房地產(chǎn)論文范例（15篇）

　　無論是身處學(xué)校還是步入社會(huì)，大家對(duì)論文都再熟悉不過了吧，論文是一種綜合性的文體，通過論文可直接看出一個(gè)人的綜合能力和專業(yè)基礎(chǔ)。寫論文的注意事項(xiàng)有許多，你確定會(huì)寫嗎？以下是小編為大家整理的房地產(chǎn)論文，希望對(duì)大家有所幫助。

房地產(chǎn)論文1

　　在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大形勢(shì)下，建筑行業(yè)的發(fā)展速度有了非常顯著的提升，人們?cè)谏�活�?dāng)中越來越重視住房問題，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)依然存在著一些問題，只有對(duì)這些問題進(jìn)行詳細(xì)的分析，并找到恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行解決，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　1、房地產(chǎn)管理和房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的新涵義

　　管理一般就是指在一個(gè)較為固定的環(huán)境當(dāng)中，在各種人力、物力和財(cái)力的支持下進(jìn)行相關(guān)的規(guī)劃和管理等活動(dòng)，在整個(gè)管理活動(dòng)當(dāng)中一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定和要求來開展管理活動(dòng)，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)管理發(fā)揮著非常重要的作用，房地產(chǎn)管理從某種意義上說它是一個(gè)系統(tǒng)，在工作當(dāng)中需要制定科學(xué)合理的管理方案，只有保證其科學(xué)性和有效性才能更好的發(fā)揮其積極的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　在房地產(chǎn)管理活動(dòng)中，對(duì)于管理的內(nèi)容和管理的模式需要根據(jù)時(shí)代的發(fā)展不斷創(chuàng)新，創(chuàng)新用最簡(jiǎn)單的話來說就是要使用新的方法和以前從未有過的手段去開展管理工作，充分發(fā)揮人們的主觀能動(dòng)性，只有這樣創(chuàng)新才能呈現(xiàn)出更大的意義。

　　2、房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必要性和重要性

　　2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然性

　　當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)管理雖然已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，但是在發(fā)展的過程當(dāng)中依然存在著非常多的不足，這些不足也成為了制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素，所以要想更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就必須要加大創(chuàng)新的力度，不斷更新管理理念，同時(shí)在工作中還要不斷嘗試新的管理方法，從而為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入新鮮的血液。

　　2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要性

　　房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作當(dāng)中需要很多人、很多部門的共同努力，房地產(chǎn)管理創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著非常重大的積極意義，它能夠使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中加強(qiáng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的改革和創(chuàng)新，同時(shí)還能夠有效的利用相關(guān)的資源，從而在更大的程度上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的'健康發(fā)展。

　　3、房地產(chǎn)管理實(shí)踐創(chuàng)新

　　3.1管理模式的探索和創(chuàng)新

　　當(dāng)前，我國(guó)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)得到了非常迅速的發(fā)展，這也使得我國(guó)的房地產(chǎn)管理行業(yè)逐漸的走向了信息化管理的道路，所以在管理模式上也不斷對(duì)其進(jìn)行有效的發(fā)展和創(chuàng)新。在房地產(chǎn)管理創(chuàng)新活動(dòng)中首先就是要對(duì)管理模式進(jìn)行不斷的變革，例如：可以建立一個(gè)比較詳細(xì)也比較全面的獎(jiǎng)懲制度，使得員工的利益和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，從而能夠有效提高企業(yè)員工的工作效率和積極性。

　　3.2人才培養(yǎng)模式的創(chuàng)新

　　當(dāng)前的社會(huì)發(fā)展中，各個(gè)行業(yè)要想得以立于不敗之地，人才是一個(gè)非常重要的因素，在企業(yè)的發(fā)展中人員的個(gè)人素質(zhì)和知識(shí)技能起到了非常關(guān)鍵的作用，只有一個(gè)企業(yè)不斷加強(qiáng)人才培養(yǎng)，同時(shí)不斷創(chuàng)新培養(yǎng)模式才能為企業(yè)帶來更大的價(jià)值，從而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

　　建立適合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)管理系統(tǒng)，確定培訓(xùn)項(xiàng)目與內(nèi)容，使受訓(xùn)者了解其在房地產(chǎn)管理中發(fā)揮的作用，使應(yīng)用到實(shí)際工作中。培訓(xùn)管理系統(tǒng)的建立，首先從建立培訓(xùn)管理制度與流程入手，再將培訓(xùn)內(nèi)容細(xì)化。很多從事房地產(chǎn)工作的人員都不是進(jìn)修房地產(chǎn)專業(yè)的人員，大多數(shù)人員都由各行各業(yè)的專業(yè)人員跨行進(jìn)入，專業(yè)技能相對(duì)薄弱，專業(yè)知識(shí)差。所以，在培訓(xùn)前，需針對(duì)不同的人員制定不同的培訓(xùn)方案，摸清每一個(gè)員工掌握技能的情況，在哪方面的知識(shí)缺乏，再針對(duì)不同的情況，進(jìn)行分類、排班，確定不同的培訓(xùn)內(nèi)容，以使培訓(xùn)效果達(dá)到最好。在房地產(chǎn)管理過程中，吸引高素質(zhì)的管理人員固然重要，對(duì)于基層員工的人才培養(yǎng)出很重要，因?yàn)橹挥型ㄟ^不斷的學(xué)習(xí)，人員素質(zhì)才會(huì)整體提高，房地產(chǎn)業(yè)績(jī)才會(huì)整體提高，管理得到提升。

　　3.3加強(qiáng)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新

　　對(duì)項(xiàng)目管理進(jìn)行有效的創(chuàng)新在整個(gè)房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新當(dāng)中有著極其重要的地位，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的前提下，不斷的進(jìn)行管理項(xiàng)目的創(chuàng)新就能夠更好的擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，為企業(yè)贏得更大的發(fā)展空間。另外一方面，房地產(chǎn)的開發(fā)范圍是非常大的，在房地產(chǎn)建設(shè)的過程中需要耗費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間，所以只有不斷放寬自身的經(jīng)營(yíng)范圍才能更好的為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更加有利的契機(jī)，提高企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時(shí)也能使得資源能夠充分利用，更好的推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展和壯大。

　　3.4信貸政策的創(chuàng)新

　　由于信貸體系的不完善，使房地產(chǎn)的發(fā)展的資金不流通，阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的步伐。因此，需要對(duì)信貸政策進(jìn)行創(chuàng)新。例如國(guó)務(wù)院新出臺(tái)的調(diào)節(jié)政策中，要求購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款必須高于百分之六十，貸款的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。這樣，就限制了投機(jī)購(gòu)房和房?jī)r(jià)的過分增長(zhǎng)，減少了金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而促進(jìn)了房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　3.5土地市場(chǎng)管理的創(chuàng)新

　　在創(chuàng)新實(shí)踐當(dāng)中，最為基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)是十分重要也是容易被人忽視的，所以要加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)管理的創(chuàng)新，要不斷豐富土地的供應(yīng)途徑，另外對(duì)于那些閑置的土地要進(jìn)行合理充分的利用，從而有效提高土地的利用率，采取適當(dāng)?shù)姆绞綄?duì)建設(shè)用地進(jìn)行一定的處理，從而也節(jié)約了土地資源。對(duì)于土地的管理，國(guó)家應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，防止其自由發(fā)展，從而出現(xiàn)一些弊端。

　　3.6城市發(fā)展模式的創(chuàng)新

　　城市的發(fā)展進(jìn)步離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持。隨著人們生活水平的提高，居住條件越來越好，房地產(chǎn)開發(fā)的要求就越來越高，以適應(yīng)城市發(fā)展的要求，與城市環(huán)境相協(xié)調(diào)。在這種情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式要不斷創(chuàng)新，需要政府各個(gè)部門的協(xié)調(diào)與配合，改變管理模式，探索新的管理方法與發(fā)展道路，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展的道路，發(fā)展越來越好。

　　4、結(jié)語(yǔ)

　　在房地產(chǎn)管理工作中還存在著很多的問題，這些問題的存在減緩了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，所以在房地產(chǎn)管理活動(dòng)當(dāng)中一定要適當(dāng)加大創(chuàng)新的力度，從而也有效的避免了傳統(tǒng)管理模式當(dāng)中存在的一些弊端，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)論文2

　　摘要：近年來，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱度對(duì)我國(guó)相關(guān)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及居民生活穩(wěn)定影響深遠(yuǎn)。但是，在看到我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展現(xiàn)蓬勃生機(jī)的同時(shí)，我們也應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中仍存在著不少需要調(diào)整和改進(jìn)的環(huán)節(jié)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、房屋售價(jià)畸高、市場(chǎng)調(diào)控確實(shí)等問題已逐漸成為制約我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定的重要隱患。本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，從我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題入手，研究新時(shí)期加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的原則和方向，并提出相關(guān)工作設(shè)想及建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理；對(duì)策

　　一、加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要意義

　　我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展得益于我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，改革開放以來，特別是上世紀(jì)80年代后，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)保持良好態(tài)勢(shì)，行業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)增速持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得的成績(jī)舉世矚目，行業(yè)影響力不斷增強(qiáng)，已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支出產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及社會(huì)民生產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但是，在充分肯定我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就的同時(shí)，我們還應(yīng)深刻的認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也存在著各種各樣的問題與隱患，行業(yè)發(fā)展后勁不足、基礎(chǔ)不牢、結(jié)構(gòu)單一、模式陳舊等問題已逐漸成為制約我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展的“攔路虎”和“絆腳石”。結(jié)合我國(guó)國(guó)情來看，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡，我國(guó)居民居住型購(gòu)房需求難以得到有效滿足，居民住房難已不僅僅表現(xiàn)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的薄弱環(huán)節(jié)，也在一定程度上影響了我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定與安定團(tuán)結(jié)。而從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的供給方面來看，我國(guó)已建成商品性住房數(shù)量呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是隨著二三線城市城市化進(jìn)程的加快，大量商品性居住用房相繼建成，然而由于房屋售價(jià)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用裣�費(fèi)承受能力，大量已建成房屋被空置，這從一個(gè)側(cè)面展現(xiàn)出了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性。綜上所述不難看出，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展管理體制仍不健全，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的制度建設(shè)不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也將對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)以及社會(huì)安定團(tuán)結(jié)發(fā)揮積極的促進(jìn)作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理勢(shì)在必行。

　　二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題

　　現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍以政府宏觀調(diào)控為主要手段，這既是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自身發(fā)展特點(diǎn)的要求，也是我國(guó)傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制思想的延伸�？梢哉f，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方式仍較為粗放，管理主體相對(duì)單一，調(diào)控措施缺乏靈活性，對(duì)處理新形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的復(fù)雜問題能力不足。具體來說，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題集中表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

　　(一)行業(yè)管理缺乏頂層設(shè)計(jì)，制度落地難制約行業(yè)發(fā)展

　　與我國(guó)現(xiàn)有市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)管體制相關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展頂層規(guī)劃模糊。由于中央與地方各級(jí)政府管理權(quán)責(zé)分配不清，甚至出現(xiàn)了不同級(jí)別政府主管部門對(duì)同一項(xiàng)目發(fā)展指導(dǎo)意見的分歧。行業(yè)發(fā)展中盲目投資、盲目建設(shè)的現(xiàn)象并不鮮見，我國(guó)政府主管部門對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度不強(qiáng)、相關(guān)政策落地難度較大。而在我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管體制下，我國(guó)各級(jí)各地方政府在開展相關(guān)調(diào)控及管理工作時(shí)，出于對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)表現(xiàn)的考慮往往對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題簡(jiǎn)單化處理，并未從深層次解決制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題，從而在一定程度上導(dǎo)致了相關(guān)問題的深入發(fā)展，逐步演變?yōu)橄拗菩袠I(yè)發(fā)展的頑疾。

　　（二）行業(yè)立法工作發(fā)展滯后，行業(yè)管理力度不足

　　現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍以各級(jí)政府實(shí)施的宏觀調(diào)控為主要方式，適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的法律規(guī)范體系尚不健全，無法有效滿足行業(yè)管理需求。眾所周知，宏觀調(diào)控制度是政府針對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)某一領(lǐng)域出現(xiàn)的具體問題而制定的具有針對(duì)性的政策指令，從法律角度看宏觀調(diào)控政策屬于政府抽象性行政行為，相關(guān)制度的落實(shí)不受法律強(qiáng)制性的保護(hù)。結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來看，隨著行業(yè)的多元化發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展復(fù)雜性明顯提升，傳統(tǒng)依靠宏觀調(diào)控措施開展的行業(yè)管理已無法有效解決行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的新問題新困難；而與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理配套的'法規(guī)體系發(fā)展相對(duì)滯后，行業(yè)發(fā)展中存在的突出矛盾無法通過法律途徑有效解決，行業(yè)管理陷入了尷尬境地。

　�。ㄈ�）行業(yè)引導(dǎo)工作缺位，管理方式相對(duì)單一

　　我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制主要采用限制性命令方式規(guī)范行業(yè)方向和企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，相關(guān)工作旨在通過對(duì)行業(yè)發(fā)展設(shè)置相應(yīng)紅線來實(shí)現(xiàn)管理目的，過于重視對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“負(fù)面禁止”而忽略對(duì)行業(yè)發(fā)展的“正向引導(dǎo)”在一定程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展水平與實(shí)踐效果。從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難來看，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)的模式單一、缺乏創(chuàng)新等問題很難在“負(fù)面禁止”的行政命令式管理體制下有所改善。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級(jí)過程中的不斷試錯(cuò)與探索急需我國(guó)相關(guān)管理部門通過“正向引導(dǎo)”的激勵(lì)性政策加以推動(dòng)，而我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系中行業(yè)引導(dǎo)工作的缺位，無疑對(duì)此產(chǎn)生了極大的負(fù)面影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作實(shí)施效果也因此大打折扣。

　　三、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的工作建議

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響力的持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升不僅直接影響相關(guān)從業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，也對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)影響。新形勢(shì)下，為更好的促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮、改善居民生活條件、維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長(zhǎng)治久安，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際情況及當(dāng)前行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理存在的主要問題，下一步加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度體系建設(shè)

　　要在國(guó)家層面明確我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，明確中央及地方各級(jí)政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的權(quán)責(zé)劃分，逐步構(gòu)建層次清晰、權(quán)責(zé)明確、重點(diǎn)突出、符合實(shí)際的國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，為行業(yè)發(fā)展及相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型明確方向。不僅要加快與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)，還要通過完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)立法等方式提高相關(guān)政策執(zhí)行力度，完善落實(shí)監(jiān)督機(jī)制建設(shè)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的有效落地。

　�。ǘ�）強(qiáng)化行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)管理作用

　　要充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)參與行業(yè)管理的積極性，逐步在行業(yè)內(nèi)部樹立正確的價(jià)值導(dǎo)向，引導(dǎo)行業(yè)有序發(fā)展。一方面，相關(guān)政府部門要充分尊重房地產(chǎn)行業(yè)組織開展的行業(yè)管理工作，將行業(yè)商協(xié)會(huì)作為政府助手推動(dòng)相關(guān)政策的落實(shí)推廣。同時(shí)，要通過完善商協(xié)會(huì)立法等工作賦予行業(yè)組織相關(guān)管理權(quán)限，引導(dǎo)行業(yè)商協(xié)會(huì)在服務(wù)會(huì)員發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為等方面發(fā)揮更大作用。

　�。ㄈ�）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展立法工作

　　要結(jié)合我國(guó)社會(huì)主義法制建設(shè)實(shí)際需求及當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的突出問題，有前瞻性的開展相關(guān)立法工作。一方面，要在我國(guó)經(jīng)濟(jì)法體系中充實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)控的法規(guī)體系，逐步建成較為完備的房地產(chǎn)法律規(guī)范體系，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的法制化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，要加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)的司法實(shí)踐探索，通過制定司法解釋、發(fā)布指導(dǎo)案例等方式指導(dǎo)地方各級(jí)司法部門靈活使用相關(guān)法規(guī)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、促進(jìn)相關(guān)管理舉措的升級(jí)調(diào)整不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、維護(hù)我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定具有不容忽視的重要意義。我國(guó)各級(jí)政府、相關(guān)行業(yè)組織及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從業(yè)企業(yè)應(yīng)緊跟形勢(shì)變化，從促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定的的大局出發(fā)，積極推動(dòng)行業(yè)管理模式創(chuàng)新，完善相關(guān)管理制度及政策法規(guī)體系，以更加科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作發(fā)展邁上新的臺(tái)階，為行業(yè)發(fā)展及我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)作出新的更大貢獻(xiàn)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文3

　　1 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的突出問題。

　　1. 1 缺乏科學(xué)合理的投資分析，成本優(yōu)化無門。

　　眾所周知，房?jī)r(jià)上漲之前經(jīng)歷了很長(zhǎng)的時(shí)間，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在拿到地皮歸屬權(quán)之后周邊的房?jī)r(jià)和地皮價(jià)都呈現(xiàn)迅速上漲趨勢(shì)，只要拿到地皮差不多就能夠得到豐厚的利潤(rùn)，地皮溢價(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)獲取輕而易舉，也就造成大部分房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行調(diào)研就迅速購(gòu)買地皮，但是在取得地皮歸屬權(quán)之后往往才發(fā)現(xiàn)沒有綜合的考慮到個(gè)別項(xiàng)目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景觀、垃圾處理、隔離帶以及地下、地上障礙物處理等方面的費(fèi)用�？客恋匾鐑r(jià)獲取利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買地皮時(shí)通常只進(jìn)行簡(jiǎn)單的投資的可行性測(cè)算，而未就各類投資分析指標(biāo)進(jìn)行合理系統(tǒng)的搭配測(cè)算，由于只是大致測(cè)算項(xiàng)目的盈利指標(biāo)，卻未合理評(píng)估投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流的安全性及其他各方面投資利弊情況，這樣就無法保證決策的科學(xué)性。行業(yè)內(nèi)人士都懂得，投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性效果評(píng)價(jià)主要取決于前期決策和規(guī)劃設(shè)計(jì)，而得地皮歸屬權(quán)之后，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)就成了決定投資項(xiàng)目成本及收益的最關(guān)鍵階段，根據(jù)大量歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明規(guī)劃設(shè)計(jì)在很大程度上影響項(xiàng)目的整體投資比例的 70%以上，由于很多企業(yè)未能在前期做好成本控制工作，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素沒有給予足夠的關(guān)注，而謀求施工圖設(shè)計(jì)已經(jīng)定型后的成本優(yōu)化則效果甚微，甚至還會(huì)因?yàn)樽兏鼘?dǎo)致大量無效成本發(fā)生，致使造成更大的成本浪費(fèi)，從而無法實(shí)現(xiàn)優(yōu)化項(xiàng)目成本的目標(biāo)。

　　1. 2 施工現(xiàn)場(chǎng)管理不善，成本目標(biāo)偏離。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)施工階段具有人員參與多、涉及面廣、時(shí)間久等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須要對(duì)投資項(xiàng)目目標(biāo)成本采取動(dòng)態(tài)管理方式，從而保證投資項(xiàng)目能夠在目標(biāo)成本范圍之內(nèi)完成建設(shè)開發(fā)任務(wù)，并在預(yù)期目標(biāo)成本范圍內(nèi)順利的實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目利潤(rùn)收益值。但該階段項(xiàng)目成本的合理有效的控制卻并非易事，基于前期決策準(zhǔn)備工作的不到位，往往導(dǎo)致項(xiàng)目設(shè)計(jì)在施工階段會(huì)發(fā)生大量的更改，施工單位的現(xiàn)場(chǎng)管理水平良莠不齊，施工組織規(guī)劃質(zhì)量不高，以及與投資項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)實(shí)施有關(guān)的單位之間配合不緊密等諸多因素造成的項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、工程簽證、返工重做等無效成本發(fā)生現(xiàn)象普遍，再加上因事前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠充分，動(dòng)態(tài)管理跟進(jìn)不足等問題，最終導(dǎo)致項(xiàng)目工期及目標(biāo)成本偏離目標(biāo)值。動(dòng)態(tài)跟蹤不及時(shí)主要表現(xiàn)為： 施工現(xiàn)場(chǎng)成本管理一般是通過對(duì)合同臺(tái)賬進(jìn)行會(huì)計(jì)信息的處理，如果不能及時(shí)的更新目標(biāo)成本的合同臺(tái)賬，就無法及時(shí)的反饋成本動(dòng)態(tài)發(fā)生情況，進(jìn)而成本控制風(fēng)險(xiǎn)預(yù)知滯后，糾偏難度增加，甚至因糾偏產(chǎn)生更大的資金投入和時(shí)間投入，體現(xiàn)在目標(biāo)成本上的效果就是的成本超支，目標(biāo)成本偏離。

　　1. 3 成本控制體系不健全，有法不依依法不嚴(yán)。

　　現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理基本是通過財(cái)務(wù)決算最終落實(shí)成本控制效果的，而因現(xiàn)今社會(huì)中多數(shù)房企就自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理并無明確的制度標(biāo)準(zhǔn)，通常還是一慣而行，財(cái)務(wù)與預(yù)算之間行為工作銜接不夠系統(tǒng)和緊密，導(dǎo)致二者各行其是，成本控制本身就沒有做好與設(shè)計(jì)和施工之間的`前控，與財(cái)務(wù)之間的科目設(shè)置和對(duì)接更是匹配不佳，導(dǎo)致成本核算與財(cái)務(wù)核算對(duì)接期間，各項(xiàng)數(shù)據(jù)拆分與合并復(fù)雜且體量龐大，對(duì)應(yīng)關(guān)系不統(tǒng)一等各類數(shù)據(jù)分析處理問題，基于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不合理分?jǐn)偧皻w屬，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)決算進(jìn)行時(shí)有些工作人員為了規(guī)避問題簡(jiǎn)化工作，甚至都不進(jìn)行大數(shù)據(jù)的分析處理，也沒有總結(jié)各子項(xiàng)目的成本細(xì)項(xiàng)的數(shù)據(jù)，投資項(xiàng)目成本后評(píng)估更是沒有，而只是簡(jiǎn)單的成本數(shù)據(jù)向財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)移和填空，最終形成的只是趨于財(cái)務(wù)決算數(shù)據(jù)上的樂觀效果，實(shí)際上被掩飾了大量的投資浪費(fèi)。另外對(duì)于一些有著系統(tǒng)化的成本管控制度的房地產(chǎn)企業(yè)，他們雖然精心制定了大量一系列的成本管控制度，而且各制度之間以及與項(xiàng)目開發(fā)之間也有著較合理的銜接和匹配，但現(xiàn)實(shí)工作中，由于成本管控工作涉及執(zhí)行部門較多，而企業(yè)對(duì)于成本管理部門的崗位設(shè)置級(jí)別又偏低或是沒有執(zhí)行與之相配套的嚴(yán)格的成本考核機(jī)制，以至于制度的制定和推廣者無法很好的將制度落實(shí)到位，或制度宣貫和強(qiáng)制不足，加之與成本控制緊密關(guān)聯(lián)的部門或人員成本控制意識(shí)不足，或基于業(yè)績(jī)考核與成本無關(guān)而有法不依或是依法不嚴(yán)，最終制度雖然健全卻形同虛設(shè)，毫無意義可言。

　　2 對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行精細(xì)化管理的有效措施。

　　2. 1 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程加強(qiáng)成本控制。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買地皮之前必須要組織專業(yè)人員對(duì)當(dāng)?shù)卣归_合理有效的調(diào)研，建立科學(xué)的投資評(píng)估體系，然后在根據(jù)公司具體的戰(zhàn)略規(guī)劃制定出科學(xué)的項(xiàng)目成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引進(jìn)專業(yè)的人才成立項(xiàng)目研究小組對(duì)項(xiàng)目的可行性展開調(diào)研，全面掌握土地屬性及其周邊存在的市政配套設(shè)施，然后再根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶、建設(shè)規(guī)模等合理的展開成本估算工作。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段應(yīng)該制定更容易被客戶和市場(chǎng)所認(rèn)可的建設(shè)方案，針對(duì)不同的建設(shè)方案應(yīng)該展開經(jīng)濟(jì)性考慮。提前優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，做好項(xiàng)目的成本控制工作，根據(jù)我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的政策選擇具有高盈利性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，最大限度的實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)時(shí)可以將經(jīng)濟(jì)方案和設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合考量，將不同方案中的建筑耗材含量、品質(zhì)、理念、附加值面積、墻地比等因素進(jìn)行分析和對(duì)比，最終選擇出科學(xué)合理的規(guī)劃方案。

　　施工階段的成本管理和控制工作也是非常重要的，它也是具體實(shí)施成本控制的階段是對(duì)目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)管理和監(jiān)控階段。該階段必須嚴(yán)格執(zhí)行已經(jīng)制定的目標(biāo)成本，在執(zhí)行過程中盡可能的避免與目標(biāo)成本出現(xiàn)偏差，如果有的設(shè)計(jì)變更不合理就必須要予以否定，在保證施工進(jìn)度和項(xiàng)目總投資的前提下，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更進(jìn)行合理有效的可行性評(píng)估。在開始施工之前還必須要審查相應(yīng)的施工設(shè)計(jì)圖紙，如果發(fā)現(xiàn)有不合理的地方就必須要及時(shí)的予以糾正。同時(shí)還必須要將各項(xiàng)目的實(shí)時(shí)成本數(shù)據(jù)更新至目標(biāo)成本對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)系統(tǒng)上，從而實(shí)現(xiàn)時(shí)時(shí)成本動(dòng)態(tài)管理，為提早發(fā)現(xiàn)偏離或風(fēng)險(xiǎn)做足準(zhǔn)備和防范工作，以最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，避免成本的浪費(fèi)。

　　2. 2 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算加強(qiáng)精細(xì)化管理。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好企業(yè)的成本管理控制工作，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)各階段的成本進(jìn)行科學(xué)化的管理，從而進(jìn)一步提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施具體管理的過程中，應(yīng)該將成本知識(shí)形成系統(tǒng)的、精細(xì)化的管理，根據(jù)之前已經(jīng)積累的經(jīng)驗(yàn)和案例將涉及到的數(shù)據(jù)整理成冊(cè)，為后續(xù)再開發(fā)項(xiàng)目的參考提供依據(jù)。所以，房地產(chǎn)公司首先必須要收集和整理項(xiàng)目相關(guān)的完整的數(shù)據(jù)信息，主要包括有房屋信息和面積信息等，將工程信息、項(xiàng)目預(yù)算、合同信息、目標(biāo)成本、付款結(jié)算等進(jìn)行歸集，同時(shí)將相應(yīng)責(zé)任落實(shí)到人，制定詳細(xì)合理的關(guān)于成本信息收集整理的時(shí)間安排。待這些信息全部整理完畢之后，還必須及時(shí)的組織公司內(nèi)部相關(guān)部門進(jìn)行信息數(shù)據(jù)的交流，從而制定出科學(xué)的項(xiàng)目定額標(biāo)準(zhǔn)，以備后用。

　　2. 3 提升成本考核和成本評(píng)估方面的精細(xì)化管理。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的創(chuàng)新成本管理的模式，變被動(dòng)為主動(dòng)，使相關(guān)管理人員能夠主動(dòng)的去參與到項(xiàng)目成本的管理中去，同時(shí)，為了激勵(lì)項(xiàng)目工作人員參與成本管理的積極性和運(yùn)營(yíng)能力，還可以允許項(xiàng)目工作人員參股，最大限度的降低項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，把不能控制的項(xiàng)目成本及時(shí)報(bào)至相關(guān)上級(jí)部門，這部分責(zé)任由上級(jí)部門來承擔(dān)。另外一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該成立專門的成本考核小組，負(fù)責(zé)成本管理的相關(guān)部門制定具體成本考核的內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目部在成本管理的效果和執(zhí)行力方面分別進(jìn)行考核，同時(shí)把考核結(jié)果經(jīng)負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后上報(bào)相關(guān)部門。在進(jìn)行考核的過程中，應(yīng)該適當(dāng)?shù)呐懦�因�(yàn)榉�律法�?guī)、公司決策、材料價(jià)格變化等因素造成的影響，確保該項(xiàng)考核的公平性和嚴(yán)肅性。此外，在項(xiàng)目完工以后，還必須加強(qiáng)對(duì)已完項(xiàng)目的目標(biāo)成本后評(píng)估分析，從公司整體戰(zhàn)略出發(fā)，仔細(xì)分析目標(biāo)偏差與成本執(zhí)行的效果，定量分析偏差額，在此基礎(chǔ)上還需要分析造成偏差額的原因?yàn)楹罄m(xù)項(xiàng)目提供盡可能充分的風(fēng)險(xiǎn)清單。

　　3 結(jié)語(yǔ)。

　　綜上所述，由于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)難度逐漸增加，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的負(fù)責(zé)人也必須要提升統(tǒng)籌兼顧的能力，對(duì)該項(xiàng)目的目標(biāo)成本要做到合理規(guī)劃與控制，最大限度的實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)、工期最短、資源最省，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的成本控制實(shí)施精細(xì)化管理，從而使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文4

　　一、引言

　　我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，隨著我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，企業(yè)的稅收問題成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要調(diào)控方向之一，企業(yè)的稅務(wù)問題是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)稅收體制還很不完善，在稅務(wù)籌劃方面仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，完善房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃體制，制定合理的措施來防范風(fēng)險(xiǎn)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所造成的危害，進(jìn)而完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系和提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　(一)企業(yè)對(duì)納稅政策風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不到位

　　首先，整體來看，放眼整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)屬于國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)，是難以避免的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房?jī)r(jià)過高已然成為一個(gè)重要的問題，我國(guó)政府在房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控也逐步加大力度。其次，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)土地方面的政策使得房地產(chǎn)開發(fā)商恐慌從而房?jī)r(jià)逐步增大，難以避免的會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)前景模糊的情形。最后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金投入比較大，周期比較長(zhǎng)，債務(wù)成本比較高，資金的風(fēng)險(xiǎn)比較大，企業(yè)的利潤(rùn)空間存在很大的隱患，所以企業(yè)如果資金鏈發(fā)生問題，這將危及整個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，從而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，影響企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　(二)企業(yè)缺乏正確的納稅管理機(jī)制

　　房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的剛性需求，基于納稅風(fēng)險(xiǎn)的政策因素，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員很難意識(shí)到這些風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于企業(yè)的納稅處理方面沒有合理的認(rèn)知，企業(yè)對(duì)于納稅的處理方面存在一定的模糊概念的情形，企業(yè)對(duì)于納稅的處理存在很大的隨意性，他們通常以為可以通過賄賂的手段可以達(dá)到少繳稅的目的.，所以這就導(dǎo)致了愉稅漏稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來都是國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控的行業(yè)，且房地產(chǎn)稅收是地方財(cái)政的重要來源，因此房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)偏重是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅務(wù)問題沒有正確的認(rèn)識(shí)，稅務(wù)處理機(jī)制很不完善，企業(yè)的部分收入不計(jì)入賬務(wù)中去，另外還有多計(jì)提折舊或者攤銷，或者在土地增值稅清算時(shí)為了少繳納土地增值稅有意串通施工企業(yè)加大施工成本等，這些行為都將導(dǎo)致企業(yè)極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。就企業(yè)內(nèi)部而言，內(nèi)控機(jī)制還不太完善，沒有專門的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)體系，房地產(chǎn)企業(yè)的事前準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的不夠周全，所以在工作過程中難免會(huì)遇到各種各樣的問題。另外，企業(yè)沒有一個(gè)動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督機(jī)制，無法對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)來源進(jìn)行有效的評(píng)估，這很容易造成公司風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的喪失，降低了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力和應(yīng)對(duì)策略。

　　(三)企業(yè)納稅處理機(jī)制不健全

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的稅收處理機(jī)制，同時(shí)企業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估也比較缺乏，再加上風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制也不太完善，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的納稅處理風(fēng)險(xiǎn)首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的因素考慮不全面，準(zhǔn)備工作不充分，從而在實(shí)際工作中出現(xiàn)這樣或者那樣的困難。其次，缺乏動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，無法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的來源主體進(jìn)行追蹤，更加增加了企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的難度。

　　(四)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)偏低

　　由于我國(guó)對(duì)納稅處理的認(rèn)識(shí)程度不高，所以我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)立專門的進(jìn)行納稅處理的部門，同時(shí)也極度缺乏這方面的人員，對(duì)于目前情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還是把納稅處理工作安排在財(cái)務(wù)管理體系之中，財(cái)務(wù)部門工作量大，任務(wù)重，一些財(cái)務(wù)人員只是對(duì)財(cái)務(wù)記賬熟悉而對(duì)賬務(wù)處理卻有很大的不足，他們對(duì)稅務(wù)知識(shí)的認(rèn)識(shí)還比較籠統(tǒng)，并且實(shí)際經(jīng)驗(yàn)缺乏，特別是國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控以來，由于我國(guó)稅收政策發(fā)展迅速，企業(yè)的會(huì)計(jì)人員有時(shí)候很難跟上國(guó)家政策變動(dòng)的步伐。

　　三、房地產(chǎn)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

　　企業(yè)的納稅問題是企業(yè)運(yùn)作的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范，樹立正確的納稅風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)至關(guān)重要。正確的防范納稅風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于一個(gè)企業(yè)良好的發(fā)展是一個(gè)極其有利的因素。

　　(一)企業(yè)應(yīng)該樹立正確的納稅意識(shí)

　　納稅是每一個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從思想上做到不愉稅漏稅，做到依法納稅，納稅風(fēng)險(xiǎn)的存在具有一定的客觀性，納稅過程中難免會(huì)出現(xiàn)一些難以避免的危害，所以作為企業(yè)的管理人員要正視納稅風(fēng)險(xiǎn)的存在，在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行合理的納稅。

　　同時(shí)，企業(yè)管理者應(yīng)認(rèn)識(shí)到企業(yè)納稅是企業(yè)的一種權(quán)利和義務(wù)，納稅不僅給企業(yè)帶來了很大的收益，而且對(duì)社會(huì)也產(chǎn)生了有力的影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立正確的納稅意識(shí)，從企業(yè)的整體利益出發(fā)，充分發(fā)揮企業(yè)的主觀能動(dòng)性，充分考慮自身的實(shí)際情況，考慮各方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，合理地進(jìn)行企業(yè)納稅。

　　(二)健全企業(yè)納稅管理機(jī)制

　　首先企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化自身稅收風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)控體系，建立健全自身內(nèi)控機(jī)制，降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立納稅風(fēng)險(xiǎn)和評(píng)估機(jī)制，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從稅收稽查、會(huì)計(jì)處理等方面進(jìn)行合理的監(jiān)督審核。從內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置方面，企業(yè)要想有一個(gè)健全的納稅管理機(jī)制，需要設(shè)立專門的納稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)確的識(shí)別納稅風(fēng)險(xiǎn)，制定合理的稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，從而從各個(gè)方面規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理控制機(jī)制。其次，每個(gè)企業(yè)都有自己的一套制度，企業(yè)要根據(jù)自身的業(yè)務(wù)情況，自身業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)制定適合自己的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的采集、整理、分析過程中，根據(jù)具體情況具體分析，把納稅管理放入到日常的經(jīng)營(yíng)管理過程中，在日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)處理流程中，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效管理，使企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)與其他風(fēng)險(xiǎn)防范管理制度化。

　　(三)提高財(cái)務(wù)、財(cái)稅人員的素質(zhì)，正確面對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)

　　從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)從業(yè)人員來看，人員素質(zhì)不高的現(xiàn)象普遍存在。由于納稅風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)重要的因素就是從業(yè)人員能力弱，所以一個(gè)企業(yè)沒有高素質(zhì)的人員，高質(zhì)量的企業(yè)納稅規(guī)劃就是空談。因此，對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，對(duì)于稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)要明確清晰。房地產(chǎn)企業(yè)可以開設(shè)稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)班，定期的把國(guó)家政策通過知識(shí)培訓(xùn)班的途徑傳授給財(cái)務(wù)人員，還可以定期的引進(jìn)一些稅務(wù)知識(shí)方面的專家來給企業(yè)做定期的培訓(xùn)，使得企業(yè)的財(cái)務(wù)人員既懂稅法，也懂財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，也懂企業(yè)管理等多方面知識(shí)，又有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)復(fù)合型人才，進(jìn)而來保障企業(yè)的高素質(zhì)、高技術(shù)人才的完備。

　　(四)加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

　　對(duì)于企業(yè)和稅務(wù)部門來說，他們是不同的主體，他們所處的環(huán)境、行業(yè)以及工作性質(zhì)上面都有很大的差異，這在一定程度上造成了稅務(wù)部門與企業(yè)之間彼此信息不對(duì)稱，所以在一些觀念上面難免會(huì)出現(xiàn)一些偏差，所以房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅主體而言，應(yīng)該主動(dòng)去了解認(rèn)識(shí)稅務(wù)部門的具體工作章程和具體的稅務(wù)操作規(guī)范，企業(yè)應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)部門加強(qiáng)溝通交流，對(duì)于跟自己相關(guān)的一些重大稅收政策加大交流，保持認(rèn)識(shí)上的一致性，維持一個(gè)良好的合作關(guān)系，嚴(yán)格遵守國(guó)家稅務(wù)部門的規(guī)章制度，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　四、結(jié)論

　　總之，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)方面的政策也越來越多，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著極大的考驗(yàn)，所以說如何有效的進(jìn)行企業(yè)納稅籌劃工作、合理規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道難題。任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行納稅籌劃工作及正確面對(duì)納稅風(fēng)險(xiǎn)，并考慮相應(yīng)的防范措施，科學(xué)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。稅收風(fēng)險(xiǎn)管理控制已成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理利用我國(guó)的稅收政策，根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)境，制定符合自身發(fā)展的稅收方式，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)所帶來的危害，從而提高企業(yè)的整體水平，提高企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)論文5

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康增長(zhǎng)起到重要的作用。在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下，由于銀行貸款政策的不斷縮緊，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道迫在眉睫。20xx年12月3日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了9條金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，房地產(chǎn)信托投資基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)被明確。在隨后的幾年時(shí)間里，房地產(chǎn)信托投資基金以其相對(duì)較高的回報(bào)率，獲得了投資者的追捧。然而，在信托業(yè)平穩(wěn)發(fā)展同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)必須保持高度警惕。一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信托公司將無法承載兌付高峰狀態(tài)，從而對(duì)現(xiàn)金流量及基金單位持有人的分紅額構(gòu)成不利影響。而房地產(chǎn)信托投資基金價(jià)格的不穩(wěn)定性，也會(huì)最終影響到其收益性，造成投資者固定收益無法收回，致使國(guó)內(nèi)信托公司及房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大損失。鑒于此，本文將從兌付高峰分析入手，研究房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因及解決對(duì)策。

　　1 房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀

　　信托業(yè)務(wù)和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托投資基金屬于房地產(chǎn)證券化的一種，是指信托公司通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資。并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。與一般的信托合同、證券投資基金相比，房地產(chǎn)信托投資基金制度具有很大的優(yōu)勢(shì)，據(jù)《20xx年中國(guó)信托業(yè)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托密集發(fā)行主要是在20xx年及20xx年上半年。20xx年一季度末，房地產(chǎn)信托余額僅為2300多億元;20xx年末增加到4300余億元;20xx年6月末，繼續(xù)增加到6000多億元;到20xx年6月末為6752億元，直至20xx年底增加到6983億元。

　　房地產(chǎn)信托投資基金一直是信托行業(yè)資金使用的一個(gè)主要方向，一直以來房地產(chǎn)信托投資基金也是房地產(chǎn)企業(yè)除了銀行貸款融資之外一個(gè)很主要的資金來源。之前房地產(chǎn)信托歷年都呈現(xiàn)出一種快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，這種勢(shì)頭一直保持到了20xx年的年中，從20xx年下半年開始，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，加上銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金加強(qiáng)了監(jiān)管，這個(gè)勢(shì)頭開始下滑，但由于投資市場(chǎng)中股市持續(xù)低迷，儲(chǔ)蓄利率也沒有提高跡象，房地產(chǎn)信托投資基金這種預(yù)計(jì)年收益最高的投資產(chǎn)品仍是最具有誘惑性的一種理財(cái)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控之下，許多資金鏈緊張的開發(fā)商都選擇了房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以解燃眉之急。有人說房地產(chǎn)信托投資基金是房企的“救命稻草”，也有人說房地產(chǎn)信托投資基金僅起到“備胎”的作用，但無論如何，在宏觀調(diào)控的背景下，由于銀行貸款的減少，確實(shí)讓房地產(chǎn)信托投資基金“火”了一把。

　　2 房地產(chǎn)信托投資基金面臨的風(fēng)險(xiǎn)

　　目前隨著我國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸的收緊，信托投資基金已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源之一，但在信托投資基金行業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了巨大隱患�，F(xiàn)今房地產(chǎn)信托投資基金年收益率普遍高于10%，為投資者帶來收益的同時(shí)，也為到期時(shí)需兌付的巨額本息埋下了伏筆，隱藏著潛在風(fēng)險(xiǎn)。作為高資金需求、高投入的房地產(chǎn)行業(yè)，先天具備著高風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)信托投資基金作為一種金融產(chǎn)品，一方面受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、房地產(chǎn)項(xiàng)目本身、行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境等諸多不確定因素帶來多重風(fēng)險(xiǎn)的`影響，另一方面又面臨著信托投資基金業(yè)務(wù)運(yùn)行過程中的各種不確定性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金主要存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.1 提前清盤風(fēng)險(xiǎn)

　　在真正的兌付高峰到來之前，20xx年已經(jīng)有超過4個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤，如20xx年2月10日，天津信托20xx年11月發(fā)行的正源投資——信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購(gòu)結(jié)合資金信托計(jì)劃提前宣告終止，這比原本的5月到期日提前了3個(gè)月。該項(xiàng)目于20xx年9月開盤，開盤之初，月成交套數(shù)能達(dá)到100套，但從20xx年2月開始后的12個(gè)月，月銷售套數(shù)基本都在個(gè)位數(shù)，而該款信托產(chǎn)品發(fā)行之時(shí)正值房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆之際。然而20xx年2月開始，房產(chǎn)商銷售回款大幅下降，而房產(chǎn)信托兌付資金主要就來源于開發(fā)商銷售回款，一旦銷售持續(xù)下降，兌付風(fēng)險(xiǎn)即呈現(xiàn)，信達(dá)地產(chǎn)提前終止此款信托產(chǎn)品實(shí)屬無奈。以上事例層出不窮，盡管目前沒有信托產(chǎn)品爆出兌付失敗，但房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)暗流涌動(dòng)，市場(chǎng)不乏房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤現(xiàn)象。據(jù)公開信息顯示，去年三季度以來，房地產(chǎn)信托投資基金提前清盤數(shù)量就達(dá)15支，涉及中誠(chéng)、中融、新華信托等多家大型信托公司。20xx年全國(guó)共有50支信托提前清盤，房地產(chǎn)信托投資基金出現(xiàn)的大批提前清償能否使其在兌付高峰期平穩(wěn)度過，引起了社會(huì)輿論的集中關(guān)注。

　　2.2 企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)

　　經(jīng)過過去兩年的爆發(fā)式增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)信托投資基金迎來了集中兌付期，兌付問題成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。20xx年房地產(chǎn)信托投資基金到期規(guī)模達(dá)到1758億元，迎來首個(gè)兌付小高潮，其中季度高峰出現(xiàn)在3季度，為716億元，單月高峰出現(xiàn)在7月份，到期總額達(dá)到504億元，兌付壓力仍將持續(xù)。根據(jù)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止到20xx年底，我國(guó)信托資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)到4.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)58%，其中投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金達(dá)到6882億元，占比14.83%，20xx年全年房地產(chǎn)信托投資基金新增規(guī)模就達(dá)到3704億元。據(jù)國(guó)泰君安的報(bào)告顯示，20xx年房地產(chǎn)信托投資基金總到期規(guī)模約為1758億元，20xx年成為信托兌付高峰年，隨著兌付高峰期的到來，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策與經(jīng)濟(jì)周期的影響以及信托公司自身發(fā)展不合理、監(jiān)管措施具有滯后性等因素的影響，兌付風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻。

　　2.3 到期不能兌付約定收益風(fēng)險(xiǎn)

　　近期一款名為國(guó)開城市發(fā)展基金的信托產(chǎn)品年化收益率達(dá)到37%引發(fā)多方關(guān)注，此款產(chǎn)品由國(guó)開金融、昆侖信托和中海信托三家金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)行，總規(guī)模為500億元，一期資金為101億元，根據(jù)該基金的背景資料，信托投資人的年化收益率高達(dá)20%到37%，上不封頂，其主要贏利點(diǎn)是分享土地增值收益，進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，該基金的資產(chǎn)包括西安、成都、紹興等二三線城市未開發(fā)土地，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響巨大，土地價(jià)格有著極大的不確定性，進(jìn)而將影響該信托的收益水平。土地收益是否能夠支持37%的融資成本是有浮動(dòng)性的，因此其能否順利兌付也成為關(guān)注焦點(diǎn)。由于信托公司沒有公開披露平臺(tái)，各家公司產(chǎn)品披露情況差異巨大，因此，在高收益的背后，整個(gè)房產(chǎn)信托業(yè)將面臨集中到期兌付的壓力，是否能如期兌付約定收益，使房地產(chǎn)行業(yè)在收益構(gòu)成方面，協(xié)調(diào)保持資產(chǎn)組合中各資產(chǎn)的收益有利于現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是房地產(chǎn)行業(yè)需不斷警示自身發(fā)展的動(dòng)力。

　　3 房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源

　　房地產(chǎn)信托融資發(fā)展初期只是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資方式，但目前大型房地產(chǎn)企業(yè)也都采用信托投資基金融資方式。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)、限價(jià)和信貸緊縮，房地產(chǎn)信托投資基金成為不少開發(fā)商在遭遇銀行放貸緊縮后的“救命稻草”和“備用金”來源，如此大的信托融資規(guī)模導(dǎo)致了未來諸多兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

　　3.1 兌付高峰引來提前清盤風(fēng)險(xiǎn)

　　20xx年出現(xiàn)的50支信托提前清償，主要原因有三:第一，房地產(chǎn)公司找到了新的融資。鑒于房地產(chǎn)信托融資成本高，房地產(chǎn)公司就以新融到的錢把原來的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目提前還款，資質(zhì)好的地產(chǎn)集團(tuán)，基本上利率都在15%-18%左右，高于銀行同業(yè)利率10%左右，有的地產(chǎn)商借了信托的資金，拿到地后四證齊全，即可到銀行申請(qǐng)開發(fā)房地產(chǎn)貸款，貸款成功就會(huì)使房地產(chǎn)商后期的融資成本大幅下降，因此房地產(chǎn)商拿到這筆錢之前，會(huì)想辦法先把信托這部分余款補(bǔ)足，信托項(xiàng)目就會(huì)提前終止。第二，提前償還閑置資金。一些房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的狀況下，不愿意開發(fā)項(xiàng)目，造成提前償還。第三，信托公司嚴(yán)加監(jiān)管，及時(shí)控制清盤。一些信托的確預(yù)期會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)信托投資基金里面，信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)控制是非常嚴(yán)密的，信托公司針對(duì)每一筆信托項(xiàng)目，都會(huì)采取大股權(quán)項(xiàng)目，指派項(xiàng)目監(jiān)理及財(cái)務(wù)總監(jiān)控制現(xiàn)金流，公司每一筆資金流動(dòng)都受到監(jiān)管。當(dāng)出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，會(huì)造成提前還款，這也從反方向體現(xiàn)出信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的控制能力。

　　3.2 到期日集中導(dǎo)致企業(yè)不能集中兌付風(fēng)險(xiǎn)

　　目前房地產(chǎn)信托投資基金融資規(guī)模巨大，到期日又相對(duì)集中，陸續(xù)出現(xiàn)地產(chǎn)信托到期難支付的案例:如華奧國(guó)際信托的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在20xx年5月底出現(xiàn)的兌付危機(jī)、天津星耀投資有限公司和昆山洪峰房地產(chǎn)有限公司的還款情況都是欠息等。鑒于此，大量集中兌付風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因有兩方面:首先是大型房地產(chǎn)公司信托投資基金規(guī)模增大。數(shù)據(jù)顯示20xx年全年，根據(jù)單家公司房地產(chǎn)信托規(guī)模排行，發(fā)現(xiàn)排在前列的都是大型房地產(chǎn)公司，諸如萬(wàn)科、綠城、保利和恒大都分別融了三四十億元，融資規(guī)模遠(yuǎn)大于中小房地產(chǎn)企業(yè)。

　　20xx年9月初，萬(wàn)科以51億元的購(gòu)地金額領(lǐng)跑土地市場(chǎng)，粗略計(jì)算，其20xx年前8個(gè)月，累計(jì)購(gòu)地金額已達(dá)135億元，巨額的購(gòu)地金背后是強(qiáng)大的信托支持。信托規(guī)模巨大極易帶來到期集中兌付壓力。企業(yè)短期債務(wù)壓力也帶來兌付隱患。以綠城為例，20xx年綠城面臨超過200億元的短期債務(wù)壓力，其中包括45億元左右的信托貸款。20xx年6月，綠城先是賣掉了綠城中國(guó)24.6%的股權(quán)給九龍倉(cāng)，融資51億港元，而后又轉(zhuǎn)讓了9個(gè)項(xiàng)目給融創(chuàng)中國(guó)，*現(xiàn)33.7億元。如此騰挪轉(zhuǎn)移，皆被指出與信托到期有關(guān)。大型房地產(chǎn)公司大量信托產(chǎn)品集中到期，必將給壓力下的信托行業(yè)帶來不可預(yù)期的兌付風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.3 市場(chǎng)規(guī)模激增導(dǎo)致預(yù)期收益無法收回風(fēng)險(xiǎn)

　　在追捧這種具有高收益率的投資產(chǎn)品時(shí)，切記要注意其風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有兩方面:首先，預(yù)計(jì)年化收益率過高導(dǎo)致到期兌付收益無法實(shí)現(xiàn)。就20xx年全年來講，在市場(chǎng)上共運(yùn)行著138款信托產(chǎn)品，其中預(yù)計(jì)年化收益率高達(dá)12.5%的有兩支，分別為中信信托的聚信匯金地產(chǎn)基金3號(hào)信托和吉林置業(yè)的陽(yáng)光國(guó)際購(gòu)物中心建設(shè)集合資金信托計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析，如此高的預(yù)計(jì)年化收益率，主要是因?yàn)檠胄�，特別是國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控后，開發(fā)商想從商業(yè)銀行正常貸款會(huì)受到限制，通過信托方式來融資實(shí)屬必然之選。其次，多款產(chǎn)品投資同一項(xiàng)目導(dǎo)致兌付收益減低。在眾多的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品中，投資風(fēng)險(xiǎn)大小在于所投項(xiàng)目?jī)?yōu)劣，在國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管的背景下，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有了一定的必然性，因?yàn)樾磐杏屑s定性，信托產(chǎn)品有人數(shù)限制及資金限制，所以一個(gè)信托能夠融資的量是有限的，而房地產(chǎn)開發(fā)商需要的資金量卻比較大，必須分散給幾個(gè)信托去做，產(chǎn)品所募資金除用于具體項(xiàng)目外，還用于銀行存款，同業(yè)拆借，短期貸款等資金市場(chǎng)運(yùn)作，以獲取投資收益。房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的一款多用，作為閑置資金，投資于銀行間市場(chǎng)，在資金盤活角度上來講沒有太大風(fēng)險(xiǎn)，但如果投資于其他實(shí)業(yè)，如制造業(yè)、股票等風(fēng)險(xiǎn)比較高的市場(chǎng)上，開發(fā)商資信情況較差或者開發(fā)的項(xiàng)目銷售不出去，資金沒辦法預(yù)期回籠就會(huì)造成極大風(fēng)險(xiǎn)。

　　4 防范房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

　　針對(duì)上述問題，只有政府、銀監(jiān)會(huì)、房地產(chǎn)商及信托公司多方做出努力，采取切實(shí)可行的措施，才能有效防范信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)。

　　4.1 協(xié)調(diào)平衡政府監(jiān)管力度

　　房地產(chǎn)信托投資基金是需要政府嚴(yán)加管理的一個(gè)重要方面，需加強(qiáng)監(jiān)管。在兌付高峰期，房地產(chǎn)商面對(duì)的主要是資金鏈問題，并不是虧損問題，所以房地產(chǎn)商在兌付困難情況下就會(huì)采取降價(jià)賣樓等措施。因?yàn)橛行┟耖g的集資以房地產(chǎn)信托的方法去籌集資金，它是用高利息去吸引投資者進(jìn)行投資的，但在投資項(xiàng)目不明確時(shí)就進(jìn)行籌資，把資金投給房地產(chǎn)開發(fā)商，這必然存在投資風(fēng)險(xiǎn)，例如信托業(yè)發(fā)展良好的香港在沒有項(xiàng)目之前，是不允許這樣籌資的，從而減少融資風(fēng)險(xiǎn)。又如美國(guó)是房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生的搖籃，經(jīng)過40多年的發(fā)展，從識(shí)別、評(píng)估和管理三個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)性研究，建立了風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控系統(tǒng)，值得我國(guó)政府借鑒。因此，我國(guó)政府在協(xié)調(diào)平衡監(jiān)管力度的同時(shí)，應(yīng)借鑒國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，從技術(shù)層面出發(fā)，全力提升我國(guó)信托行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管水平。

　　4.2 創(chuàng)新改革銀監(jiān)會(huì)調(diào)控方式

　　銀監(jiān)會(huì)在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)監(jiān)管方面一直不斷改革，創(chuàng)新銀監(jiān)會(huì)調(diào)控方式對(duì)信托業(yè)務(wù)將帶來巨大影響，尤其是對(duì)長(zhǎng)期性建設(shè)項(xiàng)目。作為信托行業(yè)的指揮調(diào)控者，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)對(duì)信托公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況，合理把握規(guī)模擴(kuò)展，加強(qiáng)信托資產(chǎn)的運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多投授信，集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。此前，銀監(jiān)部門曾給諸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指導(dǎo)，這是非常好的舉措。今后，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)不斷創(chuàng)新調(diào)控方式，預(yù)防房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　4.3 穩(wěn)步提升房產(chǎn)商應(yīng)對(duì)方式

　　就房地產(chǎn)商而言，應(yīng)在原有應(yīng)對(duì)方式基礎(chǔ)上，不斷提升自身應(yīng)對(duì)方式，開展更多應(yīng)對(duì)手段，一是借新還舊，找另外一家信托公司發(fā)一個(gè)新的信托產(chǎn)品，新信托產(chǎn)品融到的錢償還舊信托產(chǎn)品的資金，這種方式目前比較常見。二是把信托產(chǎn)品賣給資產(chǎn)管理公司，由于抵押率低，哪怕最后償還不了，將土地及物業(yè)抵押后得到的資金足夠用來彌補(bǔ)初期投入，對(duì)于投資人來說，只要抵押物有價(jià)值，就一定會(huì)有人來接盤。三是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)商，在股權(quán)信托模式下，把信托公司持有的股權(quán)賣給股權(quán)公司，按雙方認(rèn)可的價(jià)錢賣給接盤公司是一個(gè)極為理性的選擇。四是把信托產(chǎn)品賣給房地產(chǎn)基金，由于地產(chǎn)基金期限比信托長(zhǎng)，更利于其度過房地產(chǎn)低迷期，對(duì)于投資人來說，等于把風(fēng)險(xiǎn)慢慢消耗掉了。

　　4.4 改善調(diào)整信托調(diào)控能力

　　此前，信托公司對(duì)信托到期無法兌現(xiàn)問題的解決途徑包括:延期兌付，借新還舊，第三方接盤，項(xiàng)目重組，出售抵押資產(chǎn)償還投資者以及自由基金接盤等，但是由于信托對(duì)到期收益條款的剛性規(guī)定，以及新發(fā)行信托難度加大等原因，所以上述措施在實(shí)施上困難重重。于是，信托公司應(yīng)改善原有做法，創(chuàng)新防范措施，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)，保證信托投資公司的盈利能力和行業(yè)聲譽(yù)�，F(xiàn)今，不管是監(jiān)管層，還是房地產(chǎn)公司自身，都對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金風(fēng)險(xiǎn)十分重視，監(jiān)管層已發(fā)文控制信托風(fēng)險(xiǎn)，那么，對(duì)于信托公司自身來說，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生勢(shì)在必行。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)以累計(jì)的巨大按揭規(guī)模將直接導(dǎo)致信托產(chǎn)品還本付息壓力空前。從目前情況看，房地產(chǎn)信托投資基金雖然整體風(fēng)險(xiǎn)可控，但隨著兌付高峰期的到來，極有可能發(fā)生不能如期兌付風(fēng)險(xiǎn)，這就需要以上四方通力合作，從源頭抓起，重視房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)，提升信托公司的監(jiān)管與防范意識(shí)，積極研發(fā)多元化產(chǎn)品，共同防范信托風(fēng)險(xiǎn)，協(xié)調(diào)保證房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)健康有序發(fā)展，使房地產(chǎn)信托投資基金在其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)下，得到進(jìn)一步提升。

　　參考文獻(xiàn):

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房地產(chǎn)論文6

　　1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

　　1。1房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源

　　房產(chǎn)地開發(fā)的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)有6%的資金是來自于銀行的，從購(gòu)買土地，樓盤建設(shè)，流動(dòng)資金到消費(fèi)購(gòu)房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業(yè)發(fā)展所帶的利潤(rùn)，但同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)始終處于發(fā)展時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)凸現(xiàn)，隱藏在銀行內(nèi)部并逐漸的積累起來，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下降時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，各種問題開始顯現(xiàn)但不會(huì)立刻使金融體系癱瘓，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個(gè)金融體系的動(dòng)蕩。

　　1。2房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度

　　當(dāng)前，全社會(huì)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，持有貨幣的消費(fèi)者將會(huì)把多余的資金用于投資或是消費(fèi)，在消費(fèi)者從眾心理因素的影響之下，會(huì)增加對(duì)于房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資以求資產(chǎn)的保值甚至增值，這一過程可能導(dǎo)致市場(chǎng)需求驟然增加，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)行為，推動(dòng)了貨幣轉(zhuǎn)化為商品的消費(fèi)行為，勢(shì)必推高房地產(chǎn)價(jià)格上漲。根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律變化，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值的脫離，加快了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入通貨膨脹的階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重超出居民購(gòu)買力水平，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的20xx年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》就指出我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到8。76，目前中國(guó)85%家庭沒有能力購(gòu)買住宅。而令人擔(dān)心的是這種虛高的房?jī)r(jià)卻是由大量的投機(jī)需求所支撐的。在中國(guó)房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍十分嚴(yán)重。中國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，高位運(yùn)行，又沒有剛性需求作支撐，使中國(guó)面臨著房?jī)r(jià)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，開發(fā)商投入開發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發(fā)面積的速度，導(dǎo)致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會(huì)成為出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在資金大量涌入房地產(chǎn)的過程中，房?jī)r(jià)可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會(huì)就會(huì)產(chǎn)生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會(huì)成為損失的最終承擔(dān)者。

　　1。3對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策

　　房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為城市發(fā)展最主要的推動(dòng)力。同時(shí)地方政府為實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)，改善城市環(huán)境和面貌，其財(cái)政收入很大程度上是依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為該區(qū)域多個(gè)城市快速增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)來源。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展可以促進(jìn)投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高地方政府的財(cái)政收入，因此各地政府都非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了過度的依賴，政府的支持促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也使得金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，房地產(chǎn)價(jià)格的提高，不僅會(huì)增加稅收，還會(huì)刺激了物價(jià)的上漲，甚至出現(xiàn)通貨膨脹。

　　1。4銀行貸款的發(fā)放

　　房地產(chǎn)貸款的投入屬于固定資產(chǎn)投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另外，房地產(chǎn)貸款額的增加可以使銀行的不良資產(chǎn)的比例減少，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，各個(gè)銀行之間競(jìng)爭(zhēng)很激烈，每個(gè)銀行都會(huì)提供一些優(yōu)惠政策來吸引按揭貸款購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商，這造成了銀行風(fēng)險(xiǎn)自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金，這導(dǎo)致銀行資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)。因?yàn)殂y行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，造成目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的`平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%。這意味著開發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得豐厚利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　2防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

　　2。1開拓多元化的融資渠道

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行體系里，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，會(huì)快速的傳遞到銀行系統(tǒng)中，因此，我們必須對(duì)房地產(chǎn)金融工具進(jìn)行創(chuàng)新，開拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等融資模式，構(gòu)建多元化的融資體系。房地產(chǎn)投資基金是通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)來，委托專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)，選擇不同類型，不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目通過多元化的投資策略和專業(yè)集中的管理，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得高額回報(bào)，投資者因此可以間接地獲得房地產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)行投融資的過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化對(duì)公眾來說是一個(gè)有固定回報(bào)，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來很多好處，可以拓寬房地產(chǎn)的資金來源渠道，降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　2。2加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控

　　房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對(duì)于整個(gè)金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對(duì)于政府維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)資金信貸市場(chǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。要加快建立全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建相對(duì)完整的房地產(chǎn)個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫(kù)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方式，規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息發(fā)布和監(jiān)測(cè)分析，通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況與投機(jī)情況，通過具體的數(shù)據(jù)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行經(jīng)常持續(xù)的監(jiān)測(cè)與分析，提高對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景判斷的正確性，實(shí)行房地產(chǎn)信息披露機(jī)制，及時(shí)預(yù)警房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，采取及時(shí)有效的手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)調(diào)控，加大監(jiān)管力度。

　　2。3加強(qiáng)對(duì)信貸對(duì)象的資格審核評(píng)估

　　在提供信貸金融業(yè)務(wù)服務(wù)時(shí)，作為銀行的工作人員必須樹立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和堅(jiān)持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評(píng)估中調(diào)查、審查、管理的工作，及時(shí)分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項(xiàng)目相關(guān)資料的審查工作，重點(diǎn)了解其經(jīng)營(yíng)實(shí)力，管理水平，運(yùn)作能力，開發(fā)業(yè)績(jī)，信用評(píng)價(jià)等，并對(duì)其開發(fā)的商品房項(xiàng)目要深入了解其市場(chǎng)定位，房型設(shè)計(jì)等，并重點(diǎn)分析其項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要，確保貸款評(píng)估有質(zhì)有量，做審查工作的時(shí)候，應(yīng)到其

　　公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對(duì)項(xiàng)目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對(duì)根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展分期撥付貸款的業(yè)務(wù)，一定要認(rèn)真審核其工程進(jìn)展是否達(dá)到條款要求，才能進(jìn)行撥付貸款，其次，加大對(duì)房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺(tái)帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，既要加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，也要對(duì)公司的資金營(yíng)運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。除此之外，銀行機(jī)構(gòu)還需建立和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析和監(jiān)測(cè)的體系，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)和預(yù)測(cè)能力，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策的研究，制定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策，全方位提高銀行把握風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　3小結(jié)

　　綜上所述，在肯定房地產(chǎn)的發(fā)展給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來的重要作用的同時(shí)，也要正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)金融存在的問題，只有正確分析和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應(yīng)的對(duì)策，才能維護(hù)房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

房地產(chǎn)論文7

　　摘 要：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施最嚴(yán)歷的調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)。作者通過對(duì)房企面臨的問題以及人力資源管理的挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)了人力資源管理面臨創(chuàng)新機(jī)遇，在管理理念和管理方式上提出了應(yīng)對(duì)思路和措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、人力資源管理、創(chuàng)新

　　20xx年4月以來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)行行政主導(dǎo)時(shí)代，一時(shí)間，各地限購(gòu)、限貸政策紛紛出臺(tái)。買家、房企、地方和中央政府之間的搏弈，跌宕起伏。再加上銀行等金融機(jī)構(gòu)時(shí)而松動(dòng)時(shí)而張緊的貸款政策，更攪動(dòng)市場(chǎng)一池春水。通過一年的勢(shì)力消長(zhǎng)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用充分彰顯，房企無可抗拒地進(jìn)入過冬時(shí)代。特別是進(jìn)入20xx年以來，標(biāo)桿傾倒、高庫(kù)存、高負(fù)債、極端維權(quán)等主題詞高頻度充斥在各大媒體。從毒地板到紙家具，再到結(jié)構(gòu)裂縫等質(zhì)量問題，不斷出現(xiàn)的質(zhì)疑聲和越來越多的維權(quán)活動(dòng)，給某些標(biāo)桿企業(yè)的品牌形象帶來負(fù)面影響。

　　在諸多困境下，房企在許多方面面臨調(diào)整以迎接挑戰(zhàn)。產(chǎn)品調(diào)整、服務(wù)升級(jí)、投資多元化已經(jīng)是很多企業(yè)的選擇，在人力資源管理方面，同樣需要?jiǎng)?chuàng)新管理以便為企業(yè)度過冬季貢獻(xiàn)力量。

　　一、 房企面臨的經(jīng)營(yíng)問題

　　1. 庫(kù)存量增大

　　截至20xx年5月15日，滬深兩市已有85家房企發(fā)布年報(bào)，合計(jì)庫(kù)存值高達(dá)9641億元，相比同樣面臨調(diào)控的20xx年同期，庫(kù)存值上漲180％。預(yù)計(jì)全部上市房企的庫(kù)存市值達(dá)到1.2萬(wàn)億元，創(chuàng)出歷史新高，庫(kù)存消化周期超過4.5年，同比明顯延長(zhǎng)。

　　2. 負(fù)債率增高

　　北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布年報(bào)的125家A股上市房企，合計(jì)負(fù)債達(dá)1.33萬(wàn)億元，同比上漲幅度達(dá)到31.7%。某個(gè)以高品質(zhì)精裝房聞名的房企，由于負(fù)債過高，幾度傳出破產(chǎn)的消息。

　　3. 盈利能力下滑

　　截止20xx年4月15日，滬深兩市共有33家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布了一季度業(yè)績(jī)預(yù)告，其中有13家房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)續(xù)虧、4家房企預(yù)減、6家房企首虧，占據(jù)數(shù)量過半，而預(yù)增的房企僅有6家。

　　4. 投資速度放緩

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20xx年5月11日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)18.7%，增速比1-3月份回落4.8個(gè)百分點(diǎn)。這已是房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)第八個(gè)月同比增速回落，且回落幅度進(jìn)一步增大。與去年投資增速30%相比，已近腰斬。

　　二、 房企經(jīng)營(yíng)形勢(shì)對(duì)人力資源管理的挑戰(zhàn)

　　1. 人力需求減少、部分企業(yè)面臨裁員壓力

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資活動(dòng)轉(zhuǎn)趨低潮，政府謹(jǐn)慎推出的地塊仍屢屢流拍，“控投資”已成大部分企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。正常情況下，一個(gè)10萬(wàn)平米的項(xiàng)目，即使有區(qū)域總部的支持，也需要七、八個(gè)人來進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理。在沒有新的項(xiàng)目或項(xiàng)目后期投入減少預(yù)期下，部分企業(yè)已經(jīng)采取措施，進(jìn)行人力資源的再配置。

　　2. 員工收入增長(zhǎng)預(yù)期降低

　　由于企業(yè)利潤(rùn)的下降，可供支付的工資獎(jiǎng)金受到限制，雖然中高層管理者的收入沒有太多的變化，但是低層員工和一般管理者的年終獎(jiǎng)的實(shí)際數(shù)額已經(jīng)有所下降，或者原先預(yù)期的收入增長(zhǎng)率沒有達(dá)到。特別是銷售人員由于長(zhǎng)期的低成交，已經(jīng)導(dǎo)致個(gè)人傭金收入大幅縮水。

　　3. 企業(yè)凝聚力有下降趨勢(shì)

　　企業(yè)不斷暴露的經(jīng)營(yíng)問題，開始影響員工的士氣，房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)期性，導(dǎo)致員工對(duì)未來發(fā)展預(yù)期不樂觀，促使部分中低層員工開始在市場(chǎng)上尋找其他機(jī)會(huì)。高速發(fā)展階段展示出現(xiàn)的強(qiáng)大凝聚力受到蠶食，去年部分知名房企的區(qū)域總經(jīng)理跳槽事件已屢屢見諸報(bào)端。

　　4. 復(fù)合型人才總體缺乏

　　企業(yè)面臨的許多問題，涉及市場(chǎng)、成本、資金等，尤其是運(yùn)營(yíng)方式的調(diào)整，需要高素質(zhì)、復(fù)合性的人才來解決。另外，近年的對(duì)住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，讓許多開發(fā)商將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一旦進(jìn)入才發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性更高，不單建設(shè)期比住宅困難，在前期的策劃、中期的招商和后期的運(yùn)營(yíng)上，開發(fā)商都面臨更大的挑戰(zhàn)。這部分人才本來就奇缺，如今更是捉襟見襯。復(fù)合性人才饋乏已經(jīng)制約了企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

　　5. 創(chuàng)新型人才結(jié)構(gòu)失衡

　　調(diào)控政策長(zhǎng)期持續(xù)存在已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的一個(gè)共識(shí)，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)的商品屬性讓位于社會(huì)保障屬性。在企業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)者的情勢(shì)下，很多公司都敏銳地意識(shí)到了只有創(chuàng)新才是解決難題的利器。但是房地產(chǎn)業(yè)前幾年的快速發(fā)展，某種程度上使房企掙錢的難度降低，企業(yè)和人才創(chuàng)新的壓力不大、動(dòng)力不足，客觀上也導(dǎo)致市場(chǎng)上創(chuàng)新人才不足。

　　三、 人力資源管理的創(chuàng)新思路

　　1. 樹立新的人才理念

　　進(jìn)入21世紀(jì)，新經(jīng)濟(jì)引發(fā)的變革正沖擊著各行各業(yè)，并深刻影響著組織系統(tǒng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，人力資源管理也不例外。房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是它的多專業(yè)復(fù)合性，既有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)的特點(diǎn)，又有深厚的新經(jīng)濟(jì)特色。與房地產(chǎn)開發(fā)緊密相關(guān)的資本市場(chǎng)、融資、基金、REITs、網(wǎng)絡(luò)、宣傳等無不打上新經(jīng)濟(jì)的烙印。與新經(jīng)濟(jì)相互伴生的“人才主權(quán)”、知識(shí)員工管理、員工客戶化管理、心理契約管理等人力資源管理理念，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的人力資源管理創(chuàng)新具有重要意義。

　　1) “人才主權(quán)”觀念

　　所謂人才主權(quán)，是指人才在我們這個(gè)時(shí)代有了更多的就業(yè)選擇權(quán)和工作的自主決定權(quán)。一方面資本在追逐知識(shí)與人才；另一方面知識(shí)與人才也在雇傭資本。知識(shí)通過轉(zhuǎn)化成資本的這種方式來實(shí)現(xiàn)知識(shí)和人才的價(jià)值。

　　2) 員工成為企業(yè)的客戶

　　要贏得顧客的忠誠(chéng),首先要贏得員工的忠誠(chéng)。企業(yè)人才資源管理的新職能,是要持續(xù)向員工提供面向客戶的人力資源產(chǎn)品服務(wù)。人力資源管理已經(jīng)成為一項(xiàng)營(yíng)銷工作,就是要把員工當(dāng)客戶,要通過企業(yè)優(yōu)異的人力資源產(chǎn)品與服務(wù),去滿足員工的需求和價(jià)值的實(shí)現(xiàn),以贏得員工的忠誠(chéng)。人力資源管理部門,要為那些直接為顧客提供服務(wù)的人提供服務(wù),即為公司其他部門,提供增值化的人力資源的服務(wù)。

　　3) 知識(shí)員工的管理

　　新世紀(jì)的一個(gè)特點(diǎn)是知識(shí)員工出現(xiàn)且隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。由于其擁有知識(shí)資本，在組織中的獨(dú)立性和自主性選擇性較強(qiáng)；辦公室已經(jīng)不再必需，通過信息聯(lián)接，可以在任何時(shí)間和地點(diǎn)形成智力資本工作的可能；工作過程難以把握，工作成果難以衡量。凡此種種，必將導(dǎo)致人才的頻繁流動(dòng)，對(duì)知識(shí)員工管理難度的增加，企業(yè)價(jià)值評(píng)價(jià)體系也變得復(fù)雜而不確定。如何適應(yīng)知識(shí)員工工作模式的變化，如何與員工建立一種新型忠誠(chéng)關(guān)系，對(duì)人力資源管理提出的新挑戰(zhàn)。

　　4) 勞動(dòng)契約和心理契約

　　組織行為學(xué)家謝恩（schein）將心理契約定義為：“在組織中，每個(gè)成員和不同的管理者，以及其他人之間，在任何時(shí)候都存在的沒有明文規(guī)定的`一整套期望”。根據(jù)謝恩的定義，心理契約的本質(zhì)是對(duì)無形心理內(nèi)容的期望，是組織和個(gè)人之間對(duì)付出與回報(bào)的一種主觀心理約定，這種心理約定包含著雙方之間相互的責(zé)任，它們同樣是決定員工態(tài)度和行為的重要因素。隨著勞動(dòng)關(guān)系建立，勞動(dòng)者與雇主之間的心理契約也隨之建立，心理契約貫穿整個(gè)雇傭過程，對(duì)心理契約的管理直接決定著勞動(dòng)關(guān)系的質(zhì)量。

　　2. 適時(shí)建立虛擬化、扁平化的組織構(gòu)架

　　近年來，房企標(biāo)桿企業(yè)都是通過大批量的生產(chǎn)、快速周轉(zhuǎn)而實(shí)現(xiàn)贏利和發(fā)展。為了達(dá)到快速周轉(zhuǎn)的目的，多數(shù)企業(yè)大力推行管理專業(yè)化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，使得企業(yè)的豎向組織過于強(qiáng)大、管理?xiàng)l線分明、內(nèi)部等級(jí)森嚴(yán)，造成員工溝通不暢、積極性不高，管理成本高企、經(jīng)營(yíng)效率低下的弊端。在調(diào)控不斷持續(xù)的形勢(shì)下，買家需求受到抑制、購(gòu)房要求更加挑剔，原材料價(jià)格和人工費(fèi)用不斷攀升，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力空前，傳統(tǒng)管理構(gòu)架的不良影響不斷加深。

　　為了適應(yīng)新的形勢(shì)發(fā)展、應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控長(zhǎng)期化的挑戰(zhàn)，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式也必須向虛擬化和扁平化的方向調(diào)整。 “虛擬化”則是指企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式不再是一個(gè)以產(chǎn)權(quán)關(guān)系為基礎(chǔ)，以資產(chǎn)為紐帶，以權(quán)威為基本運(yùn)作機(jī)制，而是以計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)和支撐，以分工合作關(guān)系為紐帶，實(shí)行脫離產(chǎn)權(quán)關(guān)系的管理鏈條重組，形成新的運(yùn)作機(jī)制。“扁平化”是指企業(yè)不再采用以縱向的垂直專業(yè)化分工所形成的金字塔式組織結(jié)構(gòu)，而是通過建立以顧客需求為導(dǎo)向的橫向項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，把員工之間的縱向關(guān)系在企業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)基礎(chǔ)上變成了縱橫交錯(cuò)的平等關(guān)系，對(duì)基層的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行工作委托、目標(biāo)確認(rèn)和權(quán)力下放。扁平化組織對(duì)房企內(nèi)部有利于調(diào)動(dòng)和發(fā)揮基層員工的積極性，對(duì)外有利于企業(yè)更接近市場(chǎng)，使企業(yè)的產(chǎn)品能更好地滿足消費(fèi)者的需求，使企業(yè)更具彈性和靈活性，提高企業(yè)對(duì)外部市場(chǎng)變化的適應(yīng)能力。

　　3. 加強(qiáng)員工的培訓(xùn)與考核制度的創(chuàng)新

　　利用投資放緩、開發(fā)業(yè)績(jī)要求不再層層加碼的難得機(jī)會(huì)，把房地產(chǎn)行業(yè)的過冬期變成一個(gè)兩次戰(zhàn)役之間的休整期，大力加強(qiáng)員工的培訓(xùn)工作和考核機(jī)制的創(chuàng)新。

　　在培訓(xùn)方面，第一，全方位組織員工的基本專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，可以通過培養(yǎng)內(nèi)部員工講師和外請(qǐng)講師的授課的方式，也可以采用將員工送到專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)學(xué)習(xí)的方式。第二，可以通過一崗多配方式，將低級(jí)專業(yè)崗位員工安排在高一級(jí)的專業(yè)崗位擔(dān)任見習(xí)職務(wù)，給那些素質(zhì)好、進(jìn)步要求迫切的員工一個(gè)機(jī)會(huì)，以提其高綜合管理能力。第三，采用輪崗制度，將那些專業(yè)素質(zhì)較好的員工，調(diào)動(dòng)到銷售或綜合運(yùn)營(yíng)管理部門，以提高他們的綜合素質(zhì)，培養(yǎng)復(fù)合型人才。第四，要引進(jìn)心理契約管理的理念，在專業(yè)素質(zhì)和管理能力提高的基礎(chǔ)上，提高員工其他方面的滿意度，提高對(duì)公司的忠誠(chéng)度，為房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇儲(chǔ)備高素質(zhì)的人才隊(duì)伍。

　　在考核方面，在完善對(duì)銷售部門考核制度的前提下，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)、成本控制、財(cái)務(wù)及綜合運(yùn)營(yíng)部門考核制度的研究，尤其對(duì)個(gè)人專業(yè)素質(zhì)色彩較濃的設(shè)計(jì)部門員工的考核，要引進(jìn)知識(shí)員工管理的理念，研究考核細(xì)目和考核尺度，進(jìn)行考核制度的創(chuàng)新。通過科學(xué)考核，正確地衡量員工的貢獻(xiàn)，確定激勵(lì)的方法和幅度，以穩(wěn)定員工隊(duì)伍，鼓勵(lì)員工的積極性，為公司的產(chǎn)品創(chuàng)新打下良好基礎(chǔ)。

　　總之，在房地產(chǎn)業(yè)面臨最嚴(yán)歷的宏觀調(diào)控之際，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要采取積極措施，有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。同時(shí)，也要加強(qiáng)內(nèi)部人力資源管理創(chuàng)新，把挑戰(zhàn)當(dāng)作機(jī)遇，不斷地苦練內(nèi)功，培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為下一輪的發(fā)展鍛造利器。

房地產(chǎn)論文8

　　摘要:過去20多年來房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展, 對(duì)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控起到了巨大的作用, 也極大地影響了人們的生活.在眾多影響居民消費(fèi)水平的因素中, 關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對(duì)其產(chǎn)生的影響不容小覷.本文通過1992年-20xx年的相關(guān)數(shù)據(jù), 利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)建立數(shù)學(xué)模型, 用模型來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)有無影響以及影響程度的大小, 然后在關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控方面提出了建議措施.

　　關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)波動(dòng); 城鎮(zhèn)居民消費(fèi); 影響程度; 模型檢驗(yàn);

　　1 引言

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中我們可以知道, 影響居民消費(fèi)的主要因素是收入及其擁有的財(cái)富量.這里的財(cái)富不僅僅是指金融資產(chǎn)價(jià)值, 還包括實(shí)體資產(chǎn), 其中房產(chǎn)占了很大比重.庇古的財(cái)富效益理論中提到物價(jià)變動(dòng)也是影響居民消費(fèi)的重要因素.經(jīng)過1998年的房改以來, 房地產(chǎn)的這把烈火燒遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均銷售價(jià)格也由1992年的每平方米996元上漲到6473元, 增長(zhǎng)了6.5倍, 在北京、上海等一線城市房屋收入比甚至都超過了20, 對(duì)居民的生活產(chǎn)生了重要影響.國(guó)內(nèi)外的學(xué)者對(duì)這個(gè)問題有截然相反的兩種態(tài)度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陳淑云等學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)具有明顯作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建軍等則認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)不具有刺激作用.總結(jié)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)帶來幾方面的影響:導(dǎo)致有房者財(cái)富的增加, 從而提高了居民消費(fèi)能力;導(dǎo)致無房者的購(gòu)房壓力, 在收入不變的情況下, 變相的減少了其他消費(fèi)的能力或者說總量;對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)來說, 房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)投資, 促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi).因此通過建立數(shù)學(xué)模型的來研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng), 從中分析其對(duì)居民消費(fèi)影響的關(guān)系具有極為重要的意義.

　　2 模型的設(shè)定

　　2.1 變量選擇與樣本數(shù)據(jù)

　　為了直觀確切地研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出Y的影響, 選擇能影響居民消費(fèi)的變量住宅商品房平均銷售價(jià)格 (元/平方米) 為X1、人均GDP (元) 為X2、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (%) 為X3.1992-20xx年解釋變量與被解釋變量的相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示, 來源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》.

　　2.2 模型數(shù)學(xué)形式的確定

　　2.2.1 分析設(shè)定模型

　　住宅商品房平均銷售價(jià)格X1意義:住宅商品房?jī)r(jià)格越高, 表明該地越發(fā)達(dá), 人民生活水平越高, 人均消費(fèi)支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;人均生產(chǎn)總值X2意義:人均生產(chǎn)總值越高, 每個(gè)個(gè)體擁有的財(cái)富將越多, 購(gòu)買能力也越強(qiáng), 人均消費(fèi)支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率X3意義:城鎮(zhèn)登記失業(yè)率較高, 表明自愿失業(yè)者人數(shù)增多, 居民更加地追求高質(zhì)量的生活, 人民生活水平越高人均消費(fèi)支出也將越高, 或者失業(yè)率是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快時(shí)一些被淘汰的失業(yè)者引起的, 此時(shí)人們生活水平整體還是提高, 可見二者也是正相關(guān)關(guān)系.為驗(yàn)證被解釋變量與解釋變量間的具體關(guān)系, 首先利用EViews作趨勢(shì)圖和散點(diǎn)圖, 結(jié)果均顯示出Y與X1、X2幾乎呈現(xiàn)線性增長(zhǎng), 而X3在多數(shù)年份呈現(xiàn)水平波動(dòng).可以初步建立方程模型為 (μ為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)) :

　　2.2.2 對(duì)模型做回歸

　　根據(jù)回歸結(jié)果, 模型寫為如下:

　　3 模型的檢驗(yàn)及修正

　　3.1 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

　　由回歸結(jié)果可知:在其他因素不變的情況下, 當(dāng)平均每平方米商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)1元、人均GDP每增長(zhǎng)1元、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率每增加1%, 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出將分別增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符號(hào)符合經(jīng)濟(jì)意義, 該模型可初步通過經(jīng)濟(jì)意義上的檢驗(yàn).

　　3.2 統(tǒng)計(jì)意義上的檢驗(yàn)

　　3.2.1 擬合優(yōu)度檢驗(yàn) (R檢驗(yàn))

　　R=0.9987, R=0.9985, 說明所建模型整體上對(duì)樣本數(shù)據(jù)擬合很好, 即解釋變量"住宅商品房平均銷售價(jià)格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (X3) "對(duì)被解釋變量"城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 (Y) "的絕大部分差異做出了解釋.

　　3.2.2 F檢驗(yàn)

　　針對(duì)H0:β1=β2=β3=0, 給定顯著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度為k=3和n-k-1=20的臨界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 應(yīng)拒絕原假設(shè)H0:β1=β2=β3=0, 說明回歸方程顯著, 即列入模型的解釋變量聯(lián)合起來確實(shí)對(duì)被解釋變量有顯著影響.

　　3.2.3 t檢驗(yàn)

　　分別針對(duì)H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 給定顯著性水平α=0.05, 查t分布表的自由度為n-k-1=20的臨界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由圖2中的數(shù)據(jù)可得, 與β0、β1、β2、β3對(duì)應(yīng)的t統(tǒng)計(jì)量分別為-4.75、2.52、21.83、10.74, 其絕對(duì)值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 這說明在顯著水平α=0.05下, 分別都應(yīng)當(dāng)拒絕原假設(shè)H0:βj=0, 也就是說, 當(dāng)在其他解釋變量不變的情況下, 解釋變量分別對(duì)被解釋變量都有顯著影響.

　　3.3 計(jì)量經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

　　3.3.1 多重共線性檢驗(yàn) (簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)法)

　　檢驗(yàn):用簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)法檢驗(yàn)多重共線性, 得到結(jié)果為:X1與X2的相關(guān)系數(shù)為0.9743、X1與X3的相關(guān)系數(shù)為0.6675、X2與X3之間的相關(guān)系數(shù)為0.7010, 可見自變量之間存在多重共線性.

　　修正:采用逐步回歸法來修正多重共線性, 分別用Y和自變量做回歸, 發(fā)現(xiàn)回歸結(jié)果中X2對(duì)Y的貢獻(xiàn)最大, 因此引入X2作為基礎(chǔ)變量, 然后依次加入X1和X3發(fā)現(xiàn)加入X1時(shí)模型顯著變好, 再依次引入X3發(fā)現(xiàn)最終模型沒有更好的改善.通過分析確定了最終函數(shù)應(yīng)為Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.

　　3.3.2 異方差性檢驗(yàn) (white檢驗(yàn)法)

　　檢驗(yàn):利用white檢驗(yàn)法對(duì)回歸模型進(jìn)行異方差性檢驗(yàn), 結(jié)果為:n R=16.9467, 由White檢驗(yàn)知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得臨界值X (0.05)<7.81

　　修正:利用加權(quán)最小二乘法進(jìn)行修正, 首先假設(shè)權(quán)重為W1=1/resid^2, 生成新變量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回歸:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型為:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 當(dāng)再次對(duì)所得新模型再次進(jìn)行WHITE檢驗(yàn)時(shí), 新模型已不存在異方差.因此修正后的`模型可用.

　　3.3.3 自相關(guān)性檢驗(yàn) (偏相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)法)

　　檢驗(yàn):用偏相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)法來檢驗(yàn)自相關(guān)性.假設(shè)滯后期為12, 得到殘差與各期相關(guān)系數(shù)和偏相關(guān)系數(shù).可知, 模型中不存在一階自相關(guān), 更不存在高階自相關(guān).所以模型最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.

　　4 研究結(jié)論及建議措施

　　4.1 研究結(jié)論及其解釋

　　模型經(jīng)過檢驗(yàn)以及修正之后最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均銷售價(jià)格和人均GDP都對(duì)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平有影響.

　　在商品房以及人均GDP價(jià)格不變時(shí), 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)為20xx.5479元.這部分不受收入高低的影響消費(fèi)屬于自發(fā)消費(fèi), 多用于生活必需品等.符合生活實(shí)際和經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋.當(dāng)其他因素不變, 商品房平均銷售價(jià)格每增長(zhǎng)1元/平方米、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)增加0.5113元, 可見房?jī)r(jià)上漲的速度超過了居民消費(fèi)水平的上漲速度, 政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣碚{(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格.當(dāng)其他因素不變時(shí), 人均GDP每增長(zhǎng)1元、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)增長(zhǎng)0.3075元, 可見居民手里的消費(fèi)大約占收入的1/3, 表明當(dāng)居民收入提高時(shí), 并不會(huì)選擇全部將其消費(fèi), 還會(huì)有2/3的用于儲(chǔ)蓄或者投資等.綜上所述, 最終所得模型在經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)上完全能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象, 且各項(xiàng)檢驗(yàn)均通過, 因此確定為最終模型.

　　4.2 建議措施

　　4.2.1 健全房屋信息發(fā)布機(jī)制

　　應(yīng)建立一個(gè)完善、公開透明的信息發(fā)布平臺(tái), 能夠發(fā)布房地產(chǎn)商以及政府的市場(chǎng)信息也可以查詢每一個(gè)居民的基本住房信息.在公布信息時(shí)盡可能地完善、詳盡、透明, 這樣不但可以減少尋租行為的發(fā)生也可以監(jiān)管房地產(chǎn)商, 而且可以減少信息不對(duì)稱產(chǎn)生的問題, 也方便政府進(jìn)行宏觀調(diào)控, 建立良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序.

　　4.2.2 靈活土地供應(yīng)方式

　　在中央財(cái)政與地方財(cái)政分開后, 地方政府只能靠買賣土地的收入來進(jìn)行財(cái)政建設(shè)的需要, 因此房?jī)r(jià)上漲是必然的趨勢(shì).應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范土地的買賣租讓的方式, 在審計(jì)預(yù)算工作中納入土地租金的使用.此外, 政府可以先規(guī)劃土地的建設(shè)和使用方向, 然后再讓開發(fā)商進(jìn)行建設(shè), 開發(fā)商建成之后再進(jìn)行房屋的出售, 這樣可以強(qiáng)化政府的主導(dǎo)作用、對(duì)開發(fā)商進(jìn)行了限制、也會(huì)使得房屋的價(jià)格更為合理.

　　4.2.3 通過階梯稅制適時(shí)征收房產(chǎn)稅

　　通過征收房產(chǎn)稅可以使得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記更為明晰、能夠有效控制每個(gè)人手上的房源.按照房子的數(shù)量以及人均住房面積來進(jìn)行階梯狀征稅, 房產(chǎn)越多、要付出的稅收成本也就越大, 這樣可以有效控制二手房的炒作交易行為.此外還應(yīng)當(dāng)設(shè)置一個(gè)合理的征稅起點(diǎn), 隨著二胎政策的開放, 家庭住房需求也會(huì)增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也應(yīng)因地制宜地征收不同的稅率.

　　4.2.4 借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)

　　美國(guó)的住房金融體系、日本推進(jìn)住房資產(chǎn)證券化、印度、韓國(guó)的公共住房銀行模式, 這些發(fā)達(dá)國(guó)家都是在調(diào)控房?jī)r(jià)方面做得比較成功的典范, 其中日本的法律體制和我國(guó)的比較相近, 我們可以借鑒他們成功的經(jīng)驗(yàn)將其"中國(guó)化", 然后應(yīng)運(yùn)到我國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控中來, 進(jìn)行我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展.

　　5 總結(jié)

　　近年來, 伴隨著社會(huì)快速發(fā)展的同時(shí), 居民消費(fèi)水平也顯著提高.而民消費(fèi)水平中, 除以上兩個(gè)重要因素外, 還受居民儲(chǔ)蓄、通貨膨脹、自身消費(fèi)觀念、對(duì)未來消費(fèi)的預(yù)期、社會(huì)保障水平等眾多因素的影響.其中房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)居民的消費(fèi)影響中不僅有財(cái)富效應(yīng)、擠出效益、替代效益還包括財(cái)富轉(zhuǎn)移效益.近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng), 影響到居民的住房問題, 不能妥善處理住房問題將會(huì)對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展帶來極大的方面影響, 因此對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控是國(guó)家和政府亟待解決且刻不容緩的任務(wù).

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]劉文平.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響研究[D].長(zhǎng)沙理工大學(xué), 20xx.

　　[2]馮時(shí)平.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)策研究[D].貴州財(cái)經(jīng)大學(xué), 20xx.

　　[3]劉宇.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響研究[D].華東師范大學(xué), 20xx.

　　[4]申月.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響及其調(diào)控政策研究--基于新常態(tài)視角[J].價(jià)格月刊, 20xx (11) :50-54.

　　[5]李薪.房?jī)r(jià)上漲對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響[D].東北財(cái)經(jīng)大學(xué), 20xx.

　　[6]劉山.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析及控制對(duì)策研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者, 20xx (20) :213.

房地產(chǎn)論文9

　　摘要：城市化進(jìn)程的不斷加快以及人們生活水平的提高，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。商品房時(shí)代的來臨，宣告了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入了萌芽階段。但是由于發(fā)展歷程相對(duì)較短，導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理控制中，存在著一些不足和問題，影響了企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。本文結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問題，對(duì)完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的有效措施進(jìn)行了分析和探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部審計(jì)；問題；措施

　　前言：最近幾年，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市住房需求迅速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占據(jù)更加有力的位置，企業(yè)必須完善內(nèi)部控制制度，提升自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。而作為內(nèi)部控制的重要組成部分，內(nèi)部審計(jì)可以通過風(fēng)險(xiǎn)管理等形式，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制，提升企業(yè)的運(yùn)行效率和管理水平，應(yīng)該得到企業(yè)管理人員的充分重視。

　　一、內(nèi)部審計(jì)的相關(guān)概念

　　內(nèi)部審計(jì)，是指一種獨(dú)立、客觀的確認(rèn)和咨詢活動(dòng)，旨在增加價(jià)值以及改善組織的經(jīng)營(yíng)管理情況，主要是通過應(yīng)用系統(tǒng)規(guī)范的方法，評(píng)價(jià)并改善風(fēng)險(xiǎn)管理、控制以及治理過程的效果，幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。簡(jiǎn)單來講，內(nèi)部審計(jì)是組織內(nèi)部的一種獨(dú)立客觀的監(jiān)督和評(píng)價(jià)活動(dòng)。內(nèi)部審計(jì)的對(duì)象是多種多樣的，按照存在形態(tài)劃分，內(nèi)部審計(jì)對(duì)象包括了實(shí)物、賬務(wù)、規(guī)則以及責(zé)任人等，而審計(jì)方法包括了順查法、逆查法、審閱法、抽查法、分析法以及效益評(píng)價(jià)審計(jì)法等。對(duì)于企業(yè)而言，內(nèi)部審計(jì)的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　�。�1）監(jiān)督各項(xiàng)制度和計(jì)劃的執(zhí)行：內(nèi)部審計(jì)不僅可以確定本單位、本部分的活動(dòng)是否符合國(guó)家相關(guān)的政策方針，也可以確定部門內(nèi)部各項(xiàng)制度和計(jì)劃的落實(shí)情況，分析是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。通過內(nèi)部審計(jì)，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供參考依據(jù)。

　�。�2）實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我約束：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)不僅受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策以及財(cái)政制度等的制約，而且需要遵循企業(yè)內(nèi)部控制制度的相關(guān)規(guī)定。內(nèi)部審計(jì)可以對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，客觀地反映實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的自我約束。

　　（3）提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益：內(nèi)部審計(jì)通過對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過程的審查，對(duì)有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的對(duì)比分析，揭示差異并對(duì)差異形成的因素進(jìn)行分析，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)，總結(jié)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)律，從而提出針對(duì)性的改進(jìn)措施，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問題

　　從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中，存在著一些不足和問題，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。這些問題主要表現(xiàn)在：

　　1.重視不足

　　內(nèi)部審計(jì)工作是否成功，在很大程度上取決于內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性和權(quán)威性，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作越重視，內(nèi)部審計(jì)人員的獨(dú)立性越強(qiáng)，則內(nèi)部審計(jì)工作的開展也就越順利。但是從目前來看，許多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作重視不足，認(rèn)為內(nèi)部審計(jì)就是財(cái)務(wù)審計(jì)，在對(duì)內(nèi)部審計(jì)部門進(jìn)行設(shè)置時(shí)，往往都是直接從財(cái)務(wù)部門抽選人員，或者直接由財(cái)務(wù)人員兼任審計(jì)工作。不僅如此，其他部門對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作的認(rèn)識(shí)也存在一定的偏差，對(duì)內(nèi)審部門的.工作存在著排斥和抵觸心理，影響了內(nèi)部審計(jì)工作的有效展開。

　　2.職能范圍狹窄

　　當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)偏向于事中和事后審計(jì)，審計(jì)價(jià)值不高，而且審計(jì)目標(biāo)集中在差錯(cuò)防弊，維護(hù)企業(yè)資產(chǎn)安全方向，工作重心放在對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)資料真實(shí)性和完整性的檢查分析，內(nèi)部審計(jì)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的改善、對(duì)于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的完善等，并沒有得到有效體現(xiàn)。

　　3.技術(shù)手段落后

　　當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作多集中在財(cái)務(wù)審計(jì)方面，常用的審計(jì)方法也往往局限在對(duì)報(bào)表、賬薄及憑證等財(cái)務(wù)資料的核查，對(duì)各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，以及對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的盤點(diǎn)等，對(duì)于經(jīng)濟(jì)責(zé)任、管理效率等的審計(jì)涉入不深，對(duì)于計(jì)算機(jī)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用也僅僅局限于對(duì)文檔的處理，沒有進(jìn)行相應(yīng)的管理審計(jì)。技術(shù)手段落后問題的存在，嚴(yán)重影響了內(nèi)部審計(jì)工作效率的有效提升。

　　4.人員構(gòu)成問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)的大部分內(nèi)部審計(jì)人員都是來自財(cái)會(huì)部門，只是結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，缺乏專業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，無法有效適應(yīng)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)際需要，使得很多審計(jì)項(xiàng)目都需要從企業(yè)其他部門臨時(shí)借調(diào)審計(jì)人員，難以有效適應(yīng)績(jī)效審計(jì)和管理審計(jì)的要求，加上綜合分析能力的不足，對(duì)于一些深層次、實(shí)質(zhì)性的問題，無法及時(shí)發(fā)覺，也導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)的作用難以真正體現(xiàn)。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的有效措施

　　針對(duì)上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員和領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該充分重視起來，采取合理有效的措施，對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作進(jìn)行完善，確保其作用的充分發(fā)揮。

　　1.及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)認(rèn)識(shí)。可以說，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作的重視和支持，是內(nèi)部審計(jì)工作得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ)和前提。因此，領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)對(duì)于內(nèi)部審計(jì)工作重要性的認(rèn)識(shí)，明確內(nèi)部審計(jì)在企業(yè)管理中的地位和作用，從政策和資金方面，支持內(nèi)部審計(jì)工作的有效展開。在實(shí)際操作中，應(yīng)該由最高管理層負(fù)責(zé)內(nèi)部審計(jì)部門負(fù)責(zé)人的任免和管理，允許內(nèi)部審計(jì)部門參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策、內(nèi)部控制及財(cái)務(wù)報(bào)告等，同時(shí)，在企業(yè)日常管理中，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)該加強(qiáng)與管理層的溝通和交流，對(duì)于在內(nèi)部審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)該及時(shí)提出相應(yīng)的整改措施，并保證這些措施的有效落實(shí)。企業(yè)應(yīng)該保證內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性和權(quán)威性，堅(jiān)決制止對(duì)于內(nèi)審人員的打擊報(bào)復(fù)行為。

　　2.健全內(nèi)審機(jī)構(gòu)，保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性。獨(dú)立性是內(nèi)審部門最大的特點(diǎn)，同時(shí)也是確保內(nèi)部審計(jì)工作有效展開的先決條件，只有具備相應(yīng)的獨(dú)立性，內(nèi)部審計(jì)工作才能不受各種利益沖突的影響，做出更加公正、客觀的鑒定和評(píng)價(jià)。從目前來看，在房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)中，內(nèi)部審計(jì)部門的位置包括許多種，如受財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)、受總經(jīng)理管理、受監(jiān)事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)等，領(lǐng)導(dǎo)層次越高，則內(nèi)部審計(jì)部門的獨(dú)立性也就越強(qiáng)。

　　3.擴(kuò)大內(nèi)審工作范圍。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部審計(jì)中，應(yīng)該從財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)領(lǐng)域擴(kuò)大的管理領(lǐng)域，將原本的事中和事后審計(jì)擴(kuò)大到事前、事中和事后的全過程審計(jì)，注重企業(yè)的內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理和管理效率，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，確保企業(yè)整體管理水平的提升，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的預(yù)期目標(biāo)。

　　4.改進(jìn)審計(jì)方法和手段。信息技術(shù)的發(fā)展，對(duì)于審計(jì)對(duì)象和審計(jì)方法都造成了很大的影響，因此，內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代潮流，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，積極引入先進(jìn)的計(jì)算機(jī)信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)由傳統(tǒng)手工業(yè)務(wù)處理方式向電子數(shù)據(jù)處理方式的轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)大數(shù)據(jù)、復(fù)雜性的內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)。

　　5.強(qiáng)化審計(jì)隊(duì)伍建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該重視對(duì)于審計(jì)隊(duì)伍的建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)于審計(jì)人員的培養(yǎng)，確保內(nèi)部審計(jì)工作的順利開展。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　總而言之，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提升企業(yè)管理水平，是提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，需要企業(yè)管理人員的充分重視，推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文10

　　摘要：

　　首先要明確的是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施離不開流動(dòng)資金的大力支持，因此該部分資金帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，加之社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來的競(jìng)爭(zhēng)加劇，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著巨大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展下去，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，提高住房的質(zhì)量和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，筆者分析了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境以及對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問題，并以此為基礎(chǔ)提出了幾點(diǎn)解決策略。

　　關(guān)鍵詞：

　　房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；財(cái)務(wù)管理

　　一、引言

　　從最近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國(guó)境內(nèi)得到了良好的發(fā)展，我國(guó)也涌現(xiàn)了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也非�？捎^。眾所周知，由于某些歷史原因，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)成長(zhǎng)階段都受到了一些不好的影響，進(jìn)而造成我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都是非常不利的。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴(yán)厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目面對(duì)的挑戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度已經(jīng)達(dá)到了白熱化，所以，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)期可能會(huì)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。

　　二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問題

　　1、缺乏對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)可行性方面較為系統(tǒng)的研究

　　目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)，缺乏對(duì)項(xiàng)目整個(gè)系統(tǒng)性的可行性研究，其中尤為嚴(yán)重的是缺乏財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)的研究，這使得整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時(shí)候都只是依靠管理層的經(jīng)驗(yàn)加以判斷，這使得很多項(xiàng)目在進(jìn)行的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項(xiàng)目開始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的分析以及財(cái)務(wù)、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項(xiàng)目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。

　　2、在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算管理方面存在一定的問題

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算管理顯得尤為重要，因?yàn)樗鼘?duì)企業(yè)的利潤(rùn)有著直接的關(guān)系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目中都不是非常重視預(yù)算管理的工作，特別是在預(yù)算管理中的市場(chǎng)評(píng)估和預(yù)判工作這兩部分。這必然使得在實(shí)際的建設(shè)項(xiàng)目工作中大量的數(shù)據(jù)和期望達(dá)到的目標(biāo)與實(shí)際的市場(chǎng)狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴(yán)重的可能使得建設(shè)項(xiàng)目并不被市場(chǎng)所認(rèn)可，預(yù)算的管理工作將無法繼續(xù)進(jìn)行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立比較完善的指標(biāo)制度，使得在建設(shè)項(xiàng)目中無法對(duì)預(yù)算工作中的成本和支出預(yù)算以及收益預(yù)算等產(chǎn)生明確的認(rèn)識(shí)，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對(duì)盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進(jìn)行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　3、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的全面成本管理有所忽略

　　房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)主要的目的是獲取利潤(rùn)，如何在獲取最大利益的.同時(shí)付出最小的成本就是建設(shè)項(xiàng)目全面成本管理主要需要解決的問題，也可以說其目的是不浪費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目并沒有建立一個(gè)較為完善的資本運(yùn)作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來源必然會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金償還利息，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目將無法正常的運(yùn)作下去，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。雖然隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)走向國(guó)際化的趨勢(shì)越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬(wàn)達(dá)等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國(guó)家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目缺乏全面成本管理的意識(shí)。

　　4、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本的管理缺乏重視

　　目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人沒有對(duì)財(cái)務(wù)管理給予應(yīng)有的重視，管理意識(shí)不足，沒有對(duì)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)問題采取應(yīng)有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)務(wù)管理有所重視，但是對(duì)其實(shí)際的實(shí)施情況并不是非常了解，根據(jù)相關(guān)的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作在設(shè)計(jì)階段落實(shí)的較好，但是在施工階段并沒有將財(cái)務(wù)管理的工作落到實(shí)處。有些財(cái)務(wù)管理的工作人員認(rèn)為施工階段的機(jī)械設(shè)備以及相關(guān)的材料是財(cái)務(wù)管理的關(guān)注重心，對(duì)于其他的成本的財(cái)務(wù)管理工作沒有注重，使得財(cái)務(wù)管理的工作難以持續(xù)的進(jìn)行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的管理層以及相關(guān)的財(cái)務(wù)人員并沒有對(duì)財(cái)務(wù)管理工作給予足夠的重視，這使得在財(cái)務(wù)管理的實(shí)施過程中存在很多的限制，所以，只有管理層對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的效率有所助益。

　　三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理相關(guān)問題的幾點(diǎn)策略

　　1、加大對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在開始前的可行性研究，使得建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所加強(qiáng)

　　在我國(guó)的宏觀市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風(fēng)險(xiǎn)以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)行過程中，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的研究力度增大，可以有效的提高建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的有效性，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，從而提高其社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的相關(guān)人員必須在項(xiàng)目的可行性調(diào)查報(bào)告中對(duì)施工的細(xì)節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行核實(shí)和審查，分析和調(diào)研整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)水平，從而對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并且提前做出相對(duì)應(yīng)的應(yīng)急措施，從而可以達(dá)到有效規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)引起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進(jìn)而可以達(dá)到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理達(dá)到嚴(yán)謹(jǐn)性和全面性的目的。

　　2、加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理工作，使得建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所加強(qiáng)

　　對(duì)全面預(yù)算工作的相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)組織工作進(jìn)行加強(qiáng)，細(xì)化授權(quán)批準(zhǔn)程序以及職責(zé)權(quán)限等工作，才可以提高財(cái)務(wù)管理工作的效率。建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算委員會(huì)需要對(duì)預(yù)算的目標(biāo)進(jìn)行擬定，將制度預(yù)算的具體措施落到全面預(yù)算管理工作的實(shí)處。與此同時(shí)，將建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算編制與執(zhí)行結(jié)合起來，努力提高預(yù)算的執(zhí)行力度，從而達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理的目標(biāo)。對(duì)預(yù)算責(zé)任單元進(jìn)行科學(xué)的制定，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，使得參與建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)部門的職責(zé)和權(quán)利明晰，強(qiáng)化在預(yù)算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)督機(jī)制，從而減少一定的經(jīng)濟(jì)損失。在建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理方面主要做到對(duì)資金的投放的準(zhǔn)確估算，科學(xué)合理的編制可行性報(bào)告，從而降低建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且必須在進(jìn)行資金投放估算的過程中做到資本結(jié)構(gòu)的管理，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對(duì)償債能力造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避。

　　3、完善并且加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全面成本管理

　　樹立系統(tǒng)的管理意識(shí)是加強(qiáng)全面成本管理的第一步，要堅(jiān)持站在戰(zhàn)略的高度看待建設(shè)項(xiàng)目，堅(jiān)持全面性原則，對(duì)于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理必須以競(jìng)爭(zhēng)為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個(gè)方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內(nèi)容進(jìn)行擴(kuò)大，要包括房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學(xué)合理的方法進(jìn)行將成本控制達(dá)到應(yīng)有的效用。加強(qiáng)全面成本管理的第二步是需要參與建設(shè)項(xiàng)目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行全面成本管理時(shí)，盡可能的采取目標(biāo)管理的方式，并且全面跟蹤財(cái)務(wù)成本管理的情況，從而對(duì)全面成本管理工作的有效實(shí)施提供一定的保障。

　　4、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目建立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系

　　建立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的戰(zhàn)略意義，對(duì)編制的預(yù)算要進(jìn)行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)部建立三級(jí)責(zé)任中心，即：利潤(rùn)中心、成本中心以及投資中心，確立項(xiàng)目?jī)?nèi)部的季度以及年度的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。建設(shè)項(xiàng)目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計(jì)劃分離開來進(jìn)行相關(guān)的執(zhí)行和審批，不得混淆，與此同時(shí)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理體系的精細(xì)化管理。在預(yù)算編制之后要在建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的上下級(jí)之間進(jìn)行活躍的溝通交流，確保責(zé)任和權(quán)力是一一對(duì)應(yīng)的，將相關(guān)工作的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。建設(shè)項(xiàng)目時(shí)間一般較長(zhǎng)，所以建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部在每個(gè)月以及每個(gè)季度都要對(duì)財(cái)務(wù)管理的績(jī)效進(jìn)行考核分析，再以年度為單位進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的總結(jié)。只有建立合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的問題得以解決。

　　參考文獻(xiàn):

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　　[2]張瀟、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制研究[J]、科研，20xx（，9）：233-234、

　　[3]閆煒、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目成本核算若干問題的探析[J]、門窗，20xx（，9）：261、

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)型企業(yè)數(shù)量越來越多，本文通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對(duì)策進(jìn)行分析，以期提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本核算；問題；對(duì)策

　　自我國(guó)陸續(xù)推出“9.29新政”、“新國(guó)五條”等政策后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)進(jìn)入了體系化發(fā)展新常態(tài)，為保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)I建了良好氛圍，然而房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，需要其做好成本核算工作，迎合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)家政策指引下合理管控成本，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理能效，提高財(cái)會(huì)人員工作能力，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，以提升其成本核算的成效，達(dá)到推動(dòng)房產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的目的�；�于此，分析成本核算中存在的問題及對(duì)策顯得尤為重要。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題

　　相較于西方發(fā)達(dá)國(guó)家我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，與之相關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及研究理論相對(duì)薄弱，阻礙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展。基于此房地產(chǎn)企業(yè)需立足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，探究其在發(fā)展過程中存在的成本核算問題，為分析優(yōu)化成本核算之良策提供依據(jù)。

　　1.成本核算口徑不一問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)在拿到地皮后，需依據(jù)自身發(fā)展情況及市場(chǎng)環(huán)境設(shè)立開發(fā)目標(biāo)，并以此為核心進(jìn)行成本核算，依據(jù)核算結(jié)果分配及歸集費(fèi)用。為保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算精準(zhǔn)有效，我國(guó)頒布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》等條規(guī)，然而基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，成本核算類目較為龐雜，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力及財(cái)會(huì)人員工作能力均有一定要求，使其在核算過程中經(jīng)常出現(xiàn)口徑不一的現(xiàn)象，影響了相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)成本優(yōu)化配置的綜合成效，降低了成本核算的精準(zhǔn)性、可靠性、可比性及科學(xué)性，使成本核算結(jié)論喪失了參考價(jià)值，從而無法助力房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中獲取更高經(jīng)濟(jì)收益。

　　2.成本調(diào)劑過于隨意，成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符問題

　　為提高經(jīng)濟(jì)收益房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)在條件允許態(tài)勢(shì)下，同時(shí)開發(fā)若干項(xiàng)目，如別墅、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和商住兩用房等，然而每類開發(fā)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)、開發(fā)時(shí)間、地理位置、用途、周期和土地出讓價(jià)格等都有不同要求，雖然這些開發(fā)項(xiàng)目存在一定成本核算差異，但是有些企業(yè)為縮減核算步驟，降低成本核算難度，摒棄房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)個(gè)性化成本核算體系，盲目調(diào)整成本分配比率，使若干開發(fā)項(xiàng)目成本核算交織在一起，造成成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符的問題。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為盡快結(jié)算配套設(shè)置費(fèi)預(yù)提成本，導(dǎo)致成本核算結(jié)果與實(shí)際費(fèi)用出現(xiàn)出入，影響該項(xiàng)目的銷售定價(jià)。除外部因素影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算成效外，人為因素即財(cái)會(huì)工作人員與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏成本核算意識(shí)，是造成成本調(diào)劑過于隨意的重要內(nèi)因，導(dǎo)致企業(yè)、社會(huì)、國(guó)家三方權(quán)益受到損失。

　　3.虛列成本核算類目問題

　　基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金運(yùn)營(yíng)體系較為復(fù)雜，對(duì)其成本核算帶來阻力，相較于其他類型的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣需要較長(zhǎng)周期完成成本核算目標(biāo)，在此過程中會(huì)有許多潛在因素影響成本核算。例如市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策、材料費(fèi)用等，加之人為因素不當(dāng)干預(yù)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算不夠規(guī)范，虛列成本核算類目問題屢見不鮮，進(jìn)而影響該項(xiàng)目利潤(rùn)核算精度，無法系統(tǒng)反饋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的實(shí)際情況[1]。

　　二、有效解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題的對(duì)策

　　通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中存在的問題進(jìn)行分析可知，我國(guó)雖已進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展新時(shí)期，但仍然存在房產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏成本核算意識(shí)，財(cái)會(huì)工作人員成本核算能力較低，成本核算類目不清，核算成本調(diào)劑過于隨意，成本核算口徑不一等問題，為此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需秉持實(shí)事求是精神，勇于自我解析并敢于面對(duì)成本核算困境，立足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，積極完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算體系，為解決成本核算問題奠定基礎(chǔ)。

　　1.統(tǒng)一成本核算口徑

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、核算復(fù)雜，財(cái)會(huì)工作人員為提高成本核算質(zhì)量，解決成本核算問題，需不斷提高自身成本核算能力，樹立成本核算意識(shí)，并將其納入財(cái)務(wù)管理過程中，施行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，依據(jù)財(cái)務(wù)管理要求，規(guī)范其成本核算口徑，為實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本合理分配提供依據(jù)。例如，財(cái)會(huì)工作人員可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算需求，設(shè)置成本核算明細(xì)臺(tái)賬，用統(tǒng)一口徑記錄該項(xiàng)目開發(fā)過程中所消耗的'一切費(fèi)用，為產(chǎn)品開發(fā)完畢后展開科學(xué)高效的成本結(jié)算提供依據(jù)�；�于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉獵項(xiàng)目較多，有些項(xiàng)目成本核算較為復(fù)雜，無法保證在統(tǒng)一口徑下完成核算任務(wù)，為此需財(cái)會(huì)工作人員在合理分配與歸集基礎(chǔ)上，制定項(xiàng)目成本核算明細(xì)，在同一成本核算項(xiàng)目中用統(tǒng)一口徑予以核算。例如按照占地面積，針對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、管理費(fèi)用、征地費(fèi)用以及其他與土地面積相關(guān)的費(fèi)用展開成本核算，確保成本分配與歸集科學(xué)可行，為指引房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利完成各方承建任務(wù)提供依據(jù)。基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)瞬息萬(wàn)變，財(cái)會(huì)工作人員需秉持與時(shí)俱進(jìn)精神時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，繼而在漫長(zhǎng)的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程中能夠優(yōu)化成本核算口徑，確保成本核算精準(zhǔn)無誤，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取更高經(jīng)濟(jì)收益奠定基礎(chǔ)。

　　2.健全成本核算管理制度

　　在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中，有些企業(yè)存在成本調(diào)劑過于隨意，成本支出與開發(fā)項(xiàng)目決算不符等問題，這主要是源于企業(yè)管理者不注重踐行成本核算，仍然沿用“經(jīng)驗(yàn)論”開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，使該項(xiàng)目成本核算精度無法得到保障，與之相關(guān)的成本核算管理制度存在缺陷，從而影響成本核算的綜合成效。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需不斷提高自身管理能力，將財(cái)務(wù)管理納入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理能效，為房地產(chǎn)成本核算任務(wù)有效落實(shí)提供條件。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者還需支持成本核算獨(dú)立運(yùn)行，避免人為因素對(duì)核算結(jié)果產(chǎn)生不當(dāng)影響，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算營(yíng)建良好氛圍。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者需引導(dǎo)自身健全成本核算管理制度，為達(dá)成核算目標(biāo)給予有力引導(dǎo)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算管理制度具體建設(shè)方法，可從以下幾個(gè)發(fā)面進(jìn)行探究：一是設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。為充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理能效，其需獨(dú)立運(yùn)行，并可深入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，以此為基點(diǎn)建設(shè)成本核算“網(wǎng)絡(luò)”，確保各項(xiàng)費(fèi)用均納入成本核算體系中，提高成本核算的廣度、精度。二是依據(jù)成本核算需求及房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，設(shè)立管理子項(xiàng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)工程大小，設(shè)立成本核算計(jì)劃、預(yù)算體系、預(yù)決算控制、成本核算分析、考核等管理子項(xiàng)，用以充實(shí)財(cái)務(wù)管理制度，并符合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的客觀需求，為有效落實(shí)成本核算目標(biāo)提供依據(jù)，確保在漫長(zhǎng)的項(xiàng)目開發(fā)過程中成本核算均有據(jù)可依。三是設(shè)立成本核算部門。成本核算部門需納入財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，在企業(yè)要開始項(xiàng)目開發(fā)前進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并展開成本控制、項(xiàng)目預(yù)測(cè)、編制報(bào)表、預(yù)算等工作，為企業(yè)獲取第一手成本核算數(shù)據(jù)，規(guī)劃并調(diào)整項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略提供依據(jù)。

　　3.施行審計(jì)監(jiān)督制度，保障成本核算目標(biāo)得以有效落實(shí)

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，虛列成本核算類目較常出現(xiàn)，其影響了成本核算精度。這主要是源于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算缺乏監(jiān)管，為此房地產(chǎn)企業(yè)需積極施行審計(jì)監(jiān)督制度，保障成本核算質(zhì)量，該制度具體建設(shè)方略可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：一是設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門。內(nèi)部審計(jì)部門獨(dú)立運(yùn)行，主要負(fù)責(zé)監(jiān)管企業(yè)財(cái)務(wù)管理踐行的實(shí)際情況，成本核算作為財(cái)務(wù)管理的重要一環(huán)，也在內(nèi)部審計(jì)部門監(jiān)管下，一旦房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)成本核算不當(dāng)行為，其會(huì)在向管理者反饋成本核算情況的同時(shí)，勒令相關(guān)部門重新進(jìn)行成本核算，確保其數(shù)據(jù)科學(xué)可靠，避免出現(xiàn)核算類目不清、重疊和虛列等現(xiàn)象，減少房地產(chǎn)企業(yè)開支，為其獲取更高經(jīng)濟(jì)收益奠定基礎(chǔ)。二是完善審計(jì)制度。審計(jì)工作需迎合時(shí)代發(fā)展及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行需求予以調(diào)整，為此其房地產(chǎn)審計(jì)制度需具有動(dòng)態(tài)發(fā)展能力，并依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)及需求納入全新審計(jì)要點(diǎn)，以提高審計(jì)功效并保障成本核算質(zhì)量[2]。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想提高成本核算質(zhì)量，需統(tǒng)一成本核算口徑，健全成本核算管理制度，施行審計(jì)監(jiān)督制度，保障成本核算目標(biāo)得以有效落實(shí)，在推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展同時(shí)，達(dá)到提高其經(jīng)濟(jì)收益的目的。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]張清芳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的分析與探討[J].襄陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，20xx，（6）：89-92.

　　[2]張穆.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究[J].黑龍江科學(xué)，20xx，（2）：178-179.

房地產(chǎn)論文12

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理是現(xiàn)在比較常用的一種項(xiàng)目管理于段，可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更為精細(xì)化的管理，對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)最大效益具有重要意義。成本預(yù)算管理主推精細(xì)化、規(guī)范化管理理念，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本配置進(jìn)行優(yōu)化，在項(xiàng)目建設(shè)施工前對(duì)總造價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)后期施工成本控制提供依據(jù)，爭(zhēng)取進(jìn)一步提高項(xiàng)目管理水平。

　　1成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中應(yīng)用必要性

　　1.1成本控制重要手段

　　成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要組成部分，其管理效果如何，直接影響著項(xiàng)目建設(shè)最終效益。項(xiàng)目成本管理貫徹于整個(gè)建設(shè)過程中，包括事前控制、事中控制以及事后控制三個(gè)部分，想要提高管理效果，就需要對(duì)三個(gè)方而進(jìn)行全而管理，控制項(xiàng)目施工成本，將其控制在預(yù)算內(nèi)，提高項(xiàng)目投資的有效性。

　　1.2成本管理計(jì)劃編制基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，管理人員需要基于項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需求，結(jié)合以往管理經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)成本控制來制定管理方案的編制，以此來作為項(xiàng)目管理的主要依據(jù)。成本預(yù)算是成本計(jì)劃的重要組成部分，是管理方案編制的主要依據(jù)，在對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行預(yù)算時(shí)，預(yù)算人員應(yīng)提前對(duì)各類相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集，并以及降低成本為目的建立研究體系，利用現(xiàn)計(jì)算技術(shù)與計(jì)算方法來對(duì)建筑施工經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行定量或者定性分析，形成完整的成本預(yù)算計(jì)劃，提高項(xiàng)目管理整體效率。

　　1.3確保成本管理合理性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理貫徹于整個(gè)建設(shè)過程中，在整個(gè)階段中經(jīng)常會(huì)受到各種因素影響而項(xiàng)目投資效果。成本預(yù)算能夠?qū)��?xiàng)目未來建設(shè)過程中可能會(huì)遇到的問題進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析各項(xiàng)影響因素，可以提前制定規(guī)避方案，并且將預(yù)算方案與實(shí)際施工相結(jié)合，可以對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，保證項(xiàng)目管理的合理性與科學(xué)性。

　　2影響成本預(yù)算應(yīng)用因素分析

　　2.1客觀因素

　　(1)應(yīng)用意識(shí)。成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用效果與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)用意識(shí)有著必然聯(lián)系，其應(yīng)用意識(shí)決定著成本預(yù)算在項(xiàng)目中應(yīng)用的.程度，決定著項(xiàng)目管理最終獲取的效益。雖然現(xiàn)在更多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到成本預(yù)算在項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)用的重要性，即便是應(yīng)用效果在好，應(yīng)用意識(shí)不明顯，使其不能得到有效的落實(shí)，也不可能得到預(yù)期的效果。

　　(2)管理人員專業(yè)能力。一方而，管理人員才是決定成本預(yù)算應(yīng)用效果的主要因素，其整體執(zhí)行能力以及管理水平影響了管理方案的落實(shí)程度。如果管理機(jī)構(gòu)不認(rèn)同成本預(yù)算管理，財(cái)管理方案也不會(huì)得到有效的執(zhí)行，最終導(dǎo)致管理流于形式，得不到效果。另一方而，即便是管理人員意識(shí)到位，但是如果其不具備良好的專業(yè)能力，也不可能取得良好的管理效果。成本預(yù)算管理人員不僅要熟練掌握項(xiàng)目預(yù)算與基礎(chǔ)財(cái)務(wù)知識(shí)，同時(shí)更需要全而了解項(xiàng)目施工工藝、材料市場(chǎng)價(jià)格等相關(guān)信息，在加上豐富的施工經(jīng)驗(yàn)，對(duì)提升項(xiàng)目管理效果就有重要意義四。

　　2. 2客觀原因

　　(1)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中存在設(shè)計(jì)變更現(xiàn)象，并且新增工作單價(jià)處于洽商階段。如果前期設(shè)計(jì)管理不合理，再加上后期影響因素多，在項(xiàng)目建設(shè)過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)變更問題，而設(shè)計(jì)變更就會(huì)改變工作量，新增工作量缺乏單價(jià)，如果不能與業(yè)主或者甲方有效洽談，將會(huì)造成成本預(yù)算執(zhí)行分析表與實(shí)際成本存在較人差異。

　　(2)市場(chǎng)材料單價(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般規(guī)模都比較人，并且建設(shè)周期比較長(zhǎng)，在建設(shè)過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)主要施工材料市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的現(xiàn)象，而項(xiàng)目實(shí)施前成本預(yù)算編制主要是以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格為依據(jù)，如果后期市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，財(cái)會(huì)造成成本預(yù)算編制與實(shí)際不相符，導(dǎo)致同期同等工作量其實(shí)際工程成本不一致。

　　(3)項(xiàng)目決算時(shí)間滯后。因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)中存在的各種變更問題，在編制預(yù)算方案時(shí)，需要長(zhǎng)時(shí)間與業(yè)主或者甲方進(jìn)行協(xié)商，而工作量的計(jì)量以及有關(guān)單價(jià)的確認(rèn)又會(huì)對(duì)決算造成重人影響。另一方而，工程竣工驗(yàn)收受建設(shè)單位、監(jiān)理單位以及質(zhì)監(jiān)部門等多方而因素影響，竣工驗(yàn)收材料往往需要多層審核，整個(gè)過程花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致項(xiàng)目決算時(shí)間滯后。項(xiàng)目完成工作量以及相關(guān)單價(jià)不能得到業(yè)主與甲方確認(rèn)，就會(huì)導(dǎo)致分包方工程款項(xiàng)不能及時(shí)結(jié)算，會(huì)對(duì)成本預(yù)算造成不良影響。

　　3成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目中應(yīng)用措施

　　3.1健全管理體系

　　(1)建立完善預(yù)算管理組織以及責(zé)任體系，在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層帶領(lǐng)下，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際需求，確定成本預(yù)算主管部門，做好項(xiàng)目管理規(guī)劃，企業(yè)內(nèi)各相關(guān)部門相互聯(lián)系，對(duì)職能進(jìn)行合理分配，確保成本預(yù)算管理順利實(shí)施。

　　(2)建立房地產(chǎn)預(yù)算管理制度，采取授權(quán)與成本管理機(jī)制，明確預(yù)算編制，企業(yè)應(yīng)建立預(yù)算管理制度與流程管理制度。各機(jī)構(gòu)在相互配合的基礎(chǔ)上還應(yīng)保證權(quán)責(zé)分明，保證整個(gè)管理工作有條不紊的進(jìn)行。

　　(3)建立預(yù)算管理評(píng)估考核體系，基于成本預(yù)算管理工作的復(fù)雜，從房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)出發(fā)，設(shè)計(jì)一套目標(biāo)明確、權(quán)責(zé)分明的評(píng)估考核指標(biāo)體系，并且將管理人員績(jī)效與管理效果掛鉤，以此來激發(fā)管理人員工作積極性，提高管理的有效性。

　　3. 2提高預(yù)算參與人員專業(yè)能力

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算管理需要多項(xiàng)數(shù)據(jù)的支持，數(shù)據(jù)的真實(shí)性以及客觀性是保證管理工作效果的主要因素。因此，在填報(bào)成本預(yù)算時(shí)，應(yīng)以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，并以市場(chǎng)單價(jià)為依據(jù)，按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度來進(jìn)行編制，確保成本預(yù)算的合理性。另外，為滿足項(xiàng)目管理需求，要求所有參與成本預(yù)算管理的人員必須要具備良好的綜合能力，要求其在具備較高職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，熟練掌握各項(xiàng)與成本預(yù)算相關(guān)的知識(shí)，控制好各項(xiàng)數(shù)據(jù)的來源，嚴(yán)禁應(yīng)用虛假數(shù)據(jù)。

　　3. 3加強(qiáng)與財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等部門聯(lián)系

　　成本預(yù)算管理部門應(yīng)該與財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)等部門進(jìn)行聯(lián)系，形成項(xiàng)目整體管理體系，達(dá)到事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后考評(píng)的模式，爭(zhēng)取不斷提高管理效果。其中，成本預(yù)算與財(cái)務(wù)系統(tǒng)的聯(lián)系，通過對(duì)預(yù)算成本的對(duì)比，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，做好項(xiàng)目建設(shè)中每一個(gè)階段的管理工作。

　　4結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要組成部分，成本預(yù)算在項(xiàng)目管理中的應(yīng)用，對(duì)改善管理結(jié)果，提高項(xiàng)目建設(shè)綜合效益具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合成本預(yù)算管理應(yīng)用中存在的問題進(jìn)行分析，并結(jié)合實(shí)際需要確定切實(shí)可行的管理措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)論文13

　　一、市場(chǎng)形勢(shì)現(xiàn)狀

　　根據(jù)國(guó)家土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場(chǎng)上，住宅項(xiàng)目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項(xiàng)目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應(yīng)的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)截取的陽(yáng)光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個(gè)樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量?jī)H35套，同比下跌了12.5％。

　　有中國(guó)第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機(jī)的沖擊。在放寬目標(biāo)客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個(gè)季度，環(huán)球金融中心的簽約量?jī)H增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報(bào)告中指出，20xx年第四季度，上海大多數(shù)甲級(jí)辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至20xx年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢(shì)還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣和系統(tǒng)自身運(yùn)行弊端等是導(dǎo)致這一局面的直接原因。

　　二、市場(chǎng)營(yíng)銷新亮點(diǎn)

　　根據(jù)近來的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對(duì)這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭(zhēng)新、爭(zhēng)奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費(fèi)者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實(shí)加大群眾對(duì)地產(chǎn)的信心。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷也是營(yíng)銷中的一種，而營(yíng)銷學(xué)強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營(yíng)銷中的服務(wù)。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設(shè)計(jì)以及建筑的問題，我們要做的最主要是服務(wù)。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷四個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務(wù)作為第五因素已經(jīng)被越來越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務(wù)將消費(fèi)者帶入建筑設(shè)計(jì)的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關(guān)鍵，經(jīng)過對(duì)比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務(wù)形式：

　　1.全員服務(wù)，必須認(rèn)識(shí)到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強(qiáng)每一位員工的團(tuán)隊(duì)精神和群體意識(shí)。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務(wù)，以顧客為導(dǎo)向，將顧客的自身利益拉伸到公司當(dāng)中，確保每位顧客即便因?yàn)槠渌�原因沒有買房，也會(huì)對(duì)公司留下很深刻的良好影響。

　　2.新穎服務(wù)，每一家房地產(chǎn)公司都是一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體，在眾多的個(gè)體當(dāng)中如果沒有自身特色的服務(wù)，將會(huì)給人平淡無味的感覺，這在市場(chǎng)低迷的情形下將是致命的一點(diǎn)。新穎服務(wù)不是耍雜，而是指具有自身特色的服務(wù)形式，如，購(gòu)房半月內(nèi)無理由退房，或者對(duì)提出房屋不理想意見的顧客，合理者進(jìn)行一定金額的獎(jiǎng)勵(lì)制度等，吸引顧客主動(dòng)去了解房子。

　　3.售后服務(wù)，這一點(diǎn)在服務(wù)中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務(wù)。售后服務(wù)中更好、更快、更專業(yè)才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得最后勝利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中做好售后服務(wù)合理定價(jià)、售后跟進(jìn)策略對(duì)公司的形象以及擴(kuò)展都很重要。

　　好的服務(wù)可以給顧客留下更好的印象，營(yíng)銷中的第五因素也將成為營(yíng)銷中的一大亮點(diǎn)，為顧客因成交而使需要（或問題）獲得真正的.滿足（或解決），在日后重復(fù)購(gòu)買奠定基礎(chǔ)。通過服務(wù)滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對(duì)公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購(gòu)買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯(cuò)誤，為今后改進(jìn)和提高成功機(jī)會(huì)作參考。

　　優(yōu)秀的服務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中可以起到很大的作用，如果市場(chǎng)是固有特定的，優(yōu)秀的服務(wù)可以吸引增加市場(chǎng)的擴(kuò)展率，將處于徘徊階段甚至沒有購(gòu)買欲望的顧客增加到購(gòu)買行列當(dāng)中。在市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)就是成交前的樂章。通過服務(wù)樹立品牌形象，靠品牌來賣產(chǎn)品，好的導(dǎo)購(gòu)是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。

　　三、結(jié)論

　　房地產(chǎn)是每個(gè)人都會(huì)關(guān)注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機(jī)的地產(chǎn)泡沫下，市場(chǎng)低迷是當(dāng)前的一大形勢(shì)，樓房降價(jià)是迫于形勢(shì)，在市場(chǎng)部景氣的時(shí)候服務(wù)就更為重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷通過服務(wù)把公司獨(dú)有魅力感動(dòng)到消費(fèi)者，從而把產(chǎn)品變成服務(wù)，購(gòu)買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場(chǎng)弱勢(shì)的形勢(shì)下，回頭客往往是最重要的，所以服務(wù)營(yíng)銷是處于弱勢(shì)市場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一大亮點(diǎn)和重點(diǎn)，必須重視。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]劉文清：營(yíng)銷學(xué)[M].延吉：延邊人民出版社，20xx.

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房地產(chǎn)論文14

　　論文導(dǎo)讀：對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而且也是任何資深人員，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，市場(chǎng)調(diào)研，樓盤

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動(dòng)性”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤)到線、面(區(qū)域市場(chǎng))，再由線、面(區(qū)域市場(chǎng))到體(宏觀環(huán)境);然后再?gòu)捏w回復(fù)到點(diǎn)、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握。

　　1.點(diǎn)—單個(gè)樓盤

　　對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，而且也是任何資深人員，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)了解最為具體、最為直接的途徑。

　　單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查通常包括以下五大項(xiàng)：

　　第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等);公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套;公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市場(chǎng)、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰(shuí)?它的進(jìn)出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。

　　第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點(diǎn)在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰(shuí)?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的等等，從而評(píng)估樓盤的資信度。

　　第三項(xiàng)是剖析價(jià)格組合。即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場(chǎng)中，往往有許多價(jià)格方面的促銷活動(dòng)，但萬(wàn)變不離其宗，其最終歸結(jié)于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并了解其運(yùn)用策略是市場(chǎng)調(diào)查最吸引人的地方。

　　第四項(xiàng)是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點(diǎn)、媒體選擇、廣告密度和實(shí)施效果等等。

　　第五項(xiàng)是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購(gòu)房客戶群有什么特征等?所有的.這一切都是市場(chǎng)調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是結(jié)果，其他幾個(gè)方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤，也是整個(gè)市場(chǎng)調(diào)研工作的全部?jī)?nèi)涵。

　　2.線和面—區(qū)域市場(chǎng)

　　對(duì)單個(gè)樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析。區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個(gè)方面。

　　一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機(jī)場(chǎng)至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。

　　二是區(qū)域產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反映和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場(chǎng)反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。

　　三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購(gòu)買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。

　　區(qū)域市場(chǎng)的分析是建立在單個(gè)樓盤的詳盡市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場(chǎng)分析報(bào)告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤，而后以這個(gè)樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個(gè)街道的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。最后，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點(diǎn)到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場(chǎng)的狀況便會(huì)了如指掌。

　　3.體—宏觀環(huán)境

　　對(duì)點(diǎn)、線、面的把握是市場(chǎng)調(diào)查的主體，但不是全部，只有對(duì)體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國(guó)際狀況等各方面的因素。

　　政治社會(huì)是指國(guó)家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會(huì)治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能忽視政治因素。

　　經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對(duì)公司和個(gè)人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲(chǔ)蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對(duì)刺激個(gè)人購(gòu)房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此幾起波瀾。

　　行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。如取消實(shí)物分房制度，對(duì)商品房銷售市場(chǎng)的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實(shí)施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進(jìn)來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對(duì)緩慢一點(diǎn);限制過少，投機(jī)暴利的行為就接踵而至，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。

　　國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。單就投資成本這一點(diǎn)分析，因?yàn)樵跂|南亞金融危機(jī)中，中國(guó)周邊國(guó)家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動(dòng)。作為一個(gè)投資商人，他在作出決策之前，肯定就會(huì)對(duì)人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對(duì)成本作一評(píng)估。在勢(shì)態(tài)尚未明朗的時(shí)候，他必然裹足不前。

　　總之，點(diǎn)、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本框架，它的融會(huì)貫通則是房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場(chǎng)專家。

　　參考文獻(xiàn)

　　1、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)的區(qū)域差異研究——基于GVAR模型的實(shí)證分析張紅; 李洋金融研究20xx-02-25

　　2、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)研究——基于貝葉斯估計(jì)的兩部門DSGE模型王云清; 朱啟貴; 談?wù)�達(dá)金融研究20xx-03-25

房地產(chǎn)論文15

　　摘要：

　　隨著我國(guó)房產(chǎn)稅改革方案的提出以及滬渝兩市的試點(diǎn)情況，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將迎來全新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。工商管理對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，平衡行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)具有極其重要的作用。文章對(duì)工商管理的特點(diǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理之間的內(nèi)在聯(lián)系作了剖析，探究了工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，以期對(duì)相關(guān)工作起到一定參考作用。

　　關(guān)鍵詞：工商管理;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);內(nèi)在聯(lián)系;促進(jìn)作用

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞和國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有直接關(guān)聯(lián)，其既是國(guó)家宏觀政策的體現(xiàn)，也是市場(chǎng)環(huán)境的外在表征。工商管理是對(duì)各行各業(yè)的監(jiān)督約束，通過明文規(guī)定對(duì)行業(yè)內(nèi)的各種行為進(jìn)行檢查和規(guī)范。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，通過工商管理加強(qiáng)其行業(yè)行為的合理性與合法性，對(duì)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和保證市場(chǎng)秩序具有極其重要的作用。

　　一、工商管理特點(diǎn)分析

　　工商管理從其性質(zhì)上看屬于政府職能部門，但是，其和常規(guī)的職能部門又存在一定差別。工商管理的核心工作是按照國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定對(duì)各行各業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，以此確保各行各業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展科學(xué)合理。通過工商管理的定義不難看出，其只是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理，并不具備直接干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的權(quán)力。因此，可以說工商管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的框架，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)只有在工商管理的范圍內(nèi)才能確保良性健康的發(fā)展，一旦超出工商管理的范圍，就可能導(dǎo)致一些違背市場(chǎng)規(guī)律、法律法規(guī)的行為出現(xiàn)，最終對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大影響。從實(shí)際工作看，工商管理具有很高的靈活性，對(duì)于不同經(jīng)濟(jì)體或是不同的行業(yè)，工商管理可以采取不同措施手段展開相關(guān)工作。但是，在這高度的靈活性當(dāng)中，又有一部分維護(hù)不變的核心內(nèi)容，比如我國(guó)經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)法律法規(guī)等。只有以我國(guó)的經(jīng)濟(jì)政策和法律法規(guī)作為不變的核心，以此構(gòu)建靈活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理從范圍上看是很大的，其不僅涵蓋了各行各業(yè)，在管理形式上也可以分為有形監(jiān)管和無形監(jiān)管兩種。有形監(jiān)管就是工商部門通過既定的準(zhǔn)則、確定的流程等展開相關(guān)工作。而無形的監(jiān)管主要是憑借市場(chǎng)準(zhǔn)入、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)交易等對(duì)各行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，以此實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理的內(nèi)在聯(lián)系

　　(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是工商管理工作的重要組成

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也表現(xiàn)出了強(qiáng)力的增長(zhǎng)。尤其是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平整體提高之后，普通居民對(duì)住房的需求不斷增長(zhǎng)，直接刺激我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大幅進(jìn)步。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的背景下，也表現(xiàn)出了不少問題，尤其是在房地產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大之后，對(duì)應(yīng)的監(jiān)管制度和措施缺少，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些亂象。因此，作為工商管理的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)工商管理工作的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用，也是工商管理工作不斷進(jìn)步的重要基礎(chǔ)。

　　(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理可以實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)互助

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)想要快速、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，離不開工商管理的監(jiān)管約束。同理，工商管理工作的進(jìn)步發(fā)展也離不開房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支撐。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)，其具有風(fēng)向標(biāo)的作用，通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，就可以對(duì)其他行業(yè)的發(fā)展情況作出基本預(yù)測(cè)。而工商管理是保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的重要手段，即工商管理工作不斷發(fā)展進(jìn)步，就可以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步發(fā)展，而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步又可以反向推動(dòng)工商管理進(jìn)步。所以說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和工商管理具有互補(bǔ)互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。

　　(三)工商管理為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有許多關(guān)聯(lián)因素，比如市場(chǎng)需求、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展以及工商管理等。在這些眾多因素中，市場(chǎng)需求和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等都屬于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的直接關(guān)聯(lián)因素，而工商管理屬于外部刺激因素，這兩類因素在不同的層面發(fā)揮著不同的作用。雖然工商管理自身也存在一定缺陷，無法全面地對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到監(jiān)管作用，但是，其仍然可以通過現(xiàn)有的制度和政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮推動(dòng)作用。尤其是在美國(guó)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫之后，我國(guó)更應(yīng)該加強(qiáng)工商管理在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的監(jiān)管作用，以便為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展助力。

　　三、工商管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用分析

　　(一)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范合理

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中表現(xiàn)出了不少不合理的行業(yè)現(xiàn)象，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形成了不小的限制�；�于此，通過加強(qiáng)工商管理對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，可以有效減少這些不合理現(xiàn)象。比如，拿地是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃布局的重要環(huán)節(jié)，也是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一個(gè)環(huán)節(jié)。但是，在某些地方，房地產(chǎn)企業(yè)拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為，這給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一股不正之風(fēng)，擾亂了健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，通過工商管理的強(qiáng)力作用，依據(jù)各項(xiàng)規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，對(duì)其中存在的不合理操作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，以此逐步規(guī)范完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。

　　(二)維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了一些不合理的現(xiàn)象，打破原本有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面。加之金融危機(jī)對(duì)我國(guó)造成的沖擊，進(jìn)一步擴(kuò)大了經(jīng)濟(jì)發(fā)展有序局面被打破的問題，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)混亂。出現(xiàn)混亂會(huì)導(dǎo)致不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、消費(fèi)者利益受損、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益下滑以及關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展前景走弱等問題。因此，基于國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，通過工商管理確保這些政策在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中得以落實(shí)，對(duì)恢復(fù)并維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序具有十分積極的作用。不僅如此，通過工商管理的強(qiáng)力規(guī)范作用，還可以最大程度減少房地產(chǎn)行業(yè)中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展。

　　(三)有效的風(fēng)險(xiǎn)防控

　　風(fēng)險(xiǎn)防控是企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)發(fā)展中所必須予以重點(diǎn)關(guān)注的問題，但是如何全面完善風(fēng)險(xiǎn)防控，卻有待進(jìn)一步研究。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，風(fēng)險(xiǎn)防控的對(duì)象因素眾多，各種規(guī)章制度都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響。風(fēng)險(xiǎn)防控不僅僅是企業(yè)的事情，也是工商管理的重點(diǎn)工作，因?yàn)楸ＷC企業(yè)安全、良性的發(fā)展是工商管理的職責(zé)所在。于工商管理而言，其風(fēng)險(xiǎn)防控相關(guān)工作主要是從監(jiān)督管理的層面入手，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中暴露出的風(fēng)險(xiǎn)因子，并及時(shí)提出對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，或是責(zé)令企業(yè)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)因素的方面進(jìn)行整改。

　　(四)保證消費(fèi)者利益

　　工商管理的意義不僅在于維護(hù)行業(yè)的`經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其還需對(duì)消費(fèi)者的利益進(jìn)行保證。就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，消費(fèi)者利益受損的事件出現(xiàn)頻率頗高，各類新聞中均報(bào)道過相關(guān)新聞。在房地產(chǎn)行業(yè)中，消費(fèi)者遭遇最多的問題就是房屋質(zhì)量問題。相對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，消費(fèi)者屬于弱勢(shì)群體，其在利益受到侵害時(shí)難以得到客觀公正的對(duì)待。因此，通過工商管理打擊房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中侵犯消費(fèi)者利益的問題，可以較大程度保證消費(fèi)者利益。

　　(五)指引房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向

　　工商管理在某種程度上是國(guó)家政策制度的反映，其可以體現(xiàn)出國(guó)家未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的動(dòng)向。不僅如此，工商管理是國(guó)家宏觀調(diào)控的一種具體手段，可以從外部對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇的情況下，通過工商管理指引其未來的發(fā)展方向，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步具有積極效用。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度越來越快，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的背景下，工商管理的作用逐漸凸顯。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)工商管理的相關(guān)工作，可以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，在市場(chǎng)秩序、風(fēng)險(xiǎn)防控以及消費(fèi)者利益等方面都發(fā)揮出顯著效果。

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　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題及改善措施

　　1我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中常出現(xiàn)的問題

　　1.1房地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫經(jīng)濟(jì)

　　房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，還影響到了其他行業(yè)，比如金融業(yè)，因?yàn)閷?duì)房產(chǎn)的需求很高，導(dǎo)致了房產(chǎn)的價(jià)格飆升，而這種非正常的飆升直接的刺激了金融、信貸，從而也產(chǎn)生了金融、經(jīng)濟(jì)方面的危機(jī)。同時(shí)，這種過度膨脹還對(duì)購(gòu)房者和房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了錯(cuò)誤的引導(dǎo)，使得房產(chǎn)的供求嚴(yán)重的不平衡，新房產(chǎn)積壓，這就是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　1.2政策缺乏科學(xué)性

　　如今，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)已經(jīng)變成了盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，以及抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。但我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理因?yàn)檎�策缺乏科學(xué)性，所以存在不穩(wěn)定、波動(dòng)性大的特點(diǎn)。比如短期政策和長(zhǎng)期規(guī)劃的思路不一致，這不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)也不利于消費(fèi)者。

　　1.3利益中的沖突

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地資源稀缺，而且近幾年來，人們對(duì)房產(chǎn)的需求超過了供給，這使得房地產(chǎn)商品越來越短缺，價(jià)格也漸漸的上漲。這樣一來，開發(fā)商就成為了設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、業(yè)主等市場(chǎng)主體追逐的目標(biāo)，從而形成了市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)主體和利益核心。房地產(chǎn)企業(yè)壟斷了市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目自主、封閉式的管理，造成了房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主在房地產(chǎn)信息方面不一致、不對(duì)稱。

　　1.4盲目投資

　　一些企業(yè)或者看人看到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)很高，便盲目的投入了進(jìn)去，既沒有進(jìn)行可行性研究，也沒有對(duì)技術(shù)和財(cái)務(wù)進(jìn)行分析。一部分開發(fā)商以市場(chǎng)變化不定為借口，沒有進(jìn)行可行性研究，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位不合理，還耗費(fèi)了一定的人力、物力、財(cái)力。同時(shí)開發(fā)出來房產(chǎn)也不符合業(yè)主的要求，這也是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理常常出現(xiàn)的問題。

　　2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題的對(duì)策

　　2.1完善相關(guān)的法律、法規(guī)

　　如今，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的問題都是因?yàn)檎�策不合理，因此，必須完善相關(guān)的法律、法規(guī)，調(diào)整政府部門的管理職能。首先要制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以此來完善產(chǎn)業(yè)政策，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)。其次，國(guó)家要從創(chuàng)新體制入手，不但必須消除房地產(chǎn)行業(yè)不公平競(jìng)爭(zhēng)的障礙，還要使房地產(chǎn)機(jī)制能夠良性的運(yùn)行。最后，必須調(diào)整整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)收入格局合理而科學(xué)，從而真正做到公平、公正。

　　2.2控制房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)在于控制開發(fā)成本。如今，控制成本已經(jīng)越來越難，其他相關(guān)業(yè)務(wù)也具有比較大的彈性，尤其是報(bào)賬的標(biāo)準(zhǔn)，更是難以控制。但必須采取措施將房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制下來，才能夠優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行更加的規(guī)范與合理。

　　2.3在項(xiàng)目定下來之前完成預(yù)算

　　預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)部分，只有完成了預(yù)算，才能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。因此，必須把利益指標(biāo)算入預(yù)算中。要檢驗(yàn)一個(gè)企業(yè)的業(yè)績(jī)和競(jìng)爭(zhēng)力，首先要看的便是企業(yè)的利潤(rùn)，另外，這也是一個(gè)企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)，更是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康和諧發(fā)展的首要條件。

　　2.4發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用

　　國(guó)家要從管理體制入手，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。首先，國(guó)家要強(qiáng)化稅收在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的作用，然后要采取稅收措施來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。最后，國(guó)家還要制定房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，設(shè)置政府管控機(jī)制，調(diào)控土地的價(jià)格，避免土地價(jià)格被壟斷或者受到不良影響，這樣就能緩解房?jī)r(jià)帶來的壓力。

　　2.5建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度

　　國(guó)家可以建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)制度，對(duì)房地產(chǎn)信息、數(shù)據(jù)、資料等進(jìn)行收集并分析，再根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)運(yùn)行狀況，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀作出科學(xué)的判斷。同時(shí)，這樣也能夠?yàn)閲?guó)家引導(dǎo)房地產(chǎn)提供一些可靠的依據(jù)。此外，還要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，根據(jù)全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，構(gòu)建適合當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，從根本上避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

　　3總結(jié)與體會(huì)

　　房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，雖然我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)具有比較好的前景，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的一系列問題仍然阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行，并且影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性、循環(huán)發(fā)展。只有采取措施解決了這些問題，才能夠維護(hù)房地產(chǎn)健康、有序的運(yùn)行，并且促進(jìn)居民生活水平的提高。

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