guī)劃擴建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發(fā)的土地，采取依法征收、征用、收購、收回等方式，統(tǒng)一儲備起來，以規(guī)避風(fēng)險、延后開發(fā)，獲取土地增值收益，保護房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。
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