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城市邊緣土地資源價格評估風(fēng)險預(yù)控探究的論文
土地資源是一種稀缺性資源與財產(chǎn)，城市邊緣區(qū)處于城市與農(nóng)村的過渡地帶，受城市與農(nóng)村的雙重影響，其土地價格具有復(fù)雜性及動態(tài)性。城市邊緣區(qū)是城市快速擴(kuò)張的重點(diǎn)區(qū)域，同時也是土地交易頻繁、土地價格表現(xiàn)形式多樣化的特殊地帶。
伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口持續(xù)增長，城市因其自身發(fā)展需要不斷向外擴(kuò)張。近年來我國城市建設(shè)用地和征地面積基本呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢，具體如表1所示。從2005年以來征地面積年均增幅10%左右，2012年較2011年約增長17.36%。城市邊緣區(qū)處于城市建成區(qū)和農(nóng)村地區(qū)之間漸變?nèi)诤系牡赜�，是城市擴(kuò)張的首要區(qū)域，城市邊緣區(qū)土地開發(fā)利用活動異�；钴S，因而必然涉及到對土地交易具有重要影響的土地價格評估問題。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國201 1-2013年三年的城鎮(zhèn)化率分別達(dá)到了51.27% ,52.57% ,53.73%。據(jù)中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)庫中房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2005年、2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置面積分別為38 209.86萬平方米、36 791 .02萬平方米，2007年增至40 609.18萬平方米，2008年、2009年呈現(xiàn)下降態(tài)勢，土地購置面積分別為36 785.37萬平方米、31 906.08萬平方米，2010年、2011年分別升至40 969.53萬平方米、40 972.95萬平方米，201 2年、2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置面積分別為35 666.8萬平方米、38 814.38萬平方米。可以看出隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，土地市場活躍程度亦逐漸增強(qiáng)，在這一過程中進(jìn)行城市邊緣區(qū)土地價格評估風(fēng)險研究，具有重要的理論與實(shí)踐意義。
一、土地資源價格評估的主要作用
目前我國共有40 000多名土地估價師，約20 000名執(zhí)業(yè)土地估價師在全國3 000余家土地估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，隨著社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，土地估價行業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域?qū)⒏鼜V，發(fā)揮的作用也會更大。伴隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地交易逐漸頻繁，而進(jìn)行土地資源估價，具有以下方面作用:
第一，滿足在經(jīng)濟(jì)秩序逐步建立過程中對地價具體狀況的鑒證，主要包括土地資源的經(jīng)濟(jì)責(zé)任確定、土地資源利益關(guān)系界定及對土地資源價格爭議的協(xié)調(diào)等。此外，在確定土地資源稅收時，亦需對土地資源價格進(jìn)行評估。土地資源價格評估制度是經(jīng)濟(jì)社會信用機(jī)制的重要組成部分，其實(shí)質(zhì)是誠信機(jī)制。估價制度的最初產(chǎn)生，源于對資產(chǎn)價格認(rèn)定過程中的不信任假說。在市場機(jī)制運(yùn)行的過程中，利益主體各方需要了解資產(chǎn)的價格狀況。然而，由于信息不對稱及缺乏專業(yè)知識等原因，利益主體很難真實(shí)地掌握資產(chǎn)的實(shí)際價格狀況。
第二，土地資源價格評估可以滿足社會對區(qū)域性土地市場價格水平及土地資源價格潛在變化趨勢的了解等。土地估價作為一個行業(yè)，土地資源價格評估的作用之一是協(xié)助公眾，為其提供地價格方面的指引。公眾有時需要了解土地資源的價格狀況，往往尋求專業(yè)的評估人員進(jìn)行正式估價。政府服務(wù)公眾時，亦有進(jìn)行土地估價的責(zé)任和需求，例如建立地價公共信息發(fā)布制度，解決市場信息的不對稱問題、增強(qiáng)信息透明度，建立土地市場有序的競爭機(jī)制，均需要對土地資源價格進(jìn)行評估。
第三，土地資源價格評估有利于完善土地市場管理。土地管理中一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容是進(jìn)行土地市場的管理，而其中土地價格管理是土地市場管理的核心。土地價格隨著市場因素的變動而波動程度較大時，土地投機(jī)行為極易發(fā)生，因此，需要以專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)和評估人員評估的具有代表性的地塊價格，作為防范地價波動較大時投機(jī)行為惡化的依據(jù)，以控制地價水平。
二、城市邊緣區(qū)土地價格評估中面臨的主要風(fēng)險因素
土地估價機(jī)構(gòu)和評估人員在估價過程中的風(fēng)險首先體現(xiàn)在土地估計機(jī)構(gòu)的委托風(fēng)險方面。委托執(zhí)業(yè)質(zhì)量不高的評估機(jī)構(gòu)將會帶來委托風(fēng)險，不能反映土地資源真實(shí)價格的評估，必然會損害土地所有者及相關(guān)主體的利益。
其次，土地估價過程中還存在著土地估價人員的執(zhí)業(yè)素質(zhì)風(fēng)險，表現(xiàn)為其執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險、職業(yè)道德風(fēng)險和不履行勤謹(jǐn)義務(wù)的風(fēng)險。土地估價人員的執(zhí)業(yè)能力是否全面、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)是否豐富對于土地資源價格的評估具有實(shí)質(zhì)性影響。具體表現(xiàn)為:
一方面，土地價格評估業(yè)務(wù)類型眾多，各土地估價機(jī)構(gòu)也各有擅長的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，但現(xiàn)實(shí)中不乏缺少相關(guān)專業(yè)背景和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的土地估價人員承接其難以勝任的業(yè)務(wù)，造成土地估價結(jié)果不準(zhǔn)確，帶來執(zhí)業(yè)能力風(fēng)險。
另一方面，即使土地估價人員精通估價理論與技術(shù)，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但如果沒有良好的職業(yè)操守，也難保估價結(jié)果的準(zhǔn)確真實(shí)。土地估價人員的職業(yè)道德風(fēng)險是一種故意性風(fēng)險，表現(xiàn)為惡意執(zhí)業(yè)，出于競爭需要人為操縱估價，迎合客戶需求而高估或低估相關(guān)土地價格，造成土地估價結(jié)果的嚴(yán)重誤差。
此外，土地估價人員還可能存在對于勤謹(jǐn)義務(wù)的不作為風(fēng)險。履行勤謹(jǐn)義務(wù)要求土地估價人員對于需要進(jìn)行現(xiàn)場勘查的項(xiàng)目，要實(shí)地詳細(xì)勘查，在執(zhí)業(yè)過程中嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)范、保守執(zhí)業(yè)機(jī)密等，對勤謹(jǐn)義務(wù)的不作為，也將對土地估價結(jié)果帶來不利影響。
總結(jié)的城市邊緣區(qū)土地估價中的風(fēng)險因素，除委托風(fēng)險和評估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險外，在實(shí)際評估操作中，評估方法的選取與要素的確定對于土地估價結(jié)果影響甚大。城市邊緣區(qū)土地價格有其復(fù)雜性和動態(tài)性，選取具體的適宜城市邊緣區(qū)土地的估價方法對執(zhí)業(yè)人員提出了較高的要求，同時，參數(shù)要素的變動與調(diào)整直接影響估價結(jié)果。
三、城市邊緣區(qū)土地資源價格評估風(fēng)險預(yù)控系統(tǒng)構(gòu)建及施行機(jī)制
依據(jù)城市邊緣區(qū)土地資源價格評估中的風(fēng)險因素識別與判斷，進(jìn)而構(gòu)建風(fēng)險預(yù)控系統(tǒng)，進(jìn)行土地資源價格評估的風(fēng)險預(yù)警與管理，以期盡可能在城市邊緣區(qū)土地估價過程中防患于未然，減少估價誤差，提升估價的準(zhǔn)確性。在具體的城市邊緣區(qū)土地資源價格評估風(fēng)險判別和防范的過程中，主要秉持風(fēng)險識別、風(fēng)險衡量、風(fēng)險決策、風(fēng)險管控的監(jiān)督反饋這一流程，具體的風(fēng)險預(yù)控。
對于城市邊緣區(qū)土地估價過程中影響估價結(jié)果的各種風(fēng)險因素，需要以風(fēng)險管控目標(biāo)為中心，有針對性地制定防御策略，分別采取及時預(yù)防和超前轉(zhuǎn)移的風(fēng)險管理對策，其后針對眾多風(fēng)險因素所造成的整體影響狀況進(jìn)行衡量并防范，從整體角度出發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)測。通過一系列風(fēng)險管理策略的制定與實(shí)施，加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)和評估人員在城市邊緣區(qū)土地估價過程中的風(fēng)險預(yù)控能力。
四、防范城市邊緣區(qū)土地價格評估風(fēng)險的對策建議
依據(jù)城市邊緣區(qū)土地價格評估中所要考慮的主要影響因素，以及其中可能面臨的風(fēng)險因素判別及風(fēng)險預(yù)控系統(tǒng)的構(gòu)建，對于防范城市邊緣區(qū)土地估價過程中的風(fēng)險對策建議主要有:
第一，加強(qiáng)土地評估行業(yè)的自律監(jiān)管。在國家相關(guān)部門監(jiān)管的情況下，加強(qiáng)行業(yè)自律監(jiān)管，完善中國土地估價師協(xié)會的監(jiān)管職能十分必要。需強(qiáng)化土地估價機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范。執(zhí)業(yè)規(guī)范是有效進(jìn)行地價評估項(xiàng)目組織與管理、規(guī)范地價評估人員職業(yè)操守的重要支撐，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，可通過進(jìn)一步有效統(tǒng)一地價評估程序、評估標(biāo)準(zhǔn)、評估工作底稿以及評估報告等對地價評估人員的執(zhí)業(yè)行為加以規(guī)范和調(diào)控。地估價執(zhí)業(yè)中，行業(yè)協(xié)會需有效完善土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。
第二，增強(qiáng)風(fēng)險防范意識。土地估價過程中的受托方應(yīng)有效進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險管理與防范。委托方進(jìn)行土地評估業(yè)務(wù)的委托時，應(yīng)盡可能選取誠信度高的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)和土地估價人員，要求土地估價人員執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，以降低估價過程中的風(fēng)險，提升地價評估的準(zhǔn)確性，以真實(shí)地反映待估宗地的價格。
第三，加強(qiáng)土地估價師后續(xù)教育和職業(yè)道德培養(yǎng)。在城市邊緣區(qū)土地估價的實(shí)務(wù)操作過程中，由于有時待估宗地的評估要素復(fù)雜多變，土地估價師難免出現(xiàn)執(zhí)業(yè)能力或執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足的情況而無法勝任所承接的業(yè)務(wù)。
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