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房屋兩權分離不動產登記現(xiàn)行政策解讀
根據(jù)我國現(xiàn)行法律，房屋土地使用權和房屋所有權是一并轉讓的。通俗地講就是“房隨地走，地隨房走”。日前，魚躍醫(yī)療的一則房屋所有權轉讓公告背后，牽扯出公司上市前造成土地權和房屋權分離的違法嫌疑。也就是說，在IPO前，魚躍醫(yī)療或已是“戴罪之身”。
一則公告試圖“兩權”合一
8月31日，魚躍醫(yī)療發(fā)布公告稱，公司擬向關聯(lián)方——董事長的妻子冷美華的獨資企業(yè)出讓丹陽市開發(fā)區(qū)丹桂路東首的 “生產性房產”，作價2998萬元。值得注意的是，公司這里所說的“生產性房產”并非傳統(tǒng)意義上包含了土地使用權和房屋所有權的房產，而是只包含了房屋所有權的房產。
對于土地權和房產權的分離，魚躍醫(yī)療表示，早在2007年2月，公司就與關聯(lián)方冷美華的獨資企業(yè)丹陽市醫(yī)用器具廠 (以下簡稱醫(yī)用器具廠)簽訂了 《土地使用權轉讓協(xié)議》。但是鑒于醫(yī)用器具廠當時的資金不足，為了充分保證上市公司股東的權益，出于審慎性原則魚躍醫(yī)療未將建造在該土地上的房產一并轉讓，導致房、地產權分離。
如今，位于丹陽市開發(fā)區(qū)丹桂路東首的房屋所有權將轉讓給醫(yī)用器具廠，土地權和房屋權有望合一。但是，魚躍醫(yī)療造成土地權和房地權分離的事實長達4年之久，并不能因為現(xiàn)在“合一”而將事實抹掉。
IPO前或已違法
《每日經濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，根據(jù)我國法律，土地使用權和建筑物所有權是不可分離的。那么，魚躍醫(yī)療在上市前造成 “兩權分離”的局面，并在出讓了土地權后繼續(xù)根據(jù)房屋產權進行對外租賃獲取租金，就涉嫌違法違規(guī)。
首先，在動態(tài)的房地產交易方面，房和地必須作為同一交易對象，不能單獨對待。
《中華人民共和國城市房地產管理法(2007修正)》第三十二條規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”
第三十九條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書”
雖然魚躍醫(yī)療只轉讓土地使用權而不轉讓房屋所有權的行為發(fā)生在2007年2月，上述法規(guī)修正后實施于2007年8月30日，但在1994年版本中，同樣的條文位列第三十一條和第三十八條。顯然，魚躍醫(yī)療造成“兩權分離”的行為違反了該法。
其次，在靜態(tài)的權屬登記方面，必須遵循房、地主體一致的原則。
《城市房屋權屬登記管理辦法(2001年修正)》第六條規(guī)定：“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內土地使用權利主體一致的原則。”
由此可見，在房產權進行登記時，土地使用權和房屋所有權是不能分離的。魚躍醫(yī)療在公告中聲稱：公司擁有房屋所有權，醫(yī)用器具廠擁有土地使用權，已違反上述法律法規(guī)。這也說明，早在魚躍醫(yī)療上市前的2007年2月，公司致使土地使用權和房屋所有權的的分離，涉嫌違法。魚躍醫(yī)療在IPO前已是“戴罪之身”。
涉嫌違法所得面臨追繳
對于魚躍醫(yī)療IPO前造成“兩權分離”涉嫌違法的情況，是否需要追究呢?《每日經濟新聞》記者注意到，如果違法事實被認定，公司不但要被沒收違法所得，還會被罰款。
根據(jù) 《中華人民共和國城市房地產管理法(2007修正)》第六十六條：“違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。”
此外，湖北正信律師事務所漆賢高律師表示，如果魚躍醫(yī)療2007年轉讓的土地使用權已經過戶，那么將視同房屋所有權已經過戶，則其數(shù)年來向外租賃該房屋不合法，租賃所得面臨追繳。
如今，問題的關鍵就在于，魚躍醫(yī)療2007年轉讓的土地使用權到底有沒有過戶?如果過戶了，公司將不可能擁有房屋權;如果沒有過戶，本次轉讓的就不只是房屋權，還應包括土地權。這顯然需要重新定價。
昨日，記者采訪了魚躍醫(yī)療董秘陳堅，陳堅明確表示，土地使用權已經過戶了。此外，轉讓公告顯示，該土地的使用權證已經變更。這也證明過戶已完成。
記者注意到，2005年10月15日至2008年10月15日間，丹陽開發(fā)區(qū)丹桂路東首的所有廠房、辦公用房、場地及輔助設施被租賃給了愛適博(鎮(zhèn)江)醫(yī)療器械設備有限公司，年租金為300萬元;2008年11月1日～2011年12月31日，丹陽開發(fā)區(qū)丹桂路東首面積5000平方米的房屋被租賃給了關聯(lián)方江蘇雙鳳木業(yè)有限公司(下稱雙鳳木業(yè))，年租金30萬元。
根據(jù)上述法律法規(guī)，公司既然已經將土地使用權轉讓，且土地使用權已經過戶，那么，根據(jù)“房隨地走”的原則，公司就不享有該土地上房屋的所有權，也不擁有該房地產的產權。
在“房隨地走”的情況下，魚躍醫(yī)療早從2007年2月起就不再擁有該房屋所有權，如今擬以2998萬元買房，將相當于是資產“二次出售”，顯然也不能成立。
關聯(lián)交易涉嫌利益輸送
土地權和房產權分離已經長達四年之久，為何魚躍醫(yī)療到現(xiàn)在才想起“糾錯”呢?這其中還有隱情。
從2008年11月1日開始，魚躍醫(yī)療就將位于丹陽開發(fā)區(qū)丹桂路東首，建筑面積為23795.56平方米的房屋中的5000平方米租賃給了關聯(lián)方雙鳳木業(yè)。然而，這筆關聯(lián)交易存在三大疑點：
第一，雙鳳木業(yè)到底與公司是何關聯(lián)關系?記者在雙鳳木業(yè)的官網上發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)成立于1993年，而在2008年之后的年報中，雙鳳木業(yè)與公司的關聯(lián)關系是“與實際控制者關系密切的家庭成員投資的企業(yè)”，然而，在魚躍醫(yī)療的招股書中該企業(yè)并沒有出現(xiàn)在關聯(lián)方名單中。
第二，建筑面積為23795.56平方米，但卻只對外租出了5000平方米，這是為什么呢?記者注意到，2008年10月15日以前，該房屋能給公司帶來300萬/年的收入，而租給關聯(lián)方后，每年的收入只有30萬。為何非要低價租給關聯(lián)方?
第三，公司與關聯(lián)方的租賃合同一年一簽，但從2008年來租賃費均為30萬/年，沒漲過價。三年來房地產市場無論售價還是租賃價格都大幅上漲，公司不給關聯(lián)方漲價，公平嗎?此外，2008年10月15日以前的租賃價格約為一年126元/平方米(300萬÷23795.56平方米)，而租給關聯(lián)方的價格僅為一年60元/平方米(30萬÷5000平方米)，其與關聯(lián)方交易中表現(xiàn)出的疑點涉嫌利益輸送。
同步播報
董秘稱：土地和房子可以分開賣
針對魚躍醫(yī)療“兩權分離”涉嫌違法，關聯(lián)交易涉嫌利益輸送的問題，昨日，記者致電公司董秘陳堅。在被記者問及房屋土地使用權和所有權問題時，陳堅表示，“這個是分開的，這不是買商品房。”
《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)：根據(jù)相關法律，土地使用權和房屋所有權是不能分離的，公司為什么能分開賣?
陳堅：我們公告已經說得很清楚了，招股說明書也有。正因為是關聯(lián)交易，我們怕關聯(lián)方欠款。只有在全款的情況下我們才能將房產賣掉。如果賣給他們而錢收不回來怎么辦呢?現(xiàn)在我們只能賣給它，我還不想關聯(lián)交易呢。
NBD：那么，土地使用權過戶沒有呢?
陳堅：早就過戶了呀。
記者從一位國土資源部動產登記的相關工作人員那兒了解到，之前由于證書種類繁多，不僅增加了企業(yè)和群眾的不便，還增加了工作人員的時間成本。
“如果統(tǒng)一登記后，在統(tǒng)一不動產登記依據(jù)的基礎上，實現(xiàn)登記機構、登記簿冊證和登記信息管理平臺的統(tǒng)一，我們也會輕松不少。”該工作人員還告訴記者，因為登記剛剛開始實施，有些地方還沒有完全落實，舊的房產證依舊有效。
在不動產統(tǒng)一登記實施之后，有關房產稅山雨欲來的報道更是接連不斷。那么，在不動產統(tǒng)一登記之后，房產稅是否會接連出臺?
對此，蔡為民在接受記者采訪時指出，不動產統(tǒng)一登記和房產稅征收之間并不是承接的關系。“其實上海、重慶等地已經開始征收房地產稅了，只是這不是完整版的房地產稅。但隨著國內房地產市場不斷健全，完整版的房地產稅遲早會出現(xiàn)。”蔡為民說。
中國社科院副研究員陳飛對媒體指出：“不動產統(tǒng)一登記的實施，意味著房地產稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進入市場，可望有效降低已售住房空置率。”
為此，楊向宏對記者預計，隨著一線城市樓市需求量大，土地有限，房產稅的全面征收確實勢在必行，“三四線城市則因為樓市庫存數(shù)量巨大，并且購房需求較低，逐步減弱對土地財政依賴的政府需要征收房地產稅收來增加財政收入。”楊向宏表示，五年之間，國家會開始全面征收房地產稅。
當然，征收房地產稅并不是那么的簡單容易。記者了解道，房地產稅征收的技術條件不僅包括詳細了解每個人究竟擁有多少房產，還包括房地產的評估技術等。更為復雜的是稅制設計，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理?種種問題牽一發(fā)動全身，需要全面考量。
有業(yè)內觀點指出，房地產稅征收將主要取決于立法進程，取決于取得改革共識、減少阻力、協(xié)調關系的進程。不會一蹴而就，但會在預期軌道上前行。
一些專家也認為，技術條件并非房地產稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質的房地產稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預算透明等大主題改革緊密相連。
“準確地說，房地產稅的征收是中國房地產發(fā)展到一定階段必然要出現(xiàn)的。至于如何收，怎么收，要根據(jù)當?shù)氐姆康禺a市場情況，國家也會進行仔細研究分析后再決定。”蔡為民認為。
不動產登記靴子落地后，有觀點指出，會有人出于房地產稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產出售。
“不動產統(tǒng)一登記實施之前，我老家湖北那里有人賣房，我父親就問我，那么多套房子一起賣，房價會不會因此下降呢?”在上海做房地產中介的陳鋒和記者聊天的時候提出了該問題。
不過，廣州一家房地產商接受《國際金融報》采訪時透露，不動產登記取代原來的房產證制度落實之后，當?shù)氐囊皇謽鞘谐山粵]有大的影響，市場也無明顯的反應。
“基本沒有出現(xiàn)拋售潮，房價沒有回落的現(xiàn)象，那不過是市場上的流言。”該房地產商對記者直言。
蔡為民分析認為，房地產統(tǒng)一登記最主要的目的是統(tǒng)一國內房地產市場，而非去調節(jié)市場。而且不動產統(tǒng)一登記的政策已經被提及很多年，人們在心理上已經做了一定的準備，所以現(xiàn)在出現(xiàn)所謂的拋售潮，基本是概率很低的事件。
楊向宏表示，在相比于一手市場，房地產稅等政策對二手樓市的心理影響似乎更大。“一線城市因為土地面積有限，加上房地產政策，新房建造量會不斷減少。且一手房多建造在遠離市中心的地方。而二手房因為多建在市中心，在未來會更加受到購買者的青睞。”楊向宏說。
“在去庫存的過程中，由于房產稅的不斷推進，國內的房價會進入一個比較奇妙的階段。”蔡為民告訴記者，“一線城市會出現(xiàn)利好，因為‘美女不愁嫁’，一線城市的房屋需求本來就很強烈。而房地產稅也讓房屋成本不斷上升，所以會出現(xiàn)房價上升卻依舊有人因為剛需購買的情況。至于三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地產稅的征收會降低當?shù)厝说馁徺I熱情，這樣一來，房價必然下跌。”
在蔡為民看來，房價的上升或者下降由供求關系決定。供不應求房價上漲，供過于求房價下降。去年以來，各地房地產市場分化嚴重，各地房價的變化仍然取決于各地的供求關系。
楊向宏則認為，未來的房地產市場會出現(xiàn)一個情況，那就是房子很多，需求卻很有限。“隨著人口老齡化的加劇，當那些老人離開之后，房產被子女兒孫繼承，如今中國很多家庭都是獨生子女，那么這些獨生子女可能會繼承很多套房產，對于他們來說，就不會有購房的剛性需求，那么房價會如何走向就很明確了”。
韓長吉也認為，房產稅之前在上海等地有試點，但是結果證明，這對樓市走勢并無太大影響，稅費難以從根本上影響樓市走勢。
“房價走向，房屋交易量等問題根本在于房地產市場自身發(fā)展的規(guī)律。從房地產改革的角度來看，不動產登記有利于明確房產所有權，明晰房產數(shù)量，為決策、交易提供數(shù)據(jù)支持。有利于促進房地產行業(yè)的進一步市場化發(fā)展，促進房地產市場更加規(guī)范、成熟，而非去左右房價和房產交易量。”韓長吉說。
除了房產稅和房價波動的問題，不動產統(tǒng)一登記之后，產權問題也引人關注。比如說一直以來的小產權房問題。
在蔡為民看來，小產權房并不會因為不動產統(tǒng)一登記而變得合法。法律上來說，小產權房就是違法的存在，所以永遠不會被“轉正”。“一旦被轉正，我們國家的房屋庫存量會增加幾千萬套，這對于現(xiàn)今的房地產市場會有非常不利的影響”。
“針對小產權房，不動產登記已經明確規(guī)定，小產權房不會登記在冊，不會頒發(fā)不動產權證書，意味著購買小產權房的人，權益無法得到有效保障。至于如何解決，估計還是具體問題具體分析，雖然不會一刀切拆除，但目前來看，國家不會承認其合法權益。”韓長吉在接受記者采訪時指出。
值得一提的是，隨著統(tǒng)一不動產登記簿證全面啟用，另一個問題也浮出水面：房產、地產統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權問題。
“土地是不動產的核心。我國經濟發(fā)展很多問題，核心就是土地。”中國社會科學院研究員楊重光對外表示，不動產統(tǒng)一登記是物權法的要求。而物權法還有許多要求有待落實。商品房土地70年使用權到期后怎么辦，會在不動產統(tǒng)一登記過程中顯化。“隨著不動產登記推進，登記這一技術問題背后的產權問題會更明晰，依法改革任務也會更明確”。
韓長吉表示根據(jù)國家法律規(guī)定，房產有70年產權問題與不動產登記并不沖突，“70年后或者未來十幾年，國家會有法律出臺來明確房子產權，大概率情況是房子還是你的，不過估計要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來定”。
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