房地產(chǎn)的論文（常用15篇）

　　在學(xué)習(xí)和工作中，大家都經(jīng)常接觸到論文吧，論文的類型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。如何寫一篇有思想、有文采的論文呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)的論文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

房地產(chǎn)的論文1

　　20xx 年以來，金融動蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，進(jìn)入了周期性調(diào)整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發(fā)展，我國住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風(fēng)險也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機(jī)的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風(fēng)險防范與監(jiān)管等問題已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會產(chǎn)生風(fēng)險，次貸危機(jī)的爆發(fā)生動而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險，引起了金融界關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管的反思。

　　一、房地產(chǎn)金融對我國的影響

　　自我國開始了對房地產(chǎn)市場的改革以來，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，已經(jīng)成為了帶動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預(yù)，影響了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學(xué)者針對這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進(jìn)，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運(yùn)作本身體制中的不足，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強(qiáng)我國經(jīng)濟(jì)繁榮，對抗外界經(jīng)濟(jì)干擾的必須手段之一。

　　二、當(dāng)今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī)

　　1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇，在大好的形勢下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步，與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)營模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn)，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān)，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營與投資帶來了巨大的風(fēng)險。而相對的，當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風(fēng)險抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機(jī)得不到及時解決，使得風(fēng)險依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國家的運(yùn)營模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運(yùn)營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。

　　2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進(jìn)國外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國實(shí)際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運(yùn)營模式。沒有合理的金融運(yùn)作模式，被動地套用不符合我國當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系，將會導(dǎo)致風(fēng)險的不可預(yù)估性，在許多風(fēng)險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學(xué)習(xí)了國外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購房的運(yùn)營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場的動蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn)，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險進(jìn)一步地惡化。對實(shí)際情況的準(zhǔn)確判斷，合理地運(yùn)用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運(yùn)營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時間來研究的主要課題。

　　3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責(zé)，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。

　　三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的`創(chuàng)新提議

　　1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營體系來應(yīng)對動蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一，良莠不齊，許多組織沒有相應(yīng)的投資實(shí)力，四處聯(lián)系投資者，導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理，在實(shí)際操作中，出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風(fēng)險回避”為“風(fēng)險轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風(fēng)險。合理地整合投資人員，并對其進(jìn)行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實(shí)業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

　　2.加大對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險控制，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的探查能力，加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的控制能力，是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo)，是為了降低風(fēng)險，增加利益回報。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報，加強(qiáng)對世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強(qiáng)風(fēng)險管理的有效手段。現(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析，并整理成相關(guān)切實(shí)的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強(qiáng)其他團(tuán)隊對金融風(fēng)險的評判與預(yù)防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風(fēng)險的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進(jìn)行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風(fēng)險的發(fā)生幾率，增加對風(fēng)險的掌控。

　　3.加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機(jī)構(gòu)的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機(jī)會從事高風(fēng)險業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對這類機(jī)構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機(jī)構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進(jìn)行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強(qiáng)各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險認(rèn)知程度，使其在較高的風(fēng)險承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

　　4.做出針對性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟(jì)動蕩、我國經(jīng)濟(jì)動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實(shí)施。從各個角度，審查檢驗(yàn)管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對風(fēng)險的預(yù)知與判斷能力，對房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細(xì)節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國多元化的經(jīng)濟(jì)體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進(jìn)行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[責(zé)任編輯 陳麗敏]

房地產(chǎn)的論文2

　　摘 要：在改革開放以來廣西房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了幾個大的波動階段，但廣西房地產(chǎn)業(yè)仍是廣西當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來其發(fā)展處于比較平穩(wěn)的上升的階段，本文通過對廣西房地產(chǎn)發(fā)展階段的劃分，根據(jù)廣西近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合當(dāng)前我國對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，對未來幾年廣西房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢進(jìn)行了分析和預(yù)測。

　　關(guān)鍵詞：廣西；房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)；發(fā)展趨勢

　　1.廣西房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述

　　1.1廣西房地產(chǎn)萌芽階段

　　1979年~1990年是廣西房地產(chǎn)的萌芽階段，在1979年~1988年的10年間全國建成的.住房面積是我國建國以來的住房面積建設(shè)的總和。而在1988年的城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)體制改革標(biāo)志著廣西的房地產(chǎn)業(yè)萌芽的開始。從1988年開始廣西的住房制度改革正式開始。從此，標(biāo)志著廣西房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的一幕。

　　1.2廣西房地產(chǎn)調(diào)整階段

　　1991年~1998年是廣西房地產(chǎn)調(diào)整階段。由于20世紀(jì)90年代初，北海房地產(chǎn)投資過熱，導(dǎo)致廣西房地產(chǎn)過快發(fā)展而產(chǎn)生了局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。針對此現(xiàn)象，國家在1993年進(jìn)行了宏觀的調(diào)控，由此廣西房地產(chǎn)由投資高峰期進(jìn)入調(diào)整階段，直至后來的負(fù)增長。盡管如此，在此期間廣西人均居住面積仍有大幅增加。并且從1998年12月31日廣西取消了住房實(shí)物分配制度，而轉(zhuǎn)向?qū)嵤┳》糠峙湄泿呕��?/p>

　　1.3廣西房地產(chǎn)發(fā)展階段

　　1999年至今廣西房地產(chǎn)進(jìn)入了一個高速發(fā)展的時期，投資總量快速增加，建設(shè)規(guī)模不斷增大，并且商品房銷售量持續(xù)增長。但是與此同時我們不得不關(guān)注國家對房地產(chǎn)業(yè)的一些宏觀調(diào)控政策，最為明顯的就是20xx年的121號文件拉響了宏觀調(diào)控的警報，隨之便是20xx年出臺了一系列的調(diào)控政策而被稱為政策年，接著便是20xx年的“國八條”、20xx年的“國六條”、再到最近的國四條、國十一條，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控從來沒有停過，但是每次大的調(diào)控之后，總會有大的反彈出現(xiàn)。雖然廣西的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展沒有一線城市的快，但是與此同時也產(chǎn)生了相應(yīng)的這種現(xiàn)象，進(jìn)入了一個周期性發(fā)展的階段。

　　2.廣西房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

　　2.1廣西房地產(chǎn)投資增長情況

　　廣西房地產(chǎn)的詳細(xì)投資情況從圖1可以看出,在1991年到1998年的迅速增長之后,其增速進(jìn)行周期性的小幅波動基本趨于平穩(wěn),但投資額增加較多。直至20xx年廣西房地產(chǎn)投資完成額度仍在增加，并且仍處于平穩(wěn)的增長之中。在1988年的廣西房地產(chǎn)投資完成額為3.69億元，直至1991年開始快速上漲，在1993年起漲幅達(dá)到了歷史性的高峰期，隨之便因國家的宏觀調(diào)控而下跌，直至1999年再次開始回升，至今仍是處在平穩(wěn)的增長期，但其投資額已從1988年的3.69億元上升到20xx年的813.68億元。

房地產(chǎn)的論文3

　　一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性

　　1、國家的宏觀調(diào)控抑制市場的需求。一直來我國頒布的宏觀的調(diào)控政策都在或多或少地對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生不同的影響，如今全國已有超過40個重點(diǎn)城市都統(tǒng)一實(shí)行了基本限購令，國家宏觀的房地產(chǎn)調(diào)控中有關(guān)于經(jīng)濟(jì)調(diào)控、行業(yè)行政的管理以及有關(guān)土地的管理這幾個方面的政策所起到的作用還是挺好的。

　　2、房地產(chǎn)的資金鏈穩(wěn)定性低。房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金是屬于緊密型的，因此也需要金融有關(guān)行業(yè)與其的默契配合，兩兩互助、支持和交流共同將房地產(chǎn)的價位漸漸推高；并且在三年前銀行出現(xiàn)錢荒的情況后，國內(nèi)許多銀行資金并不充足的真相也被挖了出來，現(xiàn)在越來越多不同的電子銀行進(jìn)入人類生活中，許多的銀行短期的存款就被這些網(wǎng)上的理財軟件收納了，最終致使銀行業(yè)流動性的壓力漸漸變大。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的策略

　　1、依照自身情況制定長期的戰(zhàn)略規(guī)劃�，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場有了一個明顯的分化：位居一、二線的城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、教育以及醫(yī)療的發(fā)展都比較好，因而吸引力較大，但因土地資源缺乏而使房地產(chǎn)供不應(yīng)求。而位居三、四線的城市各方面相對來說就落后于一、二線城市，由于經(jīng)濟(jì)水平低，因此購買力也就弱，市場空間有限，人口和資金都往外流并且加上前一次的調(diào)控后，許多的開發(fā)商都入駐三、四線城市釋放當(dāng)?shù)氐脑S多土地，導(dǎo)致房產(chǎn)資源供求失衡并且還在繼續(xù)。

　　那么，房地產(chǎn)企業(yè)就要將目標(biāo)盡量聚集，不要過于分散，其中也包括區(qū)域跟城市的布局以及產(chǎn)品線的規(guī)劃。萬達(dá)就是目標(biāo)聚集戰(zhàn)略的成功典例。

　　2、聯(lián)合開發(fā)可降低風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)揮自己存在的優(yōu)勢共同發(fā)展，開發(fā)項目，聯(lián)合開發(fā)項目可以實(shí)施多房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合的戰(zhàn)略，這樣能夠有資本與其他有實(shí)力的企業(yè)抗衡，以此將房產(chǎn)企業(yè)融資能力低的弱勢得到緩解，也可使經(jīng)營的風(fēng)險得到降低；并且在實(shí)施這個戰(zhàn)略的過程中各企業(yè)可以互相取長補(bǔ)短來增強(qiáng)自身的'綜合實(shí)力。

　　3、規(guī)范管理方式。在設(shè)計流程跟分析任務(wù)點(diǎn)的基礎(chǔ)上另建立各方面的管理準(zhǔn)則，并且必須依照部門職責(zé)，組織構(gòu)造以及管理的標(biāo)準(zhǔn)有一個清晰的方案設(shè)計，還要掌握好平衡和原則以保障管理制度能切實(shí)實(shí)行。并且還要清楚企業(yè)本身的實(shí)際的情況，所建立的管理制度要適合企業(yè)的發(fā)展，盡量少參考其他企業(yè)的管理制度。還要為企業(yè)建立一個監(jiān)督體系，將企業(yè)信息的透明度升高，以此將企業(yè)效率提高。

　　4、實(shí)施“多元化”融資，穩(wěn)定資金鏈。除國內(nèi)的銀行信貸來融資以外，也可通過股權(quán)融資：房地產(chǎn)企業(yè)出讓公司的小部分股權(quán)進(jìn)行融資，以此吸引基金或者是社會上的一些閑散的資金來投資，從而將企業(yè)資金上的壓力得到緩解；發(fā)行私募債券：通過在外貿(mào)交易的市場發(fā)行私募債券來為房產(chǎn)企業(yè)增加一個有效的融資道路；民營、外資銀行合作：民營與外資的銀行信貸機(jī)制相對來說更靈活，對房地產(chǎn)融資有極大的好處；抵押融資：房產(chǎn)企業(yè)可將擁有的土地或是其他資源作為抵押來向銀行等獲得開發(fā)投資的資金。

　　5、加強(qiáng)人力資源管理，引進(jìn)并培養(yǎng)人才。房地產(chǎn)企業(yè)對一個項目進(jìn)行開發(fā)設(shè)涉及了許多的環(huán)節(jié)以及部門，并且每個部門都需要一定的專業(yè)人才對化解進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)才能完成。所以，專業(yè)人才對企業(yè)的發(fā)展來說是很重要的；首先反鏟企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況切實(shí)建立合適的薪水管理模式來將人才吸引進(jìn)來，并且構(gòu)建一個人性化的管理模式以及將工作環(huán)境改善這些方法讓專業(yè)人才對企業(yè)的滿意、忠誠的程度提高；然后好藥對人才做一個進(jìn)一步的培養(yǎng)，定期或不定期的培訓(xùn)，將他們的知識面更加地擴(kuò)大，讓這些引進(jìn)來的人才既具有相關(guān)專業(yè)知識和實(shí)戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)，同時也具有分析財務(wù)和市場營銷的知識。最終成為一個復(fù)合型的人才。

　　6、實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，提高產(chǎn)品的競爭力。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況和特點(diǎn)，可以從這兩個方面來將產(chǎn)品的競爭力提高：第一是產(chǎn)品的創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新包含了單一產(chǎn)品、項目的創(chuàng)新，比如戶型、圍墻的樣式以及外立面等方面的創(chuàng)新，產(chǎn)品創(chuàng)新最主要的作用就是將產(chǎn)品的附加值提高以此將企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也隨之提高。第二是實(shí)施產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化：現(xiàn)在占多數(shù)的大型房產(chǎn)企業(yè)都已在企業(yè)內(nèi)部形成了許多條產(chǎn)品線以及產(chǎn)品系列，而且還在許多城市和項目上將其開展連鎖、復(fù)制開發(fā)等。現(xiàn)在實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，因?yàn)檫@樣能夠?qū)⑵髽I(yè)的周轉(zhuǎn)快速實(shí)現(xiàn)，還能讓企業(yè)的成本、費(fèi)用得到降低。所以無論是大型還是中小型房地產(chǎn)企業(yè)樂意實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方法。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]俞爐烽.淺析中國房地產(chǎn)市場新形勢[J].城市開發(fā),20xx,(2).

房地產(chǎn)的論文4

　　一、引言

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常被冠名為“暴利行業(yè)”，但是，從最近幾年房地產(chǎn)上市公司公布的財務(wù)報告來看，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率通常是10%~20%，這種結(jié)果和人們想象中的結(jié)果大相徑庭。隨著在過去的幾年，房價經(jīng)歷了大幅度的上漲，但是，高成本也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所詬病。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本大致分為三塊：土地出讓金、建安費(fèi)、稅費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計，稅費(fèi)占成本的比例大概在20%到30%之間，這在全行業(yè)中是比較高的。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的變化，房地產(chǎn)也逐漸告別了“黃金十年”，迎來了漫長的調(diào)整時期，成本成為關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)生存的命脈，而納稅籌劃作為一種財務(wù)管理的手段，是控制成本的直接和行之有效的方法，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，具有重要意義。我國企業(yè)在這一方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少，需要加強(qiáng)相關(guān)理論研究和豐富相關(guān)實(shí)踐。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃的認(rèn)識不足

　　在發(fā)達(dá)國家，納稅籌劃已經(jīng)成為演變成了一門專門的知識，但是，在國內(nèi)，這一知識和方法剛剛興起。在房地產(chǎn)企業(yè)中，真正懂得納稅籌劃的也僅是少數(shù)幾個人，大多數(shù)財務(wù)人員對于納稅籌劃的認(rèn)識很片面。甚至，一提到納稅籌劃，很多企業(yè)馬上會將它與偷稅、漏稅聯(lián)想在一起。這種觀念是不對的，與偷稅、漏稅相比，納稅籌劃在法律上具有本質(zhì)上的區(qū)別，納稅籌劃是在國家稅收法律的框架內(nèi)開展的，是符合法律精神的。并且，也有很多人只是簡單地將納稅籌劃與合理避稅劃等號，這是觀點(diǎn)也是片面的，真正意義上的納稅籌劃包括節(jié)稅籌劃、避稅籌劃、轉(zhuǎn)嫁籌劃和實(shí)現(xiàn)涉稅零分險，是一個成體系的知識框架。

　�。ǘ�）納稅籌劃的水平不高

　　從國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃事件來看，納稅籌劃呈現(xiàn)出方法單一、短視化和游離在法律邊緣的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃通常只關(guān)注在本年度，更多地采用節(jié)稅的方法，利用規(guī)模優(yōu)勢，尋找更多地稅盾，已達(dá)到本期減少納稅的目的。這種做法只關(guān)注短期利用，忽視了長期利益，并且這種做法也常常是在打“擦邊球”，很多情況下已經(jīng)觸碰到了法律的底線，也給企業(yè)帶來了一定的納稅風(fēng)險。這個問題的主要原因在于相關(guān)人才短缺，正規(guī)的學(xué)歷教育對于這方面的涉獵較少，因此相關(guān)人才的培養(yǎng)較少，大多都是在實(shí)戰(zhàn)中摸索成長的。很多房地產(chǎn)企業(yè)也會借助于專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的力量來從事納稅籌劃工作。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)的常用的納稅籌劃方法

　　（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)，利用負(fù)債的稅盾效應(yīng)

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來件，需要籌集的資金量是非常大的，而資金的來源無非有兩個，一個是權(quán)益性資金來源，如上市募集資金；另一個是負(fù)債資金來源，如銀行借款。但是這兩種來源資金的稅負(fù)后果是不同的。根據(jù)現(xiàn)行的企業(yè)所得稅法律制度規(guī)定，在進(jìn)行納稅申報時，合理的利息支出可以在稅前列支，從而減少了本期的應(yīng)納稅所得額，起到了節(jié)稅的作用。并且負(fù)債也具有杠桿效應(yīng)，能夠放大股東的收益。而股利屬于凈利潤的分配結(jié)果，不可以在稅前作為費(fèi)用列支，因此不具有稅盾效應(yīng)。利息具有稅盾效應(yīng)，息稅前收益大于債務(wù)成本總額時，它的節(jié)稅效果同負(fù)債比率的大小成正比例變動。并且，當(dāng)企業(yè)的負(fù)債比率控制在一定的范圍內(nèi)，與無負(fù)債企業(yè)相比，有負(fù)債企業(yè)的權(quán)益資本凈利率更高。這說明負(fù)債具有納稅籌劃的效應(yīng)。但是，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率并非越高越好，事實(shí)證明，當(dāng)債務(wù)成本率不斷上升，它所帶來的節(jié)稅收益逐漸被增加的籌資成本抵消，那么通過增加負(fù)債比率進(jìn)行納稅籌劃的空間也逐漸消失。因此，資本結(jié)構(gòu)存在一個的合理空間

　�。ǘ�）利用組織結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)

　　1.分公司的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。在稅法上，不具有獨(dú)立法人資格的分公司不是納稅主體，它的稅費(fèi)通常需要匯總到總公司統(tǒng)一納稅。這一點(diǎn)特征的重要意義在于：分公司當(dāng)期發(fā)生的虧損不需要自己承擔(dān)而是可以作為總公司的利潤抵減額，減少總公司的繳納稅額。分公司的.組織形式更適合于分支機(jī)構(gòu)組建的初期，因?yàn)�，在組建初期，分支機(jī)構(gòu)通常面臨高昂的成本支出，一般在初建期，分支機(jī)構(gòu)的虧損狀況非常嚴(yán)重，如果設(shè)立的是分公司，它的虧損就可以轉(zhuǎn)移到總公司，列支在總公司的稅前進(jìn)行抵扣，降低了總公司的所得稅費(fèi)用。

　　2.子公司的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)。與分公司不同，在稅法上子公司是具有獨(dú)立法人資格的納稅主體。因此，從整個集團(tuán)的角度來講，子公司具有分割利潤功能，因此具有稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的效應(yīng)。以土地增值稅為例，在計算土地增值稅時，是根據(jù)增值額占抵扣額的比例來確定稅率。為此，房地產(chǎn)企業(yè)可以成立自己的商貿(mào)公司，通過關(guān)聯(lián)交易，可以分?jǐn)偡康禺a(chǎn)公司的利潤，這樣就可以適用較低的稅率，從而降低了土地增值稅。在企業(yè)所得稅籌劃方面，關(guān)聯(lián)公司之間可以通過定價策略和關(guān)聯(lián)交易，平衡各方稅負(fù)，從而達(dá)到整體稅負(fù)最低的目的。

　　（三）積極開展開發(fā)成本的納稅籌劃

　　通常在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托建筑企業(yè)建造商品房，很少自身提供建筑勞務(wù)的。因此，建筑企業(yè)的稅收成本最終是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與建筑企業(yè)簽訂合同時，應(yīng)充分考慮納稅籌劃的可能性。《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在繳納營業(yè)稅時，施工企業(yè)的營業(yè)額包括取得的勞務(wù)收入和材料費(fèi)用，但不包括建筑方提供的設(shè)備的價款。也就是說，如果設(shè)備是由施工企業(yè)提供，那么該設(shè)備的價款將包括在營業(yè)額中，這勢必增加了施工企業(yè)的營業(yè)稅，最終必然由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所承受。對于建筑工程而言，所建的房屋所必須安裝的一些基礎(chǔ)設(shè)施如冷卻塔、供暖設(shè)備、中央空調(diào)等往往價值很大，對于施工企業(yè)的營業(yè)稅的影響較大。因此，從稅負(fù)的角度出發(fā)，最為明智的做法是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一采購設(shè)備，從而降低施工企業(yè)的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，有相當(dāng)大的一部分是不能直接分配到特定對象上的，需要運(yùn)用間接分配的方法，這將影響到不同部分的成本負(fù)擔(dān)。而有些成本可以在稅前列支，有的不能，這將直接影響到所得稅費(fèi)用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要精心測算，尋找合理的分配比例，從而降低所得稅負(fù)擔(dān)。

　�。ㄋ模┲贫ê侠淼匿N售策略

　　1.轉(zhuǎn)變銷售方式。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除了直接銷售外，還有投資方式和轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式兩種銷售方式。對外投資方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自己開發(fā)的商品房向其他投資，以代替銷售方式。因?yàn)�，根�?jù)規(guī)定，以土地、房屋等不動產(chǎn)投資入股的，且與被投資企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險、共享收益的免征轉(zhuǎn)讓土地、房屋的營業(yè)稅。這樣的話，通過對外投資的方式，房地產(chǎn)企業(yè)將省去一部分營業(yè)稅費(fèi)用。轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式是指，將從事房地產(chǎn)開發(fā)的子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而回收資金。子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般涉及到企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等，不屬于營業(yè)稅、土地增值稅的征收對象，因此，可以節(jié)省相應(yīng)的營業(yè)稅和土地增值稅。

　　2.合理制定銷售定價策略。土地增值稅有4檔稅率，根據(jù)增值額占抵扣額的比例來確定，而銷售定價很大程度上影響了這一比例。并且，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定：納稅人出售其建造的普通住宅增值額未超過扣除項目金額的時，免征土地增值稅；增值額超過的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。企業(yè)的利潤是是收入和成本的匹配結(jié)果，銷售價格的提高可能帶來更高檔的稅率，增加的稅負(fù)可能完全抵消掉增加的收益。從這個意義上來講，價格并非越高越好，銷售定價存在籌劃空間。

房地產(chǎn)的論文5

　　全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的引導(dǎo)下，為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過預(yù)算編制、控制過程等相應(yīng)活動，來實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營等全面、科學(xué)管理目標(biāo)的方法。近年來，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴(yán)重影響。下面，將從預(yù)算管理中存在問題角度出發(fā)，總結(jié)有效管理途徑。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題 1、預(yù)算數(shù)據(jù)、信息不科學(xué)房地產(chǎn)企業(yè)對于自身數(shù)據(jù)、科學(xué)等管理意識相對薄弱，特別是新開發(fā)項目數(shù)據(jù)的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業(yè)來說，新項目開發(fā)期間普遍存在搶項目進(jìn)度、未按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工等現(xiàn)象，最終出現(xiàn)各種各樣的問題，如：項目竣工時的總體預(yù)算多于施工圖紙規(guī)定的預(yù)算。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明新城開發(fā)項目缺乏全面、科學(xué)的預(yù)算證據(jù)，間接使全面預(yù)算管理失去原有意義。此外，預(yù)算管理人員工作意識低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中較為常見的問題。

　　2、缺乏戰(zhàn)略性的導(dǎo)向近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，城市開發(fā)項目越來越多。但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在項目預(yù)算管理中僅重視預(yù)算，而不重視項目，使后續(xù)項目出現(xiàn)各種問題，缺乏戰(zhàn)略性導(dǎo)向。對于新城項目來說，不但花費(fèi)時間多，花費(fèi)資金也相對較多，若企業(yè)未充分考慮戰(zhàn)略目標(biāo)、預(yù)算管理，將很難實(shí)現(xiàn)合理分配有限資源的目標(biāo)。若繼續(xù)使用相對傳統(tǒng)的預(yù)算編制模式，將無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預(yù)算依據(jù)。

　　3、缺乏完整的管理體系由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預(yù)算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認(rèn)、調(diào)整。就當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其預(yù)算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實(shí)質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預(yù)算管理未真正發(fā)揮作用。

　　4、全面預(yù)算管理模式不完善在傳統(tǒng)的預(yù)算管理中，對于跨期經(jīng)營的項目管理，通常將經(jīng)濟(jì)效益作為銷售目標(biāo)。雖然傳統(tǒng)的管理模式有著一定的優(yōu)勢，但隨著企業(yè)資金的.不斷流動、市場競爭力的增加，該模式下的資金流動易短缺，特別是金融危機(jī)時，重視經(jīng)濟(jì)效益的企業(yè)易出現(xiàn)管理效率降低現(xiàn)象。

　　5、預(yù)算編制、評估等機(jī)制不足大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、編制人員為財務(wù)人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動來控制整體預(yù)算，并將其作為評估預(yù)算的依據(jù)，使預(yù)算管理以企業(yè)財務(wù)管理的形式呈現(xiàn)，對于全面預(yù)算管理、控制來說，意義不大。并且，就目前的新城項目預(yù)算管理來說，極少企業(yè)能主動控制、管理全部預(yù)算，只單純的將全面預(yù)算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行情況的獎勵、懲罰制度也未落實(shí)到底，無法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動性。

　　二、完善全面預(yù)算管理的途徑

　　1、建立、健全預(yù)算管理體系通常來說，以企業(yè)戰(zhàn)略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對于全面預(yù)算管理來說，主要的目的是管理企業(yè)的未來，即借助財務(wù)數(shù)據(jù)來描述企業(yè)的戰(zhàn)略性目標(biāo)、方案，是確保企業(yè)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為工作的出發(fā)點(diǎn)、落腳點(diǎn)，不但能提升企業(yè)價值觀，還可實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)市場中較為新型的行業(yè)，更是應(yīng)該積極評估財務(wù)風(fēng)險、市場環(huán)境等，加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的研究力度，并根據(jù)具體的情況制定目標(biāo)，從整體角度出發(fā)為預(yù)算管理提供幫助。

　　2、完善、規(guī)定項目開發(fā)成本及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相對完善的企業(yè)成本、費(fèi)用體系是確保企業(yè)工作順利進(jìn)行的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身行業(yè)特點(diǎn)、開放項目資料及數(shù)據(jù)等建立一套相對完整的成本、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)體系。另外，在對定額的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行時，需不斷更新、累積新型項目的成本數(shù)據(jù)，不斷完善定額標(biāo)準(zhǔn)，為下一個新型項目的開發(fā)提供可靠依據(jù)。

　　3、改善預(yù)算管理模式，調(diào)整預(yù)算周期房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預(yù)算管理模式，調(diào)整整體預(yù)算周期，需做好這樣幾點(diǎn)：第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長，需根據(jù)具體健康建立針對性的財務(wù)管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因?yàn)橘Y金流量是全面預(yù)算管理的主要工作；第二點(diǎn)，新的項目開發(fā)時間相對較長，為確保該項目資金可正常運(yùn)行，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制過程中，需按照月份、季節(jié)、年度等方式分別編制預(yù)算方案，不能單純性的借助傳統(tǒng)預(yù)算周期的方式進(jìn)行編制。另外，為有效指導(dǎo)企業(yè)的未來發(fā)展，還需根據(jù)新型開發(fā)項目周期，根據(jù)該工程進(jìn)度、簽約合同期限等方式，編制中長期的預(yù)算管理方案；第三點(diǎn)，為保證企業(yè)全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確度，企業(yè)的相關(guān)部門需加強(qiáng)溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關(guān)信息、數(shù)據(jù)，提高對新型開發(fā)項目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開發(fā)項目信息、數(shù)據(jù)不對稱現(xiàn)象。同時，還需積極完善企業(yè)的預(yù)算管理信息，提高預(yù)算的準(zhǔn)確度，將各項工作落實(shí)到個人，明確工作職責(zé)。當(dāng)然，還需調(diào)整預(yù)算工作。當(dāng)房地產(chǎn)的預(yù)算方案得以批準(zhǔn)后，禁止隨意調(diào)整，一旦執(zhí)行期間出現(xiàn)阻礙預(yù)算方案的危險性因素時，需立即借助內(nèi)部情況或其他方法彌補(bǔ)，若不存在彌補(bǔ)條件，需再次調(diào)整預(yù)算管理。

　　4、完善預(yù)算管理監(jiān)督、考核體系一方面，引進(jìn)外來先進(jìn)、全面的預(yù)算管理系統(tǒng)不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項目管理過程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項目所在地的實(shí)際情況監(jiān)督、審計，從而完善預(yù)算管理體系。并且，還需建立一定的監(jiān)督體系，監(jiān)督各個部門嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)章制度，以借助該制度規(guī)范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預(yù)算執(zhí)行情況，便于更好的完善預(yù)算管理、考核制度。相對傳統(tǒng)的預(yù)算管理、考核制度以財務(wù)管理為主要目標(biāo)，雖然能提高企業(yè)財務(wù)部門的管理效率，但就現(xiàn)在新型的經(jīng)濟(jì)形勢來說，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)添加非財務(wù)性內(nèi)容，如：員工、客戶之間關(guān)系的評估。此外，企業(yè)還需綜合性的評估經(jīng)濟(jì)效益、成本等指標(biāo)，通過這樣的評估，不但能縱向比對企業(yè)內(nèi)部情況，還可橫向比對企業(yè)外部情況，對全面預(yù)算考核體系的建立提供依據(jù)。

　　5、完善預(yù)算管理體制對于企業(yè)全面預(yù)算管理體制來說，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點(diǎn)進(jìn)行：第一點(diǎn)，企業(yè)的財務(wù)管理、全面預(yù)算管理并不存在等同關(guān)系，所謂的財務(wù)管理僅是財務(wù)人員管理企業(yè)資金的流動量；而全面預(yù)算管理則是一個相對完整、全面的過程。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認(rèn)識全面預(yù)算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預(yù)算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點(diǎn)，全面預(yù)算管理的實(shí)施在于是否建立、健全管理體系。傳統(tǒng)的預(yù)算管理僅重視企業(yè)現(xiàn)存管理層，不但不利于企業(yè)預(yù)算的編制、評估，還影響到預(yù)算實(shí)施的重要性。在新型社會經(jīng)濟(jì)的影響下，對全面預(yù)算管理有著強(qiáng)烈的要求，需專業(yè)化的人才執(zhí)行，導(dǎo)致傳統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理人員無法勝任該工作。這就需要及時完善全面預(yù)算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會擔(dān)任預(yù)算管理工作，將工作責(zé)任到人；第三點(diǎn)，完善預(yù)算管理是強(qiáng)化企業(yè)管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進(jìn)行預(yù)算編制、控制過程等。為從根本上完善企業(yè)的預(yù)算管理，需根據(jù)相關(guān)規(guī)章制度制定管理方案，并出臺操作性較強(qiáng)的考核、評估系統(tǒng)。同時完善獎勵、懲罰機(jī)制，強(qiáng)化預(yù)算管理。

房地產(chǎn)的論文6

　　1房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中財務(wù)管理出現(xiàn)的問題

　�。�1）投資項目決策存在問題

　　房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實(shí)際情況。企業(yè)在當(dāng)今市場的大環(huán)境下求生存，必須以市場為立足點(diǎn)。但是很多企業(yè)的決策者對市場形勢認(rèn)識不足，對市場獲取的信息缺乏準(zhǔn)確性和實(shí)效性，不能很好的把握市場的形勢和動態(tài)，從而導(dǎo)致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險。

　�。�2）財務(wù)管理程序不健全

　　在企業(yè)當(dāng)中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財務(wù)管理程序。很多企業(yè)的財務(wù)管理程序不夠?qū)�業(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時也大大降低了財務(wù)分析的準(zhǔn)確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準(zhǔn)確及時，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財務(wù)管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務(wù)管理的不透明還致使造價的現(xiàn)象，導(dǎo)致了公司財富的流失。

　�。�3）成本控制觀念淡薄

　　成本管理是對各個環(huán)節(jié)資源消耗的估計。當(dāng)代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導(dǎo)致在財務(wù)管理上混亂，并且存在著相當(dāng)大的漏洞。很多企業(yè)無法對生產(chǎn)過程中的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本估計，只能在整套環(huán)節(jié)結(jié)束后有個大體估計，這大大降低了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致支出超過預(yù)算。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強(qiáng)烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

　　2財務(wù)管理工作創(chuàng)新策略

　　（1）創(chuàng)新合理有效的投資計劃

　　企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進(jìn)行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點(diǎn)，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計劃，按照一定的比率進(jìn)行投資來規(guī)避風(fēng)險。

　�。�2）提高財務(wù)管理人員的創(chuàng)新意識

　　企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應(yīng)當(dāng)有良好的創(chuàng)新意識和成本管理理念，必要的話應(yīng)當(dāng)對財務(wù)管理人員進(jìn)行特殊培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力。盡可能多的.調(diào)動起工作人員的積極性去主動學(xué)習(xí)，增進(jìn)專業(yè)知識水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財務(wù)管理人員應(yīng)有靈活的頭腦，將自己所學(xué)應(yīng)用到財務(wù)管理當(dāng)中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

　�。�3）創(chuàng)新財務(wù)管理程序

　　要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運(yùn)用到各個程序中去。制定的制度應(yīng)當(dāng)具有針對性、操作性等特點(diǎn)，財務(wù)管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強(qiáng)管理程序的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，并且制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進(jìn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺，實(shí)現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業(yè)各部分的動態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務(wù)鏈，運(yùn)用好網(wǎng)絡(luò)這一渠道。

　�。�4）創(chuàng)新式的人員分配

　　將財務(wù)管理人員的分配狀況進(jìn)行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點(diǎn)，進(jìn)行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進(jìn)行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應(yīng)當(dāng)安排較多的人。在財務(wù)管理工作中的監(jiān)管科研等方面強(qiáng)大了，成本管理、項目預(yù)算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實(shí)力才能得以提高，以便在市場競爭中表現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)化分工，將每管理人員的任務(wù)落實(shí)好。

　　（5）在規(guī)避風(fēng)險上進(jìn)行創(chuàng)新

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)在項目的開發(fā)和具體實(shí)施方面存在著較大的風(fēng)險，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財務(wù)管理中建立起一套完善的預(yù)警體系，加強(qiáng)全方位的管理，使得預(yù)警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應(yīng)對風(fēng)險。必須要對企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風(fēng)險管理方式，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題進(jìn)行識別歸類預(yù)計，并且預(yù)先設(shè)想出一套應(yīng)對風(fēng)險的方案，只有做好充分的預(yù)警準(zhǔn)備，企業(yè)才不至于在風(fēng)險來臨時亂了分寸，手足無措。

　�。�6）創(chuàng)新性資金管理

　　首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財務(wù)管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應(yīng)該為之奮斗的首要目標(biāo)。其次應(yīng)當(dāng)細(xì)化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進(jìn)行最優(yōu)選擇。制定精確的財務(wù)報表。實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的目標(biāo)，收益最大且成本最小。

　　3總結(jié)

　　綜上所述，在日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)若是想在市場競爭的潮流中站住腳跟，就必須克服掉當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中顯示出來的弊端，進(jìn)行一番財務(wù)管理工作創(chuàng)新。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須在財務(wù)管理工作中立足于當(dāng)今市場的發(fā)展趨勢，以自身實(shí)際出發(fā)，完善財務(wù)管理制度和流程。加強(qiáng)科技投入并且合理的分配勞動力，提高財務(wù)管理人員的專業(yè)化水平，以誠為本。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文7

　　房地產(chǎn)行業(yè)是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必不可少的一個行業(yè)，也是與人們生活質(zhì)量與水平密切相關(guān)的行業(yè)之一，更是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。按照當(dāng)前的情況來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房價的一路走高，使得政府分布了許多限制房價的政策，這對于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益起到了限制作用，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間不斷縮小，但與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的風(fēng)險卻沒有減少。在行業(yè)競爭不斷激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身競爭實(shí)力的提高，就要對財務(wù)成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)財務(wù)成本管理的力度，從源頭上進(jìn)行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及對策作為研究對象是有一定的社會經(jīng)濟(jì)意義的。

　　1 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題分析

　　在我國社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，不同房地產(chǎn)行業(yè)公司之間的競爭程度也提高，在這些房地產(chǎn)公司之之中，如何加強(qiáng)成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問題，這引起了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士的高度重視。下面，我們就來對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問題進(jìn)行簡要的分析：

　　1.1 財務(wù)成本管理重視力度不足

　　我國的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒有給予財務(wù)成本管理工作重視，管理意識較低，沒有利用正確的態(tài)度來對待財務(wù)成本管理問題。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)管理關(guān)注的財務(wù)成本管理，但沒有重視財務(wù)成本管理的實(shí)際實(shí)施。按照相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，建筑企業(yè)大部分的財務(wù)成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設(shè)計階段，但實(shí)際上財務(wù)人員對于建筑工程的施工成本控制管理工作沒有進(jìn)行落實(shí)。還有一些財務(wù)人員認(rèn)為只有建筑施工的材料以及機(jī)械設(shè)備才是財務(wù)成本管理的重點(diǎn)，所以對其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門以及財務(wù)工作人員沒有對財務(wù)成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財務(wù)成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人以及財務(wù)成本管理相關(guān)部門的工作人員加強(qiáng)對財務(wù)成本管理工作的重視，才能使財務(wù)成本管理工作合理性得到提高。

　　1.2 財務(wù)成本管理體系不健全

　　一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現(xiàn)存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與方向不盡相符，這對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的具體實(shí)施有著阻礙作有和，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度都不盡健全，這是一個企業(yè)的財務(wù)成本管理粗放的'重要原因。對于那些具有較全面的財務(wù)管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，其制度大多流于形式，沒有對企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個崗位的責(zé)任不明確，科學(xué)度較低，財務(wù)管理與成本管理的責(zé)任不明，獎懲力度不足，都會影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的方法過于傳統(tǒng)，不能跟上時代的步伐，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理效率下降。

　　1.3 建筑工程的預(yù)結(jié)算管理不足

　　工程預(yù)結(jié)算對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作有著直接的影響，工程預(yù)結(jié)算工作的不足會影響到房地產(chǎn)財務(wù)成本管理。首先，工程的預(yù)結(jié)算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經(jīng)不能對工程的預(yù)結(jié)算工作的真實(shí)性與準(zhǔn)確性進(jìn)行保證，繁瑣的計算會影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項目管理中的不足，會得建筑的施工與設(shè)計等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預(yù)結(jié)算款大幅度提升，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預(yù)結(jié)算問題上弄虛作假，使預(yù)算高出實(shí)際花費(fèi)很多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展。

　　2 房地產(chǎn)財務(wù)成本管理對策分析

　　面對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的許多問題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來越意識到企業(yè)成本管理問題是何等重要。下面，我們就來對房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的對策進(jìn)行分析：

　　2.1 建立健全財務(wù)成本管理體系

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系的建立與健全，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來講是極為重要的。加強(qiáng)預(yù)算的考核與分析，重視預(yù)算的編制與執(zhí)行，建立全面的預(yù)算體制是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的重要內(nèi)容。首先，要加強(qiáng)三級責(zé)任中心在企業(yè)內(nèi)部的建立，就是在企業(yè)內(nèi)部建立起成本中心與投資中心、利潤中心，建立起財務(wù)預(yù)算與項目預(yù)算、資金預(yù)算的工作，確立內(nèi)部的年度以及季度成本管理目標(biāo)。對于已經(jīng)完成的工作與正在完成中的計劃要進(jìn)行分層審批與執(zhí)行，加強(qiáng)財務(wù)成本管理體系的精細(xì)化。其次，在進(jìn)行預(yù)算的編制之時，企業(yè)內(nèi)部的上級與下級要進(jìn)行積極的溝通，將每一個責(zé)任中心的職責(zé)進(jìn)行明確，制定完善的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)內(nèi)部要以月度為單位進(jìn)行分析，以季度為單位進(jìn)行成本管理考核，以年度為單位進(jìn)行成本管理的總結(jié)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理問題才能得到解決。

　　2.2 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金管理體系的建立

　　資金管理體系的建立與健全對于房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作效率的促進(jìn)作用，加強(qiáng)資金的預(yù)算管理以及信息化管理，對資金進(jìn)行科學(xué)合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內(nèi)容。在進(jìn)行資金的預(yù)算管理以及信息化管理之時，企業(yè)的財務(wù)成本管理工作人員要對企業(yè)內(nèi)資金的收支以及納入情況進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，將每日的現(xiàn)金流量以及月迤邐的資金預(yù)算進(jìn)行核對，將日常管理工作與年度財務(wù)管理工作進(jìn)行結(jié)合。另外，房地產(chǎn)財務(wù)管理工作者應(yīng)該以網(wǎng)上電子銀行以及相關(guān)的財務(wù)核算系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立起一個符合企業(yè)財務(wù)管理工作實(shí)際的資金預(yù)算控制與結(jié)算控制、決策控制，使房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作的全程預(yù)警體系。

　　2.3 對企業(yè)的財務(wù)管理體系進(jìn)行升級

　　加強(qiáng)財務(wù)管理制度的改革和推廣，是對企業(yè)財務(wù)會計制度和財務(wù)費(fèi)用審計制度的提高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對財務(wù)成本管理每一個層次的人員進(jìn)行授權(quán)，只有財務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權(quán)利，才能對成本費(fèi)用的支付以及資金合同的評審進(jìn)行合理飄轉(zhuǎn)。第二，要對每一個會計主體的財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的記錄與科學(xué)的收集，使成本管理人員的結(jié)賬以及報表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會計的科目設(shè)置與造價會計的科目設(shè)置相一致。第三，要將全面的預(yù)算體系與核算體系進(jìn)行結(jié)合，使每一個會計主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財務(wù)管理系統(tǒng)升級是房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本管理解決的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵一環(huán)。

　　3 結(jié) 語

　　綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對提高社會和公共生活滿意度的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作是房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容，筆者從房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問題進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)優(yōu)化對策。希望以此引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者對于財務(wù)成本管理工作的重視，加強(qiáng)成本管理力度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為房地產(chǎn)財務(wù)安全提供一個有力的保障，為社會和諧發(fā)展服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)的論文8

　　【摘要】文章在對房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合概念進(jìn)行認(rèn)識的基礎(chǔ)上，探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的 問題 ，強(qiáng)調(diào)了我國 目前 房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性，闡述了我國房地產(chǎn)企業(yè)核心資源的整合策略，最后提出了結(jié)論，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提升綜合實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力提供建設(shè)性的建議。

　　【關(guān)鍵詞】資源整合 核心競爭力 房地產(chǎn)企業(yè)

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資源整合概念

　　資源整合就是根據(jù)企業(yè)需要選擇相關(guān)獨(dú)立的資源，以某種方式進(jìn)行橫向集聚，使之成為能夠滿足需要的新的資源組合，從而增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)資源的整合能力是指對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部或者企業(yè)間所擁有的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所必需的資本、土地資源、企業(yè)管理效能及管理人才、客戶群及建筑商等各種要素在開發(fā)過程中進(jìn)行優(yōu)化組合、優(yōu)勢互補(bǔ)、相互作用，從而使彼此相對分散、隔離的房地產(chǎn)開發(fā)要素獲得更大的綜合效益。從資源整合的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)資源整合可以分為外部資源整合與內(nèi)部資源整合。

　　外部資源整合。房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上依賴外部資源，房地產(chǎn)項目的實(shí)施通常需要借助多方面的外力。如項目立項時，對消費(fèi)者進(jìn)行 研究 ，要請專業(yè)的調(diào)查公司，產(chǎn)品定位要咨詢房地產(chǎn)策劃公司，項目施工時要請建筑公司，而營銷推廣時要借助廣告公司等等。這種房地產(chǎn)企業(yè)對外部資源整合能力的差異，在很大程度上決定了各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目市場競爭力的高低。

　　內(nèi)部資源整合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資源的整合，涉及企業(yè)內(nèi)部管理幾乎各個方面的具體問題。例如，要使開發(fā)商在建筑設(shè)計這一核心技術(shù)方面的專長成為核心競爭力：第一，需要企業(yè)在該領(lǐng)域不斷進(jìn)取提高，從資金、激勵制度等方面保證始終處于領(lǐng)先地位；第二，需要在消費(fèi)者研究方面對設(shè)計創(chuàng)新予以支持，并很好地協(xié)調(diào)設(shè)計部門與工程、營銷部門之間的關(guān)系；第三，在樓盤的銷售階段，需要建立銷售部門與設(shè)計部門之間密切的信息聯(lián)系，及時將市場信息反饋到設(shè)計部門，使建筑設(shè)計更好地與市場需求相一致，等等。

　　目前我國房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 已開始進(jìn)入資源整合的 時代 ，房地產(chǎn)企業(yè)的資源整合可以使企業(yè)資源得到更加高效和充分的利用，極大的提高企業(yè)的綜合競爭能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商要想取得成功，既要有雄厚的資金實(shí)力和充分的土地資源，還要具備超前的市場把握能力，以及專業(yè)的設(shè)計與管理能力，這就要求地產(chǎn)商必須具備一流的資源整合能力。

　　二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資源利用存在的問題

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)是在改革開放后的近二十余年逐步發(fā)展起來的。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度和水平不平衡。其中上海、北京和南部沿海廣州、深圳等一線城市發(fā)展較為成熟。但內(nèi)地特別是二、三線城市的房地產(chǎn)行業(yè)無論從發(fā)展規(guī)模、企業(yè)開發(fā)實(shí)力以及企業(yè)自身管理水平都還不夠發(fā)達(dá)。大量的開發(fā)商存在開發(fā)實(shí)力弱、融資能力低、開發(fā)規(guī)模小等問題，導(dǎo)致所開發(fā)產(chǎn)品成本高、質(zhì)量差等，同時這些中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資源的認(rèn)識和整合能力較低，對企業(yè)核心競爭力的提高認(rèn)識模糊，嚴(yán)重地制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平與速度。從房地產(chǎn)企業(yè)資源利用角度對我國房地產(chǎn)企業(yè)整體 分析 來看，主要存在以下問題。

　　首先，大量的房地產(chǎn)企業(yè)對資源的認(rèn)識不足。很多房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中資源不足甚至無資源就盲目上馬，給后期的開發(fā)造成很大困難甚至導(dǎo)致樓盤爛尾或者企業(yè)破產(chǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心資源包括土地、資金（包括融資能力）和開發(fā)管理能力。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)特別是大量的中、小企業(yè)能夠全部都擁有三項核心資源的并不多，資源分布不均衡。部分企業(yè)擁有開發(fā)資金但是缺乏土地資源，但是也有很多企業(yè)資金匱乏的`同時，具有一定的土地儲備，所以房地產(chǎn)企業(yè)只有在對自身擁有資源的能力以及資源整合的能力進(jìn)行充分認(rèn)識之后，把握自身優(yōu)勢，通過資源整合，激活存量土地，發(fā)揮資源效能，增加市場有效供給，增加企業(yè)效益。

　　其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)擁有部分核心資源，但是企業(yè)沒有能力將資源進(jìn)行充分整合并加以運(yùn)用。例如，目前大量的房地產(chǎn)企業(yè)存在融資渠道狹窄,企業(yè)融資困難的問題等。特別是大量的中小房地產(chǎn)企業(yè)融資能力弱，抗風(fēng)險能力差。隨著國家出臺了一系列 金融 政策，收緊銀根，很多擁有土地的開發(fā)商或者在建項目都會面臨資金缺乏的問題。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資源整合，開發(fā)能夠利用的資源，從多個渠道籌措資金以保證企業(yè)的正常發(fā)展。

　　再次，部分房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定資源，并且能夠整合其他資源為自身所用，但是仍存在資源整合不夠好，整合效率不夠高的問題。例如房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，都會利用銀行貸款，但是很多企業(yè)過分依賴銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)。大型商業(yè)項目投資大，動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險，對企業(yè)也會造成難以挽回的損失。

　　三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的必要性

　　在我國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展中，企業(yè)的資源整合能力是構(gòu)成企業(yè)綜合競爭力的重要因素，對企業(yè)的長期發(fā)展有著重要意義，資源整合是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然方向。

　　1、資源整合是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控規(guī)范行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果 2、資源整合是企業(yè)增強(qiáng)開發(fā)能力、規(guī)避風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)長期健康發(fā)展的需要

　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一項集建設(shè)開發(fā)、銷售于一體的巨大工程，涉及資金量巨大且投資回報期長同時有著較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能采取資金集中、綜合開發(fā)，才能取得最佳規(guī)模效益。目前，我國以中、小型為主的眾多房地產(chǎn)公司必然分散資金配置，削弱房地產(chǎn)開發(fā)的整體力量，提高行業(yè)風(fēng)險，難以形成大規(guī)模綜合開發(fā)優(yōu)勢。而運(yùn)用企業(yè)間資源整合將使眾多企業(yè)具有強(qiáng)大的綜合規(guī)模開發(fā)整體能力并且降低風(fēng)險實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)長期健康的發(fā)展。

　　2、資源整合是促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必由之路

　　長期以來，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)形成了靠傳統(tǒng)的習(xí)慣來經(jīng)營管理，沒有資源整合及提升管理能力的意識，企業(yè)之間相互排斥、惡性競爭，非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)及整個行業(yè)的發(fā)展。在未來激烈的競爭中，只有通過資源整合，企業(yè)才能優(yōu)勢互補(bǔ)、共同發(fā)展、增加市場份額、有效降低經(jīng)營風(fēng)險，極大地提升和增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力。

　　3、我國房地產(chǎn) 企業(yè) 資源整合策略

　　擁有廣泛而有效的資源和強(qiáng)大的資源整合能力是企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢提高核心競爭力的重要途徑和手段。房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的目標(biāo)具體分為企業(yè)資源與平臺的整合、企業(yè)品牌的整合、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)整合以及企業(yè)文化的整合等。針對房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資源，一般的整合方式包括：企業(yè)并購、合資或合股組建新公司、資金和土地資源的整合、擴(kuò)張收購、拓寬新的融資渠道等。但是針對 目前 我國房地產(chǎn)企業(yè)資源整合方面存在的 問題 ，以及 參考 國外房地產(chǎn)企業(yè)資源整合的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，可以提出以下解決措施。

　　首先，進(jìn)一步提高對房地產(chǎn)企業(yè)資源的認(rèn)識，了解企業(yè)擁有資源以及提高資源整合能力的重要性。多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到資源對企業(yè) 發(fā)展 具有舉足輕重的作用，但是也存在很多的房地產(chǎn)企業(yè)對資源的認(rèn)識不足和對企業(yè)的資源整合能力不重視的情況。例如，有的企業(yè)沒有對自身資源進(jìn)行 分析 就開展項目，甚至某些核心資源尚不具備。在資金不到位或者土地的相關(guān)手續(xù)沒有辦妥的情況下開始房地產(chǎn)項目難免會給項目留下隱患甚至給企業(yè)帶來毀滅性的后果。所以企業(yè)在開展項目之前就必須做好資源整合的工作，有計劃有順序的充分調(diào)動各方資源，同時也要注重資源的可持續(xù)利用，保證以后企業(yè)長期的發(fā)展，為后續(xù)項目的開發(fā)打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。

　　其次，房地產(chǎn)企業(yè)要在企業(yè)現(xiàn)有資源的前提下，充分利用多種手段、多種 方法 進(jìn)行資源整合。企業(yè)首先要對自身資源進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查可以分為對內(nèi)調(diào)查和對外調(diào)查；對內(nèi)調(diào)查的目的是弄清楚企業(yè)內(nèi)部所擁有的資源，最好進(jìn)行詳細(xì)的分類以及資源的是否可持續(xù)利用，例如企業(yè)的資金、土地儲備和管理團(tuán)隊等。對外調(diào)查的目的是分析清楚企業(yè)外部可以利用的資源，例如需要進(jìn)行融資和貸款的銀行、政府土地和規(guī)劃等行政部門的公共關(guān)系、工程建筑材料方面的供貨商等。

　　在企業(yè)充分調(diào)查清楚自身所擁有和可以整合利用的資源后，就可以結(jié)合企業(yè)的長期發(fā)展以及短期的項目進(jìn)展進(jìn)行分析，還缺乏哪些核心資源，而哪些資源是自身不具備需要整合的，通過什么途徑進(jìn)行整合等，進(jìn)而解決企業(yè)發(fā)展中資源不足的問題。在國家房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺后，因?yàn)橥恋氐南∪毙院统鞘械貎r的不斷攀升，很多的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著土地資源儲備不足的問題。同時，因各地土地市場日益采用招拍掛方式及樓花預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高，使項目銷售前的資金占用加大，對開發(fā)企業(yè)的資金需求提出了更高的要求，常出現(xiàn)企業(yè)項目開發(fā)資金不足的情況。為了發(fā)揮資源的最大效用，出現(xiàn)了開發(fā)商之間有效整合資金優(yōu)勢和土地資源優(yōu)勢，由共同的關(guān)聯(lián)方進(jìn)行資源控制權(quán)的調(diào)配的合作方式。例如萬科和中糧的合作就是雙方資金和土地資源的互補(bǔ)的成功例子，在目前國家宏觀調(diào)控有可能進(jìn)一步加強(qiáng)的背景下，很多房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨資金缺乏或者土地儲備不足等問題，也必然會走資金和土地資源的整合道路。另外房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬新的融資渠道方面，除正常從國家銀行間接融資外，還可以通過與商業(yè)銀行、信托機(jī)構(gòu)、投資基金等合作，多方位拓展籌資渠道，保證公司業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求；同時，部分企業(yè)也可以根據(jù)自身實(shí)際情況，充分整合資本市場資源，加快推出資本市場融資方案，以謀求企業(yè)更大的發(fā)展。

　　最后，加強(qiáng)企業(yè)人力資源的開發(fā)與管理。人的因素是決定一切的。房地產(chǎn)業(yè)涉及的行業(yè)領(lǐng)域很多，需要多方面的知識與技能。充分利用好企業(yè)現(xiàn)有人才，選拔優(yōu)秀分子加入隊伍，實(shí)行優(yōu)勝劣汰的用人機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源整合的先決條件和根本保證。

　　四、結(jié)論

　　綜上所述，某些企業(yè)具有某種資源先天的優(yōu)勢，但是卻不具備其他資源，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須對諸如土地、資金等各種資源提高認(rèn)識并進(jìn)行充分整合，同時根據(jù)整合各方在企業(yè)理念、企業(yè)規(guī)模、人力資源、管理水平等方面的差異選擇適合的整合方式。在整合的過程中也必須重視企業(yè)資源分析以及企業(yè)間溝通的重要性，在對整合環(huán)境進(jìn)行充分分析的基礎(chǔ)上，制定明確的整合目標(biāo)和設(shè)計詳細(xì)的整合方案，確定強(qiáng)有力的整合領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊，在充分取得企業(yè)員工的認(rèn)可與支持的情況下根據(jù)企業(yè)具體情況分步驟穩(wěn)步推進(jìn)。

　　【參考文獻(xiàn) 】

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　　[4]張紅：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]，清華大學(xué)出版社，20xx.

房地產(chǎn)的論文9

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏先進(jìn)的成本管理方法，沒有系統(tǒng)的成本管理體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本管理效果不佳。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)成本管理意識、增強(qiáng)先進(jìn)成本管理技術(shù)的運(yùn)用、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的運(yùn)用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是復(fù)雜且綜合性強(qiáng)的一種經(jīng)濟(jì)活動，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，因?yàn)槌杀竟芾眢w系不成熟，最終導(dǎo)致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤增長點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關(guān)鍵措施。現(xiàn)如今，買方市場在市場中的比例較高，對于房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，每一個細(xì)化市場中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競爭對手具有更大成本優(yōu)勢，那么它將具有更強(qiáng)的核心競爭力。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義

　　所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中而花費(fèi)的各項耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中是一項重要工作，是一個企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競爭中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開源節(jié)流、降低支出的口號。事實(shí)上，任何企業(yè)無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預(yù)算控制管理這一項工作。從長遠(yuǎn)看，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

　　1.對成本管理意識較弱

　　目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有實(shí)現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為設(shè)計階段的成本管理是重點(diǎn)，其他階段對成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為只有原材料和設(shè)備的提供才是成本管理的關(guān)鍵，這種觀點(diǎn)是不全面的'。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應(yīng)當(dāng)將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益對等的位置上，對于項目的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確成本核算對象，并對其進(jìn)行全面、科學(xué)、合理地分析。領(lǐng)導(dǎo)要明確成本控制的目標(biāo)，堅持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)道路愈來愈精細(xì)化了，只有更精細(xì)的企業(yè)成本管理理念，才能促進(jìn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　2.缺乏先進(jìn)的成本管理方法

　　目標(biāo)成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報告的時效性相對滯后，所以這種核算方法無法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標(biāo)準(zhǔn)，以成本節(jié)省為主導(dǎo)的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費(fèi)用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計算分配標(biāo)準(zhǔn)，會間接導(dǎo)致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來業(yè)績支出一些短期看起來成本高昂費(fèi)用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品升級。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對成本的宏觀調(diào)控。

　　3，沒有完善的成本管理制度體系

　　盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎勵或獎勵力度不夠，嚴(yán)重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來間接影響。企業(yè)能否有效地將權(quán)利與責(zé)任相結(jié)合，是每一個員工所關(guān)心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個涉及大量資本運(yùn)營的發(fā)展過程，是一個資金運(yùn)營成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因?yàn)楣芾斫?jīng)驗(yàn)不足，沒能及時在公司內(nèi)部建立起標(biāo)準(zhǔn)的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責(zé)和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有設(shè)立專門的成本管理部門。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略

　　1.樹立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識

　　大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業(yè)知識水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。

　　2.加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用

　　全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競爭優(yōu)勢。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以價值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個部門、各個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過作業(yè)分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

　　3，加強(qiáng)全面預(yù)算管理

　　先進(jìn)的信息技術(shù)現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資大、高風(fēng)險、長周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營方式，為了改變這種經(jīng)營方式，企業(yè)必須擴(kuò)展實(shí)時跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個房地產(chǎn)企業(yè)提供準(zhǔn)確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預(yù)算管理能夠進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理能力和水準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當(dāng)設(shè)定的預(yù)算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過資本本金的價位時，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效預(yù)算管理就顯得尤為重要，針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，每一個房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點(diǎn)做出符合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營情況的全面預(yù)算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)相一致的預(yù)算指標(biāo)，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要有一個準(zhǔn)確定位的成本管理責(zé)任。預(yù)算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和策略編寫，組織各部門編制預(yù)算。預(yù)算經(jīng)審批后，為了確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實(shí)到各個部門、各個崗位上，所有執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。成本管理主要做的是管理，不僅要做項目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強(qiáng)績效考核。由于建立成本控制是每個人的責(zé)任，因此，每個級別的組織都需要人員參與、合作，每個人都應(yīng)參與活動和評估，對不合理的需要、不規(guī)則的設(shè)計等不同節(jié)點(diǎn)的控制，都是保證項目成本控制順利實(shí)現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過項目載體，以及實(shí)現(xiàn)過程中涉及到所有相關(guān)部門來得以實(shí)現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項目進(jìn)度管理、成本管理和基金管理有機(jī)地結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)利益最大化，提供良好的風(fēng)險預(yù)警。

　　4.建立先進(jìn)的成本管理體系

　　目前，對影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理體系的建立是以標(biāo)準(zhǔn)成本管理為基礎(chǔ)，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產(chǎn)品的買賣情況作為投資和開發(fā)新產(chǎn)品的基礎(chǔ)策略，進(jìn)行成本動因分析，鼓勵經(jīng)營人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個崗位成本核算員工的具體職責(zé)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標(biāo)成本的考核機(jī)制與管理辦法，做到目標(biāo)明確、責(zé)任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機(jī)制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運(yùn)用效率，降低實(shí)施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。

　　綜上所述，企業(yè)要在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷調(diào)整組織機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場占有率。執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，激勵房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系，建立行之有效的各種機(jī)制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文10

　　摘要：近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展雖然一直處于上升的趨勢，但是所面臨的市場競爭越來越激烈。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展，就需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，這樣在確保工程項目具有更高質(zhì)量的同時，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化。基于此，本文主要對如何更好地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理進(jìn)行了分析和研究，以供相關(guān)人士參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理

　　1前言

　　由于房地產(chǎn)項目不僅開發(fā)時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應(yīng)的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費(fèi)或者是建設(shè)問題。將科學(xué)合理的管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，能夠使得建設(shè)資源得到最大化的應(yīng)用，并且有利于房地產(chǎn)項目的井然有序進(jìn)行，最終為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。

　　2工程管理的概念以及模式

　　2.1工程管理的概念

　　房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場、開展新業(yè)務(wù)等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自然也不例外，在進(jìn)行項目開發(fā)時，進(jìn)行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.2工程管理的模式

　　在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預(yù)算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進(jìn)行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會將成本的控制與預(yù)算進(jìn)行結(jié)合，因?yàn)樵陧椖抗芾碇�，根�?jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。

　　3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的策略

　　3.1明確材料的品牌、規(guī)格和價格

　　由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價格也是相差甚大，如果不做好相應(yīng)的措施進(jìn)行控制，那么將會使得建筑工程的造價將會大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應(yīng)的價格有一個明確的規(guī)定，并且還需要自身對市場上建筑材料的價格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求進(jìn)行更好的建筑工程施工，同時還能有效的防止因材料價格上面的差異而出現(xiàn)工程造價波動過大的情況出現(xiàn)。

　　3.2對施工資源進(jìn)行合理地分配

　　在進(jìn)行建筑施工的時候，不管是進(jìn)行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機(jī)械設(shè)備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價工作做得更好，還需要邀請有關(guān)部門的人員在施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)測，對于施工中的各項投入進(jìn)行精準(zhǔn)的確定，以減少不必要的資金浪費(fèi)。最后，對于建筑施工中的定價，還需要進(jìn)行相應(yīng)的校對，從而避免造成較大的定價誤差。

　　3.3工程質(zhì)量監(jiān)管

　　就現(xiàn)階段來看，我國工程質(zhì)量監(jiān)管人員的素質(zhì)水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質(zhì)量，監(jiān)管單位必須對質(zhì)量工作人員的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格考核，不但嚴(yán)格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴(yán)格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經(jīng)驗(yàn)，能夠嚴(yán)格要求自己并嚴(yán)格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質(zhì)量監(jiān)管部門對工作人員的進(jìn)行定期培訓(xùn)和教育，從而使工作人員在工作和學(xué)習(xí)中進(jìn)步。與此同時，傳統(tǒng)的工程質(zhì)量監(jiān)督理念往往會導(dǎo)致方法錯誤、工程質(zhì)量低等問題的`產(chǎn)生。因此，在建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須要與時俱進(jìn)，創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)督理念，滿足時代發(fā)展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應(yīng)該在一定程度放棄直接的干預(yù)建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術(shù)的重要環(huán)節(jié)，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復(fù)施工單位的主動權(quán)。另一方面，在工程質(zhì)量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場、地區(qū)間的差異性，樹立工程質(zhì)量監(jiān)督意識，創(chuàng)新質(zhì)量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，以確保落實(shí)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督的各項工作。最后，還需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場開發(fā)項目的監(jiān)管力度，從而確保房地產(chǎn)項目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場開發(fā)項目的更好進(jìn)行打下堅實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時，對于房地產(chǎn)市場的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進(jìn)行嚴(yán)肅處理，從而為房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。

　　3.4工程變更管理

　　在對工程進(jìn)行建設(shè)的過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)工程變更的情況。對于工程的變更一般是由當(dāng)事人或者第三方提出的，在提出之后需要經(jīng)過多方協(xié)商，協(xié)商達(dá)成一致才有效。眾所周知，在工程建設(shè)的過程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會延長工程的建設(shè)工期，同時還會因?yàn)楣こ痰淖兏�產(chǎn)生額外的費(fèi)用。由于工程的建設(shè)工作往往是不可預(yù)見的，因此在對工程進(jìn)行管理的時候，將合同管理應(yīng)用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進(jìn)行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實(shí)際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請求變更，監(jiān)理工程師首先需要對變更方案進(jìn)行審查，審查合格后還必須報給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來進(jìn)行工程的變更。對于工程變更之后所產(chǎn)生的額外費(fèi)用，可以依據(jù)合同來進(jìn)行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個工程建設(shè)能夠更好的進(jìn)行。

　　4結(jié)束語

　　綜上所述，隨著我國建筑市場的進(jìn)一步發(fā)展，對于房地產(chǎn)項目的建設(shè)要求將會越來越高。如果在實(shí)際的施工過程中，不能做好相應(yīng)的工程管理工作，那么將會使得房地產(chǎn)施工項目的問題叢生，這對于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)其將來的進(jìn)一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員，需要重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理工作，并且在今后的實(shí)際工作中，不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進(jìn)我國建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]吳茂坤.淺談溝通管理在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的運(yùn)用[J].中國高新技術(shù)企業(yè),20xx(1):151～152.

房地產(chǎn)的論文11

　　1、引 言

　　房地產(chǎn)的價格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)價格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。

　　房地產(chǎn)的價格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產(chǎn)，適當(dāng)采取相應(yīng)的營銷策略對于提高房地產(chǎn)價格、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如，對于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，或者大戶型乃至復(fù)式樓盤，可以著重從建筑因素方面對樓盤進(jìn)行宣傳，以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤的品質(zhì);對于觀景房，售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤的景觀可視度，并且通�？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價位以及上漲預(yù)期;對于靠近商業(yè)中心的樓盤，便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳，周圍的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。

　　2、依托房源特征，借勢宣傳

　　從影響房地產(chǎn)價格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤的特征進(jìn)行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價格影響因素（建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素），采取不同的營銷手段以借勢宣傳。

　　2.1 具有建筑因素優(yōu)勢的房源

　　具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關(guān)車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進(jìn)行造勢。

　　房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進(jìn)去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí)，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的'角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買房者愿意購買，并且始終滿意。

　　2.2 具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源

　　在區(qū)位因素分析中，對于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計算，即：

　　很明顯，“濱�；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產(chǎn)同時具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢，也就無怪于當(dāng)下每平方米19856元的高價了。

　　人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類優(yōu)勢的房源應(yīng)當(dāng)憑借周圍設(shè)施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結(jié)構(gòu)、外觀設(shè)計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，可以建小的游樂區(qū)、運(yùn)動場、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨(dú)有的文化、娛樂氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀景房的設(shè)計要特別注意景觀的可視度，景觀對于房價的提升有著非常重要的作用，不僅體現(xiàn)在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價也相當(dāng)大。

房地產(chǎn)的論文12

　　摘要：在目前美國金融海嘯的沖擊下，我國房地產(chǎn)行業(yè)受到了顯著影響，在這種情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)如何樹品牌，如何提高企業(yè)自身競爭力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問題。試圖通過對房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)品牌建設(shè)，希望能為企業(yè)找到一條以品牌來提升企業(yè)競爭力的道路做出有益的探索。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌；營銷

　　1、房地產(chǎn)品牌營銷

　　房地產(chǎn)品牌是指用于識別某個開發(fā)商開發(fā)的某個項目和系列項目的名字、名詞、符號或設(shè)計，或是上述的總合，其目的是要使自己開發(fā)的項目有別于其他競爭者。房地產(chǎn)品牌與其他產(chǎn)品品牌相比，具有更為廣泛的內(nèi)涵。首先他不僅僅是項目品牌，還應(yīng)包括區(qū)域品牌。房地產(chǎn)所在的地理位置。城市的規(guī)格和地位不同，將產(chǎn)生不同的積聚效應(yīng)，其輻射影響范圍有明顯的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品所在城市的地位與層次的高低，在很大程度上決定了該產(chǎn)品品牌效應(yīng)的強(qiáng)弱，對于樹立開發(fā)商形象將產(chǎn)生不同的影響效果。同時，區(qū)域特征也會影響項目的層次和附加值。其次，房地產(chǎn)品牌還應(yīng)包括企業(yè)品牌。企業(yè)聲譽(yù)的好壞直接影響項目形象的塑造和推廣，企業(yè)知名度反映了企業(yè)的實(shí)力，企業(yè)品牌對項目品牌將產(chǎn)生直接影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額大，周期較長，開發(fā)商的實(shí)力在很大程度上影響著購房者對其所開發(fā)項目的判斷。房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭，房地產(chǎn)營銷能夠創(chuàng)造市場，開拓和激發(fā)市場潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。房地產(chǎn)品牌營銷策略與一般的營銷策略是有區(qū)別的。營銷策略通常有四種：產(chǎn)品策略、價格策略、促銷策略和渠道策略。

　�。�1）從產(chǎn)品策略來看，一般營銷進(jìn)行產(chǎn)品定位往往是某各地段造什么樣子的房子好銷就可以了，如果同一段有幾家開發(fā)商開發(fā)就會造成激烈競爭的局面。房地產(chǎn)是一種特殊的產(chǎn)品，應(yīng)滿足消費(fèi)者不同的需求。例如，隨著濱海新區(qū)的新定位，開發(fā)區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢將繼續(xù)增強(qiáng)，市場對高檔住宅仍然具有較強(qiáng)的需求。但是，新的城市建設(shè)和外來購房者的迅速增加正推動開發(fā)區(qū)出現(xiàn)新一輪的房地產(chǎn)價格快速攀升，會對區(qū)內(nèi)從業(yè)人員在開發(fā)區(qū)置業(yè)帶來一定程度的影響，尤其是從業(yè)時間較短的青年白領(lǐng)將面臨更大的置業(yè)壓力�？梢钥紤]在大力發(fā)展高檔住宅、寫字樓、商服物業(yè)的基礎(chǔ)上，建設(shè)配套設(shè)施齊全、物業(yè)管理完善的“白領(lǐng)公寓”項目，向剛?cè)雲(yún)^(qū)工作的“白領(lǐng)們”提供出租型的公寓式住房，既滿足社會需要也使企業(yè)能實(shí)現(xiàn)較好的收益。

　　（2）從價格策略來看，自20xx年開始，深圳、上海等一線城市房價開始大幅下降，繼而影響到全國房價，天津房價受大環(huán)境影響也出現(xiàn)了不同程度的下跌。

　　筆者認(rèn)為品牌營銷在定價時空間比較大，因?yàn)橄�費(fèi)者愿意以高價付出換取高品質(zhì)。開發(fā)商不要輕言降價，但房地產(chǎn)的銷售周期較長，在制定價格策略時，必須考慮這期間的變化因素，并為下一銷售過程留有較大的價格變化余地。當(dāng)銷售形勢良好需要上調(diào)價格時，可直接調(diào)高標(biāo)定銷價；當(dāng)銷售不利需要降價時，可不直接調(diào)低底價，只需大打折扣即可促進(jìn)銷售，同時積極出招吸引客戶如：（1）采用降低首付款比例的營銷手法。推出首付一成的優(yōu)惠政策，其余10％則先由開發(fā)商承擔(dān)，在交房時由購房者一次性付清（2）置業(yè)保值計劃。開發(fā)商為了打消消費(fèi)者的顧慮，鼓勵他們買房推出的置業(yè)保值計劃。一般在約定購房后一段時間之內(nèi)，如消費(fèi)者購買的房源出現(xiàn)價格下降，消費(fèi)者可以退房或者開發(fā)商補(bǔ)給消費(fèi)者相應(yīng)的差價。

　�。�3）從促銷策略來看，一般營銷在廣告宣傳往往是急功近利，開盤式廣告急風(fēng)暴雨，市場打開后大幅減少甚至停止，銷售下降又開始做廣告，這樣廣告在消費(fèi)者心耳中必定大打折扣。品牌營銷同樣需要有廣告支持，而且對廣告的依賴程度比一般營銷更大，品牌營銷的廣告必須有持續(xù)性、恒溫性。同時品牌廣告不可以有任何虛假成分。因?yàn)�，一次虛假廣告會給企業(yè)品牌造成不良影響，企業(yè)要做好品牌，必須一諾千金。

　�。�4）從促銷渠道來看，促銷路子很多。真正規(guī)范的方向應(yīng)該是專業(yè)銷售，國外經(jīng)驗(yàn)普遍證明，房地產(chǎn)營銷渠道中必須有一大批較高水準(zhǔn)的中介機(jī)構(gòu)，如咨詢機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)、交易機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和法律機(jī)構(gòu)等。這些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人已成了房地產(chǎn)銷售渠道中的“基石”。

　　2、注重房地產(chǎn)的差異性

　�。�1）風(fēng)格。是客戶的視覺和感覺效果。風(fēng)格的追求肯定增加成本，但風(fēng)格滿足客戶感官的愉悅，個性的追求。

　　（2）特色功能。其主要以客戶的認(rèn)知度和其他開發(fā)商模仿的可能為基礎(chǔ)。對產(chǎn)品的基本功能進(jìn)行補(bǔ)充。在今天的購房族中，人們不僅要求“住的下”更要求“住的好”，住宅環(huán)境的營造，已成為當(dāng)今樓盤的重要賣點(diǎn)。

　　（3）性能質(zhì)量。指物業(yè)在使用中的實(shí)際表現(xiàn)水平。

　�。�4）設(shè)計。設(shè)計是以上三個方面的最終實(shí)現(xiàn)，有相當(dāng)程度的復(fù)雜性。

　　3、注意挖掘房地產(chǎn)的附加值

　　房地產(chǎn)附加值是指超越包括物業(yè)成本和開發(fā)物業(yè)預(yù)計應(yīng)得的利潤相加之外的價值部分。主要是由房地產(chǎn)所處位置、物業(yè)開發(fā)商的企業(yè)形象、物業(yè)經(jīng)營管理及售后服務(wù)等因素決定，對該房地產(chǎn)營銷成敗起著極為關(guān)鍵的作用。它能夠增強(qiáng)客戶的購買信心，對房地產(chǎn)的良性循環(huán)，品牌提升意義重大。

　�。�1）住宅產(chǎn)品重在一個整體概念，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了有形實(shí)物范圍，除核心產(chǎn)品和有形產(chǎn)品外，即消費(fèi)者購房時所得到的附加服務(wù)和附加利益，包括售前咨詢服務(wù)、售中代辦手續(xù)服務(wù)和售后物業(yè)管理服務(wù)。因此，作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)樹立全面的服務(wù)意識，不斷深化服務(wù)理念。提高企業(yè)的`整體素質(zhì)。提高服務(wù)品牌的文化內(nèi)涵，為廣大的住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在他們享受高品質(zhì)的服務(wù)的同時，感受到品牌服務(wù)的魅力，是他成為耳熟能詳、口碑傳唱的品牌。

　�。�2）房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，是創(chuàng)建品牌住宅小區(qū)的延續(xù)和完善。

　　4、形成有效的企業(yè)用人機(jī)制

　　提升房地產(chǎn)品牌靠什么？靠資金、靠技術(shù)、靠管理，但是歸根到底是靠人才。人力資源是房地產(chǎn)企業(yè)第一位戰(zhàn)略性資源，是企業(yè)的核心競爭力。創(chuàng)立房地產(chǎn)品牌靠的是優(yōu)秀的企業(yè)家的主宰，多種專家人才的整合，企業(yè)廣大員工的創(chuàng)新進(jìn)取精神及智能潛力的發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)出知名品牌，就必須建立以專業(yè)人才為主體、以優(yōu)秀員工為骨干的最佳人才整合機(jī)制，一次發(fā)揮整體功能和優(yōu)勢。

　�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的同時，應(yīng)把開發(fā)人才資源放在更加重要的位置，按照房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的要求，認(rèn)真抓好人力資源的“進(jìn)”、“管”、“出”幾個環(huán)節(jié)工作，為優(yōu)秀人才的施展才干和健康成長提供廣闊的空間。具體來說，進(jìn)：就是要大膽引進(jìn)人才，通過向社會招聘吸納優(yōu)秀人才。管：就是要從對人才的靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)管理。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)知人善任，用人不疑，充分調(diào)動員工的工作積極性，鼓勵他們在工作中發(fā)揮自己的聰明才智。出：就是應(yīng)實(shí)行人才交換與合理流動，形成良好的人才競爭機(jī)制。在提高薪酬待遇、適應(yīng)市場人才價值的同時，更重要的是為人才提供良好的施展才智的工作環(huán)境。拓展其施展才華的領(lǐng)域，創(chuàng)造出與高層次人才向匹配的知識與科技含量高的崗位，做到用事業(yè)留人、用感情留人和用適合的薪酬待遇留人。

　�。�2）應(yīng)努力構(gòu)建房地產(chǎn)人才培訓(xùn)體系。高等院校是培養(yǎng)人才的基地和搖籃，房地產(chǎn)人才建設(shè)必須發(fā)揮院校主渠道的作用，構(gòu)建具有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色的科技人才培訓(xùn)體系。切實(shí)把培養(yǎng)具有現(xiàn)代科學(xué)文化知識和現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)過硬的高層次人才的工作放在突出位置。在采取多種措施吸引國外、境外高層次人才的同時，還應(yīng)加大對現(xiàn)有員工的教育培訓(xùn)工作力度，通過“充電”，著力提高各類專業(yè)人才素質(zhì)。努力把人力資源的潛在優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的人才優(yōu)勢。房地產(chǎn)人才應(yīng)超復(fù)合型、多面手方向發(fā)展。

　　5、致力于企業(yè)自身的內(nèi)部建設(shè)

　　具體來說，內(nèi)部建設(shè)包括如下方面：

　�。�1）加強(qiáng)資金和成本管控能力。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛小氨├�”，養(yǎng)成了“豪邁花錢”和“不吝成本”的毛病。今天，房地產(chǎn)將面臨高成本運(yùn)營的時代。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過嚴(yán)格項目投資管理、采購招標(biāo)管理、工程施工管理和監(jiān)理、減少特支及行政費(fèi)用、營銷及財務(wù)費(fèi)用控制等，極大壓縮運(yùn)營成本。壓下去3％～5％，就是企業(yè)的一線生機(jī)和復(fù)興的希望。有限的現(xiàn)金流是企業(yè)活下去的根本。這是對中國房地產(chǎn)企業(yè)的一場考驗(yàn)，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的一場力量和意志的角逐。

　�。�2）企業(yè)商業(yè)模式就要加快變革。目前一個顯著的變化就是，市場化的權(quán)重越來越大，政策中性化規(guī)制化的權(quán)重越來越大，對企業(yè)的要求更高。但也面臨市場利好的一面，這就是房地產(chǎn)的投資主體更加多元化。房地產(chǎn)要素市場的市場配置將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤向社會平均利潤率靠攏。企業(yè)必須謙虛謹(jǐn)慎，認(rèn)真調(diào)查研究，搞好合作和聯(lián)合。不能再靠老板個人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業(yè)能力的開發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品，找到自己在新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色和定位，細(xì)分市場，做好產(chǎn)品，做出精品。

　�。�3）積極推進(jìn)和提升企業(yè)文化建設(shè)，激發(fā)員工對企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)注和熱情，讓每一位員工都投入到企業(yè)文化的建設(shè)與發(fā)展中來，充分體現(xiàn)“以人為本”的人文理念。以及“服務(wù)第一”、“客戶至上”的意識。充分發(fā)揮企業(yè)文化的自檢功能、協(xié)調(diào)功能、激勵功能、凝聚功能、輻射功能，以強(qiáng)化內(nèi)部管理，提升企業(yè)形象，構(gòu)筑企業(yè)品牌，將企業(yè)的品牌不斷做大、做強(qiáng)，以此實(shí)現(xiàn)對外擴(kuò)展與可持續(xù)發(fā)展的目的，用所有員工的激情與智慧。為企業(yè)品牌的構(gòu)筑與鞏固舔磚加瓦。

　�。�4）堅持誠信為本的經(jīng)營理念。誠信是市場經(jīng)濟(jì)的核心，也是創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)品牌的基石。企業(yè)品牌價值的大小取決于企業(yè)信譽(yù)程度的高低，特別是關(guān)系生活質(zhì)量與人身安全的現(xiàn)代住宅房地產(chǎn)業(yè)與醫(yī)藥、食品行業(yè)同被稱為道德性產(chǎn)業(yè)，誠信便具有了極為重要的意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)打造大眾化品牌應(yīng)把社會責(zé)任融入到品牌建設(shè)的核心中，面對信用經(jīng)濟(jì)時代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅持誠實(shí)守信的原則，將消費(fèi)者的利益放在首位，嚴(yán)肅對待承諾，嚴(yán)格履行承諾，實(shí)事求是。厚積薄發(fā)。

　　美國金融海嘯的沖擊，使世界經(jīng)濟(jì)秩序由熱變冷，讓高速增長中的中國經(jīng)濟(jì)得以放慢腳步，也讓房地產(chǎn)企業(yè)得以用冷水澆醒自己。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)品牌建設(shè)，提高企業(yè)自身競爭力，已成為關(guān)系到企業(yè)成敗的關(guān)鍵問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在品牌意識上取得了很大的進(jìn)步，衷心希望能為企業(yè)找到一條以品牌來提升企業(yè)競爭力的道路做出有益的探索。

房地產(chǎn)的論文13

　　【文章摘要】

　　目前，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價值已經(jīng)成為我國資產(chǎn)評估界的一項新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評估的背景、投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項、不同會計準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評估談?wù)効捶ā?/p>

　　【關(guān)鍵詞】

　　投資性房地產(chǎn)；評估；背景；關(guān)鍵事項

　　1 投資性房地產(chǎn)的評估背景

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

　　為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，我國財政部借鑒《國際會計準(zhǔn)則第40號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國際會計準(zhǔn)則），發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號―投資性房地產(chǎn)》（以下簡稱國內(nèi)會計準(zhǔn)則），使我國投資性房地產(chǎn)的會計核算有章可循、有法可依。

　　國內(nèi)會計準(zhǔn)則借鑒了國際會計準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)核算并在報表中單獨(dú)列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價值計量，在會計期末以公允價值在會計報告中反映。

　　投資性房地產(chǎn)在國際會計準(zhǔn)則和國內(nèi)會計準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國際會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長期持有的土地（正常經(jīng)營中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過出讓方式取得的，也可以是通過轉(zhuǎn)讓方式取得；對于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。

　　“公允價值”這個概念，在國際會計準(zhǔn)則和國內(nèi)會計準(zhǔn)則中有不同的表述。在國際會計準(zhǔn)則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則中，“公允價值”是指熟悉情況的交易雙方在一項公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。

　　投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式，成本計量模式和公允價值計量模式。對于采用公允價值模式計量的企業(yè)，首先要解決的問題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評估師的評估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊會計師的首選。

　　為了對投資性房地產(chǎn)的評估行為進(jìn)行規(guī)范，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于20xx年、20xx年先后制定并發(fā)布了《以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》。這兩部規(guī)章的實(shí)施，對于規(guī)范評估人員的評估行為，維護(hù)資產(chǎn)評估當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　2 投資性房地產(chǎn)評估過程中的關(guān)鍵事項

　　下面是評估人員為滿足某上市公司財務(wù)報告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價值評估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評估范圍的確定、評估基準(zhǔn)、評估方法和評估假設(shè)及評估初稿的提交等問題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達(dá)近二千多項的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項，分布我國北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

　　2.1確定評估范圍

　　在這項評估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對其認(rèn)識不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊會計師協(xié)助確定。注冊會計師會根據(jù)自己對投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個范圍往往因?yàn)檫^大過多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個短期的行為。注冊會計師則認(rèn)為，他們的識別過程嚴(yán)格地遵循了會計準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊會計師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫字樓作為投資性房地產(chǎn)。

　　在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過程中，企業(yè)和注冊會計師各有各的判斷，評估人員本身沒有太多的發(fā)言權(quán)，是被動的，但評估人員必須參與其中，并且了解雙方對投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅持的理由�？蛻粽J(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會被認(rèn)為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評估太麻煩，但是注冊會計師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的.分類是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評估人員要對會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。

　　2.2明確評估基準(zhǔn)、評估方法和評估假設(shè)

　　投資性房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)是市場價值，雖然會計準(zhǔn)則要求的是公允價值，對于本例中的投資性物業(yè)，市場價值與公允價值是一致的，市場價值就是公允價值，公允價值就是市場價值。

　　投資性房地產(chǎn)的評估方法可以是市場比較法，也可以是收益法。以市場比較法為主，兼顧收益法。

　　評估假設(shè)方面，主要問題是用收益法進(jìn)行評估時租期內(nèi)外租金如何確定問題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場租金明顯不同時如何處理的問題，這方面需要評估人員與注冊會計師進(jìn)行有效地溝通。

　　2.3提交投資性房地產(chǎn)評估初稿

　　評估人員在完成了評估過程之后，要將評估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u估結(jié)果對企業(yè)的利潤有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過高或過低的評估結(jié)果，所以需要評估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。

　　評估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對其物業(yè)的了解有時比評估人員深刻。當(dāng)然評估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評估結(jié)果的公允，要進(jìn)行充分的市場調(diào)查，對于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評估的獨(dú)立性。

　　3 投資性房地產(chǎn)在不同的會計準(zhǔn)則下的評估

　　3.1國際會計準(zhǔn)則下，評估范圍、關(guān)鍵問題及解決方法 國際會計準(zhǔn)則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評估通常是出于以下五個方面的需要：一是企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值并在審計報告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價值孰低的原則來確定其初始成本時；三是以非貨幣性交易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的情況下，注冊會計師的審計報告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價值或該公允價值無法可靠計量的原因。

　　在評估實(shí)務(wù)中，以第一項和第五項投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評估工作，評估人員事前要與注冊會計師進(jìn)行有效的溝通，了解評估的目的；要熟悉會計準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會計知識；要熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊會計師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。

　　3.1.1事前與注冊會計師進(jìn)行有效的溝通，了解評估的目的

　　評估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開注冊評估師、委托人和注冊會計師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會，以了解評估報告需要滿足的相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定。

　　隨著新的會計準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)會成為資產(chǎn)評估行來的一項新興業(yè)務(wù)。所以評估人員應(yīng)盡可能對相關(guān)會計準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，以便與注冊會計師有“共同語言”。

　　3.1.3熟悉財務(wù)報表中投資性房地產(chǎn)的反映方式

　　注冊會計師運(yùn)用評估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜嬃炕蚺�露，所以評估人員應(yīng)該熟悉在財務(wù)報告中評估對象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會簡單地給出房地一體的評估結(jié)論，不會對報告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

　　3.1.4要與注冊會計師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u估方法和評估假設(shè)

　　國際會計準(zhǔn)則規(guī)定，財務(wù)報告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價值的評估方法和重要的評估假設(shè)，需要說明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價值是有充足的市場證據(jù)還是依賴了其他因素，即在財務(wù)報告中要將評估人員所采用的評估方法和所依據(jù)的評估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以，評估人員必須將評估方法和評估假設(shè)等內(nèi)容與注冊會計師溝通并在評估報告中披露，以便于注冊會計師引用。

　　3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況

　　與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對其公允價值會產(chǎn)生重大影響，所以評估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價值。

　　3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款

　　一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計算，在租期外則按市場租金計算。

　　3.2投資性房地產(chǎn)在國內(nèi)會計準(zhǔn)則下的評估

　　3.2.1國內(nèi)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的區(qū)別

　　與國際會計準(zhǔn)則相比，國內(nèi)會計準(zhǔn)則增加了采用公允價值計量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

　　從投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式需要滿足的條件看，國內(nèi)會計準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場法以外的其他評估方法的使用。因?yàn)槠渌�的評估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭議。所以，公允價值計量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量的可靠性。

　　3.2.2對評估的影響

　　國內(nèi)會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計量、評估方法和周期性評估等方面都會對投資性房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。

　　后續(xù)計量方面。對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，國際會計準(zhǔn)則更傾向于公允價值模式，而國內(nèi)會計準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價值下不計提折舊或攤銷，變動直接進(jìn)損益，容易帶來利潤操縱，進(jìn)而影響所得稅。

　　評估方法方面。在國內(nèi)會計準(zhǔn)則下，首選的市場比較法。而國際會計準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評估方法之一。

　　周期性評估方面。國內(nèi)會計準(zhǔn)則下，并不需要在每個會計期末都確認(rèn)公允價值。但在國際會計準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評估一次，以滿足會計報告計量或披露的需要。

房地產(chǎn)的論文14

　　如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強(qiáng)和推廣競爭激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加。因此，房產(chǎn)商對于樓盤的銷售必須拿出翔實(shí)可行的銷售進(jìn)程控制計劃，其中影響銷售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷計劃。

　　針對房地產(chǎn)銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應(yīng)方--房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從樓盤前期策劃、綜合質(zhì)量和服務(wù)等方面做好銷售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場調(diào)查。

　　在金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控政策的影響下，由于消費(fèi)者日趨理性，一些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品出現(xiàn)了銷售不暢甚至滯銷的現(xiàn)象，但同時有些企業(yè)則一直保持較好的營銷態(tài)勢。究其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的市場信息導(dǎo)致決策失誤，使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場定位不當(dāng)。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場調(diào)查對幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。

　　通過市場調(diào)查，企業(yè)可以比較準(zhǔn)確地掌握市場供求狀況，據(jù)此制定出銷售計劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的價格策略，依據(jù)消費(fèi)者的.需求及心里承受能力，抓住機(jī)遇，確定可行的市場價格，有針對性地開展各種促銷活動，從而保證銷售成功。市場調(diào)查需要做得更充分、更科學(xué)，通過調(diào)查全面把握社會經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施，并對項目周邊居民和對周邊同類樓盤作深入調(diào)查了解，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。

　　二、創(chuàng)造值得信賴的地產(chǎn)品牌。

　　在當(dāng)前市場形勢下，地產(chǎn)品牌對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加重要，這是賣方過渡到買方市場的必然。品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)文化、理念、價值、個性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。品牌不是一朝一夕建立起來。在賣方市場前提下多數(shù)地產(chǎn)品牌建設(shè)是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設(shè)”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設(shè)考慮如何讓品牌的“內(nèi)涵”有系統(tǒng)地從購房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對短缺的時代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價值。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機(jī)價值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價值，開發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產(chǎn)品牌，開發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會承諾，把自己放在陽光下考驗(yàn)，主動接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會讓消費(fèi)者對企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費(fèi)心理的過程。

　　三、更新房地產(chǎn)商品營銷理念。

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷就是通過廣告?zhèn)鬟f樓盤信息，經(jīng)購房者考察并認(rèn)同，最終由專職的售樓人員實(shí)現(xiàn)銷售。應(yīng)該說，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導(dǎo)”，主要靠開發(fā)商的“自賣自夸”和購房者的主動上門。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)消費(fèi)者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營銷理論--產(chǎn)品、促銷、價格、人員已經(jīng)落伍，整合營銷理論正在逐步取代4P營銷理論，整合營銷理論強(qiáng)調(diào)4C——消費(fèi)者、消費(fèi)者需求或需要的成本、消費(fèi)者購買的便利性以及溝通。面對這樣一個營銷新紀(jì)元，在目前房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)困難的情況下，房地產(chǎn)營銷將進(jìn)入整合營銷時代，通過整合，使發(fā)展商找到目標(biāo)市場，為購房者提供合適房源，通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費(fèi)者慣有的消費(fèi)心理，誘導(dǎo)其形成購買決定。

　　此外，由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業(yè)的技術(shù)和產(chǎn)品的特征優(yōu)勢通常是短暫的，服務(wù)營銷將成為產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對顧客感知有很大的影響，服務(wù)能夠創(chuàng)造出競爭者難以模仿的競爭優(yōu)勢，即在定位中創(chuàng)造差異性。其不僅包括對現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的(售后的)滿意度，還要提高預(yù)期的(售前的)滿意程度。房地產(chǎn)開發(fā)上不斷開展服務(wù)營銷是大勢所趨，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場。因此應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)“以市場為中心”和“以顧客為導(dǎo)向”，加強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)能力的市場營銷觀念，即“服務(wù)營銷”。加強(qiáng)服務(wù)營銷的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)作為宗旨，切實(shí)制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業(yè)主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購房，推動商品房銷售。

房地產(chǎn)的論文15

　　摘要：目前我國房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問題。這里既有房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長期看好國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

　　一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

　　1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

　　2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

　　但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

　　二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

　　1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從20xx年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

　　3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來以資金實(shí)力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

　　4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的.積累和競爭力的增強(qiáng)，以至資金來源渠道較為單一。

　　5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

　　6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

　　上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

　　1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。

　�。�1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

　�。�2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

　　（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國獨(dú)立運(yùn)作項目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會。

　　以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務(wù)式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達(dá)到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團(tuán)已累計吸收外資達(dá)100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應(yīng)該說通過與國際金融資本的合作，為集團(tuán)開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

　　如何獲得國外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

　　3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設(shè)過程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

　�。�1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實(shí)到每一個細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點(diǎn)，并指派專人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

　�。�2）減少企業(yè)過度預(yù)支。以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當(dāng)時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動調(diào)低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險引起的財務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

　�。�3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來的每一分錢，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　[1]高聚輝:房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析與發(fā)展趨勢展望.中國房地產(chǎn)金融,20xx,06

　　[2]潘愛青:房地產(chǎn)融資問題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,20xx,07

　　[3]劉晴:我國房地產(chǎn)業(yè)融資問題及對策研究.黑龍江對外經(jīng)貿(mào),20xx,07

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