房地產(chǎn)論文優(yōu)選(15篇)

　　在日常學(xué)習(xí)和工作中，大家都不可避免地會(huì)接觸到論文吧，論文的類型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。寫論文的注意事項(xiàng)有許多，你確定會(huì)寫嗎？下面是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，希望對(duì)大家有所幫助。

房地產(chǎn)論文1

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于地下車位通常采取銷售、出租、按購(gòu)房面積比例贈(zèng)與業(yè)主使用等形式獲取利益回報(bào)。不同的處理方式導(dǎo)致不同的稅收。只有明確各經(jīng)濟(jì)行為下的權(quán)利歸屬，掌握正確的會(huì)計(jì)處理，明確自身的納稅義務(wù)，才能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。 以下就此問(wèn)題展開分析：

　　一、地下車位的構(gòu)成以及權(quán)屬

　　1、非人防地下車位：根據(jù)《物權(quán)法》及法律規(guī)定，項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的不屬于人防設(shè)施的地上或地下面積。由開發(fā)商投資修建的地下車位，開發(fā)商可享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　2、人防地下車位：項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣（區(qū)）人防辦公室。開發(fā)商在和平時(shí)期有管理和使用的權(quán)利，開發(fā)商無(wú)權(quán)出售。

　　二、不同處置方式下的會(huì)計(jì)處理及涉稅分析

　　1、銷售非人防地下車位永久使用權(quán)

　�、艜�(huì)計(jì)處理：收入與成本單獨(dú)設(shè)帳，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目。

　�、贫悇�(wù)處理：主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅。

　�、贍I(yíng)業(yè)稅及附加：按銷售不動(dòng)產(chǎn)對(duì)待�！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策的批復(fù)》國(guó)稅函[20xx]83號(hào)已作廢，雖然新修改的《營(yíng)業(yè)稅條例》和《細(xì)則》沒(méi)有談到“永久使用權(quán)”這幾個(gè)字，但是，總局的《營(yíng)業(yè)稅釋義》中說(shuō)：取消原條例中的“永久使用權(quán)”是因?yàn)樵?49號(hào)文件《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》中就已經(jīng)明確——銷售永久使用權(quán)屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)的子目”所以，此行為按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。稅率為5%。

　�、谄髽I(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按適用稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。稅率25%。

　�、弁恋卦鲋刀悾簩�(duì)土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權(quán)收益，納入房地產(chǎn)銷售收入，預(yù)征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的.非人防地下車位收益與其對(duì)應(yīng)的成本應(yīng)遵循配比原則。

　�、苡』ǘ悾焊鶕�(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，所簽署的房地產(chǎn)交易合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征稅名目，按合同所載金額萬(wàn)分之五計(jì)稅貼花。

　　2、分期租賃

　�、艜�(huì)計(jì)處理：租金收入與出租成本應(yīng)單獨(dú)設(shè)帳，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)支出”科目。

　　⑵稅務(wù)處理：主要涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅。

　�、贍I(yíng)業(yè)稅：根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅條例》及實(shí)施細(xì)則，對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃取得的租金收入，按稅率5%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

　�、谄髽I(yè)所得稅：企業(yè)應(yīng)按取得的實(shí)際租金凈利按25%繳納。

　�、鄯慨a(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[20xx]181 號(hào)）的規(guī)定，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)按12%從租計(jì)征房產(chǎn)稅，并實(shí)行按年征收分期繳納。

　　④印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅規(guī)模，應(yīng)按合同總金額的千分之一繳納印花稅。

　　3、按購(gòu)房面積比例贈(zèng)給業(yè)主使用

　�、艜�(huì)計(jì)處理：如果將地下車位在銷售房屋時(shí)按購(gòu)房面積贈(zèng)與業(yè)主使用，則此部分成本作為公共配套設(shè)置處理。計(jì)入“開發(fā)成本—公共配套設(shè)施”等科目。

　�、贫悇�(wù)處理：主要涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。

　　①土地增值稅：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)（20xx）187號(hào)）第四條第三款的規(guī)定，.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

　　②企業(yè)所得稅：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》國(guó)稅發(fā)[20xx]31號(hào)文第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，在開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出�！�

　　③房產(chǎn)稅：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[20xx]181 號(hào)）的規(guī)定，按照自有房產(chǎn)1.2%從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，并實(shí)行按年征收，分期繳納。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地下車位不同處置方式會(huì)導(dǎo)致不同的納稅義務(wù)及涉稅風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際操作中，對(duì)于一次性收取地下車位租金，納稅人應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題詳細(xì)剖析，機(jī)動(dòng)應(yīng)用稅收政策。既要能做到公道節(jié)稅，減輕稅收累贅，又能在維護(hù)公司合法、正當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)權(quán)利的同時(shí)，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化。

房地產(chǎn)論文2

　　房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中必不可少的一個(gè)行業(yè)，也是與人們生活質(zhì)量與水平密切相關(guān)的行業(yè)之一，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。按照當(dāng)前的情況來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房?jī)r(jià)的一路走高，使得政府分布了許多限制房?jī)r(jià)的政策，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益起到了限制作用，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小，但與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)卻沒(méi)有減少。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提高，就要對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理的力度，從源頭上進(jìn)行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及對(duì)策作為研究對(duì)象是有一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義的。

　　1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題分析

　　在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，不同房地產(chǎn)行業(yè)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)程度也提高，在這些房地產(chǎn)公司之之中，如何加強(qiáng)成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國(guó)的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問(wèn)題，這引起了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士的高度重視。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析：

　　1.1 財(cái)務(wù)成本管理重視力度不足

　　我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒(méi)有給予財(cái)務(wù)成本管理工作重視，管理意識(shí)較低，沒(méi)有利用正確的態(tài)度來(lái)對(duì)待財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)管理關(guān)注的財(cái)務(wù)成本管理，但沒(méi)有重視財(cái)務(wù)成本管理的實(shí)際實(shí)施。按照相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，建筑企業(yè)大部分的財(cái)務(wù)成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，但實(shí)際上財(cái)務(wù)人員對(duì)于建筑工程的施工成本控制管理工作沒(méi)有進(jìn)行落實(shí)。還有一些財(cái)務(wù)人員認(rèn)為只有建筑施工的材料以及機(jī)械設(shè)備才是財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)，所以對(duì)其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門以及財(cái)務(wù)工作人員沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人以及財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)部門的工作人員加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，才能使財(cái)務(wù)成本管理工作合理性得到提高。

　　1.2 財(cái)務(wù)成本管理體系不健全

　　一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現(xiàn)存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與方向不盡相符，這對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的具體實(shí)施有著阻礙作有和，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度都不盡健全，這是一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理粗放的重要原因。對(duì)于那些具有較全面的'財(cái)務(wù)管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，其制度大多流于形式，沒(méi)有對(duì)企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個(gè)崗位的責(zé)任不明確，科學(xué)度較低，財(cái)務(wù)管理與成本管理的責(zé)任不明，獎(jiǎng)懲力度不足，都會(huì)影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法過(guò)于傳統(tǒng)，不能跟上時(shí)代的步伐，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理效率下降。

　　1.3 建筑工程的預(yù)結(jié)算管理不足

　　工程預(yù)結(jié)算對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作有著直接的影響，工程預(yù)結(jié)算工作的不足會(huì)影響到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理。首先，工程的預(yù)結(jié)算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經(jīng)不能對(duì)工程的預(yù)結(jié)算工作的真實(shí)性與準(zhǔn)確性進(jìn)行保證，繁瑣的計(jì)算會(huì)影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項(xiàng)目管理中的不足，會(huì)得建筑的施工與設(shè)計(jì)等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預(yù)結(jié)算款大幅度提升，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預(yù)結(jié)算問(wèn)題上弄虛作假，使預(yù)算高出實(shí)際花費(fèi)很多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

　　2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理對(duì)策分析

　　面對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的許多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來(lái)越意識(shí)到企業(yè)成本管理問(wèn)題是何等重要。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策進(jìn)行分析：

　　2.1 建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理體系的建立與健全，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)講是極為重要的。加強(qiáng)預(yù)算的考核與分析，重視預(yù)算的編制與執(zhí)行，建立全面的預(yù)算體制是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容。首先，要加強(qiáng)三級(jí)責(zé)任中心在企業(yè)內(nèi)部的建立，就是在企業(yè)內(nèi)部建立起成本中心與投資中心、利潤(rùn)中心，建立起財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算的工作，確立內(nèi)部的年度以及季度成本管理目標(biāo)。對(duì)于已經(jīng)完成的工作與正在完成中的計(jì)劃要進(jìn)行分層審批與執(zhí)行，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理體系的精細(xì)化。其次，在進(jìn)行預(yù)算的編制之時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的上級(jí)與下級(jí)要進(jìn)行積極的溝通，將每一個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)進(jìn)行明確，制定完善的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)內(nèi)部要以月度為單位進(jìn)行分析，以季度為單位進(jìn)行成本管理考核，以年度為單位進(jìn)行成本管理的總結(jié)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題才能得到解決。

　　2.2 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金管理體系的建立

　　資金管理體系的建立與健全對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作效率的促進(jìn)作用，加強(qiáng)資金的預(yù)算管理以及信息化管理，對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內(nèi)容。在進(jìn)行資金的預(yù)算管理以及信息化管理之時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作人員要對(duì)企業(yè)內(nèi)資金的收支以及納入情況進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，將每日的現(xiàn)金流量以及月迤邐的資金預(yù)算進(jìn)行核對(duì)，將日常管理工作與年度財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行結(jié)合。另外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作者應(yīng)該以網(wǎng)上電子銀行以及相關(guān)的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立起一個(gè)符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)際的資金預(yù)算控制與結(jié)算控制、決策控制，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的全程預(yù)警體系。

　　2.3 對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行升級(jí)

　　加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的改革和推廣，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)費(fèi)用審計(jì)制度的提高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)成本管理每一個(gè)層次的人員進(jìn)行授權(quán)，只有財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權(quán)利，才能對(duì)成本費(fèi)用的支付以及資金合同的評(píng)審進(jìn)行合理飄轉(zhuǎn)。第二，要對(duì)每一個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的記錄與科學(xué)的收集，使成本管理人員的結(jié)賬以及報(bào)表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會(huì)計(jì)的科目設(shè)置與造價(jià)會(huì)計(jì)的科目設(shè)置相一致。第三，要將全面的預(yù)算體系與核算體系進(jìn)行結(jié)合，使每一個(gè)會(huì)計(jì)主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)升級(jí)是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理解決的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵一環(huán)。

　　3 結(jié) 語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)提高社會(huì)和公共生活滿意度的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作是房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容，筆者從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)優(yōu)化對(duì)策。希望以此引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，加強(qiáng)成本管理力度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)安全提供一個(gè)有力的保障，為社會(huì)和諧發(fā)展服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1] 郭淑華。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），20xx,（6）。

　　[2] 余玉欽。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題及策略[J]新西部（下旬。理論版），20xx,（3）。

　　[3] 王其霞。淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，20xx,（19）。

房地產(chǎn)論文3

　　房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)和行政管理學(xué)相交叉的一門邊緣學(xué)科[1],它主要研究在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域內(nèi),政府及其職能部門的管理工作。作為房地產(chǎn)專業(yè)的一門專業(yè)課程,它對(duì)于幫助學(xué)生打好理論基礎(chǔ),了解房地產(chǎn)管理的政策、法規(guī)級(jí)管理規(guī)定和物業(yè)管理法律法規(guī),提高分析和解決房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題的能力都是十分重要的。因此,搞好這門課程教學(xué)方案設(shè)計(jì)和實(shí)施是十分必要的。

　　1.課程教學(xué)方案

　　制定課程教學(xué)方案是課程教學(xué)的基礎(chǔ)和首要任務(wù)[2]。近年來(lái)建筑工程學(xué)院開展畢業(yè)生職業(yè)崗位適應(yīng)情況的專項(xiàng)調(diào)研為基礎(chǔ),全面修訂了各專業(yè)人才培養(yǎng)方案,同時(shí)對(duì)課程教學(xué)方案的制定提出了指導(dǎo)性意見(jiàn)。房地產(chǎn)和物業(yè)管理課程組的成員,以高等職業(yè)教育理念為先導(dǎo),全面分析專業(yè)人才培養(yǎng)方案,明確課程教學(xué)目標(biāo),從教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法、教學(xué)團(tuán)隊(duì)、教學(xué)環(huán)境、教學(xué)資源建設(shè)等方面系統(tǒng)思考和設(shè)計(jì)了本課程教學(xué)方案。

　　課程教學(xué)目標(biāo)是制定課程教學(xué)方案的基礎(chǔ)和落腳點(diǎn)[3]�！斗康禺a(chǎn)行政管理》課程以“懂”與“會(huì)”、“學(xué)”與“做”、“知識(shí)”與“能力”的跟進(jìn)關(guān)系為主線,主要設(shè)計(jì)了掌握房地產(chǎn)行政管理的基本知識(shí)和房地產(chǎn)行政管理工作流程;依據(jù)目前建筑市場(chǎng)特征,能夠?qū)嶋H進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、分析,項(xiàng)目實(shí)踐的參與,對(duì)房地產(chǎn)管理項(xiàng)目進(jìn)行可行性論證,通過(guò)實(shí)務(wù)、案例、實(shí)際調(diào)研、編制可行性研究報(bào)告和目標(biāo)規(guī)劃,培養(yǎng)學(xué)生發(fā)現(xiàn)、分析和解決問(wèn)題的基本能力,培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神和創(chuàng)新能力等傳授知識(shí)、培養(yǎng)能力、提高素質(zhì)“三位一體”的具體教學(xué)目標(biāo)。

　　課程教學(xué)團(tuán)隊(duì)明確課程教學(xué)目標(biāo)的基礎(chǔ)上,從建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目咨詢公司邀請(qǐng)企業(yè)專家和技術(shù)骨干,針對(duì)崗位任職要求,共同研究、設(shè)計(jì)了本課程教學(xué)方案,具體內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)。

　　(1)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的實(shí)際工作過(guò)程系統(tǒng)設(shè)計(jì)課程教學(xué)內(nèi)容,編制課程標(biāo)準(zhǔn)和具體授課計(jì)劃,合理選擇教學(xué)場(chǎng)所。

　　(2)結(jié)合校企合作、工學(xué)結(jié)合人才培養(yǎng)模式的改革,推進(jìn)“教學(xué)做合一”教學(xué)模式,打破傳統(tǒng)單一的知識(shí)傳授教學(xué)模式。在能力本位的課程體系構(gòu)架下,課程教學(xué)方法由傳統(tǒng)的歸納、分析、綜合等方法向項(xiàng)目教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色扮演教學(xué)法、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)法等模式轉(zhuǎn)換。

　　(3)結(jié)合房地產(chǎn)行政管理崗位任職要求,在分析典型工作的基礎(chǔ)上,系統(tǒng)創(chuàng)設(shè)教學(xué)情境,實(shí)現(xiàn)模塊化教學(xué)、模塊化考核。

　　2.課程教學(xué)方案實(shí)施

　　(1)教學(xué)內(nèi)容

　　按照職業(yè)教育課程開發(fā)思路,針對(duì)房地產(chǎn)行政管理職業(yè)崗位的任職要求,科學(xué)創(chuàng)設(shè)學(xué)習(xí)情境,認(rèn)真選取教學(xué)內(nèi)容,本著“基礎(chǔ)知識(shí)以必須、夠用、兼顧后續(xù)發(fā)展為度”的原則,根據(jù)市場(chǎng)對(duì)專業(yè)技術(shù)人才不斷細(xì)化的要求,將《房地產(chǎn)行政管理》課程的學(xué)習(xí)情境確定為城市房屋拆遷管理、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和物業(yè)管理政策與制度等。為了確保教學(xué)組織的可行性和有效性,進(jìn)行細(xì)致的.分析和論證該課程與其他相關(guān)課程之間的內(nèi)容銜接及滲透關(guān)系,使理論教學(xué)和案例分析一體化,實(shí)現(xiàn)了課程內(nèi)容的整合與秩序化。

　　(2)教學(xué)方法與手段

　　為了更好地推進(jìn)工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式,課程建設(shè)團(tuán)隊(duì)積極進(jìn)行教學(xué)方法的改革和創(chuàng)新,創(chuàng)建一系列以學(xué)生為主體的教學(xué)方法,如“實(shí)例+實(shí)戰(zhàn)”教學(xué)法、“溝通+鼓勵(lì)”教學(xué)法、“項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)+情境體驗(yàn)”教學(xué)法、“啟發(fā)+互動(dòng)”教學(xué)法和“學(xué)+做+考+創(chuàng)”教學(xué)法等。在教學(xué)組織進(jìn)程中針對(duì)不同模塊的內(nèi)容特點(diǎn),采取不同的教學(xué)方法,全面提高學(xué)生的聽(tīng)、說(shuō)、寫、做的能力。隨著教學(xué)方法的更新和改革,實(shí)現(xiàn)了教學(xué)手段的現(xiàn)代化,教師普遍采用多媒體技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等現(xiàn)代教育手段進(jìn)行教學(xué),應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)教學(xué)平臺(tái)與學(xué)生互動(dòng),開發(fā)了與課程教學(xué)模塊對(duì)應(yīng)的教學(xué)課件、教學(xué)視頻,實(shí)現(xiàn)了專兼教師在網(wǎng)絡(luò)空間內(nèi)共同組織教學(xué)。

房地產(chǎn)論文4

　　摘要：伴隨我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此而得到迅猛發(fā)展，但隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難局面的進(jìn)一步加劇，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，就必須著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面遇到的問(wèn)題和困境。本文筆者就針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題及完善建議進(jìn)行了分析和研究。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資問(wèn)題；完善建議

　　房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其在運(yùn)作過(guò)程中需要用到大量資金。然而，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)還不夠完善，只有很少一部分房地產(chǎn)開發(fā)商是依靠自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，絕大部分都是通過(guò)銀行貸款的渠道進(jìn)行融資，這就導(dǎo)致銀行擔(dān)負(fù)著因房地產(chǎn)企業(yè)融資所帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題及完善對(duì)策的研究具有一定的必要性。

　　1房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用

　　房地產(chǎn)企業(yè)指的是將盈利作為主要目的，通過(guò)開展房地產(chǎn)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)與管理等活動(dòng)來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)收益，并采用獨(dú)立核算與自主經(jīng)營(yíng)模式的一類經(jīng)濟(jì)組織。盡管近些年由于受到我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整以及美國(guó)次貸危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨極大的沖擊和挑戰(zhàn)，但作為人們物質(zhì)生活與生產(chǎn)活動(dòng)的基本支撐，房地產(chǎn)始終在人類生存與發(fā)展中占據(jù)著至關(guān)重要的地位。伴隨人們生活質(zhì)量的提升以及城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度也越來(lái)越高，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的作用，當(dāng)前，著力開展普通住房建設(shè)將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的主導(dǎo)。據(jù)相關(guān)資料顯示，1998年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率約為8.71%，但伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，到20xx年，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率則上升到了13.6%，在僅僅幾年的時(shí)間內(nèi)就取得了如此大的進(jìn)步。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展在一定程度上促進(jìn)了人們收入水平的提高，所以，人們對(duì)居住環(huán)境所提出的要求也越來(lái)越高。在多種因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的新動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展也使其在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的矛盾得到調(diào)解與緩和。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了我國(guó)財(cái)政收入的增加。我國(guó)收入的一大重要來(lái)源就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，包括房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，以上這些都是收入中的關(guān)鍵組成部分。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展使我國(guó)嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)得到緩和。房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動(dòng)就是進(jìn)行工程建設(shè)，而在工程建設(shè)過(guò)程中必然需要大量的勞動(dòng)力，如此一來(lái)就能有效緩解我國(guó)某些地區(qū)所存在的勞動(dòng)力滯留問(wèn)題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程施工建設(shè)的時(shí)候需要用到鋼筋、水泥等各種材料，這樣就能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使勞動(dòng)力就業(yè)難的問(wèn)題得到改善。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀并不是很樂(lè)觀，具體表現(xiàn)為融資手段單一、融資壓力大等，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)化水平偏低，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)支持政策也比較少，這就致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式難以實(shí)現(xiàn)多元化，融資的效果也無(wú)法達(dá)到最佳水平�，F(xiàn)階段我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是采用銀行信貸作為主要融資渠道，因?yàn)殂y行借款的利息相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較少的，這樣能確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中也存在一些問(wèn)題，具體如下：

　　2.1房地產(chǎn)體制不夠完善

　　現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有建立統(tǒng)一的、專門的行業(yè)監(jiān)管部門，各地區(qū)職能部門都比較分散，且在開展監(jiān)管工作的時(shí)候缺乏規(guī)范性，這就很容易導(dǎo)致部門之間在管理調(diào)配工作上出現(xiàn)不協(xié)調(diào)甚至產(chǎn)生糾紛問(wèn)題，此外，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)機(jī)制的敏感度也比較低，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步時(shí)間較晚，房地產(chǎn)信息與實(shí)際存在極大的偏差，市場(chǎng)供求機(jī)制也不夠敏感，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)法客觀真實(shí)地反映市場(chǎng)實(shí)際情況。一些銀行貸款有可能被過(guò)度信任及過(guò)度使用，導(dǎo)致借貸率偏高，進(jìn)而影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)；自有資金較少導(dǎo)致過(guò)度融資也可能引起經(jīng)濟(jì)泡沫等方面的問(wèn)題。

　　2.2財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較大及融資成本偏高

　　基于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點(diǎn)，其在經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中必然需要較多資金，與此同時(shí)，對(duì)投資的需求量也比較大，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金的回收也比較緩慢，這就導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款難以在短時(shí)間內(nèi)還清，在長(zhǎng)時(shí)間累積之下，這些銀行貸款必定會(huì)產(chǎn)生高額的利息，最終導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步增大，并且會(huì)伴隨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，顯然，這種融資方式的成本代價(jià)是非常高的。

　　2.3企業(yè)規(guī)模較小，信用度偏低

　　當(dāng)前，我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都比較小，能自由支配的資金十分有限，而且其中還有一部分企業(yè)尚不具備進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資質(zhì)。與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)國(guó)內(nèi)的'房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較少，而且其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量更加寥寥無(wú)幾，品牌化、集團(tuán)化的房地產(chǎn)開發(fā)商同樣屈指可數(shù)。規(guī)模小是其次，最為關(guān)鍵的是現(xiàn)階段我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的信用水平也不高，信用度偏低即代表著信貸風(fēng)險(xiǎn)較大，最終導(dǎo)致企業(yè)融資陷入更加困難的境地。上述這些問(wèn)題都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資造成了一定影響。

　　3房地產(chǎn)企業(yè)融資完善建議

　　3.1完善相關(guān)法律法規(guī)

　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)還不是很完善，要求我國(guó)政府職能部門提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重視度，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，采取適當(dāng)?shù)拇胧��?duì)與該行業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)體系加以完善，特別是房地產(chǎn)金融立法體系，應(yīng)對(duì)引進(jìn)外資方面的立法加以完善，確立多元化的產(chǎn)權(quán)投資模式。與此同時(shí)，國(guó)家應(yīng)盡快制定和調(diào)整《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》等相關(guān)法律文件，使房地產(chǎn)融資過(guò)程中各方的權(quán)責(zé)更加明晰、操作流程更加規(guī)范，并使所有房地產(chǎn)融資當(dāng)事人在開展融資活動(dòng)的時(shí)候都有基本的參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)融資活動(dòng)的合理、合法開展。

　　3.2進(jìn)一步拓展融資渠道采用多樣化的融資方式

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都存在過(guò)度依賴于銀行貸款的問(wèn)題，要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)融資體系的改進(jìn)和完善，就必須著力解決該問(wèn)題，進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化。首先，應(yīng)當(dāng)結(jié)合時(shí)代發(fā)展的要求以及目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建科學(xué)完善的房地產(chǎn)金融體系，使之廣泛容納各種不同的金融機(jī)構(gòu)。其次，從銀行的角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)不斷推出更加多樣化的融資服務(wù)，在原有貸款服務(wù)效率與質(zhì)量的基礎(chǔ)上，為企業(yè)提供更具有針對(duì)性與安全性的融資方案。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r及資金需求狀況設(shè)計(jì)出多種多樣的融資方案，使企業(yè)的融資渠道不再僅僅局限于銀行貸款。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的合作，積極學(xué)習(xí)和引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)金融國(guó)際化。

　　3.3注重對(duì)企業(yè)管理水平的提升與融資成本的控制

　　無(wú)論是哪種行業(yè)，投資者在選擇投資對(duì)象的時(shí)候都傾向于優(yōu)先考慮信用度與管理水平較高的企業(yè)，因?yàn)檫@樣的企業(yè)通常都具備較高的經(jīng)營(yíng)能力與盈利能力，對(duì)投資者的投資回報(bào)來(lái)說(shuō)也更加有保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重對(duì)自身管理水平的提升，這樣才能吸引更多的投資商。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)融資成本的控制，通過(guò)選擇合理的貸款方式以及最為適用的融資渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)融資成本的降低。

　　4結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)著十分關(guān)鍵的地位，現(xiàn)階段，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平得到了非常大的提升，但是在房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中仍然存在諸多亟待解決的問(wèn)題，包括體制不夠完善、融資成本偏高、企業(yè)信用度低等，要解決這些問(wèn)題，就必須完善我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)體系，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，并加強(qiáng)房提升地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]董華弘.淺議房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題及完善建議[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào),20xx(21):148.

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　　[6]禹娜.土地管理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在聯(lián)系[J].工程技術(shù)研究,20xx(08):138+151.

房地產(chǎn)論文5

　　摘要：經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有越來(lái)越重要的作用，財(cái)政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對(duì)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響作了分析，提出了財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

　　關(guān)鍵詞：財(cái)政稅收政策；房地產(chǎn)；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；影響；對(duì)策

　　一、前言

　　作為國(guó)家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此，需要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來(lái)采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響

　�。ㄒ唬┴�(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化

　　從目前來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長(zhǎng)傾向，政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場(chǎng)商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激，同時(shí)還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，維護(hù)國(guó)家發(fā)展利益。由于房?jī)r(jià)過(guò)高或者是居民實(shí)際收入過(guò)低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易，如果居民實(shí)際收入過(guò)低，那么實(shí)際購(gòu)買力會(huì)受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國(guó)財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期從過(guò)于的樂(lè)觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化發(fā)展，在實(shí)際的工作過(guò)程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策，對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。

　　（二）財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策

　　作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上，稅收關(guān)系到國(guó)家發(fā)展問(wèn)題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策過(guò)程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財(cái)政稅收政策提供法律保障，為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作，實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。

　�。ㄈ�）財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度

　　為了能夠有效規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過(guò)程中，需要結(jié)合我國(guó)發(fā)展國(guó)情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過(guò)程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來(lái)進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過(guò)低的收入者采取見(jiàn)面方式，這樣符合我國(guó)的發(fā)展國(guó)情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況，有效解決分塊管理方式，實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。

　　三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策

　�。ㄒ唬┍ＷC房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足

　　從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問(wèn)題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來(lái)有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來(lái)增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。

　�。ǘ�）重視房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節(jié)

　　作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購(gòu)房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來(lái)獲取差價(jià)，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)在流通過(guò)程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購(gòu)入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個(gè)角度分析來(lái)看，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈使得自用型購(gòu)房者卻無(wú)法購(gòu)買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著供需不平衡的問(wèn)題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來(lái)解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購(gòu)房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的`性更強(qiáng)，影響性更高，對(duì)于住宅面積較大并且長(zhǎng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購(gòu)房成本，促使投機(jī)者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。

　�。ㄈ�）實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待

　　由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購(gòu)房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購(gòu)房、普通購(gòu)房等之間的關(guān)系，投資型購(gòu)房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱現(xiàn)象，即使在購(gòu)房過(guò)程中無(wú)法有效判定購(gòu)房者購(gòu)房目的，往往根據(jù)購(gòu)房者時(shí)候的買房行為才能夠進(jìn)行判定�？傊�，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購(gòu)房者住房信息，對(duì)于購(gòu)買多套或者是購(gòu)買大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對(duì)于購(gòu)房投機(jī)行為來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格懲治。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財(cái)政稅收政策來(lái)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文6

　　摘要：我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展而言，起到良好的帶動(dòng)作用。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的有效增長(zhǎng)。因此，文章針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組的稅收籌劃在落實(shí)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)、原則以及相對(duì)應(yīng)的原因進(jìn)行逐一分析。并且結(jié)合實(shí)際情況，提出有針對(duì)性的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);并購(gòu)重組;稅收籌劃

　　在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，需要面臨社會(huì)上非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)要想在這種大環(huán)境背景下占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合實(shí)力。房地產(chǎn)并購(gòu)重組是企業(yè)在日常資本運(yùn)作和管理過(guò)程中非常重要的一種運(yùn)行方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)并購(gòu)方式的有效實(shí)施，將企業(yè)原本的一些邊界進(jìn)行打破，實(shí)現(xiàn)資源科學(xué)合理的配置。這樣不僅有利于從根本上促使企業(yè)自身的產(chǎn)權(quán)關(guān)系得到改變，而且還能夠改變企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。這些變動(dòng)現(xiàn)象對(duì)企業(yè)未來(lái)的整體發(fā)展、或者是稅收負(fù)擔(dān)而言，都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。由于不同企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，其需要面臨的納稅差別具有明顯的差異性，所以需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況對(duì)其采取有針對(duì)性的措施，這樣才能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的有效性和合理性。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然房地產(chǎn)整體行業(yè)發(fā)展形勢(shì)比較良好，但是各個(gè)企業(yè)相互之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，如果想要在市場(chǎng)中占據(jù)有利位置，就需要提高其綜合勢(shì)力。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃在具體實(shí)施過(guò)程中，其主要是指現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，不違背國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、政策以及稅收法規(guī)的前提條件下，可以通過(guò)并購(gòu)過(guò)程中的稅費(fèi)對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一合理的安排。這樣不僅能夠設(shè)計(jì)出符合企業(yè)實(shí)際發(fā)展的戰(zhàn)略要求，而且還能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)稅收成本的有控制，保證稅務(wù)方案科學(xué)合理的制定和落實(shí)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化�，F(xiàn)階段國(guó)內(nèi)有很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)的時(shí)候，由于對(duì)稅收籌劃并沒(méi)有形成全面、有效的認(rèn)識(shí)，這樣就會(huì)導(dǎo)致籌劃的目標(biāo)過(guò)于單一化。與此同時(shí)，在具體實(shí)施過(guò)程中，并沒(méi)有嚴(yán)格按照并購(gòu)的基本條例和稅收政策進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的納稅籌劃，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)也不夠充足。這樣不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的稅收籌劃缺乏合理性和科學(xué)性，而且還會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在日后經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，很容易遭受到嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的基本原則和原因分析

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃基本原則分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，想要真正實(shí)現(xiàn)并購(gòu)稅收籌劃，就需要遵循相對(duì)應(yīng)的原則，這樣才能夠最大限度保證最終的實(shí)施效果。首先，需要將企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略作為基礎(chǔ)和目標(biāo)，并且將其看作是必須要遵循的原則之一。企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)并購(gòu)，必然是處于戰(zhàn)略的基本需求，所以稅收籌劃在制定方案以及具體落實(shí)時(shí)，都需要圍繞該原則對(duì)其進(jìn)行落實(shí)。其次，要遵循我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)、政策的依據(jù)和支持，這樣對(duì)稅收籌劃的落實(shí)具有實(shí)質(zhì)性意義。除此之外，要遵循企業(yè)整體效益最優(yōu)的原則，最后要遵循籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的基本原則。房地產(chǎn)企業(yè)在日常并購(gòu)時(shí)，需要對(duì)整個(gè)籌劃過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)有效的關(guān)注和重視，一旦發(fā)現(xiàn)隱藏在其中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，要及時(shí)提出有效措施對(duì)其進(jìn)行深入了解并且進(jìn)行控制。

　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的原因

　　房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的根本原因可以分為兩個(gè)方面，其一是外部動(dòng)因，而其二則是內(nèi)部動(dòng)因。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)稅收籌劃的時(shí)候，其外部動(dòng)因主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面。由于并購(gòu)在實(shí)施過(guò)程中，或多或少都會(huì)對(duì)納稅人的身份選擇產(chǎn)生影響，其次并購(gòu)重組會(huì)涉及到一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理這兩種方式。由于這兩種方式在具體處理過(guò)程中，其稅基范圍具有明顯的差異性，所以在選擇方法時(shí)，也需要結(jié)合實(shí)際情況，這樣才能夠保證并購(gòu)充足稅收籌劃的合理性和有效性�；I劃的內(nèi)部動(dòng)因表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。由于并購(gòu)在具體實(shí)施過(guò)程中，其最大的收益者就是稅收在策劃時(shí)的`直接原因。在并購(gòu)時(shí)，雖然會(huì)涉及到一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，但是要采取有針對(duì)性的措施保證將這些風(fēng)險(xiǎn)控制在最小狀態(tài)。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收籌劃的具體實(shí)施措施

　�。ㄒ唬┰诓①�(gòu)融資階段的稅收籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要想提高其綜合實(shí)力，就需要結(jié)合自己的實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)并購(gòu)重組稅收的籌劃，并且保證整個(gè)籌劃過(guò)程具有真實(shí)性和有效性。一般企業(yè)在進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的并購(gòu)融資時(shí)，大多數(shù)都會(huì)利用內(nèi)部、債權(quán)、股權(quán)以及混合融資這四種不同類型的方式。不同融資方式在具體使用過(guò)程中，需要涵蓋的條件因素和使用的稅收籌劃方式也具有明顯的差異性。在內(nèi)部融資具體使用時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能將個(gè)人股東逐漸轉(zhuǎn)變成為企業(yè)股東。同時(shí)，要根據(jù)先分配再投資的順序?qū)ψ��?cè)資產(chǎn)進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的增加，這樣不僅有利于降低內(nèi)部融資在具體實(shí)施過(guò)程中的稅收負(fù)擔(dān)，而且還能夠保證并購(gòu)重組的效果。在針對(duì)債權(quán)融資進(jìn)行合理使用的時(shí)候，需要提前對(duì)債務(wù)利息的稅前地稅效應(yīng)進(jìn)行綜合考量。與此同時(shí)，還需要對(duì)資本弱化的反避稅措施的具體實(shí)施情況進(jìn)行深入了解。除此之外，在股權(quán)融資具體實(shí)施時(shí)，需要對(duì)優(yōu)先股的整體使用情況給予足夠的關(guān)注和重視，在必要的條件下，可以實(shí)現(xiàn)免稅。但是在具體支付之前，不能夠利用抵稅的方式。

　�。ǘ�）在并購(gòu)交易階段的稅收籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，并購(gòu)重組已經(jīng)逐漸成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)其未來(lái)發(fā)展而言，具有實(shí)質(zhì)性意義和作用。一般企業(yè)在實(shí)施并購(gòu)重組的時(shí)候，有三種支付方式，其中包括定向增發(fā)、資產(chǎn)置換以及換股合并。定向增發(fā)這種支付方式科學(xué)合理的利用，需要結(jié)合實(shí)際情況，盡可能利用國(guó)稅發(fā)〔20xx〕59號(hào)文件當(dāng)中的免稅條款對(duì)其進(jìn)行特殊處理。也就是如果被采購(gòu)方的應(yīng)稅所得在當(dāng)期不能夠?qū)ζ溥M(jìn)行確定的時(shí)候，可以采取延期納稅的方式。在資產(chǎn)置換支付的使用時(shí)，需要真正有效落實(shí)所有資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)移，這樣不僅能夠?qū)崿F(xiàn)特殊性稅務(wù)處理的基本要求，而且還能夠避免出現(xiàn)增值稅。除此之外，在利用換股和其他方式進(jìn)行支付的時(shí)候，企業(yè)可以結(jié)合實(shí)際情況，直接通過(guò)權(quán)益聯(lián)營(yíng)的方式，對(duì)相對(duì)應(yīng)的報(bào)表進(jìn)行妥善處理。這樣不僅能夠從根本上促使收購(gòu)企業(yè)不必負(fù)擔(dān)一些商譽(yù)影響，而且還會(huì)通過(guò)這種方式的利用，促使其資產(chǎn)折舊率得到有效提升。股東在這種狀態(tài)下，不僅可以推遲收益的時(shí)間，而且還可以延遲納稅。

　　（三）從并購(gòu)對(duì)象方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)在并購(gòu)重組的具體方案落實(shí)過(guò)程中，可以通過(guò)對(duì)并購(gòu)對(duì)象進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的有效落實(shí)。比如在具體操作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇將裝修作為主體的一些裝修公司，將其納入到稅收籌劃方案的制定和落實(shí)當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)如果在并購(gòu)重組過(guò)程中，能夠吸收到裝修行業(yè)的企業(yè)，那么可以設(shè)立獨(dú)立的裝修公司，并且利用這種方式實(shí)現(xiàn)納稅籌劃。這樣不僅能夠從根本上將裝修費(fèi)用全部都納入到土地增值稅的抵扣項(xiàng)目當(dāng)中，而且在我國(guó)營(yíng)改增方案的具體落實(shí)之后，裝修公司在其中能夠獲取到跟多增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額。在保證房地產(chǎn)企業(yè)自身抵扣額得到有效提升的基礎(chǔ)上，能夠最大限度保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的增值稅繳納額也一并得到有效的降低。房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組過(guò)程中，不可避免會(huì)涉及到一些風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中需要采取有針對(duì)性的措施對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管控。首先，可以將企業(yè)的整體發(fā)展作為戰(zhàn)略角度，需要注意的問(wèn)題就是不能夠只是單純對(duì)個(gè)別稅種的稅費(fèi)問(wèn)題給予關(guān)注，而是要對(duì)全局可能會(huì)造成稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題進(jìn)行綜合考量。其次，需要提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的整體水平，同時(shí)還要強(qiáng)化相關(guān)工作人員自身的素質(zhì)和專業(yè)技能水平。這樣才能夠?qū)Σ①?gòu)重組稅收風(fēng)險(xiǎn)起到良好的控制效果。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)重組的具體落實(shí)過(guò)程中，不僅能夠?qū)ζ渚C合競(jìng)爭(zhēng)力的提升起到良好的作用，而且還能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭產(chǎn)生一定積極影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)充足稅收籌劃想要得到有效落實(shí)，就需要意識(shí)到各個(gè)項(xiàng)目中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效把控，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)成本的降低目標(biāo)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文7

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　�。ǘ�）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段

　　目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

　　良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國(guó)稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

　　二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

　　（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來(lái)源不同，項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買。從非政府單位購(gòu)買土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。

　�。ǘ�）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

　　開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu)，而非交由施工方自行采購(gòu)，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

　　（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無(wú)可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

　　在物業(yè)持有階段，通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題

　　雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的.原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

　　稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、

　　會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠

　　稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議

　�。ㄒ唬┰鰪�(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)

　　要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

　�。ǘ�）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

　　一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益，應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

　　（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法和程序，制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，對(duì)稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識(shí)。

房地產(chǎn)論文8

　　一、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)實(shí)缺陷

　　1、缺乏足夠的經(jīng)濟(jì)管理理念

　　房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促使企業(yè)內(nèi)管理者逐漸把目光轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟(jì)管理對(duì)該行業(yè)的巨大作用上來(lái)。本著加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐的目標(biāo)，為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)非常重視企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作。然而，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業(yè)管理者對(duì)企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理工作還沒(méi)有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。大部分企業(yè)都認(rèn)為經(jīng)營(yíng)管理工作僅屬于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的業(yè)務(wù)范疇，而把這些繁重的管理任務(wù)都?jí)航o了它們的財(cái)務(wù)部門。如此的做法很不利于相關(guān)部門工作的開展。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)管理職責(zé)涉及到企業(yè)內(nèi)部的所有部門和機(jī)構(gòu)，并且它們彼此有著不能分割的密切業(yè)務(wù)關(guān)系。通過(guò)有效的經(jīng)濟(jì)管理可以加強(qiáng)相關(guān)部門的有效協(xié)作，最大限度地施展每個(gè)部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進(jìn)各個(gè)部門的效率發(fā)揮，非常有利于房產(chǎn)行業(yè)管理水平的提升及其快速發(fā)展的促進(jìn)。因此，欲切實(shí)達(dá)到經(jīng)濟(jì)管理的最初目標(biāo)，第一，必須先有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)，全體干部職工、企業(yè)的每一個(gè)部門都要給經(jīng)濟(jì)管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業(yè)的繁榮發(fā)展獻(xiàn)計(jì)出力。

　　2、不具備有效的經(jīng)濟(jì)管理體系

　　本著配合好經(jīng)濟(jì)發(fā)展大趨勢(shì)的目的，我們國(guó)家已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作給予了極大的關(guān)注。先后制定了一系列該行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理政策和制度。但是這些法規(guī)的建立并沒(méi)有得到有效的實(shí)施，更沒(méi)有見(jiàn)到所期望的實(shí)效。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數(shù)的政策實(shí)施都脫離實(shí)際現(xiàn)狀，并且不可能恰當(dāng)?shù)靥幚斫ㄔO(shè)過(guò)程中發(fā)生的各類矛盾和問(wèn)題。個(gè)別政策的落實(shí)過(guò)程僅流于形式或走過(guò)場(chǎng)，根本沒(méi)有深入到具體的房地產(chǎn)內(nèi)容當(dāng)中。從總體上說(shuō)，其極大地制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。另外，所制定的政策根本沒(méi)全覆蓋房地產(chǎn)業(yè)的很多具體內(nèi)容，從而導(dǎo)致不同管理者對(duì)同一問(wèn)題都各持己見(jiàn)，結(jié)果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統(tǒng)一協(xié)調(diào)的經(jīng)濟(jì)管理職能。房地產(chǎn)行業(yè)始終作為當(dāng)?shù)卣�府�?chuàng)收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠?qū)嵤┯行У毓芾恚�那么�?guó)家的宏觀控制再嚴(yán)格亦不可能見(jiàn)到實(shí)效。從而，使沒(méi)有實(shí)施有效管理的房地產(chǎn)行業(yè)，在下一步的交接管理中更無(wú)法有序開展工作。同時(shí)。房地產(chǎn)行業(yè)的雜亂局面也會(huì)波及到其它相關(guān)行業(yè)，并引發(fā)國(guó)家對(duì)其他行業(yè)的管理失控。

　　3、缺乏房地產(chǎn)企業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的短期行為，其已經(jīng)構(gòu)成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)普遍頑疾。不僅房地產(chǎn)開發(fā)商本身未制定長(zhǎng)運(yùn)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒(méi)有契合實(shí)際的科學(xué)性和合理性，更不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的約束性和可操作性。為數(shù)眾多的`房產(chǎn)企業(yè)所擬定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)均為眼前的目標(biāo)，政府僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的部分運(yùn)作內(nèi)容給予了政策性的指導(dǎo)和調(diào)控，而且其中不乏較嚴(yán)重的片面性和局限性。這就嚴(yán)重地失去了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理作用，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)地滿足不了房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)管理需求。由于房產(chǎn)企業(yè)管理的不規(guī)范，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形發(fā)展，并造成相當(dāng)嚴(yán)重的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，這已經(jīng)造成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內(nèi)的不完整和脫離實(shí)際，嚴(yán)重導(dǎo)致在其政策落實(shí)階段會(huì)屢屢發(fā)生許多新的矛盾和問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理會(huì)牽扯到很多的社會(huì)部門，況且，很多新問(wèn)題的連續(xù)發(fā)生，會(huì)在很大程度上阻礙行業(yè)政策的制定和執(zhí)行，甚者會(huì)因管理力度的增大反而給市場(chǎng)帶來(lái)更大程度的負(fù)面效應(yīng)。故眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃方面的短期行為已嚴(yán)重制約了企業(yè)的健康發(fā)展。

　　4、法律法規(guī)缺乏完整性

　　法律是限制和約束任何不當(dāng)行為的有力武器�？偟膩�(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是近些年才逐步形成的。到現(xiàn)在為止，給這一市場(chǎng)制定法律法規(guī)的進(jìn)程還依然處于起步時(shí)期，而且尚未完整地制訂出一套對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為有很強(qiáng)約束、規(guī)范能力的法規(guī)體系�，F(xiàn)實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對(duì)性的法律法規(guī)建設(shè)。所以，其仍不能圓滿地治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范行為。過(guò)去我國(guó)的法律法規(guī)建設(shè)就一直不夠完善，現(xiàn)實(shí)就更跟不上時(shí)代發(fā)展的需求。故當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種不規(guī)范局面不能長(zhǎng)久維持下去，否則，將嚴(yán)重阻礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害國(guó)家和人民群眾的利益。我們必須完善相關(guān)法律、強(qiáng)化管理職能、加大執(zhí)法力度，盡快扭轉(zhuǎn)這一無(wú)序的市場(chǎng)狀態(tài)。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題的解決建議

　　1、做好房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)核算管理

　　當(dāng)房地產(chǎn)工程完工時(shí)，要計(jì)算各項(xiàng)支出的單項(xiàng)額度，以便很快核算出工程的總投資規(guī)模。選取恰當(dāng)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)管理措施，將總體工程的建設(shè)過(guò)程及交付環(huán)節(jié)做出深入、完整地經(jīng)濟(jì)研討及評(píng)估；然后，再依托經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施，檢查出超越預(yù)算支出和節(jié)約成本支出的相關(guān)項(xiàng)目，從而總結(jié)出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對(duì)出每一單項(xiàng)成本管理的實(shí)施結(jié)果。據(jù)此，能夠在遵循成本運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標(biāo)成本管理奠定思想基礎(chǔ)。

　　2、搞好地產(chǎn)建設(shè)階段的成本運(yùn)行管理

　　在搞房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理時(shí)，尤其關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)就是做好房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)管理。執(zhí)行好此環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個(gè)工程的建設(shè)成本中，材料成本占相當(dāng)主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過(guò)程中，就必須對(duì)材料的消耗做嚴(yán)格地調(diào)控，且擬建一套完整系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理運(yùn)行體系，以保證對(duì)材料消耗的全過(guò)程實(shí)施必要的控制、管理和監(jiān)督。

　　3、抓好房地產(chǎn)開發(fā)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)管理

　　當(dāng)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)時(shí)，擬定投標(biāo)報(bào)價(jià)的管理人員必須對(duì)工程的建設(shè)方案和具體細(xì)節(jié)有深入的了解，并對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防控有準(zhǔn)確的核算，以至于能夠把本企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出全面地把握住。在此基礎(chǔ)上，其才可以編制出適合本企業(yè)及該項(xiàng)工程特點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)管理方案。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　通過(guò)上述分析，我們認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)管理是一個(gè)綜合工程。欲實(shí)施好房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作，第一步必須擬定好長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。其次是確定好本企業(yè)管理的細(xì)節(jié)控制原則，并構(gòu)建好運(yùn)行機(jī)構(gòu)和做好職能人員的設(shè)置工作。在完善好經(jīng)濟(jì)管理的體制機(jī)制基礎(chǔ)上，堅(jiān)持具體問(wèn)題具體分析的指導(dǎo)思想，與時(shí)俱進(jìn)地抓好管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。從而推動(dòng)企業(yè)高效益的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文9

　　一、土地增值稅概況

　　土地增值稅是一個(gè)十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國(guó)的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅等。就土地增值稅的性質(zhì)而言，到底是屬于財(cái)產(chǎn)稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國(guó)制訂土地增值稅的初衷談起。我國(guó)第一次出現(xiàn)土地增值稅的概念是在1993年，當(dāng)時(shí)為了打擊南部沿海地區(qū)的土地投機(jī)行為以國(guó)務(wù)院行政立規(guī)的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創(chuàng)造性的超過(guò)了當(dāng)時(shí)消費(fèi)稅的最高稅率，到目前為止也是我國(guó)稅率最高的稅種，所以說(shuō)土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質(zhì)稅種，此時(shí)的土地增值稅對(duì)打擊土地投機(jī)產(chǎn)生了良好的作用。隨著住房實(shí)物分配的結(jié)束，上世紀(jì)九十年代中期開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起，土地增值稅的征稅對(duì)象由土地投機(jī)分子轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)20%的大輻優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（六）款：房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定加計(jì)扣除20%成本；第十一條：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率未達(dá)到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)稅種進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　由于舊有觀念、人口因素及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多項(xiàng)因素的制約，九十年代后期至二十一世紀(jì)初，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)隨始終未得到長(zhǎng)足發(fā)展，土地增值稅在各地區(qū)幾乎就沒(méi)有得到執(zhí)行，到了20xx年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當(dāng)年度國(guó)務(wù)院廢止了幾乎與土增值稅同時(shí)期產(chǎn)生的相同功能稅種——“固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅”，并將土地增值稅的具體執(zhí)行政策解釋權(quán)限“下放”到了省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)。隨著03年房地產(chǎn)行業(yè)“春天”的到來(lái)，各省、市紛紛恢復(fù)了土地增值稅的征收，各類相關(guān)政策密集出臺(tái)，土地增值稅成了重要的稅收來(lái)源，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)專門成立相關(guān)部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)對(duì)土地增值稅的征收管理。隨著改革開放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展向深水區(qū)前進(jìn)、房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“暴利”行業(yè)回歸正常行業(yè)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的`征收由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺(tái)，這一稅種對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響也逐步顯現(xiàn)。

　　二、土地增值稅對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

　�。ㄒ唬�時(shí)間跨度長(zhǎng)

　　土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值情況征稅，房地產(chǎn)項(xiàng)目未開發(fā)完畢，只能實(shí)行預(yù)征，無(wú)法清算，房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)就是開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，少則二、三年，多則七、八年，有的項(xiàng)目甚至要開發(fā)十多年。這就勢(shì)必影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，不夸張的說(shuō)，很多項(xiàng)目單一個(gè)開發(fā)過(guò)程需要換三四撥會(huì)計(jì)。企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算前后方法也很不同，甚至可以說(shuō)五花八門，前期認(rèn)為項(xiàng)目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價(jià)或成本上升甚至?xí)��?jì)換人等各種原因，又全部記入預(yù)交稅金，甚至紅沖當(dāng)期損益。有的企業(yè)到土地增值稅清算時(shí)，相關(guān)會(huì)計(jì)資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無(wú)法清算，申請(qǐng)核定可能又不被批準(zhǔn)，十幾年未清算的項(xiàng)目比比皆是。

　　（二）影響金額大

　　土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的所有稅種中最高的（部分限制進(jìn)口產(chǎn)品海關(guān)關(guān)稅高達(dá)100-200%）；預(yù)征時(shí)采用的稅率也達(dá)到1-4%，且不存在可抵扣項(xiàng)，也屬于僅次于營(yíng)業(yè)稅的稅種。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預(yù)征額度大，如果會(huì)計(jì)核算不恰當(dāng)，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的正確計(jì)算，甚至影響每個(gè)會(huì)計(jì)年度盈虧，導(dǎo)致無(wú)法正常利潤(rùn)分配及無(wú)法預(yù)測(cè)資金安排。

　　（三）政策變化快

　　雖然土地增值稅的各類政策、法規(guī)密集，但由于立法層次不高，由國(guó)務(wù)院或是國(guó)家稅務(wù)總局制訂的全國(guó)性法規(guī)或政策不多，大多由各省、市制訂相關(guān)文件，以“通知”、“公告”、“規(guī)范”、“要求”等形式出現(xiàn)，有時(shí)一個(gè)月就能出臺(tái)好多個(gè)，這些政策文件大多質(zhì)量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業(yè)無(wú)法適從。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在進(jìn)行各種營(yíng)銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新，“售后回購(gòu)”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣”等新鮮行為層出不窮，這些創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)模式也存在政策空白，企業(yè)也無(wú)所適從。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的開發(fā)跨度長(zhǎng)，導(dǎo)致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業(yè)難以適從。

　�。ㄋ模┯�(jì)算難度高

　　土地增值稅的計(jì)算，特別是清算，對(duì)會(huì)計(jì)人員的要求極高，不僅僅熟悉會(huì)計(jì)核算政策及土地增值稅的計(jì)算方法，更要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是開發(fā)項(xiàng)目有深刻的了解，對(duì)造價(jià)、測(cè)繪、房產(chǎn)、融資、營(yíng)銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學(xué)科均需要有不同深度的了解，才能相對(duì)精準(zhǔn)的計(jì)算土地增值稅。由于現(xiàn)時(shí)階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業(yè)大多委托事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅的計(jì)算，但由于事務(wù)所大多在清算階段方進(jìn)場(chǎng)咨詢，對(duì)于前期由于會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，計(jì)算錯(cuò)誤所導(dǎo)致的相關(guān)差錯(cuò)實(shí)際已經(jīng)無(wú)法彌補(bǔ)，有的甚至造成相當(dāng)大的損失。

　　三、如何應(yīng)對(duì)土地增值稅對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

　　（一）根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃及時(shí)調(diào)整會(huì)計(jì)核算方案

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員地位，讓其積極參與、了解項(xiàng)目方案的制訂、變更，使其明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃、進(jìn)展情況，銷售方案等。會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目情況，科學(xué)制訂土地增值稅的核算方案，根據(jù)項(xiàng)目的盈利水平、開發(fā)進(jìn)度，科學(xué)的確定土地增值稅會(huì)計(jì)科目，使其在財(cái)務(wù)報(bào)表中予以適當(dāng)反映。

　�。ǘ�）加強(qiáng)土地增值稅預(yù)測(cè)算的管理

　　土地增值稅金額大、預(yù)繳多，在項(xiàng)目未達(dá)到清算條件前，會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)多做預(yù)測(cè)，及時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的盈利水平，科學(xué)的測(cè)算全項(xiàng)目土地增值稅的稅負(fù)水平及時(shí)的做好售價(jià)稅負(fù)比（即房?jī)r(jià)與稅額的關(guān)系，房?jī)r(jià)越高則稅額越高）。科學(xué)合理的做好預(yù)繳工作，平衡預(yù)繳水平與全項(xiàng)目之間的稅負(fù)做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項(xiàng)目：可在每個(gè)年度做好預(yù)清算工作，與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商后及時(shí)補(bǔ)繳稅款，以免造成后期企業(yè)所得稅無(wú)法彌補(bǔ)的情況；虧損項(xiàng)目：合理確定成本分期，及早做好前期開發(fā)項(xiàng)目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。

　�。ㄈ�）保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通

　　土地增值稅政策變化快，區(qū)域性強(qiáng)，及時(shí)了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級(jí)別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，保持良好的溝通顯得尤為重要。

　�。ㄋ模┤珕T共同協(xié)助提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量

　　土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時(shí)間跨度長(zhǎng)，企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)注重培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，更應(yīng)當(dāng)提供全體員工的認(rèn)知度，使其了解到每個(gè)人都會(huì)對(duì)土地增值稅產(chǎn)生或多或少的影響，使每個(gè)部門、每個(gè)員工在工作流程、規(guī)范及具體操作上都能夠思考這種做法對(duì)土地增值稅的影響有多大，對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響有多大。全員都參與其中，會(huì)計(jì)人員能夠得到的信息及依據(jù)也將更為充分，會(huì)計(jì)核算質(zhì)量也就水漲船高了。

　　四、小結(jié)

　　土地增值稅并不是一個(gè)成熟、科學(xué)的稅種，它可能會(huì)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的某個(gè)階段性產(chǎn)物，也許在不久的將來(lái)會(huì)淹沒(méi)在“營(yíng)改增”的步伐中，也許還將存在很長(zhǎng)一段時(shí)間；但土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)仍將持續(xù)在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)深刻地、多方面的影響著房地產(chǎn)企業(yè)，最直接就是體現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算方面。不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對(duì)企業(yè)的重大影響，才能從根本上保證土地增值稅正確的反映在會(huì)計(jì)核算方面，從而提供更高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息，避免由于處理失當(dāng)而造成經(jīng)濟(jì)損失。

房地產(chǎn)論文10

　　1當(dāng)前房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中存在的問(wèn)題

　　1.1信息化建設(shè)意識(shí)淡薄。意識(shí)是人類特有的行為導(dǎo)向之一。它極大的影響著人類工作水平和認(rèn)識(shí)。存信息化建設(shè)中。信息意識(shí)的單薄必然會(huì)影響到整個(gè)建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)進(jìn)程一方面。房地產(chǎn)管理工作領(lǐng)導(dǎo)人通常豆?jié){重點(diǎn)置放在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展方面。通過(guò)優(yōu)化資源、完善配置等手段來(lái)進(jìn)行信息化建設(shè)和促進(jìn)。并且對(duì)管理內(nèi)容進(jìn)行全方位了解只有在這種條件下。我們才能從根本上實(shí)現(xiàn)信息化建設(shè)要求。達(dá)到優(yōu)化資源配置的目的.。

　　1.2信息化建設(shè)孤島現(xiàn)象。“孤島”，即呈現(xiàn)分散狀、相互之間缺乏密切聯(lián)系的區(qū)域性網(wǎng)絡(luò)。“孤島”現(xiàn)象是信息化建設(shè)進(jìn)程中必須要經(jīng)歷但更應(yīng)跨越的過(guò)程。我國(guó)地域廣闊。各區(qū)域之間發(fā)展極不平衡。各級(jí)地方房地產(chǎn)管理部門在信息化建設(shè)方面也存在明顯的差異性。這也為構(gòu)建覆蓋全國(guó)的房地產(chǎn)管理平臺(tái)設(shè)置了重重障礙

　　2推進(jìn)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性

　　所渭的房地產(chǎn)管理信息化主要指的是為了提高房地管理質(zhì)量。有關(guān)管理部門通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和策略來(lái)對(duì)房地產(chǎn)管理措施進(jìn)行信息化處理的一種工作途徑這種管理工作改革委政府管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及廣大群眾提供了更加全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的`信息支持和服務(wù)，為數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化和智能化技術(shù)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)一直以來(lái)。我同房地產(chǎn)管理工作普遍采用人為管理方式。這種管理方式在過(guò)去經(jīng)濟(jì)發(fā)展中取得了一定的成績(jī)。但是由于工作人員自身素質(zhì)、專業(yè)知識(shí)的影響經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生一些誤差，給整個(gè)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響尤其是在近幾年。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出繁榮、高速、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。各房地產(chǎn)資源分布較為廣泛、規(guī)模較大。使得房地產(chǎn)管理策略變更頻繁。給整個(gè)管理作開展帶來(lái)困擾�；�于此，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)已成必然。是未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要趨勢(shì)。信息技術(shù)作為當(dāng)今科學(xué)技術(shù)中最先進(jìn)的技術(shù)成果。它在房地產(chǎn)中的運(yùn)用能有效地提高房地產(chǎn)管理質(zhì)量和效率。為全面推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)在近幾年的發(fā)展中。房地產(chǎn)管理工作信息化建設(shè)有效的將各種資源進(jìn)行了整合。搭建起了政府、社會(huì)與企業(yè)之間的信息溝通橋梁。從根本實(shí)現(xiàn)了信息共享、公開和透明要求，為房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、科學(xué)、法制發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。

　　3信息化建設(shè)的對(duì)策

　　3.1在信息制度和人才培養(yǎng)方面。首先，要提高從業(yè)人員的信息化發(fā)展的意識(shí)，提高人們應(yīng)用信息技術(shù)手段來(lái)節(jié)約大量復(fù)雜數(shù)據(jù)問(wèn)題的思想觀念，樹立員工終身學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)態(tài)度，這些可以經(jīng)由企業(yè)文化的方式來(lái)展開工作。然后，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的信息制度建設(shè)，一定要保證信息技術(shù)在工作中應(yīng)用的合理性和科學(xué)性，從而保證數(shù)據(jù)信息的安全和穩(wěn)定。還要加強(qiáng)完善信息標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章制定，建立信息化標(biāo)準(zhǔn)體系，尋求適合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方案和途徑。在專業(yè)技術(shù)人才使用方面，應(yīng)該不斷吸收和引進(jìn)適合房地產(chǎn)發(fā)展的有用人才，不斷注重人才隊(duì)伍培養(yǎng)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)力度，引進(jìn)有工作經(jīng)驗(yàn)和培養(yǎng)具有創(chuàng)新精神的技術(shù)型人才。還要建立人才培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，加快信息化知識(shí)的普及和加強(qiáng)技術(shù)交流合作，不斷的學(xué)習(xí)外國(guó)的先進(jìn)的信息技術(shù)方法，取長(zhǎng)補(bǔ)短，為我國(guó)房地產(chǎn)信息化建設(shè)提供有利保障。

　　3.2在房地產(chǎn)制度和管理方面。首先，政府應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)信息化的發(fā)展給予大力的支持，不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范制度和提高對(duì)各個(gè)企業(yè)的管理能力，要不斷改進(jìn)和完善我國(guó)房地產(chǎn)的基本規(guī)章制度，建立完善的房地產(chǎn)法律體系。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入信息化社會(huì)，然而我國(guó)的信息技術(shù)還不夠成熟，網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)比較薄弱，沒(méi)有形成完善的系統(tǒng)，需要政府的`科學(xué)指導(dǎo)。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，加強(qiáng)信息化建設(shè)指導(dǎo)力度，避免房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性和資源浪費(fèi)，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

　　3.3建立信息化基礎(chǔ)設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)信息化建設(shè)，需要以計(jì)算機(jī)等科學(xué)技術(shù)和硬件基礎(chǔ)設(shè)施作為保障，以及需要對(duì)信息技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)備不斷的更新和引進(jìn)一些國(guó)外先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)備，來(lái)有效解決我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)備落后的現(xiàn)象。實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)信息化的建設(shè)，就要建立網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)，采取有效的措施讓一些數(shù)據(jù)能夠在各個(gè)職能部門得到共享，從而實(shí)現(xiàn)信息和數(shù)據(jù)的共享和快速查詢，提高了信息的傳播速度。

　　綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)建設(shè)的組成部分，在其飛速發(fā)展中也出現(xiàn)了業(yè)務(wù)量增大的趨勢(shì)，這就和一線的信息工作人員的處理能力之間出現(xiàn)了矛盾。對(duì)此進(jìn)行了分析，其主要問(wèn)題出在該行業(yè)對(duì)信息化建設(shè)的力度不夠，對(duì)于電子計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用的觀念非常淡薄。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)一體化的態(tài)勢(shì)下，信息技術(shù)是進(jìn)行各個(gè)企業(yè)單位以及個(gè)人和企業(yè)之間建立溝通的主要手段，所以在房地產(chǎn)的管理上面應(yīng)用信息技術(shù)是時(shí)代發(fā)展的需要，也是企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足的需要。對(duì)于該行業(yè)的信息化建設(shè)進(jìn)程中，主要工作要從四個(gè)方面展開，分別是信息制度、人才培訓(xùn)、企業(yè)管理以及信息化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

房地產(chǎn)論文11

　　摘 要：進(jìn)入 21 世紀(jì)，隨著企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，越來(lái)越多的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被作為項(xiàng)目來(lái)運(yùn)營(yíng)，工程項(xiàng)目管理的思想逐漸深入人心，其作用也愈發(fā)明顯。 同時(shí)計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在工程項(xiàng)目管理領(lǐng)域的應(yīng)用，使工程項(xiàng)目管理的信息化成為了必然的趨勢(shì)。 工程項(xiàng)目管理信息化能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平，但同時(shí)，工程項(xiàng)目管理信息化對(duì)于我國(guó)還是個(gè)較新的課題，在實(shí)施過(guò)程存在許多困難和疑惑。 本文通過(guò)對(duì)影響項(xiàng)目管理信息化的因素進(jìn)行分類，并對(duì)其中重要因素進(jìn)行分析，明確工程項(xiàng)目管理信息化定位，從而使本文的研究對(duì)項(xiàng)目管理信息化的建設(shè)具備一定指導(dǎo)意義。

　　關(guān)鍵詞：工程項(xiàng)目管理; 信息化;策略;影響因素

　　1工程項(xiàng)目管理信息化

　　影響因素的構(gòu)成隨著工程項(xiàng)目管理理念在我國(guó)的流行，工程項(xiàng)目管理信息化作為提高項(xiàng)目管理水平的重要手段在國(guó)內(nèi)也蓬勃發(fā)展起來(lái)。與此同時(shí)，工程項(xiàng)目管理信息化的失敗案例隨著信息化浪潮的高漲也逐年增多。據(jù)西方某調(diào)研公司分析報(bào)告，80%-90%的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化投資沒(méi)有達(dá)到預(yù)定目標(biāo)，80%的企業(yè)在實(shí)施信息化過(guò)程中工程超期或超過(guò)預(yù)算，60%既以失敗告終或最終放棄，當(dāng)然也有 25%完全符合企業(yè)和技術(shù)的目標(biāo)，10%-20%的企業(yè)項(xiàng)目信息化滿足了所有既定的工作目標(biāo)。

　　工程項(xiàng)目管理的信息化包含兩重含義，一是信息化，二是工程項(xiàng)目管理。就像上文說(shuō)到工程項(xiàng)目管理信息化不同于企業(yè)的信息化，所以工程項(xiàng)目管理信息化的影響因素也不同與企業(yè)信息化的影響因素。筆者認(rèn)為工程項(xiàng)目管理信息化著重突出工程項(xiàng)目管理特殊性，但同時(shí)也必須考慮到信息化的普遍性，所以工程項(xiàng)目管理信息化的影響因素可以分為影響信息化的因素和影響項(xiàng)目管理的因素兩方面，后者也可以認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)從事工程項(xiàng)目管理能力的影響因素。

　　2 信息化影響因素分析

　　筆者通過(guò)閱讀大量企業(yè)信息化方面的文件資料，研究了一些相關(guān)案例及實(shí)地調(diào)查研究后認(rèn)為，信息化的影響因素是房地產(chǎn)企業(yè)信息化活動(dòng)有關(guān)、并對(duì)信息化建設(shè)有著緊密、直接、重要影響的關(guān)于信息、利用信息的主體、信息技術(shù)以及信息化法規(guī)的集合。它由企業(yè)信息化內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)信息化外部環(huán)境兩個(gè)子集構(gòu)成。

　　信息化外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境是兩個(gè)相對(duì)的概念，對(duì)于特定的企業(yè)而言，發(fā)生在企業(yè)內(nèi)部并對(duì)企業(yè)信息化有影響的環(huán)境的子集，即為企業(yè)信息化內(nèi)部環(huán)境。如本企業(yè)項(xiàng)目管理模式、當(dāng)前項(xiàng)目管理信息化水平、項(xiàng)目管理人員素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)信息化的支持程度、資金投資力度等因素都屬于企業(yè)信息化內(nèi)部環(huán)境。良好的信息化內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)進(jìn)行信息化的基礎(chǔ)，是保證信息化成功的根本前提。

　　對(duì)于特定的企業(yè)，發(fā)生在企業(yè)外部且不由或者不完全由企業(yè)控制并對(duì)信息化有影響的因素的總和，即為企業(yè)信息化外部環(huán)境。如當(dāng)前行業(yè)項(xiàng)目管理信息化水平、軟件咨詢商和供應(yīng)商等外部資源條件以及行業(yè)環(huán)境等都屬于企業(yè)信息化外部環(huán)境。企業(yè)信息化外部環(huán)境是進(jìn)行信息化的重要影響力。

　　2.1 企業(yè)外部環(huán)境對(duì)工程項(xiàng)目管理信息化策略的影響(1)外部環(huán)境因素的確定。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目管理信息化的過(guò)程中，會(huì)遇到很多問(wèn)題，涉及到多個(gè)不同類型的信息化環(huán)境因素。一般地說(shuō)，當(dāng)問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，企業(yè)的決策更多的是被動(dòng)采取以獲得解決問(wèn)題的目的。企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理信息化基本上都是分若干的階段目標(biāo)從而促進(jìn)信息化成功這個(gè)大的目標(biāo)地實(shí)現(xiàn)。因此，在每個(gè)階段里，企業(yè)對(duì)信息化環(huán)境的因素進(jìn)行詳細(xì)分解審查，抓住信息化問(wèn)題的主要脈絡(luò)和矛盾，及時(shí)做出正確選擇是成功實(shí)施企業(yè)信息化策略的根本方法。

　　要分析各個(gè)因素對(duì)與項(xiàng)目管理信息化的影響，首先要確定各個(gè)因素的內(nèi)容。由于項(xiàng)目管理在國(guó)內(nèi)發(fā)展的并不是非常普及，而有關(guān)項(xiàng)目管理信息化的影響因素在國(guó)內(nèi)并沒(méi)有權(quán)威的文獻(xiàn)資料以供參考。所以筆者參考了 20xx 年國(guó)家信息評(píng)測(cè)中心公布的企業(yè)信息化構(gòu)成指標(biāo)和國(guó)內(nèi)大量有關(guān)企業(yè)信息化影響因素的文獻(xiàn)資料，并著重考慮了項(xiàng)目管理信息化的特殊性，項(xiàng)目管理信息化的過(guò)程等因素，確定了影響項(xiàng)目管理信息化的基本因素：軟件供應(yīng)商和咨詢商。當(dāng)然企業(yè)的自身情況不盡相同，但上述兩個(gè)因素?zé)o疑對(duì)大部分企業(yè)來(lái)說(shuō)都是必須重點(diǎn)考慮的，以下就對(duì)這兩個(gè)影響因素進(jìn)行重點(diǎn)分析和研究。

　　(2)利用關(guān)鍵因素法選擇軟件供應(yīng)商。軟件供應(yīng)商獨(dú)立于實(shí)施項(xiàng)目管理信息化企業(yè)的外部，雖然也可以看成是企業(yè)的外部環(huán)境的因素之一，但對(duì)于項(xiàng)目管理信息化的策略制定來(lái)說(shuō)，很大程度上要借助軟件的實(shí)施才能達(dá)到最終的目的，選擇合適的軟件供應(yīng)商及其產(chǎn)品對(duì)企業(yè)信息化的成功與失敗起著直接、重要的影響。

　　各個(gè)企業(yè)在項(xiàng)目管理信息化建設(shè)中的目標(biāo)定位，待解決的問(wèn)題不盡相同，工作的核心和領(lǐng)域側(cè)重不同，生產(chǎn)的流程各異，對(duì)系統(tǒng)的集成性要求不一，要真正地做到“知己知彼”，才能正確選擇、發(fā)揮軟件技術(shù)優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目管理信息化能夠成功實(shí)施。

　　目前在中國(guó)軟件市場(chǎng)上存在著兩類供應(yīng)商，一是國(guó)外的軟件供應(yīng)商，由他們所開發(fā)的軟件在一些發(fā)達(dá)國(guó)家己經(jīng)經(jīng)歷了長(zhǎng)期的使用階段，所以在系統(tǒng)的集成性、軟件的成熟性和穩(wěn)定性方面比較理想，更能滿足企業(yè)的`需求，企業(yè)服務(wù)信譽(yù)、質(zhì)量相對(duì)國(guó)內(nèi)軟件商比較好。但是它對(duì)于中國(guó)的企業(yè)也存在一些缺點(diǎn)，如本土化程度不高，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管理水平和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)要求甚高，從實(shí)施的角度上看困難比較大，另外它的費(fèi)用很高。二是國(guó)內(nèi)的軟件供應(yīng)商，由他們所開發(fā)的軟件符合中國(guó)的本土化，費(fèi)用不是很大。但是，軟件自身的功能間集成能力有限，從中國(guó)企業(yè)的普遍使用的角度上看還有待提高。關(guān)鍵因素法針對(duì)引起矛盾的眾多問(wèn)題進(jìn)行闡述、從而找出過(guò)程中起著主要作用的因素的一種分析方法。簡(jiǎn)單地說(shuō)，它是一種將復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化而仍保證對(duì)問(wèn)題分析的客觀性的做法。它本身是一種傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)方法，但是，仍具有以下優(yōu)點(diǎn)：利用主觀認(rèn)識(shí)進(jìn)行客觀分析，關(guān)鍵因素法的核心部分是對(duì)各個(gè)因素作用性進(jìn)行主觀賦值，因此它是將主觀定性認(rèn)識(shí)用數(shù)字反映了出來(lái)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)，對(duì)各個(gè)因素的重要程度進(jìn)行調(diào)整，從這個(gè)角度說(shuō)，體現(xiàn)了客觀性;由于對(duì)引起作用的各個(gè)因素進(jìn)行了賦值，相當(dāng)于對(duì)其進(jìn)行了標(biāo)準(zhǔn)化處理，使一些不同度量的企業(yè)外部環(huán)境因素成為了同度量指標(biāo)，消除了數(shù)量級(jí)上的差別，實(shí)現(xiàn)了可比性。

　　(3)咨詢商的選擇策略。一般說(shuō)來(lái)，企業(yè)自己進(jìn)行項(xiàng)目管理信息化或者和咨詢公司做理論上都可以，但成功的實(shí)施必須具備知識(shí)，經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)軟件蘊(yùn)涵的管理思想以及軟件自身技術(shù)性，對(duì)實(shí)施人員的素質(zhì)要求比較高，在企業(yè)內(nèi)部要找到這樣的人是比較困難的。由于企業(yè)自己的人員一般不夠?qū)�業(yè)，即使實(shí)施完成，一般來(lái)說(shuō)會(huì)存在一定的缺陷和漏洞。

　　2.2企業(yè)內(nèi)部環(huán)境對(duì)項(xiàng)目管理信息化策略的影響對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在確定了外部環(huán)境因素影響的同時(shí)，企業(yè)自身的因素也是影響企業(yè)項(xiàng)目管理信息化的重要方面。對(duì)于影響項(xiàng)目管理信息化的內(nèi)部因素，我們可以建立一個(gè)模型，從信息技術(shù)、人員、環(huán)境、過(guò)程共 4 個(gè)方面的水平來(lái)綜合衡量企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理信息化的能力。其中，信息技術(shù)用企業(yè)的信息系統(tǒng)方面的情況來(lái)表示，人員用信息化相關(guān)人員的角色和權(quán)威方面的情況來(lái)表示，環(huán)境用企業(yè)管理層對(duì)信息化的認(rèn)識(shí)方面的情況來(lái)表示，過(guò)程用企業(yè)內(nèi)的實(shí)踐方面的情況來(lái)表示。很明顯，實(shí)際上，企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理信息化能力越強(qiáng)，意味著該企業(yè)項(xiàng)目管理信息化水平越高。

　　這 4 個(gè)方面的具體內(nèi)容如下：

　　(1)信息技術(shù)方面①企業(yè)購(gòu)買或開發(fā)的項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)非常小，購(gòu)買和開發(fā)的決策也是企業(yè)的低層部門根據(jù)本部門的需要做出的。

　�、陧�(xiàng)目管理信息化系統(tǒng)數(shù)量增加，可以覆蓋企業(yè)一部分的業(yè)務(wù)，但各個(gè)部門不同業(yè)務(wù)之間缺乏信息的共享。

　　(2)人員方面

　�、倨髽I(yè)沒(méi)有或很少有具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理信息化的人員。

　�、谄髽I(yè)擁有所需的技術(shù)專家和工作人員，在企業(yè)和部門層次上均配備有適應(yīng)項(xiàng)目管理信息化需求的工作人員。

　　③企業(yè)擁有同時(shí)具備信息化技術(shù)和項(xiàng)目管理知識(shí)的復(fù)合型技術(shù)人員，可以很好協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)部門和信息部門的工作，并在可能情況下實(shí)現(xiàn)了智力輸出。

　　(3)環(huán)境方面

　　①企業(yè)管理層對(duì)項(xiàng)目管理信息化不關(guān)心或很少關(guān)心，對(duì)于實(shí)施項(xiàng)目管理信息化所產(chǎn)生的費(fèi)用竭力控制。

　　②企業(yè)管理層認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理信息化是提高效率，降低成本的有效手段之一，并著力提高本企業(yè)的項(xiàng)目管理信息化水平。

　�、燮髽I(yè)管理層認(rèn)為項(xiàng)目管信息化對(duì)企業(yè)提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要，并開始將項(xiàng)目管理信息化的基礎(chǔ)設(shè)施作為企業(yè)的寶貴資產(chǎn)。

房地產(chǎn)論文12

　　一、人文營(yíng)銷與顧客價(jià)值鏈的概述

　　(―)人文營(yíng)銷理論的分析

　　自20世紀(jì)80年代以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)化對(duì)消費(fèi)者行為模式產(chǎn)生了一定影響，消費(fèi)者尋找產(chǎn)品和服務(wù)不僅是要滿足自身的需求，還期待超越物質(zhì)目標(biāo)，來(lái)滿足心理需求。隨著新浪潮科技的發(fā)展，使得消費(fèi)者由被動(dòng)型轉(zhuǎn)為生產(chǎn)型，消費(fèi)者渴望表達(dá)自己并與他人合作。因此，企業(yè)的營(yíng)銷模式也要超越物質(zhì)目標(biāo)，把精神價(jià)值觀融人商業(yè)模式中，并學(xué)會(huì)與渠道商、消費(fèi)者之間相互合作，這就產(chǎn)生了人文營(yíng)銷。

　　人文營(yíng)銷理念是受價(jià)值驅(qū)動(dòng)的營(yíng)銷模式，消費(fèi)者行為和態(tài)度變化對(duì)營(yíng)銷行為起了決定性的影響。目前，消費(fèi)者具有合作性、文化性和精神性的特征，人們變成了產(chǎn)銷者。因此，人文營(yíng)銷成為了消費(fèi)者為中心的營(yíng)銷。人文營(yíng)銷成為了一種價(jià)值理念，其使得顧客的價(jià)值最大化，減少消費(fèi)者的付出成本，進(jìn)而提升了消費(fèi)者的讓渡價(jià)值。

　　人文營(yíng)銷不僅包括產(chǎn)品管理、顧客管理和品牌管理三個(gè)傳統(tǒng)營(yíng)銷要素，還具有著新特征和內(nèi)容。第一，產(chǎn)品管理運(yùn)用協(xié)調(diào)創(chuàng)新。人文營(yíng)銷中產(chǎn)品管理堅(jiān)持了4P管理模式，還注重協(xié)同創(chuàng)新的管理理念。營(yíng)銷理論指出，產(chǎn)品體驗(yàn)不是單純的感受產(chǎn)品，而是使得產(chǎn)品價(jià)值最大化的消費(fèi)者所產(chǎn)生的體驗(yàn)總和。當(dāng)消費(fèi)者體驗(yàn)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)依據(jù)自己的需求將感受個(gè)性化。協(xié)調(diào)創(chuàng)新包括三個(gè)方面：一是商家要搭建一個(gè)平臺(tái)，為消費(fèi)者提供自主定制產(chǎn)品的機(jī)會(huì)；二是積極引導(dǎo)消費(fèi)者在平臺(tái)上進(jìn)行定制化，滿足自身的需求；三是要積極整合消費(fèi)者的定制信息，并依據(jù)信息內(nèi)容來(lái)設(shè)計(jì)和完善產(chǎn)品。產(chǎn)品管理的協(xié)同創(chuàng)新實(shí)質(zhì)是一種人文表達(dá)，其使得產(chǎn)品滿足了消費(fèi)者的基本需求，并關(guān)注他們的個(gè)性需求，通過(guò)個(gè)性定制來(lái)滿足消費(fèi)者的心理需求。第二，顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化。隨著社會(huì)環(huán)境的變化，顧客行為模式也有所轉(zhuǎn)變，信息技術(shù)促使了計(jì)算機(jī)、手機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)等新媒介的發(fā)展，顧客參與信息的機(jī)會(huì)增加，人們之間的相互交流更加頻繁，同時(shí)顧客的消息體驗(yàn)對(duì)其他顧客也產(chǎn)生了一定影響。科技將顧客緊密聯(lián)系起來(lái)，推動(dòng)顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化，商家要成功地進(jìn)行營(yíng)銷，就要準(zhǔn)確把握顧客的發(fā)展趨勢(shì)，并實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求，在顧客管理過(guò)程中，不僅要細(xì)分市場(chǎng)、選擇目標(biāo)市場(chǎng)，還要利用價(jià)值理念吸引顧客，積極參與顧客社區(qū)，真正滿足顧客的需求，獲得消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的支持。顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化就是要深入分析顧客的心理變化和行為，利用顧客的共同價(jià)值來(lái)創(chuàng)建交流平臺(tái)，形成顧客圈。第三，品牌管理中進(jìn)行特征塑造。品牌塑造是指對(duì)某個(gè)品牌進(jìn)行定位，并以此為目標(biāo)采取一系列的行動(dòng)。品牌塑造是一個(gè)長(zhǎng)期的活動(dòng)，其核心內(nèi)容為提升知名度、維護(hù)忠誠(chéng)度。另外，商家還要突出品牌的特殊性，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化，這種差異化既要有真實(shí)性，其特征又要與消費(fèi)者相互聯(lián)系，要將品牌道德、品牌標(biāo)志和品牌形象完美結(jié)合起來(lái)，形成商家自己的品牌特征。

　　(二）顧客價(jià)值鏈理論的分析

　　在商家的營(yíng)銷價(jià)值鏈中，商家是價(jià)值創(chuàng)造的主體、顧客是價(jià)值的接受者，但是價(jià)值是主觀的、動(dòng)態(tài)的，價(jià)值主體不同，顧客價(jià)值的內(nèi)涵有所不同。商家以產(chǎn)品為主體，顧客價(jià)值是指顧客為商家所帶來(lái)的銷售價(jià)值；以社會(huì)環(huán)境為主體，顧客價(jià)值是指顧客進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)所創(chuàng)作的社會(huì)價(jià)值。因此，顧客價(jià)值鏈主要對(duì)象是生活價(jià)值鏈，包括了人的生活價(jià)值的各個(gè)環(huán)節(jié)或各項(xiàng)活動(dòng)的總和。消費(fèi)活動(dòng)是顧客價(jià)值鏈中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而顧客在消費(fèi)活動(dòng)中影響價(jià)值的四個(gè)過(guò)程，包括購(gòu)前、購(gòu)中、使用、用后。購(gòu)買前，消費(fèi)者會(huì)接受到產(chǎn)品的相關(guān)信息，并進(jìn)行整理分析和決策；購(gòu)買中是指消費(fèi)者在決策之后，做出消費(fèi)行為；使用期是指消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)買的產(chǎn)品使用或利用的過(guò)程；用后期，產(chǎn)品使用之后所處置的過(guò)程。顧客在消費(fèi)過(guò)程中，會(huì)受到產(chǎn)品屬性、人員、服務(wù)、環(huán)境影響，產(chǎn)生不同的價(jià)值。

　　二、房地產(chǎn)顧客價(jià)值鏈的分析

　　(一）房地產(chǎn)的商品特性

　　房地產(chǎn)是指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)后，商家進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的房屋，按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行出售的商品房，出售的商品房包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房等。房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，既具有商品的屬性，又有自身的特性。房地產(chǎn)的特性主要取決于其所在的土地的特性：

　　第一，房地產(chǎn)商品具有唯一性。普通商品是大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)，而房地產(chǎn)商品的功能和質(zhì)量卻各不相同。不同的地段和環(huán)境決定了房地產(chǎn)商品的差異，即使同一地段、同一棟的房地產(chǎn)商品也不會(huì)完全相同，其外觀會(huì)相同，但具體戶型位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)也會(huì)存在差異。

　　第二，房地產(chǎn)商品具有使用長(zhǎng)期性和銷售短暫性的特征。一般來(lái)看，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期為1.5-3年，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)時(shí)間長(zhǎng)、投資成本較高，因此，房地產(chǎn)商品的價(jià)格相對(duì)較高。同時(shí)，消費(fèi)者可以接觸到房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程中，他們可以定期觀察房地產(chǎn)的工期進(jìn)度。

　　房地產(chǎn)使用期較長(zhǎng)，國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限居住用地為70年，工業(yè)、教育、科技、衛(wèi)生用地為50年，商業(yè)、旅游用地為40年。如果按照商品使用的50年周期計(jì)算，每年的折舊率僅為2%。但房地產(chǎn)商品的價(jià)值較大，具有整體性等使得其投資成本過(guò)高，并要快速回籠資金，因而房地產(chǎn)商品的銷售周期較短，如果按照項(xiàng)目規(guī)模銷售，從開盤到售罄時(shí)間為1一2年。

　　第三，房地產(chǎn)商品具有保值性和增值性的特征。房地產(chǎn)商品包括土地要素，其具有永久性的價(jià)值，并會(huì)隨著城市化進(jìn)程而不斷增值，因此房地產(chǎn)商品也具有保值性和增值性。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)中，商品的生產(chǎn)、銷售和后期服務(wù)都會(huì)產(chǎn)生附加值，使得房地產(chǎn)商品具有長(zhǎng)久價(jià)值。

　　第四，房地產(chǎn)商品供給有限性的特征。土地是不可再生的資源，其總量是有限的，特別是城市人口不斷增多，對(duì)土地和房屋需求不斷增加，土地的供給有限決定了房地產(chǎn)商品的有限性。

　　第五，房地產(chǎn)商品具有政策從屬性的特征。任何地區(qū)的房地產(chǎn)商品受國(guó)家政策限制的影響，其主要包括兩個(gè)方面的影響：一是政府因公共利益會(huì)限制房地產(chǎn)的規(guī)劃建造；二是政府為滿足社會(huì)公眾利益，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品實(shí)行強(qiáng)制征用。另外，房地產(chǎn)商品因其不可移動(dòng)或不可隱藏，難以避免未來(lái)政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二）房地產(chǎn)顧客的價(jià)值活動(dòng)的內(nèi)容

　　基于顧客價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)顧客價(jià)值活動(dòng)分為四個(gè)環(huán)節(jié)，即購(gòu)前、購(gòu)中、使用和用后。顧客在購(gòu)買房地產(chǎn)商品之前，要先對(duì)自己需要什么樣的房型、地理位置等信息進(jìn)行確定，然后依據(jù)相關(guān)的需求信息進(jìn)行搜尋對(duì)比，之后進(jìn)行衡量選擇性價(jià)比較高的房產(chǎn)。但這個(gè)過(guò)程中，并不是所有顧客接受信息和對(duì)比選擇都是理性的，其容易受到品牌及情感體驗(yàn)的影響。在購(gòu)買房地產(chǎn)商品的階段，商家要依據(jù)不同類型的顧客采取不同的營(yíng)銷策略，要關(guān)注顧客的心理需求，從而使得顧客能夠順利進(jìn)行購(gòu)買。在房地產(chǎn)商品購(gòu)買行為完成之后，這并不意味著交易結(jié)束了，顧客會(huì)在使用產(chǎn)品之后，才會(huì)判斷產(chǎn)品是否滿意，這個(gè)滿意過(guò)程是營(yíng)銷策略的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商要認(rèn)識(shí)到企業(yè)銷售產(chǎn)品的成功不僅是將產(chǎn)品買出去，而是要與顧客建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系，進(jìn)而使他們會(huì)進(jìn)行二次購(gòu)買或向其他顧客推薦購(gòu)買。

　　房地產(chǎn)業(yè)是由不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域組成的價(jià)值鏈體系，產(chǎn)品開發(fā)、裝修、廣告推廣、銷售、物業(yè)等都在組成環(huán)節(jié)之中，因此，顧客在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，必然會(huì)引發(fā)一系列的價(jià)值追求，其包括了產(chǎn)品功能價(jià)值以及精神價(jià)值兩個(gè)方面的內(nèi)容。在購(gòu)前，顧客會(huì)追求房產(chǎn)的區(qū)域價(jià)值、交通價(jià)值和生活價(jià)值（配套的服務(wù)項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)施等）；在購(gòu)買中，顧客會(huì)考慮購(gòu)買條件是否方便等心理價(jià)值；在使用中，顧客會(huì)考慮戶型的舒適度、物業(yè)的便捷性等心理價(jià)值；在使用后，顧客會(huì)追求房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、投資回報(bào)等。因此，顧客價(jià)值需求成為了房地產(chǎn)商的核心動(dòng)力。房地產(chǎn)商要深入細(xì)分顧客各環(huán)節(jié)的價(jià)值需求，運(yùn)用價(jià)值鏈理論，評(píng)價(jià)商家的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，找出價(jià)值鏈上的每個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，并整合各個(gè)價(jià)值點(diǎn)，使得自己更具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　三、房地產(chǎn)人文營(yíng)銷的分析

　　(一）房地產(chǎn)顧客人文性的需求

　　當(dāng)前，消費(fèi)者覺(jué)得產(chǎn)品或服務(wù)不僅要發(fā)揮其基本功能，還要有一種觸及內(nèi)心深處的體驗(yàn)或商業(yè)模式，商家要為消費(fèi)者提供具有意義感的營(yíng)銷，來(lái)滿足顧客精神和心理的需求。商家要超越物質(zhì)目標(biāo)，樹立以客戶價(jià)值為核心的理念，在營(yíng)銷過(guò)程中，把顧客的合作性、文化性和精神性結(jié)合起來(lái)。

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)顧客對(duì)房產(chǎn)的公共品質(zhì)、綠地規(guī)劃、會(huì)所和服務(wù)要求較高，但這些軟性因素要建立在功能基礎(chǔ)上運(yùn)用園林意境、品質(zhì)尊屬感、服務(wù)人文關(guān)懷來(lái)賦予房產(chǎn)精神價(jià)值，提升房產(chǎn)的人文性。比如，顧客對(duì)房產(chǎn)所運(yùn)用的材料、工藝、建筑結(jié)構(gòu)、戶型的需求均是中等水平。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的技術(shù)運(yùn)用和產(chǎn)品形態(tài)大同小異，大部分房地產(chǎn)商所開發(fā)的商品基本能滿足客戶需求，顧客也不再僅僅限于這些硬性功能的需求，而是追求整體環(huán)境和品質(zhì)，這就恰恰反映了顧客對(duì)人文要素的追求，同時(shí)，房地產(chǎn)商也要注重從人文營(yíng)銷中尋求市場(chǎng)差異化。

　　(二）房地產(chǎn)人文營(yíng)銷的內(nèi)容和特性

　　房地產(chǎn)是一種特殊的商品，而人文營(yíng)銷在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，就應(yīng)依據(jù)顧客需求來(lái)為產(chǎn)品塑造人文價(jià)值，并運(yùn)用顧客價(jià)值鏈在營(yíng)銷過(guò)程中系統(tǒng)性地開展人文價(jià)值銷售。其內(nèi)容和特性包括以下方面：

　　1.樹立以人為本的房地產(chǎn)營(yíng)銷價(jià)值觀。房地產(chǎn)商要把以人為本作為營(yíng)銷的最基本要素，把顧客的需求納人到銷售理念、銷售目標(biāo)之中，逐漸形成良好的.人文氛圍。房地產(chǎn)商要把營(yíng)銷的價(jià)值要素與顧客人文要素結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益與顧客的平衡。顧客的情感是人文營(yíng)銷的基本內(nèi)容，其包括思想、心靈和精神三個(gè)方面，即房地產(chǎn)商不僅要滿足顧客的功能需求，營(yíng)銷中所滲透的文化價(jià)值要符合顧客的情感需求，并以某種形式體現(xiàn)出人文關(guān)懷。

　　2.重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的顧客價(jià)值。顧客價(jià)值理論是以顧客為導(dǎo)向，但并不意味著商家順從顧客的所有要求，也不是顧客被動(dòng)接受商家的產(chǎn)品，而是要商家和顧客進(jìn)行互動(dòng)，兩者在營(yíng)銷過(guò)程中都為主體。房地產(chǎn)人文營(yíng)銷目標(biāo)主要是引導(dǎo)顧客接受一種行為方式，并尊重顧客的需求，為顧客提供一個(gè)共同參與價(jià)值創(chuàng)造的平臺(tái)。房地產(chǎn)的人文營(yíng)銷要重新解讀顧客的價(jià)值，對(duì)人的多樣性給予不同的價(jià)值輸出，讓顧客感受到了人文關(guān)懷。要成功進(jìn)行人文營(yíng)銷，房地產(chǎn)商要先進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分、分析顧客特征，在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位，并依據(jù)自身的條件采取顧客價(jià)值策略，其關(guān)鍵在于如何把握顧客的真實(shí)心理需求。

　　3.在價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)運(yùn)用人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)商要實(shí)現(xiàn)人文營(yíng)銷，要運(yùn)用從整體來(lái)把握顧客特征和市場(chǎng)情況，在客戶購(gòu)買前階段，對(duì)產(chǎn)品確定營(yíng)銷方向。房地產(chǎn)商在實(shí)施具體策略上，人文營(yíng)銷要貫穿于顧客價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)，才能發(fā)揮出人文營(yíng)銷的價(jià)值。

　　四、基于顧客價(jià)值鏈的房地產(chǎn)人文營(yíng)銷策略

　　房地產(chǎn)實(shí)施營(yíng)銷策略之前，要有一個(gè)科學(xué)的戰(zhàn)略理念，并運(yùn)用顧客價(jià)值鏈工具進(jìn)行分析，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、廣告推廣、銷售、渠道等方面來(lái)支持商家的經(jīng)營(yíng)。人文營(yíng)銷策略要準(zhǔn)確掌握顧客需求情況，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，遵循顧客的價(jià)值，尋求市場(chǎng)差異化。

　　(一）房地產(chǎn)人文營(yíng)銷策略的制定

　　人文營(yíng)銷策略需要通過(guò)顧客價(jià)值鏈來(lái)尋求市場(chǎng)差異化，要進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，確定目標(biāo)市場(chǎng)后，制定相應(yīng)的策略。從市場(chǎng)細(xì)分角度來(lái)看，房地產(chǎn)商家要面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)和顧客，商家不可能獲得僅運(yùn)用一種方式來(lái)吸引顧客。因此，房地產(chǎn)商要依據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，選擇合適的目標(biāo)市場(chǎng)獲取最大化的利益。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分忽視了顧客價(jià)值，而基于顧客價(jià)值鏈的細(xì)分，則會(huì)注重顧客特點(diǎn)，對(duì)顧客的生命階段進(jìn)行細(xì)分，準(zhǔn)確了解特定人群的購(gòu)買需求，通過(guò)家庭生命周期、支付能力和房屋價(jià)值三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，初步細(xì)分住宅市場(chǎng)。從選擇目標(biāo)市場(chǎng)角度來(lái)看，房地產(chǎn)商選擇目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)要先考慮足夠的市場(chǎng)容量，每一顧客對(duì)產(chǎn)品都有獨(dú)特需求，越細(xì)分市場(chǎng)，房產(chǎn)項(xiàng)目才能越接近真實(shí)需求，但細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模越小，服務(wù)于該市場(chǎng)的成本就越高，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)綜合顧客價(jià)值鏈的各環(huán)節(jié)，來(lái)統(tǒng)籌考量目標(biāo)市場(chǎng)選擇戰(zhàn)略。從市場(chǎng)定位角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)定位取決于顧客的印象，其受到顧客對(duì)商家及競(jìng)爭(zhēng)者的知覺(jué)定位影響。房地產(chǎn)商要先識(shí)別自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要對(duì)與自己接近的競(jìng)爭(zhēng)者或較高的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行對(duì)比分析，充分掌握競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)劣勢(shì)，識(shí)別自己的優(yōu)勢(shì)。之后，房地產(chǎn)要在目標(biāo)消費(fèi)者心中形成競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)法模擬的差異價(jià)值，而這種價(jià)值是目標(biāo)顧客有能力支付的，商家也能夠從中獲益的價(jià)值。確定市場(chǎng)定位之后，房地產(chǎn)商應(yīng)該運(yùn)用顧客價(jià)值鏈工具，制定營(yíng)銷組合策略，把這一市場(chǎng)定位準(zhǔn)確有效地傳播給目標(biāo)顧客，商家的一系列營(yíng)銷活動(dòng)也要圍繞這一定位來(lái)展開，從而達(dá)到銷售目標(biāo)。傳播市場(chǎng)定位通常用項(xiàng)目形象定位來(lái)表達(dá)即為房地產(chǎn)項(xiàng)目樹立一個(gè)可以符合市場(chǎng)定位而又便于傳播記憶的主題，也就是將市場(chǎng)定位的價(jià)值進(jìn)行有效輸出。

　　(二）房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的人文營(yíng)銷策略

　　房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)，一般是顧客購(gòu)買之前的階段。大部分房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，多為復(fù)制其他商家的項(xiàng)目，以此來(lái)獲得同樣的市場(chǎng)。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)建造、內(nèi)部設(shè)施、裝修樣式都可復(fù)制，但房地產(chǎn)項(xiàng)目又有獨(dú)特的內(nèi)涵，其內(nèi)涵與所在地的環(huán)境、項(xiàng)目顧客特征密切聯(lián)系，具有人文的核心價(jià)值，但這種價(jià)值不會(huì)被復(fù)制，其體現(xiàn)于各個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)之中。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，要確定產(chǎn)品的風(fēng)格。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)有中式、現(xiàn)代、歐式等多元風(fēng)格�；�于顧客價(jià)值鏈角度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)采用天人合一的建筑理念，以人和自然的需求為核心，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧。建筑設(shè)計(jì)式，要考慮當(dāng)?shù)氐娜宋暮妥匀画h(huán)境，延續(xù)城市的文化內(nèi)涵、將房產(chǎn)項(xiàng)目融人到城市景觀和人們生活方式中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局到周邊的交通組織，要充分運(yùn)用自然地貌條件，最大限度融人原生態(tài)環(huán)境中。

　　(三）房地產(chǎn)傳播銷售的人文營(yíng)銷策略

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳播銷售階段，主要是顧客的購(gòu)買前和購(gòu)買時(shí)兩個(gè)階段，要塑造房地產(chǎn)形象和進(jìn)行有價(jià)值的營(yíng)銷溝通。從房地產(chǎn)形象角度來(lái)看，分為企業(yè)形象和項(xiàng)目形象兩個(gè)方面，房地產(chǎn)商要從人文文化和內(nèi)涵來(lái)塑造形象，比如，萬(wàn)科的“讓建筑贊美生命”來(lái)突顯形象，與顧客產(chǎn)生共鳴。房地產(chǎn)商的項(xiàng)目形象，要找到房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的特征，進(jìn)行概念化表達(dá)，并利用媒體進(jìn)行傳播。項(xiàng)目形象的主題可從不同點(diǎn)進(jìn)行切人，如房地產(chǎn)項(xiàng)目具有優(yōu)越的地段特征，擁有山林湖海等自然資源，或鄰近城市地標(biāo)等，可運(yùn)用地段特征與項(xiàng)目結(jié)合作為形象主題語(yǔ)，滿足受眾的心理需求。房地產(chǎn)商可以產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)為項(xiàng)目主題，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳的主題語(yǔ)都缺乏新意，僅是傳遞了信息。而以產(chǎn)品特征和顧客利益點(diǎn)為切入主題，保證了產(chǎn)品特征具備稀缺性和震撼力，并符合了顧客的利益。房地產(chǎn)商還可以文化象征為主題，房地產(chǎn)項(xiàng)目采用不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格，形象主題要結(jié)合設(shè)計(jì)風(fēng)格來(lái)差別化項(xiàng)目形象，運(yùn)用現(xiàn)代生活方式演繹傳統(tǒng)居住文化。

　　從房地產(chǎn)營(yíng)銷溝通角度來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目要與顧客進(jìn)行良好的營(yíng)銷溝通，營(yíng)銷溝通模式包括廣告、公關(guān)活動(dòng)、體驗(yàn)營(yíng)銷和定制營(yíng)銷。一是人文廣告。人文廣告要注重人性訴求、傳播人文文化，品牌形象核心要體現(xiàn)了人文的品格。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，要從價(jià)值論角度處理好人與廣告宣傳之間的關(guān)系，賦予廣告宣傳積極向上的社會(huì)意義，使得企業(yè)利益與顧客利益有所契合，使得短期關(guān)懷與終極關(guān)懷相結(jié)合。二是人文公關(guān)活動(dòng)。房地產(chǎn)商開展公共活動(dòng)不僅是為銷售房產(chǎn)，更要把商家的價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)理念滲透給顧客，使得顧客接受并認(rèn)可企業(yè)文化。房地產(chǎn)商開展人文公共活動(dòng)要更注重顧客的情感化和精神化，商家要確立營(yíng)銷目標(biāo)，依據(jù)目標(biāo)來(lái)選擇相關(guān)的公關(guān)信息，執(zhí)行公關(guān)計(jì)劃，并及時(shí)評(píng)估公關(guān)效果。比如，房地產(chǎn)商可依據(jù)目標(biāo)顧客的興趣特征來(lái)組織一些活動(dòng)，組織顧客群體進(jìn)行自駕游，針對(duì)高端顧客舉辦品酒會(huì)、古董鑒賞講座，針對(duì)普通顧客開展運(yùn)動(dòng)會(huì)、郊游。三是體驗(yàn)營(yíng)銷。房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷要注重顧客體驗(yàn)，因房地產(chǎn)商品的特殊性，大部分樓盤是在產(chǎn)品完成之前就進(jìn)行預(yù)售的，顧客在購(gòu)買時(shí)，不能夠看到房屋的真實(shí)情況。因此，房地產(chǎn)商要進(jìn)行情景示范建設(shè)，把規(guī)劃園區(qū)的部分景觀提前設(shè)計(jì)并施工完成，裝修項(xiàng)目的樣板間，房屋結(jié)構(gòu)用材進(jìn)行局部展示，讓顧客體驗(yàn)到房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，進(jìn)而提升了對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度。房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)性的過(guò)程，顧客體驗(yàn)也是一個(gè)整體連續(xù)的過(guò)程，房地產(chǎn)商不僅要在顧客購(gòu)買前營(yíng)造體驗(yàn)氛圍，在購(gòu)買后和使用產(chǎn)品后，要把人文性服務(wù)貫穿于始終，使得顧客真正感受到營(yíng)銷的體驗(yàn)價(jià)值感。四是定制營(yíng)銷。定制營(yíng)銷是指商家要依據(jù)顧客的情況，單獨(dú)地細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)銷組合。房地產(chǎn)中定制營(yíng)銷策略多側(cè)重于大規(guī)模的定制，因房地產(chǎn)的特殊性，基礎(chǔ)生產(chǎn)模式仍需要標(biāo)準(zhǔn)化，但在營(yíng)銷策略中，商家可通過(guò)某類顧客群體的特定需求，進(jìn)行大規(guī)模的定制來(lái)滿足顧客需求，也使得產(chǎn)品具有差異化。比如，房地產(chǎn)商對(duì)標(biāo)準(zhǔn)戶型進(jìn)行裝修，可先選擇出具有代表性的樣板間，引導(dǎo)顧客參與到戶型設(shè)計(jì)及裝修過(guò)程中，商家要把顧客反饋的意見(jiàn)進(jìn)行分析，找出顧客共同的傾向性偏好，把這些意見(jiàn)運(yùn)用于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化裝修上引入到定制裝修中，在一定范圍內(nèi)實(shí)行顧客定制化營(yíng)銷。另外，房地產(chǎn)商在項(xiàng)目啟動(dòng)推廣時(shí)，可開展“顧客定名活動(dòng)”，將選項(xiàng)樓盤名字的權(quán)利交給顧客，引導(dǎo)他們參與到活動(dòng)中，吸引顧客深入了解項(xiàng)目品質(zhì)，強(qiáng)化顧客對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度，讓顧客感受到被尊重。顧客對(duì)房地產(chǎn)的其他營(yíng)銷訴求，如房?jī)r(jià)、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等都可在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，采用顧客參與定制的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)人文營(yíng)銷。房地產(chǎn)商開展定制營(yíng)銷過(guò)程中，不要單方面進(jìn)行勸導(dǎo)，而是要注重與顧客的相互交流，真正認(rèn)識(shí)到顧客需求，清楚分析顧客心理，才能準(zhǔn)確把握定制的趨勢(shì)。同時(shí)，定制營(yíng)銷要依據(jù)顧客的消費(fèi)行為，適時(shí)作出調(diào)整，不能只停留于前期調(diào)研的顧客需求特征上，要及時(shí)更新信息分析。

　　(四）房地產(chǎn)售后服務(wù)管理的人文營(yíng)銷策略

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)銷理念停留于顧客價(jià)值鏈的購(gòu)買前和購(gòu)買時(shí)的兩個(gè)階段，卻常常忽略使用后的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的形象品牌和顧客后期維護(hù)對(duì)房地產(chǎn)商的發(fā)展具有十分重要的影響，人文營(yíng)銷認(rèn)識(shí)到了商家向顧客實(shí)施行為，顧客也可向其他顧客進(jìn)行營(yíng)銷。特別是對(duì)規(guī)模較大、分期銷售的項(xiàng)目，老顧客向新顧客推薦房產(chǎn)促使銷售業(yè)績(jī)得到提升。對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買的顧客，商家要建立水平化的顧客社區(qū)管理體系。當(dāng)前的顧客集中于自己的社區(qū)中，共同營(yíng)造自己的消費(fèi)體驗(yàn)。

房地產(chǎn)論文13

　　我叫xxx，今年xx歲。畢業(yè)于xxx。我性格活潑開朗，大方熱情，樂(lè)于助人，平時(shí)喜歡閱讀、看書和上網(wǎng)流覽信息。我曾經(jīng)在學(xué)校參加過(guò)房地產(chǎn)實(shí)習(xí)，在實(shí)習(xí)期間我嚴(yán)格按照正式房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求自己。

　　我深入學(xué)習(xí)，和他們相處融洽，和他們一起學(xué)習(xí)了語(yǔ)文教學(xué)的各種知識(shí)，掌握了一定的房地產(chǎn)技巧，也對(duì)房地產(chǎn)工作有了一定的認(rèn)識(shí)，找到了自己的學(xué)習(xí)一套方法。同時(shí)，在實(shí)習(xí)當(dāng)中，身邊無(wú)私奉獻(xiàn)的精神和天真、求知若渴，勤奮的`學(xué)習(xí)態(tài)度深深地感染了我。我也深深體會(huì)到了作為一名房地產(chǎn)工作人員的樂(lè)趣和重要意義，更加堅(jiān)定了自己做一名房地產(chǎn)人的決心，成為一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)成員也成了我的愿望。

房地產(chǎn)論文14

　　1房地產(chǎn)企業(yè)投資決策風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成

　　風(fēng)險(xiǎn)是指在投資過(guò)程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者遭受收益損失的可能性。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。外部風(fēng)險(xiǎn)是由來(lái)自外部環(huán)境的不確定性因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)主要是指由自然現(xiàn)象引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是由處在社會(huì)中的個(gè)人或團(tuán)體的一些不可預(yù)料的行為引起的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是在投資過(guò)程中由于市場(chǎng)中各種因素的變化或經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)而導(dǎo)致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于的原因而引發(fā)起的風(fēng)險(xiǎn)。它們的發(fā)生會(huì)對(duì)整個(gè)投資環(huán)境都造成重大影響,使所有的投資者都蒙受損失。外部風(fēng)險(xiǎn)不能為投資者個(gè)人左右的,只能采用被動(dòng)的應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行控制。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)由來(lái)自企業(yè)內(nèi)部的不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采用主動(dòng)的措施來(lái)消除或減少風(fēng)險(xiǎn)因素從而達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的,它們是風(fēng)險(xiǎn)防范的主要對(duì)象。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中,很多外部環(huán)境的不確定性都會(huì)影響到項(xiàng)目的收益,經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒(méi)有預(yù)期到的經(jīng)濟(jì)衰退,會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)需求萎縮,社會(huì)環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒(méi)有預(yù)期到的社會(huì)動(dòng)亂,會(huì)使房地產(chǎn)商品價(jià)格下降。政策環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒(méi)有預(yù)期到的貨幣緊縮政策,會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)融資成本上升。而企業(yè)內(nèi)部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。

　　2市場(chǎng)調(diào)查法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

　　市場(chǎng)調(diào)查法是一種房地產(chǎn)企業(yè)組織有關(guān)人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析確定是否投資決策的方法。市場(chǎng)調(diào)查法是最基本的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法,它取得的是最貼近于市場(chǎng)的原始數(shù)據(jù),通過(guò)對(duì)它們加以分析和處理,可以及時(shí)識(shí)別市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)并加以回避。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,投資風(fēng)險(xiǎn)中很大一部分來(lái)自于市場(chǎng),市場(chǎng)中的供給與需求具有動(dòng)態(tài)的不確定性,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,個(gè)人可以支配收入提高,人們對(duì)房地產(chǎn)商品的需求在不斷的變化,包括對(duì)房屋的面積、質(zhì)量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時(shí)房地產(chǎn)商品的供給也在不斷地變化,以滿足人們需求的變化。房地產(chǎn)商品還具有不同于其他商品的特點(diǎn),它的建設(shè)周期一般需要2-3年時(shí)間,并且位置固定不能移動(dòng),如果投資失敗,損失將十分巨大,所以在項(xiàng)目投資以前,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)兩年的需求變化調(diào)查就顯得非常重要。

　　3以北京市某項(xiàng)目為例

　　3.1項(xiàng)目概況

　　該項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)金融,建設(shè)用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑規(guī)模為29638.61平方米。項(xiàng)目地塊周邊市政設(shè)施條件基本齊全,給水、排水、燃?xì)�、電力供熱和通訊等設(shè)施均可接入。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項(xiàng)目位于南二環(huán)以內(nèi),周邊交通四通八達(dá),與外界的連通十分方便,地鐵2號(hào)線及多路市區(qū)公交路線均與地塊連通,未來(lái)項(xiàng)目的交通環(huán)境將十分便利。項(xiàng)目地塊周邊城市公共配套、商業(yè)配套設(shè)施均十分發(fā)達(dá)。

　　3.2項(xiàng)目投資存在風(fēng)險(xiǎn)因素

　　通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析,我們認(rèn)為項(xiàng)目在以下四個(gè)方面存在風(fēng)險(xiǎn):①該項(xiàng)目地塊從1993年取得土地證至今已經(jīng)過(guò)去了18年,最多還可使用32年。雖然對(duì)方介紹可以付出一定代價(jià)延長(zhǎng)該土地證使用年限,但根據(jù)我們判斷,此可能性不大。該因素對(duì)項(xiàng)目后期銷售影響巨大,將直接導(dǎo)致拉低銷售價(jià)格及租賃利潤(rùn)回收年限。②介紹說(shuō)地上建筑由政府負(fù)責(zé)拆遷,根據(jù)現(xiàn)行政府政策及相關(guān)資料,這種可能性不大,最多由政府安排安置房,由開發(fā)單位自行進(jìn)行拆遷。③該項(xiàng)目地塊周邊目前住宅市場(chǎng)銷售價(jià)格應(yīng)該在5萬(wàn)元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆遷補(bǔ)償政策,即便如對(duì)方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補(bǔ)償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補(bǔ)償完畢的20xx平方米已年代久遠(yuǎn),但并未拆除,因此必將需繼續(xù)投入相當(dāng)資金才能完成。④由于崇文區(qū)與東城區(qū)剛剛合并,政府相關(guān)部門正在進(jìn)行職責(zé)和人員整合,對(duì)相關(guān)手續(xù)的.辦理增加了一定的難度。

　　3.3風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理

　　該項(xiàng)目最大的風(fēng)險(xiǎn)在于拆遷,鑒于此,在此提出三個(gè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方案如下:①雙方簽訂合作協(xié)議后,開發(fā)商以對(duì)方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對(duì)方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開發(fā)商借給對(duì)方1.2個(gè)億,用于啟動(dòng)該項(xiàng)目的拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理。對(duì)方風(fēng)險(xiǎn)控制方式為:如果中途雙方終止合作,則已經(jīng)過(guò)戶到開發(fā)商名下的手續(xù),開發(fā)商有義務(wù)配合對(duì)方再過(guò)戶回去。如果對(duì)方在6個(gè)月內(nèi)完成了拆遷和手續(xù)的辦理,則開發(fā)商解除1.2億的借款合同,并支付后續(xù)的1.3億,雙方完成合作。如果對(duì)方在6個(gè)月內(nèi)(可以適當(dāng)延期)不能完成拆遷或者相關(guān)手續(xù),雙方?jīng)Q定不再合作的話,則對(duì)方應(yīng)該有利息的償還開發(fā)商的借款1.2億。②雙方簽訂協(xié)議后,由開發(fā)商根據(jù)拆遷或者手續(xù)辦理的情況,直接將款項(xiàng)打到政府的賬戶(前提是如果可以的話),待6個(gè)月拆遷完成后,再計(jì)算2.5個(gè)億中還需支付對(duì)方的額度。③雙方先辦理過(guò)戶手續(xù),一旦項(xiàng)目公司過(guò)戶到開發(fā)商名下,這時(shí)開發(fā)商將1.2億打到房地產(chǎn)開發(fā)公司名下,同時(shí)形成了對(duì)開發(fā)商1.2億的負(fù)債。等6個(gè)月內(nèi)(可以適當(dāng)延期)完成拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理后,房地產(chǎn)開發(fā)公司償還開發(fā)商的1.2億負(fù)債。

房地產(chǎn)論文15

　　旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，和普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產(chǎn)行業(yè)，它涉及到的項(xiàng)目和普通房地產(chǎn)企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產(chǎn)企業(yè)），重點(diǎn)探討旅游房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中的問(wèn)題，以促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展。

　　一、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概論

　　企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在目前依法納稅的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)在納稅過(guò)程中因?yàn)樽陨淼脑�因�(qū)е缕浼{稅行為和有關(guān)法律法規(guī)產(chǎn)生了沖突，違反了稅務(wù)部門的有關(guān)政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)最鮮明的表現(xiàn)就是繳納不必要的稅款或者沒(méi)有繳納夠應(yīng)繳納的稅款。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)里的一種，它具備和其他風(fēng)險(xiǎn)相似的特征，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備普遍性和廣泛性，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都具備一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。

　　（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備客觀性，具體表現(xiàn)在它的存在不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)好壞或者管理者的個(gè)人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。

　�。ㄈ�）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦被觸發(fā)，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)沉重的損失。同時(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)化成其他類型的風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)處理不善，會(huì)將企業(yè)帶入到嚴(yán)重的危機(jī)之中。

　�。ㄋ模┒悇�(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有隱藏性，它是一種看不見(jiàn)摸不到的東西，但是存在于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一旦經(jīng)營(yíng)管理不善觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，必定會(huì)讓企業(yè)承受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

　　三、目前旅游房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

　　由于風(fēng)險(xiǎn)要素的不同，我們?cè)谧肪慷悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因時(shí)一般從內(nèi)部和外部?jī)蓚�(gè)角度看風(fēng)險(xiǎn)是如何產(chǎn)生的。

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的內(nèi)部原因

　　內(nèi)部原因是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經(jīng)過(guò)調(diào)查和分析之后認(rèn)為目前納稅體制下房地產(chǎn)行業(yè)存在三個(gè)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的內(nèi)部原因原因，下面將詳細(xì)進(jìn)行分析。

　　1.財(cái)務(wù)部門財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核算水平較低

　　財(cái)務(wù)核算是企業(yè)納稅過(guò)程中最為關(guān)鍵的一步，財(cái)務(wù)核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)核算過(guò)程中涉及到一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)和涉稅行為有著緊密的關(guān)聯(lián)，因?yàn)樵趯?shí)際納稅過(guò)程中納稅額的大小都是由這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)計(jì)算得來(lái)。因此可以這樣說(shuō)，財(cái)務(wù)部門核算水平的高低將直接決定著納稅風(fēng)險(xiǎn)的大小。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算過(guò)程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒(méi)有制定較為詳細(xì)規(guī)范的核算制度，這樣財(cái)務(wù)人員在核算的過(guò)程中沒(méi)有有效的制度作為參考，只能依據(jù)自己平日里的工作經(jīng)驗(yàn)粗略進(jìn)行核算，這樣的核算必定導(dǎo)致結(jié)果和實(shí)際情況存在較大的差距，造成會(huì)計(jì)信息不準(zhǔn)確，在納稅中也因核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性存在疑惑而造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)制度不完善是導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的另一個(gè)原因。通過(guò)近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度都存在較大的問(wèn)題，和自身的實(shí)際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的允許之內(nèi)，甚至一些較小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部根本不建立財(cái)務(wù)制度。以上這些都將會(huì)在進(jìn)行納稅過(guò)程中導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，給企業(yè)的良好運(yùn)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅行為沒(méi)有足夠的重視

　　對(duì)納稅行為重視不夠是造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的主觀因素。根據(jù)國(guó)家《稅務(wù)法》的有關(guān)規(guī)定，各企業(yè)應(yīng)該按時(shí)、積極繳納稅款，這是一個(gè)企業(yè)的責(zé)任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對(duì)納稅都持有一種消極的態(tài)度，認(rèn)為納稅是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動(dòng)資金，降低了企業(yè)的利潤(rùn)。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數(shù)額，將國(guó)家的法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進(jìn)行偷稅漏稅活動(dòng)，這樣一旦被有關(guān)部門查獲，高額的`罰款會(huì)讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更為不利的影響。

　�。ǘ�）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的外部原因

　　由于我國(guó)長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，雖然開展了依法治國(guó)戰(zhàn)略，但是在法制建設(shè)中仍然存在一些缺陷，在稅務(wù)法中就是這樣。我國(guó)的稅務(wù)法雖然大體上對(duì)企業(yè)納稅進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明和規(guī)定，但是很多條例都沒(méi)有進(jìn)行具體的解釋和說(shuō)明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務(wù)計(jì)算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務(wù)法的有關(guān)規(guī)定。同時(shí)，企業(yè)只有對(duì)稅務(wù)法的執(zhí)行權(quán)力，卻沒(méi)有解釋權(quán)力，這就讓企業(yè)處在一個(gè)比較尷尬的境地，加之我國(guó)的稅務(wù)法經(jīng)常性的會(huì)進(jìn)行一些更新或者變動(dòng)，這就導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　四、降低旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

　　風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)判，并且采取一些風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，同時(shí)通知有關(guān)部門尤其財(cái)務(wù)部門要及時(shí)控制資金使用，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。這樣的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)雖然在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有一些預(yù)測(cè)成分，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)的損失。

　�。ǘ�）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

　　管理人員在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提升他們的思想意識(shí)和觀念，還要定期對(duì)其進(jìn)行考核，著重看其是否具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和組織抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣，管理者才會(huì)發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的帶頭領(lǐng)導(dǎo)作用，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)與同行企業(yè)之間的交流溝通

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)將同行視為死對(duì)頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯(lián)系，這樣的發(fā)展?fàn)顩r是萬(wàn)萬(wàn)不可取的。加強(qiáng)同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務(wù)往來(lái)有利于及時(shí)了解在稅務(wù)方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務(wù)部門會(huì)有可能根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策的要求進(jìn)行稅收調(diào)整，這些小小的改動(dòng)很容易不被企業(yè)多重視，加強(qiáng)行業(yè)之間的交流，能夠及時(shí)掌握政策的變化，從而對(duì)此做出防范措施，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)企業(yè)制度建設(shè)，不斷提升核算水平

　　房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)自身體制建設(shè)和完善，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況開展建設(shè)和投資，各部門要加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)，加強(qiáng)預(yù)算管理和審計(jì)。企業(yè)應(yīng)該組織各部門領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)本企業(yè)制定詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應(yīng)該時(shí)刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財(cái)務(wù)部門的建設(shè)尤為重要，要著重解決數(shù)據(jù)核算水平較低的情況，在核算中應(yīng)該按照企業(yè)的有關(guān)工作流程一步步詳細(xì)進(jìn)行，不允許出現(xiàn)無(wú)據(jù)可依的情況，這樣才會(huì)給稅務(wù)工作提供準(zhǔn)確地財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，保障納稅準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)數(shù)完成，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　五、總結(jié)

　　目前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是困擾房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內(nèi)部改革建設(shè)做起，重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，采取有效的管理方法和措施對(duì)其進(jìn)行控制，促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展。

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