房地產(chǎn)論文合集15篇
無論是身處學(xué)校還是步入社會，許多人都寫過論文吧，借助論文可以有效提高我們的寫作水平。你知道論文怎樣寫才規(guī)范嗎？下面是小編收集整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)論文1
盡管在監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動的方法取得了一定的成績，但我們必須看到就整體地產(chǎn)行業(yè)而言，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在履行社會責(zé)任方面有以下幾方面的問題。
（一）、眾多企業(yè)社會責(zé)任意識不強
根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)（重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊的房地產(chǎn)企業(yè)共有3132家，其中僅有43.19%的企業(yè)取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)，超過半數(shù)企業(yè)僅根據(jù)工商、稅務(wù)機關(guān)的要求對公司進行了注冊備案而沒有意愿與意識去申請相關(guān)資質(zhì)。眾多企業(yè)選擇性的回避了承擔(dān)社會責(zé)任的'義務(wù)，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運營板塊中。其中，取得重慶市房地產(chǎn)50強名譽的開發(fā)公司在社會責(zé)任意識與履行責(zé)任方面與僅取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有著明顯的差距。例如以龍湖地產(chǎn)集團、金科集團、協(xié)信集團為代表的地產(chǎn)公司積極參與慈善捐款、社會公益活動以及社區(qū)活動，通過參與社會活動提升企業(yè)形象并在無形間拉大了與一般地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)社會責(zé)任意識方面的差距。這體現(xiàn)了企業(yè)對社會責(zé)任理解的差別，部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在履行社會責(zé)任意識方面還有較大提升空間。
（二）、企業(yè)社會責(zé)任執(zhí)行不到位
同樣，根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，在有統(tǒng)計的15項企業(yè)不良記錄中超過半數(shù)事件是由于企業(yè)拖延辦理工程結(jié)算或拖欠工程款而導(dǎo)致施工單位拖欠農(nóng)民工工資。其次是未達到合同約定交房條件的及相關(guān)規(guī)定，強制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規(guī)定辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)及施工許可手續(xù)，或超過許可范圍擅自開工建設(shè)的；或企業(yè)對購房者投訴的問題推卸責(zé)任、拒不整改或整改不力的。由此可見企業(yè)即便加強了社會責(zé)任意識但在實際執(zhí)行中如何加強監(jiān)管如何督促企業(yè)執(zhí)行各項社會責(zé)任依然是一件艱巨的任務(wù)。依靠政府監(jiān)管、媒體監(jiān)督固然能起到一定的促進作用，但真正能讓企業(yè)認真執(zhí)行相關(guān)社會責(zé)任還需要靠企業(yè)自身。
（三）、企業(yè)社會責(zé)任信息發(fā)布有待加強
目前，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任信息主要來源于重慶市房地產(chǎn)開發(fā)信用體系建設(shè)網(wǎng)、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會以及相關(guān)媒體的信息發(fā)布。各渠道均建立了企業(yè)社會責(zé)任評價系統(tǒng)并對相關(guān)企業(yè)進行評估與信息發(fā)布，但各評價體系的標(biāo)準(zhǔn)不一、評價內(nèi)容不同，導(dǎo)致信息發(fā)布后公眾對信息的可信度和真實度發(fā)出質(zhì)疑。政府類信息平臺的專業(yè)化程度高、信息反饋快、統(tǒng)計數(shù)據(jù)全面等優(yōu)勢使其成為監(jiān)督企業(yè)社會責(zé)任的重要手段，但常常因為政策因素或經(jīng)濟因素而不能平等對待所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。社會媒體信息平臺的輻射面廣、社會公眾認知度高使其成為監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行社會責(zé)任的重要輔助手段，但該平臺專業(yè)程度不足、數(shù)據(jù)不完善使其發(fā)布的信息應(yīng)用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨立于政府、社會媒體以外的第三方專業(yè)研究機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任進行監(jiān)督是完善企業(yè)社會責(zé)任信息發(fā)布的有力補充手段。
房地產(chǎn)論文2
一、我國房地產(chǎn)集團資金管理存在的不足
(一)房地產(chǎn)集團的資金管理手段相對落后
目前，房地產(chǎn)集團財務(wù)會計記賬工作基本使用財務(wù)軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財務(wù)記賬功能，沒有合同管理，預(yù)算管理，成本控制，財務(wù)分析，項目管理等各個方面的管理軟件。金融信息化業(yè)務(wù)的實施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理發(fā)展的腳步的。
(二)房地產(chǎn)集團的投資決策不夠科學(xué)
由于前幾年的房地產(chǎn)行業(yè)比較火�；貓舐室脖容^高，這使得一些房地產(chǎn)集團只注重利潤的獲得，而忽視了行業(yè)發(fā)展的周期性關(guān)系和一些潛在的風(fēng)險，造成企業(yè)對未來的評估存在的不足，在進行一些投資時比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預(yù)期收到投資的匯報，使得企業(yè)的投資很難收回。
(三)房地產(chǎn)集團的融資形式比較單一
由于我國的市場經(jīng)濟剛剛起步，使得房地產(chǎn)的融資市場也屬于起步階段，常見的融資形式一般是短期和長期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國外那樣通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資，另外由于這幾年國家對房地產(chǎn)市場也加大了干預(yù)手段，使得房地產(chǎn)集團很難通過發(fā)行股票來進行資金的籌集。
二、如何做好房地產(chǎn)集團的資金管理
(一)更新房地產(chǎn)集團資金管理的觀念
對于房地產(chǎn)集團而言，資金管理的重要性要充分認識到，在管理的過程中，財務(wù)和會計部門應(yīng)積極參與。要充分認識這項工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創(chuàng)新和發(fā)展，集中精力做一些相關(guān)資金管理的實際工作，科學(xué)的進行資金管理。還需要結(jié)合房地產(chǎn)集團的具體情況，并積極運用一系列先進的技術(shù)，在過去的業(yè)務(wù)流程和運作模式背后進行創(chuàng)新，在降低成本的基礎(chǔ)上，最大限度地提高經(jīng)濟效益。
(二)更新房地產(chǎn)集團資金管理人員的`素質(zhì)
財務(wù)人員只有提高了工作素質(zhì)，嚴格執(zhí)行財務(wù)制度，才能保證房地產(chǎn)集團的質(zhì)量誠信，繼而開展各種經(jīng)濟活動。主要從以下方面來提高財務(wù)人員的素質(zhì)，首先在招聘過程中工作人員必須對應(yīng)聘者進行仔細的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業(yè)知識，并是一個踏實肯干的人才。其次，隨后進入財務(wù)人員的培訓(xùn)工作，通過定期對財會人員進行培訓(xùn)，不斷提高財務(wù)人員的專業(yè)知識的整體素質(zhì)和水平，財務(wù)人員也需要不斷的學(xué)習(xí)，了解新的會計方面的政策和對自己的專業(yè)知識進行更新。
(三)擴展房地產(chǎn)集團的融資渠道
目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始探索其他的融資方式，資本市場直接融資和間接融資需要增加開發(fā)工作，應(yīng)進一步完善房地產(chǎn)金融市場的多元化制度，包括投資基金、股權(quán)融資、債務(wù)融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營部門能夠擺脫房地產(chǎn)基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產(chǎn)公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問題，同時也促進了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士適者生存以及提高其質(zhì)量。
(四)更新房地產(chǎn)集團資金管理的有關(guān)制度
房地產(chǎn)集團應(yīng)建立和完善企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)管理制度，建立會計，內(nèi)部審計，內(nèi)部牽制，財產(chǎn)清查，內(nèi)部審計，原始記錄管理等一系列的企業(yè)財務(wù)管理制度，從而為企業(yè)規(guī)范財務(wù)管理，奠定有章可循的良好基礎(chǔ)。企業(yè)管理中必須以財務(wù)管理為中心，大力加強財務(wù)管理，首先要做的就是是要建立一個強大的財務(wù)管理制度，加強財務(wù)管理和控制，以提供組織保障。
三、結(jié)束語
房地產(chǎn)集團資金管理的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟收益，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的一些不可控因素，使得在房地產(chǎn)資金管理上存在很多困難，因此要全面加大對房地產(chǎn)集團資金管理的力度，從而使房地產(chǎn)集團資金管理更加科學(xué)、合理，拓寬房地產(chǎn)集團的融資渠道，從而保證企業(yè)項目的順利開發(fā)。
房地產(chǎn)論文3
一、房地產(chǎn)投資
由于房地產(chǎn)具有抗通貨膨脹、保值、增值性，房地產(chǎn)投資逐漸成為世界最有吸引力的投資方式之一。而在我國，隨著各地房價的高歌猛進，以及股市的飄搖不定，房地產(chǎn)投資已成為廣大投資者和投資機構(gòu)獲取高額利潤和實現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要渠道。同時，鑒于房地產(chǎn)投資巨額性、風(fēng)險性、外部性和政策影響性，以及投資資金或資源的有限性，投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出抉擇，選擇適合自己的投資形式和投資產(chǎn)品。因此，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)基于對目標(biāo)項目科學(xué)、公正的投資分析之上，只有這樣才在一定程度上保證決策的正確性和資產(chǎn)的增值性。
二、房地產(chǎn)投資分析
房地產(chǎn)投資分析指在房地產(chǎn)投資活動之前，投資者運用自己或投資分析人員的知識和能力，全面調(diào)查擬投資項目的各方面制約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容包括市場分析、區(qū)位條件分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析、經(jīng)濟分析、不確定性分析、風(fēng)險分析、方案比選分析等方面。本文主要從市場分析、經(jīng)濟分析和風(fēng)險分析三方面做簡要介紹。
1.市場分析
房地產(chǎn)投資項目在投資決策前，調(diào)查市場狀況，辨識投資風(fēng)險，選擇投資機會的過程，稱為房地產(chǎn)投資項目的市場分析。房地產(chǎn)市場分析是理性投資者所做的必不可少的一項工作。房地產(chǎn)市場分析主要以市場調(diào)查和市場預(yù)測為手段，在獲取市場信息的基礎(chǔ)上，對投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化科學(xué)預(yù)測，為投資項目的經(jīng)濟分析、風(fēng)險和不確定性分析奠定基礎(chǔ)，為投資者、決策者把握市場機會和正確進行決策提供依據(jù)，以使投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤，實現(xiàn)增值的最大化。
2.經(jīng)濟分析
經(jīng)濟分析是房地產(chǎn)投資分析的核心部分，主要通過經(jīng)濟分析指標(biāo)的計算定量分析目標(biāo)項目在經(jīng)濟上的可行性。經(jīng)濟分析指標(biāo)根據(jù)是否考慮資金的'時間價值可分為靜態(tài)分析指標(biāo)與動態(tài)分析指標(biāo)兩大類。由于資金本身就具有時間價值，而且將一定資金投入到某一項目后也會產(chǎn)生一定的機會成本，因此，筆者認為財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期等動態(tài)分析指標(biāo)更為科學(xué)、合理，更有利于輔助投資者做出正確的決策。
3.風(fēng)險分析
房地產(chǎn)投資與其他投資一樣，可能帶來較高收益的同時也伴隨著較大的風(fēng)險存在。房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是從事房地產(chǎn)投資而造成損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預(yù)期收益未達到的損失。由于房地產(chǎn)投資具有價值量大、周期長、不可移動性、變現(xiàn)能力差等特點，使得房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度更高，在投資過程中可能會面臨自然風(fēng)險、意外風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、利率風(fēng)險等諸多風(fēng)險。
風(fēng)險分析是風(fēng)險評價的主要手段，其方法就是根據(jù)不確定性因素在一定范圍內(nèi)的隨機變動，分析確定這種變動的概率分布和他們的期望值、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)和置信區(qū)間，并由此說明擬投資項目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險程度。以市場風(fēng)險的分析為例，在開發(fā)期或持有期內(nèi)，市場可能會出現(xiàn)繁榮、正常和衰退三種情況。為此，投資人應(yīng)通過深入的市場調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，預(yù)測各個狀況發(fā)生的可能性和該狀況下可能的收益水平，并通過計算期望收益標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)、置信區(qū)間等對市場風(fēng)險進行評價。
三、房地產(chǎn)投資決策
房地產(chǎn)投資分析的最終目的是服務(wù)投資決策。在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有多個不同的投資方案可供選擇，能否利用有效、準(zhǔn)確的方法做出正確的抉擇將直接關(guān)系到未來的收益與否。對于置業(yè)投資者，其投資決策的內(nèi)容不同于開發(fā)投資，如需要對置業(yè)對象目前物質(zhì)狀況、運營與收益狀況進行全面了解，對置業(yè)對象市場前景作出判斷，對其收益值較合理的價值估計。在此基礎(chǔ)上，他們是否購買、購買時間、購買方式做出正確的決策，這類投資面對的風(fēng)險也相對較直觀些。而對于房地產(chǎn)開發(fā)投資者，投資決策的內(nèi)容非常廣泛，既包括投資項目的比選、投資項目類型、開發(fā)條件、經(jīng)營方式，也包括投資時間、投資規(guī)模、籌資方式等的決策。該類投資任何一個決策內(nèi)容的失誤都可能會帶來收益減少甚至發(fā)生損失。因此，我認為對于這一類投資，投資者在決策時應(yīng)緊緊圍繞事先確定的經(jīng)營目標(biāo)，在占有有限信息資源的情況下，借助于現(xiàn)代分析方法和手段，通過定性的推理判斷和定量的分析計算與比較，做出正確的決策。只有這樣才能使房地產(chǎn)投資者在開發(fā)結(jié)束或持有期內(nèi)獲得最大利潤和實現(xiàn)增值的最大化。
房地產(chǎn)論文4
一、國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的起源及發(fā)展沿革
投資信托制度起源于1822年的荷蘭，當(dāng)時只是用以籌集社會游資，作為開發(fā)煤、鐵、紡織及其他產(chǎn)業(yè)的基金。房地產(chǎn)投資信托以在美國的發(fā)展最為典型。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托(BostonPersonalPropertyTrust)，1920年，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，其原因是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量富豪所持有的過剩資金。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始規(guī)范投資公司。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可分為：面額證券公司(Face-AmountCertificateCompanies)、單位信托公司(UnitInvestmentTrust)和經(jīng)理公司(ManagementCompanies)三類。其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運用最為普通。
馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REITs的前身，由于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，最初以信托作為規(guī)避公司形式是為了規(guī)避州法中禁止公司以投資為目的持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但是，隨著投資信托法規(guī)不斷健全、經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益壯大。1960年，在艾森豪爾大總統(tǒng)任期的最后幾個月前，簽署了《內(nèi)國歲人法》的856條～859條的法條，該條文規(guī)定具有一定條件的房地產(chǎn)投資信托可以免征所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產(chǎn)投資信托法。
為了提供房地產(chǎn)市場所需的資金和為廣大中小投資者提供理想投資渠道的雙重目的，美國于20世紀60年代初期推出了第一只上市交易的房地產(chǎn)投資信托。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱REITs)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。從本質(zhì)上講，REITs是一種信托投資基金，它通過組合投資和專家理財實現(xiàn)了大眾化投資，滿足了中小投資者將大額投資轉(zhuǎn)化為小額投資的需求，并在一定條件下可以免交企業(yè)所得稅。同時，REITs又類似于一個產(chǎn)業(yè)公司，它通過對現(xiàn)存房地產(chǎn)的獲取和經(jīng)營來獲利，在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)能力，因此它是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。
美國房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了20世紀60年代初的興起和60年代末期的一度繁榮，70年代的重創(chuàng)和低靡，80年代的復(fù)蘇漸進以及90年代中后期至21世紀后的迅猛發(fā)展。截至20xx年底，美國房地產(chǎn)投資信托股票的總市值達到2242億美元。40多年來，美國房地產(chǎn)投資信托得到了長足的發(fā)展，具有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模。
在亞洲，REITs最早出現(xiàn)于日本。日本REIT的發(fā)展始于1984年，其第一筆土地信托是由住友信托開始辦理，其后業(yè)務(wù)量逐年成長。截至1988年，有關(guān)REIT的各案已超過900件。當(dāng)前，日本是亞洲REITs發(fā)展最成熟的地區(qū)。日本REITs的收益率在3％～5％左右，而該國的長期國債收益率在1．5％左右，2％的收益差足以吸引追求低風(fēng)險的投資。日本市場上已有22項REITs，市值達209億美元，5年來已擴大1倍�？梢哉f，日本此輪房地產(chǎn)價格上揚在很大程度上是因為REITs的激活。不過，日本的多數(shù)REITs仍以辦公大樓與公寓資產(chǎn)為主，與美國REITs的多樣化經(jīng)營相比，還存在一定差距。新加坡緊隨日本，修改了相關(guān)法律，允許其他國家的REITs在新加坡掛牌。作為僅次于日本的亞洲第二大房地產(chǎn)信托基金(REITs)市場，新加坡共有5只REITs在新加坡交易所掛牌，總市值約95億新元。新加坡政府的相關(guān)部門比較早就確定了新加坡做金融中心的發(fā)展方向。在發(fā)展REITs市場的過程中，對規(guī)則、稅務(wù)處理都作了相關(guān)的調(diào)整。比如，REITs的稅收透明制度規(guī)定，不在REITs的.層面征稅，即派發(fā)股息給REITs單位持有人的時候不征收所得稅，等等。中國香港第一只房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)——領(lǐng)匯基金(0823HK)于20xx年6月25日掛牌上市，目前正廣受矚目。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有200只REITs在紐約交易所、美國交易所或者納斯達克上市，市值超過20xx億美元；有50只左右REITs在澳洲上市交易，市值超過300億美元；有7只REITs在新加坡交易所上市交易，市值超過100億美元。
二、國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要經(jīng)驗
美國的房地產(chǎn)投資信托在幾經(jīng)波折后，進入健康發(fā)展的軌道，是多種因素共同作用的結(jié)果。在諸多決定因素中，關(guān)鍵因素主要有以下三個方面。
(一)創(chuàng)造必要的法律環(huán)境
1960年的美國稅法修正案，在給予房地產(chǎn)投資信托公司稅收優(yōu)惠待遇的同時，對其股東構(gòu)成、分配比例、收入來源、資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營方式等方面也作出了明確的規(guī)定。如：股東人數(shù)在100人以上且前5大股東持股不能超過50％，總收入中直接來源于房地產(chǎn)的收入不得低于75％，每年須至少將其應(yīng)納稅收入的90％分配給股東，總資產(chǎn)的75％必須是房地產(chǎn)資產(chǎn)、現(xiàn)金和政府債券等。這些規(guī)定是房地產(chǎn)投資信托運行的規(guī)范，使得在隨后的40多年里，房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，尤其是重創(chuàng)后的復(fù)蘇以及20世紀90年代中后期的突飛猛進，主要歸功于相關(guān)法律法規(guī)的不斷改革所帶來的大力支持。
(二)房地產(chǎn)投資信托自身的改革
房地產(chǎn)投資信托自身的不斷改革和創(chuàng)新也推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括：(1)所有權(quán)形式的改革。從最初的成立時惟一的權(quán)益投資信托到抵押投資信托和混合投資信托，之后推出參與型抵押房地產(chǎn)投資信托，專項貸款、聯(lián)合物業(yè)投資等多種形式，以適應(yīng)市場的不同要求。(2)結(jié)構(gòu)形式的創(chuàng)新。為有效應(yīng)對來自房地產(chǎn)有限合伙公司(RELP)和業(yè)主有限合伙公司(MLPs)的競爭，及時推出了有限期房地產(chǎn)投資信托(FREIT)；為了給私人房地產(chǎn)投資的證券化開辟道路，創(chuàng)立了與房地產(chǎn)經(jīng)營合伙公司合作的傘形房地產(chǎn)投資信托(UPREIT)結(jié)構(gòu)。(3)專門化程度的提高。專門從事投資某一類型物業(yè)，如住宅、辦公和工業(yè)物業(yè)、商業(yè)中心等的房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量不斷增加，提高了管理效率和盈利能力。(4)管理結(jié)構(gòu)的改革。隨著相關(guān)法律規(guī)定的調(diào)整，大部分房地產(chǎn)投資信托公司，由以往必須采用的外部管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)部管理，避免了外部管理的各種利益沖突，有效提高了經(jīng)營業(yè)績。在這種轉(zhuǎn)變過程中，熟悉房地產(chǎn)自身的特點、熟悉公開市場運作的程序和方法的專業(yè)化的管理人員隊伍發(fā)揮了積極的作用。(5)規(guī)模經(jīng)營意識的增強。許多REITs認識到了規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢，使20世紀90年代中期REITs規(guī)模擴展的案例不斷增加。規(guī)模擴展的優(yōu)勢表現(xiàn)在：提高經(jīng)營效率及經(jīng)營資金流動性；實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，降低資本費用；金融分析師關(guān)注程度的日益提高，增加了對資本吸引力；提高股份流動性，吸引機構(gòu)投資者的關(guān)注；有助于REITs獲得較大的市場份額等。(6)經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變。主要體現(xiàn)為積極調(diào)整所持有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，注重資產(chǎn)的流動性；積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，使用較低的財務(wù)杠桿；規(guī)避風(fēng)險，實施穩(wěn)妥的投資策略等。
(三)機構(gòu)投資者的廣泛參與
初始設(shè)立REIT的目的之一是為小型投資者投資房地產(chǎn)提供方便。1981年，美國機構(gòu)投資者所持有的REIT股票的交易量，大約占全部交易量的10％；截至到1999年，這比例則上升到了39％，這表明機構(gòu)投資者對REIT股票越來越關(guān)注。
大量實證分析結(jié)果表明，在REIT股票市場中，隨著機構(gòu)投資者參與程度的提高，REIT#5司的經(jīng)營業(yè)績不斷提升，REIT股票市場的表現(xiàn)也越來越好。具體表現(xiàn)在：促進REIT股票價格的形成；提高REIT公司管理決策的質(zhì)量；提高REIT的社會知名度和認可程度；提高REIT股票的績效，減少反常的價格波動；提高市場的透明度和效率。
三、中國REITs發(fā)展的可行環(huán)境及發(fā)展意義
(一)可行環(huán)境
房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時，近年來房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢，中國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70％的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國人民銀行在20xx年出臺了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[20xx]121號)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對銀行嚴格房貸政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。
從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至20xx年底，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破14萬億元，達到141050．99億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。
此外，隨著中國保險市場的發(fā)展和中國養(yǎng)老保障制度的改革，中國的機構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。目前股市行情尚不穩(wěn)定，銀行利率過低，民間個人資本和機構(gòu)投資者投資渠道極為狹窄，民間資本資源沒有得到有效運用。而目前中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在兩大缺陷：一是風(fēng)險結(jié)構(gòu)不合理，風(fēng)險結(jié)構(gòu)倒置，高風(fēng)險產(chǎn)品占主要地位，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80％為風(fēng)險較高的股權(quán)類產(chǎn)品；二是低風(fēng)險產(chǎn)品品種單一，不但市場規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債、可轉(zhuǎn)債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風(fēng)險市場產(chǎn)品，使中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場發(fā)展的重點之一。
(二)發(fā)展意義
1．引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。作為具有金融機構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金，發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標(biāo)志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的補充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，能夠提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。
2．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險，提高金融安全。銀行和市場對于風(fēng)險的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險進行跨時分擔(dān)比較有效，容易將風(fēng)險在未來和現(xiàn)在之間合理地分配；市場跨空間風(fēng)險分擔(dān)能力較強，可以在不同主
體之間進行分攤�？鐣r風(fēng)險分配意味著銀行承擔(dān)的風(fēng)險主要是信用風(fēng)險，其資產(chǎn)的交易性較差，同期的調(diào)整難度較大，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險積累的問題，在某一時期的風(fēng)險一旦超過了警戒線，危機必然爆發(fā)。市場對風(fēng)險的跨空間分散是指在不同的主體之間進行風(fēng)險分配，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險累積。因此，從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將在一定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險化解能力。
3．引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具有保值增值的能力，可以減弱許多非系統(tǒng)因素的影響，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，當(dāng)股市價格下跌時，以及物價持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追求對象。當(dāng)前中國城市化進程加快，住房商品化日益深入，商品住房消費需求占消費總需求的比重持續(xù)提高，城市房地產(chǎn)的需求也不斷增長，這決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴大的前提下，房地產(chǎn)投資的長期預(yù)期收益較高，房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。因此，房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。
四、中國房地產(chǎn)投資信托之借鑒與啟示
(一)重視法律法規(guī)建設(shè)的基礎(chǔ)作用
稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉，而相關(guān)的制度規(guī)定是其經(jīng)營靈活性的來源。任何金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，必須在法律規(guī)范下進行。
在美國，REITs能夠獲得有利的稅收待遇，REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，避免了雙重納稅。中國目前法律尚未對信托收益的納稅作出明確規(guī)定，現(xiàn)有的信托計劃發(fā)售時的信息披露對項目的收益和風(fēng)險結(jié)構(gòu)“輕描淡寫”。如在談及風(fēng)險時，通常表述為因國家政策，如財政政策、貨幣政策、稅收政策等發(fā)生變化，將可能導(dǎo)致本信托計劃收益的相對變動�！顿Y金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬元、三四十萬元，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩億元的資金，有了200份的限制，單筆金額很大，給融資造成困難。此外，要建立完善的法律體系，僅僅靠頒布單一的《信托法》、《投資基金法》是遠遠不夠的，必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標(biāo)還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金發(fā)展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規(guī)。其次，制定出REITs的專項管理措施，如投資資格的審定、投資方向的限制及投資比例的確認等，以促進基金的規(guī)范發(fā)展。除此之外，還應(yīng)逐步完善證券場外交易市場和產(chǎn)權(quán)交易市場，使基金的資金收入與回收機制更為完善。
因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過對房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進行房地產(chǎn)投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場提供資金的目的。
(二)重視機構(gòu)投資者的參與和支持
機構(gòu)投資者的參與，在吸引金融機構(gòu)和廣大投資者參與房地產(chǎn)投資信托方面具有重要的作用。在美國REITs的資金來源中很大一部分是機構(gòu)投資者的資金，只有在一個機構(gòu)投資者占主體的市場上，才能保證有一個穩(wěn)定的市場供給方，保證REITs這一金融產(chǎn)品的每次發(fā)售能夠快速、足額的發(fā)售出去。中國目前已有大量的機構(gòu)投資者或準(zhǔn)機構(gòu)投資者，如何通過制定相關(guān)的鼓勵政策，將機構(gòu)投資者吸引到房地產(chǎn)投資信托市場上來，是需要研究的問題。
(三)創(chuàng)新和發(fā)展是永恒的主題
國外的房地產(chǎn)投資信托，尤其是美國的房地產(chǎn)投資信托，一直是在變化中求生存、求發(fā)展。從所有制形式創(chuàng)新到組織結(jié)構(gòu)改革和經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，標(biāo)志著房地產(chǎn)投資信托在適應(yīng)市場變化，提高自身競爭力方面的不斷成熟和完善。目前，中國的房地產(chǎn)信托還只是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形，還沒有真正體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資信托規(guī)模較大、投資多樣化、有效分散風(fēng)險、流動性較好、管理人員專業(yè)化程度較高以及機構(gòu)投資者踴躍參與的優(yōu)勢，因此需要在這些方面加大研究的力度。
(四)完善專業(yè)管理隊伍建設(shè)是必要的前提
沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)投資信托管理隊伍，就不可能有房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范發(fā)展和壯大。國外的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展得益于龐大的、專業(yè)化的管理隊伍。這些管理人員熟悉房地產(chǎn)自身的特點，熟悉公開市場運作的程序和方法等。中國的房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，必須加強專業(yè)人員的培養(yǎng)，研究建立相關(guān)的職業(yè)資格認證制度和職業(yè)道德規(guī)范，盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)，又了解房地產(chǎn)市場、熟悉業(yè)務(wù)運作的專門管理人才隊伍，為房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展提供高質(zhì)量的人力資源。
(五)正視房地產(chǎn)投資信托的作用
房地產(chǎn)投資信托，只是房地產(chǎn)行業(yè)籌措資金的一個渠道，不能過分夸大房地產(chǎn)投資信托的作用。應(yīng)該通過發(fā)展以商用房地產(chǎn)為主要服務(wù)對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)信托，鼓勵人壽保險基金、社�；�、住房公積金直接參與，從更廣泛的視角來拓展房地產(chǎn)資本市場的資金來源。[摘要]房地產(chǎn)投資信托在拓寬居民投資渠道、活躍房地產(chǎn)市場、培育和健全資本證券市場及促進社會發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展涉及其發(fā)行、上市交易和所投資物業(yè)的運營和管理等諸多方面，應(yīng)在汲取國外房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，從法律制度完善、機構(gòu)投資者參與及自身不斷創(chuàng)新的專業(yè)隊伍培養(yǎng)等方面入手，開創(chuàng)中國房地產(chǎn)投資信托的新局面。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)投資信托；REIT；啟示
房地產(chǎn)論文5
1相關(guān)理論概述
1.1JDC工作壓力模型
工作需求指的是工作對個體的需要，是工作壓力的來源，在實際工作中通常表現(xiàn)為工作時間和工作角色的沖突；工作控制與工作自由度相關(guān)，表現(xiàn)為個體的工作能力和對工作任務(wù)的控制，即技能的多樣性和決策權(quán)力。不同水平的工作需求與工作控制組合在一起共同影響著工作壓力，如高工作需求和低工作控制會導(dǎo)致高工作壓力而產(chǎn)生焦慮；相反，低工作需求和高工作控制會帶來低工作壓力而產(chǎn)生倦怠；只有高工作需求和高工作控制時員工才會積極工作，產(chǎn)生積極的工作壓力。
1.2沉浸體驗的基本概念及維度
1.2.1沉浸體驗的概念及模型
沉浸體驗，也稱為流暢體驗，是指挑戰(zhàn)與技能平衡時的人們完全投入活動中的一種愉悅狀態(tài)。在這種狀態(tài)下會產(chǎn)生無意識感，似乎其他事情都不重要，而且這種感覺十分享受，驅(qū)使人們不惜一切代價去追求這種體驗。沉浸體驗的概念由Csikszentmihaiyi于1975年首次明確提出，被廣泛地應(yīng)用到音樂、體育、教育領(lǐng)域中。近年來，沉浸體驗被應(yīng)用于管理學(xué)領(lǐng)域的研究中。沉浸體驗產(chǎn)生的基礎(chǔ)是挑戰(zhàn)與技能的平衡。沉浸體驗?zāi)Ｐ捅砻�，�?dāng)挑戰(zhàn)超過技能時,壓力就會以焦慮的形式表現(xiàn)出來；當(dāng)技能高于挑戰(zhàn)時,會導(dǎo)致厭倦,進而隨著差距的增大而發(fā)展成焦慮；只有當(dāng)挑戰(zhàn)與技能平衡時，沉浸體驗才會產(chǎn)生。也就是說，技能與挑戰(zhàn)平衡是個體產(chǎn)生沉浸體驗的前提條件。
1.2.2沉浸體驗的維度
關(guān)于沉浸體驗維度的研究，Jackson(1990)提出的沉浸體驗9個維度的構(gòu)成已經(jīng)得到了廣泛的接受和認同，即自覺體驗、清楚的目標(biāo)、挑戰(zhàn)-技能平衡、專注任務(wù)、潛在的控制感、明確的反饋、行動-意識融合、時間感扭曲、失去自我意識。
1.3沉浸體驗與JDC工作壓力模型的融合
挑戰(zhàn)與技能平衡是沉浸體驗產(chǎn)生的基礎(chǔ)，這一點與JDC工作壓力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作壓力中，工作需求相當(dāng)于挑戰(zhàn)，而工作控制相當(dāng)于技能，這樣沉浸體驗與焦慮相當(dāng)于工作壓力的正反兩面，即積極工作壓力可以體現(xiàn)為沉浸體驗，而焦慮相當(dāng)于消極的工作壓力。也就是說，將沉浸體驗與JDC工作壓力理論相融合是可行的，且可以同時拓展這兩個理論。
2基于沉浸體驗的房地產(chǎn)銷售人員積極工作壓力管理策略研究
由于房地產(chǎn)銷售人員的薪酬構(gòu)成中浮動部分占的比例很大，其收入直接與銷售業(yè)績掛鉤，而且工作時間長，越是公眾節(jié)假日越是房地產(chǎn)銷售人員最忙碌的時候，工作域與家庭域之間的沖突促使房地產(chǎn)銷售人員成為社會公認的承受著巨大工作壓力的人群。前些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，樓盤火爆時房地產(chǎn)銷售人員可以獲得較高的收入，有助于緩解其較高的工作壓力及工作-家庭沖突。但目前樓市遭遇了罕見的“寒冬”，使房地產(chǎn)銷售人員的收入銳減而工作壓力倍增。在這種情況下，過去企業(yè)僅依靠高額的銷售提成和經(jīng)濟性激勵等外界干預(yù)手段來緩解房地產(chǎn)銷售人員工作壓力的方式已經(jīng)難以實現(xiàn)。那么，將沉浸體驗引入工作壓力之中，驅(qū)動員工有意識的進入自覺體驗狀態(tài)，促使消極壓力向積極壓力轉(zhuǎn)變將成為房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理新的突破口。
2.1通過人才測評技術(shù)提升人職匹配，達成挑戰(zhàn)-技能平衡
人職匹配理論要求個體素質(zhì)與職業(yè)性質(zhì)保持一致。不同的工作對人的素質(zhì)要求不同，而每一個人又具有不同的個性特征，所以要實現(xiàn)人員和工作之間的匹配，需要通過人才測評來實現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售人員的通用素質(zhì)模型表示，優(yōu)秀的銷售人員要具備影響力（通過數(shù)據(jù)、事實等直接影響手段或人際關(guān)系、個人魅力等間接策略來影響客戶，使其接受產(chǎn)品推薦并產(chǎn)生購買行為的能力）、成就動力（追求成功的意愿強烈，不斷設(shè)定挑戰(zhàn)性的目標(biāo)挑戰(zhàn)自我）、客戶導(dǎo)向（時刻關(guān)注客戶不斷變化的需求，服務(wù)客戶）、人際交往能力及自信心等。房地產(chǎn)公司在選拔銷售人員時，可以基于房地產(chǎn)銷售人員的勝任素質(zhì)模型，通過心理測驗來對候選人的人格、需求動機、職業(yè)錨等進行測評，結(jié)合面試與情景模擬技術(shù)對人員的勝任素質(zhì)進行評價，從而做到因事?lián)袢恕⑷寺毱ヅ�，以達到工作控制與工作需求的平衡從而產(chǎn)生沉浸體驗。
2.2通過績效溝通與輔導(dǎo)明確績效目標(biāo)，獲得清楚反饋
沉浸體驗構(gòu)成的9個維度中，“清楚的目標(biāo)”是指確切地知道自己在做什么，而且知道自己行動的意義和結(jié)果的感覺；“明確的反饋”是指個體獲得迅速和清楚地反饋，確定所有事情都按計劃執(zhí)行的感覺。這兩個維度可以通過績效執(zhí)行過程中的績效溝通與輔導(dǎo)獲得并得到提升。首先，與員工共同制定績效計劃是使員工產(chǎn)生“清楚的目標(biāo)”的有效方法，房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要將總體銷售目標(biāo)進行層層分解，由銷售人員與其主管共同協(xié)商制定個人銷售目標(biāo)，并且定期檢查目標(biāo)的進展情況。這樣做可以使員工參與自己的績效管理，促使員工為實現(xiàn)自己的銷售目標(biāo)而積極行動，促使權(quán)力下放，責(zé)權(quán)利統(tǒng)一成為可能。其次，在對房地產(chǎn)銷售人員的績效管理實施過程中，銷售經(jīng)理要對銷售人員進行績效輔導(dǎo)，與其討論有關(guān)工作的進展情況、潛在的障礙和問題、解決問題的辦法措施、員工取得的成績以及存在的問題等�？冃лo導(dǎo)可以是正式的（上下級間的面談），也可以是非正式的（非工作環(huán)境下的私人交流等）�？冃лo導(dǎo)不應(yīng)僅僅在績效計劃的階段，也不應(yīng)僅僅在績效考核階段，而是貫穿于績效管理的始終。這種“明確的反饋”可以提高銷售人員的'工作控制感，及時又肯定的評價使其更加期望獲得更大的成績，進而產(chǎn)生沉浸體驗。
2.3通過對心理資本進行干預(yù)，促進自覺體驗
沉浸體驗理論表明，當(dāng)技能與挑戰(zhàn)平衡時，就會產(chǎn)生個體的沉浸體驗，二者的匹配程度由個體的技能水平?jīng)Q定。因此，開展專業(yè)、有效、持續(xù)的培訓(xùn)是提升房地產(chǎn)銷售人員工作控制感的必要途徑。以往房地產(chǎn)公司多是針對銷售人員進行技能方面的培訓(xùn)，如溝通能力、談判技巧、時間管理、角色轉(zhuǎn)換等，但立足于改善員工情緒、促進自覺體驗的培訓(xùn)與開發(fā)并不多見。其實，積極心態(tài)的培養(yǎng)更加有助于提升員工對工作的控制感，例如對心理資本的干預(yù)與調(diào)節(jié)。心理資本是指有助于預(yù)測個體高績效工作和快樂工作指數(shù)的積極心理狀態(tài)的綜合，這些積極心理狀態(tài)能夠使個體自覺地、努力地去做正確的事情，并且獲得較高的績效和工作滿意感。心理資本包括自我效能感、樂觀、希望和韌性四個能力。其中，自我效能可以通過“體驗成功和模仿他人”和“說服和覺醒”來提高；樂觀維度可以通過“樹立信心”來提高；希望維度可以通過“目標(biāo)和途徑設(shè)計”和“執(zhí)行障礙計劃”來提高；韌性維度可以通過“構(gòu)建資源和回避危險”和“改變影響過程”來提高。目標(biāo)管理法是有效地對心理資本進行干預(yù)的方法，通過培訓(xùn)和輔導(dǎo)來提升員工達成目標(biāo)的能力，同時在實現(xiàn)目標(biāo)的過程中不斷地體驗成功、樹立信心、開發(fā)積極的期望，有助于房地產(chǎn)銷售人員形成較強的控制感，從而提升其工作興趣，增加工作投入，達成沉浸體驗。
2.4通過實施組織支持政策，提升工作控制感
為提升房地產(chǎn)銷售人員的工作控制感，企業(yè)可以在保證工作效果的前提下推行組織支持政策，提供給銷售人員更為自主的工作方式，比如較為靈活的工作時間、靈活的工作場所、允許彈性工作等，使員工可以更加合理地安排自己的時間與精力。自主的工作方式可以促使員工由消極的焦慮狀態(tài)向沉浸體驗狀態(tài)轉(zhuǎn)變，同時上級的支持也是使員工感受到組織支持的關(guān)鍵因素，通過非正式的形式為下屬提供更為靈活的工作安排，增強下屬對工作的控制，減少消極工作壓力，營造良好的組織支持氛圍，建立和睦的同事關(guān)系。
2.5通過人力資源規(guī)劃，實現(xiàn)工作需求與工作供給平衡
人力資源規(guī)劃可以防止因為招聘過量而造成的人力資源供給大于需求，即工作控制大于工作需求，員工可能產(chǎn)生厭煩與倦怠；同時也可以避免人力資源供給小于需求即人員不足導(dǎo)致任務(wù)太重，工作需求高于工作控制，使員工感覺時間壓力過重或角色沖突劇烈。目前，房地產(chǎn)市場的不景氣導(dǎo)致銷售人員大量流失，人員短缺使銷售人員承受繁重的任務(wù)而產(chǎn)生消極的工作壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)對銷售人員供求進行科學(xué)的預(yù)測，使人力資源的需求與供給保持平衡，讓工作需求與工作控制適當(dāng)匹配，使員工的工作壓力處于科學(xué)合理的水平。
3結(jié)束語
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷使房地產(chǎn)銷售人員陷入較長工作時間、經(jīng)常性加班、工作不穩(wěn)定和收入銳減的困境，并且呈愈演愈烈的趨勢。如何正確地對房地產(chǎn)銷售人員實施壓力管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理要解決的重要問題之一。管理者不應(yīng)只關(guān)注工作壓力的消極結(jié)果，應(yīng)著眼于工作壓力的積極影響，將沉浸體驗理論引入人力資源管理的實踐中，通過人才測評技術(shù)來提升房地產(chǎn)銷售人員的人職匹配程度，通過績效管理來明確目標(biāo)，通過心理資本的干預(yù)來促進自覺體驗，通過實施組織支持政策來提升工作控制感，促進沉浸體驗的產(chǎn)生與持續(xù)，發(fā)揮工作壓力的積極效應(yīng)。
房地產(chǎn)論文6
摘要：由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售確認的特殊性，使銷售確認會計核算衡量標(biāo)準(zhǔn)成為了會計核算的重點問題，其主要影響解決銷售確認問題的因素是明確收入和成本之間的配比與否，以及銷售收入的衡量標(biāo)準(zhǔn)。而本文就統(tǒng)一銷售收入的確認衡量標(biāo)準(zhǔn)以及配比收入和成本等方面提出了一些解決其問題的建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);銷售收入確認;衡量標(biāo)準(zhǔn)
一、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入會計核算所存在的問題(一)銷售收入確認的衡量標(biāo)準(zhǔn)存有以下三點情形1.地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)售房款，確認為銷售收入此類觀點的持有者認定，商品房或建筑成品的預(yù)售階段是地產(chǎn)行業(yè)的銷售方式的特殊性時段，企業(yè)在獲得了預(yù)售許可證件之時，該建筑產(chǎn)品就已開工建設(shè)，建筑成品的基本模式結(jié)構(gòu)就不會在發(fā)生改變，并且認定建筑成品與用戶之間所簽訂的約束合同，在常規(guī)情形下，不可撤銷。但在此形勢下對建筑產(chǎn)品的銷售確認的衡量標(biāo)準(zhǔn)就會以按照工程的完工進度情況收取預(yù)售費用。此形勢下，預(yù)售確認收入將會存在房款不能有效收入的現(xiàn)象，從而影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，致使在企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)報表分析上不能充分的明確披露，體現(xiàn)不出企業(yè)經(jīng)營的實體業(yè)績。
2.地產(chǎn)企業(yè)獲得預(yù)售房款，不確認為銷售收入此類觀點的持有者認定，預(yù)售業(yè)務(wù)企業(yè)所收取獲得的房款就是預(yù)收房款，不能對其認為是確認后的房款收入，其觀點不難理解，也就是只有待到工程項目施工完工后建筑成品交付給用戶后，才能對預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入到業(yè)務(wù)核算的范疇之內(nèi)。由于企業(yè)與用戶之間只簽訂了購房約束合同，此形勢下的預(yù)收房款相對于對企業(yè)來說，就是一種負債。從而一定程度上，其所存在的問題也說明了企業(yè)的業(yè)績不能有效的表現(xiàn)出來。
3.在開發(fā)項目建設(shè)期間，確認銷售收入此類觀點的持有者認定，在建筑成品的施工建設(shè)階段，就認定實現(xiàn)確認銷售收入。但在認定的確認銷售的房款金額上與上述第一類所持有的觀點不盡相同。其是運用實際施工建設(shè)程度的完成量以百分比的形式表現(xiàn)確認開來，并用以計算出階段性應(yīng)得到的收入與應(yīng)轉(zhuǎn)換的階段性成本。但是這種觀點對企業(yè)的影響就是，建筑產(chǎn)品在竣工驗收后對銷售確認的衡量標(biāo)準(zhǔn)會造成企業(yè)利潤的大幅度波動，從而影響地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果，但是一定程度上，其通過了百分比的配比原則，有利于反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。
(二)收款進度和完工程度不配比
地產(chǎn)企業(yè)的實際運營過程中，常常會收到預(yù)收房款，企業(yè)雖然已經(jīng)獲得房款，但是實際項目產(chǎn)品并未交付用戶予以使用。因此，企業(yè)并未獲得實際收入，同時與收入相關(guān)的實際成本、費用就沒有即時發(fā)生，進而致使企業(yè)的收款與產(chǎn)品的完工程度以及其過程中的成本、費用無法對其進行有效配比。
(三)單個戶型的收入和成本不配比鑒于房地產(chǎn)企業(yè)實際開發(fā)的樓盤項目，對其運作的`樓盤建筑產(chǎn)品(企業(yè)的經(jīng)營運作對象即產(chǎn)品，地產(chǎn)建筑行業(yè)的產(chǎn)品是指建筑商品房)在實際銷售定價時會考慮到商品房的朝陽方向、產(chǎn)品建設(shè)地段、樓層等因素做出綜合考慮，企業(yè)開發(fā)商會對商品房的適用戶型做出不同的價格。而產(chǎn)品本身的成本就是指產(chǎn)品在建筑施工建設(shè)中所發(fā)生的全部費用，并沒有與施工階段結(jié)合到一起去考慮，也就促使此形勢下，產(chǎn)品本身未對樓層、地段等因素加以考慮，從而必然促使單個戶型的收入與成本不成配比。
二、相關(guān)建議
(一)改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入確定的會計核算建議1.銷售收入確認的衡量標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)只有待到地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)后的實際產(chǎn)品竣工后，成為建筑商品時，經(jīng)過竣工檢收后并且辦理轉(zhuǎn)交手續(xù)后，才能確立認定地產(chǎn)銷售確認，從而將預(yù)收的房款轉(zhuǎn)化為主營業(yè)務(wù)收入。同時，建筑竣工后的商品應(yīng)符合其相關(guān)地產(chǎn)項目的建設(shè)合同要求與在不可撤銷的建設(shè)合同下，運用百分比配比法對房地產(chǎn)實際運作業(yè)務(wù)確立明確的銷售收入。
因此，就需要在工程完工后，相關(guān)負責(zé)部門對其進行驗收，并且達到檢收合格標(biāo)準(zhǔn)，且建筑成品已與買主的驗收情況并無異議的基礎(chǔ)之上，辦理相關(guān)的入住手續(xù)以及房屋產(chǎn)權(quán)過戶憑證。
2.確立收款進度與完工進度配比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用完工百分比法確認銷售收入。開發(fā)商在獲得實際預(yù)收房款費用款項時，建筑項目建設(shè)工程至少已經(jīng)完成了40%，應(yīng)以工程實際完工進度確立銷售確認的衡量標(biāo)準(zhǔn)，剩余的部分應(yīng)當(dāng)記作“預(yù)收賬目”。在全部施工的建設(shè)過程之中，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)遵循工程的實際進度做衡量標(biāo)準(zhǔn)，逐步把“預(yù)收賬目”轉(zhuǎn)投到“主營業(yè)務(wù)”實際收入，這樣就能實現(xiàn)了符合企業(yè)與未來用戶之間的具體利益，并在一定程度上解決了收款進度和完工程度的絕對配比。同時，對于“預(yù)收賬目”不能實現(xiàn)轉(zhuǎn)投的，應(yīng)該以“主營業(yè)務(wù)收入”中納入的獲取的實際收入為前提，對實際以后的實際收款應(yīng)作以借記，以等到收款時，等到以后收到款項時再沖減應(yīng)收賬款。另外，企業(yè)應(yīng)該使開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，再根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(二)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報告披露的建議房地產(chǎn)成本的實際運作中，土地成本所占比重巨大。相對于有著合適土地儲備的企業(yè)而言，在獲得了有利土地資源之后，其本身就蘊含著豐厚的經(jīng)濟利潤，使其具備較高層次的投資價值，因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算部門應(yīng)當(dāng)在財務(wù)表中指名其明確性的有利信息并附注在財務(wù)報表中，對土地的貯備量所應(yīng)獲得的成本狀況作出明確披露;另外，在會計核算的財務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù)的分析報告中，應(yīng)明確揭示企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險信息，而不單單是指限于抵押風(fēng)險，也就是說，企業(yè)應(yīng)在保證金的基礎(chǔ)之上，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表附注中應(yīng)增加風(fēng)險披露的內(nèi)容，對企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項目等面臨的開發(fā)風(fēng)險、籌資風(fēng)險、土地風(fēng)險等進行說明。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入的確認應(yīng)同時具備以下條件：第一，開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測定;第二，已與客戶簽訂正式的房屋銷售合同;第三，標(biāo)的物房屋已經(jīng)客戶驗收，對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。
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房地產(chǎn)論文7
一、房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營銷
1.房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營銷房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同，具有獨特的性質(zhì)。如價格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動的固定場所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價值規(guī)律、供求規(guī)律及市場競爭規(guī)律的相互作用。同時還具有供求關(guān)系特殊性，銀行和中介機構(gòu)參與性，權(quán)利主導(dǎo)性、不完全競爭性等特殊性。通常通過分析一般性的市場營銷與市場關(guān)系營銷的異同點可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營銷。
二、我國房地產(chǎn)業(yè)市場運作當(dāng)前面臨的現(xiàn)狀
1.市場定位觀念不夠明確
眾所周知，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì)，是一個重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商在進行產(chǎn)品定位時市場定位觀念不夠明確，往往會出現(xiàn)定位過高或定位過低的現(xiàn)象，很容易使顧客對企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品，忽視了對其他產(chǎn)品的重視，這樣容易促使失去購買欲，大量的潛在顧客將會流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。
2.實施客戶戰(zhàn)略不夠完善
在實施客戶戰(zhàn)略的過程中，有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了挖掘新客戶，而忽略了對老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產(chǎn)開發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對售后服務(wù)沒有引起高度重視，使得有些問題無法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來，房地產(chǎn)開發(fā)商即使在一周內(nèi)流失了100個客戶，又可以于接到100個新客戶，這兩者之間的銷售業(yè)績似乎沒有任何變化，然而，事實相反，吸引新客戶所花費的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場競爭中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。
3.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系處理不當(dāng)
企業(yè)內(nèi)部關(guān)系主要包括企業(yè)與內(nèi)部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強市場關(guān)系營銷的主要目的在于協(xié)調(diào)好企業(yè)與內(nèi)部所有員工之間的關(guān)系。市場關(guān)系營銷管理是指股東關(guān)系管理、部門關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業(yè)內(nèi)部等級分明現(xiàn)象嚴重。而房地產(chǎn)開發(fā)商認為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內(nèi)部員工關(guān)系的處理，對員工的要求甚嚴，很少主動關(guān)注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng)造性大大降低。
三、房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系營銷管理
1.房地產(chǎn)銷售人員關(guān)系營銷
顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的核心，要迎合市場需求，必須提供個性化服務(wù)。生產(chǎn)、設(shè)計出迎合不同消費者的心理需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購房者。同時要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確�？蛻艟裆系挠鋹偢�，居住上的舒適感。銷售人員應(yīng)該采取積極的銷售手段來促進樓盤銷售，使顧客感受到購買房屋的樂趣。具體措施可如下文內(nèi)容:1.直接降價;2.免費送禮;3.內(nèi)部員工價;4.組織團購;5.承諾無理由退房;6.減首付;7.保價計劃;8.先租后賣。
2.開發(fā)商對入住糾紛的提早預(yù)防措施
應(yīng)加強與顧客的交流溝通。根據(jù)美國營銷協(xié)會的研究，只有三分之一的顧客是會因產(chǎn)品出現(xiàn)問題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見，重視與客戶之間的交流溝通是增強客戶滿意感的重要途徑。一個不滿意的客戶意味著公司將流失無形的資產(chǎn)，而一個滿意的客戶意味著公司將會增加無形的資產(chǎn)。因此，有見識的房地產(chǎn)公司，加強與顧客溝通，主動出擊，為顧客排憂解難無形資產(chǎn)，他們盡力鼓勵顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來。為了使房子能在交付時達到使用和綠化完成等要求，現(xiàn)在，部分開發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來的倉促入住改為預(yù)留出入住準(zhǔn)備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購房人進行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹慎承諾，降低客戶預(yù)期值，客戶的滿意度就會更高。
四、房地產(chǎn)關(guān)系營銷策略分析
1.市場定位策略
從關(guān)系營銷角度看，產(chǎn)品市場定位的實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位，即明確與誰打交道。這種關(guān)系定位，即包括了房地產(chǎn)開發(fā)商與消費產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位，也包括了市場環(huán)境條件下的其他客戶關(guān)系的定位。在明確市場定位的的時候，優(yōu)先考慮所處的市場環(huán)境、開發(fā)商綜合實力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢與特色，也就是確立房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢源于開發(fā)商可以向客戶所創(chuàng)造的價值，同時該價值應(yīng)比開發(fā)商自身所創(chuàng)造該價值時耗費的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢。在對競爭優(yōu)勢進行評價時，開發(fā)商至少應(yīng)考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量、開發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素。與此同時，還應(yīng)與競爭者的相應(yīng)因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢所在并進行改進與強化。此外，應(yīng)向市場有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)擴充服務(wù)人員，同時加以培訓(xùn)，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢與能力。
2.實行客戶關(guān)系的管理策略
顧客就是上帝，因而開發(fā)商進行客戶維系有以下幾種方略:第一、實施實行會員制。該營銷方法的`突出優(yōu)勢就是把硬性廣告宣傳變成為會員之間軟性宣傳，同時銷售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價格要優(yōu)勝于市面上那些同一類別的產(chǎn)品。通過會務(wù)活動拉近商家、消費者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時增強彼此之間溝通與信任，這樣借助會員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會員消費市場，進而帶動樓盤銷售。第二、強化個人聯(lián)系。也就是利用樓盤營銷人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強關(guān)系。比如常常邀請顧客的主管經(jīng)理參與各類娛樂活動，逐步密切雙方關(guān)系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時與生日時送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養(yǎng)花的客戶送上優(yōu)良花種與花肥;抑或通過自己的一些社會關(guān)系來幫助客戶解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問題。利用個人聯(lián)系進行關(guān)系營銷也有一定的弊端:容易導(dǎo)致企業(yè)對長期接觸客戶的營銷人員有過分依賴，加大了管理難度。所以在運用這一策略時應(yīng)該注意適當(dāng)?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個人聯(lián)系之上，利用長期個人聯(lián)系來提高企業(yè)親密度，進而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。
3.于競爭中合作，實現(xiàn)雙贏
松散性結(jié)盟通常是開發(fā)商之間運用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌，在收益方面實現(xiàn)雙贏。如自20xx年10月起，于成都市的羊西線兩側(cè)進行樓盤開發(fā)的二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營銷宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯的營銷效果。而在20xx年4月28日進行開盤的廣州星河灣因完美的設(shè)計規(guī)劃、施工質(zhì)量及園林景觀，迫使其他的發(fā)展商調(diào)整設(shè)計方案及競爭戰(zhàn)略，不得不對對原先的設(shè)計進行重新修改，增加了投入，還對其他發(fā)展商進行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏的一個體現(xiàn)。實際上，競爭者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開發(fā)某一種新的產(chǎn)品;或組建企業(yè)集團，利用合作來得到強大聯(lián)合優(yōu)勢，抑或優(yōu)勢互補，促進合作各方得到比合作之前的更多競爭優(yōu)勢與利益。武漢地區(qū)在城區(qū)建設(shè)推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時就為我們提供了一個雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個強化”戰(zhàn)略。即:(1)強化品牌合力。以樹立武漢都市新空間為構(gòu)建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標(biāo)，通過契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤連接在一起，促進小地塊聯(lián)盟整體的競爭實力，提升品牌戰(zhàn)力。(2)強化統(tǒng)一使用技術(shù)資源、策劃資源、營造競爭策略環(huán)境。(3)強化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強大的專業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機構(gòu)為支撐點，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶需求的產(chǎn)品提供了條件，為研制適銷對路的成套產(chǎn)品提升了市場競爭實力。(4)強化決策管理。即科學(xué)地利用社會決策資源與專業(yè)資源，提升投資商的價值，打造競爭策略平臺(5)強化銷售平臺。結(jié)合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網(wǎng)絡(luò)銷售平臺，全面推出3A立體化營銷策略，構(gòu)建最佳的低成本高效益的營銷模式。各大房地產(chǎn)公司應(yīng)本著尊重契約、統(tǒng)一行動的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競爭形式。以契約的形式為行動指南，營造企業(yè)自己專有的策劃、營銷、服務(wù)機制，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場份額奠定堅實的基礎(chǔ)。
4.協(xié)調(diào)好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境
企業(yè)是社會的重要組成部分，企業(yè)的活動會直接受到政府及相關(guān)法律法規(guī)的制約。因此，在協(xié)調(diào)企業(yè)與政府之間的關(guān)系時，應(yīng)以積極的態(tài)度，自覺遵守國家的法律法規(guī)，幫助解決國家所面臨的各種難題�，F(xiàn)代關(guān)系營銷理論認為:如果能夠加強企業(yè)與政府之間的配合，樹立共存共榮的意識，那么國家就可能會制定出對營銷活動調(diào)節(jié)合理化、避免相互矛盾、幫助營銷人員創(chuàng)造和分配價值的政策�，F(xiàn)代營銷的內(nèi)容豐富多樣，其他相關(guān)團體與內(nèi)部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營銷的一個重要環(huán)節(jié)。只有正確處理好這些關(guān)系，創(chuàng)造良好的營銷環(huán)境，是實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的前提條件。
5.正確處理企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，創(chuàng)造發(fā)展的動力
企業(yè)內(nèi)部營銷最關(guān)鍵的一步，便是把握企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與特征。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要可以分為三個層面，即由股東構(gòu)成的影響層、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時直接關(guān)系到企業(yè)市場競爭能力。正確處理好企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現(xiàn)代關(guān)系營銷理念的核心，這種人為核心的理念強調(diào)的重點在于激發(fā)人潛在能動性和創(chuàng)造性，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價值。
6.完善客戶退出管理模式
客戶退出管理模式是根據(jù)客戶退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購買模式，認真分析原因，吸取經(jīng)驗，通過改進產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一，預(yù)測客戶流失率。預(yù)測顧客流失率的公式為(期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù))/期初顧客人數(shù)*100%。
房地產(chǎn)論文8
在經(jīng)濟不斷發(fā)展以及社會持續(xù)化進步的時代背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現(xiàn)今我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理方面仍舊存在著一定的風(fēng)險性，這種風(fēng)險是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要推動力量，在房地產(chǎn)企業(yè)中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構(gòu)建企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系，實現(xiàn)人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會和經(jīng)濟的雙向進步。
優(yōu)秀的人才隊伍往往是構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的決定性力量，是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展的有力保障，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的影響�，F(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，構(gòu)建起企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系已成為房地產(chǎn)行業(yè)必須解決的問題，通過本文對房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的研究和分析，從而強化企業(yè)實力，保證房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。
一、當(dāng)今房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系構(gòu)建的實際情況
（一）重視程度不高，工作積極性不高
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對員工的.培訓(xùn)工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓(xùn)工作放在實際之中，對員工培訓(xùn)工作的重視程度不高。雖然一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步建立起培訓(xùn)規(guī)劃，但卻沒有切實將培訓(xùn)工作落實到實處，沒有嚴格按照規(guī)劃行事。另外，企業(yè)員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態(tài)度，自我學(xué)習(xí)能力較為薄弱。
�。ǘ┢髽I(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系內(nèi)容和方法過意單一化
企業(yè)的培訓(xùn)工作缺乏科學(xué)合理的評價指標(biāo)體系，沒有通過科學(xué)的調(diào)查分析進行培訓(xùn)工作的設(shè)計，其培訓(xùn)方法和內(nèi)容較為單一化，缺乏培訓(xùn)效果評估環(huán)節(jié)，缺乏系統(tǒng)、科學(xué)、全面的培訓(xùn)評價指標(biāo)體系，無法對企業(yè)員工的實際情況進行深入的調(diào)查研究，培訓(xùn)工作缺乏針對性，所涉及的培訓(xùn)工作并不能滿足企業(yè)的長遠發(fā)展和員工的切身利益。
�。ㄈ┢髽I(yè)對培訓(xùn)工作缺乏充足的硬件設(shè)施和資金投入
我國房地產(chǎn)企業(yè)對員工的培訓(xùn)工作缺乏相應(yīng)的重視和認識，所以在資金的投入、教學(xué)授課以及硬件設(shè)施等方面無法予以充分提供，企業(yè)的培訓(xùn)工作往往只是在內(nèi)部簡單進行，卻沒有提供專業(yè)性的培訓(xùn)場地，只是借助企業(yè)會議室、多媒體設(shè)備等場地和設(shè)施簡單地展開，培訓(xùn)方式過于單一化，其培訓(xùn)結(jié)果也無法預(yù)知。
�。ㄋ模┡嘤�(xùn)效果轉(zhuǎn)化與跟蹤機制存在不協(xié)調(diào)因素
大部分房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的效果評估方式往往是通過問卷調(diào)查或者書面測試的方式在企業(yè)中進行，也就是沒有一套專業(yè)化的評估體系，也沒有長久性、持續(xù)性的企業(yè)員工，員工對培訓(xùn)工作的意識還需要跟蹤性的調(diào)查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓(xùn)效果，跟蹤機制和培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化彼此之間互不協(xié)調(diào)，其培訓(xùn)評價指標(biāo)體系缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性。
二、有效構(gòu)建房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的發(fā)展對策
�。ㄒ唬⿵娀髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視程度，樹立員工良好的工作意識
第一，積極宣傳和引導(dǎo)良好的房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及上下層都可以認識到培訓(xùn)工作的重要性，從而通過積極主動培訓(xùn)方法予以改革。第二，確保企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對具體化的企業(yè)培訓(xùn)指標(biāo)體系有一個基本的認識，并予以大力支持。第三，促使企業(yè)員工樹立正確良好的培訓(xùn)觀念，有效提高企業(yè)員工綜合能力和道德素質(zhì)，為房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建提供保障。
�。ǘ⿲嵤┒鄻踊呐嘤�(xùn)方式，實現(xiàn)企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的內(nèi)容豐富化
通過多樣化的培訓(xùn)方式以豐富企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的內(nèi)容和形式，積極構(gòu)建房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系。比如，企業(yè)可以適當(dāng)在自身內(nèi)部建立定期的培訓(xùn)課程，不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)化能力，企業(yè)和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)彼此建立良好的交流培訓(xùn)機制，選擇優(yōu)秀的企業(yè)員工參與培訓(xùn)工作，在提升企業(yè)員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務(wù)。引導(dǎo)企業(yè)員工積極參加企業(yè)外部開展的培訓(xùn)活動，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和員工的進步。另外，需要建立一套合理科學(xué)嚴格的考核評價體系，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和質(zhì)量效率提供保障，降低培訓(xùn)工作所帶來的風(fēng)險問題，為企業(yè)更為長遠的發(fā)展方向努力進步。
（三）加大企業(yè)培訓(xùn)成本投入，建立科學(xué)有效的激勵體制
所謂經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑，為此，房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建應(yīng)當(dāng)提供有利于培訓(xùn)工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進企業(yè)培訓(xùn)工作的進步，房地產(chǎn)行業(yè)必須尤為重視人才資源的投資。強化培訓(xùn)方式和培訓(xùn)內(nèi)容，積極聘用專業(yè)的講師提供合理的幫助和輔導(dǎo)，更新培訓(xùn)使用的硬件設(shè)備和軟件設(shè)備，完善培訓(xùn)開展的外部環(huán)境，構(gòu)建良好的培訓(xùn)氛圍，積極拓展企業(yè)員工自身的內(nèi)在潛能，為員工的未來發(fā)展提供保障。
三、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建可積極推動房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定性發(fā)展，同時會對企業(yè)員工產(chǎn)生較為積極的能力塑造，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的構(gòu)建是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，且產(chǎn)生了較為積極的重要作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)必須正確認識培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的重要作用以及在現(xiàn)實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造條件。（作者單位為山東中潤置業(yè)有限公司）
房地產(chǎn)論文9
20xx 年以來，金融動蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對我國實體經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，進入了周期性調(diào)整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發(fā)展，我國住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風(fēng)險也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風(fēng)險防范與監(jiān)管等問題已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會產(chǎn)生風(fēng)險，次貸危機的爆發(fā)生動而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實風(fēng)險，引起了金融界關(guān)于加強監(jiān)管的反思。
一、房地產(chǎn)金融對我國的影響
自我國開始了對房地產(chǎn)市場的改革以來，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對我國的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進步，已經(jīng)成為了帶動中國經(jīng)濟發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預(yù)，影響了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學(xué)者針對這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強我國經(jīng)濟繁榮，對抗外界經(jīng)濟干擾的必須手段之一。
二、當(dāng)今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機
1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進步，與世界經(jīng)濟體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運營與投資帶來了巨大的風(fēng)險。而相對的`，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風(fēng)險抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風(fēng)險依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。
2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進國外現(xiàn)有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會導(dǎo)致風(fēng)險的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場的動蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險進一步地惡化。對實際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時間來研究的主要課題。
3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴謹?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。
三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議
1.彌補房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經(jīng)濟在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟運營體系來應(yīng)對動蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應(yīng)的投資實力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實際操作中，出現(xiàn)了嚴重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風(fēng)險回避”為“風(fēng)險轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風(fēng)險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進步。
2.加大對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險控制，加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的探查能力，加強對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險，增加利益回報。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報，加強對世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強風(fēng)險管理的有效手段�，F(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團隊，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對其進行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強其他團隊對金融風(fēng)險的評判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風(fēng)險的經(jīng)驗，并根據(jù)實際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風(fēng)險的發(fā)生幾率，增加對風(fēng)險的掌控。
3.加強對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構(gòu)的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負責(zé)任的態(tài)度是加強對這類機構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險認知程度，使其在較高的風(fēng)險承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。
4.做出針對性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟動蕩、我國經(jīng)濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段�？茖W(xué)嚴謹?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對風(fēng)險的預(yù)知與判斷能力，對房地產(chǎn)金融業(yè)進行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國多元化的經(jīng)濟體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。
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[責(zé)任編輯 陳麗敏]
房地產(chǎn)論文10
摘要:
房地產(chǎn)融資方式渠道狹窄,機構(gòu)單一,對銀行的高度依賴性,這些情況存著極大的金融風(fēng)險,由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)的周期較長,資金的回收期也長,其間存在眾多不可知的風(fēng)險,項目本身的盈利性和安全性極大的影響著銀行的貸款安全,在這種情況下,近年來我國發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托基金(REITS )為房地產(chǎn)融資開辟了一條新的途徑,它的眾多的特性恰好適應(yīng)了目前我國房地產(chǎn)融資難的狀況,文章通過借鑒國外REITS 發(fā)展的狀況,對我國REITS 的發(fā)展提出了一些建議。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);信托基金;應(yīng)用研究
一、國外REITS的發(fā)展概述。
房地產(chǎn)信托基金對于我國來說是一個新生兒,而在國外已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史,特別是美國、德國、加拿大等國家,房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts ,REITS ),是一種專營于房地產(chǎn)投資項目的投資基金,它通過向證券市場發(fā)售可自由流通的受益憑證,集聚眾多中小投地資者的資金,然后憑借自身專業(yè)的投資理念參與房地產(chǎn)項目的投資組合,最后將投資收益以股息、紅利的形式分配給投資者,它本質(zhì)上是一種投資金信托型投資基金。
美國是目前REITS 發(fā)展最完善的國家之一,其運營方式一般分為三個階段:第一階段是成立籌資階段,這時房地產(chǎn)投資信托基金依照法律規(guī)定成立,并在證券市場掛牌交易,并通過證券市場向各大中小投資者發(fā)售房地產(chǎn)信托投資收益憑證,以獲取資金;第二個階段是房地產(chǎn)投資信托基金將其籌得的資金投入到房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益的投資項目當(dāng)中,并將實際管理當(dāng)中的工作分包給一些專業(yè)的承包商來完成,從而從中獲得利息、資金、資本增值等投資收入;最后一個階段是利潤分配階段,廣大中小投資者憑自己的收益憑證按時領(lǐng)取股利,分配紅利,當(dāng)然也可以通過證券的流動性在市場上通過低買高賣來獲取投機利潤,它與以往的房地產(chǎn)融資項目相比具有以下顯著的優(yōu)勢。
(一)政府的稅收優(yōu)惠。
美國政府對REITS 免收所得稅,其規(guī)定是把利潤的90%以上分給股東以后,只針對個人征收個人所得稅,在基金的層面上是不收稅的,在初期許多公司就是為了避稅而成立REITS ,稅收上的便利是推動其發(fā)展的主要推動力。
(二)廣大中小投資者進入的門檻低。
美國的股份公司要求股東最低投資額不得小于15000 美元,而REITS 每股通常都低于25美元,適合廣大投資者。
(三)REITS 據(jù)有跟股票一樣的變現(xiàn)性和流動性。
REITS 可以在證券交易市場交易,在二級市場上進行買賣,而且其投資回報率具有穩(wěn)定性,由于其專業(yè)化人才管理和風(fēng)險分散機制,使得其投資種類能夠進行有效的組合,選擇不同地區(qū)和不同類型房地產(chǎn)物業(yè),有效的`分散非系統(tǒng)風(fēng)險,使其獲得較高的利潤回報。
(四)REITS 與企業(yè)的經(jīng)營與財務(wù)狀況無關(guān)。
大部分投資于房地產(chǎn)項目,而且融通的資金是表外的資金性質(zhì),其收益只與項目的具體情況有關(guān),而與企業(yè)的經(jīng)營與財務(wù)狀況無關(guān)。REITS 收益的來源主要源于房地產(chǎn)開發(fā)項目,而不是來自于整個房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流,大大消除了信息不對稱對廣大中小投資者的影響。
二、我國REITS 目前的發(fā)展?fàn)顩r。
近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速,卻存在房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象,國家在這種情況下采取了宏觀調(diào)控的措施,逐漸緊縮銀根,開發(fā)商想通過借款的方式融資壁壘越來越大,而且近幾年來,隨著我國商品房預(yù)售制度問題的涌現(xiàn),要求改預(yù)售為現(xiàn)售的呼聲越來越高,而房地產(chǎn)依托投資基金被看作是一個很好的補救融資手段,在我國現(xiàn)在發(fā)展的也陷入了困境。我國目前發(fā)行的主要是單一債權(quán)類信托,這種信托的流動性不是很強,在市場發(fā)生波動時風(fēng)險往往會集中爆發(fā),因此受到了證監(jiān)會的嚴格限制。20xx年10月,銀監(jiān)會出臺的212 號文件中,新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金依托計劃的開發(fā)商必須四證齊全,自有資金超過35% ,同時具有二級以上的開發(fā)資質(zhì)等一系列門檻,就是為了控制這種單一的債權(quán)類的信托。
在這種情況下,一方面是在宏觀調(diào)控的作用下,房地產(chǎn)的融資渠道進一步收縮,越發(fā)商的資金鏈越來越緊。另一方面廣大中小投資者非常希望將自己的閑置資金投入房地產(chǎn)分享高額的收益,但是又缺乏有效的途徑。這種兩難的情況的結(jié)果是,房地產(chǎn)開發(fā)商融資越來越依靠銀行,各種尋租現(xiàn)象層出不窮,一旦出現(xiàn)資金風(fēng)險,就會影響到整個金融體系的安全與穩(wěn)定,也會造成與之相關(guān)的企業(yè)如施工,咨詢公司等的萎靡不振。然而廣大中小投資者卻因為沒有渠道投入而白白閑置資源,造成了貧富差距的進一步加大。
目前,我國應(yīng)該借鑒和模仿國外REITS 的發(fā)展情況,我國REITS (房地產(chǎn)投資信托基)和國外的發(fā)展主要存在以下主要區(qū)別:國外是信托基金持有人通過持有基金而間接擁有REITS 所投資的房地產(chǎn),是權(quán)益買賣行為;而國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)集合信托投資實際上是一種債權(quán)關(guān)系,靈活性比較小。
中國房地產(chǎn)信托集合不能超過200 份合同,而國外在這方面則沒有明顯限制。國外REITS 可以轉(zhuǎn)讓,而且可以在資本市場交易且沒有持有期限,不可以贖回;而我國的信托基金計劃不具有基金性質(zhì),還不能算是一種標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品,缺乏流動性,有本金償還的安排,有一般為3 年的償還期。
收益途徑和收益方式方面,REITS 的收益途徑主要來源于REITS 持有不動產(chǎn)的出租收益,收益與經(jīng)營管理水平直接聯(lián)系;而信托計劃中信托持有人只能獲得固定收益,且收益與風(fēng)險是不對稱的。國外的REITS 與股票相似,其作為資本市場的交易工具,是資本市場資源配置的表現(xiàn)終端,而REITS 則相當(dāng)于是房地產(chǎn)的資本市場終端,房地產(chǎn)行業(yè)整合與資源配置的工具,而我國的信托計劃不具備這樣的功能。
三、我國REITS 發(fā)展模式的建議。
(一)規(guī)模不宜太大。
由于我國的房地產(chǎn)投資信托基金剛剛起步,缺乏相關(guān)的發(fā)展經(jīng)驗,所以基金規(guī)模不宜太大。規(guī)模太大對REIT的管理顧問公司要求就高,而且監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管也將存在一定的難度;規(guī)模太小又不利于建立有效的投資組合,不能有效地降低投資風(fēng)險。所以根據(jù)發(fā)需求建立適度合理的基金規(guī)模對權(quán)益型有限期—自我償付式REIT來說非常重要。另外其期限應(yīng)以10—15年為佳。
(二)權(quán)益型有限期—自我償付式REIT的資金籌集方式,應(yīng)以公募為主。
因為目前我國整個產(chǎn)業(yè)投資基金還處在探索階段,如果大量采用私募方式籌資不利于REIT的規(guī)范發(fā)展,也不利于保護投資者利益。而公募方式由于有較嚴格的規(guī)定且在募集時受主管部門的嚴格審批,所以更符合現(xiàn)階段發(fā)展權(quán)益型有限期—自我償付式REIT的要求。
(三)REIT就其組織形式而言,可分為公司型和契約型兩種。
公司型的REIT是根據(jù)《公司法》的要求組成的具有獨立法人資格的投資公司,契約型的REIT則是以信托契約為基礎(chǔ)形成的代理投資行為,基金本身不具有法人資格。這兩種組織形式相比各有利弊,就發(fā)展權(quán)益型有限期—自我償付式REIT而言,如果REIT的規(guī)劃比較大,投資領(lǐng)域也比較廣,就應(yīng)采用公司型組織形式,因為這有助于對基金資產(chǎn)的集中管理和規(guī)范操作。如果REIT的規(guī)模較小,業(yè)務(wù)投資又具有一定的專業(yè)性,那么可采用契約型組織形式,因為其更有利于風(fēng)險控制。
(四)REIT可分為封閉式基金和開放式基金。
開放式REIT不斷發(fā)行新股票并將其銷售給投資者,同時用經(jīng)營收入來購買額外的房地產(chǎn)。而封閉式REIT在發(fā)行原始股票和購買資產(chǎn)之后,則不再進一步發(fā)行股票,其現(xiàn)存股票的價值完全取決于REIT資產(chǎn)組合的經(jīng)營業(yè)績。權(quán)益型有限期—自我償付式REIT的投資項目周期一般較長且需較強的穩(wěn)定性,而且開放式REIT在發(fā)行新股時必須對現(xiàn)存資產(chǎn)進行評估以確定股價,多次的評估又比較困難(特別是權(quán)益REIT),所以封閉式更適合其發(fā)展。但要注意的是封閉式的REIT只能用小部分的留存收益(一般為5%)或資產(chǎn)的折舊所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來購買額外的資產(chǎn)。
(五)投資管理。
較好的投資管理不但有利于REIT自身的發(fā)展,也會給我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來新鮮的血液,改善目前我國房地產(chǎn)市場上一些不良的發(fā)展?fàn)顩r,使我國的房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)開發(fā)市場走向“雙贏”。根據(jù)國外經(jīng)驗,將REIT的資金以股權(quán)的形式投入未上市的房地產(chǎn)公司可有效地改善其資本結(jié)構(gòu),降低高負債經(jīng)營所帶來的風(fēng)險;投資于實物性的資產(chǎn);REITS 的主要業(yè)務(wù)國家應(yīng)限制在住宅、酒店、辦公樓、公寓、綜合物業(yè)、倉儲等,其投資范圍也要有一個比較明確的規(guī)定。
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房地產(chǎn)論文11
摘要：中國經(jīng)濟進入新常態(tài)后，房地產(chǎn)行業(yè)能否推動轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展，其關(guān)鍵在于人，因此人力資源管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中至關(guān)重要。在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大背景下，如何能更好地將互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用于人力資源管理，對企業(yè)管理具有重要意義。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)管理實際現(xiàn)狀，從管理思想、企業(yè)文化、管理體制和管理方式四個方面，對互聯(lián)網(wǎng)思維在人力資源管理中的應(yīng)用進行了分析，同時針對如何提高房產(chǎn)企業(yè)人力資源管理水平提出了建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；互聯(lián)網(wǎng)思維；人力資源管理
0引言
現(xiàn)今，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)遍及世界各個領(lǐng)域，其創(chuàng)造出的新成果正在與各經(jīng)濟社會載體深度融合，人們無時無刻不受到互聯(lián)網(wǎng)思維的影響。20xx年，中國掀起供給側(cè)改革浪潮，中國經(jīng)濟進入新常態(tài)。此刻，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨改革創(chuàng)新的巨大壓力和考驗，能否頂住壓力，實現(xiàn)跨越發(fā)展，企業(yè)的人力資源深度起到了決定性作用。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的進程中，必須高度重視人力資源管理，利用互聯(lián)網(wǎng)思維健全管理體系、優(yōu)化管理機構(gòu)、提升人才生產(chǎn)力與創(chuàng)造力，從而建立起一支更適應(yīng)時代變革、經(jīng)濟發(fā)展的人才隊伍，以推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、健康可持續(xù)發(fā)展。
1樹立與互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展相統(tǒng)一的管理思想
互聯(lián)網(wǎng)時代的第一要義即是“以人為本”,所以在企業(yè)管理中，要樹立“以人為本”的思想，其主要有三個層面的含義。第一，人是企業(yè)的組成部分，更是企業(yè)生存發(fā)展之源。特別是作為房地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展所需要的創(chuàng)新、戰(zhàn)略、決策、執(zhí)行等都源于企業(yè)中的每一名員工。所以，樹立“以人為本”的思想就是要堅持以人為核心的管理，通過對人力資源的管理運用推動企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展[1].第二，作為人力資源管理，其職能不僅僅是管理人，更應(yīng)當(dāng)是服務(wù)于人，尊重、關(guān)心、珍視企業(yè)中的每一名員工，為員工自身發(fā)展提供保障支持，注重對員工知識水平和個人素質(zhì)的培養(yǎng)提升，讓員工的創(chuàng)造力與活力不斷釋放，從而推進企業(yè)的整體發(fā)展。第三，樹立“以人為本”的思想，是要將企業(yè)與個人發(fā)展放在同一高度，運用互聯(lián)網(wǎng)“合作共贏”的思維，打造一個多方共贏的生態(tài)圈[2],建立企業(yè)與員工之間的“同盟”,為員工創(chuàng)建發(fā)揮能力的平臺，在企業(yè)創(chuàng)業(yè)升級的同時，盡可能幫助員工實現(xiàn)個人的精神理想和價值追求，提升其參與度與存在感，從而提高企業(yè)團隊的凝聚力，實現(xiàn)企業(yè)與員工的`“合作共贏”.
2創(chuàng)建與互聯(lián)網(wǎng)時代相融合的企業(yè)文化
將互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用于企業(yè)人力資源管理，首要就是讓互聯(lián)網(wǎng)思維融入企業(yè)的組織文化，使企業(yè)價值導(dǎo)向和規(guī)制方式不斷完善，更適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時代的發(fā)展趨勢。特別是當(dāng)前企業(yè)員工中“90后”、“00后”的比例不斷增大，傳統(tǒng)企業(yè)文化能否更好地引領(lǐng)這支年輕隊伍，能否更好滲透于現(xiàn)代的管理模式，這些都對企業(yè)人力資源管理具有重要的影響。保留傳統(tǒng)文化精髓，以互聯(lián)網(wǎng)思維導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)文化進行調(diào)整。一是借鑒互聯(lián)網(wǎng)中的“參與”思維，在企業(yè)文化中倡導(dǎo)員工成為企業(yè)的“主人翁”,讓員工切實參與到企業(yè)的發(fā)展之中，建立企業(yè)與員工共同體。萬科在自己的文化理念中，就把其成功的首要因素，歸功于為人才創(chuàng)建了一個充滿和諧與激情的工作環(huán)境。二是借鑒互聯(lián)網(wǎng)中的“簡約”思維，在當(dāng)前社會信息量劇增的時期，復(fù)雜的表述將加大接收與理解的難度，所以適當(dāng)簡化企業(yè)文化中繁雜瑣碎的部分，讓文化理念清晰明了、一看即懂且能深入人心，讓企業(yè)的核心價值觀念切實影響到每一名員工。三是借鑒互聯(lián)網(wǎng)中的“迭代”思維，在企業(yè)文化中鼓勵創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，當(dāng)前，在供給側(cè)改革的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)短期面臨著“去庫存”壓力，長期面臨著“品質(zhì)”、“結(jié)構(gòu)”“戰(zhàn)略”等更為嚴峻的挑戰(zhàn)，此時想突破困境并謀求更大的發(fā)展，就必須調(diào)動員工樹立全員創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)精神，激勵員工大膽式創(chuàng)新、突破式創(chuàng)新，利用“微創(chuàng)新”、“精創(chuàng)新”促進企業(yè)迭代式發(fā)展。
3優(yōu)化與互聯(lián)網(wǎng)機制相適應(yīng)的管理體制
管理制度與組織結(jié)構(gòu)是人力資源管理的基礎(chǔ)，將互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用于企業(yè)人力資源管理，就需要健全完善與網(wǎng)絡(luò)時代相適應(yīng)的管理體制。從“B2B”到“B2C”,到“C2C”,再到“O2O”,互聯(lián)網(wǎng)最核心的特點就是“去中介化”,從而降低“交流成本”.對于企業(yè)管理來講，想要利用現(xiàn)代信息技術(shù)的進步來提高工作效率，就應(yīng)當(dāng)逐步扁平化組織結(jié)構(gòu)，使信息溝通的渠道更為通暢。建立扁平化組織機構(gòu)的關(guān)鍵，一方面在于科學(xué)合理的崗位設(shè)置和清晰明確的職責(zé)劃分，另一方面在于標(biāo)準(zhǔn)精簡的工作流程和有序統(tǒng)一的協(xié)作方式。以房地產(chǎn)企業(yè)為例，結(jié)合企業(yè)實際，一是優(yōu)化管理崗位設(shè)置，對市場開發(fā)、技術(shù)設(shè)計、項目管理、成本控制、質(zhì)量驗收等工作按照“專業(yè)”、“系統(tǒng)”、“整體”的原則進行劃分，整合相近相通崗位，盡可能減少不必要的交叉協(xié)作；二是確立清晰明確的職責(zé)分工，從各系統(tǒng)管理人員到各專業(yè)技術(shù)人員，再到各項目經(jīng)理人、技術(shù)員、資料員等崗位，建立清晰明確的責(zé)任分工和工作標(biāo)準(zhǔn)，增強管理和溝通的指向性，標(biāo)準(zhǔn)越詳盡反而工作越簡化；三是在保證管理有序的前提下，打破傳統(tǒng)的層級匯報關(guān)系，利用BIM系統(tǒng)等新技術(shù)，借助OA系統(tǒng)等新渠道，讓管理層、業(yè)務(wù)部門、項目部之間能夠形成有效的協(xié)同互動，也讓管理者能夠更直觀地掌握項目及工作進度，并了解員工及其工作狀態(tài)。
4應(yīng)用與互聯(lián)網(wǎng)思維相結(jié)合的管理方式
4.1多元考評，注重人才綜合素養(yǎng)
互聯(lián)網(wǎng)時代是跨界發(fā)展的時代，房地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)型升級的過程中，不斷擴張產(chǎn)業(yè)邊界的多元化發(fā)展是必不可少的趨勢，所以在人才招聘的過程中，將更加注重人才隊伍組成的多元化以及應(yīng)聘人員綜合素質(zhì)。在人才招聘中，不僅要吸引房地產(chǎn)專業(yè)人才，更要挖掘其他行業(yè)的優(yōu)秀人才，一方面通過他們的視角來為企業(yè)的發(fā)展提供更廣闊的思路，另一方面通過他們的行業(yè)經(jīng)驗來發(fā)現(xiàn)與解決企業(yè)存在的問題。此外，在對管理崗位應(yīng)聘人員的考評中，除對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能力的測評外，還要綜合考察對經(jīng)濟、行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)、企業(yè)管理等多元化知識的掌握情況。
4.2需求導(dǎo)向，精確制定培養(yǎng)方向
互聯(lián)網(wǎng)提倡“需求導(dǎo)向”,致力于提供更貼近需求的服務(wù)。作為人力資源管理者，對人才的培養(yǎng)即是對人才的服務(wù)，把握人才需求更有助于培養(yǎng)出更為優(yōu)秀的人才。在教育培訓(xùn)中，建立培訓(xùn)需求相關(guān)性分析體系，利用問卷調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)選課等方式，找到員工對知識的需求點，有針對性地開展分類培訓(xùn)，這樣可以使培訓(xùn)真正運用到實際工作中。在工作安排中，不僅僅要考慮到公司經(jīng)營生產(chǎn)的需要，同樣要兼顧到員工自身發(fā)展，以員工個人規(guī)劃為起點，精確制定培養(yǎng)方向，合理安排好其在工程項目、業(yè)務(wù)部門之間的生產(chǎn)鍛煉，這不僅有助于員工個人成長，更有助于公司整體發(fā)展。
4.3人性管理，從根源解決執(zhí)行問題
企業(yè)執(zhí)行力與軍事執(zhí)行力有所不同，后者是絕對執(zhí)行，而前者則是智慧執(zhí)行。所以在互聯(lián)網(wǎng)時代，強化企業(yè)團隊執(zhí)行力，更應(yīng)當(dāng)注重的是人性化管理。首先，要注重執(zhí)行的人，而非被執(zhí)行的事，讓員工在執(zhí)行目標(biāo)前先認可目標(biāo)，這樣可以讓員工在執(zhí)行過程中提升參與感，保證執(zhí)行力充足。其次，是充分發(fā)揮員工智慧，做到讓員工主觀執(zhí)行，而非被動式、機械式的服從，給予員工充分發(fā)揮智慧的空間，這樣自主性操作所帶來的執(zhí)行動力比單調(diào)服從強很多。再次，是從管理源頭找問題，當(dāng)團隊執(zhí)行力不足時，不要僅從員工責(zé)任、態(tài)度的角度看問題，而是要更多地從管理機制剖析問題所在，從根源解決執(zhí)行問題。
將互聯(lián)網(wǎng)思維與房地產(chǎn)企業(yè)實際相結(jié)合，并有效地融入人力資源管理，使其更能適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時代成長起來的年輕人才群體的要求，更能適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)新時代的要求，更能適應(yīng)中國經(jīng)濟新常態(tài)的要求。通過以互聯(lián)網(wǎng)思維為導(dǎo)向的創(chuàng)新管理機制、強化人才培養(yǎng)、優(yōu)化管理考核等一系列方式，使企業(yè)人才隊伍不斷提高管理能力與業(yè)務(wù)水平，不斷提升執(zhí)行力、協(xié)同力、創(chuàng)造力，讓企業(yè)在新時代、新經(jīng)濟環(huán)境中更加具備競爭力。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文12
一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題
本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準(zhǔn)則××號———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會計準(zhǔn)則××號———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。”對此條規(guī)定，筆者認為似有不妥。
1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。
首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會計準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時，從企業(yè)持有的.投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。
2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。
從經(jīng)濟業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準(zhǔn)則所指“投資”僅指對外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會計準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進行專項核算。
二、投資性房地產(chǎn)的會計處理方法
（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶
為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價值計量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細賬戶。
（二）“投資性房地產(chǎn)”項目在資產(chǎn)負債表中的列示
根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。
（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會計處理
企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會因為后續(xù)計量（按公允價值進行計量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法
1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算
（1）以貨幣資金購入投資性房地產(chǎn)時，按實際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
�。�2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元，經(jīng)評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬元
累計折舊300萬元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元
投資收益50萬元
貸：固定資產(chǎn)1000萬元
例2．若上例中房產(chǎn)的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬元
累計折舊300萬元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元
貸：固定資產(chǎn)1000萬元
投資收益550萬元
2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。
企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護費用等。對于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來得到補償。
3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。
企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。
(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
（2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
�。�3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。
5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。
如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問題
從上面的分析可以看出，企業(yè)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換過程中，以及在期末按公允價值進行后續(xù)計量的過程中，會產(chǎn)生增值收益。對于這部分收益我們將其全額記入當(dāng)期的“投資收益”賬戶。不難看出，這部分收益其實并未獲得相應(yīng)的現(xiàn)金流入，因此將其納入當(dāng)期的納稅所得就會出現(xiàn)企業(yè)提前交納所得稅的不合理現(xiàn)象。要解決這一問題，我們認為可以采取“遞延法”法，即在“投資收益”賬戶下設(shè)置“投資性房地產(chǎn)增值收益”明細賬戶對其進行專項核算，并將該部分收益的應(yīng)納稅款記入“遞延稅款”賬戶，待投資性房地產(chǎn)進行處置時，將其一并計入當(dāng)期得應(yīng)納稅額。這樣做，既可以使企業(yè)的投資增值得到及時的體現(xiàn)，保證會計信息的真實性，又可以避免企業(yè)提前納稅問題。
以上只是筆者的一點粗淺認識，不當(dāng)之處歡迎各位同仁批評指正。
房地產(chǎn)論文13
內(nèi)容提要：從銀監(jiān)會公布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量從20xx年開始連續(xù)兩年在所有的信托產(chǎn)品中從融資金額到發(fā)行數(shù)量上都排名前兩位。在房地產(chǎn)信托業(yè)繁榮發(fā)展的同時，由此所帶來的問題也逐漸暴露了出來。本文對房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險進行分析并提出相應(yīng)防范措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托 風(fēng)險 控制
一 房地產(chǎn)信托面臨的風(fēng)險
1.國家宏觀政策影響
當(dāng)前，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨復(fù)雜多變的宏觀政策形勢，隨著央行121號文件和國務(wù)院18號文件的出臺，房地產(chǎn)通過銀行融資的難度增大，信托公司的競爭優(yōu)勢雖然開始顯現(xiàn)，但同時也將風(fēng)險轉(zhuǎn)移了過來。20xx年銀監(jiān)會出臺了212號文件，明確提高了現(xiàn)在貸款類的房地產(chǎn)信托門檻，原來占60%以上的房地產(chǎn)信托門檻提高了。因此影響到了信托投資公司房地產(chǎn)信托的規(guī)模和發(fā)展。
2.房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險
房地產(chǎn)投資增長率與國家經(jīng)濟增長速度相一致，國家對房地產(chǎn)政策的調(diào)整直接關(guān)系到房地產(chǎn)信托。例如上個世紀九十年代，房地產(chǎn)的繁榮和衰退都是國家產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控的結(jié)果。如果房產(chǎn)價格上漲幅度超過了居民消費承受能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫達到一定程度，就必然影響到房地產(chǎn)信托。根據(jù)建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報告顯示，20xx年1—12月份，我國房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，其直接原因就是國家針對局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行了宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)自身行業(yè)風(fēng)險增加了信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險。
3.項目自身及市場風(fēng)險
信托投資公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人員等控制項目風(fēng)險。但這些風(fēng)險控制措施都有一定的局限性。即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托，也需要公司擁有專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。市場風(fēng)險是由于價格變動而造成信托投資公司固有財產(chǎn)或信托財產(chǎn)損失的風(fēng)險，主要有利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、價格風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險等，這種風(fēng)險可分為系統(tǒng)分險和非系統(tǒng)風(fēng)險，是信托投資公司風(fēng)險的主要來源之一。因而，把握房地產(chǎn)市場的變化和走勢，必須系統(tǒng)考慮國家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價格、消費者購買力等諸多因素的變化，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生較大的波動。
4.產(chǎn)品設(shè)計上的缺陷
信托投資公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要缺陷是沒有引入保險公司的保險概念，即一旦項目滅失或者損害，基本都是由投資者買單，公司的項目推介人員也是承認具有這樣的設(shè)計缺陷。但是如果真的小概率事件出現(xiàn)了，那么投資者便會遭受巨大的損失。
5.信息不對稱
為了合作和共同的利益，房地產(chǎn)企業(yè)和信托投資公司間存在隱瞞事實的問題。比如，和該公司合作的某房地產(chǎn)企業(yè)為了融到資金，只證明了自己的經(jīng)驗和實力，避諱自己曾經(jīng)在項目上出現(xiàn)的誠信和管理事故等問題，而信托投資公司也未能深入考察企業(yè)的真實情況，如企業(yè)的過去和現(xiàn)在的內(nèi)在管理能力、財務(wù)風(fēng)險防范能力等。而信托投資者對此風(fēng)險的真實程度可能只憑借信托投資公司出據(jù)的書面或者口頭上的說明去判斷。因此，由于信息的不對稱，真實的情況往往會被部分掩蓋或者忽視。
6.財產(chǎn)流動性風(fēng)險
信托投資公司房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn)，擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息，公司又無法及時變現(xiàn)信托財產(chǎn)或行使抵押權(quán)，則可能產(chǎn)生流動性風(fēng)險。
7.財產(chǎn)所有權(quán)風(fēng)險
《信托法》總則第二條指出，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受托人的利益或特定目的，進行管理或處分的行為。我國的信托業(yè)建立在“委托”制度基礎(chǔ)上，委托行為不需要財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，信托財產(chǎn)的所有權(quán)屬于委托人，受托人只是把信托財產(chǎn)制與可控的位置。這樣做雖然信托投資公司可以利用信托制度規(guī)避法律法規(guī)，如逃避債務(wù)和稅收等，從而保護委托人的債權(quán)人利益和不知情的第三者的利益，但當(dāng)業(yè)務(wù)中涉及以所有人的名義進行經(jīng)濟活動時，如購買股票、銀行開戶、繳納稅款等，信托投資公司由于不是信托財產(chǎn)的所有人，在操作中會面臨許多困難，處理不當(dāng)，會形成所有權(quán)風(fēng)險。
8.信托公司管理不善風(fēng)險
《信托法》規(guī)定，受托人違背信托目的處分信托財產(chǎn)或因違背管理職責(zé)、處理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財產(chǎn)遭受損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。信托投資公司在實際業(yè)務(wù)操作中，可能存在著這些行為，產(chǎn)生大量的投資風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。在信托投資業(yè)務(wù)中信托投資公司追求最高的回報率，在缺乏有效的風(fēng)險控制的情況下，由于投資項目和合作項目選擇不當(dāng)時投資的實際收益低于投資成本或沒達到預(yù)期收益、資金運用不當(dāng)而形成風(fēng)險。
二 房地產(chǎn)信托風(fēng)險的成因分析
1.房地產(chǎn)信托體系的內(nèi)在脆弱性
宏觀性房地產(chǎn)信托風(fēng)險指的是整個房地產(chǎn)信托體系乃至一國金融體系面臨的整體性風(fēng)險，在市場經(jīng)濟環(huán)境下這種系統(tǒng)風(fēng)險普遍存在，有些是由于信托市場交易者的不正當(dāng)及違規(guī)違法行為引起金融動蕩，但更多的是由于信托市場機制本身的問題引起的信托體系的內(nèi)在不穩(wěn)定，即房地產(chǎn)信托體系具有內(nèi)在的脆弱性或不穩(wěn)定性。就房地產(chǎn)信托體系而言，由于房地產(chǎn)商品具有價值量大、生產(chǎn)周期長的特點，同時房地產(chǎn)業(yè)占用的社會資金量很大，因此房地產(chǎn)信托體系同樣有著內(nèi)在的不穩(wěn)定，尤其在我國更是如此。
2.房地產(chǎn)信托機構(gòu)的內(nèi)在脆弱性
不少金融危機的爆發(fā)都以某些金融機構(gòu)的倒閉為征兆，而金融機構(gòu)在金融動蕩中的脆弱性又往往使得局部的金融市場擾動演變?yōu)槿娴慕鹑谖C。對于房地產(chǎn)業(yè)信托系統(tǒng)而言，房地產(chǎn)信托機構(gòu)所具有的內(nèi)在脆弱性及其積累構(gòu)成了房地產(chǎn)信托系統(tǒng)風(fēng)險的主要來源。信息經(jīng)濟學(xué)是解釋信托機構(gòu)內(nèi)在脆弱性的有力工具。在信息經(jīng)濟學(xué)中，常常將博弈中擁有
私人信息的一方稱為“代理人”，不擁有私人信息的一方稱為“委托人”。因此，由信托市場信息的不對稱就引出信托市場上的委托—代理問題，委托—代理問題是信托市場上一個普遍存在的問題，而這一問題也是導(dǎo)致信托機構(gòu)內(nèi)在脆弱性而帶來信托系統(tǒng)風(fēng)險的主要原因之一[28]。
3.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品市場主體行為的有限理性
房地產(chǎn)信托的系統(tǒng)風(fēng)險的另一個更重要的原因是房地產(chǎn)信托市場主體的`非理性行為。這些非理性行為包括從眾行為、災(zāi)難短視行為、忽視信息行為及認識的非一致性等，對于房地產(chǎn)信托系統(tǒng)而言，這些行為都有引起或加劇系統(tǒng)風(fēng)險的傾向。
4.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價格的內(nèi)在波動性
幾乎所有的金融危機都與金融資產(chǎn)價格的過度波動相關(guān)，信托資產(chǎn)價格的巨幅變化也是金融危機的一個重要標(biāo)志。信托機構(gòu)形成的以房地產(chǎn)資產(chǎn)為抵押或證券化的金融資產(chǎn)即為房地產(chǎn)信托資產(chǎn)，其價格同樣具有較強的波動性。房地產(chǎn)信托資產(chǎn)的波動原因也與信息不完全性有關(guān)，其定價受到不完全信息的制約，即市場據(jù)以對房地產(chǎn)信托資產(chǎn)價值進行貼現(xiàn)的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的未來收入流量以及影響這一流量變化的各種因素，而這兩個方面都以零散的資產(chǎn)持有者所知，這樣就造成了房地產(chǎn)資產(chǎn)及其信托資產(chǎn)常常處于動蕩之中。
三 房地產(chǎn)信托風(fēng)險控制的建議
1.完善相關(guān)法律法規(guī)
目前我國信托法律體系還沒有成型，需要專項和配套立法， 一方面是要完善信托業(yè)務(wù)范圍，對動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托、其他財產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)品種操作都要做出明確的法律規(guī)范; 另一方面對配套的信托稅收、財會制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整，盡快出臺工商登記信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項信托管理辦法; 同時， 為了盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托， 必須加大能與國際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。
2.加強信托投資公司內(nèi)控制度
加強信托公司內(nèi)部控制， 一是要建立完善的法人治理制度， 二是要建立起全面的內(nèi)部控制的框架。作為我國房地產(chǎn)投資信托計劃的受托人和實施主體，信托投資公司的信譽、管理水平、經(jīng)驗等將關(guān)系到房地產(chǎn)投資信托的成敗及發(fā)展前途。我國的信托投資公司雖經(jīng)過多次行業(yè)整頓，但不少信托投資公司仍然存在法人治理不健全、內(nèi)控制度薄弱等問題， 因此，加強信托投資公司法人治理和內(nèi)控建設(shè)，重新樹立信譽， 為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造合格的受托人，這是我國房地產(chǎn)信托健康發(fā)展的前提和保證。
3.建立信息披露制度
監(jiān)管部門規(guī)范信息披露行為應(yīng)做到： 一是信息披露要在監(jiān)管機關(guān)指定的媒體上進行; 二是只能且必須披露監(jiān)管機關(guān)要求披露或規(guī)定的募集信托資金的信托業(yè)務(wù)文件， 反映信托財產(chǎn)管理運用狀況的報表或文件、收益分配公告、重大業(yè)務(wù)或事項等，不能附加宣傳廣告或帶有宣傳廣告性質(zhì)的其他任何信息; 三是只能按照監(jiān)管機關(guān)規(guī)定的規(guī)范格式、文本進行信息披露。
4.大力加強房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新
目前， 我國已推出的幾個房地產(chǎn)投資信托項目， 都是中短期的某一獨立項目的融資， 是房地產(chǎn)投資信托的一種雛形， 房地產(chǎn)投資信托需要加大創(chuàng)新的力度。首先是資金來源的創(chuàng)新。依據(jù)目前的政策， 接受受托人的資金信托合同總份數(shù)不得超過200份， 這大大地制約了信托資金的募集，因而信托機構(gòu)需要開辟新的集資渠道。其次是房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品創(chuàng)新。為了適應(yīng)市場的變化和提高自身競爭力， 信托公司必須通過創(chuàng)新， 設(shè)計出多渠道、多類型的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，滿足市場主體多元化和特定的需求。
5.加強投資風(fēng)險的普及教育和機構(gòu)投資者的培育
投資者的風(fēng)險教育是由當(dāng)前投資者的結(jié)構(gòu)和信托產(chǎn)品投資的行業(yè)風(fēng)險決定的。目前在房地產(chǎn)信托的投資者中， 90%以上是個人投資者， 只有10%左右是機構(gòu)投資者， 與美國證券市場近40%的機構(gòu)投資者相比， 差距甚大。而對于房地產(chǎn)投資信托這樣的新型金融工具， 國內(nèi)散戶投資者對風(fēng)險的心理承受能力和產(chǎn)品的認同程度在短時間內(nèi)很難提高， 所以面對高風(fēng)險的房地產(chǎn)投資信托， 投資者風(fēng)險的教育特別重要; 另外， 應(yīng)抓緊修訂有關(guān)法規(guī)， 允許機構(gòu)投資者如養(yǎng)老金基金、保險基金投資于房地產(chǎn)投資信托。
6.培養(yǎng)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險管理的專業(yè)人才
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由于其創(chuàng)新性和復(fù)雜性，對從業(yè)人員的要求較高。具體包括三種人才：交易人員、產(chǎn)品設(shè)計人員、風(fēng)險管理人員。交易人員可通過市場交易實踐培養(yǎng)，研究人員可通過招聘數(shù)學(xué)類人才獲得。風(fēng)險管理人員不僅要有扎實的理論基礎(chǔ)、對市場和信息的敏感度，還要熟悉產(chǎn)品的定價模型和分解技術(shù)，需要有較好的數(shù)學(xué)功底，同時對數(shù)學(xué)模型、產(chǎn)品分解原理、計算機技術(shù)等都有相當(dāng)程度的了解，可以說是要求最高，也最具綜合性。因而房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險管理人員很難獲得，這也是制約信托投資公司產(chǎn)品開發(fā)的主要因素之一。
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房地產(chǎn)論文14
摘要：從房地產(chǎn)策劃的角度出發(fā)，分析目前我國適度從緊的金融政策，從策劃工作的入手點、策劃工作中的“羊群效應(yīng)”和增強策劃工作的操作性三個方面，提出優(yōu)質(zhì)的策劃工作對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)策劃；“羊群效應(yīng)”；“藍海”オお
房地產(chǎn)策劃是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要工作之一，涵蓋了其各個環(huán)節(jié)。一般房地產(chǎn)策劃工作包含：前期機會研究、產(chǎn)品初步策劃、可行性研究、市場調(diào)研、詳細產(chǎn)品策劃、營銷策劃等環(huán)環(huán)相扣的幾個階段。良好的策劃工作對房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展有著重要的作用。從本質(zhì)上講，策劃工作是在合適的時間將合適的產(chǎn)品傳遞給合適的客戶。
房地產(chǎn)策劃工作需要重新審視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金鏈的完整對于項目順利完工上市至關(guān)重要。20xx年，央行連續(xù)八次上調(diào)了銀行貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款利率從年初的6。12%上調(diào)至7。47%，20xx年連續(xù)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從年初的9%上調(diào)至14。5%。進入20xx年以來，央行主要通過提高存款準(zhǔn)備金率來抑制房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，迄今為止，央行5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從年初的14。5%上調(diào)至16。5%的歷史最高點。央行一系列金融工具的應(yīng)用，緊扣央行適度從緊的金融政策，針對房地產(chǎn)業(yè)的過熱發(fā)展。不斷上調(diào)的貸款利率將增加居民買房的成本，抑制一部分的炒房行為；不斷上調(diào)的準(zhǔn)備金率將增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使得資金實力不足的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰。
外資方面，國家出臺了一系列相關(guān)政策，來引導(dǎo)外資投資房地產(chǎn)的行為，限制外資對房地產(chǎn)業(yè)的炒作。自1991年起，中國已連續(xù)15年成為吸收外資最多的發(fā)展中國家�；趯θ嗣駧派档念A(yù)期和房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的良好經(jīng)濟效應(yīng)，流入我國房地產(chǎn)市場的外資逐年增加。20xx年7月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，建設(shè)部、央行等六部委共同發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的若干意見》（建住房［20xx］171號文，以下簡稱“《意見》”），主要從外匯管制、投資準(zhǔn)入、市場購買以及信息監(jiān)測等四個方面強化了對外進入我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范。20xx年9月27日，中央銀行、銀監(jiān)會以銀發(fā)［20xx］359號文聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。20xx年商務(wù)部頒布的'《關(guān)于20xx年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》中明文規(guī)定“嚴格限制外商投資房地產(chǎn)”。20xx版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》規(guī)定，從20xx年12月1日起，外資將不再鼓勵進入普通住宅的開發(fā)建設(shè)，同時外資被限制進入房地產(chǎn)二級市場交易（存量房交易）及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。
內(nèi)資適度收緊，外資持幣觀望，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨緩，現(xiàn)在是對房地產(chǎn)企業(yè)的考驗期。如何從策劃工作入手來看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢？
在現(xiàn)代企業(yè)管理中有所謂的“藍海”與“紅�！敝郑八{�！敝钙髽I(yè)所處行業(yè)的進入壁壘較大，具有較強的不可模仿性，大多數(shù)為技術(shù)獨創(chuàng)型的企業(yè)；而“紅�！眲t指企業(yè)所處行業(yè)進入壁壘較小，可模仿性較高，大多為勞動密集型的服務(wù)型企業(yè)，如餐飲、干洗等。房地產(chǎn)策劃應(yīng)借鑒“藍�！钡乃季S來提高房地產(chǎn)企業(yè)的獨特性，在房地產(chǎn)大范圍整合的時代贏得生存空間。以廣東碧桂園為例，在大多數(shù)開發(fā)商大搞各種高檔樓盤建設(shè)的同時，碧桂園獨出心裁，以高效的開發(fā)效率，定位于中低端客戶的產(chǎn)品為市場所熱捧。碧桂園的開發(fā)模式就是房地產(chǎn)企業(yè)生存的“藍�！�。
今年4月初，SOHO中國董事長潘石屹說：未來100天時很多房地產(chǎn)企業(yè)堅持不住，房地產(chǎn)業(yè)洗牌的100天。對于房地產(chǎn)業(yè)，外資受到限制，不能從事住宅產(chǎn)品的開發(fā)和進入房地產(chǎn)二級市場，在日漸收緊的金融政策下，很多資金實力不足的企業(yè)將退出。這樣的背景下，出于夾心層的企業(yè)即有一定的實力，但是面臨發(fā)展的困境的重要問題就是如何生存下來。房地產(chǎn)策劃要從企業(yè)出發(fā)，落足于市場進行運作，使得企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)的“藍�！�。
�。�1）策劃要從房地產(chǎn)產(chǎn)品市場細分之下尋找市場突破口。以北京市為例，現(xiàn)在五環(huán)外的房價已升到10000元/㎡以上，產(chǎn)品以中高檔住宅居多；而20xx年北京市人均年收入為38000元，這樣的差距表明，很多人無足夠的經(jīng)濟能力購買房屋。進入20xx年以來，雖然市場上一片喊跌之聲，北京市的房價還是小幅微漲，表明北京市的房屋需求呈現(xiàn)剛性，但是，對于目前高企的房價，市場購買力仍顯得相對不足。今年以來，廣州市的房價一直呈現(xiàn)走低，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會于3月中旬發(fā)布《廣東房地產(chǎn)藍皮書20xx》，其主要觀點包括：20xx年新增建設(shè)用地規(guī)模與此基本持平，仍將持續(xù)建設(shè)用地供應(yīng)偏緊的勢態(tài)；預(yù)計20xx年廣州樓價可能跌穿20xx年底的半年價，以8500元/㎡為中軸，呈窄幅波動。
因此，從市場需求入手、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)脫困的良好途徑。從市場需求出發(fā)，開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅優(yōu)化了市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，符合政策面的要求，也能一定程度上緩解融資渠道變窄帶來的影響。
�。�2）在房地產(chǎn)策劃工作中應(yīng)避免“羊群效應(yīng)”。沒有對市場良好的認識，導(dǎo)致開發(fā)的“羊群效應(yīng)”，加劇了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理。在20xx年至20xx年間，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)興起了建造“shoppingmall”風(fēng)潮�！癝hoppingmall”由于其占地大、體量大，輻射區(qū)域廣泛，一個城市能承載的大型“shoppingmall”是有限的，盲目開發(fā)導(dǎo)致資源浪費。由于“shoppingmall”的興起與汽車文化有緊密的關(guān)聯(lián)，而目前中國的中產(chǎn)階級尚在發(fā)展當(dāng)中，中國城市郊區(qū)的人口密度并不大，所以這種商業(yè)形式在中國的發(fā)展前途還得打上一個問號。
在房地產(chǎn)策劃過程中的“羊群效應(yīng)”將導(dǎo)致資源的浪費，使得本來有限的土地資源不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對城市發(fā)展的影響一定是負面的。企業(yè)也應(yīng)該結(jié)合自身的實際條件，集中優(yōu)勢資源開發(fā)產(chǎn)品，避免盲目跟風(fēng)建設(shè)導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
�。�3）增強房地產(chǎn)策劃的操作性。房地產(chǎn)策劃業(yè)一直是被忽視的一個行業(yè)，很大程度上歸因于策劃僅僅紙上談兵，沒有操作性，不能帶來實實在在的利益。某項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：85%的企業(yè)曾經(jīng)尋求過策劃公司的服務(wù)，但只有4%達到了預(yù)期效果；58%的企業(yè)表示對策劃公司提交的方案滿意，但在執(zhí)行3個月后，這一比例下降到6%；36%的企業(yè)老板表示，付了幾十萬，買回來一大堆文字圖片，執(zhí)行后才發(fā)現(xiàn)，這些東西都是一堆廢紙。
房地產(chǎn)策劃工作雖有一定的模式，但是也要根據(jù)不同的實際情況對工作側(cè)重點進行調(diào)整。以產(chǎn)品初步策劃為例，常規(guī)的程序包含：市場調(diào)研資料的整理分析、項目背景分析、項目SWOT分析、項目機遇和特有資源梳理、項目資源因子分析及細分市場對照、項目定位（產(chǎn)品定位）、目標(biāo)市場定位（客戶定位）、經(jīng)典案例的引用展示等。對于商業(yè)地產(chǎn)的初步產(chǎn)品策劃側(cè)重于項目定位，而住宅地產(chǎn)則側(cè)重于目標(biāo)市場定位。
對于房地產(chǎn)策劃，一定要講究資源的整合利用，具有全局性，從項目的全程運營出發(fā)，講求產(chǎn)品、策劃、傳播、通路、執(zhí)行之間的細節(jié)完美，使得企業(yè)在戰(zhàn)略平臺上不會出任何差錯，在戰(zhàn)術(shù)運用上也會詳略得當(dāng)，在營銷組合上更會出奇制勝，打造完善的營銷平臺和完整的戰(zhàn)術(shù)體系。
房地產(chǎn)業(yè)進入整合期，良好的策劃能增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，規(guī)避項目開發(fā)經(jīng)營中的不利因素，提高企業(yè)的競爭能力，在日益嚴峻的商戰(zhàn)中創(chuàng)造利潤，贏得生存。
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房地產(chǎn)論文15
伴隨著我國社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中較為特殊的一類，近年來正日益受到人們的關(guān)注。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的住宅項目開發(fā)轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)，以期獲得相對較高的投資收益，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目之間的競爭日顯激烈。政府部門也認識到商業(yè)設(shè)施對城市發(fā)展的輻射帶動作用，不斷采取措施推動商貿(mào)流通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。本文首先概述房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點，在此基礎(chǔ)上從多個角度對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目具有的主要特征進行闡述，力求進行一定深度的探討。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點
房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)代市場發(fā)展中的經(jīng)濟活動，它直接從事土地與建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營，直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業(yè)、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產(chǎn)和社會服務(wù)所需房屋的建設(shè)，以及土地的開發(fā)，為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的對象，房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般特點概括如下：
1、地理位置的固定性
土地開發(fā)、房屋建設(shè)及使用，均具有不可變動的地理位置，在開發(fā)項目時必須考慮到地區(qū)差異，考慮到就地開發(fā)土地，就地建房，就地經(jīng)營銷售，就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設(shè)投資大
房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集性產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個項目往往需要投入大量資金，對開發(fā)商的資金實力有很高的要求。
3、開發(fā)周期長
土地及建筑物作為項目開發(fā)的內(nèi)容，一般體量較大，工程建設(shè)進度有其客觀規(guī)律性，有相應(yīng)的時間要求。另外，項目開工建設(shè)前的有關(guān)手續(xù)繁雜，也影響著項目開發(fā)周期。完成一個開發(fā)項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規(guī)政策嚴格約束和調(diào)控
房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。
5、建設(shè)環(huán)節(jié)多
這與項目開發(fā)受法規(guī)政策嚴格約束的特點直接相關(guān)。從我國現(xiàn)行管理體制來看，參與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的部門很多。一個房地產(chǎn)項目的全部開發(fā)過程涉及到計劃、土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防、交通、教育、人防、環(huán)保、市政、城管、園林、衛(wèi)生、技監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、墻改辦、房管等眾多部門，項目建設(shè)環(huán)節(jié)多，而且各環(huán)節(jié)不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資大，開發(fā)周期長，項目資金來源不可能完全依靠開發(fā)商自有資金來運作，大量建設(shè)資金需要通過各種渠道籌措，其中又往往以銀行債務(wù)資金為主。
7、資金周轉(zhuǎn)慢
從房地產(chǎn)項目前期工作開始，到項目建成竣工可以交付使用，這一期間大量的是資金投入，只有等到所建商品房開始預(yù)售、預(yù)租才能實現(xiàn)資金回收，而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產(chǎn)項目的投資回收時間較長，資金周轉(zhuǎn)慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產(chǎn)項目投資與一般工業(yè)建設(shè)項目投資有一個顯著的區(qū)別，即一般工業(yè)項目是先投資，再生產(chǎn)產(chǎn)品，而房地產(chǎn)項目投資的過程本身就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程。因此，房地產(chǎn)項目總投資即為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費用之和（自營自用情況暫不考慮）。房地產(chǎn)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金兩大部分，在項目財務(wù)評價時與項目的總成本費用存在一定的對應(yīng)關(guān)系。
9、人員要求高
一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)，往往需要大量的投資環(huán)境及市場調(diào)研、精心的規(guī)劃設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)的工程施工、專業(yè)化的營銷策劃、細致的全程服務(wù)，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)素質(zhì)要求很高。
10、風(fēng)險較大
由于房地產(chǎn)項目具有以上特點，也就相應(yīng)決定了其投資風(fēng)險較大。如由于開發(fā)周期長，很容易受到國家政策、宏觀政治經(jīng)濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響；在項目建設(shè)期間，隨著時間的推移，建筑材料價格、勞動力價格等有可能發(fā)生變動，從而影響項目的投資額；當(dāng)公共利益需要時，可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發(fā)項目的差異性
房地產(chǎn)開發(fā)項目可以分為很多種，由于項目用途、內(nèi)容、規(guī)模、要求不同，以及建筑物本身的造型、裝修、結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套等不同，各開發(fā)項目存在很大的差異性。即使是同一類項目，由于項目所在的區(qū)位、環(huán)境等條件不同也會產(chǎn)生相當(dāng)?shù)牟町愋�。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業(yè)協(xié)同
正因為房地產(chǎn)項目具有前述特點，其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業(yè)協(xié)同也作為一個特點納入進來。一個房地產(chǎn)項目投資決策的完成需要多種專業(yè)人才的協(xié)同作戰(zhàn)，實際上也是多方面專業(yè)人才的集體智慧的結(jié)晶。如需要市場研究人員調(diào)查項目投資環(huán)境及市場狀況；需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案；需要規(guī)劃設(shè)計人員提供產(chǎn)品建議；需要工程技術(shù)人員提出工程實施的技術(shù)可行性和進度預(yù)測；需要造價人員估算投資；需要財務(wù)分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預(yù)測；需要物業(yè)管理人員前期介入；還需要能與上述專業(yè)人員進行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目主要特征
目前國內(nèi)對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目還沒有十分明確的定義。在國家建設(shè)部按用途對房地產(chǎn)項目劃分的九大類型中，商業(yè)房地產(chǎn)項目主要指零售批發(fā)商業(yè)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等。而在實際運用中，人們有時將商業(yè)房地產(chǎn)涵蓋的'范圍擴大，除零售批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)外，還包括餐飲、娛樂等其它營業(yè)性、經(jīng)營性房地產(chǎn)。鑒于商業(yè)有廣義（指所有以營利為目的的事業(yè)）與狹義（指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)）之分，本文對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究側(cè)重于后者，即以狹義商業(yè)為基礎(chǔ)，主要指進行商品交易活動的零售批發(fā)商業(yè)經(jīng)營場所的開發(fā)，與國家建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)項目九大分類中的商業(yè)房地產(chǎn)項目范圍一致。除一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點外，以下主要從顧客構(gòu)成、項目選址、定位規(guī)劃、經(jīng)營方式、資產(chǎn)經(jīng)營、競爭風(fēng)險、城市功能及社會效益等方面闡述商業(yè)房地產(chǎn)項目的主要特征。
1、顧客構(gòu)成的雙重性
商業(yè)房地產(chǎn)項目與其它房地產(chǎn)項目的顯著區(qū)別之一就是其顧客構(gòu)成包括兩個層次：第一層次是直接承租或購買商業(yè)用房的經(jīng)營商戶，這個層次的顧客是開發(fā)商的直接顧客；第二層次是前來商業(yè)區(qū)購物的終端消費者，這個層次的顧客是經(jīng)營商戶的直接顧客、開發(fā)商的間接顧客。在第一層次中，還存在這么一種情況，前來購買商業(yè)用房的是投資者，而不是真正的經(jīng)營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力，先期購買產(chǎn)權(quán)，然后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商戶，立足長期穩(wěn)定的回報，或者見機拋售，獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環(huán)境中的市場分為業(yè)務(wù)市場和消費者市場相類似。對于開發(fā)商來說，第一層次的經(jīng)營商戶（業(yè)務(wù)市場）固然重要，畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶，但項目整體的發(fā)展還是有賴于第二層次的終端消費者（消費者市場），因為廣大消費者的認同程度直接影響經(jīng)營商戶承租或購買物業(yè)的行為，進而影響項目收益。此外，開發(fā)商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意，若投資者過度，將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產(chǎn)項目都存在項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說，尤其要重視這項工作，并需按層次進行漸進分析。
商業(yè)房地產(chǎn)項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區(qū)的經(jīng)濟總量、社會發(fā)展、人口數(shù)量、收入水平、消費水平等存在很大的差異，從而影響項目可達到的市場目標(biāo)。根據(jù)有關(guān)宏觀指標(biāo)數(shù)據(jù)，在行業(yè)內(nèi)人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次，這其實就反映了不同城市或地區(qū)的消費市場容量水平。項目所在城市或地區(qū)的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況，包括消費需求和消費能力，對項目發(fā)展影響巨大。
一個城市或地區(qū)選定后，就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時，店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時，店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經(jīng)營的重要條件。商業(yè)房地產(chǎn)項目的場址一旦確定，就無法更改，若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者，經(jīng)營商戶自然就不會前來承租或購買物業(yè)，也就無法實現(xiàn)項目收益。優(yōu)越的項目區(qū)位是商業(yè)房地產(chǎn)項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優(yōu)勢的重要途徑。
3、定位規(guī)劃的多方需求與整體性
對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來說，潛在的直接顧客（即經(jīng)營商戶）包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業(yè)店、個體經(jīng)營戶等不同的經(jīng)營主體，另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構(gòu)，既有外資、國資，也有民企、個人。各經(jīng)營商戶的經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營特色存在很大的差異，相應(yīng)對物業(yè)的需求呈個性化。同時，商業(yè)房地產(chǎn)項目還要面對廣大的終端消費者，這一層次的顧客結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜。因此，若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業(yè)的經(jīng)營商戶（如果有，項目的開發(fā)建設(shè)就可以按經(jīng)營商戶的需求進行，也可稱之為定制），項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向，項目的開發(fā)建設(shè)需盡可能考慮多方面的需求。
另外，在已基本設(shè)定市場目標(biāo)前提下，商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)劃更加追求整體性，體現(xiàn)在項目前期的策劃定位、中期的開發(fā)建設(shè)和后期的經(jīng)營管理全過程，需要整體策劃、整體定位、統(tǒng)一推出，盡可能避免單打獨斗、零散開發(fā)、零散租售，否則會破壞整個商業(yè)項目的完整性、協(xié)調(diào)性及對外形象。
考慮到商業(yè)房地產(chǎn)項目具有公共服務(wù)的特點，在具體規(guī)劃設(shè)計中需特別注意公共空間和配套設(shè)施的設(shè)計，強調(diào)功能作用、引導(dǎo)作用、服務(wù)作用，確保商業(yè)運營所要求的大規(guī)模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉(zhuǎn)。
4、經(jīng)營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發(fā)銷售的模式，商業(yè)房地產(chǎn)項目采用的經(jīng)營方式更為多樣，在出售和出租兩種基本模式基礎(chǔ)上，包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式，另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上，大中型商業(yè)房地產(chǎn)項目很少采用直接銷售，而以混合型運營居多。此外，項目是由開發(fā)商投資建設(shè)，租售的對象可以是直接經(jīng)營的商戶，也可能是本身不經(jīng)營而準(zhǔn)備二次轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售以謀求收益的投資者，這里面的經(jīng)營方式又有很大的靈活性。
經(jīng)營方式的多樣性使得經(jīng)營方案的比選成為商業(yè)房地產(chǎn)項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續(xù)收益，還是通過出售獲得一次性回報，以及各經(jīng)營方式如何有機組合，需要綜合考慮資金壓力、自身經(jīng)營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外，擬定經(jīng)營方案下的財務(wù)收益也存在很大的不確定性。
5、資產(chǎn)經(jīng)營的長效性
商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，不再僅有物業(yè)管理，更多的是一種資產(chǎn)的經(jīng)營。對于開發(fā)商來說，住宅開發(fā)銷售的模式?jīng)Q定了其資產(chǎn)難以實現(xiàn)增值（銷售完畢就意味著開發(fā)結(jié)束），而商業(yè)房地產(chǎn)項目具有長期經(jīng)營的市場需求，既可以通過出售獲利，還可以通過出租或其它經(jīng)營方式獲得長期的利潤回報，在長期經(jīng)營中實現(xiàn)資產(chǎn)增值。
商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理搞好了，可以滿足企業(yè)在多方面的發(fā)展需求，如擴大企業(yè)知名度、提升企業(yè)品牌形象、保持一定穩(wěn)定的現(xiàn)金流、實現(xiàn)經(jīng)常性回報、增強融資能力等，并能以此固定資產(chǎn)作為更多機會發(fā)展的基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競爭力。商業(yè)房地產(chǎn)項目在資產(chǎn)經(jīng)營這方面具有獨特的優(yōu)勢，也正基于此，項目的成功不僅僅是所開發(fā)物業(yè)的出租與出售完畢，取得一定的經(jīng)濟收益，還體現(xiàn)在所定位商業(yè)的運營成功。
6、高風(fēng)險性
總體而言，商業(yè)房地產(chǎn)項目相對于其它一些房地產(chǎn)項目的投資回報較高。但是，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后，項目本身沒有明確的租約保障，沒有固定的消費對象，項目的發(fā)展與商業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環(huán)境條件、營銷策略，還取決于區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，城市發(fā)展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平�；谏虡I(yè)本身競爭的激烈性，商業(yè)房地產(chǎn)項目之間的競爭十分激烈，投資風(fēng)險相對較高。
7、可促進城市功能提升，產(chǎn)生良好的社會效益
城區(qū)形成和再發(fā)展是以復(fù)雜和綜合的因素為動因。一個城市新區(qū)的形成，必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎(chǔ)設(shè)施因素以及包括商業(yè)網(wǎng)點在內(nèi)的服務(wù)因素等諸多條件支撐。一定規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點作為城市功能的必要條件和外在反映，不僅可以滿足人們居住生活需求，還能促進人口集聚和資源流動，催化城市新區(qū)的建成。成功的商業(yè)房地產(chǎn)項目對所在地域區(qū)段的城市功能、結(jié)構(gòu)能產(chǎn)生很大的影響，具有顯著的輻射帶動效應(yīng)，直接體現(xiàn)之一就是往往可以帶動周邊房地產(chǎn)的增值。
此外，商業(yè)房地產(chǎn)項目可以產(chǎn)生良好的社會效益。商業(yè)本身具有對勞動力較強的吸納能力，商業(yè)房地產(chǎn)項目建成運營后，能為當(dāng)?shù)靥峁┐罅康木蜆I(yè)機會，促進所在地區(qū)充分就業(yè)。商業(yè)項目的正常運營，可以形成大量的消費，上繳一定的稅金，為經(jīng)濟增長、財政收入等做出貢獻。
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