房地產(chǎn)論文
在日常學(xué)習(xí)和工作中，大家對論文都再熟悉不過了吧，通過論文寫作可以培養(yǎng)我們的科學(xué)研究能力。你知道論文怎樣寫才規(guī)范嗎？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀與收藏。
房地產(chǎn)論文1
1、工商管理的職能和必要性
工商管理，指國家工商管理部門根據(jù)經(jīng)濟學(xué)及管理學(xué)理論，運用現(xiàn)代化的管理手段，對企業(yè)和市場經(jīng)濟發(fā)展進行的監(jiān)管活動。政府工商管理主要職能是糾市場壟斷、惡性競爭行為，遏制經(jīng)濟活動中的各種不正之風(fēng)，營造一個公平、公正的市場環(huán)境。工商管理更多是對市場經(jīng)濟的規(guī)范和約束，工商管理部門的職能主要是：依法監(jiān)督管理市場，規(guī)范企業(yè)的競爭行為；監(jiān)督管理協(xié)調(diào)作用，積極做好市場服務(wù)；依據(jù)有效監(jiān)管，對企業(yè)給予正確引導(dǎo)。
工商管理的必要性主要體現(xiàn)在以下三點：首先，市場經(jīng)濟具有自發(fā)性、滯后性和盲目性等缺點，要想使市場經(jīng)濟正常發(fā)展，必須運用市場營銷學(xué)、管理學(xué)、運籌學(xué)、經(jīng)濟學(xué)知識去解決相關(guān)問題，以促進市場經(jīng)濟健康發(fā)展。其次，隨著經(jīng)濟全球化水平不斷提高，中外經(jīng)濟貿(mào)易往來日益頻繁，外部資金流入、外企入駐給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的沖擊，如果不依靠完善的制度對市場經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)，我國經(jīng)濟秩序很快就會失控。因此，政府必須以工商管理為手段對市場主體進行規(guī)范和指導(dǎo)，以確保他們所從事的經(jīng)濟活動符合市場發(fā)展規(guī)律。再次，在市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，各行各業(yè)所處的市場環(huán)境、面臨的問題都會有所變化，企業(yè)整改和重組也在所難免，許多企業(yè)還會在這一過程中迷失自己，誤入歧途。工商管理的重要作用就是為企業(yè)發(fā)展解決麻煩，提供服務(wù)，指明方向。
2、工商管理與經(jīng)濟發(fā)展的相聯(lián)性
2.1經(jīng)濟發(fā)展能有效促進工商管理工作
從某種程度上來說經(jīng)濟發(fā)展對工商管理工作有很大的促進作用，市場經(jīng)濟發(fā)展越來越快所以帶動了工商管理的出現(xiàn)，在市場經(jīng)濟條件下，要求必須要有工商管理部門的監(jiān)督和控制，為了進一步提高經(jīng)濟發(fā)展的程度，也應(yīng)該要采取一定的措施提高工商管理的效率和質(zhì)量，只有這樣才能夠最大程度上發(fā)揮工商管理工作的促進作用，帶動經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2工商管理是經(jīng)濟發(fā)展的推動力
工商管理與經(jīng)濟發(fā)展相互影響、相互促進，完善的工商管理制度對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)和發(fā)展有著積極的促進作用。隨著生產(chǎn)關(guān)系的不斷優(yōu)化，利益主體間的矛盾越來越突出，僅靠市場機制自身對經(jīng)濟進行調(diào)節(jié)，根本無法促使市場經(jīng)濟健康發(fā)展。工商管理對市場活動開展引導(dǎo)、監(jiān)督和管理，能夠彌補市場自身的不足，創(chuàng)造良好的市場經(jīng)濟環(huán)境，保障市場經(jīng)濟主體公平交易，進而推動市場經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
3、工商管理對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的促進作用分析
3.1促進房地產(chǎn)市場更加規(guī)范合理
現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的時候出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，這就需要工商管理來進行監(jiān)督，通過工商管理來限制其行為。加強工商管理對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督力度，就可以在很大程度上減少那些不合理現(xiàn)象的發(fā)生。舉例來說，規(guī)劃房地產(chǎn)的一個重要環(huán)節(jié)是拿地，這也是最激烈的一個環(huán)節(jié)。在有些房地產(chǎn)企業(yè)上，會出現(xiàn)一些損害市場經(jīng)濟現(xiàn)象的事情發(fā)生，存在一些不正當(dāng)?shù)陌l(fā)展行為，這就給整體的房地產(chǎn)帶來不好的影響，打亂了健康的發(fā)展，所以要加強工商管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管，根據(jù)相關(guān)的法律來進行監(jiān)督，改善那些不正當(dāng)?shù)默F(xiàn)象。
3.2維持房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展秩序
發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的時候，會有一些不合理現(xiàn)象發(fā)生，這對我國市場經(jīng)濟的發(fā)展會帶來不利的影響，破壞我國的經(jīng)濟。最終損害消費者的利益，然后自身經(jīng)濟下滑，前景不景氣等問題。所以要加強工商管理對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度、工商管理作為我國的宏觀調(diào)控手段，要切實履行自身責(zé)任，保證國家的一些政策可以在企業(yè)自身上實現(xiàn)，保障我國經(jīng)濟的發(fā)展，這樣對于恢復(fù)那些房地產(chǎn)不正當(dāng)現(xiàn)象造成的損害也有幫助。
3.3有效的風(fēng)險防控
對于房地產(chǎn)經(jīng)濟來說，還要加強一些風(fēng)險的監(jiān)控，這是所有企業(yè)中需要關(guān)注的重點問題，但是要怎么來實行，還需要在繼續(xù)研究。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，就需要面對很多的風(fēng)險防控因素，很多的因素都會對其造成影響。這個風(fēng)險防控也是工商管理應(yīng)該做到的，是它本身的職責(zé)。這需要從工商管理的管理層來說，防患于未然，保障房地產(chǎn)的發(fā)展，并且可以提出一些解決的方法。
3.4保證消費者利益
工商管理的作用還有維護消費者的權(quán)益，不僅僅只是維護市場的經(jīng)濟發(fā)展。舉例來說，房地產(chǎn)的發(fā)展就經(jīng)常發(fā)生一些不維護消費者權(quán)益的事件，這就需要工商管理來進行監(jiān)督管理，保障消費者的權(quán)益，在房地產(chǎn)中發(fā)生最多的問題就是房屋的質(zhì)量不達標(biāo)，這就會損害消費者的.利益，消費者作為市場經(jīng)濟發(fā)展的弱勢群體，很容易受到經(jīng)濟發(fā)展中的損害波及，所以要通過工商管理來維護消費者的利益。
3.5工商管理工作要注重信息的發(fā)布和及時更新
企業(yè)想要在龐大的市場經(jīng)濟中占據(jù)一席之地，就必須時刻關(guān)注整個市場經(jīng)濟的發(fā)展動向以及相關(guān)的政策消息，通過對最新的政策以及消息進行收集并將信息進行整合，從而綜合分析出企業(yè)的發(fā)展方向�？墒窃趯嶋H情況中，企業(yè)對政策信息等的收集并不及時，這就給企業(yè)的發(fā)展帶來了不小的損失。針對這種現(xiàn)狀，工商管理部門應(yīng)當(dāng)對信息的發(fā)布和更新等重視起來，要保證信息的發(fā)布及時，還要確保其更新速度，以便于企業(yè)盡快為自己的發(fā)展找到方向，適應(yīng)經(jīng)濟社會的步伐。
總之，在經(jīng)濟全球化發(fā)展背景下，我國經(jīng)濟市場與世界經(jīng)濟市場的接觸也更加頻繁。這給我國經(jīng)濟發(fā)展帶來了機遇，也帶來了挑戰(zhàn)。政府只有在完善經(jīng)濟法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格落實宏觀調(diào)控政策，同時不斷加強工商管理力度，對企業(yè)生產(chǎn)、運營和交易過程進行全方位監(jiān)管，才能促使我國經(jīng)濟健康發(fā)展。
參考文獻：
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房地產(chǎn)論文2
我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展程度較快，因房價不斷上漲，其利潤空間大使得房地產(chǎn)商都大力開發(fā)房地產(chǎn)事業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題也就暴漏的越來越多，如何改進現(xiàn)狀成立不得不面對的問題。
一、經(jīng)濟管理的概念和影響
經(jīng)濟管理的概念從宏觀上市之經(jīng)濟管理者對企業(yè)或組織的輅個經(jīng)濟活動的全過程進行控制和管理的。從微觀概念上分析時期也經(jīng)濟管理者對其企業(yè)〔或組織進行有針對性的計劃戰(zhàn)略實施和對企業(yè)涉及的丁作進行控制和指導(dǎo)并實行有效的監(jiān)督，其最終的目的是實現(xiàn)企業(yè)制定的戰(zhàn)略S標(biāo)。因此，經(jīng)濟管理對各行各業(yè)(都N樣適用，都是為了對實際丁作過程進行有力的針對性控制和協(xié)調(diào)，進行實現(xiàn)幣個過程的優(yōu)化。
經(jīng)濟管理是為提供有力的生產(chǎn)力保障，使得企業(yè)或組織發(fā)揮出R大的潛力并創(chuàng)造出更髙的企業(yè)或組織內(nèi)在價值的全過程。因而經(jīng)濟管理活動時?個科學(xué)系統(tǒng)完備的過程，是對涉及到的人員的-種良性協(xié)調(diào)和積極性的充分調(diào)動。同時，經(jīng)濟管理過程也可以對企業(yè)或組織經(jīng)濟活動進行有效的監(jiān)督，進而對經(jīng)濟活動中暴漏的問題進行有效的解決和規(guī)避，使得企業(yè)或組織發(fā)生的經(jīng)濟利潤損失降低到最小額度，同時使得企業(yè)或組織資源獲得最大程度的合理使用。使得企業(yè)或組織獲得牛.產(chǎn)力的提髙，其幣個管理過程獲得有效的優(yōu)化，增加其直接效益。經(jīng)濟管理可以有效的協(xié)調(diào)相關(guān)涉及的各部門之間的工作關(guān)系，進而上各部門個體和幣體間相互促進和相互影響，為企業(yè)或組織最大的經(jīng)濟效益的發(fā)揮創(chuàng)造必要的前提保障。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理暴漏的問題
1.房地產(chǎn)商經(jīng)濟管理的認(rèn)知不足。房地產(chǎn)事業(yè)的髙速發(fā)展使得房地產(chǎn)行業(yè)開始意識到提髙經(jīng)濟管理水T對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的有效作用。為丫提髙自身房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展程度，很多房地產(chǎn)開放商開始有針對性的甫視和改進企業(yè)的經(jīng)濟管理丁作，但對經(jīng)濟管理丁.作中暴漏的問題并沒有有效的進行解決。突出的-定是對經(jīng)濟管理丁.作對房地產(chǎn)事業(yè)的影響作用認(rèn)識、存在不到位的地方。使得企業(yè)只能片面的對企業(yè)財務(wù)管理部門進行針對性的協(xié)調(diào)進而實現(xiàn)經(jīng)濟管理的T.作過程。企業(yè)管理者并沒有有效的意識到經(jīng)濟管理丁作，關(guān)系到企業(yè)各部門之間典同利益的-種行為過程。使得各部門之間相互影響和相互作用以提髙企業(yè)經(jīng)濟管理水甲的能力被實質(zhì)的降低。不能使得各部門在經(jīng)濟管理活動中有效的參與進來實現(xiàn)其自身的功能價值。進而降低各部門的丁作效率，使得企業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)管理意識不止確的問題。這就要企業(yè)從經(jīng)濟管理的認(rèn)知方式開始人手進行調(diào)整和改進，使得企業(yè)樹立出正確和合理的經(jīng)濟管理意識。
2.房地產(chǎn)管理機制并不健全企業(yè)為更合理的適戍市場經(jīng)濟的發(fā)展，需要國家對相丨、V:的房地產(chǎn)政策的扶持，運用有效的法律和法規(guī)來保證房地產(chǎn)事業(yè)可持續(xù)性健談發(fā)展。但國家在房地產(chǎn)相關(guān)的政策和法規(guī)中的實踐效果存在差異，使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理暴漏問題沒有形成有效的改進辦法。在相關(guān)的政策出臺后，存在對房地產(chǎn)現(xiàn)狀的認(rèn)知偏差，政策只是簡單的表面起到效果，對實質(zhì)問題沒有有效的解決。并不能真正意義上的對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理丁作進行有效的指導(dǎo)，使得房地產(chǎn)細節(jié)問題沒辦法根據(jù)政策的調(diào)控產(chǎn)牛根本性的轉(zhuǎn)變。并且，房地產(chǎn)事業(yè)是地方財政的主要收入，地方政府對其管理方式的運用不正確使得國家對房地產(chǎn)事業(yè)的調(diào)控力度被降低，沒有辦法實現(xiàn)經(jīng)濟管理的政策調(diào)控。進而在實踐中經(jīng)濟管理丁作沒有根本性的改變，使得房地產(chǎn)企不能有效的對其經(jīng)濟管理丁作進行針對性的協(xié)調(diào)和控制，這些都是關(guān)系到企業(yè)良性發(fā)展的-個甫要影響因素。
3.企業(yè)(戰(zhàn)略目標(biāo)不完善。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的制定關(guān)系到整個房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展走向問題，企業(yè)在對房地產(chǎn)目標(biāo)進行有效的保障可以為企的發(fā)展提供有效的戰(zhàn)略支撐，也能為政府對相關(guān)的政策和法規(guī)對房地產(chǎn)的保障提供?種可參照的合理性。但大多數(shù)企業(yè)并沒有意識到企業(yè)發(fā)展S標(biāo)對企業(yè)的根本性影響，只是對現(xiàn)實中的企業(yè)短期利益目標(biāo)肴策。因而在企業(yè)(g標(biāo)制定上存在偏差問題。不能使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題后有效的參與解決方法，進而在市場經(jīng)濟發(fā)展中存在?種認(rèn)識上的片面性和偏差性，使得市場經(jīng)濟相關(guān)的法律和政策沒有有效的考慮，進而在房地產(chǎn)的管理上暴漏問題越來越多，使得企業(yè)(管理手段混亂，管理程度?復(fù)雜C
4.法律法規(guī)需要有效的制定和保障。國家的法律和法規(guī)是對房地產(chǎn)企業(yè)管理的有效保障，目前我國的房地產(chǎn)法櫛法規(guī)并不完善，存在多個需要解決和制定的地方。使得房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理活動在控制和管理方式上受到的影響特別R大。如何結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，并按照市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)抒和維護社會可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)而制定出有效的法律法規(guī)是需要提髙的。
三、提高房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的建議對策
1.控制經(jīng)濟管理成本和完善管理計劃。目前房地產(chǎn)企業(yè)(需要在保障經(jīng)濟效益獲得最大化的前提下，對T.程項目進行有效的監(jiān)督和管理，在丁程項目上為企業(yè)的可持續(xù)運營提供有利的保障。在對項目開發(fā)上要考慮到丁程的實施成本，要在成本降到最低和最合理的前提下提髙自身的經(jīng)濟效益最大化。需要在幣個施丁.前期和施丁的中期要對工程的各項成本進行有效的控制，避免資金的浪費和不有效的利用。在T程的后期要對丁.程成本進行有效的判定，進而為下次丁程項目提供有利的經(jīng)驗保障。
2.施丁.前期需要有充足的.準(zhǔn)備，房地產(chǎn)項目從投標(biāo)開始，就要對自身企業(yè)實力有正確的認(rèn)識，并根據(jù)企業(yè)自身的客觀發(fā)展情況進行有效的投標(biāo)方案的制定。在具體的項目施T中能合理和有效的對出現(xiàn)的經(jīng)濟管理問題進行規(guī)避和解決。實現(xiàn)企業(yè)丁作人員最大化合理協(xié)調(diào)工作和項目有效的施丁.。進而對項B中存在的風(fēng)險狀況能進行針對性的規(guī)避，為施丁項目有-個透徹和明確的指引。避免在對項目涉及相關(guān)的價格等因素考慮的不到位，制定出科學(xué)和準(zhǔn)確的項目價格，實現(xiàn)幣個項B的實施成本的最準(zhǔn)確控制。
3.經(jīng)濟管理制度的完幣建立和長期目標(biāo)的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)要對市場中出現(xiàn)的問題進行有效的規(guī)避和調(diào)幣，提髙自身的適應(yīng)能力和自身的綜合管理實力。這些都需要對管理制度的有效掌控，需要建立-個準(zhǔn)確和完備的經(jīng)濟管理制批，是的房地產(chǎn)事業(yè)能向著企業(yè)制定的方向有效的推動。對房地產(chǎn)企業(yè)肖身實力的增加具有審要的意義。在面對-些實際問題中要及時采取有效的解決途徑，使得企業(yè)的損失降低為企業(yè)適戍社會市場的發(fā)展提供必要的支撐。并提髙企業(yè)〔對政策的認(rèn)知和把控能力，需要企業(yè)管理者制定長遠的目標(biāo)來發(fā)展企業(yè)衲體經(jīng)營T作c
4.提髙法律法規(guī)保障效果。保障社會法制程度的建立，促進糧個社會法制觀念的可持續(xù)發(fā)展方向。在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過程中，對現(xiàn)有法律法規(guī)進行有效的完善。對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的違法行為進行追究，防止泡沫經(jīng)濟效應(yīng)的擴大。制定出有有的房地產(chǎn)市場實踐運行法律法規(guī)，對泛地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟管理行為進行嚴(yán)格的控制，避免法律方面出現(xiàn)的漏洞和問題。對其經(jīng)濟環(huán)境的優(yōu)良運行時-個有效的促進支持，也能為企業(yè)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展提供有力的推動。
四、結(jié)語
房k產(chǎn)事業(yè)關(guān)系到國民經(jīng)濟的幣體發(fā)展，是關(guān)系到社會經(jīng)濟發(fā)展的甫要構(gòu)成。面對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理暴漏的問題，及時進行針對性的合理解決，改善和加強企業(yè)經(jīng)濟管理方式是具有現(xiàn)實意義。
房地產(chǎn)論文3
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營從土地獲取、三通一平、設(shè)計與前期準(zhǔn)備、建筑安裝施工、銷售實現(xiàn)以及物業(yè)管 理等活動中，無一不對房地產(chǎn)開發(fā)商的計劃、控制、組織和協(xié)調(diào)能力提出很高的要求。從行業(yè)特點來看， 一方面，房地產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展不平穩(wěn)、易受經(jīng)濟波動影響、開發(fā)周期長、資金投入量大、變現(xiàn)難度大、風(fēng) 險高等特點；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又明顯具有社會責(zé)任重(居住條件等)、環(huán)境影響程度高(市 容、市貌的反映等)、受政府政策影響程度高(土地 使用權(quán)受用、稅、費政策影響等)、與相關(guān)行業(yè)聯(lián)動 性強(房地產(chǎn)業(yè)的興衰關(guān)系眾多行業(yè)的興衰)等特點。而且，我國的房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)是以項目型為主，牽涉專業(yè)多、工程節(jié)點多、預(yù)決算體系效率低、工程周期長、工程過程變化多、價值創(chuàng)造難評估、庫存材料由于工程的原因計算難，造成成本評估困難，直接造成企業(yè)經(jīng)營績效難以衡量和把控。經(jīng)過近十年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了純粹的利潤追求 階段，房地產(chǎn)企業(yè)開始了由“資金密集型”向“人 才密集型”轉(zhuǎn)化的過程，長遠持續(xù)健康發(fā)展已經(jīng)成 為了優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)。
因此，建立能夠反映房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)特點，兼顧企業(yè)長期戰(zhàn)略發(fā)展的績效評價體系，非常有利于經(jīng)營管理者規(guī)范其經(jīng)營行為，有利于對企業(yè)活動進行事前、事中、事后，定期和不定期的績效評價，有利于企業(yè)了解自身的經(jīng)營狀況和 調(diào)整確定發(fā)展戰(zhàn)略。進而，發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)企業(yè) 績效管理的現(xiàn)狀和存在的問題，并進行改進優(yōu)化，無疑是有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理經(jīng)營效率的有效手段。
目前房地產(chǎn)行業(yè)的績效管理實施現(xiàn)狀
績效管理是一種過程，是組織用來衡量和評估員工某一時期的工作表現(xiàn)，與協(xié)助員工成長的一種手段和工具。考評作為績效管理的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，核心目的是鑒定員工的真正才能和功績，使員工的 才能得以發(fā)揮，達到人事互相配合，提高工作效率。同時論功行賞，做到賞罰分明，使人心服而努力工 作。進而根據(jù)業(yè)績和能力態(tài)度兩個維度，對員工進 行分類開發(fā)管理。只有通過公正、全面、客觀的績 效考評方法，才可產(chǎn)生鼓勵員工的積極作用。良好的考評方法，在消極方面可以避免員工因待遇不公 平和賞罰不分明而產(chǎn)生不滿、怨憤和怠工；在積極 方面，可以發(fā)掘具有潛質(zhì)的優(yōu)秀人才，鼓勵他們對 工作積極進取，增加企業(yè)的凝聚力，無論對企業(yè)或 員工都是大有裨益的。
由于我國的具體國情，各個房地產(chǎn)公司所處的 區(qū)域和發(fā)展階段不同，經(jīng)營管理狀況更是參差不齊， 對于績效管理的認(rèn)識、重視和應(yīng)用程度、應(yīng)用效果 相互之間差異很大。相對發(fā)展比較成熟的公司，能 夠充分認(rèn)識到績效管理的重要性，并積極引入實施 了績效管理手段，比如：萬科等公司目前采用了先 進的 BSC(平衡記分卡)的績效管理方法，金地采 用了計劃考核為核心的績效管理手段，更多的公司 吸收應(yīng)用了目標(biāo)管理的辦法。但是，眾多的國內(nèi)其 他公司目前基本無考核方法，大多數(shù)企業(yè)較重視員 工的短期工作業(yè)績，忽略工作潛能、態(tài)度其他方面。 在引入績效管理手段的房地產(chǎn)公司里，績效結(jié)果的 應(yīng)用大多在績效獎金方面能夠有所體現(xiàn)，而在更重 要的人力資源分類開發(fā)方面的應(yīng)用普遍不足。
目前房地產(chǎn)行業(yè)績效管理中的普遍問題和難點
1. 績效管理和公司戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度較低；
2. 績效管理基本上以公司業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)而忽視考 慮公司的長遠持續(xù)發(fā)展；
3. 考核指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)化不足，不同管理層次和專業(yè)職能的員工的分類指標(biāo)缺乏，對工程技術(shù)類、行 政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標(biāo)設(shè)計不夠到位；
4. 考核以工作計劃為主，忽視根據(jù)部門核心職能和職位核心職責(zé)提取考核指標(biāo)；
5. 績效評估溝通反饋機制不盡完善；
6. 績效結(jié)果強調(diào)與薪酬利益掛鉤，在員工發(fā)展方面的應(yīng)用不足，尤其是在追求績效改進、培訓(xùn)設(shè)計 方面不甚重視；
除以上問題外，多數(shù)的企業(yè)績效管理流于形式，或者存在績效考核困難的問題。究其原因，考核難的 原因多數(shù)出自企業(yè)自身，諸如：
1. 由于房地產(chǎn)行業(yè)上規(guī)模的企業(yè)都是最近幾年才發(fā)展起來的，管理基礎(chǔ)比較薄弱；
2. 很多公司沒有預(yù)算體系或預(yù)算體系不健全，財務(wù)核算不準(zhǔn)確，績效考核缺乏數(shù)據(jù)支持和依據(jù)，從 而造成績效考核結(jié)果的失真；
3. 很多公司沒有清晰的職務(wù)和職位體系，在績效指標(biāo)設(shè)計時，核心職能職責(zé)的來源就不清楚，崗位 的指標(biāo)的體系就可能存在缺失的現(xiàn)象，從而造成績效考核的'片面和失準(zhǔn)；
4. 另外，很多公司沒有規(guī)范的薪酬體系，在績效考核結(jié)果應(yīng)用時，缺乏統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)；
5.由于房地產(chǎn)的項目特性，使同一個人的不同時間任務(wù)不同，考核指標(biāo)體系具有變化性和不確定性；
6. 國內(nèi)可參照企業(yè)不多，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展年限比較短，成熟的標(biāo)桿企業(yè)缺乏等等。
針對以上的狀況，目前房地產(chǎn)行業(yè)績效管理的建議如下
一、方法選擇：
房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身的發(fā)展階段和實際管理經(jīng)營水平以及人員構(gòu)成狀況，選擇適合自身階段 的績效管理方法，如果管理基礎(chǔ)還沒有建好，不要一步登天，直接向萬科等看齊采用 BSC。盡量從基礎(chǔ) 的人事信息(比如職位分析)，預(yù)算管理開始做起，采用目標(biāo)管理法或者 KPI 等方法做考核。如果企業(yè) 基礎(chǔ)很好，預(yù)算體系比較完全，可以在多種方法中選擇適合企業(yè)的辦法，并且通過人力資源管理信息系 統(tǒng)固化考核。
二、具體的實施步驟
在構(gòu)建房地產(chǎn)績效管理體系的過程中，建議參考以下步驟：
●建立完善職位體系；
●進行工作分析，完善部門職能和崗位職責(zé)；
●建立完善薪酬體系；
●建立完善預(yù)算管理體系；
●進行流程規(guī)劃和優(yōu)化，確立公司權(quán)責(zé)體系和相關(guān)管理制度；
●公司戰(zhàn)略理清和戰(zhàn)略計劃分解；
●公司層級績效指標(biāo)體系建設(shè)；
●部門層級績效指標(biāo)體系分解建設(shè)；
●崗位績效指標(biāo)體系分解建設(shè)；
●績效管理制度和操作方法建設(shè)完善；
●績效管理體系實施。
三、其他相關(guān)建議：
在房地產(chǎn)行業(yè)，雖然不同的公司的部門結(jié)構(gòu)不 同，但規(guī)劃和工程部門是主要考核部門和難點。在企 業(yè)規(guī)模大，多項目運行，人員交叉的情況下，考核體 系和考核核算過程會非常復(fù)雜，建議有條件的公司 采用專業(yè)的人力資源管理信息系統(tǒng)，緩解和達到績 效管理對于數(shù)據(jù)尤其是財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和及時性 的問題。
房地產(chǎn)論文4
市場營銷就是以適合的價格，通過一系列的營銷渠道和各種促銷手段向消費者提供產(chǎn)品。在房地產(chǎn)業(yè)中，大量樓盤的建立是一個基礎(chǔ)，而發(fā)展的現(xiàn)意義就是順利將樓盤賣出，從中獲得最大的利潤。在市場經(jīng)濟下，整個行業(yè)競爭激烈，發(fā)展的形式基本一致，所以發(fā)展和取勝的關(guān)鍵就在于房地產(chǎn)項目的市場營銷，通過各種手段來創(chuàng)造顧客，聯(lián)系顧客。那么在房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)過程中我們該推進實行怎樣的市場營銷的策略呢?
一、打造特色的產(chǎn)品營銷主題
在房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷過程中，我們要根據(jù)產(chǎn)品自身的實際情況，挖掘其中的特色，打造一個獨特的營銷主題，來吸引廣大的消費群體。對于房地產(chǎn)產(chǎn)品，在營銷的過程中，我們所需要的是抓住產(chǎn)品所具有的特色，打造不同的營銷主題。首先我們要進行房地產(chǎn)品牌的營銷，出于廣大消費群體的消費心理，是品牌的就是好的，值得大家信賴，品牌在一個業(yè)界就是一種權(quán)威，例如，宜昌萬達廣場的營銷3大殺手锏首先就是品牌先行，通過各種報紙等媒體展示新產(chǎn)品的新形象。再者就是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個特色營銷:人人都需要買房，但是每個消費者對于產(chǎn)品的需求不同，有人喜歡依山而住，有人喜歡傍水而居，所以呢，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品最獨特的特點，最直接的優(yōu)勢條件推出我們營銷的主題，來吸引一批“志同道合”的消費者。社會不斷發(fā)展，有的消費群體對于房地產(chǎn)產(chǎn)品更多關(guān)注的是其周邊的環(huán)境狀況，所以，我們可以對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行綠色營銷，通過景觀環(huán)境的綠化來吸引廣泛的受眾群體，綠色環(huán)保已成為一大營銷主題。我們還可以用房地產(chǎn)項目的文化價值作為市場產(chǎn)品營銷的主題，房地產(chǎn)項目臨近文物古跡，增加其文化內(nèi)涵，提高產(chǎn)品的知名度，例如濟南萬達廣場的營銷突圍策略，就是利用魏家莊官商大院的文化歷史進行營銷。營銷的手段有許多種，但關(guān)鍵是我們要抓住產(chǎn)品特色，吸引其受眾體。
二、進行合理靈活的營銷定價
首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品的成本進行定價。在進行房產(chǎn)交易的過程中，價格是人們最關(guān)心的問題，在市場行情的影響下，一個合理的價格容易被廣大消費群體接受，有利于房地產(chǎn)商樹立一個良好的形象，建立一個良好的信譽，這是對于房地產(chǎn)發(fā)展來說至關(guān)重要的。其次是在銷售過程中靈活調(diào)整定價，面對激烈的市場競爭，我們需要采取一定的價格措施來面對市場上的種種競爭，根據(jù)我們自身發(fā)展的特點，在房產(chǎn)產(chǎn)品的銷售過程中低開逐步高走，或者高開逐漸低走等，通過價格的調(diào)整來實現(xiàn)產(chǎn)品的最大銷售和盈利。再者就是在定價過程中運用折扣的方式，通過一些讓利活動來博得廣大消費者的好感，吸引消費者;根據(jù)時間差進行定價，限定時間，優(yōu)先購買者價格便宜，獲得更多的優(yōu)惠條件，來達到銷售的目的;還可以采用組合定價，不同但有相互關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)產(chǎn)品可以組合在一起進行捆綁銷售，價格便宜，通過這種讓利優(yōu)惠的方式，增加人們的購買欲望，達到銷售的目的。最后就是關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的差價來進行銷售，分析不同的地理位置，方位朝向，周邊的景觀設(shè)計和交通狀況等分別定價，以此來誘導(dǎo)消費者購買，在房屋的.差價中獲得利潤。價格就是一個調(diào)控桿，在營銷的過程中，通過價格的多方位調(diào)整，積極應(yīng)對各種挑戰(zhàn)，吸引廣大的消費者，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售。
三、拓寬營銷的渠道
如果只是通過一個單一的渠道去進行營銷，那力量相對來說是較小的，其中的效果可想而知，不會起到多大的效果與成效，所以在房地產(chǎn)項目的市場營銷過程中，我們要積極探索，不斷的拓寬營銷的渠道，達到產(chǎn)品銷售的效果。最關(guān)鍵的是企業(yè)自身直接的推銷，通過對公司人員的培養(yǎng)進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，在這種渠道下，我們需要加強對于專業(yè)銷售隊伍的培養(yǎng)，例如，萬達企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目的市場銷售過程中，積極對銷售人員進行房地產(chǎn)基本知識，銷售的基本技能進行教育培訓(xùn)，對員工的工作進行不斷的改進與指導(dǎo)，構(gòu)建一支高效能干的銷售團隊。在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的今天，網(wǎng)絡(luò)營銷已成為一種最新的最具發(fā)展?jié)摿Φ臓I銷方式，各個房地產(chǎn)商家積極在互聯(lián)網(wǎng)上推廣自己的產(chǎn)品，呈現(xiàn)大量的圖片展示，給消費者帶來一個生動形象的感官體驗，能夠?qū)Ξa(chǎn)品進行一個全方位的認(rèn)識，各種房地產(chǎn)網(wǎng)站紛紛興起，不斷促進房地產(chǎn)項目的市場銷售。
四、加大房產(chǎn)促銷力度
當(dāng)產(chǎn)品銷售受阻，銷售量低下，我們需要重振旗鼓，大力進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的促銷活動，通過各種優(yōu)惠活動來吸引消費者，從而全面推動產(chǎn)品的銷售。促銷的方式有很多，我們需要在促銷的過程中不斷創(chuàng)新形式，其中廣告是促銷的一大亮點，廣告就是廣而告知，通過巨大的廣告招牌鮮艷奪目，展現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的賣點，讓大家對產(chǎn)品得到了解。其次，我們還可以運用各種影視媒介進行宣傳，通過照片采集，拍攝關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的相關(guān)短片進行宣傳活動，例如，20xx年萬達集團百萬大獎?wù)骷瘡V告的創(chuàng)意活動，以微視屏的方式進行傳播，不斷創(chuàng)新，實現(xiàn)了升級，在社會上形成了一種較為熱烈的反響。最后，為了加大房產(chǎn)促銷，開展相關(guān)的活動也是一種有效的促銷方式，我們可以開展各種有趣的活動，頒發(fā)各種優(yōu)秀的獎品，吸引人們的參與，例如，萬達在開業(yè)前開展萬達影城、大歌星，大玩家等體驗活動，給與客戶極致感受，塑造一個良好的印象。在產(chǎn)品促銷的過程中，還可以邀請明星代言，利用明星的影響效益，吸引廣大的消費者，來達到產(chǎn)品促銷的目的�？傊黉N是實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷的一種重要方式，在這個過程中我們需要借助各種多媒體進行宣傳，然后積極開展各種關(guān)于房地產(chǎn)項目的活動，實現(xiàn)產(chǎn)品的營銷。
房地產(chǎn)論文5
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進行稅務(wù)籌劃。
(一)土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點強調(diào)的稅收政策。土地增值稅計算公式是:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項目)×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當(dāng)售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業(yè)帶來巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率�；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業(yè)可以利用廣告費、宣傳費、公關(guān)費用等項目，增加企業(yè)的可扣除項目，規(guī)避對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項目的限制。而且此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營業(yè)稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于2%時，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的1%以內(nèi)進行開發(fā)費用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤。
(二)房產(chǎn)稅的.節(jié)稅關(guān)鍵點
我國房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，21年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產(chǎn)稅試點將于20xx年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產(chǎn)稅征收辦法為:自用、經(jīng)營用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將租金收入進行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費、物業(yè)管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費、物業(yè)管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪�。房地產(chǎn)進行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費，費用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。
3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅，還有城市維護建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進行聯(lián)營，共擔(dān)風(fēng)險，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)�？傊康禺a(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個問題
(一)設(shè)立專門的納稅籌劃部門相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代
行政命令的方式進行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。
(二)全程全方位的進行納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點和設(shè)立形式。在項目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)�？傊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務(wù)籌劃。
(三)時刻關(guān)注政策法規(guī)的變化目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國家宏觀經(jīng)濟政策息息相關(guān)，稅收政策是國家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注國家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負(fù)的目的。
在長達兩年甚至持續(xù)更長時間的國家宏觀調(diào)控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價格持續(xù)增長帶來的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因為沒有經(jīng)驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時作出調(diào)整，進行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。
房地產(chǎn)論文6
我叫xxx，今年xx歲。畢業(yè)于xxx。我性格活潑開朗，大方熱情，樂于助人，平時喜歡閱讀、看書和上網(wǎng)流覽信息。我曾經(jīng)在學(xué)校參加過房地產(chǎn)實習(xí)，在實習(xí)期間我嚴(yán)格按照正式房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己。
我深入學(xué)習(xí)，和他們相處融洽，和他們一起學(xué)習(xí)了語文教學(xué)的各種知識，掌握了一定的房地產(chǎn)技巧，也對房地產(chǎn)工作有了一定的認(rèn)識，找到了自己的`學(xué)習(xí)一套方法。同時，在實習(xí)當(dāng)中，身邊無私奉獻的精神和天真、求知若渴，勤奮的學(xué)習(xí)態(tài)度深深地感染了我。我也深深體會到了作為一名房地產(chǎn)工作人員的樂趣和重要意義，更加堅定了自己做一名房地產(chǎn)人的決心，成為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)成員也成了我的愿望。
房地產(chǎn)論文7
一、房地產(chǎn)項目決策階段的稅收籌劃
�。ㄒ唬┙杩钯M用資本化的選擇
根據(jù)《國稅發(fā)【20xx】31號》規(guī)定，企業(yè)在所得稅的稅前扣除項目中不包含資本化借款費用，也就是說，發(fā)生在成本對象完工前的借款費用不得在企業(yè)所得稅前扣除，之后發(fā)生的借款費用可以作為財務(wù)費用直接在企業(yè)所得稅前扣除。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于完工時間不同的項目，其成本一定要單獨核算，這樣對于完工時間較早的項目來說，其后發(fā)生的借款費用就可以在企業(yè)所得稅稅前進行扣除，從而減輕了企業(yè)所得稅的負(fù)擔(dān)。
（二）建筑合同訂立的選擇
在與施工企業(yè)簽訂合同時，會涉及到許多的稅務(wù)問題，如果處理不當(dāng)，就會產(chǎn)生過高的稅負(fù)，因此簽訂合同的過程一定要進行周密的籌劃，以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本支出。這里需要抓住的關(guān)鍵問題就是，稅法規(guī)定，項目建設(shè)過程中，施工企業(yè)購買的設(shè)備價款需要繳納營業(yè)稅，而開發(fā)企業(yè)提供的設(shè)備則不需要繳納營業(yè)稅，這就為稅收籌劃提供了可能性。如：施工企業(yè)購買設(shè)備，設(shè)備價款包含在施工合同總金額中，這樣，合同金額增加了，即施工單位的收入增加了，但是同時施工企業(yè)為購買設(shè)備也增加了成本，實際上利潤并未增加，只因合同金額增加，而導(dǎo)致了營業(yè)稅負(fù)擔(dān)的加重，施工企業(yè)勢必會把增加的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給房地產(chǎn)企業(yè)，實際上增加的還是房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
二、房地產(chǎn)項目銷售階段的稅收籌劃
（一）成立專門的銷售公司
房地產(chǎn)公司成立銷售機構(gòu)可以少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅，這是因為，依據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給銷售公司的傭金可以在土地增值稅前扣除，因此成立銷售公司能夠有效地規(guī)避企業(yè)所得稅和土地增值稅。
�。ǘ┩ㄟ^簽訂裝修合同將銷售收入進行分解
通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)商對精裝修房的定價有兩種方式，一種是將精裝修的價格包含在房屋的銷售價格內(nèi)，即銷售收入由毛胚房的價格和裝修費用共同組成，房地產(chǎn)開發(fā)公司與購房者一并簽署購房合同;另一種是房屋的銷售價格不包括精裝修的價格，即銷售收入就是毛胚房的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司先與購房者以毛胚房的價格簽署購房合同，再與購房者單獨簽署裝修合同。前者我們稱之為合并定價方式，后者我們稱之為分別定價方式。這兩種方式的稅收負(fù)擔(dān)水平是否相同呢?對于合并定價方式，房地產(chǎn)公司應(yīng)按總的銷售收入一并繳納營業(yè)稅和土地增值稅，裝修費用雖然可以稅前扣除，也不存在增值額，但稅法規(guī)定，土地增值稅采取預(yù)先征收的方式，因此其實裝修價格也繳納了部分的土地增值稅。對于分別定價方式，房地產(chǎn)公司應(yīng)以毛胚房的價格作為銷淺談加強對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收款管理與監(jiān)控售收入繳納土地增值稅和營業(yè)稅，精裝修的合同收入不需繳納土地增值稅，如果房地產(chǎn)公司與購房者簽訂的`裝修合同金額和房地產(chǎn)公司與裝修公司簽訂的裝修合同的金額相同，即營業(yè)額為零，也不需要繳納營業(yè)稅。
�。ㄈ﹪�(yán)格區(qū)分代收收入
代收收入，顧名思義就是房地產(chǎn)公司代相關(guān)機構(gòu)收取的基金和各種費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于代收收入一定要嚴(yán)格區(qū)分開來，必須取得相關(guān)機構(gòu)的發(fā)票證明，否則一旦并入自身的銷售收入，就會使銷售收入增加，從而加重不必要的稅收負(fù)擔(dān)。
三、結(jié)束語
本文筆者通過對房地產(chǎn)開發(fā)的3個階段，選取典型籌劃案例進行分析，有力地論證了稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理一定要合理規(guī)劃，富有遠見性，以應(yīng)對越來越復(fù)雜的形勢，才能有效、合法地進行籌劃，減輕稅收負(fù)擔(dān)。
房地產(chǎn)論文8
盡管在監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責(zé)任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動的方法取得了一定的成績，但我們必須看到就整體地產(chǎn)行業(yè)而言，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在履行社會責(zé)任方面有以下幾方面的問題。
（一）、眾多企業(yè)社會責(zé)任意識不強
根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)（重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊的房地產(chǎn)企業(yè)共有3132家，其中僅有43.19%的企業(yè)取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)，超過半數(shù)企業(yè)僅根據(jù)工商、稅務(wù)機關(guān)的要求對公司進行了注冊備案而沒有意愿與意識去申請相關(guān)資質(zhì)。眾多企業(yè)選擇性的回避了承擔(dān)社會責(zé)任的義務(wù)，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運營板塊中。其中，取得重慶市房地產(chǎn)50強名譽的開發(fā)公司在社會責(zé)任意識與履行責(zé)任方面與僅取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有著明顯的差距。例如以龍湖地產(chǎn)集團、金科集團、協(xié)信集團為代表的地產(chǎn)公司積極參與慈善捐款、社會公益活動以及社區(qū)活動，通過參與社會活動提升企業(yè)形象并在無形間拉大了與一般地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)社會責(zé)任意識方面的差距。這體現(xiàn)了企業(yè)對社會責(zé)任理解的差別，部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在履行社會責(zé)任意識方面還有較大提升空間。
（二）、企業(yè)社會責(zé)任執(zhí)行不到位
同樣，根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)統(tǒng)計的'數(shù)據(jù)，在有統(tǒng)計的15項企業(yè)不良記錄中超過半數(shù)事件是由于企業(yè)拖延辦理工程結(jié)算或拖欠工程款而導(dǎo)致施工單位拖欠農(nóng)民工工資。其次是未達到合同約定交房條件的及相關(guān)規(guī)定，強制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規(guī)定辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)及施工許可手續(xù)，或超過許可范圍擅自開工建設(shè)的；或企業(yè)對購房者投訴的問題推卸責(zé)任、拒不整改或整改不力的。由此可見企業(yè)即便加強了社會責(zé)任意識但在實際執(zhí)行中如何加強監(jiān)管如何督促企業(yè)執(zhí)行各項社會責(zé)任依然是一件艱巨的任務(wù)。依靠政府監(jiān)管、媒體監(jiān)督固然能起到一定的促進作用，但真正能讓企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)社會責(zé)任還需要靠企業(yè)自身。
（三）、企業(yè)社會責(zé)任信息發(fā)布有待加強
目前，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的社會責(zé)任信息主要來源于重慶市房地產(chǎn)開發(fā)信用體系建設(shè)網(wǎng)、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會以及相關(guān)媒體的信息發(fā)布。各渠道均建立了企業(yè)社會責(zé)任評價系統(tǒng)并對相關(guān)企業(yè)進行評估與信息發(fā)布，但各評價體系的標(biāo)準(zhǔn)不一、評價內(nèi)容不同，導(dǎo)致信息發(fā)布后公眾對信息的可信度和真實度發(fā)出質(zhì)疑。政府類信息平臺的專業(yè)化程度高、信息反饋快、統(tǒng)計數(shù)據(jù)全面等優(yōu)勢使其成為監(jiān)督企業(yè)社會責(zé)任的重要手段，但常常因為政策因素或經(jīng)濟因素而不能平等對待所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。社會媒體信息平臺的輻射面廣、社會公眾認(rèn)知度高使其成為監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行社會責(zé)任的重要輔助手段，但該平臺專業(yè)程度不足、數(shù)據(jù)不完善使其發(fā)布的信息應(yīng)用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨立于政府、社會媒體以外的第三方專業(yè)研究機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任進行監(jiān)督是完善企業(yè)社會責(zé)任信息發(fā)布的有力補充手段。
房地產(chǎn)論文9
摘要：伴隨我國政策對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展管理的不斷深入，更新完善后的宏觀調(diào)控制度針對房地產(chǎn)營銷策劃進行了進一步的系統(tǒng)規(guī)范，主要側(cè)重管理關(guān)于房地產(chǎn)貸款的工作內(nèi)容，國家制度的監(jiān)督也增加了房地產(chǎn)市場的競爭力度，導(dǎo)致當(dāng)下的市場環(huán)境越來越激烈。研究內(nèi)容中接到了關(guān)于4PS的相關(guān)理論，針對4PS理論在實際房地產(chǎn)銷售中的應(yīng)用觀察實踐效果。本文針對當(dāng)下我國市場競爭發(fā)展的大環(huán)境進行分析，側(cè)重觀察房地產(chǎn)行業(yè)在營銷策劃中使用4PS理論的效果，關(guān)注未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新方向。
關(guān)鍵詞：4PS理論；房地產(chǎn)；營銷策劃；應(yīng)用研究
引言
伴隨我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，各行各業(yè)欣欣向榮，房地產(chǎn)行業(yè)迅速進步的同時也帶來了負(fù)面影響。由于前些年房地產(chǎn)市場的投資過于緊俏，導(dǎo)致現(xiàn)在出現(xiàn)了大量的空置房產(chǎn)，市場的主導(dǎo)方也由從前的賣方市場轉(zhuǎn)變成為當(dāng)今的買方市場，決定權(quán)逐漸回歸到購買房產(chǎn)的消費者手中。同時，國家和政府出臺的新政策也對房地產(chǎn)市場進行了深一步的管控，宏觀調(diào)控的措施導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)更加激烈的競爭力，需要通過房地產(chǎn)投資者進行專業(yè)的分析，并進行相關(guān)的戰(zhàn)略計劃實現(xiàn)營銷目標(biāo)。因此，本文針對于4PS理論在房地產(chǎn)營銷策劃中的應(yīng)用展開研究。
1.4PS營銷理念概述
4PS是關(guān)于銷售行業(yè)的專業(yè)科學(xué)理論，通過對市場營銷內(nèi)容的分析和研究進一步確認(rèn)了未來銷售的主要方向，實現(xiàn)了提升經(jīng)濟效益的終極目標(biāo)。4PS的分別代表不同含義的詞語，其中4P代表的是Product、Price、Place、Promotion，S代表的是Strategy。4P的中文詞語分別是產(chǎn)品、價格、渠道和促銷，S的含義為策略。因此說明，好的營銷策略需要多方面的因素支持，而4PS理論中包含的內(nèi)容正是匯集成為營銷成功根本的元素。
實際營銷的過程中需要考量到諸多環(huán)節(jié)，首先，應(yīng)該根據(jù)消費者的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，將產(chǎn)品的功能性突出出來面向廣大消費者進行宣傳，產(chǎn)品的使用價值才是消費者購買的基礎(chǔ)前提；其次，根據(jù)產(chǎn)品針對的銷售族群進行價格定位，關(guān)注不同族群消費者的消費能力進行價格調(diào)控，才能夠保證產(chǎn)品的良好銷售業(yè)績；再者，生產(chǎn)產(chǎn)品的行業(yè)有可能不能直接面對消費者，這過程中就需要有銷售的渠道輔助企業(yè)進行銷售，這就是渠道理論；最后，進行產(chǎn)品的銷售還需要關(guān)注到促銷的活動，以有效的促進行為激發(fā)消費者的消費欲望，通過吸引力掌握消費者的消費觀念是未來產(chǎn)品銷售的科學(xué)途徑。
2.4PS理論在實際房地產(chǎn)項目營銷計劃中的應(yīng)用
2.1房地產(chǎn)項目銷售產(chǎn)品戰(zhàn)略
在研究4PS理念實際應(yīng)用的過程中，針對房地產(chǎn)的項目進行分析，更加有助于理解和掌握相關(guān)的房地產(chǎn)營銷理論，促進房地產(chǎn)營銷行業(yè)的發(fā)展。面對實際房地產(chǎn)項目的銷售工作展開分析，其中對于項目的'實際產(chǎn)品進行銷售戰(zhàn)略的考量，需要關(guān)注到房地產(chǎn)產(chǎn)品實際的設(shè)計方案是夠滿足消費者的需求，在提升設(shè)計理念的同時實際的提升消費者的居住環(huán)境質(zhì)量。在提升住房功能性的同時增加新型的設(shè)計理念，提供不同類型的房屋供給消費者購買，展現(xiàn)實際住宅的藝術(shù)美感。根據(jù)環(huán)境情況設(shè)計不同的色彩，滿足人們居住的生態(tài)需求。
2.2房地產(chǎn)項目銷售價格戰(zhàn)略
房地產(chǎn)銷售需要制定相關(guān)的價格定位，確保實際的營銷效果達成既定的目標(biāo)。在建設(shè)房地產(chǎn)項目的過程中選擇了非常良好的環(huán)境區(qū)域，主要是為了滿足提升消費者生活質(zhì)量的需求。針對一些實際出現(xiàn)的房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計的初期理念是打造生態(tài)小區(qū)，所以得到了政府和民眾的廣泛支持，因此在建設(shè)的過程中也具有相當(dāng)?shù)臐撛谖Α５怯捎诮ㄔO(shè)的區(qū)域偏離城市中心區(qū)域，導(dǎo)致實際的購買認(rèn)知度降低。關(guān)于項目的價格定位顯得尤為重要，也需要進行科學(xué)的戰(zhàn)略分析。例如房地產(chǎn)項目起初的設(shè)計理念就是生態(tài)宜居環(huán)境，大量的別墅設(shè)計鎖定了相關(guān)的消費人群，所以市場定位趨向于品質(zhì)高度。并且按照成本審核擬定了相關(guān)的價格配比，針對消費者進行合理價格引導(dǎo)。
2.3房地產(chǎn)項目銷售渠道戰(zhàn)略
房地產(chǎn)項目的銷售渠道戰(zhàn)略清晰的認(rèn)識到有賣方主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)向買方主導(dǎo)權(quán)的角度，從傳統(tǒng)的行業(yè)銷售為中心轉(zhuǎn)變成為以消費者理念為中心的營銷模式。通過觀察消費者的消費情況進行分析和判斷，了解消費者的需求是現(xiàn)代營銷渠道的重要考量內(nèi)容，也是未來發(fā)展?fàn)I銷行業(yè)模式的根本基礎(chǔ)。從第四角度進行房地產(chǎn)項目的銷售工作，其中之一是投資商直接與客戶形成消費協(xié)議。另外一種是通過銷售渠道進行銷售，有中介轉(zhuǎn)達銷售過程進而形成銷售業(yè)績。還有一種就是通過團購的方式購買產(chǎn)品，集中方式的銷售更加有利于資本的回收，提升成交幾率。最后一種就是通過網(wǎng)絡(luò)進行營銷，伴隨科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，這種方式更加有助于增加銷售額度。
2.4房地產(chǎn)項目促銷活動戰(zhàn)略
伴隨房地產(chǎn)項目的不斷增加，人們的消費理念越來越嚴(yán)謹(jǐn)，不再盲目的購買房地產(chǎn)產(chǎn)品。在當(dāng)下的大環(huán)境中進行一些房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品銷售，需要客觀理性的進行分析，堅持使用傳統(tǒng)陳舊、簡單的方式進行廣告宣傳很難吸引消費者的注意力。創(chuàng)新新的方式進行產(chǎn)品項目的營銷和宣傳，才能夠提升實際的銷售幾率，進而促進資本回收的效率。在計劃投入建設(shè)的初期就進行相關(guān)的多媒體宣傳，能夠提升產(chǎn)品的知名度，為未來銷售預(yù)熱。在后期建設(shè)完成后進行主動推廣給消費者，讓消費者了解產(chǎn)品質(zhì)量，在購買后將消費者作為宣傳品牌進行推廣，進而提升了產(chǎn)品的信譽度，完成了實際的銷售工作要求。面對營銷活動末期進行延續(xù)性質(zhì)的推廣，更加有助于輔助營銷工作開展，對生活的環(huán)境質(zhì)量進行實際分析提升了大眾的選擇幾率。
3.結(jié)論
綜上所述，掌握4PS理論主要是為了實現(xiàn)在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中達成營銷的目標(biāo)。通過分析4PS理論中的核心概念，掌握房地產(chǎn)銷售的方式，以科學(xué)的技巧促進營銷工作的推進和拓展，并且利用4PS理論分析房地產(chǎn)商品對于消費者的吸引程度。4PS理論主要需要營銷工作的參與人員適時的將房地產(chǎn)產(chǎn)品的建設(shè)過程，以及建設(shè)資本來源渠道等內(nèi)容透露給潛在消費者，讓消費者了解房地產(chǎn)產(chǎn)品情況，并且充分信任營銷工作人員的推薦，在營銷的過程中實施價格戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略，以及渠道戰(zhàn)略和促銷戰(zhàn)略，都能夠積極有效的提升實際的營銷產(chǎn)品效果，也能夠提升交易成功的幾率。對于房地產(chǎn)投資方來說，學(xué)習(xí)和掌握有效的科學(xué)理論模式，能夠構(gòu)建一套完善的營銷體系，進而實現(xiàn)銷售的目標(biāo)，4PS就是切實有效的營銷策略，適用于當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的銷售工作當(dāng)中。（作者單位：河南財政稅務(wù)高等�？茖W(xué)校工程經(jīng)濟系）
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房地產(chǎn)論文10
一、房地產(chǎn)品牌定位分析
與其他產(chǎn)品相比房地產(chǎn)有著顯著的區(qū)別，呈現(xiàn)了構(gòu)建周期長，投資規(guī)模大的特點，并且具備了不動產(chǎn)的特征。因此在對其品牌進行定位時將對企業(yè)的發(fā)展方向以及品牌的利益產(chǎn)出將直接關(guān)聯(lián)。一個有效的房地產(chǎn)品牌將能夠促使樓盤順利推銷從而獲取可觀的經(jīng)濟效益并獲取良好的名聲。反之若品牌定位無法契合市場需求將會使得項目失敗，嚴(yán)重的話將會使得企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷層，將給企業(yè)長遠戰(zhàn)略目標(biāo)的實施帶來極大的阻礙[3]。房地產(chǎn)品牌定位應(yīng)該與行業(yè)環(huán)境相符合，在定位過程中不僅僅要注意企業(yè)自身的內(nèi)部環(huán)境，同時要關(guān)注市場動態(tài)及外部環(huán)境，通過綜合性衡量來確立品牌方向。相關(guān)企業(yè)活動也應(yīng)該圍繞品牌理念進行，其中不僅僅涉及到項目價格，同時還包羅了樓盤包裝、銷售對象、營銷途徑等。上述過程中廣告也發(fā)揮了十分重要的作用。在品牌定位確立后對其進行個性化包裝使得品牌的特點得以彰顯。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟存在密切聯(lián)系，是國家經(jīng)濟的重點支撐。從當(dāng)前大環(huán)境來看房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟發(fā)展存在直接聯(lián)系，房地產(chǎn)的'穩(wěn)步增長也促使社會經(jīng)濟穩(wěn)定上升。因此在對其品牌進行定位時要考慮到社會環(huán)境以及社會發(fā)展動向，結(jié)合相關(guān)政策及法律法規(guī)來權(quán)衡。
二、房地產(chǎn)品牌管理策略
在進行房地產(chǎn)品牌管理時應(yīng)當(dāng)抱有危機意識，在某些情況下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將會受到外界或內(nèi)部因素及事件的作用從而放大風(fēng)險甚至引發(fā)品牌危機。為了避免品牌危機首先應(yīng)該加強預(yù)警管理，當(dāng)危機出現(xiàn)時先要對危機產(chǎn)生環(huán)境、時間以及相關(guān)因素進行確認(rèn)，獲取危機源。在確認(rèn)危機類型后，對危機影響范圍進行分析并制定針對性方案對危機進行控制。結(jié)合主動性原則以及快速行動原則對局勢進行控制，阻斷危機的蔓延效應(yīng)，將品牌重新至于受眾面前，讓事態(tài)能夠平穩(wěn)發(fā)展。同時要遵循誠信原則，以真實面去面對消費者，將消費者權(quán)益置于首位，以此來降低消費者損失。解決品牌危機過程中保持統(tǒng)一性與全員性原則讓相關(guān)工作效率得以提升。要充分發(fā)揮品牌效應(yīng)必然要對品牌進行擴張，例如在品牌連鎖經(jīng)營時要注重品牌輸出。上述過程中要充分利用人才經(jīng)營措施，將無形資產(chǎn)充分利用，以此來突破品牌的束縛。品牌連鎖壓縮了公司品牌積累的周期并降低了項目構(gòu)建成本。同時借由品牌策略可促使相關(guān)管理工作水平提升，購買品牌的客戶將得到企業(yè)的專項服務(wù)。企業(yè)有義務(wù)對客戶實施人才培訓(xùn)并對其進行針對性指導(dǎo)。連鎖品牌將可緩解不同區(qū)域存在的地域性差異，這對于房地產(chǎn)有效供給將提供促進作用。另外副品牌策略也是一種有效的品牌管理策略。往往副品牌較主品牌更具內(nèi)涵，但它的應(yīng)用范圍較為單一。副品牌的作用在于突出產(chǎn)品的某種屬性或特點，而這種特點又與主產(chǎn)品相互對應(yīng)，使得產(chǎn)品的促銷力進一步提升。另一方面副品牌可有效降低產(chǎn)品廣告預(yù)算，通過主副產(chǎn)品的捆綁式銷售策略及聯(lián)合性宣傳來擴大品牌的影響力。當(dāng)然品牌需要核心理念支撐，這種核心理念來源于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)以及企業(yè)文化等。核心理念將不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品充分、徹底地關(guān)聯(lián)起來，彰顯了品牌的標(biāo)志與風(fēng)格。
三、結(jié)語
對于房地產(chǎn)行業(yè)而言其發(fā)展已經(jīng)與品牌產(chǎn)生了密不可分的聯(lián)系，通過對品牌管理進行完善從而推動房地產(chǎn)企業(yè)及整個行業(yè)的發(fā)展，促使企業(yè)獲取更為理想的效益，獲取競爭力，為其實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)提供支持。
房地產(chǎn)論文11
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng)立是適應(yīng)經(jīng)濟改革與發(fā)展霱要的理論研究成果。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的創(chuàng)立，在我國是近幾年的事。它是適應(yīng)經(jīng)濟改革和經(jīng)濟發(fā)展的實際镲要而不斷進行理論探索的成果。一方面，經(jīng)濟改革的經(jīng)濟發(fā)展形成了房地產(chǎn)業(yè)。建國以后，在相當(dāng)長的一個時期中，房地產(chǎn)業(yè)在實踐中一直作為社會的福利事業(yè)，不作一個產(chǎn)業(yè)看待。經(jīng)過八十年代以來的改革與發(fā)展，住宅經(jīng)濟雖然得到了肯定和發(fā)展，但由于各地的不均衡性，以及傳統(tǒng)經(jīng)濟運行的慣性力量，經(jīng)濟體制改革的漸進性，房地產(chǎn)業(yè)在總體上仍未根本擺脫原有的運行軌道和運動規(guī)律。表現(xiàn)比較突出的是城市住宅。房地產(chǎn)業(yè)主要還是福利性事業(yè)，房產(chǎn)和地產(chǎn)不都是商品，投資靠財政支撐，由此給社會經(jīng)濟帶來了許多難于解決的問題。房地產(chǎn)既然是福利，需求不受經(jīng)濟條件制約，需求就無限制膨脹，而同時房地產(chǎn)浪費嚴(yán)重，資源濫用；社會福利性房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)投資基本上不能回籠，財政投資嚴(yán)重不足，財政狀況難于正常運轉(zhuǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟處于困境。改革與發(fā)展的實踐，使人們更加冷靜、客觀地審視和總結(jié)過去，嚴(yán)正地、實事求是地看待未來，逐漸認(rèn)清了，我國房地產(chǎn)業(yè)要滿足社會的需要，必須得到振興和發(fā)展，其根本選擇是商品化。這就要求我們對房地產(chǎn)商品經(jīng)濟的運行機制和規(guī)律性進行深入、系統(tǒng)的研究，對實踐認(rèn)真總結(jié)，以科學(xué)的思想和理論來指導(dǎo)實踐。在現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的強勁勢頭下，這種需要更為迫切和重要。
另一方面，相形之下，理論的準(zhǔn)備和發(fā)展建設(shè)顯得很不夠。在五十年代，我國經(jīng)濟理論界就有人研究城市住宅的商品屬性問題，認(rèn)為住宅在社會主義經(jīng)濟中應(yīng)采取商品形式>房租應(yīng)是住宅價格的組成部分，采取低房租政策，國家必定要為房屋消費者花費巨大的而又不能收回的費用，很不合理。但在當(dāng)時那種經(jīng)濟意識和經(jīng)濟體制下，這種觀點沒有也不可能形成社會共識。七十年代末八十年代初，在實事求是思想指導(dǎo)下，以當(dāng)時我國經(jīng)濟的調(diào)整和改革為實踐背景，從改革的要求出發(fā)，又開始房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究。當(dāng)時討論的問題，主要是城市住宅的商品屬性問題，這正是理論上的突破口和關(guān)鍵?主題為“社會主義條件下的住宅是不是商品”。不是商品，那就還是福利物品，是商品，就應(yīng)大膽地承認(rèn)。人們大都按當(dāng)時經(jīng)濟理論和經(jīng)濟改革研究的一般思路，從馬克思主義經(jīng)典著作中去找根據(jù)，結(jié)合現(xiàn)實經(jīng)濟改革與經(jīng)濟建設(shè)實踐，進行理論與實際法制的分析。后來逐漸形成共識，即社會主義條件下的住宅是商品，因而，住宅商品化是城市住宅改革的選擇。住宅商品屬性問題解決了，重要的又是城市住宅如何商品化問題。隨之而來的是全國許多機構(gòu)和城市紛紛召開學(xué)術(shù)性討論會、研討會，許多地方還組建了房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會。比較具代表性的是1983年12月成立的以房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究為主旨的“中國城市住宅問題研究會”，各地在這個總會下先后成立了地方性的城市住宅問題研究會。同時創(chuàng)辦了許多房地產(chǎn)專業(yè)刊物。
隨著經(jīng)濟體制改革和經(jīng)濟建設(shè)的推進和發(fā)展，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟理論研究的系統(tǒng)化和深化，人們的認(rèn)識范圍已不再局限于住宅，而擴展到了房地產(chǎn)業(yè)，把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)部門來加以探討。那么，在社會主義條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)律怎樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行機制又如何，就成了擺在經(jīng)濟界和理論界面前的重要問題之一。研究和討論結(jié)果的主要表現(xiàn)是出版和印行了一些房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)著作，發(fā)表了一些研究論文。特別是近二年以來，由于社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)業(yè)的活躍與發(fā)展，促成了房地產(chǎn)經(jīng)濟研究的空前活躍局面，不但較為嚴(yán)謹(jǐn)、深入、系統(tǒng)的成果不斷面世，而且那些知識性、普及性并帶有趣味性的讀物也紛紛出現(xiàn)在圖書市場上。但是，在我國社會主義市場經(jīng)濟的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、運行和管理中，尚有許多問題有待進一步深化，不斷系化、規(guī)范化。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學(xué)
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟學(xué)，它所要研究和闡述的是房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟問題。
從經(jīng)濟學(xué)的劃分來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)具有自己特有的研究對象，因而它是一門獨立的、自成體系的經(jīng)濟學(xué)科。再則，在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)是商品，由于這類商品在國民經(jīng)濟中的地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)還是一個主要產(chǎn)業(yè)，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)又是一門部門經(jīng)濟學(xué)。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要研究和闡述的房地產(chǎn)業(yè)基本經(jīng)濟問題，主要包括：1、房地產(chǎn)的經(jīng)濟屬性和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟運動過程及其特殊性；3、房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本規(guī)律和運行機制；4、房地產(chǎn)商品價格和房地產(chǎn)市場；5、房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的地位。通過對上述問題的研究，可以揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟的運動規(guī)律和基本運行機制，形成一個更為切實反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律的理論體系。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的，但我們不能認(rèn)為它是唯一研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的。研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題的還有其他學(xué)科，諸如房地產(chǎn)投資學(xué)，房地產(chǎn)市場學(xué)，房地產(chǎn)金融學(xué)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營學(xué)，房地產(chǎn)管理學(xué)，房地產(chǎn)定價學(xué)，房地產(chǎn)價格評估學(xué)，房地產(chǎn)法規(guī)學(xué)，房地產(chǎn)史學(xué)，房地產(chǎn)統(tǒng)計學(xué)，房地產(chǎn)財務(wù)學(xué)，房地產(chǎn)會計學(xué)，房地產(chǎn)企業(yè)管理學(xué)，房地產(chǎn)預(yù)測學(xué)，等等。這些學(xué)科對房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程從不同角度、不同側(cè)面用不同手段或方法進行理論、方法、政策和策略的理論概括和業(yè)務(wù)技術(shù)闡釋。它們之間各不相同，因為研究的角度和方面不同，要解決的問題不同，但又相互聯(lián)系，甚而有交叉，共同來研究和解決房地產(chǎn)經(jīng)濟各個方面的何題。在它們的關(guān)系中，應(yīng)該說房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)處于先導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位。由上述可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)所要揭示的是房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律性，所要研究的是房地產(chǎn)業(yè)總體的運行機制。所以它從總體上規(guī)定和制約著房地產(chǎn)其他學(xué)科的原則、方法和內(nèi)容。
這里還必須說明，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的前提是房地產(chǎn)的商品屬性，即房產(chǎn)和地產(chǎn)都是商品。它的運行過程要遵循商品經(jīng)濟的一般規(guī)律，還要遵循房地產(chǎn)業(yè)本身的運行規(guī)律。如果我們不把房地產(chǎn)當(dāng)作一個產(chǎn)業(yè)來研究，不把房產(chǎn)、地產(chǎn)作為商品，仍然以產(chǎn)品性、福利性的房地產(chǎn)作為對象，那么，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也就失去了存在意義。我們研究并揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)律性，以及房地產(chǎn)的經(jīng)濟運行機制，根本目的就是要闡述房地產(chǎn)業(yè)的商品經(jīng)濟屬性，探討社會主義市場經(jīng)濟中房地產(chǎn)經(jīng)濟體制改革的目標(biāo)和運行模式，以振興和發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，擺脫現(xiàn)行體制中房地產(chǎn)業(yè)運行的困境。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的規(guī)律性及其運行機制。
房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的規(guī)律性及其運行機制，包括房地產(chǎn)商品經(jīng)濟運動的規(guī)律性，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的運行機制，以及房地產(chǎn)業(yè)中由于房地產(chǎn)的投資、生產(chǎn)、經(jīng)營和再生產(chǎn)而產(chǎn)生的多種經(jīng)濟關(guān)系。其經(jīng)濟運動規(guī)律是指房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營過程所發(fā)生的各種關(guān)系。這是客觀的存在。其經(jīng)濟運行機制是指由房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀規(guī)律決定的，并按這種規(guī)律確定的房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)范和法則。這是依據(jù)和運用客觀規(guī)律的現(xiàn)實結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)中由投資、生產(chǎn)和經(jīng)營所發(fā)生的各種經(jīng)濟關(guān)系，主要指房地產(chǎn)經(jīng)濟運動本身所產(chǎn)生的、與其他方面相關(guān)聯(lián)的各種橫向和縱向的經(jīng)濟利益關(guān)系。這方面的關(guān)系要有一定的方法和原則來進行切合房地產(chǎn)業(yè)實際的調(diào)整。從房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律出發(fā)，規(guī)范、保障、調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的規(guī)定、方法的總和，就形成房地產(chǎn)經(jīng)濟體制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動所要遵循的經(jīng)濟規(guī)律，在社會主義市場經(jīng)濟中，主要有：
社會主義公有制為主體，各種經(jīng)濟成分并存的規(guī)律。以國有經(jīng)濟成分為主，城鄉(xiāng)集體所有經(jīng)濟成分，私人和個體所有經(jīng)濟成分，外商獨資經(jīng)濟成分，國內(nèi)多種經(jīng)濟成分與外商合資、合作的經(jīng)濟成分，多種成分并存；
市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律并存；
物質(zhì)利益規(guī)律。一般稱物質(zhì)利益法則或原則。由于在商品貨幣關(guān)系普遍存在的條件下，不論是何種經(jīng)濟制度或何種經(jīng)濟體制.物質(zhì)利益關(guān)系中共同性的內(nèi)容占主要成分，所以不妨把物質(zhì)利益原則或法則稱作物質(zhì)利益規(guī)律；
計劃協(xié)調(diào)規(guī)律。不論何種經(jīng)濟運行形態(tài)，都存在經(jīng)濟的計劃性，不同的是計劃的范圍、程度和性質(zhì)存在差別。我們不能一講市場經(jīng)濟和充分發(fā)揮市場規(guī)律的作用，就不要計劃了。我們強調(diào)計劃對發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，是由社會主義市場經(jīng)濟中國有經(jīng)濟成分的地位和社會主義市場經(jīng)濟體制決定了的。
上列這些經(jīng)濟規(guī)律，是社會主義市場經(jīng)濟條件下國民經(jīng)濟總體和各部門、行業(yè)經(jīng)濟都存在的，從國民經(jīng)濟總體和其他部門、行業(yè)的角度來探討這些規(guī)律的基本要求、具體體現(xiàn)和作用，是社會主義政治經(jīng)濟學(xué)和其他部門、行業(yè)經(jīng)濟學(xué)的任務(wù)和研究對象。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)要闡明的是上列這些規(guī)律在房地產(chǎn)業(yè)中的綜合的和具體的要求、體現(xiàn)和作用。
房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特點，房地產(chǎn)業(yè)具有自己的特殊規(guī)律或特殊關(guān)系。這主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的特殊性、房地產(chǎn)經(jīng)營的`特殊性；房地產(chǎn)的統(tǒng)一計劃、綜合開發(fā)；房與地的統(tǒng)二關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)在市鎮(zhèn)建設(shè)中的先行性；房地產(chǎn)的升值趨勢；房地產(chǎn)資源的短缺性與合理配置關(guān)系；房地產(chǎn)與其所處的經(jīng)濟、自然、社會、文化等環(huán)境的適應(yīng)性；房地產(chǎn)發(fā)展的綜合平衡關(guān)系；居住水平與社會經(jīng)濟發(fā)展水平的適應(yīng)性；房價與地價的關(guān)系；房地產(chǎn)價格的地域和地段差別；房地產(chǎn)商品生產(chǎn)實體大，消耗大，占用資金多；房地產(chǎn)商品買賣方式的特殊性；等等。
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動牽涉到的各種關(guān)系，也應(yīng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究的對象和內(nèi)容。如：經(jīng)濟調(diào)節(jié)機制、城市規(guī)劃機制、產(chǎn)業(yè)法規(guī)、稅收機制、利率機制、批租和抵押機制、社會經(jīng)濟信息、房地產(chǎn)供應(yīng)體制、物資供應(yīng)機制、市鎮(zhèn)管理體制、國家產(chǎn)業(yè)政策，等等》
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象，以房地產(chǎn)業(yè)作為立足范圍。在這一產(chǎn)業(yè)范圍中的經(jīng)濟活動內(nèi)容是十分廣泛和錯綜復(fù)雜的。所以，在實踐上，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)必須把下列幾對關(guān)系作為主要方面加以重點探索。除了住宅一類房地產(chǎn)之外的非住宅房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行規(guī)律；在房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)一的前提下，把土地這一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本要素和基本對象放在房地產(chǎn)業(yè)的決定性地位來給予充分的注意和探討；在科學(xué)地研究房地產(chǎn)的投資開發(fā)、生產(chǎn)過程的基礎(chǔ)上，充分地研究房地產(chǎn)實物商品和勞務(wù)銷售的流通運行過程，只研究生產(chǎn)，不研究流通是不全面的；把除土地之外的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的要素的取得放在應(yīng)有的地位給予足夠的重視，如資金的籌集，物資的籌備，設(shè)備的配備、勞動力的準(zhǔn)備；此外，還有開發(fā)經(jīng)營地域和地段的選擇、行業(yè)和部門的選擇，因為地理位置和行業(yè)特點對于房地產(chǎn)業(yè)說來，具有特別重要的意義；等等。一句話，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的視野，要能覆蓋整個房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的全過程，包容整個房地產(chǎn)業(yè)范圍�？茖W(xué)地判斷，來自對事物全過程、全部內(nèi)容的系統(tǒng)、全面、深入和持續(xù)的研究與探索。
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的范疇和理論體系
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的根本范疇和根基是房地產(chǎn)商品。即從房地產(chǎn)商品范疇出發(fā)，來系統(tǒng)、全面、深入研究房地產(chǎn)經(jīng)濟問題，來構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)體系。確認(rèn)房地產(chǎn)的商品屬性是近幾年來的事，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)在我國是一門年輕的部門經(jīng)濟學(xué)。房地產(chǎn)是商品，從而我們可以由此出發(fā)把房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)品經(jīng)濟、福利經(jīng)濟的軌道轉(zhuǎn)到商品經(jīng)濟軌道上來。房地產(chǎn)商品與其他商品相比具有自己的特點，并有自己獨特的運行過程。因此，我們要從房地產(chǎn)商品出發(fā)，既在理論上形成自己的體系，又在實踐中構(gòu)建其運行機制。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)從房地產(chǎn)商品出發(fā)，由一系列的范疇按邏輯關(guān)系形成一個理論體系。這一系列范疇是構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系的基本要素。這些基本要素主要包括房地產(chǎn)”；“房地產(chǎn)市場”；“房地產(chǎn)價格”；“土地轉(zhuǎn)讓”；“土地批租”；“房屋租賃”；“房地產(chǎn)商品”；“房地產(chǎn)融資”；“房地產(chǎn)開發(fā)”；“土地開發(fā)”；“房地產(chǎn)投資”；“房產(chǎn)地產(chǎn)”廣房地產(chǎn)業(yè)”；“房地產(chǎn)經(jīng)濟”，等等。不論這些范疇在房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中如何邏輯地組合，但其中“房地產(chǎn)商品”是最基本的范疇。
這個理論體系的框架，只能建立在房地產(chǎn)商品經(jīng)濟關(guān)系總體內(nèi)，也就是限于土地使用權(quán)和附著于土地的房屋建筑物的商品經(jīng)濟關(guān)系的總和內(nèi)。任何概念和范疇都有自己的范圍規(guī)定性，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)不能例外，也有自己的范圍規(guī)定性。這規(guī)定性不是任意的，是由學(xué)科的內(nèi)容客觀地邏輯地規(guī)定了的。
處于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論體系中的各個范疇，不是任意結(jié)合的，是按房地產(chǎn)經(jīng)濟運動規(guī)律有序地連接的。它們的連接大體上是這樣：
房地產(chǎn)（房產(chǎn)和地產(chǎn))——房地產(chǎn)商品——房地產(chǎn)融資——房地產(chǎn)投資——土地開發(fā)——土地批租——土地轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)開發(fā)——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓——房屋租賃——房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)價格——房地產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)經(jīng)濟——房地產(chǎn)經(jīng)濟運動是一個復(fù)雜的過程，體現(xiàn)著錯綜復(fù)雜的商品經(jīng)濟關(guān)系，上面所列次序只能反映由“房地產(chǎn)”出發(fā)而形成的大體過程。有些范疇可能同處于一個階段，有些可能交錯，有些甚至不能作為一個階段，等等。
五、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與其他相關(guān)科學(xué)的關(guān)系
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是一門獨立的部門經(jīng)濟學(xué)。正如國民經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)劃分一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是與工業(yè)經(jīng)濟學(xué)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學(xué)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相互并列的。國民經(jīng)濟中各個產(chǎn)業(yè)部門是相對獨立的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是相對獨立的?但是產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間是相互關(guān)聯(lián)的，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)也是與其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科相關(guān)聯(lián)的。從經(jīng)濟學(xué)科角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)與有、關(guān)原理性或共同基礎(chǔ)性經(jīng)濟學(xué)科，和那些與社會經(jīng)濟關(guān)系相連的學(xué)科也是相關(guān)的。因此，可把相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟學(xué)科分列如下：政治經(jīng)濟學(xué)(包括社會主義部分和資本主義部分）；城市經(jīng)濟學(xué)；土地經(jīng)濟學(xué)；投資經(jīng)濟學(xué)；建筑經(jīng)濟學(xué)；市場營銷學(xué)；金融學(xué)；價格學(xué)；人口經(jīng)濟學(xué)，等等。
在這里，不能認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是上述諸多學(xué)科的相關(guān)內(nèi)容的拼它具有自己的獨特的研究對象，具有自己獨立的理論體系，不能不認(rèn)定它是一門獨立的經(jīng)濟學(xué)科。
在這里還必須闡明f作為社會主義的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，要科學(xué)地從社會主義經(jīng)濟建設(shè)實際出發(fā)，深入、系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的規(guī)律，探索科學(xué)的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行機制，從而有助于解決房地產(chǎn)經(jīng)濟運動中的問題，有助于調(diào)整各種經(jīng)濟關(guān)系，必須在馬克思主義的指導(dǎo)下進行研究。馬克思關(guān)于城市建筑地段地租的理論(簡稱馬克思的地租理論），恩格斯關(guān)于城市住宅的理論，列寧關(guān)于社會主義住宅分配制度的理論，就是重要的理論指導(dǎo)。
房地產(chǎn)論文12
摘 要：隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進，房地產(chǎn)開發(fā)市場也得以高速發(fā)展。而在房地產(chǎn)項目決策階段，項目可行性研究報告發(fā)揮了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)項目投資規(guī)劃的可行性研究是項目開發(fā)研判階段的一個重要工作，它能夠保證房地產(chǎn)投資以較小的投入換取最大的經(jīng)濟效益。所以，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的可行性研究對投資方有著重要意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1房地產(chǎn)項目可行性研究要求預(yù)期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)
“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進行科學(xué)的預(yù)估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的'案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預(yù)期和盈利情況進行準(zhǔn)確的計算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進行設(shè)計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設(shè)計經(jīng)費。
（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。
�。�3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。
�。�4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
�。�5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負(fù)責(zé)項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。
�。�3）經(jīng)濟指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟、財務(wù)評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟評價可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認(rèn)真，個別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當(dāng)前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
�。�1）可行性研究工作的理論與實踐結(jié)合�？尚行匝芯抗ぷ魇且箝L期耐心細致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟效益核算與宏觀經(jīng)濟效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計草案、經(jīng)濟效益預(yù)期等。
�。�3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進一步發(fā)展。
參考文獻
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房地產(chǎn)論文13
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設(shè)計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要�，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學(xué)有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述
當(dāng)前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項目風(fēng)險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。接著是環(huán)保風(fēng)險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。而市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風(fēng)險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理
風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險回避，所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風(fēng)險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容�？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴(yán)格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴(yán)格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握，詳細審查，對于不需要變更的`內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關(guān)，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴(yán)格審核，提出有利于施工的相關(guān)措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監(jiān)管，使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容，若有拖延進度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關(guān)處罰。
2.3 項目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設(shè)實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設(shè)管理涉及了多種學(xué)科，如建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水、造價、管理學(xué)等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關(guān)系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學(xué)習(xí)、接受、應(yīng)用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意項目管理團隊的建設(shè)，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)論文14
隨著城市化進程不斷加快和我國經(jīng)濟的迅猛增長，我國的房地產(chǎn)業(yè)也在飛速發(fā)展，已經(jīng)成為拉動經(jīng)濟增長的一個重要因素。詳細內(nèi)容請看下文我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展策略。
房地產(chǎn)業(yè)是一個高度關(guān)聯(lián)性和綜合性的行業(yè)，是聯(lián)系國民經(jīng)濟個行業(yè)的重要樞紐。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展有哪些問題，如何實現(xiàn)它的可持續(xù)發(fā)展是當(dāng)前新形勢下一個值得高度關(guān)注的問題，這對于發(fā)展我國的國民經(jīng)濟、發(fā)展城市經(jīng)濟和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著極其重要的意義。
我國的房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生在19世紀(jì)末20世紀(jì)初，其發(fā)展過程大致經(jīng)過了萌芽和休眠時期(1850年-1978年)、復(fù)蘇和膨脹時期(1979年-1993年)和理性發(fā)展時期(1994-今天)。
1991年底我國的房地產(chǎn)只有4000多家企業(yè)，開發(fā)企業(yè)的數(shù)量急劇擴大，使土地供應(yīng)的緊張態(tài)勢加劇，土地的價格也節(jié)節(jié)攀升。到1998年年底，在大規(guī)模擴大內(nèi)需投資政策的帶動下，房地產(chǎn)企業(yè)達到24378家，從業(yè)人員82.6萬。到20xx年，全國物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員已經(jīng)突破了200萬人。
在過去的五年，我國的房地產(chǎn)投資的年均增長維持在5%以上，房地產(chǎn)的開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例由12.7%-17.9%。當(dāng)前，房地產(chǎn)和建筑業(yè)每年的增加值是9000億元，大約占GDP的9%。隨著居民的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)人口的快速增長，住房的需求量迅速增長，加上土地價格和建筑材料的上漲，環(huán)境和配套設(shè)施的.改善等，住房消費將會在長期內(nèi)成為居民的一個消費熱點。
1、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模較小，開放能力較低。雖然現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)業(yè)不像過去那樣混亂，很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)初具規(guī)模，但是，相對小、差、散的特點沒有根本改變，企業(yè)整體的開發(fā)能力低，跟資源密集型行業(yè)的特點極不相適應(yīng)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的信用差，不注重品牌的創(chuàng)立。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的資金薄弱，經(jīng)營的風(fēng)險大。
我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了20xx年的調(diào)整以后，又開始了新一輪的迅速發(fā)展階段。很多專家和業(yè)內(nèi)認(rèn)識都認(rèn)為在多種有利因素的推動下，房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展前景很好，但是卻忽視了其中存在的風(fēng)險和苦難。筆者經(jīng)過分析和思考之后，發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)的發(fā)展主要面臨著兩大風(fēng)險：國家政策的不確定性和市場需求的不足。
國家的宏觀政策會直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為我國的市場經(jīng)濟的內(nèi)外環(huán)境中存在著很多不確定性的因素，所以國家的宏觀政策會經(jīng)常進行相應(yīng)的調(diào)整，這就給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了不確定性的困難和風(fēng)險。
1、財政政策不確定性。財政政策上的不確定性主要體現(xiàn)在稅收政策的不斷變化上。房地產(chǎn)交易的稅收政策從1997年至今，經(jīng)歷過很多次的變化，在房地產(chǎn)過熱的時候要抑制，在房地產(chǎn)市場剛剛進入調(diào)整期時要支持，目的是為了未定我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能過熱發(fā)展，也不能發(fā)展不足。
2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動、央行公開市場操作和法定存款準(zhǔn)備金率變動的不確定。
房地產(chǎn)論文15
一、期權(quán)與實物期權(quán)
期權(quán)(option)是這樣一種合約，合約的持有者在規(guī)定的時間內(nèi)有權(quán)利，但沒有義務(wù)(可以但不一定)按照合約規(guī)定的價格購買和賣出某項資產(chǎn)。也可以說，期權(quán)是一種選擇權(quán)，指在當(dāng)前做出較小的投入或付出，進而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動的權(quán)利。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實物期權(quán)。
金融期權(quán)(financeoption)的標(biāo)的資產(chǎn)是本身具有原始價值的金融資產(chǎn)，如股票、債券、貨幣等。實物期權(quán)(realoption)是以各種實物資產(chǎn)(如機器設(shè)備、土地、技術(shù)、項目等)為標(biāo)的物的期權(quán)。
簡單地說，實物期權(quán)就是在動態(tài)和不確定的商業(yè)環(huán)境下，商業(yè)決策要靈活的適應(yīng)戰(zhàn)略資產(chǎn)投資的決策制定、投資機會估值和項目投資支出，是在運用期權(quán)理論的時候，利用金融理論、經(jīng)濟分析、管理科學(xué)、決策科學(xué)、統(tǒng)計學(xué)和經(jīng)濟模型估計實物資產(chǎn)（相對于金融資產(chǎn)）的一種系統(tǒng)方法和整體解決方案。
房地產(chǎn)開發(fā)投資項目涉及的實物期權(quán)方法，在國外已經(jīng)應(yīng)用到了各種各樣的房地產(chǎn)項目當(dāng)中來了，包括房地產(chǎn)開發(fā)、再開發(fā)、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。
二、實物期權(quán)法及其評價
傳統(tǒng)的投資決策方法是現(xiàn)金流貼現(xiàn)法。現(xiàn)金流貼現(xiàn)法由于考慮了資金的時間價值，全面地分析了項目壽命期內(nèi)所有可能的現(xiàn)金流入與流出，并且對風(fēng)險作了一定的分析，但是，DCF法結(jié)構(gòu)上存在兩個致命的局限性:一是每一個時點上的現(xiàn)金流量如何精確地估計；二是貼現(xiàn)率如何確定，特別是有風(fēng)險的情況下（一般而言，風(fēng)險是不可避免的)�，F(xiàn)金流的估計和貼現(xiàn)率的確定都帶有很大的主觀性，前者往往給“可批性”項目以可趁之機，有些單位為使項目能夠通過審批，任意夸大現(xiàn)金流量。后者則使人懼怕風(fēng)險，以高貼現(xiàn)率去反映高風(fēng)險，往往低估項目的價值。
因此，只有當(dāng)現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率能夠精確地預(yù)測時，DCF法才能夠精確地反映出項目的價值，而現(xiàn)金流和貼現(xiàn)率的精確預(yù)測只能在市場比較穩(wěn)定，宏觀經(jīng)濟比較平穩(wěn)的情況下才能出現(xiàn)。
傳統(tǒng)的投資決策方法存在著許多不足與局限性，尤其是貼現(xiàn)率問題，往往使得企業(yè)做出錯誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長的復(fù)雜的投資決策，傳統(tǒng)方法更是顯得力不從心。如果說項目價值可以用凈現(xiàn)金流大小來表示的話，投資項目的價值并不僅僅是項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還應(yīng)該包括其帶來的戰(zhàn)略利益。這一切都集中體現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略適應(yīng)性上。經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定性條件下進行投資決策分析的基本出發(fā)點，而這一點在傳統(tǒng)投資決策分析方法中沒有體現(xiàn)出來。實物期權(quán)分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。
實物期權(quán)分析方法在項目投資分析中的兩個重要貢獻是：
（一）經(jīng)營柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性來源于投資項目中包含的實物期權(quán)，確定這些實物期權(quán)的價值才能科學(xué)地估價投資項目的價值，而實物期權(quán)分析方法解決了長期困擾人們的項目價值估價問題。
�。ǘ┯行╉椖恐凶匀话瑢嵨锲跈�(quán)，但是更多地要靠決策者精心設(shè)計和構(gòu)造，然后鑲嵌在項目中，這為項目決策者和管理者進行投資項目管理提供了新的思想和方法。不難看出，實物期權(quán)分析方法是一種科學(xué)的、合理的、主動的、有效的項目估價和項目決策方法。
研究待決策問題的實物期權(quán)性質(zhì)，也就是把實際投資決策問題轉(zhuǎn)換成標(biāo)準(zhǔn)的實物期權(quán)問題。這一步驟需要投資者使用實物期權(quán)思維對項目整體運作的過程進行整體的決策分析，弄清楚可能的決策是什么，存在哪些決策，什么時候進行決策，誰有權(quán)利執(zhí)行這個決策:進而分析包含了哪些實物期權(quán)、哪類實物期權(quán)。為很好地解決決策中的不確定性問題，需要對這些問題進行書面描述，這將成為解決過程中有用的參考要點。
三、實物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用
按照實物期權(quán)理論的觀點，不確定性越大，風(fēng)險可能會越大，但面對這些不確定因素，好的.管理者會面對變化的形勢，充分利用管理柔性，通過選擇最佳投資時機擴張成功的項目，關(guān)�；蛲七t不好的項目。從而可能獲得更好的投資機會和更高的收益。因此在房地產(chǎn)投資項目中應(yīng)用實物期權(quán)方法進行決策，可以很好的解決在房地產(chǎn)項目中的不確定性因素，給項目的最終決策提供可靠的依據(jù)。
�。ㄒ唬Q策者對投資機會的價值的估計
房地產(chǎn)開發(fā)投資中包含的實物期權(quán)的來源是開發(fā)項目所面臨的不確定性，體現(xiàn)在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此，決策者對投資機會的價值的判斷，將直接影響到項目的期權(quán)價值。期權(quán)價值就是體現(xiàn)在對不同的投資機會的選擇上，如果決策者事先并沒有全面的意識到項目在不確定情況下各個階段存在的各種投資機會，那么此項目在各階段就丟掉了很多投資機會的選擇，也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價值，即失去了一部分項目的期權(quán)價值。因此，決策者對投資機會具有很強的判斷力是確定項日期權(quán)價值的前提。
根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價公式，投資者可以定量的測算投資機會的價值。投資者要獲得一個房地產(chǎn)項目的投資機會，必須支付土地出讓金等先期費用。根據(jù)期權(quán)價格不應(yīng)當(dāng)高于期權(quán)價值，房地產(chǎn)開發(fā)的先期費用也不應(yīng)當(dāng)高于項目的投資機會的價值。因此投資者必須事先測算投資機會的價值。
（二）決策者對最佳投資時機的確定
房地產(chǎn)投資決策有一個時效性特征，即投資決策是立刻執(zhí)行到期，還是可延期的，它反映投資決策的緊迫程度。當(dāng)確定要對一個房產(chǎn)項目投資時，還要確定項目的最佳投資時間。在傳統(tǒng)投資決策理論中，當(dāng)項目的價值等于項目直接投資時，投資者就應(yīng)當(dāng)投資；而在實物期權(quán)理論中最佳的投資點上項目的價值等于項目直接投資與投資機會成本之和。如果把等待開發(fā)和立即開發(fā)的項目價值曲線繪在一張坐標(biāo)圖上，在最佳投資點上這兩條件曲線是相切的，經(jīng)濟學(xué)家已經(jīng)利用動態(tài)規(guī)劃和微分方程等數(shù)學(xué)工具對最佳投資點上的項目價值進行了描述，在最佳投資點上，項目的價值大于項目的直接投資，最佳投資點出現(xiàn)的時間也應(yīng)當(dāng)比傳統(tǒng)投資決策的投資時間要晚，因此在現(xiàn)實當(dāng)中經(jīng)常會看到投資者將有價值的土地空置，或者是很長一段時間不開發(fā)，這就意味著土地放在將來開發(fā)所具有的潛在價值大于現(xiàn)在開發(fā)的價值。
（三）決策者對最優(yōu)投資規(guī)模的確定
房地產(chǎn)項目，特別是大型的房地產(chǎn)項目，在決策時還要確定是分期開發(fā)還是一次開發(fā)，除了考慮開發(fā)商資本實力的因素外，還必須考慮項目分期開發(fā)所包含的成長期權(quán)。通過對一次開發(fā)和分期開發(fā)的項目價值分析表明，在大多數(shù)情況下，分期開發(fā)由于有成長期權(quán)的價值存在，因而具有更高價值。如果采用分期開發(fā)，就必須確定首期的投資規(guī)模，而首期的投資規(guī)模往往又會對后期投資有較大的影響。
�。ㄋ模┩顿Y項目的所有權(quán)特征
所有權(quán)特征，即該項目中所包含的期權(quán)是獨占期權(quán)還是共享期權(quán)。顯然，對于獨占期權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)者可以充分行使自己所擁有的靈活性，包括放棄權(quán)、延期權(quán)、擴張權(quán)、收縮權(quán)、停啟權(quán)等，這些權(quán)利的價值將體現(xiàn)在期權(quán)的時間價值中。但是，如果期權(quán)不是獨占的，這意味著有競爭對手與本企業(yè)共享執(zhí)行該實物期權(quán)的權(quán)利。實物期權(quán)的共享直接導(dǎo)致項目價值的共享。因此，對企業(yè)而言，項目帶來的期權(quán)價值必然有一定的損失，項目的價值將有一定程度的降低，這種降低是由于競爭所帶來的。
�。ㄎ澹┩顿Y者對信息的掌握
房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、周期長的特點。在很長一段時間內(nèi)，幾乎一直沒有嘗試對租金、房屋造價和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴(yán)格估算。傳統(tǒng)的做法是依靠專業(yè)顧問（如估價師、測量師等）的“經(jīng)驗”。近年來，不斷增加的信息數(shù)據(jù)文件已經(jīng)建立起來，用于測算租金、造價、投資收益和房價的執(zhí)行情況。毫無疑問，這種數(shù)據(jù)服務(wù)系統(tǒng)的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多，而且，隨著這種系統(tǒng)將不斷地擴大并變得更精細、更適用和更富有權(quán)威性。在可以預(yù)見的將來，這些已存在的能測算趨勢的指數(shù)將被設(shè)計成能預(yù)測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務(wù)系統(tǒng)將會給房地產(chǎn)決策者及他們的顧問提供有價值的資料，從而使他們能對不確定性做出更好的估計，而非僅靠“感覺”和經(jīng)驗。
四、案例分析
本文擬以一個簡單的實物期權(quán)案例來說明實物期權(quán)理論在不確定條件下房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。
假定某房地產(chǎn)公司有一地塊開發(fā)權(quán)，擬定投資總額為1050萬元，投資項目的壽命期為5年，前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元，后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元，該公司可以延遲2年進行該項目的投資。如果無風(fēng)險利率為10%，項目風(fēng)險波動率為30%，那么該房地產(chǎn)公司是否應(yīng)該進行該項目的投資。
如果按傳統(tǒng)的現(xiàn)金流折現(xiàn)法分析該問題，可以求出該項目的凈現(xiàn)值NPV為-52.6萬元。根據(jù)傳統(tǒng)NPV法評價該項目，因為凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則該項目將被拒絕。但實際上，該例子是一個簡單的實物期權(quán)問題:該公司可以延遲2年進行該項目的投資，即相當(dāng)于持有一份2年投資的延遲期權(quán)，執(zhí)行價格為1050萬元，同時由于該項目尚未建成，相當(dāng)于資產(chǎn)不需支付紅利，因此可以根據(jù)Black-Scholes期權(quán)定價模型，求得該延遲投資期權(quán)的價值C為225.8萬元。
所以，如果該房地產(chǎn)公司考慮延遲投資期權(quán)的價值進行決策，則項目總價值為(-52.6+225.8=173.2萬元，說明該項目具有較大的投資價值，投資項目在等待2年后的價值是可觀的。
基于實物期權(quán)的投資決策方法將金融領(lǐng)域的突破性成果用于實物資產(chǎn)投資領(lǐng)域，是對傳統(tǒng)的NPV法的完善。房地產(chǎn)行業(yè)是一個周期性的行業(yè)，該投資領(lǐng)域蘊含著大量的靈活性，例如土地的開發(fā)時機選擇、初始投資規(guī)模的確定、是否需要分期開發(fā)等等，如果能夠在這些過程中依照實物期權(quán)的方法，按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價值進行定量評估，或者在決策過程中引進實物期權(quán)的思維方式，將有助于使房地產(chǎn)投資決策的過程更加的科學(xué)和合理。
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