2014最新建筑物及其附屬設(shè)施管理
實(shí)踐中，對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理主要有兩種形式：一是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理;二是業(yè)主自行管理。故本條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
業(yè)主對建筑物及其附屆設(shè)施自行管理，主要發(fā)生在只有一個(gè)業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少的建筑區(qū)劃。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、科技的進(jìn)步，建筑領(lǐng)域不斷出現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，建筑物及其附屆設(shè)施的`科技含量也越來越高，管理的難度加大，管理更為復(fù)雜，業(yè)主自行管理較為困難，有一定難度，還是提倡選擇專業(yè)化、市場化、社會化的物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理為好。
通常情況下，一棟樓或者一個(gè)住宅小區(qū)建好后，就要對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理，但業(yè)主們是陸陸續(xù)續(xù)遷入居住的，業(yè)主大會尚未成立，不能及時(shí)委托物業(yè)管理企業(yè)。在這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。城市新建住宅小區(qū)管理辦法第5條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。城市新建住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定，物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確：(一)管理項(xiàng)目;(二)管理內(nèi)容;(三)管理費(fèi)用;(四)雙方權(quán)利和義務(wù);(五)合同期限;(六)違約責(zé)任等。物業(yè)管理合同，應(yīng)當(dāng)報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位在銷售住宅或者經(jīng)營性用房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主明示前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行與建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，服從物業(yè)公司的管理。業(yè)主大會成立后，可以對建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理公司予以更換。故本條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
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