房地產(chǎn)論文[匯總15篇]

　　在日常學(xué)習(xí)、工作生活中，大家或多或少都會(huì)接觸過(guò)論文吧，論文是對(duì)某些學(xué)術(shù)問(wèn)題進(jìn)行研究的手段。那么一般論文是怎么寫(xiě)的呢？下面是小編整理的房地產(chǎn)論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)論文1

　　摘 要：房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)價(jià)值很高的商品，在人們的生產(chǎn)生活中占有的比例很大，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與管理需要進(jìn)行房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃�，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃已經(jīng)吸引了廣大人民的目光。在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售方面，房地產(chǎn)有其固有的屬性，所以相比其他商品而言，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是重中之重。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃以整合營(yíng)銷(xiāo)概念為指導(dǎo)，以市場(chǎng)調(diào)研預(yù)測(cè)為載體，整合整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)還沒(méi)有成熟的發(fā)展起來(lái)，對(duì)實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還沒(méi)有一個(gè)成熟的體系，需要進(jìn)行深入的探究。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的問(wèn)題分析

　�。ㄒ唬┠繕�(biāo)市場(chǎng)不明

　　就目前來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的主要問(wèn)題是目標(biāo)市場(chǎng)不明。原因在于，在建設(shè)房地產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商和策劃者沒(méi)有考慮到當(dāng)?shù)貙?shí)際的消費(fèi)水平，把消費(fèi)的人群盲目地定位為高檔的消費(fèi)者，然后大肆興建一些高檔的商品，無(wú)法滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房地產(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費(fèi)用，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)賣(mài)不出去，市場(chǎng)地位不明。

　　（二）營(yíng)銷(xiāo)主線不清

　　使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃陷人困境之一的原因就是營(yíng)銷(xiāo)主線不清。整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主線就是主題定位。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，出現(xiàn)定位偏差的原因就是沒(méi)有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢(shì)，使得在推廣時(shí)也不能很好的給消費(fèi)者一個(gè)清晰的介紹，滿足不了實(shí)際消費(fèi)居民的需要，營(yíng)銷(xiāo)主線不清會(huì)使消費(fèi)者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的定位不清楚，無(wú)法看到整個(gè)樓盤(pán)的亮點(diǎn)，無(wú)法吸引到消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)，這樣的話就降低了樓盤(pán)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　�。ㄈ�）網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)不佳

　　互聯(lián)網(wǎng)的開(kāi)發(fā)應(yīng)用為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃提供了新的平臺(tái)，為了順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)必不可少。為了擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)效果，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)絡(luò)上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時(shí)沒(méi)有取得預(yù)期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評(píng)估網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的手段，所以在達(dá)到的效果上面并不盡如人意。

　　二、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的措施

　�。ㄒ唬┱J(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研

　　獲得真實(shí)信息的基礎(chǔ)和依據(jù)是市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的準(zhǔn)備就是要認(rèn)清消費(fèi)需求，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)研，要在調(diào)研前就要準(zhǔn)備好問(wèn)題，確定好調(diào)研人群。這樣的話才能正確的做出營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，然后進(jìn)行結(jié)果的論證。認(rèn)清消費(fèi)者的消費(fèi)需求，找到市場(chǎng)方向是制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的前提。

　�。ǘ�）明確目標(biāo)市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細(xì)分

　　要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力的前提是要做好市場(chǎng)細(xì)分工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的重要環(huán)節(jié)就是要明確目標(biāo)市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細(xì)分。消費(fèi)者的構(gòu)成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場(chǎng)對(duì)其不是很好把控，所以應(yīng)以消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的不同為依據(jù)做好市場(chǎng)細(xì)分，把需求類(lèi)似的消費(fèi)者整合到一起，對(duì)需求不同的消費(fèi)者進(jìn)行劃分，盡力的了解消費(fèi)者的需求，好提高市場(chǎng)的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

　�。ㄈ�）把握產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，合理定位營(yíng)銷(xiāo)

　　主體定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的重要環(huán)節(jié)。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，然后做出合理的定位進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，要有一個(gè)明確的主題，這個(gè)主題應(yīng)該一直貫穿整個(gè)策劃方案，這樣的話才可以明確的實(shí)行這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃。

　　三、營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的`重要性

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，可以提高市場(chǎng)占有率，為整個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到重要作用

　　由于中央和政府對(duì)房地產(chǎn)一直實(shí)行調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展可能會(huì)有一些變化。另外，總是時(shí)不時(shí)的推出一些新奇的營(yíng)銷(xiāo)手段，抓住消費(fèi)者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營(yíng)銷(xiāo)，這樣的話會(huì)吸引消費(fèi)者，銷(xiāo)售成功的可能性大大提高，市場(chǎng)受到歡迎，企業(yè)也會(huì)獲得高回報(bào)。所以說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)策劃能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售水平，尤其是有創(chuàng)意的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上提高競(jìng)爭(zhēng)力的有效手段。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃能增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力

　　房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類(lèi)似的，進(jìn)行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng)新能力的方法之一。策劃人以策劃程序?yàn)橐罁?jù)，創(chuàng)新管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題，對(duì)解決管理問(wèn)題進(jìn)行探索。才會(huì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在這種嚴(yán)峻的大背景下生存下來(lái)。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占有重要的地位。在營(yíng)銷(xiāo)之前，應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研為制定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)。只有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研才能更好地了解市場(chǎng)需求，企業(yè)才能更好地做出決策，才能開(kāi)發(fā)出滿足消費(fèi)者需求的商品，這樣企業(yè)才能獲得好的收益，才能更好更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展下去。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]武銀燕.淺析房地產(chǎn)營(yíng)梢策劃及策略[J].中國(guó)有色建設(shè).20xx（1）.

　　[2]劉薇，楊春柏.房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在問(wèn)題與時(shí)策研究[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化.20xx（10）.

房地產(chǎn)論文2

　　摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均物質(zhì)生活水平顯著提高，相應(yīng)的對(duì)居住環(huán)境提出了更高的要求，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了更大的空間。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由于自身特性，具有帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈和增加就業(yè)的重要作用，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅，成為當(dāng)?shù)囟愂盏呢?cái)政的主要來(lái)源，有助于當(dāng)?shù)卣�府各�?xiàng)業(yè)務(wù)有序開(kāi)展。但是由于當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收同樣面臨著不同程度上的稅收風(fēng)險(xiǎn)，這就需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)專業(yè)化、精細(xì)化稅收管理，增加地方稅收收入。由此，本文主要就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題展開(kāi)分析，結(jié)合實(shí)際情況，就其中存在的問(wèn)題，尋求合理的應(yīng)對(duì)措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；稅收；風(fēng)險(xiǎn)管理；財(cái)政收入

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，可能存在不同程度上的稅收風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理則是強(qiáng)調(diào)相關(guān)的稅收機(jī)構(gòu)借助先進(jìn)的信息技術(shù)手段，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，結(jié)合實(shí)際情況，有針對(duì)性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)納稅額，維護(hù)當(dāng)?shù)卣�府的�?cái)政穩(wěn)定。對(duì)此，相關(guān)稅收部門(mén)可以通過(guò)對(duì)納稅企業(yè)進(jìn)行輔導(dǎo)和宣傳，加強(qiáng)稅收監(jiān)管力度，根據(jù)差別化的手段來(lái)降低稅收風(fēng)險(xiǎn)，提升稅收管理成效。由此看來(lái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)研究是十分有必要的，對(duì)于后續(xù)理論研究和實(shí)踐工作開(kāi)展具有一定參考價(jià)值。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收管理現(xiàn)狀

　　（一）內(nèi)部控制缺失。房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)中不可或缺的組成部分，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作中面臨著各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)，其中一個(gè)典型的問(wèn)題就是內(nèi)部控制缺失[1]。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身組織結(jié)構(gòu)較為冗雜，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及到眾多方面，一個(gè)工程項(xiàng)目從設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)、建筑施工、加工業(yè)、建材商貿(mào)以及房屋銷(xiāo)售代理等多個(gè)部門(mén)，這個(gè)部門(mén)的日常工作量較大，在核算經(jīng)營(yíng)成本時(shí)很容易混亂影響到最終結(jié)果準(zhǔn)確性；同時(shí)，稅收風(fēng)險(xiǎn)管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實(shí)際納稅中可能在執(zhí)行上存在差異。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)盡管結(jié)合實(shí)際情況建立了相應(yīng)的內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理制度，但是在實(shí)際執(zhí)行中難以有效的落實(shí)到實(shí)處，依法旅行納稅職責(zé)，致使納稅風(fēng)險(xiǎn)依然存在。同時(shí)，還有更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未建立完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，自然就談不上執(zhí)行納稅風(fēng)險(xiǎn)管理措施。由于很多企業(yè)內(nèi)部制度不健全，或是不愿意去執(zhí)行稅收風(fēng)險(xiǎn)管理措施，同樣會(huì)為企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）企業(yè)稅收規(guī)劃容易存在誤區(qū)。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收規(guī)劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，但是稅收規(guī)劃失敗，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)付出相應(yīng)的代價(jià)，即稅收規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。為了能夠在法律允許范圍內(nèi)少繳稅，通過(guò)調(diào)低稅基，就能夠?qū)崿F(xiàn)少繳稅的目的。但是企業(yè)在稅收規(guī)劃和方案選擇中并未依法繳納稅務(wù)，或是由于無(wú)法及時(shí)、全面的了解到相關(guān)稅收政策，導(dǎo)致稅收規(guī)劃存在較大的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

　�。ㄈ�）企業(yè)辦稅人員專業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)開(kāi)展中，辦稅人自身的專業(yè)素質(zhì)高低同樣會(huì)對(duì)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對(duì)稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴(yán)格遵循相關(guān)納稅要求進(jìn)行，或是流于表面，未能從實(shí)質(zhì)上真正按照稅收政策規(guī)定進(jìn)行操作，導(dǎo)致企業(yè)面臨逃稅、漏稅的問(wèn)題，承擔(dān)違約金和罰款的處罰，不僅損害企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，在一定程度上還會(huì)損害企業(yè)的整體形象和名譽(yù)。

　�。ㄋ模�溝通協(xié)調(diào)不充分。對(duì)于一些涉及到具體的納稅業(yè)務(wù)，一般情況下是由專門(mén)的管理人員進(jìn)行調(diào)查、審核以及評(píng)估，但是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專門(mén)的人員去同稅務(wù)人員進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，這種溝通協(xié)調(diào)的不充分問(wèn)題，將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)少繳和未繳稅的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，從而造成嚴(yán)重的后果。與此同時(shí)，稅收政策由于自身特性十分復(fù)雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅收政策的理解和認(rèn)知上存在差異，這種對(duì)稅收政策理解上的差異，可能導(dǎo)致企業(yè)認(rèn)定的繳稅范圍和稅收機(jī)關(guān)認(rèn)定的繳稅范圍不同，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

　�。ㄒ唬┙∪�和完善企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系。房地產(chǎn)企業(yè)由于自身業(yè)務(wù)涉及范圍較廣，在財(cái)務(wù)成本核算中可能存在一定的問(wèn)題，造成成本核算工作出現(xiàn)缺失。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)健全和完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算體系，能夠?qū)ζ髽I(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和交易真實(shí)、全面的反映出來(lái)，科學(xué)合理的計(jì)算，對(duì)于重大財(cái)務(wù)活動(dòng)及時(shí)申報(bào)和繳納，為企業(yè)積極參與市場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在交易活動(dòng)開(kāi)展中，企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注納稅主體的資格和信用，進(jìn)行綜合考評(píng)，防止企業(yè)惡意的轉(zhuǎn)嫁稅收風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)稅收漏洞，盡可能的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)中。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高辦稅人員自身的綜合素質(zhì)，加強(qiáng)培訓(xùn)和考核，樹(shù)立正確的責(zé)任意識(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，能夠不斷完善自身知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)新的稅收法律和政策內(nèi)容，明確稅收風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性，真正將稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作落實(shí)到實(shí)處，維護(hù)企業(yè)合法的稅收權(quán)益，顯著提升企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

　�。ǘ�）加強(qiáng)稅務(wù)部門(mén)監(jiān)管。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)，有針對(duì)性提出應(yīng)對(duì)措施，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的危害。稅務(wù)部門(mén)同樣應(yīng)該對(duì)企業(yè)申報(bào)存在異常納稅項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠明確自身納稅范圍，對(duì)于異常納稅項(xiàng)目更深層次的檢查和管理，及時(shí)補(bǔ)繳稅款。對(duì)于一些異常納稅項(xiàng)目，如果經(jīng)過(guò)企業(yè)自身額定檢查仍然無(wú)法明確異常原因，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以交由相關(guān)稽查部門(mén)對(duì)企業(yè)納稅情況進(jìn)行科學(xué)合理的.評(píng)估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。

　�。ㄈ�）建立稅負(fù)模型。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該引進(jìn)先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況、樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模，應(yīng)用金稅軟件數(shù)據(jù)庫(kù)建立稅務(wù)模型，以此來(lái)更加科學(xué)合理的管理稅收風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)算企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅，根據(jù)建立的稅負(fù)模型考核企業(yè)自身的稅負(fù)情況，更深入的了解到房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的稅收風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)有效的采取應(yīng)對(duì)措施，解決企業(yè)稅收異常問(wèn)題。

　　（四）共享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息。為能更有效的對(duì)房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理，政府部門(mén)可以建立房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。工商、稅務(wù)、土地以及建委等相關(guān)部門(mén)可以在數(shù)據(jù)平臺(tái)上共享數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)透明度更高，有助于后續(xù)發(fā)現(xiàn)稅務(wù)異常查詢數(shù)據(jù)信息。此外，對(duì)數(shù)據(jù)平臺(tái)應(yīng)該定期維護(hù)和更新，確保房地產(chǎn)信息共享更加及時(shí)、全面，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ㄎ澹┘訌�(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理。為了能夠有效提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理成效，相關(guān)稅務(wù)部門(mén)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，定期組織房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收政策培訓(xùn)，促使企業(yè)能夠更加全面的了解稅收相關(guān)信息，嚴(yán)格遵循稅收政策繳納稅款，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、結(jié)論

　　綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展速度較快，利潤(rùn)較高，是政府的財(cái)政的主要來(lái)源，為了能夠保證政府的財(cái)政收入，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅合法，加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理是尤為關(guān)鍵的，通過(guò)建立數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管，不斷強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，盡可能的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)帶來(lái)的損失。

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房地產(chǎn)論文3

　　在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大形勢(shì)下，建筑行業(yè)的發(fā)展速度有了非常顯著的提升，人們?cè)谏�活�?dāng)中越來(lái)越重視住房問(wèn)題，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著一些問(wèn)題，只有對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析，并找到恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行解決，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　1、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的新涵義

　　管理一般就是指在一個(gè)較為固定的環(huán)境當(dāng)中，在各種人力、物力和財(cái)力的支持下進(jìn)行相關(guān)的規(guī)劃和管理等活動(dòng)，在整個(gè)管理活動(dòng)當(dāng)中一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來(lái)開(kāi)展管理活動(dòng)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)管理發(fā)揮著非常重要的作用，房地產(chǎn)管理從某種意義上說(shuō)它是一個(gè)系統(tǒng)，在工作當(dāng)中需要制定科學(xué)合理的管理方案，只有保證其科學(xué)性和有效性才能更好的發(fā)揮其積極的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　在房地產(chǎn)管理活動(dòng)中，對(duì)于管理的內(nèi)容和管理的模式需要根據(jù)時(shí)代的發(fā)展不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新用最簡(jiǎn)單的話來(lái)說(shuō)就是要使用新的方法和以前從未有過(guò)的手段去開(kāi)展管理工作，充分發(fā)揮人們的主觀能動(dòng)性，只有這樣創(chuàng)新才能呈現(xiàn)出更大的意義。

　　2、房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性

　　2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性

　　當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)管理雖然已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，但是在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中依然存在著非常多的不足，這些不足也成為了制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，所以要想更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就必須要加大創(chuàng)新的力度，不斷更新管理理念，同時(shí)在工作中還要不斷嘗試新的管理方法，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入新鮮的血液。

　　2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

　　房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作當(dāng)中需要很多人、很多部門(mén)的共同努力，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重大的積極意義，它能夠使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中加強(qiáng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的改革和創(chuàng)新，同時(shí)還能夠有效的利用相關(guān)的資源，從而在更大的程度上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　3、房地產(chǎn)管理實(shí)踐創(chuàng)新

　　3.1管理模式的探索和創(chuàng)新

　　當(dāng)前，我國(guó)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)得到了非常迅速的發(fā)展，這也使得我國(guó)的房地產(chǎn)管理行業(yè)逐漸的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不斷對(duì)其進(jìn)行有效的發(fā)展和創(chuàng)新。在房地產(chǎn)管理創(chuàng)新活動(dòng)中首先就是要對(duì)管理模式進(jìn)行不斷的變革，例如：可以建立一個(gè)比較詳細(xì)也比較全面的獎(jiǎng)懲制度，使得員工的利益和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，從而能夠有效提高企業(yè)員工的工作效率和積極性。

　　3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

　　當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，各個(gè)行業(yè)要想得以立于不敗之地，人才是一個(gè)非常重要的因素，在企業(yè)的發(fā)展中人員的個(gè)人素質(zhì)和知識(shí)技能起到了非常關(guān)鍵的作用，只有一個(gè)企業(yè)不斷加強(qiáng)人才培養(yǎng)，同時(shí)不斷創(chuàng)新培養(yǎng)模式才能為企業(yè)帶來(lái)更大的價(jià)值，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　　建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)管理系統(tǒng)，確定培訓(xùn)項(xiàng)目與內(nèi)容，使受訓(xùn)者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應(yīng)用到實(shí)際工作中。培訓(xùn)管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓(xùn)管理制度與流程入手，再將培訓(xùn)內(nèi)容細(xì)化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進(jìn)修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進(jìn)入，專業(yè)技能相對(duì)薄弱，專業(yè)知識(shí)差。所以，在培訓(xùn)前，需針對(duì)不同的人員制定不同的培訓(xùn)方案，摸清每一個(gè)員工掌握技能的`情況，在哪方面的知識(shí)缺乏，再針對(duì)不同的情況，進(jìn)行分類(lèi)、排班，確定不同的培訓(xùn)內(nèi)容，以使培訓(xùn)效果達(dá)到最好。在房地產(chǎn)管理過(guò)程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對(duì)于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)不斷的學(xué)習(xí)，人員素質(zhì)才會(huì)整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績(jī)才會(huì)整體提高，管理得到提升。

　　3.3加強(qiáng)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新

　　對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行有效的創(chuàng)新在整個(gè)房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新當(dāng)中有著極其重要的地位，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的前提下，不斷的進(jìn)行管理項(xiàng)目的創(chuàng)新就能夠更好的擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，為企業(yè)贏得更大的發(fā)展空間。另外一方面，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)范圍是非常大的，在房地產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中需要耗費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間，所以只有不斷放寬自身的經(jīng)營(yíng)范圍才能更好的為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加有利的契機(jī)，提高企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)也能使得資源能夠充分利用，更好的推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展和壯大。

　　3.4信貸政策的創(chuàng)新

　　由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對(duì)信貸政策進(jìn)行創(chuàng)新。例如國(guó)務(wù)院新出臺(tái)的調(diào)節(jié)政策中，要求購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這樣，就限制了投機(jī)購(gòu)房和房?jī)r(jià)的過(guò)分增長(zhǎng)，減少了金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　3.5土地市場(chǎng)管理的創(chuàng)新

　　在創(chuàng)新實(shí)踐當(dāng)中，最為基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)是十分重要也是容易被人忽視的，所以要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)管理的創(chuàng)新，要不斷豐富土地的供應(yīng)途徑，另外對(duì)于那些閑置的土地要進(jìn)行合理充分的利用，從而有效提高土地的利用率，采取適當(dāng)?shù)姆绞綄?duì)建設(shè)用地進(jìn)行一定的處理，從而也節(jié)約了土地資源。對(duì)于土地的管理，國(guó)家應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，防止其自由發(fā)展，從而出現(xiàn)一些弊端。

　　3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新

　　城市的發(fā)展進(jìn)步離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持。隨著人們生活水平的提高，居住條件越來(lái)越好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求就越來(lái)越高，以適應(yīng)城市發(fā)展的要求，與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這種情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式要不斷創(chuàng)新，需要政府各個(gè)部門(mén)的協(xié)調(diào)與配合，改變管理模式，探索新的管理方法與發(fā)展道路，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的道路，發(fā)展越來(lái)越好。

　　4、結(jié)語(yǔ)

　　在房地產(chǎn)管理工作中還存在著很多的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，所以在房地產(chǎn)管理活動(dòng)當(dāng)中一定要適當(dāng)加大創(chuàng)新的力度，從而也有效的避免了傳統(tǒng)管理模式當(dāng)中存在的一些弊端，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文4

　　一、土地增值稅概況

　　土地增值稅是一個(gè)十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國(guó)的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)稅等。就土地增值稅的性質(zhì)而言，到底是屬于財(cái)產(chǎn)稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國(guó)制訂土地增值稅的初衷談起。我國(guó)第一次出現(xiàn)土地增值稅的概念是在1993年，當(dāng)時(shí)為了打擊南部沿海地區(qū)的土地投機(jī)行為以國(guó)務(wù)院行政立規(guī)的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創(chuàng)造性的超過(guò)了當(dāng)時(shí)消費(fèi)稅的最高稅率，到目前為止也是我國(guó)稅率最高的稅種，所以說(shuō)土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質(zhì)稅種，此時(shí)的土地增值稅對(duì)打擊土地投機(jī)產(chǎn)生了良好的作用。隨著住房實(shí)物分配的結(jié)束，上世紀(jì)九十年代中期開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起，土地增值稅的征稅對(duì)象由土地投機(jī)分子轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)20%的大輻優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（六）款：房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定加計(jì)扣除20%成本；第十一條：房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率未達(dá)到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)稅種進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　由于舊有觀念、人口因素及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多項(xiàng)因素的制約，九十年代后期至二十一世紀(jì)初，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)隨始終未得到長(zhǎng)足發(fā)展，土地增值稅在各地區(qū)幾乎就沒(méi)有得到執(zhí)行，到了20xx年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當(dāng)年度國(guó)務(wù)院廢止了幾乎與土增值稅同時(shí)期產(chǎn)生的相同功能稅種——“固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅”，并將土地增值稅的具體執(zhí)行政策解釋權(quán)限“下放”到了省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)。隨著03年房地產(chǎn)行業(yè)“春天”的到來(lái)，各省、市紛紛恢復(fù)了土地增值稅的征收，各類(lèi)相關(guān)政策密集出臺(tái)，土地增值稅成了重要的稅收來(lái)源，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)專門(mén)成立相關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)對(duì)土地增值稅的征收管理。隨著改革開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展向深水區(qū)前進(jìn)、房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“暴利”行業(yè)回歸正常行業(yè)，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的征收由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺(tái)，這一稅種對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響也逐步顯現(xiàn)。

　　二、土地增值稅對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

　　（一）時(shí)間跨度長(zhǎng)

　　土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值情況征稅，房地產(chǎn)項(xiàng)目未開(kāi)發(fā)完畢，只能實(shí)行預(yù)征，無(wú)法清算，房地產(chǎn)行業(yè)的`特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，少則二、三年，多則七、八年，有的項(xiàng)目甚至要開(kāi)發(fā)十多年。這就勢(shì)必影響房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，不夸張的說(shuō)，很多項(xiàng)目單一個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要換三四撥會(huì)計(jì)。企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算前后方法也很不同，甚至可以說(shuō)五花八門(mén)，前期認(rèn)為項(xiàng)目賺錢(qián)，就記入損益，后期可能由于房子跌價(jià)或成本上升甚至?xí)��?jì)換人等各種原因，又全部記入預(yù)交稅金，甚至紅沖當(dāng)期損益。有的企業(yè)到土地增值稅清算時(shí)，相關(guān)會(huì)計(jì)資料、工程資料、銷(xiāo)售資料已是千瘡百孔，已是無(wú)法清算，申請(qǐng)核定可能又不被批準(zhǔn)，十幾年未清算的項(xiàng)目比比皆是。

　�。ǘ�）影響金額大

　　土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的所有稅種中最高的（部分限制進(jìn)口產(chǎn)品海關(guān)關(guān)稅高達(dá)100-200%）；預(yù)征時(shí)采用的稅率也達(dá)到1-4%，且不存在可抵扣項(xiàng)，也屬于僅次于營(yíng)業(yè)稅的稅種。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預(yù)征額度大，如果會(huì)計(jì)核算不恰當(dāng)，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的正確計(jì)算，甚至影響每個(gè)會(huì)計(jì)年度盈虧，導(dǎo)致無(wú)法正常利潤(rùn)分配及無(wú)法預(yù)測(cè)資金安排。

　�。ㄈ�）政策變化快

　　雖然土地增值稅的各類(lèi)政策、法規(guī)密集，但由于立法層次不高，由國(guó)務(wù)院或是國(guó)家稅務(wù)總局制訂的全國(guó)性法規(guī)或政策不多，大多由各省、市制訂相關(guān)文件，以“通知”、“公告”、“規(guī)范”、“要求”等形式出現(xiàn)，有時(shí)一個(gè)月就能出臺(tái)好多個(gè)，這些政策文件大多質(zhì)量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業(yè)無(wú)法適從。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在進(jìn)行各種營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新、融資創(chuàng)新，“售后回購(gòu)”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣(mài)”等新鮮行為層出不窮，這些創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)模式也存在政策空白，企業(yè)也無(wú)所適從。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的開(kāi)發(fā)跨度長(zhǎng)，導(dǎo)致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業(yè)難以適從。

　�。ㄋ模┯�(jì)算難度高

　　土地增值稅的計(jì)算，特別是清算，對(duì)會(huì)計(jì)人員的要求極高，不僅僅熟悉會(huì)計(jì)核算政策及土地增值稅的計(jì)算方法，更要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有深刻的了解，對(duì)造價(jià)、測(cè)繪、房產(chǎn)、融資、營(yíng)銷(xiāo)、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學(xué)科均需要有不同深度的了解，才能相對(duì)精準(zhǔn)的計(jì)算土地增值稅。由于現(xiàn)時(shí)階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業(yè)大多委托事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅的計(jì)算，但由于事務(wù)所大多在清算階段方進(jìn)場(chǎng)咨詢，對(duì)于前期由于會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，計(jì)算錯(cuò)誤所導(dǎo)致的相關(guān)差錯(cuò)實(shí)際已經(jīng)無(wú)法彌補(bǔ)，有的甚至造成相當(dāng)大的損失。

　　三、如何應(yīng)對(duì)土地增值稅對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)項(xiàng)目規(guī)劃及時(shí)調(diào)整會(huì)計(jì)核算方案

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員地位，讓其積極參與、了解項(xiàng)目方案的制訂、變更，使其明確房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、進(jìn)展情況，銷(xiāo)售方案等。會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目情況，科學(xué)制訂土地增值稅的核算方案，根據(jù)項(xiàng)目的盈利水平、開(kāi)發(fā)進(jìn)度，科學(xué)的確定土地增值稅會(huì)計(jì)科目，使其在財(cái)務(wù)報(bào)表中予以適當(dāng)反映。

　�。ǘ�）加強(qiáng)土地增值稅預(yù)測(cè)算的管理

　　土地增值稅金額大、預(yù)繳多，在項(xiàng)目未達(dá)到清算條件前，會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)多做預(yù)測(cè)，及時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的盈利水平，科學(xué)的測(cè)算全項(xiàng)目土地增值稅的稅負(fù)水平及時(shí)的做好售價(jià)稅負(fù)比（即房?jī)r(jià)與稅額的關(guān)系，房?jī)r(jià)越高則稅額越高）。科學(xué)合理的做好預(yù)繳工作，平衡預(yù)繳水平與全項(xiàng)目之間的稅負(fù)做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項(xiàng)目：可在每個(gè)年度做好預(yù)清算工作，與稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商后及時(shí)補(bǔ)繳稅款，以免造成后期企業(yè)所得稅無(wú)法彌補(bǔ)的情況；虧損項(xiàng)目：合理確定成本分期，及早做好前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。

　�。ㄈ�）保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通

　　土地增值稅政策變化快，區(qū)域性強(qiáng)，及時(shí)了解當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級(jí)別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，保持良好的溝通顯得尤為重要。

　�。ㄋ模┤珕T共同協(xié)助提高會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量

　　土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時(shí)間跨度長(zhǎng)，企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)注重培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，更應(yīng)當(dāng)提供全體員工的認(rèn)知度，使其了解到每個(gè)人都會(huì)對(duì)土地增值稅產(chǎn)生或多或少的影響，使每個(gè)部門(mén)、每個(gè)員工在工作流程、規(guī)范及具體操作上都能夠思考這種做法對(duì)土地增值稅的影響有多大，對(duì)會(huì)計(jì)核算的影響有多大。全員都參與其中，會(huì)計(jì)人員能夠得到的信息及依據(jù)也將更為充分，會(huì)計(jì)核算質(zhì)量也就水漲船高了。

　　四、小結(jié)

　　土地增值稅并不是一個(gè)成熟、科學(xué)的稅種，它可能會(huì)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的某個(gè)階段性產(chǎn)物，也許在不久的將來(lái)會(huì)淹沒(méi)在“營(yíng)改增”的步伐中，也許還將存在很長(zhǎng)一段時(shí)間；但土地增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)仍將持續(xù)在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)深刻地、多方面的影響著房地產(chǎn)企業(yè)，最直接就是體現(xiàn)在會(huì)計(jì)核算方面。不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對(duì)企業(yè)的重大影響，才能從根本上保證土地增值稅正確的反映在會(huì)計(jì)核算方面，從而提供更高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息，避免由于處理失當(dāng)而造成經(jīng)濟(jì)損失。

房地產(chǎn)論文5

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系的現(xiàn)狀

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)近幾年為了能夠獲得更多的利潤(rùn)，使企業(yè)得到更好的發(fā)展，都在積極的尋求發(fā)展之路。根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上市房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用率的前十均值達(dá)到5。4%，銷(xiāo)售費(fèi)用率達(dá)到2。2%，管理費(fèi)用率達(dá)到2。4%，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)62。5%，由此看來(lái)在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)行全面成本管理具有重要的意義。為了使成本管理取得更好的成績(jī)，各房地產(chǎn)企業(yè)都在積極的構(gòu)建全面成本管理休系。雖然說(shuō)全面成本管理休系的構(gòu)建在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展得如火如荼，但是這并不意味著休系的建設(shè)卓有成效，在建設(shè)的過(guò)稈中，很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本管理休系的建設(shè)上都存在一些問(wèn)題，比如沒(méi)能很好的做到體系化，管理缺乏手段與方法等，這些問(wèn)題嚴(yán)重的阻礙了全面成本管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)行，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展�？傮w來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理休系的現(xiàn)狀是有建設(shè)，也有問(wèn)題。

　　二、房地產(chǎn)全面成本管理體系的構(gòu)建及其問(wèn)題解決

　　（一）全員成本管理

　　實(shí)行全員成本管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手：第一，把捤全員成本管理的核心。全員成本管理的核心就是將成本管理的目標(biāo)和仟?jiǎng)?wù)落實(shí)到每個(gè)部門(mén)單位、工作小組及個(gè)人身上，使其與成本管理直接產(chǎn)牛聯(lián)系，將成本管理的考核指標(biāo)與經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，形成核算、責(zé)仟、利益緊密結(jié)合的全員成本管理系統(tǒng)；第二，提高全員成本意識(shí)以及相應(yīng)的素質(zhì)。首先，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者要有較強(qiáng)的成本意識(shí)，認(rèn)識(shí)到成本管理意味著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，要將節(jié)約成本的意識(shí)落實(shí)日常的工作中，其次還要加強(qiáng)對(duì)下層工作人員成本意識(shí)的培養(yǎng)，并且進(jìn)行監(jiān)督以保證全休的工作人員都能將成本管理放在心中。

　　（二）全過(guò)程成本管理

　　與其他行業(yè)有所不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的成本較大，因此每一處的節(jié)約都會(huì)產(chǎn)牛較大的經(jīng)濟(jì)效益。全過(guò)稈成本管理的實(shí)施應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

　　第一，重視成本的事前管理。成本的事前管理是全過(guò)稈管理的前提，對(duì)于全過(guò)稈成本管理具有導(dǎo)向性，做好房地產(chǎn)企業(yè)成本的事前管理可以將成本的浪費(fèi)消滅于萌芽之中。所謂的事前管理就是預(yù)測(cè)和計(jì)劃工作，也就是在房地產(chǎn)企業(yè)的成本形成之前，根據(jù)公司的基本情況，運(yùn)用科學(xué)的手段計(jì)算出公司運(yùn)營(yíng)可能需要的成本，并就相應(yīng)的情況制定出較為詳細(xì)的成本計(jì)劃，將詳細(xì)的成本計(jì)劃當(dāng)作企業(yè)正常運(yùn)行的參照。此后企業(yè)需要做的就是做好項(xiàng)目的選擇工作，在進(jìn)行項(xiàng)目的選擇時(shí)要實(shí)行三個(gè)重要的步驟：

　　選擇項(xiàng)目的定價(jià)。在選擇項(xiàng)目時(shí)要注意項(xiàng)目的定價(jià)與成本計(jì)劃是否符合；了解房地產(chǎn)企業(yè)所選項(xiàng)目的投資預(yù)案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)調(diào)杳；根據(jù)投資的預(yù)案杳找、收集相關(guān)的資料以及信息以便日后項(xiàng)目建設(shè)工作的開(kāi)展。

　　第二，成本的事中控制。在事中控制中要做到的通常為三件事：實(shí)施方案的選擇、融資成本的控制、項(xiàng)目實(shí)施和控制。

　　1、實(shí)施方案的選擇

　　在完成前期的淮備工作之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是選擇合適的實(shí)施方案。在選擇方案時(shí)，作為房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮很多的因素，尤其是成本問(wèn)題，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采取一些方法對(duì)備選的實(shí)施方案進(jìn)行分析以尋找合適的實(shí)施方案。常用的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法等；

　　2、融資成本的控制

　　在選擇好實(shí)施的方案之后，房地產(chǎn)企業(yè)所要做的就是進(jìn)行融資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)方案的實(shí)施資金過(guò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了企業(yè)的承擔(dān)能力，因此為了使方案能夠得到很好的實(shí)施，企業(yè)唯一的方法就是進(jìn)行融資。在進(jìn)行融資時(shí)，為了做好融資成本的控制工作，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)融資進(jìn)行決策時(shí)要充分的考慮其風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)相應(yīng)的情況進(jìn)行分析，考慮風(fēng)險(xiǎn)的稈度是否在企業(yè)的承擔(dān)能力之內(nèi)，合理的安排自投資金和借人資金的比例，一定稈度上降低融資的成本。

　　3、項(xiàng)目實(shí)施和控制

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，并且該項(xiàng)資金的投人較長(zhǎng)難以在短時(shí)間內(nèi)收到經(jīng)濟(jì)效益，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段的管理和控制工作，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商人預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)效益有重要的意義。在該階段中，房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門(mén)要控制好投資、營(yíng)運(yùn)、利潤(rùn)、質(zhì)量、成本、開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，以助于實(shí)現(xiàn)全過(guò)稈成本管理的目的。

　　第三，成本的事后管理。在房地產(chǎn)建設(shè)完成之后，剩下的便是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)同樣要做好成本管理工作。要根據(jù)產(chǎn)品的建設(shè)成本、設(shè)計(jì)成本以及售后的維修成本來(lái)制定銷(xiāo)售的價(jià)格。此外在銷(xiāo)售中也要做到減少非行業(yè)運(yùn)行成本的浪費(fèi)，即銷(xiāo)售中因?yàn)殇N(xiāo)售需要而消耗的成本。此外還要注意收集顧客對(duì)于產(chǎn)品的反饋信息，做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品事后成本管理工作，考核成本計(jì)劃的實(shí)際完成情況，針對(duì)相應(yīng)的情況對(duì)相應(yīng)的人員實(shí)行獎(jiǎng)罰制度。

　�。ㄈ�）全方位成本管理

　　所謂的全方位成本管理即進(jìn)行市場(chǎng)、技術(shù)、人力資源三位一休的仝面成本管理，是全面成本管理休系中的重要環(huán)節(jié)之一。

　　第一，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)壓力之下考慮成本管理。在進(jìn)行成本管理時(shí)，不能單純的思考如何進(jìn)行成本節(jié)約，而要將成本管理放在市場(chǎng)這個(gè)大背景之下進(jìn)行考慮。根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律制定相應(yīng)的成本目標(biāo)以及管理計(jì)劃，找到房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本的途徑，還要根據(jù)市場(chǎng)的需求對(duì)成本管理的方法進(jìn)行規(guī)范，制定符合市場(chǎng)的成本管理制度。將企業(yè)成本管理放在市場(chǎng)大環(huán)境下有利于企業(yè)的盈利經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的.環(huán)境，使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)111占據(jù)較大的優(yōu)勢(shì)；

　　第二，認(rèn)識(shí)到技術(shù)對(duì)于成本管理的重要性。在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行中，很多成本浪費(fèi)的主要原因還是技術(shù)的缺乏，往往技術(shù)的不足便需要從其他方面來(lái)進(jìn)行補(bǔ)充，從而導(dǎo)致成本增大，因此要做好技術(shù)的引進(jìn)和學(xué)習(xí)，做到從技術(shù)上最大限度的減少成本。針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)技術(shù)不足的問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)途徑進(jìn)行解決，首先工作人員要加強(qiáng)技術(shù)的學(xué)習(xí)；其次企業(yè)應(yīng)該要加大優(yōu)秀人才的引進(jìn)力度。

　　第三，重視人力資源的投人。房地產(chǎn)企業(yè)要重視人力資源的投入和價(jià)值的分析，使企業(yè)的人力資源能夠得到充分的發(fā)揮，從而做到從人力資源上節(jié)約成本，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的賦閑人員進(jìn)行精簡(jiǎn)，保證人力資源上的成本管理取得實(shí)效。

　�。ㄋ模┤�環(huán)節(jié)成本管理

　　房地產(chǎn)行業(yè)的全環(huán)節(jié)成本管理指的是預(yù)算、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核等各個(gè)環(huán)節(jié)，全面成本管理就需要從各個(gè)環(huán)節(jié)全面開(kāi)展成本的管理工作，只有這樣才能做到節(jié)約成本。

　　第一，做好成本預(yù)測(cè)。在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售等工作之前，就應(yīng)該要做好相應(yīng)的成本預(yù)測(cè)工作。在進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，要緊密的結(jié)合企業(yè)與市場(chǎng)的實(shí)際情況，客觀進(jìn)行評(píng)價(jià)，合理的進(jìn)行預(yù)測(cè)。成本的預(yù)測(cè)可以使企業(yè)對(duì)于未來(lái)的發(fā)展和企業(yè)的實(shí)際運(yùn)行做到心中有數(shù)，使未來(lái)工作的進(jìn)行有參照。

　　第二，做好成本計(jì)劃。在進(jìn)行成本預(yù)測(cè)之后，作為企業(yè)應(yīng)該要及時(shí)的進(jìn)行成本的計(jì)劃，根據(jù)成本的計(jì)劃做好各方面工作的成本計(jì)劃，這樣便于各方面工作的開(kāi)展，使其工作有依據(jù)進(jìn)行，以免出現(xiàn)工作成本過(guò)大的狀況，做到提高房地產(chǎn)質(zhì)量、降低成本輸入、增大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　第三，做好成本控制及核算工作。在房地產(chǎn)企業(yè)各方面工作進(jìn)行的時(shí)候，作為企業(yè)方面應(yīng)該要適時(shí)的進(jìn)行成本的控制、認(rèn)真的核算，保證各項(xiàng)工作的成本在計(jì)劃成本的上下進(jìn)行波動(dòng)，不會(huì)出現(xiàn)超計(jì)劃過(guò)多的狀況。對(duì)于每一項(xiàng)耗費(fèi)要進(jìn)行逐個(gè)的核算、調(diào)節(jié)、監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)糾正。第四，認(rèn)真進(jìn)行成本分析和考核工作。成本分析是在建設(shè)后根據(jù)相關(guān)的成本核算資料對(duì)整個(gè)建設(shè)中成本的波動(dòng)情況進(jìn)行分析，找出波動(dòng)的原因進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，以便于后續(xù)的成本管理工作，推動(dòng)全面成本管理工作的開(kāi)展。

　　三、結(jié)束語(yǔ)

　　對(duì)成本進(jìn)行有效的管理能夠在很大的程度上為房地產(chǎn)企業(yè)贏得利潤(rùn)，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理體系具有重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)從全員、全過(guò)程、全環(huán)節(jié)、全方位的管理著手進(jìn)行體系的建設(shè)，不斷的完善了全面成本管理體系，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文6

　　如今房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的利潤(rùn)，就要有效控制成本，科學(xué)地進(jìn)行成本管理。本文首先簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，然后指出目前房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題，最后著重提出科學(xué)進(jìn)行成本管理的方法。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。通常包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、管理銷(xiāo)售費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)等。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，國(guó)家也不斷整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理顯得尤為重要，只有控制好成本，才有進(jìn)一步取得利潤(rùn)的空間。

　　二、房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題

　　（一）缺乏系統(tǒng)的成本管理體系

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，策劃、施工和運(yùn)行各階段參與者只負(fù)責(zé)本階段的成本管理，不能形成良好的溝通與交接，造成脫節(jié)，不利于項(xiàng)目總周期的成本管理。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及人員多，面臨的不確定性大，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏規(guī)范的規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，在各細(xì)節(jié)方面不能有效地進(jìn)行成本管理，需要在進(jìn)程、人員、設(shè)施等方面建立系統(tǒng)的成本管理體系。

　�。ǘ�）忽視前期策劃和設(shè)計(jì)階段的成本控制

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)為了加快項(xiàng)目開(kāi)工，簡(jiǎn)化甚至忽略項(xiàng)目前期策劃工作，或者僅僅為了降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，直接采用報(bào)價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案，這些都會(huì)導(dǎo)致無(wú)法彌補(bǔ)的損失。雖然項(xiàng)目的前期費(fèi)用投人較少，但項(xiàng)目前期策劃決定著整個(gè)項(xiàng)目的方向，對(duì)工程壽命期的影響最大，項(xiàng)目前期策劃階段的失誤，往往會(huì)導(dǎo)致工程運(yùn)行費(fèi)用高、建設(shè)過(guò)程中不斷變動(dòng)等問(wèn)題。而采用報(bào)價(jià)最低的設(shè)計(jì)方案，在施工過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案不可行而不斷修改的現(xiàn)象，反而增加了設(shè)計(jì)成本。

　�。ㄈ�）成本管理有待信息化

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本沒(méi)有成熟的信息化管理系統(tǒng)，信息往往滯后、遺漏、失真，影響企業(yè)決策。項(xiàng)目各階段的信息、各利益相關(guān)方的要求不能進(jìn)行整合，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能根據(jù)書(shū)面或口頭信息進(jìn)行決策，導(dǎo)致成本增加、風(fēng)險(xiǎn)加大等諸多問(wèn)題。

　�。ㄋ模┻^(guò)度強(qiáng)調(diào)成本管理忽視工程質(zhì)量

　　部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求降低成本而偷工減料，敷衍質(zhì)檢，降低了工程質(zhì)量。上�！吧徎ê优暇霸贰毙�區(qū)一住宅樓倒塌便與開(kāi)發(fā)商盲目追趕工期、降低成本有關(guān)系，其主要負(fù)責(zé)人被判3-5年有期徒刑，不僅該住宅樓的業(yè)主要求索賠，其他住宅樓的業(yè)主也要求退房退款�？梢�(jiàn)，如果盲目地追求降低成本而忽視工程質(zhì)量，反而會(huì)增加后期維護(hù)或賠償費(fèi)用，得不償失。

　　三、科學(xué)進(jìn)行成本管理的對(duì)策

　�。ㄒ唬┙∪�成本管理體系

　　成本管理體系應(yīng)確立項(xiàng)目流程，在各流程的結(jié)點(diǎn)明確負(fù)責(zé)人的交接工作，比如要求負(fù)責(zé)人說(shuō)明該流程具體成本、目標(biāo)完成情況、接下來(lái)需要注意的地方等。成本管理體系應(yīng)包括成本核算體系，對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算、控制、核算、分析及考核，對(duì)項(xiàng)目全周期成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，保證成本管理的及時(shí)性及精確性，便于負(fù)責(zé)人決策，提髙企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。其次，還應(yīng)包括成本責(zé)任體系，明確各階段工程內(nèi)容、負(fù)責(zé)人、負(fù)責(zé)部門(mén)，并要求負(fù)責(zé)人就項(xiàng)目執(zhí)行或總結(jié)情況進(jìn)行及時(shí)反饋；建立考核指標(biāo)及評(píng)價(jià)機(jī)制，及時(shí)記錄考核情況并嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲機(jī)制。另外，成本管理體系還要做到統(tǒng)籌成本、進(jìn)度、質(zhì)量的'關(guān)系，忽視任一因素都會(huì)影響項(xiàng)目的執(zhí)行情況。

　�。ǘ�）完善各階段成本控制

　　項(xiàng)目的每個(gè)階段都對(duì)項(xiàng)目成本產(chǎn)生影響，因此要完善項(xiàng)目各階段成本控制工作。在前期策劃階段，要做好市場(chǎng)調(diào)査，了解市場(chǎng)供求情況；做好項(xiàng)目構(gòu)思與規(guī)劃，包括確立建筑密度、容積率、綠地率等；確立項(xiàng)目目標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，初步確立成本目標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段，由于設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量決定了后期的成本、費(fèi)用、工期、質(zhì)量等的髙低，因此要重視設(shè)計(jì)方案的選擇，不僅要考慮設(shè)計(jì)費(fèi)用，還要綜合項(xiàng)目總的投資預(yù)算進(jìn)行選擇。

　　施工階段是項(xiàng)目投資最大、工期最長(zhǎng)的階段，由于設(shè)計(jì)方案已定，企業(yè)往往不能通過(guò)減少或改變施工量來(lái)降低成本，企業(yè)要做的成本管理工作主要有：1.廣泛了解市場(chǎng)行情，在保證材料滿足建筑要求的條件下盡量降低采購(gòu)成本；1按照成本管理體系的規(guī)劃對(duì)成本進(jìn)行控制；3，嚴(yán)格控制合同變更，減少項(xiàng)目修改或返工的次數(shù)；4.嚴(yán)格審核工程索賠，加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，減少索賠發(fā)生。

　　項(xiàng)目運(yùn)行階段要進(jìn)行項(xiàng)目的銷(xiāo)售，要結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)模、市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況選擇銷(xiāo)售形式、確定銷(xiāo)售費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用與項(xiàng)目將來(lái)的銷(xiāo)售情況密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)要做好銷(xiāo)售費(fèi)用的管理控制。

　�。ㄈ�）提高成本管理信息化水平

　　提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的信息化水平就是要建立成本管理系統(tǒng)，它本質(zhì)上是成本管理核算體系的軟件表現(xiàn)形式。成本管理系統(tǒng)用于核算項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)管理的結(jié)合；整合成本信息，反映目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異，為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提供決策依據(jù)，保證決策的及時(shí)性及科學(xué)性，提髙項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。

　�。ㄋ模┖侠斫档唾Y金成本

　　合理利用多種融資渠道，加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的作用；充分利用稅收優(yōu)惠，制定合理避稅措施，可減少稅費(fèi)以降低成本；嚴(yán)格按照成本計(jì)劃撥付資金，對(duì)計(jì)劃中未提及的撥款要求，要嚴(yán)格審査，再做出撥款與否的決定；盡快回收應(yīng)收賬款，保證現(xiàn)金流，提髙資金利用率及流動(dòng)比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)；同時(shí)，提升企業(yè)品牌，擴(kuò)大影響力，與政蒔、銀行等金融機(jī)構(gòu)建立良好關(guān)系，也有利于企業(yè)的融資及項(xiàng)目的批準(zhǔn)與實(shí)施，在一定程度上也降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金成本。

　　四、總結(jié)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理涉及項(xiàng)目的各個(gè)階段及各個(gè)人員，要建立成本管理體系，完善各階段的成本管理控制，提髙成本管理人員的綜合素質(zhì)，建立人員考評(píng)及獎(jiǎng)懲機(jī)制，全員、全過(guò)程的管理才是成本管理的關(guān)鍵。此外，規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)流程、提髙成本管理信息化水平、降低資金成本等也能加強(qiáng)成本管理。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，才能提髙企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)處于不敗之地。

房地產(chǎn)論文7

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

　　房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類(lèi)較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車(chē)船稅等。其中占比較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

　　(一)土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

　　我國(guó)土地增值稅于1994年開(kāi)征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒(méi)能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=(轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目)×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。

　　1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷(xiāo)售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過(guò)低，影響企業(yè)的銷(xiāo)售收入，如果定價(jià)過(guò)高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，合理確定銷(xiāo)售價(jià)格，盡量使銷(xiāo)售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。

　　2.剝離附加銷(xiāo)售收入或分散銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷(xiāo)售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷(xiāo)售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷(xiāo)售收入，降低增值率和稅率�；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門(mén)的銷(xiāo)售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷(xiāo)售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅的。

　　3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于2%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息并提供金融機(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的1%以內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營(yíng)行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤(rùn)。

　　(二)房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)

　　我國(guó)房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，21年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于20xx年開(kāi)始推行。鑒于全國(guó)推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開(kāi)始。我國(guó)房產(chǎn)稅征收辦法為:自用、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。

　　1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門(mén)從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。

　　2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪�。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。

　　3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)�？傊�，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。

　　房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問(wèn)題

　　(一)設(shè)立專門(mén)的納稅籌劃部門(mén)相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國(guó)家越來(lái)越傾向于使用稅收手段取代

　　行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門(mén)的稅務(wù)籌劃部門(mén)或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。

　　(二)全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)、商品銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過(guò)程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷(xiāo)售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷(xiāo)售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)�？傊�，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷(xiāo)售的整個(gè)過(guò)程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。

　　(三)時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的.變化目前，我國(guó)的稅收法律制度尚且不完善，國(guó)家各個(gè)部門(mén)不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國(guó)家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。

　　在長(zhǎng)達(dá)兩年甚至持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)家宏觀調(diào)控中，國(guó)家明確要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問(wèn)題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說(shuō)是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆](méi)有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門(mén)，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。

房地產(chǎn)論文8

　　摘要：目前，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展越顯迅猛，房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背后，逐漸暴露出來(lái)的問(wèn)題我們也不可忽視，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)前不重視前期的策劃，這往往導(dǎo)致“空城”的大量出現(xiàn)，造成開(kāi)發(fā)公司的虧損及資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，因此，本文從實(shí)際出發(fā)針對(duì)房地產(chǎn)前期策劃現(xiàn)狀，引用了一些實(shí)際案例與實(shí)際相結(jié)合，分析影響房地產(chǎn)前期策劃成功的因素，希望該文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)前期策劃的發(fā)展起到一定的促進(jìn)作用。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期策劃

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)策劃的意義

　　房地產(chǎn)策劃就是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo)，提出創(chuàng)造性的思維對(duì)策，并制定出具體的實(shí)施計(jì)劃方案的活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識(shí)結(jié)合，并應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中的一門(mén)新興的邊緣的學(xué)科。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃包括從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)與價(jià)格、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售、房地產(chǎn)項(xiàng)目方案策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究、直到物業(yè)管理全過(guò)程的策劃，即業(yè)界人士所說(shuō)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃。房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)總體格局中的地位愈益突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。這種背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃應(yīng)運(yùn)而生，也越來(lái)越受到重視。前期策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要步驟，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的策劃工作，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供科學(xué)的決策支持，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的重要因素。一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成功，取決于對(duì)項(xiàng)目的良好決策和后續(xù)的組織實(shí)施，而一個(gè)良好的決策往往對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。

　　二、目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題及房地產(chǎn)策劃現(xiàn)狀

　　1、目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題有：⑴部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，項(xiàng)目重復(fù)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象比較嚴(yán)重；⑵部分商品房房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，往往超出了居民的購(gòu)買(mǎi)能力，現(xiàn)在房產(chǎn)界商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、別墅、高檔公寓所占比率較大，無(wú)法滿足中低收入消費(fèi)者的購(gòu)房需求，因此，引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。⑶商品房空置率過(guò)高，地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。由于房地產(chǎn)商貪圖大的利潤(rùn)和地方政府在決策上的偏激性導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。這種供需的不平衡，造成了社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，也制約著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者開(kāi)始尋求更為科學(xué)的理論與方法指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作.而要成功完成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，前期的策劃工作就顯得尤為重要。

　　2、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃現(xiàn)狀：⑴在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不合理的開(kāi)發(fā)主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致前期策劃缺乏賴以生存的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在小、散、差的問(wèn)題。建設(shè)的規(guī)�；�程度較低，數(shù)量增長(zhǎng)過(guò)快過(guò)猛。企業(yè)過(guò)多、規(guī)模過(guò)小必然引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，粗制濫造、哄抬地價(jià)、亂上項(xiàng)目、破壞規(guī)劃。前期策劃作為基本建設(shè)程序的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，在實(shí)際造作中卻往往成為一種走過(guò)場(chǎng)的形式。⑵發(fā)展商不重視深入、系統(tǒng)地市場(chǎng)調(diào)查，使前期策劃缺乏現(xiàn)實(shí)、科學(xué)的市場(chǎng)導(dǎo)向。發(fā)展商對(duì)前期策劃僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場(chǎng)信息，必然導(dǎo)致決策失誤，盲目投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位、類(lèi)型、檔次和配套設(shè)施等脫離市場(chǎng)需求，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。發(fā)展商缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，往往造成前期策劃的實(shí)施過(guò)程失控。由于片面追求投資回報(bào)，發(fā)展商常常在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，動(dòng)用其可能的社會(huì)關(guān)系資源，一味提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)，其結(jié)果使相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施符合過(guò)大或失衡，導(dǎo)致項(xiàng)目的整體環(huán)境素質(zhì)下降。⑶在現(xiàn)行設(shè)計(jì)體制下，過(guò)細(xì)的專業(yè)分工使建筑師的專業(yè)事業(yè)日漸狹隘，缺乏前期策劃所需的通才意識(shí)和廣博見(jiàn)識(shí)。在實(shí)踐中盲從發(fā)展商，逐步喪失建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)專業(yè)的作用。建筑師遠(yuǎn)離市場(chǎng)，缺乏對(duì)市場(chǎng)科學(xué)、深入的認(rèn)識(shí)，已無(wú)法在前期策劃中找到現(xiàn)實(shí)、準(zhǔn)確的立足點(diǎn)。

　　三、案例

　　以下通過(guò)廣州兩個(gè)地產(chǎn)前期策劃為例，來(lái)說(shuō)明項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)策劃在房地產(chǎn)業(yè)中的重要性。

　　1、廣州某小區(qū)項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)策劃：本項(xiàng)目位于廣州白云區(qū)某地段的`一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積36500平方米，地塊周?chē)�教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施齊全，高架、公交、地鐵等交通設(shè)施完善，規(guī)劃用途為住宅。

　　小區(qū)開(kāi)發(fā)前期策劃：根據(jù)調(diào)查人員收集到的資料，附近已建或在建住宅樓盤(pán)的價(jià)格平均分布在9800～18000元每平方，經(jīng)過(guò)綜合分析，擬定此開(kāi)發(fā)小區(qū)購(gòu)房戶以廣州本地工薪階層偏上收入家庭為主，根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，可做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這些年來(lái)廣州住宅市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，戶型面積在100平方以上的占80%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。而實(shí)際上，在廣州比較搶手的還是中小房型。因此，根據(jù)上述建筑面積定位與銷(xiāo)售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)。而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及人民生活水平的提高，人民對(duì)住宅小區(qū)居住環(huán)境有了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適與實(shí)用方向發(fā)展，因此，本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)合實(shí)際選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。公建配套服務(wù)設(shè)施方面設(shè)施包括：幼兒園、便民商店，托兒所，其他配套設(shè)施，室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停車(chē)庫(kù)、變電所、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)等。新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個(gè)基地綠化除建筑物占地、道路場(chǎng)地，地面車(chē)位，羽毛球場(chǎng)，幼兒園、托兒所活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)居民活動(dòng)場(chǎng)所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。

　　2、廣州清

　　新縣某住宅地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃案，清新縣城與清遠(yuǎn)市區(qū)緊密相連，距廣州60多公里，境內(nèi)107國(guó)道，京廣復(fù)線，清連一級(jí)公路，清四一級(jí)公路貫通全縣，在清遠(yuǎn)市區(qū)位位置具有明顯的優(yōu)勢(shì)。 隨著城市規(guī)劃發(fā)展，清新縣與清遠(yuǎn)市區(qū)的關(guān)系越來(lái)越密切，可能成為另一個(gè)“禪桂”。清新市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)一批中高檔樓盤(pán)，將整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格水平突破2000元，價(jià)值提升明顯，但仍以多層為主，小高層已經(jīng)出現(xiàn)，但未形成主流。該塊地面積大，大盤(pán)開(kāi)發(fā)，可塑性高。可以實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)品結(jié)合，具有打造市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型品質(zhì)樓盤(pán)的空間，而且周邊配套設(shè)施完整，地處新城區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ�，�?xiàng)目鄰街面長(zhǎng)，通過(guò)合適的商業(yè)布置，可實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，一個(gè)好的策劃可以整合各種資源，往往能使企業(yè)獲得實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)以及項(xiàng)目的成功。減少不必要的資源浪費(fèi)，而且，能夠提升企業(yè)的形象，在進(jìn)行前期策劃的過(guò)程中也可以鍛煉出一批高素質(zhì)的策劃人才為企業(yè)服務(wù)。因此，我們?cè)谝粋�(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)前，必須進(jìn)行前期的經(jīng)濟(jì)策劃，以此提高資源的合理利用率，提升經(jīng)濟(jì)收益。

房地產(chǎn)論文9

　　隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關(guān)機(jī)制，提高對(duì)于企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理與控制。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理也需要與時(shí)俱進(jìn)，不斷改進(jìn)管理理念以及管理技術(shù)，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護(hù)航。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理以及控制的相關(guān)措施進(jìn)行詳細(xì)的探討。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的概念以及意義

　　所謂房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控，是指企業(yè)通過(guò)運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)以及管理理念，局部和綜合結(jié)合的方法以及多樣化的會(huì)計(jì)方式對(duì)企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所有的行為進(jìn)行科學(xué)和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，主要是提高企業(yè)在日常運(yùn)行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財(cái)務(wù)信息學(xué)的真實(shí)程度，從而在企業(yè)進(jìn)行新的決策時(shí)提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財(cái)務(wù)管理具有以下特點(diǎn)：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長(zhǎng)、資金需求大、投資周期長(zhǎng)并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要處理好外部和內(nèi)部的關(guān)系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)都比較高，這要求財(cái)務(wù)管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力。

　　財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標(biāo)就是通過(guò)合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控的意義就顯而易見(jiàn)：第一，財(cái)務(wù)管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過(guò)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)算以及監(jiān)測(cè)，保證企業(yè)朝預(yù)期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財(cái)務(wù)管控是當(dāng)今信息化財(cái)務(wù)管理的一種必然要求�？茖W(xué)技術(shù)的進(jìn)步，信息技術(shù)在財(cái)務(wù)管理中的應(yīng)用越發(fā)廣泛，之前簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展需求，使得開(kāi)放化和網(wǎng)絡(luò)化的財(cái)務(wù)管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的治理和結(jié)構(gòu)具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有效的統(tǒng)一起來(lái)，保證企業(yè)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，必不可少。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱

　　房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動(dòng)中的流動(dòng)性以及各個(gè)項(xiàng)目之間的`獨(dú)立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計(jì)監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計(jì)部門(mén)職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評(píng)審主要依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門(mén)，而有些單位的內(nèi)審部門(mén)隸屬于財(cái)務(wù)部門(mén)，與財(cái)務(wù)部同屬一人領(lǐng)導(dǎo)，內(nèi)審在形式上缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因?yàn)榇尕浂�占用的資金通常會(huì)超過(guò)成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動(dòng)不暢，增加資金的占用成本，嚴(yán)重影響企業(yè)的運(yùn)行;第三，應(yīng)收賬款的控制不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，容易導(dǎo)致資金的回收時(shí)間較長(zhǎng)，這就存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。很多企業(yè)也沒(méi)有嚴(yán)格的賒銷(xiāo)制度和收賬手段，導(dǎo)致企業(yè)的應(yīng)收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益和資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(二)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)淡薄

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會(huì)使企業(yè)的管理者和領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財(cái)務(wù)管理制度以及理念已經(jīng)很難適應(yīng)和滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作出現(xiàn)很多問(wèn)題，比如賬目不清、會(huì)計(jì)信息失真以及核實(shí)不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。

　　(三)企業(yè)未建立健全預(yù)算管理制度及績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制

　　目前，盡管有些企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理也比較重視，但在預(yù)算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問(wèn)題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期階段著急上項(xiàng)目，沒(méi)有對(duì)成本進(jìn)行合理的測(cè)算及層層落實(shí)，預(yù)算計(jì)劃做的并不細(xì)致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在過(guò)程中無(wú)法做到費(fèi)用預(yù)算根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)，使得預(yù)算形同虛設(shè)，這些嚴(yán)重影響企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果，進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)施和企業(yè)經(jīng)營(yíng)效果和質(zhì)量的嚴(yán)重下降。有的企業(yè)只有預(yù)算管理機(jī)制，未與績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制結(jié)合起來(lái)，無(wú)法確保企業(yè)預(yù)算管理目標(biāo)和低成本戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(四)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)有待提高

　　財(cái)務(wù)部門(mén)的設(shè)置通常是金字塔形的，這種模式導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財(cái)務(wù)管理制度以及財(cái)務(wù)設(shè)置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需求，尤其是在信息化趨勢(shì)下，很多工作都需要通過(guò)信息化的手段完成。新時(shí)代也需要更加專業(yè)和高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員加入到財(cái)務(wù)管理的隊(duì)伍中來(lái)，更好的運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)和手段以及理念，完成財(cái)務(wù)管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)人員理念相對(duì)較為落后，也缺乏主動(dòng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)的積極性，業(yè)務(wù)水平相對(duì)低下，不能適應(yīng)新時(shí)期財(cái)務(wù)管理發(fā)展的需求，對(duì)財(cái)務(wù)管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。

　　三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的措施

　　(一)不斷完善財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)部審計(jì)

　　不斷建立和完善對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管控的內(nèi)部制度，這是做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會(huì)計(jì)的相關(guān)要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會(huì)計(jì)核算、財(cái)產(chǎn)清查等一系列完整的財(cái)務(wù)管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應(yīng)收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運(yùn)行。另外，企業(yè)不但需要對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部嚴(yán)格的管控，還需要對(duì)企業(yè)的決策以及相關(guān)的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進(jìn)行控制和審計(jì)，保證企業(yè)所有進(jìn)行程序都科學(xué)合理。加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，可以從以下幾個(gè)方面著手：首先是要建立職務(wù)的分離制度，合理安排財(cái)務(wù)管理工作的每個(gè)崗位，明確每個(gè)崗位相應(yīng)職責(zé);其次是要建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制制度，主要包括財(cái)會(huì)工作規(guī)則、核算流程以及財(cái)會(huì)人員的責(zé)任;第三是要建立授權(quán)審批控制，明確財(cái)務(wù)人員的授權(quán)的權(quán)限及相應(yīng)的承擔(dān)責(zé)任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)健康。

　　(二)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和控制的意識(shí)

　　首先要加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于財(cái)務(wù)管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門(mén)都要定期檢查資金是否到位，是否專款專用，對(duì)于那些資金沒(méi)有到位、擅自挪用資金的基建項(xiàng)目，要及時(shí)進(jìn)行整改，保證計(jì)劃的落實(shí)。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　總而言之，基建項(xiàng)目是一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)的工作，財(cái)務(wù)管理在基建項(xiàng)目中至關(guān)重要，直接決定了基建項(xiàng)目的社會(huì)效益能否實(shí)現(xiàn)，關(guān)系著事業(yè)單位的發(fā)展，財(cái)務(wù)工作的目的是做好基建項(xiàng)目資金的考核、監(jiān)督、控制和預(yù)算，財(cái)務(wù)工作這不僅要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行分析，還要了解實(shí)際花費(fèi)的資金和預(yù)算之間的差額，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門(mén)一方面要正確履行本部門(mén)的職責(zé)，另一方面還要合理承擔(dān)項(xiàng)目投資人或者業(yè)主的角色。建設(shè)部門(mén)的會(huì)計(jì)核算是單位會(huì)計(jì)核算范疇中比較重要的一部分，包括招標(biāo)投標(biāo)管理、合同談判、合同管理、工程量?jī)r(jià)審核、竣工結(jié)算、財(cái)務(wù)決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財(cái)務(wù)工作總是存在著各種各樣的問(wèn)題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無(wú)論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認(rèn)識(shí)基建財(cái)務(wù)管理工作的重要性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并立即采取相應(yīng)的解決措施，不斷提高本單位基建財(cái)務(wù)工作的水平。

房地產(chǎn)論文10

　　摘要：任何財(cái)務(wù)活動(dòng)，都是以資本增值為根本目的的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，就是要防范價(jià)值的不穩(wěn)定性，控制不利結(jié)果的產(chǎn)生。對(duì)于投資性房地產(chǎn)的資本增值之路，是一個(gè)利益相關(guān)的鏈條，首先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境，影響到個(gè)人收入及工商業(yè)利潤(rùn)；個(gè)人收入與工商業(yè)利潤(rùn)影響的是對(duì)租金的支付能力；租金是影響投資性房地產(chǎn)凈收入的主要原因；房地產(chǎn)的凈收入決定了投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。由此可見(jiàn)，現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的變動(dòng)，將對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生直接的影響。與居住性房屋相比，經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的改變將對(duì)投資性房產(chǎn)在短期內(nèi)早晨較大的沖擊。

　　關(guān)鍵詞：投資；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)

　　一、建立投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系

　　第一，建立完善的信息系統(tǒng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于企業(yè)投資者，要了解自己所處的投資環(huán)境，要持續(xù)、廣泛地收集與企業(yè)投資有關(guān)的信息，包括內(nèi)部信息及外部信息。處理收集來(lái)的各種數(shù)據(jù)，在對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析中預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展，數(shù)據(jù)信息盡量詳細(xì)，對(duì)比、分析、提煉、組合，最后形成信息數(shù)據(jù)庫(kù)，來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)起到預(yù)測(cè)的作用。對(duì)于個(gè)人投資者，如果獨(dú)立處理信息，承擔(dān)的成本過(guò)高，這就要關(guān)注相關(guān)機(jī)構(gòu)或部門(mén)發(fā)布的信息，建立自己可用的`信息檔案。第二，篩選初始信息，具體分析項(xiàng)目情況，建立起評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的管理系統(tǒng)，利用有效的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性分析，定量與定性相結(jié)合，為監(jiān)控提供條件，以備做風(fēng)險(xiǎn)決策。第三，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估框架的指向，將防范放在首要位置，根各種財(cái)務(wù)構(gòu)成建立起風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)。采取綜合的分散風(fēng)險(xiǎn)、回避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的措施，多渠道避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

　　二、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度量

　　通過(guò)建立風(fēng)險(xiǎn)模型或計(jì)算相關(guān)指標(biāo)，從量上對(duì)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)作出評(píng)估，這就是風(fēng)險(xiǎn)度量。財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，是為避免風(fēng)險(xiǎn)作出的決策提供科學(xué)依據(jù)的。為表現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)存在的程度，就要依據(jù)度量指標(biāo)。如何選擇自己的度量指標(biāo)，就顯得相當(dāng)重要。投資性房地產(chǎn)不同于居住性房產(chǎn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化依賴大，敏感性強(qiáng)。投資者能夠從宏觀上把握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量最終要依賴與對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析和運(yùn)用。由此，我們將從財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)兩個(gè)角度來(lái)建構(gòu)投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)框架。

　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　有許多指標(biāo)可以用來(lái)描述房地產(chǎn)狀況。如租金、交易額、價(jià)格、租金增占率、空置率等。這些指標(biāo)可以表明房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境，這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也相當(dāng)容易獲得。但是，綜合分析投資性房地產(chǎn)的循環(huán)規(guī)律，作為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度量指標(biāo)，筆者認(rèn)為，空置率更能體現(xiàn)出最優(yōu)量化指標(biāo)。對(duì)空置趨勢(shì)的分析有助于我們確定潛在項(xiàng)目的“穩(wěn)定使用率”�！胺�(wěn)定使用率”是項(xiàng)目啟動(dòng)后年度使用率的概念，也是評(píng)估項(xiàng)目是否可行的一個(gè)重要因素。

　　（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)。

　　資本增值是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本出發(fā)點(diǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目的是減少損失，多獲回報(bào)。這些都要由現(xiàn)金的流動(dòng)來(lái)反應(yīng)，現(xiàn)金，是資本，也是報(bào)酬。因此，現(xiàn)金流量就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。作為物業(yè)持有者，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析較為科學(xué)的是股權(quán)現(xiàn)金流量法。流入量和流出量都是現(xiàn)金流量，投資性房地產(chǎn)的投資成本（現(xiàn)金流出量）主要包括建造成本或購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（初始投資），而投資回收（現(xiàn)金流入量）包括稅后處置收入和稅后現(xiàn)金凈流量。

　　三、投資性房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

　�。ㄒ唬┩顿Y前的準(zhǔn)備工作。

　　房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況如何與投資前的準(zhǔn)備工作密切相關(guān)。因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制將資金的準(zhǔn)備情況作為一項(xiàng)基礎(chǔ)內(nèi)容。這項(xiàng)工作主要包括兩個(gè)主要方面，一個(gè)是做好市場(chǎng)分析，另一個(gè)是做好資金投入的切點(diǎn)。1.做好市場(chǎng)分析。任何投資的前提都是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析。市場(chǎng)分析的內(nèi)容包括：同類(lèi)投資的市場(chǎng)需求與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資源準(zhǔn)備；市場(chǎng)的真實(shí)需求及客觀環(huán)境。對(duì)于投資性房地產(chǎn)，市場(chǎng)分析建立在供求關(guān)系的基礎(chǔ)之上，在市場(chǎng)分析的過(guò)程中，要注意以下幾點(diǎn)：（1）市場(chǎng)定位情況；（2）投資的基礎(chǔ)類(lèi)型；（3）投資選址情況。市場(chǎng)定位，即確定消費(fèi)的主要群體的消費(fèi)水平，確定是面向低端市場(chǎng)還是面向高端市場(chǎng)；投資選址情況則是根據(jù)地域特點(diǎn)決定投資性房地產(chǎn)的資本投放位置。2.判斷資金投入的切點(diǎn)。房地產(chǎn)的投資環(huán)境存在循環(huán)性的特點(diǎn)，利用其市場(chǎng)景氣情況的循環(huán)階段，判斷正確的切入點(diǎn)，市場(chǎng)的供需情況是否平衡，是市場(chǎng)情況的兩種表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)的投資環(huán)境的循環(huán)情況就是周期性波動(dòng)，供求關(guān)系的變化受到多種因素的影響，租金的波動(dòng)、價(jià)格及空置率都決定了房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。也就直接影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)投資的成敗。

　�。ǘ�）持有期間的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　房地產(chǎn)投資者在持有物業(yè)期間，在關(guān)注房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期的基礎(chǔ)上，要根據(jù)不同階段的市場(chǎng)情況不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，在微觀上，根據(jù)指標(biāo)的預(yù)測(cè)系統(tǒng)，做出財(cái)務(wù)預(yù)警，定位風(fēng)險(xiǎn)根源。在前文對(duì)房地產(chǎn)的景氣循環(huán)做出分析的基礎(chǔ)上，我們分析了投資性房地產(chǎn)由此受到的影響及應(yīng)該采取的正確的措施，此外，我們將介紹我們?nèi)绾沃贫ê侠淼拇胧�，根�?jù)財(cái)務(wù)的指標(biāo)預(yù)測(cè)系統(tǒng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出防范。在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)分析庫(kù)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)指向的情況下，我們可以對(duì)所持物業(yè)繼續(xù)投資以期更高回報(bào)，如果數(shù)據(jù)分析顯示潛在警情的存在，投資者應(yīng)逐層分析財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題。一般情況下，有四項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)標(biāo)明預(yù)警指標(biāo)。租金回報(bào)率、營(yíng)業(yè)凈收入、租金營(yíng)業(yè)凈收入、應(yīng)收賬款。租金和營(yíng)業(yè)凈收入決定了租金的營(yíng)業(yè)凈收入。租金和營(yíng)業(yè)費(fèi)用由決定營(yíng)業(yè)凈收入；租金與房產(chǎn)價(jià)值決定租金回報(bào)率；客觀環(huán)境決定房產(chǎn)價(jià)值，不與物業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)生直接關(guān)系；欠租損失影響應(yīng)收賬款，在分解的狀態(tài)下，租金和營(yíng)業(yè)費(fèi)用是經(jīng)營(yíng)預(yù)警的決定性因素。由此分析，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基本方法就是降低營(yíng)業(yè)費(fèi)用、增加租金。投資性房地產(chǎn)尤其特殊性。小散戶投資者和個(gè)人投資者的風(fēng)險(xiǎn)控制手段在于防范，企業(yè)或長(zhǎng)期持有物業(yè)的投資者的風(fēng)險(xiǎn)控制在于整體經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃。由此，投資性房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的依賴度與敏感度都強(qiáng)于自用居住性房地產(chǎn)。因此，要充分考慮當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)，來(lái)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得盡量大的收益。

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境的情況越來(lái)越受到人們的關(guān)注，為了保證居民的生活質(zhì)量，必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收質(zhì)量。本文對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出一定的規(guī)劃化建議，希望能夠引起相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收的重視。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；竣工環(huán)境保護(hù)；預(yù)驗(yàn)收

　　1房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收存在的問(wèn)題

　　1.1被驗(yàn)收監(jiān)測(cè)企業(yè)的環(huán)保意識(shí)較差。在現(xiàn)在的很長(zhǎng)一段時(shí)期，企業(yè)普遍沒(méi)有社會(huì)責(zé)任感，只以盈利為其根本目的。所以只關(guān)心如何提升經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)環(huán)保方面的投入?yún)s比較欠缺。另外，一些企業(yè)沒(méi)有環(huán)保意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目在竣工過(guò)程中的環(huán)保驗(yàn)收監(jiān)測(cè)不以為然，認(rèn)為環(huán)境影響報(bào)告材料都是走形式，對(duì)于關(guān)系到環(huán)境保護(hù)和污染治理的各項(xiàng)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)都不在乎。所以造成部分企業(yè)在工程項(xiàng)目施工中，不建設(shè)環(huán)境保護(hù)的設(shè)施或者消極怠工、敷衍建設(shè)。而且一些企業(yè)在進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收監(jiān)測(cè)的時(shí)候，動(dòng)歪腦筋，習(xí)慣走歪門(mén)邪道。在進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收前，對(duì)生產(chǎn)負(fù)荷進(jìn)行控制，已達(dá)到減少污染物排放或者稀釋污染濃度的現(xiàn)象，讓環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收的監(jiān)測(cè)符合要求。但是在驗(yàn)收合格后，確加足馬力進(jìn)行滿負(fù)荷運(yùn)行，導(dǎo)致環(huán)保驗(yàn)收流于形式，沒(méi)有充分發(fā)揮作用。

　　1.2環(huán)境監(jiān)管機(jī)構(gòu)存在雙重身份。在現(xiàn)代的環(huán)境監(jiān)管機(jī)構(gòu)里，很多機(jī)構(gòu)都扮演著很多角色，比如說(shuō)環(huán)境監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要進(jìn)行環(huán)保驗(yàn)收的監(jiān)測(cè)工作，這就需要遵守相關(guān)的環(huán)保法規(guī)和政策，這就說(shuō)明這個(gè)機(jī)構(gòu)具有行政單位的角色；另外建設(shè)部門(mén)需要向其請(qǐng)求檢測(cè)，讓環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)利用相關(guān)的技術(shù)方式做好驗(yàn)收和監(jiān)測(cè)，這樣環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)又有了服務(wù)者的角色。在這種服務(wù)與管理同時(shí)存在的雙重身份下，環(huán)評(píng)機(jī)構(gòu)很難做到全面的、客觀的、可靠的環(huán)境檢測(cè)。

　　1.3環(huán)保驗(yàn)收監(jiān)測(cè)沒(méi)有技術(shù)支持。在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的今天，環(huán)保驗(yàn)收監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)需要先進(jìn)的技術(shù)作為支撐。如果某些檢測(cè)設(shè)備缺乏，只能用傳統(tǒng)的實(shí)驗(yàn)方式檢測(cè)，會(huì)造成檢測(cè)結(jié)果出現(xiàn)誤差，很難進(jìn)行精準(zhǔn)檢測(cè)。這樣會(huì)降低環(huán)保驗(yàn)收的權(quán)威性。

　　2房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)預(yù)驗(yàn)收規(guī)范化建議

　　2.1勇于創(chuàng)新，擴(kuò)寬監(jiān)管手段和方法。根據(jù)當(dāng)前的實(shí)際情況，要加強(qiáng)創(chuàng)新工作，要豐富建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境監(jiān)管手段和相關(guān)的工作方法：首先，要建立健全一些建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，充分依靠一些政府部門(mén)建立的環(huán)境監(jiān)管與應(yīng)急信息系統(tǒng)，利用項(xiàng)目的審批和試運(yùn)行等環(huán)節(jié)進(jìn)行環(huán)境的監(jiān)理和竣工時(shí)的環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收。其次，要對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收監(jiān)測(cè)建設(shè)一套符合標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管制度。并進(jìn)行有序的市場(chǎng)監(jiān)管制度，放權(quán)于民。最后在一些明顯對(duì)環(huán)境影響不是很大的'項(xiàng)目上本著實(shí)事求是的態(tài)度，簡(jiǎn)化一些驗(yàn)收內(nèi)容。

　　2.2強(qiáng)化監(jiān)管，全面推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作。要利用過(guò)程監(jiān)管過(guò)程中的檢測(cè)加強(qiáng)竣工驗(yàn)收時(shí)的通過(guò)率，從而加快竣工驗(yàn)收的速度，首先要研究一些竣工環(huán)境保護(hù)驗(yàn)收的管理辦法和工作規(guī)范；其次要進(jìn)行嚴(yán)格的過(guò)程監(jiān)管，通過(guò)環(huán)境保護(hù)法進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，讓那些竣工驗(yàn)收工作滯后的企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行限批或者是限期整改，最后要加強(qiáng)部門(mén)之間的聯(lián)動(dòng)，把那些項(xiàng)目竣工環(huán)保驗(yàn)收困難的企業(yè)通報(bào)給銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)，可以利用“綠色信貸”的機(jī)制讓企業(yè)加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)。

　　2.3具體污染治理措施。首先，對(duì)于大氣污染的防治措施。等到房屋的入住率達(dá)到或者超過(guò)75%以后，要對(duì)廚房里煙氣集中排放的系統(tǒng)和地下車(chē)庫(kù)的通風(fēng)排煙系統(tǒng)進(jìn)行集中檢測(cè)，判斷它們是否是處于正常運(yùn)行狀態(tài)的，另外，還有注意對(duì)排氣筒進(jìn)行采樣監(jiān)測(cè)，需要監(jiān)測(cè)的因子很多，主要是油煙和氮的氧化物、非甲烷總烴、二氧化硫，確保這些污染物的排放達(dá)標(biāo)。其次，對(duì)于水污染的防治措施。等到房屋的入住率達(dá)到或者超過(guò)75%以后，要對(duì)可以納管的工程和項(xiàng)目，針對(duì)納管的管口處進(jìn)行取樣監(jiān)測(cè);如果一些納管沒(méi)有進(jìn)行自行處理到相應(yīng)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)在附近內(nèi)河進(jìn)行排放的，要注意在排污口進(jìn)行取樣監(jiān)測(cè)。需要監(jiān)測(cè)的因子很多，主要是pH值，COD、氮的化合物、BOD、動(dòng)植物油等等，要和環(huán)評(píng)報(bào)告及其批復(fù)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，查看污水排放的值，確保排放是達(dá)標(biāo)的。而且也要關(guān)注在住戶陽(yáng)臺(tái)上的洗衣機(jī)的廢水是如何排放的，這些污水理論上要和廚房里的廢水、洗手間的廢水一樣，一并納入到污水收集和處理的系統(tǒng)。其三，對(duì)于噪聲污染的防治措施。根據(jù)我國(guó)的《環(huán)境噪聲監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》，在工程的邊界地帶進(jìn)行取樣監(jiān)測(cè)，并查找具有代表性的臨路住戶和不同的樓層的樓道內(nèi)或者室內(nèi)進(jìn)行專業(yè)的噪聲監(jiān)測(cè)，查看監(jiān)測(cè)的結(jié)果，確保噪音的檢測(cè)值是達(dá)標(biāo)的。其四，對(duì)于固廢的防治措施。要查看小區(qū)內(nèi)面的垃圾箱和垃圾的收集點(diǎn)排布是否合理，在垃圾清運(yùn)的過(guò)程中是否有傾倒，處理是否及時(shí)，有沒(méi)有蚊蠅擎生。

　　綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)生活環(huán)境的要求也越來(lái)越高，為了保證居民生活的穩(wěn)定性與健康性，必須嚴(yán)格控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)境保護(hù)的驗(yàn)收質(zhì)量。但是在實(shí)際驗(yàn)收過(guò)程中，依舊存在著諸多問(wèn)題，我們需要根據(jù)相應(yīng)項(xiàng)目的實(shí)際情況采取有效的監(jiān)測(cè)技術(shù)和環(huán)保治理措施來(lái)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的污染，保證居民的生產(chǎn)生活環(huán)境干凈健康。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]范例，胡志鋒，梁健.基于環(huán)保竣工驗(yàn)收對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評(píng)的思考[J].環(huán)境監(jiān)測(cè)管理與技術(shù)，20xx，22（2）：5-7.

　　[2]曾健華,劉杰.廣西建設(shè)項(xiàng)目竣工環(huán)保驗(yàn)收問(wèn)題和對(duì)策建議[J].中國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè),20xx（04）：67-69.

　　[3]梁繼榮，陳學(xué)玲.建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)施竣工驗(yàn)收監(jiān)測(cè)存在的問(wèn)題及建議[J].科技風(fēng)，20xx，05:174.

房地產(chǎn)論文12

　　一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的理論研究

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)概述

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是借助網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售的一種新興的營(yíng)銷(xiāo)方式。它通過(guò)網(wǎng)絡(luò)讓消費(fèi)者在網(wǎng)頁(yè)上了解消費(fèi)者所需要了解的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目相關(guān)的一些信息，并可以在線咨詢?cè)谑蹣潜P(pán)的一些具體情況。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)具備其獨(dú)有的特點(diǎn)，具體特點(diǎn)如下：

　　1、可以在線24小時(shí)為消費(fèi)者提供服務(wù)。

　　2、隨時(shí)可以關(guān)注樓盤(pán)、房地產(chǎn)的相關(guān)信息，方便、快捷。

　　3、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的費(fèi)用花費(fèi)與其它營(yíng)銷(xiāo)方式相比較小

　　4、利用多媒體的功能全面介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　（三）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì)

　　1、有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)信息傳播的效率。

　　2、可以為中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極好的發(fā)展空間。

　　3、打破傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手段，讓消費(fèi)者在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)中有更大的選擇空間。

　　4、及時(shí)有效的為客戶服務(wù)。

　　5、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的活動(dòng)空間。6。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣。

　　二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析

　　（一）我國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀

　　現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的主要方式有：房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站、網(wǎng)絡(luò)新聞、網(wǎng)絡(luò)廣告、微博等。1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)上，設(shè)計(jì)和制作的風(fēng)格各異，但就體現(xiàn)的內(nèi)容來(lái)看，都展示了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，且房產(chǎn)信息量大，內(nèi)容豐富，使消費(fèi)者能方便、快捷的了解所需地產(chǎn)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)就是信息交換。但其交易信息建設(shè)方面，客戶留言反饋、論壇的瀏覽和反饋量方面還是有待提高的。

　　2、網(wǎng)絡(luò)新聞網(wǎng)絡(luò)新聞的特點(diǎn)有：點(diǎn)擊率高、傳播速度快、涉及面廣等。網(wǎng)絡(luò)新聞也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的重要門(mén)戶。客戶在觀看新聞的同時(shí)就能對(duì)房地產(chǎn)廣告的信息進(jìn)行了解，現(xiàn)階段我國(guó)很多的房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在網(wǎng)絡(luò)新聞進(jìn)行項(xiàng)目的推廣，它是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)很好的宣傳幫手。

　　3、網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的主要組成部分，據(jù)艾瑞調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，在整個(gè)網(wǎng)絡(luò)廣告的比重看，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告占其13。4%，從20xx年的5。7%一路上升，在沿海等一線城市，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告的投放量更是達(dá)到了35%以上。

　　（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)存在問(wèn)題

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略意識(shí)不足現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)站主要是公司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目介紹和聯(lián)系方式等內(nèi)容。對(duì)于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的站由于知名度小，訪問(wèn)也相對(duì)很少。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏網(wǎng)站的推廣工作，很多人都不清楚網(wǎng)站的存在。二是網(wǎng)站內(nèi)容要不斷的更新，緊跟社會(huì)的需求。對(duì)于像搜房網(wǎng)之類(lèi)的房地產(chǎn)網(wǎng)站門(mén)戶，由于它的專業(yè)性，房產(chǎn)項(xiàng)目的集中性，給一些通過(guò)搜房網(wǎng)推廣自己房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司帶來(lái)了一些益處，更多的人了解了同一期房地產(chǎn)的項(xiàng)目。但對(duì)推廣企業(yè)形象及品牌建設(shè)方面并無(wú)益處。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)信息化架構(gòu)不完善房地產(chǎn)企業(yè)如果想提高企業(yè)的決策水平、經(jīng)營(yíng)水平、開(kāi)發(fā)效率、投資準(zhǔn)確率，就必須及時(shí)準(zhǔn)確的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的.內(nèi)部信息和外部信息進(jìn)行了解和掌握。房地產(chǎn)企業(yè)的信息化包括產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的信息化和企業(yè)自身內(nèi)部、外部的信息化。房地產(chǎn)企業(yè)更重視企業(yè)本身的信息化建設(shè)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的信息化建設(shè)我國(guó)尚不完善，需要進(jìn)一步加強(qiáng)。例如建設(shè)企業(yè)資源計(jì)劃的企業(yè)較少，即便有企業(yè)資源計(jì)劃建設(shè)，但是內(nèi)容的深度不夠；沒(méi)有戶型設(shè)計(jì)的資料庫(kù)，對(duì)于各種產(chǎn)品類(lèi)型的優(yōu)缺點(diǎn)缺乏一個(gè)有效的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)度依靠設(shè)計(jì)單位的力量；對(duì)市場(chǎng)信息的了解方面的系統(tǒng)不完善，信息滯后，過(guò)度依賴新聞報(bào)道，缺乏一個(gè)系統(tǒng)化認(rèn)知等。

　　三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展趨勢(shì)

　　（一）全民營(yíng)銷(xiāo)

　　所謂全民營(yíng)銷(xiāo)就是指房地產(chǎn)企業(yè)全員參與。從現(xiàn)在的萬(wàn)科、綠城、碧桂園看，這些房地產(chǎn)企業(yè)都采取了新的營(yíng)銷(xiāo)模式——全民營(yíng)銷(xiāo)。這種模式就不單單是只有銷(xiāo)售部門(mén)在賣(mài)房子，而是其它部門(mén)共同參與其中。從目前看全民營(yíng)銷(xiāo)模式雖然不一定適用于任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，但是它卻是一種發(fā)展趨勢(shì)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，供應(yīng)商不斷增多，置業(yè)的飽和度也會(huì)越來(lái)越高，只有全員行動(dòng)起來(lái)才有可能讓客戶與供應(yīng)量趨于平衡。

　　（二）電商營(yíng)銷(xiāo)

　　近幾年隨著電商業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)電商的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，很多房地產(chǎn)電商在如火如荼的進(jìn)行著，房地產(chǎn)銷(xiāo)售其實(shí)就是消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)一種權(quán)益。以易居為代表的房地產(chǎn)電商已經(jīng)大踏步的向前走，萬(wàn)達(dá)、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)也跟電商開(kāi)始進(jìn)行合作建立自己的電商平臺(tái)，未來(lái)房地產(chǎn)電商的趨勢(shì)將會(huì)更加明顯。

　�。ㄈ�）體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)

　　體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不再是單單賣(mài)給業(yè)主房子，賣(mài)給業(yè)主一個(gè)鋼筋混凝土，而是一種體驗(yàn)。現(xiàn)在的樣板房、示范區(qū)，這些都是為了給客戶一個(gè)很好的體驗(yàn)。如今，體現(xiàn)不僅僅只是現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造，也需要終端體驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)和銷(xiāo)售人員應(yīng)考慮如何讓消費(fèi)者更好的體驗(yàn)進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)。我國(guó)的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是一種全新的營(yíng)銷(xiāo)模式，它還處于摸索階段，還要不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]房地產(chǎn)開(kāi)啟互聯(lián)網(wǎng)元年[EB/OL]。騰訊房產(chǎn)，20xx。

　　[4]苗樂(lè)如�；ヂ�(lián)網(wǎng)影響房地產(chǎn)[EB/OL]。騰訊房產(chǎn)，20xx。

房地產(chǎn)論文13

　　在現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理當(dāng)中，經(jīng)常碰到工作任務(wù)的計(jì)劃時(shí)間屢屢打破而拖延的情況，給項(xiàng)目成本控制造成極大浪費(fèi)。有一個(gè)可行性的計(jì)劃顯得非常重要。本文主要對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理進(jìn)行探討。

　　前言

　　現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理貫穿了整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，項(xiàng)目計(jì)劃管控同樣也是成本管控，項(xiàng)目計(jì)劃控制得好，就能保證整個(gè)項(xiàng)目的資金計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃按照預(yù)期實(shí)施。進(jìn)度管控不到位，出現(xiàn)設(shè)計(jì)拖延，招標(biāo)拖沓，施工滯后等現(xiàn)象，無(wú)疑會(huì)在很大程度上加大了項(xiàng)目的隱性成本。正因?yàn)榇耍�現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該加強(qiáng)計(jì)劃管理。

　　1.現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的重要性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制直接關(guān)系到產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也關(guān)系到消費(fèi)者的利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤(pán)時(shí)間和交房時(shí)間，尤其是商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中已經(jīng)支付定金的購(gòu)房人，這就要求工程必須在開(kāi)盤(pán)前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度必須服從公司經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的需求�，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。

　　在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目的特殊性決定了項(xiàng)目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素，對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行會(huì)產(chǎn)生各種各樣的影響。作為項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件，項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌劃安排，將項(xiàng)目的全過(guò)程、全部目標(biāo)和全部活動(dòng)統(tǒng)統(tǒng)納入計(jì)劃的軌道，使人力、材料、機(jī)械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運(yùn)用，以期實(shí)施過(guò)程中及時(shí)對(duì)各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到質(zhì)量?jī)?yōu)良、工期和造價(jià)合理的預(yù)定目標(biāo)。

　　2.現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)計(jì)劃的編制內(nèi)容及要求

　　2.1發(fā)展控制計(jì)劃

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總綱性計(jì)劃，在這個(gè)計(jì)劃中，我們必須明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵工作的時(shí)間控制點(diǎn)。發(fā)展控制計(jì)劃是公司各部門(mén)工作的內(nèi)控計(jì)劃，編制發(fā)展計(jì)劃時(shí)，讓有經(jīng)驗(yàn)的各類(lèi)專業(yè)員工參與，盡快可能預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)的困難，時(shí)間安排要合理，以保證計(jì)劃具有可操作性，避免在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不斷地調(diào)整計(jì)劃，一定要確保發(fā)展控制計(jì)劃作為總綱性計(jì)劃的嚴(yán)肅性。

　　2.2工程實(shí)施控制計(jì)劃

　　工程實(shí)施控制計(jì)劃是工程實(shí)體施工進(jìn)度安排的控制計(jì)劃，主要是指導(dǎo)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)施工的控制計(jì)劃。工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制內(nèi)容主要是：總包單位工程實(shí)施的階段性時(shí)間控制點(diǎn)，工程實(shí)施控制計(jì)劃，既要考慮工程關(guān)鍵性控制點(diǎn)時(shí)間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統(tǒng)控制工程實(shí)施的功能，具有可操作性。工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程師具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，熟悉各個(gè)分部工程的實(shí)施流程，這是建筑市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，也必將是建筑市場(chǎng)專業(yè)化程度不斷提升的結(jié)果。

　　2.3施工圖出圖計(jì)劃

　　施工圖出圖計(jì)劃就是工程項(xiàng)目所用施工圖的安排計(jì)劃。對(duì)于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護(hù)施工圖、常規(guī)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備專業(yè)施工圖、售樓準(zhǔn)備工程施工圖、外墻裝飾施工圖、各種內(nèi)裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專項(xiàng)工程施工圖等。

　　2.4承建商分包計(jì)劃

　　承建商分包計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)擬分包的工程選用承建單位的計(jì)劃。編制承建商分包計(jì)劃之前，房地產(chǎn)企業(yè)須明確擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經(jīng)濟(jì)性，估計(jì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理帶來(lái)的影響;在承包商分包計(jì)劃中需要充分考慮承建單位進(jìn)場(chǎng)的準(zhǔn)備時(shí)間。

　　2.5甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。

　　在甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃中需要清楚分析擬甲供材料的可行性、經(jīng)濟(jì)性，充分考慮對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類(lèi)。

　　2.6工程成本控制計(jì)劃。

　　工程成本控制計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)在工程實(shí)施之前制定的工程成本預(yù)控計(jì)劃，以保證項(xiàng)目的工程成本高度受控。其中預(yù)計(jì)費(fèi)用的分項(xiàng)應(yīng)與擬分包工程項(xiàng)目一致，以便工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)控;明確項(xiàng)目的檔次定位，確定工程質(zhì)量、檔次標(biāo)準(zhǔn)，制定各分項(xiàng)費(fèi)用的套用標(biāo)準(zhǔn)。工程成本計(jì)劃的編制，不僅是合約預(yù)算部門(mén)的事情，更需要設(shè)計(jì)、工程技術(shù)人員提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)意圖和工程技術(shù)要求。

　　2.7費(fèi)用支付計(jì)劃

　　費(fèi)用支付計(jì)劃是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付工程勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程進(jìn)度款、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等項(xiàng)目費(fèi)用的計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部門(mén)根據(jù)合約預(yù)算部門(mén)的工程費(fèi)用階段需求量、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)的設(shè)計(jì)費(fèi)用需求和營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用需求量編制而成。費(fèi)用支付計(jì)劃是整個(gè)項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)保證，支付計(jì)劃不能較好地執(zhí)行，項(xiàng)目管理其它計(jì)劃的執(zhí)行將無(wú)從談起，所以支付計(jì)劃至關(guān)重要。

　　3.有效地執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃措施

　　計(jì)劃的再好，不如執(zhí)行的好，重在執(zhí)行。執(zhí)行是對(duì)計(jì)劃的實(shí)施，沒(méi)有一只有效執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，再好的計(jì)劃也是一個(gè)表面文章;但是，反過(guò)來(lái)講，只有一個(gè)有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，才能共同編制出一個(gè)有效可行的計(jì)劃;兩者是相補(bǔ)相成、互為辯證的關(guān)系。管理是計(jì)劃、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制，計(jì)劃是管理工作的第一步，是基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行可以分為二條線進(jìn)行。一條是宏觀的，由制定發(fā)展計(jì)劃的總經(jīng)理辦公室，定期檢查發(fā)展計(jì)劃的關(guān)鍵性控制點(diǎn)是否得到了落實(shí)，如果沒(méi)有，則要召集相關(guān)部門(mén)檢查出現(xiàn)問(wèn)題的原因，協(xié)調(diào)責(zé)任部門(mén)制定補(bǔ)救措施，如果時(shí)間實(shí)在無(wú)法挽回，則要確定后續(xù)關(guān)鍵性控制點(diǎn)的應(yīng)對(duì)措施。另一條是操作層面上的。為了保證各項(xiàng)計(jì)劃能夠有條不紊地執(zhí)行，現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況及時(shí)反饋到各部門(mén)，有先后關(guān)系的事情能夠有人及時(shí)跟蹤過(guò)問(wèn)，保證項(xiàng)目的`實(shí)施操作連貫、流暢，應(yīng)該有一個(gè)部門(mén)全面來(lái)跟蹤協(xié)調(diào)各項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行落實(shí)情況。現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部作為全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)操作的部門(mén)，公司各部門(mén)的工作都要在現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部匯集，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是公司各部門(mén)的延伸，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部應(yīng)該作為各項(xiàng)計(jì)劃落實(shí)的牽頭部門(mén)。項(xiàng)目部根據(jù)工程實(shí)施控制計(jì)劃控制現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度，并將現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際進(jìn)展以及資源的需求及時(shí)反饋到公司各部門(mén)，比如：哪些分包工程何時(shí)具備施工條件，需要分包單位進(jìn)場(chǎng)的信息告之合約預(yù)算部、哪些甲供材料需要進(jìn)場(chǎng)了告之物資部門(mén)、承建單位工程進(jìn)度款的應(yīng)急支付需求告之財(cái)務(wù)部門(mén)等等。為了完成這些工作，一般項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)計(jì)劃管理的協(xié)調(diào)，平時(shí)不能解決的問(wèn)題，項(xiàng)目部經(jīng)理提到公司工程會(huì)議上解決。

　　同時(shí)，項(xiàng)目部牽頭落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃的好壞，依賴于公司各部門(mén)的協(xié)調(diào)配合。公司各部門(mén)要樹(shù)立為現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的意識(shí)，急現(xiàn)場(chǎng)之所急，作為現(xiàn)場(chǎng)的資源配置工作，各項(xiàng)計(jì)劃的落實(shí)在于不斷的實(shí)施、檢討、配置資源、再實(shí)施、再檢討如此反復(fù)，檢討的工作應(yīng)該制度化，保證將影響進(jìn)度的因素及時(shí)反映出來(lái)，及時(shí)解決。

　　項(xiàng)目管理者聯(lián)盟

　　4.小結(jié)

　　從計(jì)劃的編制與組織、實(shí)施、檢查、糾偏等各個(gè)環(huán)節(jié)，都離不開(kāi)計(jì)劃思維。一個(gè)團(tuán)隊(duì)實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也離不開(kāi)有效計(jì)劃方案的支持。項(xiàng)目計(jì)劃管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中一項(xiàng)重要的管理內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售、成本、預(yù)期收益等都會(huì)造成直接的影響。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。

房地產(chǎn)論文14

　　目前，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，也使得房地產(chǎn)行業(yè)獲得了較大的發(fā)展，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了有關(guān)政策用以引導(dǎo)規(guī)范其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家宏觀調(diào)控的加強(qiáng)和房?jī)r(jià)的日趨合理，但面對(duì)土地的獲得成本越來(lái)越髙、市場(chǎng)日益規(guī)范的現(xiàn)實(shí)情況，各開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模小、管理粗放等問(wèn)題開(kāi)始明顯暴露出來(lái)。特別是成本管理水平低下的問(wèn)題在利潤(rùn)水平下降的情況下，暴露的尤為突出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須從粗曠的管理向精細(xì)化管理模式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)要獲得最大限度的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，降低企業(yè)相關(guān)的成本是一條重要的渠道，而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，建立科學(xué)合理的成本管理體系則成了企業(yè)發(fā)展的重中之重。

　　一、企業(yè)成本管理體系概述

　　所謂企業(yè)成本管理，就是以企業(yè)的全局為工作對(duì)象，緊密結(jié)合企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，在理論到實(shí)用的層面所制定的規(guī)范和準(zhǔn)則也要從企業(yè)全局出發(fā)。在目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中中小型的偏多，在資金、人才、管理等方面都有許多需要改進(jìn)的地方，在管理上不規(guī)范的地方也很多，在這些企業(yè)中，構(gòu)建一套完整的成本管理體系已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)的基本思路

　　無(wú)論是大型的比較成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是管理相對(duì)不太完善的中小型企業(yè)，都要構(gòu)建突出本企業(yè)特色的成本管理體系。在成本管理體系的設(shè)計(jì)上，要牢牢把握步驟，緊密結(jié)合自身實(shí)際。這是因?yàn)椋�房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)就是涉及范圍廣，投資規(guī)模大，只有加強(qiáng)成本管理，才能取得比較理想的經(jīng)營(yíng)效果。

　　一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理包括目標(biāo)成本、責(zé)任成本、動(dòng)態(tài)成本和事后評(píng)估等幾個(gè)方面的內(nèi)容，這些內(nèi)容涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，既有時(shí)間上的全覆蓋，也有部門(mén)和項(xiàng)目上的全體性。通俗地說(shuō)，在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要考慮到具體每個(gè)項(xiàng)目的事前、事中、事后和長(zhǎng)效跟蹤，也要考慮到每個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)具體步驟，還要考慮到執(zhí)行項(xiàng)目的每個(gè)部門(mén)的具體動(dòng)作，也就是要考慮到方方面面、角角落落，只有這樣，才能在保證質(zhì)量和時(shí)間的前提下切實(shí)降低成本，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)成本的有效運(yùn)作，取得經(jīng)營(yíng)上的主動(dòng)權(quán)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)成本管理體系時(shí)，要注意下面幾個(gè)問(wèn)題。一是完善制度。要建立健全與成本運(yùn)作有關(guān)的各項(xiàng)規(guī)章制度，如財(cái)務(wù)制度、月報(bào)制度等，同時(shí)要建立制約機(jī)制，確保這些規(guī)章制度能夠得以順利施行。實(shí)踐證明，完善制度是做好成本管理的有力保障，同時(shí)也是前提條件；二是完善合同。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂經(jīng)營(yíng)合同時(shí)，除了要考慮相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)以外，還要把成本管理作為基本內(nèi)容，凡是與成本管理有關(guān)的內(nèi)容，都要在合同中有所體現(xiàn)，只有這樣才能真正保障自身的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，規(guī)避在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中因合同完善而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)失誤和隱性風(fēng)險(xiǎn)；三是完善流程。在企業(yè)中執(zhí)行一套體系，一定要設(shè)計(jì)出嚴(yán)格完善的流程，按照流程操作，可以方便執(zhí)行，也可以方便責(zé)任到人，便于加強(qiáng)對(duì)體系的執(zhí)行力。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具體的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，一定要規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，尤其是在成本管理方面，切忌暗箱操作和違規(guī)經(jīng)營(yíng)，如真正需要技術(shù)處理的，也一定要在法律和慣例允許的框架下進(jìn)行，不能轉(zhuǎn)漏洞，違反相關(guān)的政策和法律規(guī)定。也就是說(shuō)，要加強(qiáng)成本管理，必須保證經(jīng)營(yíng)行為的有序，只有在有序的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，才能使自己的經(jīng)營(yíng)行為變得越來(lái)越規(guī)范和科學(xué)，才能使成本管理走上正常的軌道，才能真正增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。這是因?yàn)�，隨著國(guó)家法制的逐步完善和健全，惡意的競(jìng)爭(zhēng)最終會(huì)失去市場(chǎng)，通過(guò)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)也終究會(huì)受到法律的嚴(yán)格制裁；四是要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，要汲取大眾所長(zhǎng)，吸收他人的經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷的完善自身。眾所周知，在明確目標(biāo)成本之后，就需要通過(guò)責(zé)任成本將目標(biāo)成本進(jìn)行層層分解，明確各責(zé)任部門(mén)的成本管理職責(zé)，并依據(jù)規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估、反饋，評(píng)價(jià)其成本職責(zé)履行情況，從而起到加強(qiáng)成本管理的作用和目的。成本管理體系是一個(gè)復(fù)雜和系統(tǒng)，各個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同，具體的內(nèi)容和環(huán)節(jié)也有所區(qū)別，因此要做到有所區(qū)別，具體問(wèn)題具體分析。而且最主要的，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，情況是千變?nèi)f化的，企業(yè)所面臨的環(huán)境也是變化多端的，成本管理體系在遇到不同的項(xiàng)目和不同的情況時(shí)要做相應(yīng)的調(diào)整和補(bǔ)充完善，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要善于積累經(jīng)驗(yàn)和不斷的學(xué)習(xí)，包括數(shù)據(jù)的積累、方法的積累等。

　　總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要企業(yè)的全員努力才能實(shí)現(xiàn)，也需要企業(yè)的管理層足夠的重視，如果領(lǐng)導(dǎo)不重視注定是行不通的。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理體系設(shè)計(jì)初探

　　（一）加強(qiáng)目標(biāo)成本管理

　　目標(biāo)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)依照現(xiàn)有信息對(duì)不同階段的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容作出的成本計(jì)劃，它是成本管理體系中的重要內(nèi)容，是成本管理的重要依據(jù)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很難像其它工業(yè)企業(yè)一樣把成本目標(biāo)定額做得很細(xì)，但“事前做細(xì)”總比“事后補(bǔ)救”效果要好。

　　目標(biāo)成本是獲得利潤(rùn)的基本要素，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本管理的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從項(xiàng)目論證階段就要對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行細(xì)致的分析，通過(guò)周密的研究，精心設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，盡量減少和消除經(jīng)營(yíng)中的非增值成分的內(nèi)容，把成本降到最低。同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要考慮運(yùn)用新工藝、新產(chǎn)品、新能源，增加項(xiàng)目實(shí)施的科技含量。另外，還要考慮到與市場(chǎng)接軌，與國(guó)家的政策和大形勢(shì)掛鉤，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)定發(fā)展，一定要關(guān)注國(guó)家相關(guān)的政策法規(guī)，認(rèn)真分析當(dāng)前面臨的市場(chǎng)情況，明確企業(yè)自身面臨的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，自身企業(yè)的機(jī)會(huì)和威脅，然后在做出最終的選擇，要以最小的成本付出，獲得最大的利潤(rùn)收益。

　　實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的有效手段是要進(jìn)行細(xì)致的目標(biāo)分解。要把目標(biāo)成本落實(shí)到項(xiàng)目的每個(gè)分支和部門(mén)的每個(gè)人頭。大到地塊的征用、小到每一塊磚、每一顆鐵釘，都要精打細(xì)算，減少浪費(fèi)；從部門(mén)的角度，不論是項(xiàng)目經(jīng)理，還是具體施作人員，都要有嚴(yán)格的指標(biāo)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)人盡其才，才盡其用。在具體實(shí)施中，要密切注意項(xiàng)目進(jìn)展階段與階段之間的銜接，對(duì)目標(biāo)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，而這種動(dòng)態(tài)往往要在可行性研究的時(shí)候就要盡量考慮周全，估算要力求準(zhǔn)確貼近。進(jìn)行目標(biāo)成本管理的'過(guò)程就是企業(yè)積累經(jīng)驗(yàn)的過(guò)程，個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀念不新、意識(shí)不強(qiáng)、方法不多，是目前急需完善和優(yōu)化的問(wèn)題。在實(shí)際的操作中，最關(guān)鍵的東西就是要把目標(biāo)成本管理與企業(yè)財(cái)務(wù)很好地銜接，達(dá)到財(cái)務(wù)與成本核算科目的統(tǒng)一、付款項(xiàng)目與總帳的統(tǒng)一、總帳與分支結(jié)算的統(tǒng)一、動(dòng)態(tài)成本與核算成本的統(tǒng)一等等。

　　（二）加強(qiáng)責(zé)任成本管理

　　在完善的目標(biāo)成本管理概念下，加強(qiáng)責(zé)任管理體系建設(shè)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施成本目標(biāo)管理的重中之重。因?yàn)檫@是完成目標(biāo)成本分解的必要手段，只有加強(qiáng)各部門(mén)的責(zé)任成本管理，才能使被分解的指標(biāo)得以完成。在設(shè)計(jì)責(zé)任成本體系時(shí)要包含四個(gè)方面內(nèi)容，也就是對(duì)責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)、評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門(mén)要進(jìn)行劃分和界定，要做到項(xiàng)目的每個(gè)子項(xiàng)都有責(zé)任部門(mén)，對(duì)于需要多個(gè)部門(mén)共同完成的項(xiàng)目子項(xiàng)，要確定重點(diǎn)部門(mén)，明確成本責(zé)任分工，解決好誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。責(zé)任成本管理的重要因素是實(shí)施人員的責(zé)任意識(shí)和責(zé)任心，要保證責(zé)任成本管理的順利實(shí)現(xiàn)，除了要加強(qiáng)教育、增強(qiáng)以人為本的觀念以外，還要完善制約和激勵(lì)機(jī)制，如向部門(mén)下發(fā)目標(biāo)成本管理責(zé)任書(shū)、制定部門(mén)責(zé)任成本管理要點(diǎn)等，依照責(zé)任成本管理清單對(duì)部門(mén)實(shí)行成本管理，做到責(zé)權(quán)明晰，有據(jù)可依。

　　（三）加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是千變?nèi)f化的，在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)政策的變化、客戶需求的變化、市場(chǎng)行情的變化等不確定因素都會(huì)對(duì)事前所做的目標(biāo)成本管理進(jìn)行沖擊和挑戰(zhàn)，因此，動(dòng)態(tài)成本的管理成為成本管理體系中的重要一環(huán)。實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理可以保證項(xiàng)目成本處于可控狀態(tài)，為成本決策提供可靠依據(jù)，同時(shí)可以滿足融資的需要，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本的目的。實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理要把握好實(shí)時(shí)性這個(gè)核心內(nèi)容，隨時(shí)能掌握項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中最新的成本狀態(tài)，并嚴(yán)格按照合同的內(nèi)容規(guī)范動(dòng)態(tài)成本管理。從目前經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，實(shí)行項(xiàng)目進(jìn)展月報(bào)或周報(bào)制是一種比較成功的做法。動(dòng)態(tài)成本管理除了要以合同為中心以外，還要兼顧到動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本和實(shí)付成本的因素，如果說(shuō)目標(biāo)成本是考慮周全，責(zé)任成本是做到周全，那么，動(dòng)砠成本要體現(xiàn)管理周全，具體體現(xiàn)在項(xiàng)目的任意時(shí)段、整體進(jìn)度、執(zhí)行效果等各個(gè)方面。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)成本評(píng)估

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，工程完工、樓盤(pán)售凈并不是終極目的，而積累經(jīng)驗(yàn)和建立數(shù)據(jù)庫(kù)則是保證企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展的必由之路。這時(shí)，成本評(píng)估就顯得尤其重要了。成本評(píng)估的主要內(nèi)容包括，通過(guò)最終成本與目標(biāo)成本的比較，可以評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目的成本管理水平；通過(guò)對(duì)實(shí)際完成指標(biāo)與責(zé)任成本體系中的評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行比較，可以對(duì)各部門(mén)的業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)定等。在進(jìn)行成本評(píng)估時(shí)，要具體總結(jié)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的得與失，建立科學(xué)實(shí)用的成本管理數(shù)據(jù)系統(tǒng)，在后續(xù)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮重要作用。事后評(píng)估是提高成本預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性的有效方法，同時(shí)也可以有效地加強(qiáng)成本管理，是成本管理體系建設(shè)的重要內(nèi)容，在進(jìn)行成本管理體系設(shè)計(jì)時(shí)要進(jìn)行通盤(pán)考慮。

　　綜上所述，成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)成功的重要保障，而成本管理體系的設(shè)計(jì)又包含著諸多的內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有不斷轉(zhuǎn)變觀念、更新理念，并切實(shí)把成本管理納人重要日程，改變管理方式，重視企業(yè)的成本管理和控制，完善自身財(cái)務(wù)制度的建立，才能幫助企業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地，幫助企業(yè)穩(wěn)定、快速發(fā)展。

房地產(chǎn)論文15

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

　　現(xiàn)代企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理理論認(rèn)為，任何企業(yè)都存在管理上的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)苗頭和最終成果都會(huì)通過(guò)財(cái)務(wù)和資金形態(tài)體現(xiàn)出來(lái)。所以，財(cái)務(wù)管理自始至終都是企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的晴雨表。而稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要組成部分，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專員重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范是我們義不容辭的責(zé)任。筆者認(rèn)為，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在稅務(wù)會(huì)計(jì)對(duì)《稅法》等稅收法律法規(guī)的收集、研究、學(xué)習(xí)和理解不透，在稅種上會(huì)因?yàn)閼?yīng)納稅而未納、在稅款上會(huì)因?yàn)闆](méi)有足額繳納而被稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)后給予處罰。另一方面是因?yàn)閷?duì)稅收優(yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒(méi)有申請(qǐng)享受，增加了稅收負(fù)擔(dān)。因?yàn)闆](méi)享受優(yōu)惠政策、補(bǔ)繳稅款、加罰滯納金，不僅會(huì)造成企業(yè)的財(cái)務(wù)損失還會(huì)造成企業(yè)聲譽(yù)受損。另外就是存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會(huì)相應(yīng)提高，得不償失。再如隱瞞銷(xiāo)售收入開(kāi)具發(fā)票會(huì)相應(yīng)減少稅收，購(gòu)房人也許現(xiàn)在無(wú)所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時(shí)問(wèn)題就會(huì)暴露無(wú)遺，從而形成了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)究其原因一是稅務(wù)會(huì)計(jì)的人員素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和納稅觀念不高；二是重要業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的涉稅控制、稅務(wù)內(nèi)控監(jiān)督不嚴(yán)等等。

　　二、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

　　1．提高決策管理人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。充分認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的后果，端正誠(chéng)信納稅、合法納稅的觀念，絕對(duì)不能抱有僥幸心理，投機(jī)取巧、偷逃稅款。

　　2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系。通過(guò)執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，設(shè)置涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的全過(guò)程，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前、事中自我防控。

　　3．注重對(duì)稅務(wù)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強(qiáng)稅收法律法規(guī)和政策的學(xué)習(xí)。認(rèn)真學(xué)習(xí)稅務(wù)會(huì)計(jì)的職能、分類(lèi)、核算方法。

　　4．負(fù)責(zé)稅務(wù)的會(huì)計(jì)人員要密切關(guān)注稅收政策的變動(dòng)，及時(shí)注意信息的收集和比對(duì)，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對(duì)有關(guān)政策進(jìn)行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實(shí)際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。

　　三、設(shè)立稅務(wù)會(huì)計(jì)，建立稅務(wù)核算體系

　　針對(duì)稅收管理的越發(fā)嚴(yán)格和越發(fā)精細(xì)化，要求企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)必須從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)中分離出來(lái)，使之成為企業(yè)專門(mén)從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報(bào)的一個(gè)會(huì)計(jì)系統(tǒng)。

　　1．建立稅務(wù)會(huì)計(jì)的獨(dú)立核算。在稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對(duì)獨(dú)立的'稅務(wù)會(huì)計(jì)部門(mén)或機(jī)構(gòu)。例如可在財(cái)務(wù)部下設(shè)稅費(fèi)管理科，明確對(duì)企業(yè)中所有涉稅事項(xiàng)、稅金計(jì)算、稅款申報(bào)與繳納等全面負(fù)責(zé)的崗位職責(zé)和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計(jì)繳的及時(shí)性。該部門(mén)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每一筆經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)家稅收法令為依據(jù)，獨(dú)立地進(jìn)行稅務(wù)會(huì)計(jì)核算，計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項(xiàng)稅金計(jì)算的完整性和正確性。

　　2．稅務(wù)會(huì)計(jì)的納稅籌劃。稅收籌劃是通過(guò)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負(fù)下限，以使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)最小化，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過(guò)會(huì)計(jì)核算方法的選擇進(jìn)行的納稅籌劃是會(huì)計(jì)方法適當(dāng)?shù)倪x擇。比如，在材料價(jià)格不斷上漲的情況下，采用后進(jìn)先出法可以加大當(dāng)期的成本費(fèi)用，成本影響利潤(rùn)，進(jìn)而影響所得稅的大小。

　　四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計(jì)算中有無(wú)漏洞和問(wèn)題，不僅可以保證財(cái)會(huì)資料及涉稅數(shù)據(jù)準(zhǔn)確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準(zhǔn)備。

　　1．日常定期自查，結(jié)合財(cái)務(wù)核算過(guò)程的實(shí)際情況，對(duì)照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無(wú)漏報(bào)應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯(cuò)報(bào)代扣(收)稅項(xiàng)目、錯(cuò)用稅率或計(jì)算錯(cuò)誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤及時(shí)自行糾正。

　　2．對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)組織的各類(lèi)專項(xiàng)納稅檢查，按照通知的時(shí)間、要求和檢查重點(diǎn)，提前組織力量展開(kāi)自查。對(duì)于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯(cuò)誤，主動(dòng)改正，及時(shí)補(bǔ)繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項(xiàng)檢查中可能出現(xiàn)的問(wèn)題消滅在自查階段。

　　3．由于企業(yè)習(xí)慣按照舊有模式處理涉稅問(wèn)題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，此時(shí)不排除聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢(qián)、省大錢(qián)，還可在他們的幫助下進(jìn)一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。

　　五、構(gòu)建和諧稅企關(guān)系

　　企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立順暢的溝通互動(dòng)機(jī)制。除了聘請(qǐng)稅務(wù)征管人員對(duì)企業(yè)提供日常的涉稅咨詢和幫助外，還應(yīng)定期舉辦稅收政策輔導(dǎo)班，由稅務(wù)專家重點(diǎn)講解房地產(chǎn)業(yè)收入的認(rèn)定、稅前扣除項(xiàng)目及扣除標(biāo)準(zhǔn)、會(huì)計(jì)制度與稅收政策差異及處理辦法、預(yù)售收入預(yù)征所得稅的有關(guān)規(guī)定等，以全面提高涉稅人員的工作能力。企業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)和稅務(wù)會(huì)計(jì)也要經(jīng)常到稅務(wù)機(jī)關(guān)登門(mén)求教，熟悉和了解征收管理環(huán)節(jié)的具體辦稅工作流程、征管特點(diǎn)；經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持友好聯(lián)系，定期進(jìn)行信息傳遞和交換，實(shí)現(xiàn)信息溝通的快速、高效，構(gòu)建和諧的稅企關(guān)系。

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