探討房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與規(guī)劃設計的結合論文
【摘要】眾所周知，對于房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和設計過程中，人們對于整個房地產(chǎn)項目的策劃和設計及其控制非常關注，其可以說在整個房地產(chǎn)項目前期準備中具有重要的地位，基本上涉及到了房地產(chǎn)項目的前期階段，尤其在前期的規(guī)劃和設計階段更需要格外注意。在房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和設計的過程中，對于策劃階段屬于是關鍵的一個環(huán)節(jié)，對于整個房地產(chǎn)項目的后續(xù)施工和管理過程具有舉足輕重的地位，所以說我們必須要重點搞好這一階段的策劃和設計工作。房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和設計的有機結合是近些年以來從國外引入的針對于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的現(xiàn)代化模式，具有較為合理的實際效果，本文主要是針對于房地產(chǎn)開發(fā)的策劃和設計結合的特點以及應用等方面進行了分析和探討。
【關鍵詞】房地產(chǎn)；前期策劃；規(guī)劃設計
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其策劃以及設計階段對于整個房地產(chǎn)項目的盈利情況具有至關重要的作用。隨著當前房地產(chǎn)市場的需求的不斷變化，導致了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在著一定的時期的不穩(wěn)定性，而且很多房地產(chǎn)開發(fā)商也不熟悉房地產(chǎn)規(guī)劃以及設計的真正內涵。對于房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段，開發(fā)企業(yè)單位的觀念還是比較落后的，一般僅僅是從設計的角度去考慮房型的具體情況，設計上往往都是針對于住宅設計，優(yōu)化一些不科學的方面。例如如何充分的利用樓層的面積，如何把小居室轉變?yōu)榇缶邮遥绾螌ψ≌ㄖ牧线M行升級等等。 后來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，開發(fā)商的設計意識又逐步的轉變到的房地產(chǎn)周邊環(huán)境方面，在房地產(chǎn)開發(fā)的設計階段一般都集中在小區(qū)的廣場綠地等方面。所以說，對于房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設計，其一直是處于不斷的發(fā)展過程中，是密切的根據(jù)市場的實際需求情況而發(fā)展的。當前，隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進一步的成熟發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商對于開發(fā)前期的重視程度越來越明顯，對于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃部門必須要樹立開發(fā)前期要充分的結合策劃和規(guī)劃這兩方面。
1、策劃與規(guī)劃設計的結合在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的應用
項目投資決策過程主要是比較分析相同類型的設計方案，從技術方面、經(jīng)濟方面等綜合選擇，從而最終決定。而對于設計階段來說，其直接決定了這一房地產(chǎn)項目的價值所在，屬于是非常關鍵的階段，它能夠縮短房地產(chǎn)項目的工期、提高房地產(chǎn)的質量、降低房地產(chǎn)的成本，并且凸顯出后續(xù)的經(jīng)濟以及使用效益，一般來說決策階段大大的影響了房地產(chǎn)項目的成本，影響程度約九成；而對于設計階段，其對整個項目成本的影響比較大，比重甚至達到95% ；但是如果進入到施工圖設計階段，那幺對于項目投資成本的影響就逐步的降低到三成左右，所以，項目決策和設計階段屬于是重中之重。
1.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的策劃調查和研究
對于一個房地產(chǎn)項目來說，其要想實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，最根本的就是要符合消費市場的實際的需求，但是，我們需要注意的是市場需求是一直處于不斷的發(fā)展和變化過程中的，而且其中要受到一定的開發(fā)商的引導以及媒體的宣傳等作用。這種其中必然要涉及都房地產(chǎn)項目的前期規(guī)劃設計階段，這直接決定了房地產(chǎn)項目的運作的起始效果，其中要涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)目標的分析、房地產(chǎn)項目的市場定位，同時還需要掌握一定的當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場供需情況，在房地產(chǎn)開發(fā)前期，在開展一定策劃階段時要研究的房屋銷售目標的喜好特征，熟悉項目所在地區(qū)的市場情況、銷售對象的年齡、收入以及工作情況等等。只有掌握了充分信息和資料，才能夠掌握房地產(chǎn)市場的當前情況，同時還能夠及時的摸清楚房地產(chǎn)市場未來的競爭情況，從而有利于開展房地產(chǎn)項目的`正確定位，此時再去開展一定的規(guī)劃設計也就順理成章了。
1.2規(guī)劃出新的機制以及設計方式
對于房地產(chǎn)建設的設計人員，在設計時要掌握一定的當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況、同時還需要收集一定的房建基礎資料，形成一種動態(tài)的數(shù)據(jù)補充以及修正機制，通過這些數(shù)據(jù)能夠及時的掌握房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化趨勢以及特點，這樣才能夠把這些新的特點體現(xiàn)到真正的房地產(chǎn)項目的設計過程，在真正的房地產(chǎn)施工過程可以靈活的適應市場消費者的口味。隨著當前房建設計的專業(yè)分工越來越細化，在開展規(guī)劃時要需要采納考慮不同階段的咨詢公司的意見，同時會同各方面的設計方，例如房地產(chǎn)項目方案的總體設計公司、房建建筑設計公司以及工地施工圖等設計公司等等，這些專業(yè)的設計公司參與前期的規(guī)劃階段會將設計工作搞得更加的專業(yè)。所以說，對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，必須要注意在一定的階段會同各個階段的專業(yè)咨詢公司來開展，防止出現(xiàn)樓房已經(jīng)建好，但是在交工驗收之后又出現(xiàn)了一些設計上的缺陷以及不足。 有的可能出現(xiàn)不合理的設計問題，影響了房屋在將來的使用；甚至有的房地產(chǎn)設計師缺乏一定的經(jīng)驗，導致樓房考慮不全面，從而在實際的施工過程中發(fā)現(xiàn)難以實現(xiàn)。 尤其是針對一些規(guī)模比較大的房地產(chǎn)項目，如果實際情況比較復雜，就需要連同知名的設計單位開展咨詢工作，有利于幫助開發(fā)者獲得一些創(chuàng)新性思路和啟發(fā)，深入的發(fā)展了之前的開發(fā)立意，形成一個合理的確定的方案，能夠充分的發(fā)揮出房地產(chǎn)設計單位的積極性。
結語：
房地產(chǎn)開發(fā)項目中策劃與規(guī)劃設計的結合的根本目的在于實現(xiàn)某一房地產(chǎn)工程項目在整個開發(fā)周期內實現(xiàn)總成本最小化。近些年以來，各行各業(yè)始終關注房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展問題，始終堅持將策劃與規(guī)劃設計的結合作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展工作的重中之重，促進房地產(chǎn)項目的快速發(fā)展，策劃與規(guī)劃設計的結合水平也大幅提高，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也有了很大的進步，整體經(jīng)濟效益的飛速增長，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一。要想實現(xiàn)快速發(fā)展，解決好行業(yè)問題，必須要做到策劃與規(guī)劃設計的結合的高效化、規(guī)范化，這才是符合現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本要求，逐步的發(fā)揮出策劃與規(guī)劃設計人員的積極性。策劃與規(guī)劃設計的結合工作逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)工作的重點。
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