工商商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本
商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
工商商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本【完整版】
合同雙方當(dāng)事人：
出賣(mài)人:________________________________________________________________
注冊(cè)地址:______________________________________________________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________________________
企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：________________________________________________________
法定代表人：____________________聯(lián)系電話(huà)：______________________________
郵政編碼：______________________________________________________________
委托代理人：____________________地址：__________________________________
郵政編碼：____________________聯(lián)系電話(huà)：________________________________
委托代理機(jī)構(gòu)：__________________________________________________________
注冊(cè)地址：______________________________________________________________
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：________________________________________________________
法定代表人：____________________聯(lián)系電話(huà)：______________________________
郵政編碼：______________________________________________________________
買(mǎi)受人：________________________________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：__________________國(guó)籍________________________
【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【】___________________________________
地址：_________________________________________________________________
郵政編碼：______________________聯(lián)系電話(huà)：_______________________________
【委托代理人】【 】姓名：____________________國(guó)籍：______________________
地址：__________________________________________________________________
郵政編碼：______________________電話(huà)：___________________________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：
[解讀]出買(mǎi)人條款貌似簡(jiǎn)單，實(shí)際極為關(guān)鍵，這也是經(jīng)常為購(gòu)房者所忽略從而引發(fā)糾紛之處，提請(qǐng)購(gòu)房者注意以下問(wèn)題：
1、查詢(xún)出賣(mài)人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，弄清出賣(mài)人是否具有商品房銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)范圍。
2、查詢(xún)出賣(mài)人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，弄清出賣(mài)人是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，沒(méi)有資質(zhì)的，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。
3、查清出賣(mài)人與房地產(chǎn)發(fā)展商是否是同一人，即出賣(mài)人是否有權(quán)出賣(mài)正在銷(xiāo)售之房產(chǎn)，這一點(diǎn)極為重要。在這一問(wèn)題上，往往又表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：其一，出賣(mài)人與發(fā)展商幾塊牌子一班人馬，名稱(chēng)相似，有的法人代表也相同，這樣最具有蒙敝性。其二，發(fā)展商為兩方或多方合作發(fā)展，應(yīng)查清合作各方的合作關(guān)系，如無(wú)授權(quán)，出賣(mài)人只能銷(xiāo)售自己份額內(nèi)房產(chǎn)。其三，發(fā)展商委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售。此種情況下的銷(xiāo)售，又多了一層房地產(chǎn)中介法律關(guān)系，也最容易因此而引發(fā)糾紛，購(gòu)房者對(duì)此種情況下的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)應(yīng)慎之又慎。
查清出買(mǎi)人與發(fā)展商是否為同一人，或出賣(mài)人是否有權(quán)出賣(mài)其正在出賣(mài)之房產(chǎn)的有效辦法是，核實(shí)出賣(mài)人與“四證”即《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《預(yù)售許可證》的關(guān)系。
第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。
出賣(mài)人以___________方式取得位于___________、編號(hào)為_(kāi)__________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)】為_(kāi)_____________________。
該地塊土地面積為_(kāi)__________，規(guī)劃用途為_(kāi)__________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)__________，施工許可證號(hào)為_(kāi)_________________________________。
__________________________________________________________________________。
[解讀]該條約定證明被告擁有所開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的相應(yīng)土地使用權(quán)，其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)行了規(guī)劃報(bào)建及施工報(bào)建。應(yīng)注意審查《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》上的單位名稱(chēng)與出賣(mài)人的關(guān)系。同時(shí)注意建設(shè)用地的用途、使用年限及來(lái)源。如果是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必須改變土地使用的性質(zhì)、用途，必須辦理相應(yīng)的審批手續(xù)和變更登記手續(xù)。劃撥用地，還必須補(bǔ)交百分之四十的地價(jià)款，否則，不能做為商品用地，購(gòu)房者將無(wú)法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。
在實(shí)踐中也有土地使用權(quán)被查封或因土地使用權(quán)發(fā)生糾紛而發(fā)生訴訟的房產(chǎn)，這將對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)有影響，應(yīng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)。
第二條 商品房銷(xiāo)售依據(jù)。
買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)__________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)__________。
_________________________________________________________________________。
_____________________________________________________________________________________。
[解讀]該條有兩項(xiàng)可供購(gòu)房者選擇，是現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)的選現(xiàn)房;是預(yù)售的，選擇預(yù)售商品房。關(guān)鍵是如何判斷是“現(xiàn)房”還是“預(yù)售”?“現(xiàn)售”是指所售商品房已竣工驗(yàn)收合格，而“預(yù)售”則是指正在建設(shè)中尚未竣工驗(yàn)收的商品房。既不能把“現(xiàn)售”當(dāng)“預(yù)售”，也不能把“預(yù)售”當(dāng)“現(xiàn)售”，原因在于“現(xiàn)售”與“預(yù)售”的條件不同，雙方的權(quán)利義務(wù)不同，發(fā)生了糾紛之后，承擔(dān)的法律責(zé)任也不同。
根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第7條規(guī)定，必須符合下列條件才能銷(xiāo)售：其一、具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)資質(zhì)。其二，取得土地使用權(quán)。其三、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。其四、竣工驗(yàn)收。其五、拆遷安置已落實(shí)。其六、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。其七、物業(yè)管理方案已落實(shí)。
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5、6條規(guī)定，必須符合下列條件才能預(yù)售：其一、取得土地使用權(quán)。其二、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。其三、工程量已達(dá)總投資的25%以上。其四、取得商品房預(yù)售許可證。
2003年6月1日開(kāi)始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，沒(méi)有預(yù)售許可證訂立預(yù)售合同的無(wú)效。第9條規(guī)定，故意隱瞞無(wú)預(yù)售許可證或提供虛假預(yù)售許可證的，導(dǎo)致合同無(wú)效，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。特別提請(qǐng)購(gòu)房者注意的是，除了核實(shí)相關(guān)證件上的單位與出賣(mài)人的關(guān)系外，必須核對(duì)原件，并要求出賣(mài)人在復(fù)印件上蓋章。在購(gòu)房之初，就注意搜集與購(gòu)房有關(guān)的證據(jù)。
第三條 買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。
買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：
第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號(hào)房。
該商品房的用途為_(kāi)__________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)__________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。
該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【非封閉式】。
該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米(有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二)。
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。
[解讀]第三條是24條《示范文本》中為購(gòu)房者較為關(guān)心的一條，因?yàn)榇藯l直接關(guān)系到購(gòu)房面積的大小及公攤多少。簽訂此條應(yīng)注意的問(wèn)題是：
1、附件一即平面圖及附件二即公攤說(shuō)明，很多合同都予省略，應(yīng)堅(jiān)持要求兩附件。
2、海南省建廳設(shè)近日已出臺(tái)相關(guān)政策，將附件一調(diào)整為合法測(cè)繪單位出具的“房屋測(cè)繪書(shū)”。測(cè)繪書(shū)的內(nèi)容包括平面圖，又包括了比平面圖更多的內(nèi)容。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第34條的規(guī)定，發(fā)展商在將商品房交付使用前應(yīng)委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記�，F(xiàn)海南省建設(shè)廳明確把“房屋測(cè)繪書(shū)”做為買(mǎi)賣(mài)合同附件，無(wú)疑提高了對(duì)發(fā)展商的要求，當(dāng)然是加強(qiáng)了對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)。事前要求發(fā)展商出具“房屋測(cè)繪書(shū)”，讓購(gòu)房者買(mǎi)明白房、放心房，無(wú)疑將大量減少房地產(chǎn)面積糾紛的發(fā)生。
3、購(gòu)房者實(shí)際簽訂的形形色色的購(gòu)房合同中，只約定建筑面積，不約定套內(nèi)建筑面積與公攤面積。有的是因發(fā)展商自制的合同根本無(wú)此內(nèi)容，有的是合同雖有此內(nèi)容，但被發(fā)展商全部或部分劃掉，故意不填，這都是對(duì)購(gòu)房者不利的。
4、根據(jù)現(xiàn)行政策法律規(guī)定，關(guān)于公攤面積，購(gòu)房者與發(fā)展商是可以協(xié)商確定的。如果雙方協(xié)商一致，可以約定公攤面積。
5、有些購(gòu)房合同，用語(yǔ)不規(guī)范，例如使用“實(shí)得建筑面積”這樣不規(guī)范概念，從而引發(fā)面積糾紛。建議使用規(guī)范用語(yǔ)。
第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。
出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第___________種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：
1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米______元，
總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。
2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百_____拾_____元整。
3、按套(單元)計(jì)算，該商品房總價(jià)款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬(wàn)_____千_____百____拾______元整。
4、 ____________________________________________________________。
[解讀]2001年5月18日，省建設(shè)廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)商品房銷(xiāo)售管理辦法的通知中》，就已明確規(guī)定推行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，一律以套內(nèi)建筑面積標(biāo)價(jià)。目前，海南省建設(shè)廳頒發(fā)的文件中，再次明令必須按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的好處是，套內(nèi)建筑面積能夠分套測(cè)量，發(fā)展商難以在套內(nèi)建筑面積上做文章。推行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，對(duì)售價(jià)高低沒(méi)有任何影響。因?yàn)榘l(fā)展商在售房時(shí)，還是按其認(rèn)定的建筑面積計(jì)價(jià)，然后將這個(gè)價(jià)格再換算成相應(yīng)的套內(nèi)建筑面積價(jià)格。
特別提請(qǐng)購(gòu)房者注意，如果選擇非《示范文本合同》又選擇以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，必須在合同里做出明確約定，避免因計(jì)價(jià)方式發(fā)生糾紛，甚至因計(jì)價(jià)方式約定不明確而蒙受損失。
第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。
根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】(本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積)為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。
合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。
商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：
1、雙方自行約定：
(1)____________________________________________________________;
(2)____________________________________________________________;
(3)____________________________________________________________;
(4)____________________________________________________________。
2、雙方同意按以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款;
(2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。
買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按__________利率付給利息。
買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人;絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積
面積誤差比=────────────────×100%
合同約定面積
因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
[解讀]合同有兩項(xiàng)基本原則，即意思自治與合法原則。當(dāng)事人約定了，就具有法律效力，但以不違法為前提。因此，合同有約定的，遵從合同約定;合同沒(méi)有約定的遵從法律規(guī)定。關(guān)于面積確認(rèn)及差異處理問(wèn)題，在發(fā)展商自制的格式合同里，很少有約定，但現(xiàn)行法律及司法解釋以及《示范文本》里，都做出了基本一致的詳細(xì)約定，建議選擇《示范文本》條款。但接下來(lái)的問(wèn)題是，關(guān)于什么是誤差，往往在實(shí)踐上還要發(fā)生爭(zhēng)議。這樣就導(dǎo)致了因?qū)φ`差有爭(zhēng)議，即便關(guān)于誤差的條款約定的再具體、再充分，在實(shí)踐中往往難以適用的怪現(xiàn)象。有鑒于此，建議購(gòu)房者在簽訂此條時(shí)，在選擇《示范文本》關(guān)于“誤差”約定的條款的同時(shí)，另行在補(bǔ)充協(xié)議里約定什么是“誤差”，在什么情況下適用“誤差”約定條款。
《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第19條第二款規(guī)定：“按套計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，相關(guān)尺寸在約定的誤差范圍之內(nèi)，維持總價(jià)格不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)售人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。”從上述法律規(guī)定看，房屋面積誤差，應(yīng)是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應(yīng)算作面積誤差。
實(shí)踐中大量發(fā)生的面積糾紛，不是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的，即便是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的糾紛，也不會(huì)有太大的出入，大量的糾紛是因發(fā)展商非法進(jìn)行公攤面積發(fā)生的。《示范文本》對(duì)發(fā)展商分?jǐn)偟墓珨偯娣e，以附件的形式，要求發(fā)展商詳細(xì)告知購(gòu)房者，這對(duì)制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無(wú)疑起到了很好的作用。但在發(fā)展商自制的格式售房合同里，發(fā)展商則根本不告知公攤面積的詳情，有的甚至不告知公攤面積的'數(shù)額，購(gòu)房者無(wú)法判斷發(fā)展商公攤面積的多少與真假。在此種情況下，建議使用《示范文本》以合同附件形式列出公攤面積的詳細(xì)情況，同時(shí)約定，如果因誤差以外的原因發(fā)生的面積糾紛，按發(fā)展商售房面積欺詐處理。
第六條 付款方式及期限。
買(mǎi)受人按下列第__________種方式按期付款：
1、一次性付款___________________________________________________。
2、分期付款_____________________________________________________。
3、其他方式_____________________________________________________。
[解讀]付款方式容易發(fā)生糾紛的是按揭付款。發(fā)展商自制的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，往往約定首期及尾款的支付方式，其余款項(xiàng)只約定由銀行按揭，至于怎樣進(jìn)行銀行按揭，則無(wú)具體約定，糾紛也往往因此產(chǎn)生。《示范文本》里也沒(méi)有關(guān)于按揭付款的約定，如果選擇銀行按揭的付款方式，建議補(bǔ)充如下幾項(xiàng)約定。1、按揭付款的時(shí)間，即出賣(mài)人與購(gòu)房者雙方同意何時(shí)由銀行按揭付款。2、雙方同意的按揭付款時(shí)間與銀行實(shí)際的按揭時(shí)間往往不一致，有鑒于此，建議雙方約定雙方同意的按揭時(shí)間與銀行實(shí)際按揭時(shí)間不一致的處理方式。3、除了時(shí)間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也往往和銀行實(shí)際的按揭金額不一致甚至不能貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23款規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品方擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或定金返還買(mǎi)受人。4、關(guān)于按揭付款，除出賣(mài)人與購(gòu)房者在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有約定外，按揭銀行也要和夠房者簽訂按揭合同或貸款合同，這樣由原來(lái)單一的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，又引申出來(lái)了另一法律關(guān)系即按揭貸款關(guān)系。購(gòu)房者為了購(gòu)得房產(chǎn)必須同時(shí)履行兩個(gè)合同，在兩個(gè)合同履行過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生出賣(mài)人、購(gòu)房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現(xiàn)違約，必定導(dǎo)致兩個(gè)合同履行障礙。上述司法解釋第24條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤消、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”第25條第2款規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤消、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金和利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。”此時(shí)，關(guān)于違約責(zé)任的約定顯得尤為重要。建議購(gòu)房者在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同及按揭合同時(shí)，都要約定相應(yīng)的違約責(zé)任。
第七條 買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任。
買(mǎi)受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列第__________種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)
(1)逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過(guò)_____日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的_____%向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之_____(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2._________________________________________________________________。
[解讀]簽訂此條，購(gòu)房者應(yīng)注意以下問(wèn)題：1、逾期付房的違約責(zé)任應(yīng)與逾期交房款的違約責(zé)任對(duì)等。發(fā)展商自制的格式商品房買(mǎi)賣(mài)合同往往對(duì)逾期付款規(guī)定了較高的違約責(zé)任，而對(duì)逾期交房則規(guī)定較低甚至不規(guī)定違約責(zé)任。付款和交房應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)等的兩項(xiàng)主要合同義務(wù)，違約后的責(zé)任也應(yīng)同樣對(duì)等。2、出賣(mài)人解除合同的逾期日期應(yīng)合理。3、如果只按揭付款，還應(yīng)約定出賣(mài)人解除合同導(dǎo)致按揭合同也無(wú)法履行的相應(yīng)的違約責(zé)任�！妒痉段谋尽穼�(duì)此無(wú)規(guī)定，建議購(gòu)房者補(bǔ)充約定。4、此種情況除應(yīng)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》里做出約定外，還應(yīng)在按揭合同里做出約定。按揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同，對(duì)此往往也無(wú)約定，建議購(gòu)房者補(bǔ)充約定。5、除出賣(mài)人提供保證的按揭合同外，按揭銀行制定的格式按揭合同里，只有按揭銀行與購(gòu)房者雙方。按揭合同是為購(gòu)房合同服務(wù)的，購(gòu)房合同的履行順利與否，直接關(guān)系到按揭合同的履行，反之亦然。因此，建議購(gòu)房、出賣(mài)人、按揭銀行三方簽訂按揭合同。6、違約責(zé)任的約定要合理，不能過(guò)高，過(guò)高當(dāng)事人無(wú)法承受;也不能過(guò)低，過(guò)低對(duì)當(dāng)事人雙方起不到應(yīng)有的制約作用，喪失了簽訂合同的目的。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第16條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。”雖然違約金過(guò)高過(guò)低可依法糾正，但并不是自動(dòng)糾正，一般是通過(guò)訴訟途徑加以糾正的。亡羊補(bǔ)牢，不如未雨綢繆。7、《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互付債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。這就是《合同法》上的“后履行抗辯權(quán)”的規(guī)定。根據(jù)該條法律規(guī)定，如果出賣(mài)人逾期交房，或交房不符合合同約定，購(gòu)房者有權(quán)不付房款。
第八條 交付期限。
出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)受人使用：
1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。
2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。
3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。
4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。
5.____________________________________________________________________________________。
但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買(mǎi)受人的;
2、_____________________________________________________________;
3、____________________________________________________________。
[解讀]這是至為重要的一條，也是實(shí)踐中發(fā)生糾紛最多的一條。建議購(gòu)房者簽訂此條時(shí)注意以下問(wèn)題：1、該條規(guī)定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規(guī)定并不十分明確，這是關(guān)于此條大量發(fā)生糾紛的原因所在。因此，也可以說(shuō)是現(xiàn)行法律不健全不完善的問(wèn)題。例如，什么“是商品房驗(yàn)收合格”，什么部門(mén)出具的什么證明意味著商品房是驗(yàn)收合格的?至少在目前有兩種證明，一是《初裝飾竣工驗(yàn)收證明單》，二是《單位工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量核驗(yàn)證書(shū)》。再例如，“綜合驗(yàn)收合格”的概念是什么?《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門(mén)或單位進(jìn)行驗(yàn)收。”《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：(一)完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。(二)施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。(三)對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。(四)勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過(guò)程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書(shū)進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。(五)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。(六)有工程使用的主要建筑資料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。(七)建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。(八)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)。(九)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。(十)有公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。(十一)建設(shè)行政主管部門(mén)及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門(mén)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢;。
鑒于“房屋驗(yàn)收合格”及“房屋綜合驗(yàn)收合格”的概念并不十分明確，現(xiàn)行法律又沒(méi)有明確規(guī)定取得何種文件是“驗(yàn)收合格”及“綜合驗(yàn)收合格”，建議購(gòu)房者不要選取《示范文本》中的選擇，另行單獨(dú)做出明確具體的約定。筆者建議約定的內(nèi)容是：“出賣(mài)人所交付使用的房必須取得《單位工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量核驗(yàn)證書(shū)》，同時(shí)取得人防、消防、交通、園林、城建、環(huán)保及規(guī)劃部門(mén)同意交付使用的書(shū)面意見(jiàn)。”
以前的商品房，有相當(dāng)一部是毛坯房。關(guān)于毛坯房的驗(yàn)收，有《初裝飾竣工驗(yàn)收證明單》。但《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》第三條規(guī)定：“初裝飾是指住宅工程戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的部分項(xiàng)目，在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗(yàn)收交付使用后，房屋進(jìn)行再裝飾，按城市房屋裝飾管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”第九條規(guī)定：“再裝飾的工程完成后，均應(yīng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，由有關(guān)部門(mén)組織驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的不得報(bào)竣或交付使用”。根據(jù)上述法律規(guī)定，初裝飾驗(yàn)收不等于建筑工程驗(yàn)收，也不能代替建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收。其法律含義，僅限于可以交付購(gòu)房者進(jìn)行二次裝修。但在實(shí)踐中，很多發(fā)展商以初裝飾驗(yàn)收代替建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收，欺騙購(gòu)房者，應(yīng)引以為戒。
房屋的交付條款，不僅關(guān)系到交付的期限、交付的責(zé)任、交付的質(zhì)量等問(wèn)題，還事關(guān)辦理房產(chǎn)證、交付房款等合同關(guān)鍵條款的執(zhí)行，鑒訂好合同交付條款意義十分重要。
在鑒訂此條另需注意的問(wèn)題是，發(fā)展商往往在自制的格式合同中，將不屬于不可抗力交房的情形也列入不可抗力條款，以此減輕或免除其逾期交房違約責(zé)任，購(gòu)房者應(yīng)注意對(duì)此提出異議。
第九條 出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第______種方式處理：
1、按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)
(1)逾期不超過(guò)_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過(guò)_____日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的_____%向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之______(該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。
2、_________________________________________________________________。
[解讀]發(fā)展商自制的早期格式合同，甚至不約定逾期交房的違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”如果雙方買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約責(zé)任，發(fā)生糾紛以后，將按上述司法解釋的規(guī)定確定違約方的違約責(zé)任。
出賣(mài)人逾期交房除承擔(dān)違約金及陪償損失之責(zé)外，購(gòu)房者還有權(quán)解除購(gòu)房合同。解除購(gòu)房合同的條件和程序，也首先尊重合同當(dāng)事人自己的約定，如果沒(méi)有約定或約定不明確的，可以依照法律規(guī)定。最高人民法院前述司法解釋第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣(mài)人延遲交付房屋或者買(mǎi)受人延遲支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)的未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”催告并不是解除購(gòu)房合同的法定程序，如果當(dāng)事人合同有約定可以直接解除購(gòu)房合同，就可以不催告。催告解除購(gòu)房合同，只是在合同沒(méi)有約定的情況下，依照法律規(guī)定的解除購(gòu)房合同的程序。
該條司法解釋第二款規(guī)定：“法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”解除合同，必須依照合同約定或法律規(guī)定的條件和程序，解除合同的期限是，催告的，為三個(gè)月;沒(méi)有催告的，自有權(quán)解除之日起一年內(nèi)。
合同第七條的注意事項(xiàng)，也同樣是該條的注意事項(xiàng)。
第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。
經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人：
(1)該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向;
(2)___________________________________________________________;
(3)____________________________________________________________;
(4)____________________________________________________________;
(5)____________________________________________________________;
(6)____________________________________________________________;
(7)____________________________________________________________。
買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣(mài)人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。
買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人須在買(mǎi)受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按 __________利率付給利息。買(mǎi)受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
___________________________________________________________________________。
[解讀]關(guān)于因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，發(fā)生的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)糾紛也較多，購(gòu)房者在簽訂、履行該條約定時(shí)，應(yīng)注意以下問(wèn)題：1、該條約定了兩種變更，一種是規(guī)劃變更，一種是設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)的變更，直接影響房產(chǎn)的戶(hù)型、朝向、尺寸等，購(gòu)房者一般較易察覺(jué)，而對(duì)規(guī)劃變更則反映不夠敏感。其實(shí)，規(guī)劃變更對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的影響，不亞于有時(shí)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出設(shè)計(jì)變更對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的影響，建議購(gòu)房者對(duì)此一并引起足夠的重視。2、這兩種變更一定是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的。規(guī)劃變更，要經(jīng)規(guī)劃部門(mén)同意;設(shè)計(jì)變更，要經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意。未經(jīng)有權(quán)部門(mén)同意，發(fā)展商擅自進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，不適用本條約定。但如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)發(fā)展商未經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)擅自進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，應(yīng)及時(shí)向發(fā)展商及有權(quán)部門(mén)提出異議。3、設(shè)計(jì)變更較易發(fā)現(xiàn)，而規(guī)劃變更則不易察覺(jué)。因此，購(gòu)房者在購(gòu)房之初，就應(yīng)向發(fā)展高索取小區(qū)報(bào)建規(guī)劃，并由發(fā)展商蓋章，以證明真實(shí)性。為了慎重起見(jiàn)，建議購(gòu)房者將此內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，專(zhuān)門(mén)做出約定，不允許發(fā)展商在出賣(mài)房產(chǎn)時(shí)向購(gòu)房者出示的小區(qū)規(guī)劃內(nèi)再加建任何建筑，或?qū)υ芯G地、假山、建筑等拆除，重新建設(shè)。4、規(guī)劃變更方面，還有另一不易被購(gòu)房者察覺(jué)、注意的問(wèn)題是，小區(qū)是分期開(kāi)發(fā)的，在未開(kāi)發(fā)的土地上，發(fā)展商建起了綠地或停車(chē)場(chǎng)等設(shè)施。由于發(fā)展商不講明規(guī)劃報(bào)建的真相，而購(gòu)房者又沒(méi)有多數(shù)情況下不知道去調(diào)查一下發(fā)展商的規(guī)劃報(bào)建情況，誤以為這些綠地、停車(chē)場(chǎng)等設(shè)施是為一期配套的。等購(gòu)房者買(mǎi)了房，紛紛入住以后，發(fā)展商便把這此綠地、停車(chē)場(chǎng)等設(shè)施拆除。這樣，一期購(gòu)房者的小區(qū)功能減弱了不說(shuō)，也直接降低了一期房產(chǎn)的居住價(jià)值，房?jī)r(jià)也明顯因此而下降。實(shí)踐中，此類(lèi)糾紛也不鮮見(jiàn)。為什么會(huì)出現(xiàn)此類(lèi)糾紛，當(dāng)然與發(fā)展商惡意欺詐有關(guān)，與購(gòu)房者不注重小區(qū)規(guī)劃也明顯不無(wú)關(guān)系。這也再次提醒了購(gòu)房者在購(gòu)房之初關(guān)注小區(qū)規(guī)劃報(bào)建的重要性。一旦發(fā)生此類(lèi)糾紛，購(gòu)房者對(duì)因此貶值的房產(chǎn)價(jià)值部分，可以請(qǐng)求發(fā)展商雙倍賠償，但對(duì)提出諸如退房之類(lèi)的訴訟請(qǐng)求，則很難獲得支持。5、無(wú)論是規(guī)劃變更還是設(shè)計(jì)變更，這對(duì)購(gòu)房雙方都是重要的變化，故該條約定，一定要書(shū)面通知，購(gòu)房者也一定要書(shū)面答復(fù)發(fā)展商。關(guān)于什么是通知及書(shū)面通知，實(shí)踐中容易發(fā)生岐意，例如傳真、報(bào)紙公告、電子信函是否是書(shū)面通知?為避免岐意，建議約定書(shū)面通知的方式為掛號(hào)或特快專(zhuān)遞信函，雙方為此在合同中應(yīng)明確約定通信的地址及通信地址變更的告知對(duì)方的義務(wù)。
第十一條 交接。
商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。
由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：
___________________________________________________________________________。[解讀]《示范文本》里將“交付”房屋與“交接”房屋做了兩條約定，很多合同，
特別是發(fā)展商自制的商品房買(mǎi)賣(mài)合同里，將二者混為一談。房屋的交付與交接，的確是
商品房買(mǎi)賣(mài)中的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)和步驟，對(duì)其做出充分、詳細(xì)、具體的約定是十分必要和
有益的。因《示范文本》做出了兩條約定，就使得《示范文本》在這兩個(gè)問(wèn)題上能夠做
出比較全面的約定，例如交付房屋的證明文件、交接單、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《住宅使
用說(shuō)明書(shū)》的約定以及由此產(chǎn)生的責(zé)任的約定，都是成功吸取了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)實(shí)踐中有益教
訓(xùn)的經(jīng)驗(yàn)之談，這是值得給予充分肯定的。
該條第二款明顯是針對(duì)前款逾期交接所產(chǎn)生的違約責(zé)任的約定，而《示范文本》里
卻稱(chēng)“未能按期交付”。如果是這樣，此約定將與第九條約定重復(fù)。因此，筆者建議購(gòu)房者在簽定此條時(shí)，將“付”改為“接”。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。”
購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)在交付使用時(shí)，不符合法律規(guī)定及合同約定，購(gòu)房者出于裝修、無(wú)住房等原因，被迫先住進(jìn)了不符合交付條件的房屋，這種情況在實(shí)踐中是普遍、大量存在的。根據(jù)最高人民法院上述司法解釋?zhuān)绻唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同里對(duì)此種情況不做出特別約定，發(fā)展商的交房責(zé)任便因購(gòu)房者的急于入住而一住了之，這對(duì)購(gòu)房者是極其不公平的，對(duì)發(fā)展商違法、違約交房也無(wú)異于一種變相的縱容�！妒痉段谋尽防飳�(duì)此種情況沒(méi)有做出約定，特別建議購(gòu)房者對(duì)此種情況做出特別約定。
當(dāng)然，購(gòu)房者事先與發(fā)展商在合同里沒(méi)有做此約定，在事后可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，也具有同等法律效力。事前做出約定明顯比事后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議對(duì)購(gòu)房者更有保護(hù)，如果發(fā)展商在事后與購(gòu)房者達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議呢?
第十二條 出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。__________________________________________________________________________。。 [解讀]該條對(duì)購(gòu)房者合法權(quán)益的保護(hù)是很好的一條，但因該條規(guī)定得太籠統(tǒng)，在實(shí)踐中不具有可操作性，使該條的價(jià)值、意義、作用大打折扣。在此條規(guī)定的情況下，“由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。”首先，該條規(guī)定的“沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛”及“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛”這兩種情況規(guī)定的就不夠全面，有掛一漏萬(wàn)之感。其次，“全部責(zé)任”到底是什么責(zé)任?是退房責(zé)任?賠償責(zé)任?抑或兼而之? 〈 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8-10條，很好地解決了該條應(yīng)明確而未明確的問(wèn)題，抄錄在此，建議購(gòu)房者參閱。 〈 第8條：具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： ( (一)品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人; ( (二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。 / 第9條：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同元首或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： ( (一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房以預(yù)售許可證明; ( (二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí); ( (三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 ( 第10條：買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。
第十三條 出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。出賣(mài)人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定(附件三)的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下述第______種方式處理：
1.出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
2. _____________________________________________________________。
3.______________________________________________________________。
[解讀]1、該條將商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)以附件形式加以約定，但很多合同不附此附件，應(yīng)引以為誡。2、該條附件說(shuō)是裝飾、設(shè)備的約定，但從附件內(nèi)容看，基本上是裝飾建材的約定，關(guān)于設(shè)備幾乎未做約定。建議補(bǔ)充電話(huà)、電視、燃?xì)�、寬帶等設(shè)施及采用的水、電器材、建筑及裝修材料等符合最新國(guó)家質(zhì)量及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的約定。
第十四條出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。
出賣(mài)人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：
1.__________________________________________________________________;
2.__________________________________________________________________;
3.__________________________________________________________________;
4.__________________________________________________________________;
5.__________________________________________________________________。
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1._________________________________________________________________;
2.__________________________________________________________________;
3.__________________________________________________________________。
[解讀]1、第14條約定與第8條約定存在銜接問(wèn)題，應(yīng)注意兩條在內(nèi)容上的協(xié)調(diào)，不要重復(fù)或遺漏。2、這兩條約定實(shí)際是關(guān)于交房責(zé)任及基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套建筑責(zé)任的問(wèn)題。質(zhì)言之，要否把14條約定的內(nèi)容，提到第8條即將其視為發(fā)展商的交房責(zé)任。需說(shuō)明的是，關(guān)于第14條約定的“基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套建筑”的有些內(nèi)容，法律是有強(qiáng)制性規(guī)定的，不容當(dāng)事人選擇，發(fā)展商在交房時(shí)必須完成。 ( 《消防法》第10條規(guī)定：“按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程施工時(shí)，必須經(jīng)公安機(jī)關(guān)進(jìn)行消防驗(yàn)收;未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。”( 《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》第9條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)提出工程消防驗(yàn)收申請(qǐng)，送達(dá)建筑消防設(shè)施技術(shù)測(cè)試報(bào)告，填寫(xiě)《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》，并組織消防驗(yàn)收。消防驗(yàn)收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。” ( 《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合下列要求方可進(jìn)行施工驗(yàn)收：……(十)有公安、消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)允使用文件。” ( 根據(jù)有關(guān)消防的上述法律規(guī)定，發(fā)展商在交房時(shí)，消防必須驗(yàn)收合格。
第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：
1.買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并按已付房?jī)r(jià)款的______%賠償買(mǎi)受人損失。
2.買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的______%向買(mǎi)受人支付違約金。
3.___________________________________________________________ 。
[解讀]關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，也是商品房買(mǎi)賣(mài)中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)、步驟，實(shí)踐中因關(guān)于此條的約定不夠完善，發(fā)生了大量的買(mǎi)賣(mài)糾紛，在此條的簽訂和履行過(guò)程中應(yīng)特別引起購(gòu)房者的注意：1、關(guān)于在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)展商將辦證資料提交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，現(xiàn)行法律有明確規(guī)定�！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第34條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在土地房產(chǎn)行政主管部門(mén)。”《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋施工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋施工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。”建議購(gòu)房者結(jié)合上述法律規(guī)定做出約定。2、就“備案”事宜，建議購(gòu)房者再做出進(jìn)一步的約定。如，發(fā)展在“備案”后多少日內(nèi)將“備案”資料復(fù)印并加蓋公章后提供給購(gòu)房者一份。如果發(fā)展商不能向購(gòu)房者提供“備案”資料，視為發(fā)展商沒(méi)有備案，應(yīng)承擔(dān)沒(méi)有“備案”的違約責(zé)任。3、該條還同時(shí)約定：如因出賣(mài)人的責(zé)任買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，……。此條規(guī)定，成了無(wú)源之水。因?yàn)樵谠摋l及《示范文本》的其他條款，均未約定購(gòu)房者取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間。這應(yīng)為《示范文本》的一種疏漏�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已施工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的可以按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”第19條規(guī)定：“商品買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”建議購(gòu)房者根據(jù)上述司法解釋的精神，對(duì)發(fā)展商辦理房產(chǎn)證的時(shí)間及逾期辦理房產(chǎn)證的責(zé)任做出約定。4、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第34條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。” ( 根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證是分開(kāi)的，發(fā)展商除有義務(wù)為購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)證外，還有義務(wù)辦理土地使用權(quán)證。但關(guān)于房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證的辦理及違約責(zé)任，包括本《示范文本》在內(nèi)的絕大多數(shù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同都沒(méi)有做出約定。建議購(gòu)房者依據(jù)上述法律規(guī)定，并參照房屋所有權(quán)證的辦理及違約責(zé)任的約定，就土地使用取證的辦理及違約責(zé)任做出相應(yīng)的約定。5、無(wú)論是關(guān)于房屋所有權(quán)證還是關(guān)于土地使用權(quán)證辦理的違約責(zé)任的一個(gè)普遍性問(wèn)題是，雙方?jīng)]有就裝修損失的賠償做出約定，這也是《示范文本》的又一不足之處。發(fā)展商逾期辦證后，購(gòu)房者已裝修、入住。如果此時(shí)購(gòu)房者選擇退房，發(fā)展商應(yīng)賠償購(gòu)房者的裝修損失。建議購(gòu)房者對(duì)此做出約定。
第十六條 保修責(zé)任。 ( 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件。出賣(mài)人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。( 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。 ( 在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣(mài)人原因造成的損壞，出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買(mǎi)人承擔(dān)。 [ [解讀]1、該條第2款不是一條合同約定，更象一條法律規(guī)定。做為合同約定，雙方只需在合同主文或合同附件里做出約定即可，而該示只要求雙方做約定，并未提示雙方怎么約定，沒(méi)有起到《示范文本》的應(yīng)有作用。2、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補(bǔ)充約定，是發(fā)展商對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。但“兩書(shū)”又往往是發(fā)展商自制的格式文本，為了確保購(gòu)房者的利益，購(gòu)房者應(yīng)將“兩書(shū)”上的內(nèi)容與《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》第5條、8條加以核實(shí)。 ( 第5條規(guī)定：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1 1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí); 1 2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修; 1 3、正常使用情況下各部門(mén)、部件保修內(nèi)容與保修期; 屋面防水3年; 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;
墻面、頂棚抹灰層脫落1年; 地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年; 門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年; 管道堵塞2個(gè)月; 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期; 衛(wèi)生潔具1年; 燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月; 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約定。 1 4、用戶(hù)報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。 1 第8條規(guī)定：《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位; 2、結(jié)構(gòu)類(lèi)型; 3、裝修、裝飾注意事項(xiàng); 4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃�、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明; 5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng); 6、門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng); 7、配電負(fù)荷; 8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明; 9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。
第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：
1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_____________________________________________________;
2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________________________________;
3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_________________________________________________________;
4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_________________________________________________________;
5、________________________________________________________;
6、________________________________________________________。
[解讀]屋面的使用權(quán)應(yīng)歸業(yè)主共有。但實(shí)踐中，發(fā)展商為了促銷(xiāo)，往往將屋面的使用權(quán)做為花園贈(zèng)于某個(gè)業(yè)主，此種做法侵害了全體業(yè)主的利益。除屋面外，露于停車(chē)位、停車(chē)庫(kù)、地下室，甚至綠地、花園等，發(fā)展商為了促銷(xiāo)，也有將上述歸業(yè)主共有的設(shè)施贈(zèng)與某個(gè)業(yè)主的現(xiàn)象，這同樣是侵權(quán)行為。
第十八條 買(mǎi)受人的房屋僅作__________________使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。 1 出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。_________________________________________________________________________。[ [解讀]根據(jù)《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)成立后，發(fā)展商負(fù)有向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)、屬于全體業(yè)主共有的房屋及其他財(cái)產(chǎn)以及各類(lèi)文件、圖紙、竣工驗(yàn)收資料的義務(wù)。根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條的規(guī)定，征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司的同意后，可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，所得收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。實(shí)踐中存在發(fā)展商擅自改變公共部位及設(shè)施以及擅自出租使用業(yè)主共有的設(shè)施問(wèn)題，此條雖做了限制性約定，但未約定相應(yīng)的違約責(zé)任。建議購(gòu)房者在簽訂此條時(shí)做出補(bǔ)充約定。
第十九條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：
1.提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。
2.依法向人民法院起訴。 [ [解讀]此條是關(guān)于爭(zhēng)議解決方式的約定。在約定仲裁時(shí)，關(guān)于仲裁機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)一定要填寫(xiě)準(zhǔn)確，否則視為無(wú)效約定。仲裁雖時(shí)間短，雙方可選定仲裁員，但一方對(duì)仲裁不服的，可以另行向人民法院起訴，這樣使得仲裁結(jié)果不具有確定性，比一開(kāi)始便向人民法院起訴反多了一道仲裁程序。為了避免此類(lèi)尷尬，建議直接采用訴訟程序。
第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件四)。
第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十二條 本合同連同附件共______頁(yè)，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
出賣(mài)人______份，買(mǎi)受人______份，______份，____________份。
第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
[解讀]1、發(fā)展商往往以標(biāo)準(zhǔn)格式為由，拒絕對(duì)合同條款做出修改和補(bǔ)充，這是錯(cuò)誤的。2、合同文本及其附件應(yīng)加蓋騎縫章，以免增減合同頁(yè)數(shù)和內(nèi)容。3、約定合同份數(shù)也具有法律意義，實(shí)踐中曾發(fā)生合同一方稱(chēng)沒(méi)有收到合同的情況。約定了合同的份數(shù)及持有情況后，無(wú)論異議方是否持有合同，均不影響合同的效力。
第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向__________________申請(qǐng)登記備案。
出賣(mài)人(簽章)： 買(mǎi)受人(簽章)：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托代理人】： 【委托代理人】：
(簽章) 【 】：
(簽章)
______年______月______日 ______年______月______日
簽于 簽于
附件一： 房 屋 平 面 圖