關(guān)于房屋租賃合同的爭(zhēng)議
1997年11月21日，四川省高級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱四川高院)與范x簽訂了一份房屋租賃合同，合同抬頭上寫明承租方是大陸x發(fā)(成都市金牛區(qū)青北路生活用品服務(wù)部大陸x容院的簡(jiǎn)稱)，但落款處只有范x的簽名，而無(wú)大陸x發(fā)的蓋章及其負(fù)責(zé)人的簽名。
合同主要約定：四川高院將位于成都市正府街108號(hào)綜合樓南面的一間面積為25平方米的10號(hào)房屋出租給承租方(乙方)作為營(yíng)業(yè)房使用，期限為1998年1月1日至1998年12月30日，租金為每月3000元，乙方于每季度第一個(gè)月的10日前交納，逾期按每日千分之五向出租方交納滯納金;租賃期間的水電費(fèi)按照有關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由乙方向四川高院交納;乙方不得擅自轉(zhuǎn)租房屋。合同簽訂后，四川高院按約定向范x交付了該房屋。范x在按合同履行一段時(shí)間后，于1998年5月31日未經(jīng)四川高院同意，與案外人周瑾達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將該房屋使用權(quán)與其他財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給周瑾。自1998年10月起，范x沒(méi)有按約定向四川高院支付租金。1999年1月25日，四川高院書面通知范x交付租金及所用水電費(fèi)用，范x簽收了此通知，但仍未履約。1999年3月12日，周瑾將該房屋鑰匙郵寄給四川高院。另外，大陸x發(fā)的負(fù)責(zé)人為黃莉。由于范x拒不按合同約定交納所欠租金，四川高院遂向范x住所所在地的成都市高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱高新區(qū))人民法院提起訴訟，要求判令范x支付所欠租金、水電費(fèi)及違約金共計(jì)23940.7元。
范x收到起訴書副本后，向高新區(qū)人民法院提出管轄權(quán)異議，認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋位于成都市青羊區(qū)，按民事訴訟法第三十四條的規(guī)定，“因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄”，本案屬專屬管轄，因此高新區(qū)人民法院對(duì)本案無(wú)管轄權(quán)。在高新區(qū)人民法院裁定駁回異議后，范x不服，向成都市中級(jí)人民法院提起上訴。成都市中級(jí)人民法院經(jīng)審查，認(rèn)為范x上訴有理，本案屬專屬管轄，應(yīng)由訴爭(zhēng)房屋所在地的青羊區(qū)人民法院管轄，即裁定撤銷高新區(qū)人民法院的駁回異議裁定，指定青羊區(qū)人民法院管轄。
針對(duì)四川高院的起訴，范x辯稱：本案所涉合同是大陸x發(fā)與四川高院所簽，而其不是大陸x發(fā)的負(fù)責(zé)人，只是后者的委托代理人，故其不能作本案被告。四川高院未按《成都市城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定取得房屋租賃許可證，故本案的房屋租賃合同無(wú)效。原告的部分訴訟請(qǐng)求超出了合同約定的時(shí)間范圍。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
審判
青羊區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案房屋租賃合同雖然乙方寫明為大陸x發(fā)，但范x不是大陸x發(fā)的負(fù)責(zé)人，也無(wú)證據(jù)證明大陸x發(fā)委托范x代表其與四川高院簽訂合同，且該合同沒(méi)有大陸x發(fā)的公章，只有范x的簽名，因此范x就是該合同的乙方;其后，范x與周瑾簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，以自己名義將該房屋轉(zhuǎn)租給周瑾，也證明了其就是該合同的乙方，從而其是本案的適格被告。雖然四川高院未按《成都市城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定在出租房屋時(shí)取得房屋租賃許可證，但本案應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)合同法》，而該法規(guī)定合同無(wú)效的情形之一是違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。成都市的該辦法不屬法律、行政法規(guī)之列，而現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒(méi)有出租房屋應(yīng)取得房屋租賃許可證的強(qiáng)制性規(guī)定。故該合同合法有效。范x將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租給他人，致四川高院在租賃期滿后2個(gè)月才收回房屋，造成房屋租金損失，范x應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，因此四川高院的訴訟請(qǐng)求并未超過(guò)合同范圍。另外，四川高院依合同約定主張違約金，應(yīng)予支持;其所主張違約金與滯納金共計(jì)7815元，少于范x應(yīng)支付的數(shù)額，系依法處分自己民事權(quán)利的行為，予以準(zhǔn)許。但對(duì)四川高院提出的1125.7元水電費(fèi)，其提供的證據(jù)材料是有利于自己的單方記載，沒(méi)有其他證據(jù)予以印證，不予采信，相應(yīng)的主張也不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十四條、第八十五條、第一百零六條、第一百三十四條第一款第(七)和第(八)項(xiàng)，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第三條、第四條之規(guī)定，該院于2000年8月29日作出一審判決：
范x于本判決生效之日起15日內(nèi)向四川高院給付租金9000元、賠償租金損失6000元、違約金與滯納金7815元，共計(jì)22815元。
范x不服一審判決，又以一審中的辯稱理由向成都市中級(jí)人民法院提起上訴。成都市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，以與一審判決相同的事實(shí)和基本相同的理由，于2001年3月13日作出駁回范x上訴，維持原判的終審判決。
評(píng)析
本案雖然案情簡(jiǎn)單、標(biāo)的額較小，但卻涉及不少值得探討的法律理解與適用的問(wèn)題。
一、對(duì)“因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟”的理解問(wèn)題
根據(jù)民事訴訟法第二十四、二十五條的規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟，在當(dāng)事人未書面協(xié)議選擇管轄法院時(shí)，“由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄”。該法第三十四條將因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟作為專屬管轄的范圍，“由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄”。本案就產(chǎn)生了是以合同糾紛確定管轄法院，還是按不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄法院的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題帶有相當(dāng)?shù)钠毡樾浴Ｃ袷略V訟法規(guī)定管轄法院的基本原則應(yīng)是既方便當(dāng)事人訴訟，又方便法院審理、查明案件事實(shí)。由于因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，大多涉及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬確定、權(quán)屬登記、需現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)等，因此為便于查清事實(shí)，也便于執(zhí)行，規(guī)定由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院專屬管轄。而因合同糾紛提起的訴訟除可由合同履行地法院管轄外，還可由被告住所地法院管轄，也考慮了方便查明事實(shí)與便于執(zhí)行，還在一定程度上對(duì)原告可能的濫用訴權(quán)作了限制。因房屋租賃合同提起的訴訟，雖然也與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)，但卻一般只涉及合同的效力、租金的支付、違約責(zé)任的承擔(dān)等，而與不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，登記過(guò)戶等無(wú)關(guān)，其糾紛從根本上說(shuō)不是由不動(dòng)產(chǎn)所引起的，而是由合同所引起的，這時(shí)不動(dòng)產(chǎn)只是合同的標(biāo)的物，而標(biāo)的物是否為不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)合同糾紛性質(zhì)不起決定作用。如果說(shuō)這類與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的合同也涉及一方當(dāng)事人所提供的不動(dòng)產(chǎn)是否符合合同約定的問(wèn)題，需要勘驗(yàn)等，但非不動(dòng)產(chǎn)的合同糾紛也同樣可能涉及此問(wèn)題，因此不應(yīng)由此決定糾紛的性質(zhì)�？梢�(jiàn)，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟與其他訴訟的根本區(qū)別在于不動(dòng)產(chǎn)涉及權(quán)屬問(wèn)題，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題從實(shí)體到程序都須遵守法律的明確規(guī)定，不能由當(dāng)事人自行約定(而合同則正需要當(dāng)事人意思自治)。故以是否涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定是否是“因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟”，才符合立法宗旨與精神。
筆者同意這樣的觀點(diǎn)：將民事訴訟法第三十四條中的“因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟”理解為“因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛提起的訴訟”，以與“因不動(dòng)產(chǎn)合同糾紛提起的訴訟”相區(qū)別，前者適用專屬管轄，后者則依合同糾紛確定管轄法院。民事訴訟法當(dāng)時(shí)之所以未明確“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛”的概念，與當(dāng)時(shí)未將物權(quán)糾紛與合同糾紛相區(qū)別有關(guān)。但將物權(quán)糾紛與合同糾紛合在一起，顯然已不再符合經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與法律的發(fā)展了。按學(xué)界通說(shuō)，物權(quán)是指直接支配特定的物并排除他人干涉的權(quán)利，除法律有明確規(guī)定者外，不得創(chuàng)設(shè)物權(quán);物權(quán)的設(shè)定雖然無(wú)效，但該行為符合其他法律行為的生效條件的，也應(yīng)許可其產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。且現(xiàn)合同法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”，從而將物權(quán)行為(轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán))與合同行為(出賣人履行義務(wù)當(dāng)然只能在合同成立、生效之后)區(qū)別開(kāi)來(lái)，不再混為一談�？梢�(jiàn)，將不動(dòng)產(chǎn)糾紛分為物權(quán)糾紛與合同糾紛是符合立法發(fā)展方向的，機(jī)械地理解法律條文則是不可取的。物權(quán)行為與合同行為的根本區(qū)別在于前者從程序到內(nèi)容都只能嚴(yán)格依法律規(guī)定而為之，當(dāng)事人沒(méi)有自由協(xié)商的余地，而后者則一般由當(dāng)事人自行協(xié)商確定，即意思自治原則是合同行為的基本原則。
將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)糾紛與合同糾紛相區(qū)別在實(shí)踐中也是具有合理性的。以房屋租賃合同為例，將之作為合同糾紛處理時(shí)，承租人作原告時(shí)，被告住所地與合同履行地是重合的，都在不動(dòng)產(chǎn)所在地，不會(huì)產(chǎn)生任何問(wèn)題;而由出租人作原告時(shí)，大多都是要求支付租金等，由被告住所地法院管轄，則利于執(zhí)行，若要求返還房屋，則仍可選擇合同履行地法院管轄。這樣將選擇權(quán)交由出租人行使，當(dāng)然更為合理。
所以，本案純屬合同糾紛，根本不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題，故不屬專屬管轄范圍，四川高院向被告住所地的成都市高新區(qū)法院起訴，高新區(qū)法院享有管轄權(quán);成都市中院裁定指定青羊區(qū)法院管轄，在理解與適用法律上似有刻板之嫌。
二、合同效力的法律適用問(wèn)題
本案一、二審中，被告都提出由于四川高院在出租房屋時(shí)，未依《成都市房屋出租管理辦法》的規(guī)定辦理房屋出租許可證，因此房屋租賃合同無(wú)效。但兩審法院都未支持其主張，都認(rèn)定房屋租賃合同合法有效。應(yīng)該說(shuō)，法院的認(rèn)定是正確的。這是如何認(rèn)識(shí)合同效力的問(wèn)題。
自1999年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)合同法》，與原有規(guī)定相比，從既鼓勵(lì)交易又保障交易安全的理念出發(fā)，大大縮小了無(wú)效合同的范圍，其中之一就是將原經(jīng)濟(jì)合同法中“違反法律和行政法規(guī)規(guī)定的合同”無(wú)效，修改為“違反法律、行政法規(guī)的'強(qiáng)制性規(guī)定”的合同才無(wú)效，加上了“強(qiáng)制性規(guī)定”的限制語(yǔ)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》更進(jìn)一步明確：“合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”�？梢�(jiàn)，在合同法實(shí)施后，地方性法規(guī)和行政規(guī)章是不能用作判斷合同是否有效的依據(jù)的。范x以四川高院的行為違反了成都市有關(guān)規(guī)定為由，要求法院認(rèn)定其與四川高院所訂合同無(wú)效的理由，依法顯然不能成立，當(dāng)然不能得到法院的支持。
要認(rèn)定本案所涉合同有效，還有一個(gè)問(wèn)題須解決，就是本案合同是在合同法施行前訂立的，其能否依合同法及有關(guān)司法解釋來(lái)認(rèn)定效力的問(wèn)題。一般而言，實(shí)體法不應(yīng)有溯及力，則該合同不能適用合同法及其司法解釋。但基于無(wú)效合同將不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定等考慮，最高人民法院在上述司法解釋中，在明確“合同法實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定”的同時(shí)，還明確規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力時(shí)，對(duì)合同法實(shí)施以前成立的合同適用當(dāng)時(shí)的法律合同無(wú)效而適用合同法合同有效的，則適用合同法”。本案合同在合同法實(shí)施前訂立，依當(dāng)時(shí)的法律其可能無(wú)效，但依合同法的有關(guān)規(guī)定，其未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的。但須明確的是，認(rèn)定房屋租賃合同有效，不能因此就說(shuō)四川高院違反成都市有關(guān)規(guī)定的行為也是合法的。最高人民法院的司法解釋，只是將民事責(zé)任與行政責(zé)任區(qū)別開(kāi)來(lái)，合同有效與當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)未取得房屋租賃許可證就出租房屋的行政責(zé)任是不矛盾的。也就是說(shuō)，雖然法院認(rèn)定合同有效并支持了四川高院的訴訟請(qǐng)求，但成都市有關(guān)政府部門仍可依《成都市房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)四川高院的行為予以處理。應(yīng)該說(shuō)，這樣的規(guī)定是符合誠(chéng)實(shí)信用的合同法基本原則的，同時(shí)也不妨礙行政規(guī)章的實(shí)施，更為合理。
三、合同當(dāng)事人的確定問(wèn)題
本案被告范x的首要抗辯理由是其不是合同當(dāng)事人，因而不是合格被告。那么，在合同上的名稱與簽名蓋章者名稱不一致時(shí)，應(yīng)如何確定合同當(dāng)事人，進(jìn)而確定適格訴訟主體，也是需探討的問(wèn)題。
范x與四川高院訂立了本案所涉租房合同，合同的抬頭所寫當(dāng)事人是“大陸x發(fā)”，而由范x以自己名義簽字。在此情形下，租房雙方當(dāng)事人的意思表示是清楚的，就是范x租房用于開(kāi)x發(fā)店。從四川高院講，只要承租人將房屋用于經(jīng)營(yíng)即可，至于是用什么名義，是否以自己名義辦手續(xù)是不需關(guān)心，也無(wú)法關(guān)心的，這是工商行政管理部門的職責(zé)。合同上只有范x的簽名，既無(wú)大陸x發(fā)的公章，又無(wú)其他證據(jù)證明范x是受大陸x發(fā)的委托來(lái)簽合同的，所以范x就是承租人。同時(shí)，從合同履行看，四川高院將房子交與范x使用，范x在1998年5月前一直以自己名義向出租人交付房租，同年5月31日又私下以自己名義將該房子轉(zhuǎn)租與周瑾，更說(shuō)明了其就是承租人。
那么，在房子轉(zhuǎn)租后，四川高院可否向周瑾要求交付房租呢?不行。因?yàn)槠渑c周瑾之間無(wú)合同關(guān)系，轉(zhuǎn)租行為未得到四川高院同意與認(rèn)可。在后幾個(gè)月，雖然是周瑾在代范x交付房租等費(fèi)用，但其是以范x名義進(jìn)行的。合同法第四十九條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”。根據(jù)此規(guī)定的精神，四川高院有理由認(rèn)為其有代理權(quán)，其行為后果應(yīng)由范x承擔(dān)，則范x在轉(zhuǎn)租后仍是承租人，仍要依合同承擔(dān)責(zé)任。所以，合同當(dāng)事人的確定，不能簡(jiǎn)單以名稱與簽字來(lái)認(rèn)定，而應(yīng)綜合全案來(lái)認(rèn)定。
四、關(guān)于違約所造成的可得利益的賠償問(wèn)題
本案合同約定的履行期到1998的年12月31日止，但由于四川高院次年3月12日才收回房屋，因此在訴訟請(qǐng)求中除要求范x支付合同期間未交的租金外，還要求其支付延遲交房的2個(gè)月的房租。范x則認(rèn)為這部分訴訟請(qǐng)求超越了合同的約定，不屬合同糾紛，而是屬侵權(quán)糾紛，應(yīng)另行起訴，不宜在本案中解決，要求法院駁回原告的請(qǐng)求。
根據(jù)現(xiàn)行合同法的有關(guān)規(guī)定，范x的理解是沒(méi)有法律依據(jù)的，因而其主張也未得到法院的支持。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》中雖然明確“合同法實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的外，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定”，但還特地規(guī)定“當(dāng)時(shí)法律沒(méi)有規(guī)定的，可以適用合同法的規(guī)定”。本案所涉的可得利益的賠償就屬合同訂立時(shí)的法律沒(méi)有規(guī)定，而可以適用合同法有關(guān)規(guī)定的情形。合同法第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失”。本案中合同期內(nèi)未交付的租金是出租人的實(shí)際損失，而到期后2個(gè)多月未交還房屋則給出租人造成了可得利益的損失，因?yàn)槿舫凶夥桨雌诮贿�房子，則出租方可另行將其出租，取得租金。所以這2個(gè)月的租金損失就是典型的可得利益的損失，是承租方違約未按期交還房子所致，完全應(yīng)在處理合同糾紛時(shí)一并解決，而不應(yīng)另行通過(guò)侵權(quán)訴訟解決。且該租金損失顯然未超過(guò)承租方在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能給出租方造成的損失。據(jù)此，兩審法院支持了四川高院要求范x賠償可得利益的主張，判令范x賠償2月6000元的租金損失。
五、關(guān)于證據(jù)在訴訟外的自認(rèn)問(wèn)題
本案中四川高院要求范x支付所欠水電費(fèi)的主張未得到一審法院支持，其理由是四川高院對(duì)此提供的證據(jù)材料是有利于自己的單方記載，沒(méi)有其他證據(jù)予以印證，不予采信。其實(shí)，在本案中關(guān)于水電費(fèi)，四川高院提供了兩份證據(jù)，一份是其工作人員按月抄的水電表讀數(shù)。由于水電部門只對(duì)四川高院的總表抄錄，而不針對(duì)其中的某一經(jīng)營(yíng)者，因而每月只能由出租方對(duì)所有承租者抄錄，而經(jīng)營(yíng)者則以此為據(jù)向出租方交付水電費(fèi)，這確實(shí)“是有利于自己的單方記載”，不予采信是有道理的。但另一份證據(jù)材料是四川高院向范x的催款通知書，其上不僅記載了其應(yīng)付的房租等數(shù)額，還記載了所欠的水電費(fèi)額，而范x則在此通知書上簽字。這應(yīng)當(dāng)被看作是其對(duì)所欠水電費(fèi)額的認(rèn)可，在此情況下，認(rèn)為四川高院的單方記載“沒(méi)有其他證據(jù)予以印證”，顯然不妥。之所以出現(xiàn)此認(rèn)識(shí)，根源在于現(xiàn)行民事訴訟法沒(méi)有規(guī)定“訴訟外的自認(rèn)”這一證據(jù)認(rèn)證規(guī)則。所謂“訴訟外的自認(rèn)”，是指當(dāng)事人一方在訴訟外，對(duì)對(duì)方所提的有關(guān)請(qǐng)求所作的認(rèn)可，只要不能證明該自認(rèn)是因欺詐、脅迫或乘人之危而作出的，法院即可認(rèn)定其證據(jù)效力，這在西方國(guó)家是一得到普遍遵循的證據(jù)規(guī)則。但由于現(xiàn)行法律規(guī)定的缺乏，法官對(duì)證據(jù)取舍具有太大的自由裁量權(quán)，難以使當(dāng)事人合法權(quán)益得到充分的保障，本案即是一例。
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