房地產(chǎn)論文(15篇)
無論是身處學(xué)校還是步入社會，大家最不陌生的就是論文了吧，論文是討論某種問題或研究某種問題的文章。相信很多朋友都對寫論文感到非�？鄲腊�，下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)論文1
近年來隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展， 房地產(chǎn)行業(yè)得到了蓬勃發(fā)展，尤其是城市化進(jìn)程的日益加快，城市建設(shè)離不開房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)，這就致使房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部競爭日趨激烈，而財務(wù)成本管理作為影響房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在實(shí)際管理中仍存在著部分問題，影響企業(yè)核心競爭力的提升，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取科學(xué)合理的方法，解決好財務(wù)成本管理中存在的問題，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)成本管理的必要性
（ 一） 是提升經(jīng)濟(jì)效益的要求
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益加劇，再加上房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中提升自己的經(jīng)濟(jì)效益，就必須從自身管理著手，最大限度地控制企業(yè)營運(yùn)過程中不必要的開支，而要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須要從財務(wù)成本的管理著手。 同時，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，由于其資金投入大、回報周期長且容易受到市場以及國家政策的影響，這就使得在發(fā)展過程中的風(fēng)險較高，要想實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升，加強(qiáng)財務(wù)成本的管理顯得十分有必要[1].
�。� 二） 是實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展的要求
房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著直接的影響，而財務(wù)管理則能夠有效地提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。 財務(wù)成本管理所涉及到的指標(biāo)較多，并且其本身也具有綜合性的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自己的長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須要把財務(wù)成本管理作為企業(yè)管理過程中的重要內(nèi)容，開展積極穩(wěn)妥的財務(wù)成本管理工作，使得企業(yè)各部門的經(jīng)濟(jì)管理工作得到提升，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理、技術(shù)管理以及生產(chǎn)物資管理等方面能力的提升，從而為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)，全面推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、快速的發(fā)展[2].
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理中存在的問題
�。� 一） 財務(wù)成本管理意識不夠強(qiáng)
就目前來看， 我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理意識不夠強(qiáng)，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)還沒有真正對財務(wù)成本管理工作樹立起正確的認(rèn)識。 部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)成本管理的過程中，僅僅把管理局限于工程項目的設(shè)計階段，從而忽視了對工程項目實(shí)施過程中對財務(wù)成本的控制，也有部分企業(yè)單純認(rèn)為財務(wù)成本管理僅僅在于對項目工程中所需材料或者設(shè)備的成本控制，這就導(dǎo)致財務(wù)成本管理的片面性，加上房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員以及財務(wù)部門對于財務(wù)成本的管理也缺少必要的重視，導(dǎo)致不能夠?qū)ζ髽I(yè)的財務(wù)成本進(jìn)行全方位的控制影響企業(yè)的持久發(fā)展[3].
�。� 二） 缺乏健全的財務(wù)成本管理體系
由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就導(dǎo)致很多企業(yè)財務(wù)成本管理體系的建設(shè)跟不上發(fā)展的速度，缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，從而對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本的管理工作造成影響。 由于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不健全，致使財務(wù)成本管理一直處于粗放型的狀態(tài)， 雖然也有部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務(wù)成本管理體系，但在執(zhí)行過程中無法把相關(guān)的管理措施落到實(shí)處，從而致使其應(yīng)有的作用得不到發(fā)揮。 因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程，財務(wù)成本管理體系的缺乏，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位的權(quán)責(zé)不統(tǒng)一，同時也由于沒有使各部門明確自己的責(zé)任，致使在企業(yè)的營運(yùn)過程中，不能夠調(diào)動起員工工作的積極性， 從而導(dǎo)致企業(yè)核心競爭力得不到提升。
除此之外，由于缺乏健全的財務(wù)成本管理體系，容易導(dǎo)致不能夠及時的`發(fā)現(xiàn)財務(wù)核算中出現(xiàn)的問題，致使不能及時采取合理措施進(jìn)行補(bǔ)救，造成企業(yè)財務(wù)成本管理的被動性。
�。� 三） 缺乏財務(wù)成本管理的有效手段
由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間相對較短，這就導(dǎo)致財務(wù)成本管理的經(jīng)驗(yàn)較少，當(dāng)前的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理過程中往往是照搬其他企業(yè)或者國外的經(jīng)驗(yàn)，而這些經(jīng)驗(yàn)并不適應(yīng)自身的財務(wù)成本管理， 從而在實(shí)際的應(yīng)用過程中不能夠到達(dá)良好的效果[4].同時，有部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理時，往往重視局部的管理工作，并沒能與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展相聯(lián)系，做出全面的規(guī)劃，缺乏有效的管理手段，這就給企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展造成阻礙。 除此之外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理時，往往重視靜態(tài)化的管理，忽視了管理的動態(tài)觀察， 在財務(wù)成本管理中只是單純地進(jìn)行預(yù)算以及核算，并不能夠把財務(wù)成本預(yù)算以及成本核算有機(jī)結(jié)合起來，混淆了階段成本以及部分成本，從而造成財務(wù)成本管理沒有成效。
三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)成本管理的方法
�。� 一） 提高財務(wù)成本管理意識
隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，財務(wù)成本管理工作的作用顯得越來越重要，要想加強(qiáng)財務(wù)成本管理工作，就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層發(fā)揮帶頭作用，使全體人員能夠參與進(jìn)來，財務(wù)成本管理意識的提高成為了關(guān)鍵所在[5]. 這就要求：一方面 ,房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對相關(guān)人員財務(wù)成本管理知識的培訓(xùn)， 增強(qiáng)相關(guān)人員的成本意識，使其能夠理解并掌握好財務(wù)成本管理的技能， 并應(yīng)用到實(shí)際工作中；另一方面，企業(yè)員工要充分發(fā)揮自己的主觀能動性，了解財務(wù)成本管理的相關(guān)知識，并認(rèn)識到自己所處崗位應(yīng)當(dāng)注意的成本控制事項，并掌握好相應(yīng)的財務(wù)成本控制措施，同時，企業(yè)的各個部門也要與財務(wù)成本管理部門加強(qiáng)溝通，通過全體人員財務(wù)成本管理意識的提升，把企業(yè)財務(wù)成本管理工作落到實(shí)處，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。
�。� 二） 完善財務(wù)成本管理體系
完善的財務(wù)成本管理體系是實(shí)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)成本管理順利實(shí)施的必要條件。 而房地產(chǎn)企業(yè)要想完善財務(wù)成本管理體系，一方面，要成立一個專門負(fù)責(zé)財務(wù)成本管理的機(jī)構(gòu)，做好內(nèi)部職位分工，并賦予其相應(yīng)的權(quán)力，使其能夠?qū)ζ髽I(yè)發(fā)展運(yùn)營過程中的財務(wù)成本做好全方位的管理；另一方面，要建立健全財務(wù)成本監(jiān)督考核機(jī)制以及責(zé)任機(jī)制，明確企業(yè)各部門以及人員所擁有的權(quán)力及其應(yīng)擔(dān)負(fù)的責(zé)任，采用目標(biāo)成本管理的方式，把運(yùn)營過程中所發(fā)生的成本分解成不同的目標(biāo)，并將責(zé)任落實(shí)到企業(yè)中每一位人員身上，為實(shí)現(xiàn)財務(wù)成本管理工作的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)[6]. 同時，也要建立相應(yīng)的獎懲措施，充分調(diào)動工作人員的積極性，逐步提升企業(yè)的市場競爭力。
�。� 三） 做好全局的統(tǒng)籌規(guī)劃管理
房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)成本管理過程中， 不應(yīng)當(dāng)僅僅關(guān)注局部，要從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，做好財務(wù)成本管理工作的統(tǒng)籌規(guī)劃，把企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，采用科學(xué)合理的措施，對企業(yè)發(fā)展的資金預(yù)算、信息化管理以及發(fā)展融資等方面同時進(jìn)行管理，使得財務(wù)成本管理的成效得到體現(xiàn)。 值得注意的是，這些也是財務(wù)成本管理中所應(yīng)當(dāng)注意的重點(diǎn)內(nèi)容，在管理過程中，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深入研究， 全面考慮這些方面對企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展所造成的影響，進(jìn)而通過統(tǒng)籌布局， 實(shí)現(xiàn)財務(wù)成本管理當(dāng)中每一個環(huán)節(jié)的有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的保障。
四、結(jié)語
綜上所述，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了長遠(yuǎn)發(fā)展，同時也加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，面對日益激烈的競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從自身管理著手，逐步提升企業(yè)的核心競爭力。 然而，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間較短，在財務(wù)成本管理方面存在著部分問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中要不斷提高自身財務(wù)成本管理意識，建立完善的財務(wù)成本管理體系，做好全局的統(tǒng)籌規(guī)劃管理，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供必要的保障。
參考文獻(xiàn)
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房地產(chǎn)論文2
摘要：近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目也越來越多。在房地產(chǎn)開發(fā)中，要想真正的發(fā)揮其實(shí)效性，項目開發(fā)及項目管理人員必須充分注重對房地產(chǎn)資源的配置，從而全面提升房地產(chǎn)項目管理質(zhì)量。但是在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)中面臨著很多環(huán)節(jié)，這也使得項目管理中存在諸多難點(diǎn)。因此，必須充分了解到房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點(diǎn)，并結(jié)合具體情況，制定相應(yīng)的完善措施，從而全面提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理質(zhì)量。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；難點(diǎn)；完善措施
近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模越來越大，在新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商要想立足于激烈的市場競爭中，就必須從根本上提高對項目管理的重視力度。這是因?yàn)槿嫣嵘康禺a(chǎn)開發(fā)項目管理質(zhì)量，可以最大限度的提升房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量，從而為房地產(chǎn)開發(fā)商提供更多的市場機(jī)遇。在具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，管理人員必須結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)，針對管理中的難點(diǎn)、重點(diǎn)進(jìn)行妥善處置，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)商可以獲得更多的市場效益。
1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要意義
在實(shí)際中，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理具有十分重要的作用，主要表現(xiàn)在：（1）保證項目可以按期完成。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，按期完成是十分重要的一項內(nèi)容，通過科學(xué)的管理手段，能使得房地產(chǎn)項目規(guī)范、有序的進(jìn)行，保證其管理目標(biāo)的有序?qū)崿F(xiàn)。（2）保證項目進(jìn)展的協(xié)調(diào)。通過房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，可以明確各方的職責(zé)，并且會制定相應(yīng)的規(guī)章制度體系，為項目開發(fā)的良好進(jìn)行提供了組織保障。同時，利用房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，可以組建和諧的工作環(huán)境，確保管理人員之間的和諧，保證項目開發(fā)的協(xié)調(diào)。（3）保證項目效益最大化。在房地產(chǎn)開發(fā)中，效益最大是最為重要、最為核心的管理目標(biāo)，通過項目開發(fā)管理，可以有效的對成本、工期、質(zhì)量等進(jìn)行管理控制，可以保證用最小的投入來獲取最高的經(jīng)濟(jì)效益。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點(diǎn)分析
2.1項目決策缺乏必要依據(jù)
在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，經(jīng)常會受各種因素的影響，而影響到項目決策。具體而言，房地產(chǎn)開發(fā)商在開展項目開發(fā)時，并沒有充分的掌握市場詳情，沒有掌握相應(yīng)的.信息、數(shù)據(jù)、資料，導(dǎo)致在進(jìn)行項目決策時，無法確保決策的準(zhǔn)確性、科學(xué)性。同時在施工過程中，也會由于決策的不科學(xué)，使得施工所需要的圖紙、資料不準(zhǔn)確，而出現(xiàn)各種問題。此外決策依據(jù)缺乏還會造成發(fā)包方不了解相關(guān)規(guī)定，在施工結(jié)尾是出現(xiàn)項目管理無法推進(jìn)的情況，這就會對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理質(zhì)量的提升造成極大影響。
2.2成本控制
在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，項目成本控制是另一個十分關(guān)鍵的控制難點(diǎn)，因?yàn)槌杀局苯佑绊懙介_發(fā)商、設(shè)計方、施工方、監(jiān)理方等的直接利益。如果成本控制處理不當(dāng)，就會引起各方糾紛，影響項目開發(fā)的有序推進(jìn)。從我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀看，有很多房地產(chǎn)開發(fā)商不太看重項目開發(fā)前期策劃及設(shè)計階段的成本控制，這就導(dǎo)致在后期的成本控制中會出現(xiàn)各種問題。如果房地產(chǎn)開發(fā)商要想獲得更好的效益，就必須改變這種狀態(tài)，提升對開發(fā)成本控制的重視力度，建立全面、規(guī)范的項目開發(fā)成本控制體系，保證每項決策都可以降低成本，從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)項目管理的最大化效益。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的完善措施
3.1做好市場可行性研究調(diào)查
在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理活動中，前期的準(zhǔn)備工作發(fā)揮著十分重要的作用，特別是項目的前期市場研究性調(diào)查工作，更是前期準(zhǔn)備工作中的重中之重。只有做好了前期市場研究性調(diào)查工作，才可以為項目開發(fā)管理提供必要的資料依據(jù)。因此，在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理人員必須充分意識到前期市場研究性調(diào)查工作的重要性，結(jié)合項目具體情況，采用多樣化的手段，科學(xué)、有序的開展市場調(diào)查，充分掌握項目的實(shí)施背景、可行性、安全性、經(jīng)濟(jì)效益等，以此為依據(jù)開展項目決策工作，并結(jié)合各項資料做好設(shè)計圖稿、施工圖稿等工作，為房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的良好進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。
3.2完善成本管理體系
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)中獲取經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵手段之一。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項目開發(fā)是一項系統(tǒng)性、復(fù)雜性的工程，所以在整個過程中對費(fèi)用要求十分龐大。如果控制不到位，很容易造成虧損的情況。開發(fā)商只有做好了項目成本控制工作，才可以有效的節(jié)省項目開發(fā)過程中投入的資金。因此，在實(shí)際中，開展房地產(chǎn)開發(fā)項目管理時，必須結(jié)合項目的具體情況，采用科學(xué)合理項目成本控制方法，實(shí)施項目成本動態(tài)化管理控制，從多個角度、多個層次開展成本管理活動，保證成本管理控制的有效性。在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中，需要明確每一個環(huán)節(jié)的成本控制目標(biāo)、相關(guān)責(zé)任人，并細(xì)化成本控制工作，定期對各個階段的項目成本控制情況進(jìn)行評估，對比實(shí)際成本控制與預(yù)期成本控制之間的差異，尋找引起差異的原因，并對其進(jìn)行有效處理，從而最大限度的保證項目成本最低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中還應(yīng)該注重對相關(guān)風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避，特別是隱蔽工程中的相關(guān)風(fēng)險，以此來降低其成本投入。
3.3加強(qiáng)質(zhì)量控制
在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，質(zhì)量控制也是十分重要的內(nèi)容之一。因?yàn)橹挥斜ＷC了房屋建筑的質(zhì)量，才可以讓消費(fèi)者更加放心的購買房屋，才能在提升人們生活質(zhì)量的同時，提高房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理還需要結(jié)合國家相關(guān)規(guī)范、項目要求，制定相對應(yīng)的質(zhì)量監(jiān)控體系，對整個項目建設(shè)過程中的質(zhì)量情況進(jìn)行監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的情況時，要及時進(jìn)行處理，確保每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量都符合相關(guān)要求，從根本上保障項目的質(zhì)量。同時在具體的管理工作中，每一個管理人員都需要充分意識到自身的職責(zé)，并積極的履行自身職責(zé)，在管理過程中，如果發(fā)現(xiàn)施工人員或相關(guān)設(shè)施存在問題時，要及時與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)獲取聯(lián)系，對這些問題進(jìn)行處理，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)都符合相關(guān)規(guī)定的要求。
4總結(jié)
綜上所述，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持續(xù)加快，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱行業(yè)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中會遇到各種復(fù)雜的條件、流程，為了更好的提升其管理質(zhì)量，就需要從細(xì)節(jié)出發(fā)，對各個環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化管理、控制，特別是管理中的難點(diǎn)，更是需要采用科學(xué)、合理、規(guī)范的措施進(jìn)行處理，這樣才能為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供保障。
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房地產(chǎn)論文3
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)科定位
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律為宗旨，是應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個分支學(xué)科門類。房地產(chǎn)業(yè)是一個獨(dú)立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要的一環(huán)，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本學(xué)科定位應(yīng)該屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇，歸屬于部門經(jīng)濟(jì)學(xué)。
然而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)又是多學(xué)科的交匯，具有交叉學(xué)科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有：（1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（學(xué)）與城市經(jīng)濟(jì)（學(xué)）的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、城市住房、城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（學(xué)）有交叉重疊；（2)與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊。資源經(jīng)濟(jì)學(xué)主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究重點(diǎn)；（3)與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟(jì)學(xué)的生態(tài)平衡理論的一致性；（4)房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)緊密聯(lián)系起來；（5)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的關(guān)系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要受理論經(jīng)濟(jì)學(xué)的指導(dǎo)，同時還表現(xiàn)在土地制度、價值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的永恒主題等等。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論框架
正由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是多學(xué)科的交匯，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理論不僅多且復(fù)雜。大體可分為相互關(guān)聯(lián)相互依從的三個層面：一是核心理論層如土地產(chǎn)權(quán)理論、地租地價理論、區(qū)位理論等；二是直接支配房地產(chǎn)運(yùn)行的一般理論或內(nèi)層理論，如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)周期等理論；三是間接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的外延交叉理論，如外部性理論、宏觀經(jīng)濟(jì)周期理論、泡沫經(jīng)濟(jì)理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論等。這種分類不一定嚴(yán)密科學(xué)合理，其目的在于凸顯不同理論在支配和影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的特點(diǎn)和規(guī)律時也會有差異。這里只就產(chǎn)權(quán)和土地產(chǎn)權(quán)問題提出幾點(diǎn)：
其一，產(chǎn)權(quán)是制度的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)學(xué)的前提條件，土地產(chǎn)權(quán)作為整個產(chǎn)權(quán)理論的重要組成部分，勢必要成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心理論。
其二，關(guān)于“權(quán)利束”問題。在學(xué)界不論是討論一般產(chǎn)權(quán)問題，還是討論土地產(chǎn)權(quán)問題，一般都論及所有權(quán)內(nèi)部權(quán)能結(jié)構(gòu)和“權(quán)利束”問題，通常都認(rèn)為這個“權(quán)利束”除了所有權(quán)外，還包括占有權(quán)、使用權(quán)、處分（置）權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)、分配權(quán)等等。在論及土地產(chǎn)權(quán)“權(quán)利束”時，除了包括上述權(quán)能外，一般還包括地上權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)等等�！皺�(quán)利束”越來越大，權(quán)能越來越多，似乎沒有邊界，并且強(qiáng)調(diào)每個權(quán)能都很重要，主次不分。對此，可概括為“多權(quán)平行權(quán)能結(jié)構(gòu)”簡稱“多權(quán)平行結(jié)構(gòu)”。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)“明晰”，權(quán)能“細(xì)分”是正確的，但產(chǎn)權(quán)“明晰”和權(quán)能“細(xì)分”的最終目的是產(chǎn)權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。因此，我們認(rèn)為從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，所有權(quán)，特別是包括土地在內(nèi)的生產(chǎn)資料所有權(quán)的內(nèi)部權(quán)能結(jié)構(gòu)，或“權(quán)利束”中，最主要最本質(zhì)的權(quán)能只有所有權(quán)和使用（經(jīng)營）權(quán)，其他諸如占有權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)等，不是所有權(quán)的占有、支配、收益，就是使用（經(jīng)營）權(quán)的占有、支配、收益。都是后者從屬于前者，即占有、支配、收益等權(quán)從屬于所有權(quán)或使用權(quán)。對此，可稱之為“多權(quán)主從權(quán)能結(jié)構(gòu)”簡稱“多權(quán)主從結(jié)構(gòu)”�？傊覀冋J(rèn)為“權(quán)利束”不是“多權(quán)平行結(jié)構(gòu)”，而是“多權(quán)主從結(jié)構(gòu)”。所以，不論是產(chǎn)權(quán)“明晰”還是權(quán)能“細(xì)分”，最終都是為了保證所有權(quán)和使用權(quán)的落實(shí)，不是為了“明晰”而“明晰”、“細(xì)分”而“細(xì)分”。其實(shí)有些從屬權(quán)能就是所有權(quán)或使用權(quán)的延伸，或它們的實(shí)現(xiàn)形式。
其三，土地產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的特殊經(jīng)濟(jì)意義。這主要是由于土地的自然特性及其所衍生的產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)特性，通過房和地的物態(tài)耦合與產(chǎn)權(quán)耦合在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的特有表現(xiàn)。土地的自然特性及其所衍生的權(quán)利的基本經(jīng)濟(jì)特征是壟斷，主要表現(xiàn)在：土地的稀缺性使土地所有權(quán)的壟斷成為可能，從而形成絕對收益權(quán)；土地的區(qū)位差及其固定性，相應(yīng)形成級差收益的壟斷性；土地的永續(xù)利用和自然增值性，從而產(chǎn)生自然增溢的獨(dú)占性；土地產(chǎn)權(quán)的壟斷性，勢必導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)交易的價格壟斷性等。土地的這些產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)特征，將隨同房和地的物態(tài)耦合，參與房和地的產(chǎn)權(quán)耦合，使房、地、產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）三者融為一體，形成房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的這種耦合性產(chǎn)權(quán)，除了具有一般產(chǎn)權(quán)的基本特性外，由于土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)特征的融入還會給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來一系列特有的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，這就是：（1)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，業(yè)主有權(quán)利用土地參與社會剩余價值的分配，以地租的形式通過房屋造價得到實(shí)現(xiàn)；（2)利用土地區(qū)位差的`壟斷，形成房地增溢互動機(jī)制，即利用優(yōu)越的土地區(qū)位，帶來房屋建筑的增溢，反過來房屋的精良設(shè)計建造，物業(yè)管理周到規(guī)范，小區(qū)組團(tuán)布局合理’形成集聚效應(yīng)’又會提升土地的區(qū)位優(yōu)勢，增加區(qū)位差收益；（3)土地永續(xù)利用和自然增值的權(quán)能特性，適應(yīng)廣大投資者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投資者（包括家庭投資）投資房地產(chǎn)市場，這是無需廣告的促銷，施惠于房地產(chǎn)業(yè)主；（4)房地產(chǎn)保值增值的權(quán)能特性，使房地產(chǎn)成為金融活動，特別是房地產(chǎn)金融活動中最理想的抵押物，從而會使房地產(chǎn)業(yè)獲得最有力的金融支持等等。這些就是土地產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的特殊經(jīng)濟(jì)意義。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研宄對象和方法
關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象學(xué)界論述不少，主要觀點(diǎn)有：1.“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象，是城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)動及所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”。2.“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象就是整個社會房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的客觀規(guī)律”。3.認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)“主要研究社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的實(shí)踐活動及其所體現(xiàn)的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系”。4.認(rèn)為“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)運(yùn)動規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學(xué)”，“也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的科學(xué)”。
前三種觀點(diǎn)的表述基本是從我國傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象移植過來的。長期以來在學(xué)術(shù)界有一種占統(tǒng)治地位的觀點(diǎn)，認(rèn)為馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象是生產(chǎn)關(guān)系或經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其運(yùn)動規(guī)律；西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象是資源配置，并且把二者完全對立起來。其根據(jù)之一是馬克思曾在著作中多處說過，“政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，從最廣的意義上說，是研究人類社會中支配物質(zhì)生活資料的生產(chǎn)和交換的規(guī)律的科學(xué)”;“經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的不是物，而是人與人之間的關(guān)系”，或類似的話。根據(jù)之二是西方學(xué)者對經(jīng)濟(jì)學(xué)的定義，即“經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究人和社會如何進(jìn)行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產(chǎn)各種商品，并在現(xiàn)在或?qū)戆焉唐贩峙浣o社會的各個成員或集團(tuán)以供消費(fèi)之用”。還有的西方學(xué)者說，經(jīng)濟(jì)學(xué)是“研究人們?nèi)绾畏峙渌麄冇邢薜馁Y源來滿足人們的需要的科學(xué)”。其實(shí)只要我們不完全停留在馬克思對政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對象的表述上，而看他實(shí)際研究的內(nèi)容，就會發(fā)現(xiàn)他對資源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的兩部類再生產(chǎn)理論模型，第二種含義的社會必要勞動理論和勞動資源配置理論等。他曾說“要想得到和各種不同的需要量相適應(yīng)的產(chǎn)品量，就要付出各種不同的和一定數(shù)量的社會總勞動量。這種按一定比例分配社會勞動的必要性，決不能被社會生產(chǎn)的一定形式所取消，而可能改變的只是它的表現(xiàn)形式。”同樣對西方經(jīng)濟(jì)學(xué)不只是看它的某一流派，而是著眼于整個西方經(jīng)濟(jì)學(xué)，其中有的流派也研究資本主義經(jīng)濟(jì)關(guān)系，如制度經(jīng)濟(jì)學(xué)。至于他們的研究出發(fā)點(diǎn)和方法有何不同，那是另一個問題。
所以，我們基本同意上述第四種觀點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)既研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也研究資源配置。但是，有兩點(diǎn)值得一提：一是關(guān)于資源配置與經(jīng)濟(jì)關(guān)系研究以誰為基礎(chǔ)的問題，我們認(rèn)為應(yīng)通過資源配置研究來揭示和反映經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)規(guī)律；二是相對于政治經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等部門經(jīng)濟(jì)學(xué)更側(cè)重資源配置的研究，包括行業(yè)內(nèi)外資源配置。外部資源配置主要是講產(chǎn)業(yè)地位及其與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系；內(nèi)部資源配置有多層含義：其一是住宅房地產(chǎn)與非住宅房地產(chǎn)之間的比例，其二是非住宅房地產(chǎn)所涉及的不同行業(yè)資源的配置，其三是同一房地產(chǎn)中各類檔次比例，如住宅高、中、低檔的比例。
總結(jié)前面的分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對象是行業(yè)內(nèi)外資源配置及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和運(yùn)行規(guī)律。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法除了常規(guī)定性與定量分析、規(guī)范分析與實(shí)證分析以及比較分析等方法外，還可運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)前沿分析方法“博弈論”.
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的應(yīng)用參考價值
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的理論化系統(tǒng)化，它不僅可以供教學(xué)用，供理論研究工作者參考，同時對實(shí)際工作者，尤其是主管領(lǐng)導(dǎo)者和決策者有重要的學(xué)習(xí)應(yīng)用參考價值。這主要有以下幾方面：
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一個多層次的理論結(jié)構(gòu)體系，并且是多學(xué)科交叉，學(xué)習(xí)應(yīng)用時要從多角度多層面來把握，立體地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)際’規(guī)避風(fēng)險，作出科學(xué)合理的判斷和決策，這樣可以避免或少出失誤。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)除了具有經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般原理特征外，還有自己明顯的特點(diǎn)。如房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論，即經(jīng)濟(jì)起飛國家初始階段房地產(chǎn)發(fā)展建設(shè)，隨著國際經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展速度，逐漸與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展同速，甚至低于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，其發(fā)展運(yùn)行軌跡呈倒US。又如住宅市場發(fā)展三個階段的理論，即以生存需求為主，改善需求為輔的初級階段；生存需求和改善需求并重的第二階段或中級階段；以改善需求為主，生存需求為輔的成熟階段。還有房和地產(chǎn)權(quán)耦合的特點(diǎn)等。掌握這些很重要，可以取得出其不意的效果。
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是以房地產(chǎn)市場體系（如上圖）為依托，因此，學(xué)習(xí)和運(yùn)用房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)要有全局觀點(diǎn)’總觀整個房地產(chǎn)市場體系’分析判斷其中的薄弱環(huán)節(jié)，并找出相應(yīng)的對策。對主管部門來說，有利于合理配置資源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平衡協(xié)調(diào)發(fā)展；對開發(fā)經(jīng)營者來說，有利于投資活動的順利推進(jìn)，提高投資的周轉(zhuǎn)速度和回報率。
(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對房地產(chǎn)政策和法律環(huán)境有較充分的論述，可供管理決策層學(xué)習(xí)應(yīng)用，對提高他們的政策法律水平、規(guī)范管理有很大的幫助’有利于樹立企業(yè)誠信形象，從而推動整個房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中有相當(dāng)多的國際比較研究和國際經(jīng)驗(yàn)介紹。通過對這方面理論知識的學(xué)習(xí)，對借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，提高中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理水平和發(fā)展涉外房地產(chǎn)都有重要的作用。
房地產(chǎn)論文4
一、引言
在社會經(jīng)濟(jì)市場競爭力與日俱增的今天，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)波動較多，為其經(jīng)濟(jì)泡沬的形成創(chuàng)造了條件。由于房地產(chǎn)投資商在投機(jī)過程中，房地產(chǎn)價格與市場基礎(chǔ)值、實(shí)際需求存在較大的差異，使得房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升房地經(jīng)濟(jì)泡沫是一種社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可避免的波動現(xiàn)象，在短時期內(nèi)波動較大，不僅會加劇房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動，還會為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大的威脅房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場作為整個市場體系的重要部分，在推動國民k濟(jì)快速發(fā)展、提高人們生活質(zhì)量等方面具有十分重要的意義，但近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)畸形發(fā)展，對我國社會、經(jīng)濟(jì)、政治等帶來了嚴(yán)重危害，具體表現(xiàn)為土地資源浪費(fèi)、社會矛加深、貧富加劇等，這一系列的問題都將導(dǎo)致房地一經(jīng)濟(jì)泡沫的出。因此立足于實(shí)際，積極采取防范措施，有利于避免泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)及整個國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的危害
(1)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡
與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)投資回報率非常高，且在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)之前，房地產(chǎn)價格上升速度較快，對很多經(jīng)濟(jì)投資主體產(chǎn)生了誤導(dǎo)，使其大呈的資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，僅僅只關(guān)注自身利益的提升‘在這樣的背景下，其他服務(wù)產(chǎn)業(yè)或基礎(chǔ)建設(shè)缺乏一定的資金，從根本上抑制了其應(yīng)有的發(fā)展，從而導(dǎo)致整個市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。
(2)破壞金融系統(tǒng)
由于房地產(chǎn)行業(yè)市場預(yù)期回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他產(chǎn)業(yè)，銀行為了獲取更多的貸款利息，將大呈的資金投入房地產(chǎn)市場中，導(dǎo)致銀行資金投放標(biāo)準(zhǔn)被扭曲，大幅度降低了銀行抵御風(fēng)險的能力。在這樣的背景下，一旦房地產(chǎn)市場形成經(jīng)濟(jì)泡沫，將給銀行?來諸多壞賬和呆賬，不僅房地產(chǎn)企業(yè)面臨著破產(chǎn)，整個金融市場還會受到威脅，甚至導(dǎo)致金融危機(jī)的出現(xiàn)。
(3)加劇社會兩極化
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫整個過程中，逐漸會出現(xiàn)貧富兩極分化，一部分房地產(chǎn)投資商一夜暴富，但多數(shù)人賠得傾家蕩產(chǎn)，從而導(dǎo)致國民收入不平、社會財富分配不均，加劇了社會貧富兩極化的發(fā)展i同時，房ife產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，大多數(shù)企業(yè)面臨著破產(chǎn)和倒閉社會失業(yè)人數(shù)增多，非常容易誘發(fā)經(jīng)濟(jì)、社會及政治危機(jī)。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的原因
(l)土地資源問題
我國可利用土地資源不足，使得我國土地具有一定的稀缺性。近年來我國城市化進(jìn)程不斷加快，土地作為房地產(chǎn)行業(yè)商品?^生的基礎(chǔ)，各企業(yè)之間的競爭與曰俱增，導(dǎo)致土地脫離實(shí)際利用價值，進(jìn)而產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。另外一方面，在進(jìn)行土地交易過程中，若虛構(gòu)地價較多，房k產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫成分就越多，造成經(jīng)濟(jì)泡沫的`幾率就越大。
(2)房地產(chǎn)市場不規(guī)范
針對房地產(chǎn)市場，由于消費(fèi)者對相關(guān)信息了解不全面，容易形成不公平交易的現(xiàn)象，且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行定價和交易時，沒有根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，往往是私下進(jìn)行的。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者產(chǎn)生的成交價在一定程度上無法充分反映出成交商品的實(shí)際價值。
(3)銀行貸款的傾向性
由于房地產(chǎn)行業(yè)具有保值性、增值性等特點(diǎn)，且該行業(yè)投資回報率普遍高于其他行業(yè)u房、地產(chǎn)企業(yè)在向銀行申請貸款時，銀行會適當(dāng)降低審核標(biāo)準(zhǔn)，使貸款申請輕易通過，且快速地將貸款發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的可利用資金增多，新項目開發(fā)^建設(shè)速度增快，這種盲目的貸款方式為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)埋下了隱患。
四、防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的相關(guān)措施
(1)加強(qiáng)對土地資源的管理
在房地產(chǎn)市場交易中，由于土地資源相對緊張，導(dǎo)致近年來商品房價格持續(xù)上升。因此相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)土地資源的管理，合理地調(diào)節(jié)用于住房建設(shè)的土地資源，從而有效地控制房價增長速度。
(2)規(guī)范金融市場秩序
為進(jìn)一步規(guī)范金融機(jī)構(gòu)市場，科學(xué)合理地調(diào)控金融企業(yè)結(jié)構(gòu)，尤其是對于央行來講，應(yīng)加大對商業(yè)銀行的管控力度，避免銀行將更多的資金貸款給房地產(chǎn)企業(yè)。
(3)完善房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)
在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作中，相關(guān)部門應(yīng)及時收集、整理和分析全國房地產(chǎn)市場信息，科學(xué)合理地評價和預(yù)測房ife產(chǎn)市場發(fā)展情況，定期發(fā)布市場分析報告，建立完善的房地產(chǎn)價格監(jiān)測體系，通過土地供應(yīng)、稅收等方式及時調(diào)控行業(yè)發(fā)展方向，有效地避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)^沫的產(chǎn)生。
五、結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，直接關(guān)系著我國經(jīng)濟(jì)的的健康發(fā)展。面對持續(xù)攀升的房價，為避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生給社會、經(jīng)濟(jì)、政治帶來危害，相關(guān)部門應(yīng)積極分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)的原因，并采取相關(guān)防范措施,加大土地資源管理力度，規(guī)范金融市場秩序，完善房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平，有效地抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。
房地產(chǎn)論文5
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文一：低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響
我國是世界上最大的碳排放國之一，越來越嚴(yán)重能源危機(jī)使我國開始加快對于低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是高污染行業(yè)，所有，為了適應(yīng)現(xiàn)在社會的發(fā)展需求，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)現(xiàn)愈發(fā)的重要。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消除資產(chǎn)泡沫，增加就業(yè)幾率，低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對于促進(jìn)綠色生產(chǎn)具有十分重要的意義。低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)方面的展開，離不開國家支持和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對其的關(guān)注，當(dāng)然社會整體對于低碳消費(fèi)觀念的認(rèn)可，也是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的必要因素。
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)走低碳發(fā)展道路的重要性
對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，提高能源效率以及減少廢氣污染的排放是低碳發(fā)展道路的主要目標(biāo)，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無污染，無毒。而在生產(chǎn)建材企業(yè)也需要符合建筑行業(yè)的地毯發(fā)展需求，才能讓他們的產(chǎn)品對社會接納。所以說，房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展，最為關(guān)鍵的是可以推動該行業(yè)的綠色生產(chǎn)，綠色消費(fèi)，促進(jìn)下游實(shí)施。而低碳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以降低資源的減少浪費(fèi)，以得到更高質(zhì)量的生活，節(jié)能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。
二、低碳經(jīng)濟(jì)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響
1.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響。
1.1致使房地產(chǎn)的開發(fā)成本增加。低碳經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容需要利用新能源、新材料和新技術(shù)，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要花更多的錢去開發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時更昂貴、更高效地利用能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源，實(shí)際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)將增加房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成本。
1.2低碳經(jīng)濟(jì)會在短期內(nèi)制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)建設(shè)模式所采用的共同特點(diǎn)是高耗能，短期內(nèi)很難改變這一特點(diǎn)。例如，在能源和技術(shù)上，很難在短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓�。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒有脫離能源的支持，而能源價格低廉，使用方便，使我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會受到一定程度的影響和制約。
2.低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響。
2.1調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前，中國的房價一直居高不下，一個更重要的因素是投機(jī)，有些人不明白房地產(chǎn)市場開發(fā)商只是盲目炒高房價，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的情況，使消費(fèi)者太過重視的位置和價格的房子，并忽略了內(nèi)部質(zhì)量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發(fā)展，可以從根本上改善的情況，因此，從長遠(yuǎn)來看，低碳經(jīng)濟(jì)，有利于中國的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。
2.2能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長期的健康發(fā)展。目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說類似于股票市場，繁榮背面可能是泡沫，房價的不斷提高，勢必會給我國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會使房地產(chǎn)開發(fā)商用比較長遠(yuǎn)的眼光來看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加注重對建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升，而不是只顧經(jīng)濟(jì)利益。因此，低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康發(fā)展。
2.3能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的節(jié)能減排和建筑的智能化。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在建筑材料和建筑設(shè)備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經(jīng)濟(jì)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是致力于建設(shè)低碳，智能，時間長，建筑節(jié)能減排和智能化是中國建筑行業(yè)的重點(diǎn)。和低碳經(jīng)濟(jì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)積極引進(jìn)和應(yīng)用低碳新材料，新設(shè)備和新技術(shù)，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實(shí)現(xiàn)低能耗和智能發(fā)展的未來架構(gòu)。
三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施
1.政府應(yīng)加大政策支持力度。
低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，也有利于我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，政府應(yīng)加強(qiáng)對環(huán)境的關(guān)注。政府應(yīng)加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標(biāo);應(yīng)跳出單體建設(shè)思維，站在區(qū)域和城市發(fā)展的角度對建設(shè)計劃的設(shè)計，應(yīng)制定相應(yīng)的獎勵政策，對低碳技術(shù)的商人提供一定的獎勵，并對缺乏節(jié)能減排和對商家給予嚴(yán)厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)減免一定的稅收費(fèi)用等等。不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也有利于我國低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.提高房地產(chǎn)公司的重視。
房地產(chǎn)公司，不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，除了賺錢，他們更應(yīng)該關(guān)注全球的生態(tài)平衡，關(guān)注社會的未來發(fā)展，他們理應(yīng)更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關(guān)于房地產(chǎn)的開發(fā)，除了使用新的低碳環(huán)保材料，例如鋁合金材料，生態(tài)納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環(huán)境建設(shè)技術(shù)，提高對于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術(shù)屬于低碳環(huán)保技術(shù)。在這方面西方國家已經(jīng)有所發(fā)展，我們也可以對此加以借鑒。另一方面，住房產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)方法應(yīng)用于建設(shè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，提高質(zhì)量，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
3.提高開發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局。
目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)基本采用了粗放型的管理模式，開發(fā)商更注重經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果，而忽視了低碳經(jīng)濟(jì)的要求和買房子的消費(fèi)需求的.實(shí)際情況。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都加大面積住宅開發(fā)，這在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)不斷提高自身的發(fā)展質(zhì)量，做好戶型的規(guī)劃布局工作。
4.積極推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。
很多房地產(chǎn)在我國的建設(shè)，對于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來了相應(yīng)的問題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導(dǎo)熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內(nèi)的溫度就會特別高，為了保持室內(nèi)溫度恒定，人們往往會使用空調(diào)降溫，在某些方面來說，這也是間接的增加了電能消耗。有關(guān)于這方面問題的解決，我國房地產(chǎn)商，可以適當(dāng)?shù)氖褂眯滦筒ＡВ┤�，隔熱輻射玻璃，它能在為住戶提供一樣采光需求的同事，還能隔絕因?yàn)槭彝夤饩�照射二導(dǎo)致的房間溫度過高的問題，從而減少在因選擇空調(diào)降溫時的電力資源浪費(fèi)問題。此外，在住宅區(qū)更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯的節(jié)能手段，它在美化周圍環(huán)境的同時，也能吸收一些有害氣體，讓周圍的空氣變得更清新，特別是在夏天，樹蔭的陰涼也會為燥熱的夏天帶來些許涼意。
5.積極倡導(dǎo)低碳消費(fèi)。
隨著現(xiàn)代化的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著清楚的認(rèn)識，同時，對于其的發(fā)展，應(yīng)該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費(fèi)者更深刻地對低碳建筑的認(rèn)識，對于低碳環(huán)保的認(rèn)識。雖然由于技術(shù)以及材料的限制，低碳建筑價格會普遍的概予同類型的普通建筑，但在未來，隨著技術(shù)的革新，有關(guān)低碳建筑的價格自然也會隨著降下來的首先，要保持自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保證人類生存環(huán)境的質(zhì)量，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是十分重要的。低碳經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利和不利的方面，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展有利方面，加強(qiáng)現(xiàn)有的優(yōu)化和改進(jìn)的缺點(diǎn)，并應(yīng)采取有效措施，使低碳經(jīng)濟(jì)概念發(fā)展成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，為自身在社會和經(jīng)濟(jì)上的利益找到一個平衡點(diǎn)，爭取在低碳經(jīng)濟(jì)時代里尋求長久的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境共贏，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下市場經(jīng)濟(jì)論文
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和市場經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的措施
市場經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭非常好，在市場經(jīng)濟(jì)中所占比例越來越高，但是這種快速發(fā)展的勢頭存在著很多不良的因素，如果不及時的遏制住，很可能會影響市場經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對性的采取對策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響�？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑�
1.1控制好房地產(chǎn)商品的價格
過高的房地產(chǎn)商品價格如果不實(shí)時的控制，使其無限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個市場經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國外的歷史經(jīng)驗(yàn)中我們也可以總結(jié)出這一點(diǎn)�？刂瓶刂坪梅康禺a(chǎn)商品的價格并不說一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價格降下去，價值決定價格，市場應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價值卻制定相應(yīng)的價格，真正的實(shí)現(xiàn)供需平衡，而如果價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價格過高目前已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國家也采取了很多的措施來緩解矛盾，其中利用價值以及價格規(guī)律來進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價值與價格的合理才能實(shí)現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。
1.2做好金融監(jiān)督
無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實(shí)力，但是通過向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價格過高，無人問津，銀行貸款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個信息，尤其是償還能力，加強(qiáng)控制力度，并且對銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個市場經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險貸款的比例，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
1.3盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型
目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場經(jīng)濟(jì)并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式;另一方面，政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實(shí)行優(yōu)惠，進(jìn)而擴(kuò)大購買人數(shù)，購買人數(shù)的增多，又會促進(jìn)開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。
2.結(jié)語
綜上所述，可知就我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來說，采取措施使其能夠和諧發(fā)展已經(jīng)成為刻不容緩的任務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的初期發(fā)展對市場經(jīng)濟(jì)來說起著非常大的作用，但是因?yàn)槭袌霰O(jiān)管等工作并沒有落實(shí)到位，使其越來越偏離市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，因?yàn)橄嚓P(guān)部門應(yīng)該給予更多的優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。本文是筆者多年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究經(jīng)研究的總結(jié)，希望為市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供借鑒。
房地產(chǎn)論文6
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作的不足
（一）房地產(chǎn)企業(yè)中的房地產(chǎn)項目對會計科目級別設(shè)置不一
我國會計制度中沒有專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算制度和準(zhǔn)則，這對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算較為不利，如通過“開發(fā)成本———建安成本———指定分包工程”科目來核算除總包外由開發(fā)公司單獨(dú)分包的一項項目，那通常可能會涉及電梯、防盜門、鋁合金門窗、外墻保溫、智能化、幕墻工程、防水工程、進(jìn)戶門、信報箱等幾十項工程，每一個具體工程項目可能還會由不同的施工單位承接，即使一份合同也有很多付款節(jié)點(diǎn)，所以如都在一個子目里算，除非通過ERP系統(tǒng)管控，否則查詢起來極為麻煩，勢必要通過其他的EXCEL表來輔助反映；又如開發(fā)項目通�？赡苌婕白≌�、商鋪、寫字樓、別墅、公寓房、車庫等不同業(yè)態(tài)，即使目前核算項目沒有，將來可能會遇到，科目的設(shè)置未綜合考慮長遠(yuǎn)因素，即使規(guī)定了統(tǒng)一的會計科目，但因理解不一致也會造成科目運(yùn)用上的混亂，有時甚至同一個公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不僅帶來查詢的困難，也容易造成疏漏，從而產(chǎn)生多付款的現(xiàn)象。如，同一企業(yè)建設(shè)工地發(fā)生的水電費(fèi)，有在“開發(fā)成本———建成成本”里反映；有在“開發(fā)成本———前期費(fèi)用———臨水臨電”中記錄，也有的通過“其他應(yīng)收款———施工單位”進(jìn)行核算，從應(yīng)付工程款中扣回。根據(jù)會計規(guī)定，企業(yè)所有賬簿均應(yīng)在年終結(jié)賬，而且需要建新賬，但這樣的規(guī)定并不適合房地產(chǎn)項目建設(shè)開發(fā)跨幾個會計年度的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時承擔(dān)土地和房屋的開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的任務(wù)，會計核算工作要從年初投資估算開始直至年尾項目結(jié)算，同時需要按照項目進(jìn)行的實(shí)際情況設(shè)置不同的科目。
（二）房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的隨意較大
房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模一般較壯大，企業(yè)漏稅、逃稅及偷稅現(xiàn)象也愈發(fā)突出。一方面有些房地產(chǎn)企業(yè)將不合法、不合規(guī)發(fā)票進(jìn)行入賬，挖補(bǔ)涂改發(fā)票現(xiàn)象時有發(fā)生，另一方面由于沒有嚴(yán)格按照開發(fā)的產(chǎn)品對象增設(shè)各類明細(xì)核算項目，成本劃分不清，獨(dú)立核算的配套設(shè)施未結(jié)算土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息及建筑安裝工程費(fèi)，未按照規(guī)定計算開發(fā)產(chǎn)品成本、期間費(fèi)用，未完工的驗(yàn)收成本計算在營業(yè)成本中等，常以預(yù)計金額、合同金額列支，或者直接用白條入賬，不按工程結(jié)算單據(jù)列支開發(fā)成本或?qū)⒊杀竞怂銓ο蠡煜�，列支成本提前（如將下期成本有償轉(zhuǎn)讓或者未單獨(dú)核算自用設(shè)施的成本），沒有分?jǐn)偼恋爻杀�、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)等費(fèi)用；延伸期間費(fèi)用列支的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，如管理費(fèi)用開發(fā)產(chǎn)品竣工之前的借款利息全部列入當(dāng)期損益。
�。ㄈ┦找嬖u價指標(biāo)難以反映企業(yè)的真實(shí)業(yè)績
開發(fā)房地產(chǎn)的投入與產(chǎn)出的周期較長，在會計報表上面通常會出現(xiàn)業(yè)績大幅度的波動，在建設(shè)期的業(yè)績較差，但是當(dāng)驗(yàn)收和出售房屋之后，將預(yù)收款項計入到收入中去，其導(dǎo)致的結(jié)果是經(jīng)營情況不能通過凈利潤指標(biāo)真實(shí)地反映出來。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況較好，其凈利潤卻可能是很小甚至是負(fù)數(shù)；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績而言，其表外風(fēng)險也很重要。當(dāng)一個房地產(chǎn)企業(yè)，即使其在建工程多，預(yù)售情況良好、資本流動鏈極好、盈利能力夠強(qiáng)，也很可能出現(xiàn)正面倒閉的情況，如工程施工的質(zhì)量出現(xiàn)問題引起賠償或者資金鏈斷裂等。
二、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的相關(guān)對策
（一）明確房地產(chǎn)企業(yè)的銷售核算范圍及標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入一般指的是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過開發(fā)后通過銷售所獲得的收入，它包括了土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、房屋銷售收入以及房屋的配套收入、周轉(zhuǎn)房的出售，回遷人員拆遷面積的房產(chǎn)權(quán)款以及增加面積的房款等都應(yīng)該納入到會計核算的銷售收入中去。房地產(chǎn)的銷售過程一般要經(jīng)過預(yù)售合同的簽訂、收取預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)辦理、過戶等手續(xù)。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)確認(rèn)收入必須滿足的條件是：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的'主要的風(fēng)險報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)既沒有通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠計量；與商品有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的成本會計或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠的計量，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其商品的收入同時滿足上述條件時才能加以確認(rèn)。以商品所有權(quán)的風(fēng)險報酬是否轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入，在沒有經(jīng)過竣工驗(yàn)收時，房地產(chǎn)上的各種風(fēng)險和報酬還沒有轉(zhuǎn)移給買方，不管是否收取了相關(guān)費(fèi)用，都不能計為收入確認(rèn)。這也是房地產(chǎn)項目在沒有經(jīng)過驗(yàn)收和過戶時，所有款項只能算作房地產(chǎn)企業(yè)暫收款或預(yù)收款，從而不能計算到收入中來。只有在房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間簽訂正式的銷售合同，房地產(chǎn)經(jīng)過相關(guān)的驗(yàn)收，并使客戶對各種指標(biāo)進(jìn)行認(rèn)可，并辦理相關(guān)的移交手續(xù)后才能夠?qū)⑦@些款項由暫收款轉(zhuǎn)入收入中，即房地產(chǎn)完全交付使用后，才可以將預(yù)收款劃歸到銷售收入中來。此外，房地產(chǎn)企業(yè)利用各種促銷活動建立的銷售協(xié)議，必須對其交易的真實(shí)性和本質(zhì)性進(jìn)行判斷，如：售后回租、售后回購的房地產(chǎn)。
�。ǘ⿻嬁颇吭O(shè)置要明晰、準(zhǔn)確、直觀
房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行會計核算要嚴(yán)格按照一級會計科目進(jìn)行明細(xì)設(shè)置,同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實(shí)際情況對二級、三級、四級會計科目設(shè)置要仔細(xì)、明確、詳細(xì)，保證對會計核算工作具有完整的資料信息,發(fā)揮會計核算工作在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資和成本控制中的作用。
房地產(chǎn)論文7
摘要：隨著我國城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，逐漸成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了黃金的發(fā)展階段后逐漸走向平穩(wěn)，但是其發(fā)展過程中面臨著較多的問題，這就需要從房地產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；發(fā)展瓶頸
一、我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題分析
我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了輝煌的發(fā)展階段，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展逐漸走向平穩(wěn)，如何在市場飽和的狀況下調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略是行業(yè)內(nèi)需要深思的問題，我國房地產(chǎn)周期波動頻率縮小，其波動幅度減小，但房地產(chǎn)發(fā)展面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)惡化、國內(nèi)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的難題，下面對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題進(jìn)行詳細(xì)分析：
�。ㄒ唬╀N售面積增速低于零。自從我國房地產(chǎn)商業(yè)化以來，房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)疲態(tài)顯示，但是其住宅銷售面積增速一直維持在20%-30%之間，在20xx年以后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了新的形勢，其住宅銷售面積增速維持在零附近，在一些沿海地區(qū)的城市中，這一數(shù)據(jù)甚至降到了負(fù)值，這表明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭逐漸冷卻，其價格開始平穩(wěn)。但是在全球性金融危機(jī)的影響下，整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，房地產(chǎn)受到恐慌心理、股市、利率及匯率等異常變化的影響較大，其可能會出現(xiàn)較大的不穩(wěn)定性變動。
（二）全國范圍內(nèi)的交易量萎縮。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房價也與日俱增，在價格持續(xù)上揚(yáng)的背景下，人們帶有很強(qiáng)的從眾買房心理，其全國范圍內(nèi)的交易量顯著提升，但是從20xx年以來，全國的房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)了交易量大幅度減少的現(xiàn)象，其降幅甚至達(dá)到了40%以上，這給房地產(chǎn)商帶來了巨大的風(fēng)險，但是對房地產(chǎn)整體而言，交易量趨于平穩(wěn)則是一個利好，這正好給我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式調(diào)整的機(jī)遇。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)發(fā)展成本較高。房地產(chǎn)屬于高投資的行業(yè)，其主要的融資渠道是股市和銀行，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)就會受到較大的波動，以房地產(chǎn)的融資而言，一旦房價趨于穩(wěn)定或者是價格下跌，金融系統(tǒng)就會面臨著很大的風(fēng)險，雖然當(dāng)前很多人選擇個人借貸，這在房地產(chǎn)還貸中屬于優(yōu)良資產(chǎn)還貸，當(dāng)前四個國有銀行出現(xiàn)的不良貸款率僅為1.5%，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款不良率較高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重依賴于開放商的資本投入，一旦房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金危機(jī)，很容易帶動銀行陷入困境。
二、我國房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)思考建議
�。ㄒ唬┐龠M(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，保持供求關(guān)系穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了輝煌的發(fā)展后逐漸走向了供求關(guān)系平衡的狀態(tài)，因此下一步的工作是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場供求平衡，在控制房地產(chǎn)投資速度上，保證房地產(chǎn)發(fā)展符合市場需求規(guī)律，從供應(yīng)和需求兩個方面統(tǒng)籌工作，要對城市建筑進(jìn)行合理改造，提高房地產(chǎn)內(nèi)需，同時政府要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)形勢優(yōu)化，帶動居民收入增長，為房地產(chǎn)發(fā)展注入動力；再者國家要發(fā)揮其市場調(diào)節(jié)作用，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商放低銷售價格，減輕人們的購房壓力，保證人們的居住權(quán)利。從房地產(chǎn)供給方面來說，要提高工程竣工率，充分利用空置房，規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，合理優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。
（二）健全市場預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要建立完善的預(yù)警機(jī)制，這有助于政府及時了解房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)，并出臺相應(yīng)的宏觀調(diào)整政策，當(dāng)前我國各級政府已經(jīng)針對房地產(chǎn)發(fā)展建立了相應(yīng)的`預(yù)警機(jī)制，將房地產(chǎn)納入到監(jiān)督系統(tǒng)中，對于采集的資料進(jìn)行詳細(xì)劃分。預(yù)警機(jī)制建立要采用科學(xué)的計算方法，規(guī)范空置率的計算方法并合理設(shè)置警戒線，結(jié)合增量空置率和存量空置率兩大指標(biāo)，建立空置率雙指標(biāo)體系，以便全面反映空置房狀態(tài)。通常而言，增量空置率直接反應(yīng)商品房的控制狀態(tài)，為房地產(chǎn)投資和開發(fā)調(diào)整提供相應(yīng)的市場依據(jù)，同時這一數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了社會房屋總量的態(tài)勢和余缺狀況，因此管理部門要制定完善的預(yù)警機(jī)制。
（三）深化金融體制改革。首先是要開發(fā)行業(yè)融資的多樣化，保證房地產(chǎn)資金鏈不會斷裂，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實(shí)的金融保障，同時要推進(jìn)住宅擔(dān)保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實(shí)施和使用，分擔(dān)房貸風(fēng)險；再者要推動銀行改革，基于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展改革銀行，提高銀行系統(tǒng)的管理能力，控制金融風(fēng)險能力，同時政府部門要加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，保證優(yōu)良資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場中，避免不良資本進(jìn)入造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂。結(jié)語：隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變進(jìn)程推進(jìn)，作為國民經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)要適應(yīng)市場的發(fā)展需求，樹立正確的發(fā)展理念，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場穩(wěn)定，健全市場預(yù)警機(jī)制，同時深化金融體制改革，為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供健康的環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
[1]周春宇.對我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點(diǎn)思考[J].價格理論與實(shí)踐，20xx（02）
房地產(chǎn)論文8
摘 要：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是任何一個國家和地區(qū)都需要關(guān)注的問題，但是房地產(chǎn)投資的不確定性及其與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)性嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展過快或過緩都會反過來對國民經(jīng)濟(jì)帶來極為不利的影響。如何使房地產(chǎn)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)一致，是各國政府都非常心的問題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)；影響
一、房地產(chǎn)發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響及作用
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括:土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。作為國民經(jīng)濟(jì)中一個獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)部門，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)；從行業(yè)特征來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)為勞動者提供其必需的住宅與生活環(huán)境，對勞動力再生產(chǎn)有極大的影響，而企業(yè)生產(chǎn)所需的廠房、辦公用房也需要房地產(chǎn)予以提供。所以，一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張離不開房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的供給能力在一定程度上是區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長的關(guān)鍵因素。此外，房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有極大的推動作用。直接與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)多達(dá)50個以上，房地產(chǎn)業(yè)不僅涉及建材工業(yè)、房屋設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、機(jī)械、電子、儀表、通訊等生產(chǎn)資料生產(chǎn)部門，還涉及到家用電器、紡織、家具等民用工業(yè)以及旅游、園林、運(yùn)輸業(yè)、商業(yè)及其他服務(wù)業(yè)等。
1、房地產(chǎn)業(yè)可以為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要生產(chǎn)要素。任何一個行業(yè)的發(fā)展，都離不開房地產(chǎn)業(yè)為它提供的物質(zhì)條件。只有房地產(chǎn)保持適當(dāng)速度率先發(fā)展，才能保持有關(guān)行業(yè)的發(fā)展速度。我們把房地產(chǎn)業(yè)叫做先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)也就是這個意思。
2、房地產(chǎn)業(yè)可以推進(jìn)城市的綜合開發(fā)，改善人民的生活條件
很長一段時間里，我國實(shí)行由政府將建設(shè)項目交給建設(shè)單位并由建設(shè)單位去組織建設(shè)的辦法。于是出現(xiàn)大家搶項目，爭投資、各自備料施工的分散建設(shè)的局面。不僅在施工中由于互不協(xié)調(diào)配合而造成許多經(jīng)濟(jì)損失，出現(xiàn)許多不科學(xué)、不正常的現(xiàn)象。為解決分散建設(shè)產(chǎn)生的弊端，可以通過房地產(chǎn)業(yè)來統(tǒng)籌規(guī)劃，防止以前那種各自為政進(jìn)行建設(shè)的局面，從而促進(jìn)城市的綜合開發(fā)能力。房地產(chǎn)業(yè)每年開發(fā)的房屋中(包括舊區(qū)的改造)，住宅建筑要占一半左右。人們用以休息、娛樂的公共場所，以及為改善生態(tài)環(huán)境進(jìn)行的城市綠化和水面擴(kuò)展，均系房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的，這些都極大地改善了人民生活的環(huán)境和居住條件。
3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會，減輕社會就業(yè)壓力
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整我國城市涌現(xiàn)了大量的下崗工人，同時，農(nóng)村的剩余勞動力大量涌向城市，就業(yè)問題成為全社會關(guān)注的問題。如果不采取切實(shí)有效的就業(yè)政策，會造成突出的社會問題。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以創(chuàng)造新的就業(yè)機(jī)會，減輕社會就業(yè)壓力。首先，房地產(chǎn)業(yè)能帶動眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而任何產(chǎn)業(yè)都將吸納一定數(shù)量的從業(yè)人員。其次，房地產(chǎn)系統(tǒng)本身范圍廣闊，如房地產(chǎn)咨詢、轉(zhuǎn)讓、按揭、抵押、租賃等市場行業(yè)同樣需要大量專業(yè)人員。第三，物業(yè)管理是房地產(chǎn)最重要的一方面，它是一種長期行為，需要大量人力、物力、財力來維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的完整性能吸納大量人員就業(yè)。
4、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)、減少資源浪費(fèi)
首先，我國人口眾多，尤其隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大量的農(nóng)村人口涌進(jìn)城市，走集約化城市道路是未來發(fā)展的必然趨勢，我國城市建設(shè)規(guī)劃只能超高容積率低密度方向發(fā)展，即通過提高容積率還容納更多的城市人口。因而，房地產(chǎn)業(yè)必須義無反顧第擔(dān)當(dāng)起歷史的重任。其次，長期以來我們城市土地實(shí)行無償劃撥使用，土地供應(yīng)失控，使用結(jié)構(gòu)不合理，普遍存在第二產(chǎn)業(yè)占地比重過大，生活用地、工藝設(shè)施用地比例過小現(xiàn)象，城市無序發(fā)展，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。發(fā)展房地產(chǎn)，貫徹土地有償使用制度，規(guī)范土地交易行為，有利于抑制土地?zé)o限制的需求，減少浪費(fèi)，從而優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。
二、促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的建議分析
1、理性促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展
由于目前我國正處于城市建設(shè)的加速期，居民基本住房需求和企業(yè)營業(yè)性租、購房需求較大，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)投資增長勢頭較為旺盛。各項宏觀調(diào)控政策主要是引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的不合理不規(guī)范行為堅決抑制，對有利于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的方面要給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、適度增長，并合理帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的.發(fā)展。
2、改善住房供需結(jié)構(gòu)
改善住房供需結(jié)構(gòu)時，一是要保持居民收入的持續(xù)增長，加快建立住房保障體系，確保居民收入的持續(xù)增長，尤其是增加中低收入者的收入。同時要逐步完善以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租住房制度和住房公積金制度為主要內(nèi)容的住房保障體系，與目前住房市場化的進(jìn)程相比，住房保障體系還相對滯后，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策落實(shí)不到位，執(zhí)行時缺乏規(guī)范和明確標(biāo)準(zhǔn)，還有待進(jìn)一步完善。二是要穩(wěn)定和控制住宅價格的過快上漲，改善供給結(jié)構(gòu)。三是要大力發(fā)展住房二級市場，鼓勵房屋出租和再出售，也有利于增加市場的有效供給。
三、結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是城市建設(shè)的重要組成部分，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性作用。作為一個綜合性極強(qiáng)的行業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)乃至城市發(fā)展具有不可低估的影響力。房地產(chǎn)業(yè)正在成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展。我們必須充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，加大開發(fā)力度，推動國民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的快速發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)論文9
“營改增”稅改政策的提出，優(yōu)化了我國的稅制結(jié)構(gòu)，有效避免了重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)與社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。在這一背景下，為了有效提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的工作成效，企業(yè)財務(wù)管理工作者必須抓住“營改增”的稅改契機(jī)，了解“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作帶來的影響，才能更好地提高“營改增”的實(shí)施成效，促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。
一、“營改增”的內(nèi)涵分析
所謂的“營改增”是營業(yè)稅改增值稅的簡稱，即把某些以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目更改為征收增值稅。這一稅改政策的實(shí)行，從宏觀意義上來說，有效避免了在納稅程序以及課稅范圍上存在重復(fù)納稅等問題的發(fā)生，從而降低了企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進(jìn)了企業(yè)市場競爭力的提高，推動了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從微觀意義上來說，營業(yè)稅在我國境內(nèi)是征收商品勞務(wù)費(fèi)的一種類型，而增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，其以商品及應(yīng)稅勞務(wù)在其流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為計稅依據(jù)，主要分為進(jìn)項稅與銷項稅這兩種類型，在稅款的征收中，進(jìn)項稅主要用于抵扣。在“營改增”稅改政策的實(shí)施之后，增值稅的抵扣鏈條獲得了完善，我國的稅制結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化，這對擴(kuò)大消費(fèi)、推動國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及優(yōu)化企業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)等具有重要的促進(jìn)價值。
二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響
1.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債表的影響。固定資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成要素，固定資產(chǎn)的變動會造成房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生極大的改變，這一改變影響著房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的數(shù)據(jù)發(fā)生了顯著性的波動。從“營改增”的試點(diǎn)到推廣實(shí)施的具體情況上來看，我們能夠發(fā)現(xiàn)“營改增”稅改政策的使用，在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)的原值入賬金額以及累計折舊，同時，在除去房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)繳納的營業(yè)稅之后，房地產(chǎn)企業(yè)的期末余額得到了顯著降低。因此，在短期內(nèi)，在“營改增”稅改政策的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)與負(fù)債金額都會得到顯著的降低，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的流動資產(chǎn)及負(fù)債的比重則會得到提升。并且，從長遠(yuǎn)來看，“營改增”的實(shí)施能有效推動房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大自身發(fā)展規(guī)模，完善自身發(fā)展規(guī)劃。
2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)利潤表的影響。從現(xiàn)階段“營改增”在各個領(lǐng)域的實(shí)施情況上來看，其對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響主要包括長期影響和近期影響這兩種。其中，從近期影響來看，在“營改增”得到推廣實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的原值稅金得到了免除，這有效降低了企業(yè)的稅金金額及成本水平，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增加。從長期影響來看，“營改增”稅改政策的實(shí)施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本以及稅務(wù)負(fù)擔(dān)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金積累，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠有更多的資金投入到新的發(fā)展項目以及生產(chǎn)建設(shè)業(yè)務(wù)的拓展工作中。
3.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表的影響�！盃I改增”的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表，具體而言，可從以下三個方面進(jìn)行分析：首先，“營改增”的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的各項投資。為了能夠得到更好、更快的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要經(jīng)常購置大量的施工裝備，由于增值稅的進(jìn)項稅額能夠用于相抵，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出數(shù)據(jù)會比在“營改增”實(shí)施之前要減少許多，從而能有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。其次，“營改增”制度的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金活動。征收增值稅制度的實(shí)施，有效降低了房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流水平的提高，加快了企業(yè)現(xiàn)金的流動速度。最后，“營改增”的實(shí)施影響著房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行業(yè)之間的市場競爭也愈發(fā)激烈，為了搶占行業(yè)中的龍頭地位，房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮加大投資、融資范圍，而“營改增”的實(shí)施有效的提高了企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流越發(fā)壯大。但從長遠(yuǎn)的角度來說，由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動具有階段性，且面臨著極大的風(fēng)險壓力，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債會不斷增加。
4.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的.影響。財務(wù)風(fēng)險管理一直以來都是各大企業(yè)所普遍重視的問題�！盃I改增”的實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的影響可從兩個方面來進(jìn)行分析：一方面，“營改增”的實(shí)施給予了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作人員新的挑戰(zhàn)。因?yàn)�，“營改增”的實(shí)施在某種程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算狀況，對企業(yè)的會計核算制度提出了更加嚴(yán)格的要求。對此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)工作人員不斷提升自己的業(yè)務(wù)水平及工作能力，并站在整個企業(yè)以及市場的高度上就“營改增”實(shí)施后的各種利弊關(guān)系做出科學(xué)的分析與探討，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，制定出符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。另一方面，“營改增”影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)管理。征收增值稅，相當(dāng)于政府給房地產(chǎn)企業(yè)一定的補(bǔ)助，這就有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展局勢更加的清晰與明朗。因此，財務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，選擇出最佳的資本結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”制度的實(shí)施中達(dá)到資本成本的最低水平，從而有效的控制好發(fā)展風(fēng)險，提高企業(yè)的盈利能力。
三、“營改增”制度實(shí)施后加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的措施
1.加強(qiáng)企業(yè)的納稅籌劃，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。由于房地產(chǎn)企業(yè)的納營業(yè)稅和納增值稅之間存在一定的差異，這就使得在“營改增”實(shí)施的情況下，企業(yè)的財務(wù)管理可以會在改革過程中出現(xiàn)風(fēng)險。因此，為了更好的推動房地產(chǎn)企業(yè)納稅改革的順利開展，財務(wù)管理工作人員應(yīng)注重納稅籌劃的優(yōu)化與完善。詳細(xì)來說，房地產(chǎn)企業(yè)可借助流通環(huán)節(jié)進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)移，在達(dá)到稅額減少目的的同時，應(yīng)選擇財務(wù)管理程序完善、有能力開具全套的增值稅發(fā)票的合作企業(yè)，并加大對客戶資源的挖掘力度，通過“營改增”這一契機(jī)，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展與完善。
2.改進(jìn)企業(yè)的賬務(wù)處理，健全企業(yè)會計核算制度。為了更好的適應(yīng)“營改增”稅制改革，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對自身的會計核算制度進(jìn)行健全與完善，嚴(yán)格按照規(guī)定對增值稅進(jìn)行會計處理，根據(jù)增值稅的征收要求，正確的設(shè)置好明細(xì)賬目，并為增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)核算提供準(zhǔn)確、真實(shí)、可靠的稅務(wù)資料。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)改進(jìn)“營改增”的財務(wù)處理手段，在合法、合理的范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅額最大程度的減少，以此來減少企業(yè)的稅負(fù)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利率。
3.增強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)�！盃I改增”實(shí)施之后，許多財務(wù)制度都發(fā)生了相應(yīng)的變化。增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制能有效的確�！盃I改增”體制的實(shí)施，推動“營改增”制度的實(shí)施步伐。同時，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)提高財務(wù)管理工作者的工作素質(zhì)，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，這能有效確保財務(wù)管理工作人員具備處理“營改增”相關(guān)問題的能力，從而避免了問題處理不當(dāng)現(xiàn)象的發(fā)生。
四、結(jié)語
總而言之，“營改增”的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作帶來了十分重要的影響。作為新時期背景下的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員，應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況及社會政策的需求，不斷提高自身的專業(yè)技術(shù)水平，深入了解“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理所帶來的影響，并對納稅籌劃管理的優(yōu)化與完善予以重視，從而不斷健全自身企業(yè)的定價機(jī)制，完善自身企業(yè)的財務(wù)核算管理制度，有效做到審時度勢。同時，根據(jù)市場競爭的需求，及時有效的調(diào)整好企業(yè)的經(jīng)營管理策略，致力于“營改增”的完善，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作水平的提高。
房地產(chǎn)論文10
摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是拉動國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)愈來愈趨向于理性化與規(guī)范化，同時市場競爭也日益加劇。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，獲得較大的利潤空間，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的大形勢下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，從而提高企業(yè)運(yùn)行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出解決問題的相關(guān)對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，也是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會全面的進(jìn)步、城市經(jīng)濟(jì)和城市的現(xiàn)代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎(chǔ)的。近年來，受高額利潤的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著國家相繼出臺對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，各地也紛紛出臺限貸、限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤，不僅要“開源”，進(jìn)行市場的開拓和推廣，更要“節(jié)流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預(yù)測、分析、核算與控制入手，從而加強(qiáng)企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責(zé)任成本體系和成本考核體系著重入手；進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內(nèi)部成本管理體系逐步建立健全起來并使之逐步完善；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責(zé)任獎懲制度，以鼓勵先進(jìn)、督促落后，調(diào)動各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競爭力不斷增強(qiáng)；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力，也關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個戰(zhàn)略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，開發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題
�。ㄒ唬┏杀竟芾硪庾R淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營運(yùn)過程中實(shí)施成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動的總稱。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個階段，從土地的取得，項目的設(shè)計，工程的招標(biāo)、采購、施工，以致后來項目完工后的銷售，成本核算等。對于成本管理通常來講分為三個步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對項目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認(rèn)為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責(zé)任，而沒有把成本的控制貫穿于整個過程，缺乏全員參與，導(dǎo)致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費(fèi)，造成了整體成本的上升，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的'企業(yè)意識到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉(zhuǎn)變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗(yàn)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變，以提高企業(yè)競爭優(yōu)勢。
（二）缺乏先進(jìn)的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了各種各樣的管理模式。而其中對于成本方面也有較多的管理方法，如變動成本法、作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等。而有些企業(yè)并不能結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際運(yùn)營情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標(biāo)，甚至不能更好的選擇和運(yùn)用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導(dǎo)致最終不能完成企業(yè)自身需要達(dá)到的目標(biāo)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統(tǒng)的成本控制方法，主要根據(jù)財務(wù)部門的決算報告來制定成本。而由于財務(wù)人員知識體系的局限性，使得出具的報告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問題不能及時被發(fā)現(xiàn)并提出解決的方案。
�。ㄈ┏杀究刂企w系不完善，缺乏全面性及系統(tǒng)性房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指在項目開發(fā)過程中，根據(jù)成本計劃具體制定材料購買、施工時間等，對實(shí)際發(fā)生的各項成本費(fèi)用進(jìn)行審核、控制，并及時反饋，進(jìn)而采取措施，保證成本計劃的順利執(zhí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來不小的障礙。或者有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行中卻形同虛設(shè)，并沒有充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實(shí)處，對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。
�。ㄋ模┴攧�(wù)管理體系不健全企業(yè)的財務(wù)管理部門不僅要處理企業(yè)日常財務(wù)核算事宜，還要參與到企業(yè)的內(nèi)部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類管理信息，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)打好基礎(chǔ)。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財務(wù)管理體系，尤其是企業(yè)很多財務(wù)人員因思想、素養(yǎng)及培訓(xùn)不到位，導(dǎo)致員工只求穩(wěn)定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動，進(jìn)而影響了企業(yè)的成本管理的實(shí)施。因此在對專業(yè)知識的掌握上缺乏一定的主動性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務(wù)視野變得狹隘。與各部門的組織協(xié)調(diào)也有所欠缺，從而造成部門協(xié)同不力，企業(yè)運(yùn)營效率低下，整體管理水平落后的問題。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策
�。ㄒ唬⿲�(shí)行財務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人、控制到位、考核嚴(yán)格、目標(biāo)落實(shí)的最終目標(biāo)。隨著同行業(yè)競爭的加劇和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財務(wù)人員必須花費(fèi)更多的精力和時間尋求合適的成本計算方法，從而計算出房地產(chǎn)業(yè)在各個階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。如何體現(xiàn)財務(wù)工作管理的價值，是每位財務(wù)工作者應(yīng)當(dāng)深思的問題。財務(wù)人員應(yīng)創(chuàng)新現(xiàn)代財務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財務(wù)工作在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。
（二）加強(qiáng)核算及監(jiān)督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目來說，成本核算是對該項目所發(fā)生的全部支出，運(yùn)用一定的會計核算方法進(jìn)行的合理劃分。要加強(qiáng)其對成本核算、成本控制和成本分析的監(jiān)督，避免在施工過程中出現(xiàn)費(fèi)用虛增的情況。正確實(shí)施成本監(jiān)督對于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能否提高，直到至關(guān)重要的意義。以往，主要關(guān)注成本核算，但是隨著國家政策及市場環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動態(tài)成本管理的轉(zhuǎn)變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用成本管理相關(guān)工具時，應(yīng)充分權(quán)衡某個項目或工程能為企業(yè)帶來的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現(xiàn)在的企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)成本法充分運(yùn)用到企業(yè)的成本管理中去，在目標(biāo)成本管理過程中使價值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費(fèi)用最小化和利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項目開發(fā)之前就要做好成本預(yù)測，對未來的成本水平及其發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測和規(guī)劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節(jié)即為事中控制。主要操作模式是指對項目運(yùn)營過程中發(fā)生的成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，并根據(jù)企業(yè)的項目預(yù)訂目標(biāo)及工程實(shí)際情況對成本預(yù)算進(jìn)行必要的修訂。
�。ㄈ┩晟破髽I(yè)內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，把成本控制工作視為一項系統(tǒng)工程，對成本控制人員的工作更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)對成本控制的重視程度，加強(qiáng)對開發(fā)項目的全過程控制。現(xiàn)在企業(yè)成本管理系統(tǒng)正經(jīng)歷著從成本核算到成本控制的轉(zhuǎn)變過程，這也使得戰(zhàn)略成本管理成為管理控制系統(tǒng)中不可或缺的一部分。從理論來講，戰(zhàn)略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對象從關(guān)注企業(yè)內(nèi)部活動拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時間”，即從基于企業(yè)的日常經(jīng)營控制而轉(zhuǎn)向基于企業(yè)的長期戰(zhàn)略管理。現(xiàn)代成本管理的本質(zhì)是“基于價值鏈的全面成本管理”，企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理來源于價值鏈分析。
�。ㄋ模┩晟破髽I(yè)財務(wù)管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平和能力房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財務(wù)管理體系，避免因財務(wù)風(fēng)險而造成成本控制在某些方面的脫節(jié)。企業(yè)要建立起全過程財務(wù)，建立成本控制機(jī)制，以避免因成本控制不當(dāng)導(dǎo)致錯誤的管理決策。從企業(yè)整體來說，該體系的完善程度、運(yùn)行是否合理，涉及企業(yè)的各個部門，并直接關(guān)系到成本責(zé)任制度的推行。因此，應(yīng)建立一個合理的內(nèi)部財務(wù)管理體系，并使之逐步完善。一個企業(yè)的成本管理應(yīng)以企業(yè)自身業(yè)務(wù)開展及運(yùn)營模式為基礎(chǔ)，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個領(lǐng)域、各個層次、各個環(huán)節(jié)，與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)。在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)過程中，成本管理工作已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)要維持一定的利潤，并持續(xù)生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結(jié)合自身能力和發(fā)展目標(biāo)，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應(yīng)用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應(yīng)市場發(fā)展的需要，以更好地實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)。在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境下，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。
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房地產(chǎn)論文11
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要就是對房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行研究。學(xué)生通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間產(chǎn)生的相互影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生一個全面認(rèn)識，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中還存在一定問題，因此需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的研究。
1.房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識上的需求。利用教材，對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動的聯(lián)系變得更加緊密。
在市場活動中供求關(guān)系是一個主要的推動因素，對會場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中教材中需要對供求關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)分析，重點(diǎn)要對房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經(jīng)營過程中自動形成供求平衡關(guān)系。社會的關(guān)系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當(dāng)對住宅需求的進(jìn)行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對問題的探討，滿足學(xué)生對知識的需求。
從社會心里動機(jī)進(jìn)行分析，認(rèn)為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動的，動機(jī)的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產(chǎn)生影響的因素時，可以依據(jù)人們對住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件。現(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認(rèn)可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標(biāo)志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實(shí)現(xiàn)這一需求。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)中對實(shí)驗(yàn)教學(xué)的應(yīng)用
2.1 實(shí)驗(yàn)教學(xué)實(shí)施的基本條件
在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)小學(xué)中對實(shí)驗(yàn)教學(xué)進(jìn)行應(yīng)用，對教學(xué)人員、實(shí)驗(yàn)室、費(fèi)用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要的人員有實(shí)驗(yàn)室中的工作人員和教師。對于實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展，教師必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實(shí)驗(yàn)步驟依據(jù)操作方法；實(shí)驗(yàn)室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實(shí)驗(yàn)過程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實(shí)驗(yàn)室要求，一般情況下實(shí)驗(yàn)室教學(xué)需要在專用的實(shí)驗(yàn)室中開展。實(shí)驗(yàn)室教學(xué)通常分為計算機(jī)模式和手工模式兩種，但在實(shí)際應(yīng)用過程中，為了降低其它因素對實(shí)驗(yàn)室教學(xué)的影響，提高實(shí)驗(yàn)的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中最好還是選擇計算機(jī)實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｊ�。從我國的�?shí)際情況來看，我國并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)室，因此實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實(shí)驗(yàn)室中開展。（3）實(shí)驗(yàn)教學(xué)的.開展需要一定的實(shí)驗(yàn)教學(xué)費(fèi)用作為支持，刨除實(shí)驗(yàn)室中在硬件購置上需要的費(fèi)用外，對部分實(shí)驗(yàn)也在激勵等方面提供一定的支持。
2.2 實(shí)驗(yàn)教學(xué)的具體實(shí)施步驟
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的實(shí)驗(yàn)教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實(shí)驗(yàn)問題，在開展實(shí)驗(yàn)教學(xué)前，需要對教學(xué)的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問題。（2）準(zhǔn)備和設(shè)計，在實(shí)驗(yàn)準(zhǔn)備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設(shè)計實(shí)驗(yàn)方面，要以對實(shí)驗(yàn)的檢驗(yàn)為目的，對實(shí)驗(yàn)中的交易機(jī)制、變量進(jìn)行合理設(shè)定。（3）做好理論講解，在開展實(shí)驗(yàn)前，需要詳細(xì)講解實(shí)驗(yàn)中涉及到的相關(guān)知識，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問題，從而使學(xué)生能夠在實(shí)驗(yàn)開展過程中對問題進(jìn)行思考。（4）實(shí)驗(yàn)結(jié)果的顯示，實(shí)驗(yàn)結(jié)束后，需要將實(shí)驗(yàn)結(jié)果從實(shí)驗(yàn)軟件中導(dǎo)出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實(shí)驗(yàn)結(jié)果能夠直觀的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對實(shí)驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行講解。（5）實(shí)驗(yàn)討論，展示實(shí)驗(yàn)結(jié)果后，教師需要對最初提出的理論問題進(jìn)行回顧，使學(xué)生對問題進(jìn)行討論，在討論過程中要對問題進(jìn)行控制和引導(dǎo)，從而提高討論效率。
3.結(jié)束語
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中存在許多問題，本文在對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，對實(shí)驗(yàn)教學(xué)的應(yīng)用進(jìn)行了分析，希望對促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
房地產(chǎn)論文12
摘要：近年來，房地產(chǎn)成為有目共睹的熱門產(chǎn)業(yè)。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場價值不斷攀升的情況下，投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是以增值為目的的一類資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)具有特殊性，不能簡單的按照一般固定資產(chǎn)計提折舊。本文圍繞投資性房地產(chǎn)展開，從概念入手，研究其確認(rèn)條件、后續(xù)計量所采用的模式以及其中涉及的會計政策，計量模式的差異及之間的轉(zhuǎn)換所需要的事項，幫助人們?nèi)娴卣J(rèn)識投資性房地產(chǎn)，正確地對其定位。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計政策；公允價值計量模式
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，房地產(chǎn)行業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，在國民經(jīng)濟(jì)中起著重要的作用。由于住宅業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)不再作為一個新的發(fā)展機(jī)遇，從而演變成炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)本身具有的經(jīng)濟(jì)特性，往往表現(xiàn)出不同于其他投資的特性。眾所周知，一個簡單的房地產(chǎn)項目的開發(fā)，時間可長可短，長可達(dá)數(shù)年或數(shù)十年；房地產(chǎn)投資額也很難確定，高可達(dá)數(shù)千萬或者以億計。由此可見，其風(fēng)險性不容小覷。
一、投資性房地產(chǎn)
1.投資性房地產(chǎn)的概念
投資性房地產(chǎn)僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)中的一個組成部分。有關(guān)投資性房地產(chǎn)的概念，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
2.投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件
有關(guān)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件：與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。對于有關(guān)投資性房地產(chǎn)的初始計量，主要涉及三個常見事項，即外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)、外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，在成本模式及公允價值模式下，其實(shí)際成本的確認(rèn)是一樣的`，包括購買的價款、相關(guān)稅費(fèi)和相關(guān)的其他支出。不同之處是，企業(yè)在“投資性房地產(chǎn)”科目下設(shè)置兩個明細(xì)科目，分別是“成本”和“公允價值變動”。自行建造投資性房地產(chǎn)，在成本模式下，其實(shí)際成本由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。在公允價值模式下，若其公允價值無法可靠確定但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)該以成本計量自行建造的投資性房地產(chǎn)，待其完工后或者其公允價值能夠可靠計量時，再以公允價值計量。非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是由于房地產(chǎn)的用途及目的的改變而對其重新定位和分類。這里著重強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)的用途改變，而非改變房地產(chǎn)后續(xù)計量的模式，在日常生活中，轉(zhuǎn)換日通常為租賃期開始的那一天。
3.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
（1）后續(xù)計量中采用的模式。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，通常采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式。但是，對于所有投資性房地產(chǎn)，同一企業(yè)只能采用一種模式對其進(jìn)行后續(xù)計量。計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。
（2）成本模式與公允價值模式的差異。成本模式和公允價值模式之間存在明顯的差異。前者需要按期計提折舊或者攤銷；后者不對投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷，以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整賬面價值。
投資性房地產(chǎn)累計折舊是針對投資性房地產(chǎn)采用成本法的計提折舊的一種方法，有區(qū)別的是，累計折舊是固定資產(chǎn)的計提折舊的方法，這就是區(qū)別于普通固定資產(chǎn)的具有投資性的房地產(chǎn)。若在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)處理中采用了公允價值模式的話，不僅可以免去成本模式中的計提折舊及攤銷，降低成本費(fèi)用，而且在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展的今日，其每年的增值額持續(xù)為正值，總體而言，采用公允價值模式會造成企業(yè)的當(dāng)年凈利潤明顯上漲。但其實(shí)，采用公允價值模式也有其弊端的。利潤雖然是上去的，但其波動性較大，會隨著時間而愈發(fā)波動，企業(yè)在核算稅負(fù)方面難度也是增加的，而且，對于成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，一經(jīng)轉(zhuǎn)換，不得更改，這就導(dǎo)致了企業(yè)不能在一定范圍內(nèi)操作利潤。盡管有利有弊，權(quán)衡之下，畢竟還是利大于弊，公允價值模式還是逐漸被人所采用。只是在新法規(guī)中，我們也了解到轉(zhuǎn)換也不是很容易的。
4.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出
首先在滿足了投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件之后，將其后續(xù)支出計入投資性房地產(chǎn)的成本當(dāng)中。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的價值，往往會對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行裝潢、改建等等，使其更加美觀和堅固，而這些通過裝修而改善房屋的實(shí)用和美觀所付出的支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)該將其資本化。對于企業(yè)再開發(fā)而進(jìn)行擴(kuò)建和裝潢的且將來仍然作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，而再開發(fā)期間將不對其計提折舊或者攤銷。
5.處置投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)一旦被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在其處置過程中也根據(jù)其采用模式的不同而不同。在成本模式和公允價值模式下，都是先確認(rèn)收入，計提成本，按照其實(shí)際收到的金額，計入“其他業(yè)務(wù)收入”，按照實(shí)際發(fā)生的支出，結(jié)轉(zhuǎn)成本，計入“其他業(yè)務(wù)成本”。在成本模式下，按照其已經(jīng)計提的折舊或攤銷，計入“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，原已經(jīng)計提的減值準(zhǔn)備，計入“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。在公允價值模式下，按照其累計公允價值變動，計入“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”，同時結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動，如果存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，一并結(jié)轉(zhuǎn)。
二、投資性房地會計處理中涉及的國家政策性問題
1.會計政策
投資性房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在有些會計處理方面，會涉及到國家政策性問題。因此，對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中所涉及到的會計政策的不同，相關(guān)地，其所導(dǎo)致的會計后果和經(jīng)濟(jì)后果也會不同。成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，將轉(zhuǎn)換時賬面價值與公允價值之間的差額，調(diào)整期初的未分配利潤留存收益。已轉(zhuǎn)換為公允價值模式的，不得轉(zhuǎn)換為成本模式。
2.會計政策變更
在新法則中明確規(guī)定了，企業(yè)在進(jìn)行非貨幣交易、債務(wù)重組、非同一控制下企業(yè)合并都由原來的歷史成本計價改為公允價值計價。
（1）債務(wù)重組，是指在債務(wù)人發(fā)生財務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或者法院的裁定作出讓步的事項。債務(wù)人發(fā)生的財務(wù)困難是債務(wù)重組的前提，是指債務(wù)人出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難或經(jīng)營陷入困境，導(dǎo)致債務(wù)人無法或沒有能力按照原定條件償還債務(wù)。當(dāng)然，債務(wù)重組中最為重要的就是讓步環(huán)節(jié)，債權(quán)人的讓步是債務(wù)重組的必要條件。債務(wù)重組最為主要的方式有：以資產(chǎn)清償債務(wù)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資產(chǎn)、修改其他債務(wù)條件以及以上三種方式的組合。其中，以資產(chǎn)清償債務(wù)又有以現(xiàn)金或非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)（非現(xiàn)金資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、庫存材料、商品產(chǎn)品、股票以及債券之類等等）的方式。
�。�2）非同一控制下企業(yè)合并，是指參與合并各方在合并前后并不受同一方或者相同的多方最終控制的交易合并，排除了同一控制下的企業(yè)合并的情況以外的其他的企業(yè)合并，主要強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)與第三方的交易。非同一控制下的企業(yè)合并意味著企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債發(fā)生改變，這種改變一般都表現(xiàn)為同時增加。企業(yè)合并可以通過控股合并和吸收合并兩種方式。其中，非同一控制下的控股合并，購買方按照確定的企業(yè)合并成本作為長期股權(quán)投資的初始投資成本，其合并成本包括購買方付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債、發(fā)行的權(quán)益性證券的公允價值之和。相關(guān)地，企業(yè)以固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨以及現(xiàn)金等等作為合并對價的，并且，為進(jìn)行企業(yè)合并而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用計入管理費(fèi)用。
三、會計處理
在投資性房地產(chǎn)滿足條件下，可以由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，即其持有性質(zhì)的改變。對于其計量模式的轉(zhuǎn)換，應(yīng)按照會計政策變更進(jìn)行會計處理。最重要的是，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本價值模式。
首先，應(yīng)將以前年度計提的折舊和攤銷予以沖銷，將投資性房地產(chǎn)的賬面價值還原為初始價值，并且要對其期初留存收益進(jìn)行調(diào)整。其相關(guān)的會計分錄為，將“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目計入借方，貸方則記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。
其次，按照變更日當(dāng)年年初的公允價值，對投資性房地產(chǎn)的初始成本進(jìn)行調(diào)整。其有關(guān)會計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目，借記或者貸記“盈余公積”和“利潤分配未分配利潤”科目。
最后，將投資性房地產(chǎn)變更日當(dāng)年的年初公允價值調(diào)整為變更日的公允價值。其相關(guān)的會計分錄為，借記或者貸記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目，貸記或者借記“公允價值變動損益”科目。
四、結(jié)束語
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)逐漸成為人們關(guān)注的亮點(diǎn)。國家為了加強(qiáng)此方面的建設(shè)，不斷地提高法則的實(shí)用性，使其更加貼近生活。盡管仍然存在很多問題和誤區(qū)，但是我們將不斷對其進(jìn)行研究，積極尋找解決問題的方法，為社會乃至整個國家的進(jìn)一步發(fā)展提供更多助力。
房地產(chǎn)論文13
20xx年可謂是我國房地產(chǎn)行業(yè)的眾籌元年。自20xx年的雙十一開始，以網(wǎng)絡(luò)的方式“眾籌買房”活動進(jìn)行的如火如荼，其中包括遠(yuǎn)洋、萬科、龍湖、保利、方興等眾多國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)都投入到“眾籌”的大軍當(dāng)中。
20xx年7月28日，中國房地產(chǎn)眾籌高峰論壇暨眾籌房平臺上線儀式在杭州市黃龍飯店舉行。此次高峰論壇以“互聯(lián)網(wǎng)+’’的概念為背景，并結(jié)合了當(dāng)下較為流行的眾籌、金融和社區(qū)服務(wù)等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新模式，并成立了能滿足現(xiàn)階段全國剛需人群購房需求的業(yè)務(wù)平臺—眾籌房網(wǎng)站。妖墅—全球家項目是杭州優(yōu)爾浦環(huán)境工程有限公司委托眾籌房平臺于20xx年12月12日新推出的泰國民宿首秀，這是眾籌房海外民宿眾籌的第一站�？梢哉f，在“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”理念深入人心的今天，眾籌房推出的此款民宿眾籌產(chǎn)品頗受矚目。但在現(xiàn)有法律框架下，筆者認(rèn)為該民宿眾籌項目的設(shè)立存在諸多不確定性。
作為一個在“眾籌房”網(wǎng)絡(luò)平臺中上線的項目，妖墅民宿眾籌活動應(yīng)當(dāng)可以被認(rèn)為是一個房地產(chǎn)眾籌項目。雖然該項目的投資標(biāo)的是一座座別墅客棧，但其以“家”為主題的概念以及各建筑物的使用權(quán)和其他權(quán)利都與一般的房地產(chǎn)項目無異。此外，目前國內(nèi)眾籌模式主要分為四種類型:股權(quán)眾籌、債權(quán)眾籌、回報/實(shí)物眾籌和捐贈/公益眾籌。股權(quán)眾籌是指投資者對項目或公司進(jìn)行投資，獲得其一定比例的股權(quán);債權(quán)眾籌是指投資者對項目或公司進(jìn)行借款，獲得其一定比例的債權(quán)，米來獲取利息可收益并收回木金;回報/實(shí)物眾籌是指投資者對項目或公司進(jìn)行投資，獲得實(shí)物產(chǎn)品或服務(wù);捐贈/公益眾籌是指投資者對項目或公司進(jìn)行無償捐贈。此次妖墅民宿眾籌項目所預(yù)備的眾籌方案是將眾籌作為消費(fèi)加收益項目，所投資的眾籌額可以轉(zhuǎn)化為相應(yīng)價值的妖幣，用于眾籌房旗下所有的民宿消費(fèi)項目。所以對于此次妖墅民宿眾籌項目的性質(zhì)而言，現(xiàn)階段我們可以直接將該項目劃分為回報/實(shí)物型的房地產(chǎn)眾籌項目。此外，根據(jù)此次眾籌房項目的預(yù)備方案來看，發(fā)起人還設(shè)定了43份股權(quán)眾籌的項目份額，按比例占有其總公司共10%的股權(quán)，這一部分就是眾籌活動中典型的股權(quán)眾籌。
由于此次的妖墅民宿眾籌項目涉及房地產(chǎn)眾籌，所以不得不面臨房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的限制。如果是一般的房地產(chǎn)眾籌，那就需要按照我國《城市房地產(chǎn)管理法(20xx修正)》第四十五條和《城市商品房預(yù)售管理辦法(20xx修正)》第五條、第六條的規(guī)定，商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證。由于該妖墅項目涉及到的房地產(chǎn)位于泰國，可見還需要遵守該不動產(chǎn)所在地相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。就該項目而言，普通的大眾投資者在一般情況下是不會去收集當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)的，通常只會關(guān)注項目發(fā)起人對該項目做出介紹時提出的相應(yīng)權(quán)利，這必然會使投資者的利益受到損害，從而產(chǎn)生巨大的風(fēng)險。此外，此次妖墅民宿眾籌項目所涉及的標(biāo)的位于國外，所以民事主體之間簽i丁的必然是一個涉外合同，一日_合同雙方產(chǎn)生糾紛，根據(jù)我國民法以及國際法有關(guān)專屬管轄的規(guī)定，不動產(chǎn)的問題糾紛需要在不動產(chǎn)所在地法院提出且依照不動產(chǎn)所在國的法律進(jìn)行處理。所以國內(nèi)的普通投資者一日_在此次民宿眾籌項目中產(chǎn)生糾紛，必然要選擇適用泰國當(dāng)?shù)氐姆�，這在一定程度上會對權(quán)利人的利益造成影響。
其次，由于該妖墅民宿眾籌項目的發(fā)起人均屬于我國的公民，且根據(jù)眾籌活動的特征可以看出普通大眾投資人是與項目發(fā)起人簽}J}合同，投資者與發(fā)起人之間存在直接的聯(lián)系。根據(jù)我國最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若十問題的解釋第二條的規(guī)定，“出賣人米取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人}J}立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。妖墅民宿眾籌項目在介紹的過程中并沒有說明其推出的眾籌項目處于房地產(chǎn)開發(fā)的何種階段，是否已經(jīng)取得預(yù)售許可證。
除了法律風(fēng)險外，妖墅民宿眾籌項目在操作上還存在一定的不確定性。該房地產(chǎn)眾籌分別以10000元和30000元人民幣作為眾籌單位，雖然體現(xiàn)了眾籌“投資者眾，投資金額小”的特點(diǎn)，但另一方面又面臨在不限定眾籌單位認(rèn)購數(shù)量的情況下，會產(chǎn)生單個投資者認(rèn)購一份或數(shù)份眾籌單位的情形。假設(shè)消費(fèi)者在眾籌時選擇投資三份10000元的眾籌項目，那在最終認(rèn)定權(quán)利的同時就需要考慮該投資僅僅只是消費(fèi)眾籌項目還是消費(fèi)加收益的眾籌項目，因?yàn)樵谠撗袼薇娀I方案中眾籌10000元和眾籌30000元所代表的權(quán)利是不一致的。相反，假設(shè)投資人選擇眾籌30000元的投資項目，但其所享有的妖幣數(shù)額總量卻比投資三份10000元的眾籌要少得多，這就需要考量投資人最終的需求。根據(jù)妖墅民宿眾籌方案可以清楚的看到發(fā)起人并米從投資人的.角度出發(fā)對兩種眾籌方式的收益進(jìn)行利益最大化的分配，如若投資人選擇投資三份或三分以上10000元的眾籌，那其可選擇的收益方式必然不會只有一種。此外，若以妖幣作為眾籌回報，并不能直接體現(xiàn)每一妖幣所代表的價值或其相應(yīng)的權(quán)利，由于妖幣并不是正�？闪魍ǖ呢泿�，若都以“金額對金額”的方式，其轉(zhuǎn)換方式也只能通過妖幣兌人民幣的方式進(jìn)行換算，假設(shè)投資10000元人民幣所能享受的是1.38萬元的妖幣，但其在享受外國民俗服務(wù)的同時就會涉及到人民幣匯率的問題，一旦匯率波動較大，那對國內(nèi)的投資者所獲得的權(quán)益也會產(chǎn)生巨大的影響。所以，投資人如何行使權(quán)利進(jìn)而實(shí)現(xiàn)收益，都將考驗(yàn)此次妖墅民宿眾籌項目發(fā)起人的智慧。
如果說妖墅民宿眾籌項目產(chǎn)生的交易行為發(fā)生于開發(fā)商獲得預(yù)售許可證之后，則為正常的買賣交易，即使出現(xiàn)多人共有產(chǎn)權(quán)也與非法集資有木質(zhì)區(qū)別，并不能說其不合法。但這種交易行為并不宜廣泛提倡。妖墅民宿眾籌的投資者大多都是社會普通民眾，一般來說其投資行為更多存在盲目性，并不具備識別和把控投資風(fēng)險的能力，而且他們對于法律的認(rèn)知同樣缺乏。
上述有關(guān)眾籌房推出的妖墅—全球家泰國民宿眾籌項目是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)眾籌發(fā)展過程中的一個特例。然而對于一般的而房地產(chǎn)眾籌項目而言，仍是困難重重。由于房地產(chǎn)眾籌在中國的發(fā)展時間尚短，因此還存在不少問題。妖墅民宿眾籌和普通的房地產(chǎn)眾籌實(shí)際上就是“合作建房型”眾籌模式，這種模式和非法集資較為接近，界定比較困難，因此投資者一旦選擇投資，可能會面臨一系列有關(guān)非法集資的法律風(fēng)險。一般的情況下，房地產(chǎn)眾籌無法在中國全面鋪開，法律制度的缺失必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在眾籌項目活動中無法貿(mào)然前行。
介于此，目前我國有關(guān)房地產(chǎn)眾籌活動的立法不僅要“破舊”，還要有“立新”。以妖墅民宿眾籌項目為例，由于妖墅民宿眾籌項目確實(shí)存在較多的“新”風(fēng)險，所以更需要投資者在投資的過程中謹(jǐn)慎行事。對于該項目的風(fēng)險，投資者需考慮的因素主要包括以下幾點(diǎn):1)由于妖墅項目的眾籌參與籌碼較大，起征點(diǎn)10000元，資金風(fēng)險較大;2)房地產(chǎn)眾籌項目活動新興，抗市場風(fēng)險能力和行、!卜風(fēng)險能力會相對較弱;3)妖墅民宿不動產(chǎn)位于國外，且信息披露簡單粗糙，投資者與籌資者息極其不對稱;4)投資收益不確定，投資者退出渠道少;5)大多數(shù)投資者并不是專業(yè)投資人，且該項目沒有專業(yè)的領(lǐng)頭人員，缺乏估值、投資與投后管理能力，風(fēng)險判斷與抗風(fēng)險能力弱。
房地產(chǎn)論文14
(一)利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃
關(guān)于土地增值稅的籌劃，根據(jù)其計算公式和納稅規(guī)定，主要集中在收人總額、扣除金額和稅率這三個方面。其中，收人總額白_接與銷售收人掛鉤，因此，需要權(quán)衡稅后利潤和所繳納稅款，合理確定房屋銷售價格。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)所建造的房屋屬于普通住宅，且增值率低于20%的，可以免征土地增值稅。需要注意的是，在進(jìn)行具體的籌劃方案設(shè)計時，需要權(quán)衡企業(yè)所繳稅款和稅后利潤之間的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過銷售裝修成品房的方式增加銷售成本，進(jìn)而降低增值額所占比例。
(二)利用公司的組織形式進(jìn)行納稅籌劃
利用公司的組織形式進(jìn)行納稅籌劃需要在房地產(chǎn)公司與其關(guān)聯(lián)公司之間，合理分配投人成本和銷售收人，并以此來控制增值率。此種方法可通過兩種方式實(shí)現(xiàn)，一是設(shè)立裝修公司。由房地產(chǎn)公司在其內(nèi)部設(shè)立裝修公司，可將原來的'一份房屋銷售合同，變?yōu)閮煞莺贤�，一份是毛坯房銷售合同，另一份是房地產(chǎn)公司關(guān)聯(lián)裝修公司的房屋裝修合同，通過合同設(shè)計，可減輕房地產(chǎn)公司應(yīng)繳土地增值稅。二是成立銷售公司，成立銷售公司的日的在于利用房地產(chǎn)公司與下屬銷售公司之間的組織關(guān)系，合理分配下屬銷售公司和房地產(chǎn)公司之間的銷售任務(wù)，這樣可以對銷售收人進(jìn)行重新分配，并以此降低應(yīng)繳土地增值稅。
房地產(chǎn)論文15
【摘要】本文分析了我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，論述了房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)增長支柱產(chǎn)業(yè)的重要性和必然性及其所具備的條件和應(yīng)采取的措施。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 國民經(jīng)濟(jì) 支柱產(chǎn)業(yè)改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)已從崛起邁入新的歷史發(fā)展時期。隨著市場經(jīng)濟(jì)的深化改革，伴隨而來的城市化對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了旺盛的需求。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本產(chǎn)業(yè)部門，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展過程中形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中的一個重要的有機(jī)組成部分。從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家或地區(qū)來看，房地產(chǎn)業(yè)無一不是該國或地區(qū)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)業(yè)部門。它本身有著開發(fā)周期長，投資量大，房地產(chǎn)位置固定，資產(chǎn)的流動性差等特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國民經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性作用。
當(dāng)前我國的住宅發(fā)展處于住宅總量的高速增長期，隨著住房分配制度的變革，取消了福利分房，我國原有的土地和房屋資源非商品屬性的桎梏，最終被客觀現(xiàn)實(shí)所突破，在全國范圍內(nèi)形成了房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)資源——商品房成為商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。1993年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展達(dá)到高潮，由此引發(fā)的通貨膨脹帶來了許多社會問題，但隨著政府宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)業(yè)從1994-1996年進(jìn)入一個緩慢發(fā)展時期。1996年下半年房地產(chǎn)業(yè)初步顯露轉(zhuǎn)軌跡象，尤其是香港的順利回歸和黨的十五大的勝利召開，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。目前我國已形成國有、集體、民營及股份制和外資企業(yè)于一體的綜合開發(fā)(商)隊伍，日趨發(fā)展壯大，并拉動了國民經(jīng)濟(jì)的增長，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來越重要的地位。
二、房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)增長支柱產(chǎn)業(yè)的重要性和必然性
1.重要性
我國是一個人多地少的國家，據(jù)統(tǒng)計人均土地面積還不及世界平均水平的1/ 3，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要，應(yīng)該充分利用有限的城市用地，高度集中各項城市機(jī)能，推進(jìn)城市的綜合開發(fā)。目前，房地產(chǎn)市場已從幼稚走向成熟，市場化程度越來越高，房地產(chǎn)從單項獲利，轉(zhuǎn)向規(guī)范化的經(jīng)營總體利潤的轉(zhuǎn)變。住宅在房地產(chǎn)市場的主要地位越來越突出，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，約占房地產(chǎn)業(yè)每年開發(fā)量的50%以上。房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢與經(jīng)濟(jì)增長的趨勢、波動是緊密相關(guān)。
房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以帶動建材、冶金、機(jī)械、化工、機(jī)電等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，是新一輪經(jīng)濟(jì)啟動的先鋒，可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。同時，房地產(chǎn)業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件，又可以改善投資環(huán)境，有利于吸引外資，加快改革開放的步伐，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決大量的勞動力就業(yè)問題，完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。
2.必然性
“九五”期間房地產(chǎn)業(yè)是我國五大重要產(chǎn)業(yè)之一，為促進(jìn)住房消費(fèi)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，拉動經(jīng)濟(jì)增長，國家出臺了一系列政策措施，如加快住房制度改革等，促進(jìn)了住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)投資和消費(fèi)雙向拉動經(jīng)濟(jì)增長，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。住宅業(yè)作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的培育，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。據(jù)零點(diǎn)公司最新進(jìn)行一項調(diào)查表明，買房作為個人支出的首選比例達(dá)到43%，而目前已購置房地產(chǎn)的個人僅占有1.7%，兩者相差懸殊。由此可見，個人購房能夠成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。
人民住房消費(fèi)水平的不斷提高和住房金融業(yè)的發(fā)展，是房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之必然。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)。據(jù)世界銀行估計，每增加1萬元房地產(chǎn)的產(chǎn)值，就可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加2萬元的產(chǎn)值。另一方面，在經(jīng)過一段時期的宏觀調(diào)控、調(diào)整和消化后，我國的'房地產(chǎn)業(yè)已從過熱的非理性發(fā)展進(jìn)入了一個良性循環(huán)的階段，承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊的重任，必然成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
三、房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)具備的條件
第一，政策的支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先決條件。中央十五屆五中全會提出：“進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理。”政府將住宅作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)進(jìn)行培育，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。1997年初國家取消了房地產(chǎn)開發(fā)中的48項收費(fèi)項目，并擬在稅收、土地、金融等方面給予優(yōu)惠政策，全面開放住房市場，進(jìn)一步拉動了經(jīng)濟(jì)增長的主線。
第二，在住房分配上實(shí)現(xiàn)由福利性分房向貨幣化分配的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)住房商品化。如果把企業(yè)和國家的住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化為勞動者住房消費(fèi)的貨幣分配，住房公積金的比例將上升到工資比例的30%，由此為基礎(chǔ)，銀行就可以比較放心地向購房者提供抵押貸款，住房商品化的步子就會大大加快。
第三，要有健全的法律保障體系和有效的宏觀調(diào)控能力。房地產(chǎn)業(yè)是一種資本、技術(shù)密集型的周期長、高風(fēng)險的投資行為，因此必須要有明確、健全的法律體系來保護(hù)消費(fèi)者和投資者的正當(dāng)權(quán)益和義務(wù)。
第四，要有良好的金融服務(wù)體系。金融業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后盾，只有通過發(fā)展住房金融事業(yè)，以住房消費(fèi)信貸增強(qiáng)消費(fèi)者的有效購買力，刺激有效需求，才能帶動房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
四、房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的措施
首先，要進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，加大房改力度，轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ψ≌瑢?shí)物分配的依賴觀念，落實(shí)住房分配貨幣化政策，使住房社會化、商品化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動正在由單純的投資拉動向投資和消費(fèi)的雙向拉動轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)市場的發(fā)展機(jī)制正在由主要靠行政措施和政策調(diào)控向市場機(jī)制和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。
其次，根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及居民的消費(fèi)水平，為達(dá)到消化存量、盤活資金、促進(jìn)發(fā)展的目的，必須發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)，增強(qiáng)有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流通和活躍。
參考文獻(xiàn)：
[1]龔卿，陳碧瓊.中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長的動態(tài)關(guān)系分析[J].經(jīng)濟(jì)師，20xx，(11).
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