土地增值稅籌劃和清算方法措施分析論文

　　房地產(chǎn)企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，土地成本占用的投資資金較多，在繳納土地增值稅之前，企業(yè)通過(guò)對(duì)相關(guān)稅收政策的充分分析，找到稅收優(yōu)惠政策的適用條件，在合理、合法的情況下，有效降低企業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率具有十分重要的作用。下面由學(xué)術(shù)堂為大家整理出一篇題目為“土地增值稅籌劃和清算方法措施分析”的納稅籌劃論文，供大家參考。

　　原標(biāo)題：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究

　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，土地成本占用的投資資金較多，在繳納土地增值稅之前，企業(yè)通過(guò)對(duì)相關(guān)稅收政策的充分分析，找到稅收優(yōu)惠政策的適用條件，在合理、合法的情況下，有效降低企業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率具有十分重要的作用。而在實(shí)際土地增值稅籌劃和清算方面，有一些比較成熟的實(shí)用技巧經(jīng)驗(yàn)，有效學(xué)習(xí)這些技巧和經(jīng)驗(yàn)，能夠有效降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收籌劃；土地增值稅；清算時(shí)機(jī)；財(cái)務(wù)管理

　　在房地產(chǎn)企業(yè)的整體納稅中，土地增值稅占了較大比重，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得到的增值額度而征收的稅，從目前的納稅總體情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是重點(diǎn)的納稅群體。而房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)國(guó)家征稅政策優(yōu)惠條件的深入研究，在符合稅法、經(jīng)濟(jì)法和公司法等相關(guān)法律的條件下，制定更加合理的納稅方案，通過(guò)對(duì)土地增值稅進(jìn)行科學(xué)的籌劃和清算管理，可以降低一部分不必要賦稅成本。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義

　　第一，促進(jìn)稅收法律的完善。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，會(huì)給國(guó)家的稅法機(jī)關(guān)部門提出一定的修改建議，從而不斷促進(jìn)我國(guó)稅收法律法規(guī)制度的完善；第二，有利于國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)進(jìn)行納稅籌劃，適應(yīng)土地增值稅優(yōu)惠政策，最終實(shí)現(xiàn)國(guó)家宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)；第三，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和效益。

　　二、土地增值稅籌劃和清算技巧措施分析

　�。ㄒ唬┱莆詹⒗�用稅收優(yōu)惠政策

　　在國(guó)家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的背景下，作為重要的調(diào)控政策手段，土地增值稅的征稅政策變化比較快，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要盡快熟悉并掌握國(guó)家相關(guān)稅收政策的變化形勢(shì)，并深入研究稅收優(yōu)惠的條件。對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，前提要充分掌握稅收政策的各個(gè)細(xì)節(jié)，并做好應(yīng)對(duì)措施。要注意千萬(wàn)不可為了節(jié)稅、免稅，而違反國(guó)家稅法規(guī)定，更不能逃稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合理的納稅籌劃，設(shè)計(jì)并選擇納稅成本相對(duì)較低的繳納方式，并據(jù)此設(shè)計(jì)一套科學(xué)合理的清算技巧。現(xiàn)階段我國(guó)的'土地增值稅使用的累進(jìn)稅率的方式，土地增值稅中有比較明確的優(yōu)惠條件，例如，當(dāng)企業(yè)的增值稅率超過(guò)20%時(shí)，就不再適用優(yōu)惠稅收的相關(guān)條款，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就可以根據(jù)實(shí)際納稅情況，進(jìn)行綜合換算，找到更加符合企業(yè)的納稅方案。

　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，如果項(xiàng)目獲得的利潤(rùn)越高，則企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)所繳的稅額越大，而利潤(rùn)越低，則相應(yīng)的土地增值稅納稅越少。從這個(gè)角度去分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地建設(shè)商品住宅時(shí)，如果能做到將房?jī)r(jià)賣的最低，同時(shí)繳納的土地增值稅也最少，在這種“臨界點(diǎn)”狀態(tài)下，獲得企業(yè)正常的利潤(rùn)。按照國(guó)家稅法的收稅優(yōu)惠規(guī)定：增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這其中的“20%的增值額”就是房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行稅收籌劃的“臨界點(diǎn)”.房地產(chǎn)企業(yè)在深入細(xì)致研究透徹土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃的“臨界點(diǎn)”后，進(jìn)行合理的納稅籌劃，可以適當(dāng)降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

　�。ǘ�）在不違犯稅收法律政策的情況下，適當(dāng)延緩?fù)恋卦鲋刀惖那逅銜r(shí)點(diǎn)

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地，在繳納增值稅時(shí)，可以提前與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)單位進(jìn)行溝通，雙方達(dá)成一致的協(xié)議，讓稅務(wù)機(jī)關(guān)同意房地產(chǎn)企業(yè)合理的延后納稅要求。先期的納稅可以從納稅負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕的項(xiàng)目開(kāi)始，這樣對(duì)于同一個(gè)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，先期的納稅負(fù)擔(dān)不至于太過(guò)沉重。還有，對(duì)于可以通過(guò)預(yù)征代清算的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)要盡力爭(zhēng)取，運(yùn)用這種預(yù)征代清算方法，也可以在一定程度上降低企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)�？傊�，通過(guò)適當(dāng)延緩?fù)恋卦鲋刀惣{稅的清算時(shí)間點(diǎn)，重要的一項(xiàng)就是注意做好溝通協(xié)商，保障延后納稅的時(shí)間不超過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

　�。ㄈ�）合理增加可扣除項(xiàng)目金額

　　通過(guò)增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃，例如：房地產(chǎn)企業(yè)D開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目，房屋售價(jià)1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為：200÷800=25%.土地增值稅：200×30%=60（萬(wàn)元），營(yíng)業(yè)稅：1000×5%=50（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：50×（7%3%）=5（萬(wàn)元）。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1000-800-60-50-5=85（萬(wàn)元）。請(qǐng)?zhí)岢鲈撈髽I(yè)的納稅籌劃方案。分析：房地產(chǎn)企業(yè)D對(duì)該房屋裝修，資金200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為：200÷1000=20%,不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅：1200×5%=60（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：60×10%=6（萬(wàn)元）。該房屋項(xiàng)目的利潤(rùn)為：1200-1000-60-6=134（萬(wàn)元）。運(yùn)用這種方法降低納稅成本：134-85=49（萬(wàn)元）。

　�。ㄋ模├�用土地增值稅的征稅范圍進(jìn)行籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋住宅時(shí)，有的情況下可以通過(guò)選擇合作伙伴進(jìn)行減稅，國(guó)家在相關(guān)稅法中對(duì)此類有規(guī)定，按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，如果對(duì)土地建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成成品住宅，則在成品住宅出售時(shí)，需要按照一定的稅率繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇合作開(kāi)發(fā)伙伴時(shí)，要注意將這一點(diǎn)考慮進(jìn)去，利用增值稅對(duì)征稅范圍的設(shè)定進(jìn)行納稅籌劃。此外，還可以利用房地產(chǎn)的代建房進(jìn)行節(jié)稅，房地產(chǎn)企業(yè)在代建房屋過(guò)程中，取得一定的代建費(fèi)用，但是這種代建費(fèi)用，僅屬于房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)輸出費(fèi)用，而建成的房屋在沒(méi)有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況下，土地是不用繳納增值稅的。這種代建房屋的模式，需要房地產(chǎn)企業(yè)在考慮好最終的房屋用戶情況下，進(jìn)行合理定向開(kāi)發(fā)，從而在一定程度上實(shí)現(xiàn)節(jié)稅、減稅。

　�。ㄎ澹┰诶�息支付過(guò)程中進(jìn)行納稅籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)在繳納土地增值稅時(shí)，可以運(yùn)用貸款利息支付模式的不同進(jìn)行納稅籌劃。一從現(xiàn)階段貸款利息扣除的限額方式來(lái)說(shuō)，常用的如以下兩種方式：第一類，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率中，按照可扣除的最大限度進(jìn)行扣除；第二類，將利息費(fèi)用和其他費(fèi)用進(jìn)行捆綁，整體上按照稅法規(guī)定的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行扣除。不同的利息支付方式，起到的實(shí)際節(jié)稅效果也不同，從而為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行節(jié)稅提供了更大的選擇空間。在實(shí)際繳納增值稅時(shí)，企業(yè)可以將這種方式的扣除總費(fèi)用進(jìn)行比較，從而選擇更加節(jié)稅的方式。

　　例如，房地產(chǎn)公司A在開(kāi)發(fā)某一地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，花費(fèi)1000萬(wàn)元得到該土地的使用權(quán)，在后續(xù)的房屋建設(shè)以及周圍相關(guān)項(xiàng)目的配套資源完善方面花費(fèi)投入資金1200萬(wàn)元，A公司在該項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，其財(cái)務(wù)費(fèi)用可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息的利息支出共�?jì)200萬(wàn)元，這筆費(fèi)用的實(shí)際利率不高于商業(yè)銀行同期的貸款利率。請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)公司A在繳納稅款時(shí)，是不是需要提供金融機(jī)構(gòu)的證明？

　　分析：第一種情況，在不提供金融機(jī)構(gòu)證明的情況下，房地產(chǎn)公司A在繳納土地增值稅時(shí)能夠得到的扣費(fèi)項(xiàng)目總額是：（10001200）×10%=220（萬(wàn)元）；第二種情況，提供金融機(jī)構(gòu)證明，則房地產(chǎn)公司A扣除費(fèi)用項(xiàng)目的總額是200（10001200）×5%=310（萬(wàn)元）。通過(guò)比較，很明顯的就能發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司A運(yùn)用第二種納稅籌劃方式更加有利。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)企業(yè)在投資開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房時(shí)，土地增值稅占到開(kāi)發(fā)成本的很大一部分，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金使用壓力較大，如何在不違犯稅法的前提下，綜合對(duì)比分析納稅政策及納稅方式，降低土地增值稅的納稅負(fù)擔(dān)，對(duì)于提高房地產(chǎn)公司的資金使用效率，降低工程項(xiàng)目建設(shè)成本，具有一定的作用。同時(shí)，通過(guò)合理節(jié)稅可以為房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)質(zhì)量管理投資、完善相關(guān)配套設(shè)施、提高項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)提供更大的空間。

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