[實(shí)用]房地產(chǎn)論文

　　在日復(fù)一日的學(xué)習(xí)、工作生活中，大家都不可避免地要接觸到論文吧，借助論文可以有效訓(xùn)練我們運(yùn)用理論和技能解決實(shí)際問(wèn)題的的能力。還是對(duì)論文一籌莫展嗎？以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎大家分享。

房地產(chǎn)論文1

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

　　（一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因

　　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過(guò)于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過(guò)程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來(lái)資金流動(dòng)量過(guò)大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來(lái)資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問(wèn)題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因

　　房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，沒(méi)有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒(méi)有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作，沒(méi)有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過(guò)程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的地震因素、安全因素等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施

　　綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中應(yīng)該采取以下治理措施。

　　（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來(lái)達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中，通過(guò)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化

　　房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

　�。ㄈ�）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用

　　房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的'應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來(lái)有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的控制能力，通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來(lái)有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查

　　房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過(guò)對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來(lái)衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行了分析，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。

房地產(chǎn)論文2

　　在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過(guò)程中，由于市場(chǎng)消費(fèi)的需求而需要生產(chǎn)出大量的產(chǎn)品，那么生產(chǎn)量的提高就需要資金的投入，擴(kuò)展到了投資的擴(kuò)張，那么產(chǎn)品增加了，市場(chǎng)的銷路好了產(chǎn)品所產(chǎn)生的效益就高了，這就擴(kuò)張到了收入環(huán)節(jié)，收入的增加必將導(dǎo)致支出的增加，有擴(kuò)張到了支出環(huán)節(jié)，這期間可能又會(huì)擴(kuò)展到擴(kuò)大再生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，購(gòu)進(jìn)新的設(shè)備擴(kuò)展生產(chǎn)規(guī)模等。所以說(shuō)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全過(guò)程，各個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，每一個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展變動(dòng)都會(huì)引起其他環(huán)節(jié)的變動(dòng)，通過(guò)因果鏈的運(yùn)行不斷的累積，是對(duì)自身的擴(kuò)張。

　　當(dāng)因果鏈在運(yùn)行中，通過(guò)不斷的自我累積而形成的一系列的擴(kuò)張行為的過(guò)程中，會(huì)受到一定因素的阻礙。因?yàn)楫?dāng)這些因素發(fā)展到一定程度的時(shí)候，就會(huì)發(fā)展到一個(gè)瓶頸期，最終阻礙到這種擴(kuò)張行為的繼續(xù)。其中阻礙擴(kuò)張發(fā)展的因素有來(lái)自外界的也有來(lái)自擴(kuò)張行為本身的，當(dāng)運(yùn)行到一定程度的時(shí)候，就會(huì)自然的產(chǎn)生一種阻力，使得這種擴(kuò)張不得不停止而發(fā)生了轉(zhuǎn)折。那么對(duì)擴(kuò)張行為產(chǎn)生阻礙的因素主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

　　1核心因果鏈自身結(jié)構(gòu)的變化

　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展擴(kuò)張共同組成了因果鏈，各個(gè)環(huán)節(jié)之間都是相互影響相互制約的，每個(gè)環(huán)節(jié)的發(fā)展都會(huì)其他環(huán)節(jié)產(chǎn)生不同程度的影響，所以這是一個(gè)有序的合理的連接過(guò)程。在因果鏈發(fā)展的過(guò)程中，發(fā)生在各個(gè)環(huán)節(jié)上的作用力應(yīng)該是按照一定的比例來(lái)均勻分配的，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有其自身的承受能力，當(dāng)這種承受力超出了自身的承載范圍的時(shí)候，就會(huì)發(fā)生逆反現(xiàn)象。所以說(shuō)在因果鏈發(fā)展的過(guò)程中，如果作用在一個(gè)環(huán)節(jié)上的比例超出范圍的時(shí)候，就會(huì)使這種比例嚴(yán)重失調(diào)，打破了因果鏈中的平衡協(xié)調(diào)的關(guān)系，從而使整個(gè)的因果鏈也就無(wú)從繼續(xù)發(fā)展擴(kuò)張，這就是來(lái)自因果鏈自身結(jié)構(gòu)的阻礙因素。

　　2因果鏈的擴(kuò)張運(yùn)行中.會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)

　　在國(guó)民經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的初期和中期，資源供給狀況以及生產(chǎn)結(jié)構(gòu)各狀況都有序地發(fā)展，然而在波動(dòng)的后期，隨著資源供給的持續(xù)惡化，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)也逐步失調(diào)，在很大程度上增加了各部門對(duì)資源的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也在一定程度上加重了資源供給的惡化程度，各個(gè)環(huán)節(jié)在波動(dòng)后期惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象出現(xiàn)。以上的分析不難看出，因果鏈的'運(yùn)行可以形成經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)在和基本的核心波動(dòng)，最終導(dǎo)致擴(kuò)張和收縮的重復(fù)交替進(jìn)行。每一次經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)又有其各自的特點(diǎn)，通過(guò)需求、生產(chǎn)、投入以及支出這叫個(gè)環(huán)節(jié)影響因果鏈的基本波動(dòng)。

　　在總結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，可以看出政策的傾向?qū)��?jīng)濟(jì)波動(dòng)的重大影響。政府的各項(xiàng)政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和波動(dòng)都產(chǎn)生著加強(qiáng)、阻礙的作用。因此，政府的各項(xiàng)政策都帶有抑制波動(dòng)和加強(qiáng)波動(dòng)兩個(gè)方面的作用。下面是本人總結(jié)的政策影響以及具體實(shí)施：

　　1政策波動(dòng)的影響

　　在國(guó)家發(fā)展的過(guò)程中，國(guó)家政策會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，那么在政策調(diào)整的過(guò)程中，具有不規(guī)則調(diào)整的特性，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展是具有一定的規(guī)則性的，所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)容易受到政策變化的影響。

　　2我國(guó)行政干預(yù)突出特點(diǎn)為目標(biāo)一致性和多級(jí)性

　　目標(biāo)一致睫是指中央政府的具體政策下達(dá)到各級(jí)政府部門后，各級(jí)政府部門行動(dòng)積極活躍，由于縱向調(diào)節(jié)的特殊性質(zhì)在于，下級(jí)始終要服從于上級(jí)。但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的管理、市場(chǎng)的管理和物價(jià)的調(diào)整等基本問(wèn)題上，各級(jí)政府的行為幾乎是同步的，我國(guó)自九十年代后期開始。國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐漸走上穩(wěn)步、發(fā)展的道路.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，光是1992年一年房地產(chǎn)企業(yè)猛增三倍以上.這種現(xiàn)象的產(chǎn)生很重要的原因是由于縱向行政干預(yù)的結(jié)果。中央政府不但對(duì)全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行整體的協(xié)調(diào).同時(shí)還將直接干預(yù)下屬的國(guó)有大中型企業(yè)，干預(yù)從投資、生產(chǎn)到分配等任何一個(gè)環(huán)節(jié)，而其中更有來(lái)自按行業(yè)、部門分級(jí)的干預(yù)�？偨Y(jié)起來(lái)為：中央政府的政策(指令)一各級(jí)行政機(jī)關(guān)的執(zhí)行一各企業(yè)，這些疊加起來(lái)的干預(yù)最終在企業(yè)的微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中體現(xiàn)出來(lái)。其后果是企業(yè)創(chuàng)造出來(lái)的經(jīng)濟(jì)實(shí)績(jī)總是偏離集中計(jì)劃的意愿值。

房地產(chǎn)論文3

　　成本管理是眾多企業(yè)極為關(guān)注的課題，因?yàn)檫@會(huì)對(duì)企業(yè)日后的經(jīng)營(yíng)方向及對(duì)策有著莫大的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理就是其中一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的作用。

　　前言

　　企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與財(cái)務(wù)成本管理有著重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存并發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)出能夠滿足市場(chǎng)需要或提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)，也只有這樣，才能更好地滿足消費(fèi)需求、贏得客戶、占領(lǐng)市場(chǎng)，并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　1企業(yè)要實(shí)行成本管理的意義

　　1.1成本管理是保護(hù)股東權(quán)益的重要手段

　　企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤(rùn)，這也是所有股東投資的目的。沒(méi)有人會(huì)希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過(guò)一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營(yíng)成本，減少很多不必要的費(fèi)用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤(rùn)水平，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報(bào)。

　　1.2成本分析是成本控制的基礎(chǔ)

　　古諺語(yǔ)提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報(bào)。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒(méi)有成本管理提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無(wú)法完成的。

　　1.3成本管理是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保證

　　成本管理不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對(duì)自身情況進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)估，通過(guò)制定一系列的包括產(chǎn)並鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對(duì)成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長(zhǎng)期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界500強(qiáng)企業(yè)，都是通過(guò)完善的管理制度，實(shí)現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識(shí)不強(qiáng)，遇到不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，則無(wú)法依靠管理制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

　　2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的幾個(gè)階段

　　2.1項(xiàng)目投資階段的成本管理

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，項(xiàng)目投資是成本管理的首要環(huán)節(jié)。每個(gè)房地產(chǎn)公司在投資之前都會(huì)有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實(shí)施能力等等同時(shí)也需要對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)行分析，例如項(xiàng)目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)率等等。另外，還有一個(gè)因素是不得不考慮的，那就是當(dāng)?shù)卣�府的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說(shuō)的項(xiàng)目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，只有準(zhǔn)確的`數(shù)據(jù)才能獲得更全面投資評(píng)估。這一階段的成本控制水平會(huì)直接影響項(xiàng)目的最終回報(bào)情況。這就類似于做一件事情先要找對(duì)方向，如果方向錯(cuò)了，之后投入的越多損失越大。這一階段項(xiàng)目決策需要各部門人員的共同分析，房地產(chǎn)開發(fā)商要從項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行考察；企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求、市場(chǎng)銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析；數(shù)據(jù)分析人員要立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。這就進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理。

　　2.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行必要的設(shè)計(jì)，以確保后期項(xiàng)目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的企業(yè)成本，包括設(shè)計(jì)規(guī)劃人員的人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)，另外還可以降低工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的設(shè)備、原材料、安裝費(fèi)、施工費(fèi)等。此階段一般是房地產(chǎn)公司自行設(shè)計(jì)，考慮到個(gè)人容易受思維定勢(shì)的影響，適當(dāng)?shù)囊�入招�?biāo)制度是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，同時(shí)可以極大程度的節(jié)約房地產(chǎn)公司的企業(yè)成本。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，否則就會(huì)造成投資成本過(guò)高、建設(shè)周期更長(zhǎng)、回收資金更慢，最終影響項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益最大化。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行周密細(xì)致的分析，確保成本管理有效實(shí)現(xiàn)。

　　2.3項(xiàng)目施工階段的成本管理

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段其實(shí)就是項(xiàng)目投資的實(shí)施階段。這個(gè)階段的復(fù)雜性超過(guò)其他的幾個(gè)環(huán)節(jié)，是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。這個(gè)階段既要對(duì)質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節(jié)約工程成本，找到兩方面的平衡點(diǎn)。質(zhì)量好、成本少這是兩個(gè)相互矛盾的方面。雙方的統(tǒng)一方面是能保證按時(shí)按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時(shí)降低人力、財(cái)力及物力的支出。通過(guò)對(duì)大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過(guò)程中的成本控制措施一般從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

　　2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設(shè)計(jì)

　　這項(xiàng)工作看似對(duì)成本管理沒(méi)有什么幫助，其實(shí)不然。因?yàn)槭┕そM織設(shè)計(jì)體現(xiàn)了承包方和發(fā)包方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)也是雙方處理分歧的依據(jù)。施工組織設(shè)計(jì)一般都會(huì)包含項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度、建設(shè)成本控制目標(biāo)、處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對(duì)后期的工程施工會(huì)起到極大的推動(dòng)作用，避免出現(xiàn)問(wèn)題相互推諉扯皮的情況出現(xiàn)。這從某種意義上講是對(duì)施工工程成本進(jìn)行了管理。

　　2.3.2物資采購(gòu)方面要做到比價(jià)

　　物資采購(gòu)對(duì)工程的成本及質(zhì)量有相當(dāng)大的影響作用。物資采購(gòu)過(guò)程對(duì)質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面進(jìn)行把關(guān)，同時(shí)對(duì)不同的供應(yīng)商進(jìn)行此價(jià)。這樣才能做到物美價(jià)廉，保證質(zhì)量的同時(shí)降低成本。

　　2.3.3嚴(yán)格管理工程變更

　　工程出現(xiàn)變更必然會(huì)造成預(yù)算成本的增加，所以應(yīng)盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，管理好設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙。

　　2.3.4加強(qiáng)管理相關(guān)合同，做到有章可循

　　這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛等隱患的出現(xiàn)。這樣也可以為項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管理提供相關(guān)的保障。

　　2.4引入價(jià)值鏈管理理念，樹立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理思想

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目實(shí)施離不開資金流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，資金預(yù)算往往根據(jù)工程預(yù)算結(jié)合進(jìn)度節(jié)點(diǎn)安排使用計(jì)劃，在實(shí)際操作中還會(huì)脫離預(yù)算被動(dòng)支付，超預(yù)算付款經(jīng)常發(fā)生。引入價(jià)值鏈管理，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高對(duì)消費(fèi)者（業(yè)主）提供滿意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項(xiàng)目開發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對(duì)象，制定和提供與企業(yè)品牌和項(xiàng)目開發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目周期內(nèi)任何一個(gè)階段、任何一個(gè)單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術(shù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行并得到有效控制，最終滿足消費(fèi)者的需求。

　　3結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，成本管理對(duì)于企業(yè)而言有著非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)決策的科學(xué)化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。

房地產(chǎn)論文4

　　摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)一直都是一個(gè)被炒得火熱的話題，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，帶動(dòng)越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司繁榮發(fā)展起來(lái)。所以在愈演愈烈的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，加強(qiáng)自身的各種優(yōu)勢(shì)顯得更為重要。經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)追尋的最大化理想目標(biāo)，要想有效提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制。在保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，抓好工程造價(jià)管理工作，盡可能的降低工程造價(jià)，從而不斷提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。本文對(duì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工程造價(jià)的因素進(jìn)行了分析并淺析了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理的措施。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期階段；工程造價(jià)；管理控制

　　1、引言

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)包含多個(gè)重要的階段，所起作用對(duì)整個(gè)項(xiàng)目影響較大的有決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工階段等，而房地產(chǎn)的工程造價(jià)也包含了多方面的內(nèi)容：地價(jià)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、建筑工程造價(jià)、財(cái)務(wù)費(fèi)、廣告銷售費(fèi)、工程管理費(fèi)、營(yíng)業(yè)費(fèi)以及其他各項(xiàng)稅費(fèi)等。由此可見實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程的工程造價(jià)管理控制并不是一件簡(jiǎn)單的事情。但企業(yè)又不得不做好這些方面的工作，所以企業(yè)首先要認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，明確自身發(fā)展的優(yōu)缺點(diǎn)，制定合理的發(fā)展方案，接下來(lái)就從決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工階段等方面進(jìn)行解析科學(xué)合理的工程造價(jià)控制管理的相關(guān)方法。

　　2、影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理的主要因素

　　2.1人員因素

　　人員因素是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的最基礎(chǔ)、最必不可少的因素。人員遍布房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程的各個(gè)過(guò)程中，使得管理概預(yù)算的編制成為一項(xiàng)特別復(fù)雜重要的工作，關(guān)乎著每位員工的勞動(dòng)所得利益和最終的房地產(chǎn)成品價(jià)格。要做好概預(yù)算的編制工作，就要任用高素質(zhì)的編制人員。高素質(zhì)的編制人員不僅具備豐富的編制工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)市場(chǎng)時(shí)時(shí)刻刻的變動(dòng)也異常靈敏，更為熟悉房地產(chǎn)業(yè)頒布的各項(xiàng)政策和條令條例，能夠制定出高質(zhì)量的概預(yù)算編制，為企業(yè)節(jié)約更多的建設(shè)成本。

　　2.2設(shè)計(jì)因素

　　如果人員因素是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)因素，那設(shè)計(jì)因素就是影響概預(yù)算編制工作的.基礎(chǔ)因素。因?yàn)橹挥心玫矫鞔_的工程設(shè)計(jì)圖之后，負(fù)責(zé)概預(yù)算編制的工作人員才能有安排人員工作的計(jì)劃。所以要想高度實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的控制與管理，首先要控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)因素。如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖不科學(xué)合理，不僅影響概預(yù)算的編制工作，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)都會(huì)有很大的不利影響，不僅不會(huì)節(jié)約建設(shè)成本還會(huì)造成大量的資金浪費(fèi)。

　　2.3施工因素

　　較于前兩者，施工因素對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有那么重大的影響作用，但它依然會(huì)有屬于自己的影響意義。施工也是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，不論選材還是選用設(shè)備還是人員安排。施工可行性、施工工藝和施工設(shè)備都是編制概預(yù)算工作必須要考慮的因素，從而影響著工程造價(jià)。

　　3、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的管理和控制措施

　　3.1控制好投資決策階段的工程造價(jià)

　　3.1.1明確規(guī)劃項(xiàng)目資金的使用狀況

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從籌備到施工再到最后的竣工都需要通過(guò)使用資金來(lái)維持運(yùn)作，是一筆龐大的數(shù)額，企業(yè)不得不把每筆資金都落實(shí)到實(shí)處，落實(shí)到每一個(gè)人、每一件事上。可以通過(guò)設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)來(lái)促進(jìn)落實(shí)工作，這樣就不會(huì)有太多的資金使用發(fā)生偏離設(shè)想的現(xiàn)象，即使有發(fā)生偏離的傾向也會(huì)被立即改正，將因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不靈而被迫停工的可能性降到最低最小。

　　3.1.2做好施工前期的市場(chǎng)分析工作

　　在投資決策階段，最重要最關(guān)鍵的工作莫過(guò)于對(duì)前期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，只有分析好市場(chǎng)狀況，預(yù)測(cè)好市場(chǎng)前景，才能為投資決策提供最真實(shí)可靠的依據(jù)，減少投資失誤損失巨大的現(xiàn)象發(fā)生。可以通過(guò)各種渠道搜集最新的市場(chǎng)消息，大量的比較同類工程項(xiàng)目的經(jīng)典案例，再加上對(duì)建筑場(chǎng)地的實(shí)際分析，就能做到對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行最合理的評(píng)估，使投資決策工作的更安全高效。

　　3.1.3資本融資的規(guī)范化

　　資本的融資是為整個(gè)項(xiàng)目的資金作準(zhǔn)備，融資到位意味著資金到位。在融資過(guò)程中需要注意有嚴(yán)格有效的文件，一方資金不到位都會(huì)影響整個(gè)施工進(jìn)度。有文件保證即使出現(xiàn)資金紕漏也不至于太過(guò)加大工程的施工風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.2控制好設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)

　　在工程的設(shè)計(jì)階段，需要設(shè)計(jì)出技術(shù)與經(jīng)濟(jì)完美融合的方案，通過(guò)對(duì)技術(shù)性指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)的對(duì)比分析保證設(shè)計(jì)方案符合低成本高收益的工程預(yù)想。方案被設(shè)計(jì)出來(lái)還需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格程序的會(huì)審，建設(shè)單位組織相關(guān)的各方人員認(rèn)真審查總設(shè)計(jì)方案和單項(xiàng)設(shè)計(jì)方案的可行性，是否符合價(jià)值管理觀念，對(duì)某些不足之處提出合理可行的建議，減少不必要的成本開支，使設(shè)計(jì)方案更先進(jìn)、合理、經(jīng)濟(jì)。最后要想做好設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制，就要保證設(shè)計(jì)估算、概算、預(yù)算三方面的工作貫通，更進(jìn)一步的保證設(shè)計(jì)的合理性。

　　3.3嚴(yán)格管理招標(biāo)階段的工程造價(jià)

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)主要有施工招標(biāo)和材料設(shè)備招標(biāo)兩個(gè)方面。不管是施工的招標(biāo)還是材料設(shè)備的招標(biāo)都關(guān)系著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的建筑進(jìn)度。從整體著想，在這兩方面的招標(biāo)工作上要注意紀(jì)律性，嚴(yán)格對(duì)各個(gè)參與投標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行審查是必不可少的，還要有公平、公正、公開、誠(chéng)信的招投標(biāo)理念作為支撐。在招投標(biāo)過(guò)程中需要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件，文件內(nèi)容涵蓋建筑施工過(guò)程中所有可能出現(xiàn)的情況及其影響因素的分析規(guī)劃，盡可能做到全面。最后要嚴(yán)格按照國(guó)家的法令條例明確各方的責(zé)任義務(wù)，做好對(duì)違約不履行責(zé)任的現(xiàn)象的明確處理辦法，達(dá)到減少處理麻煩的投資成本。

　　3.4管理好施工階段的造價(jià)管理

　　對(duì)施工階段的造價(jià)管理主要分為三個(gè)方面：

　�、賹�(duì)建設(shè)項(xiàng)目要完善監(jiān)督管理制度，落實(shí)好監(jiān)督管理部門的責(zé)任。根據(jù)監(jiān)督管理的規(guī)范條例和實(shí)施細(xì)則發(fā)揮作用，不斷完善職責(zé)，核定好施工進(jìn)度中的工程內(nèi)容、工程量、費(fèi)用支出等。

　　②對(duì)工程的變更現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管理，施工單位、材料供應(yīng)商反悔拒絕履行約定的義務(wù)是施工建設(shè)中常見的現(xiàn)象，面對(duì)這種常見的情況應(yīng)具備完善的處理方法，及時(shí)提出反索賠。對(duì)于自身也要嚴(yán)格要求造價(jià)工程師審核好工程變更的造價(jià)，做到事前把關(guān)，主動(dòng)履行監(jiān)控職責(zé)。

　　③要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)管理，規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)的簽證制度。

　　現(xiàn)場(chǎng)簽證是為了避免現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際和其他特殊情況使工程出現(xiàn)變動(dòng)而制定的書面確認(rèn)書，在實(shí)際操作過(guò)程中由于現(xiàn)場(chǎng)管理人員缺乏對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證價(jià)款的意識(shí)，使得結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因此對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理進(jìn)行加強(qiáng)是很有必要的，所以施工建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理人員要不斷高標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求自己，不斷增強(qiáng)及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)簽價(jià)款的意識(shí)，越拖延意外越多，失誤越多。從實(shí)際工作出發(fā)，抓好現(xiàn)場(chǎng)簽證的操作，使工作質(zhì)量得以提升，簽證價(jià)款也得到有效的控制。

　　3.5管理好竣工結(jié)算階段的造價(jià)

　　竣工階段的工程造價(jià)主要指對(duì)工程量的復(fù)核工作，需要審價(jià)人員能夠熟練的把握整個(gè)工程的施工細(xì)節(jié)，熟悉工程量的計(jì)算規(guī)則，而且精通各種施工技術(shù)。這樣能夠更方便的應(yīng)對(duì)出現(xiàn)施工變更的緊急情況，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理與控制發(fā)揮自己的作用。

　　4、結(jié)束語(yǔ)

　　總而言之，房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制和管理關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的施工過(guò)程，也影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而房地產(chǎn)工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)復(fù)雜的過(guò)程，并不局限于項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的前期階段，它涉及到多方面的內(nèi)容，因此還要特別注意對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)都采用科學(xué)、系統(tǒng)的方法以做好工程造價(jià)的控制與管理，從而更多的減少項(xiàng)目支出，節(jié)約更多的建設(shè)成本，這樣不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，獲得更大的利潤(rùn)空間，也會(huì)為企業(yè)獲取更大的生存空間，從而實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]汪寶權(quán).房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段工程造價(jià)控制分析[J].工程技術(shù)：引文版，20xx（11）：73~74.

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房地產(chǎn)論文5

　　摘要：知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，使得企業(yè)辦公系統(tǒng)越來(lái)越傾向于以知識(shí)為核心進(jìn)行設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)由土地開發(fā)向智力資本的轉(zhuǎn)變，因此企業(yè)就要運(yùn)用新技術(shù)來(lái)設(shè)計(jì)辦公系統(tǒng)，將知識(shí)管理與辦公系統(tǒng)結(jié)合。文章首先分析知識(shí)管理優(yōu)越性，指出其必然性，然后給出了設(shè)計(jì)步驟與過(guò)程，并對(duì)各個(gè)核心功能模塊進(jìn)行詳細(xì)的闡述，采用SSH開源框架和MySQL數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用MVC模式和SSH框架，開發(fā)并實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識(shí)管理系統(tǒng)。

　　關(guān)鍵詞：知識(shí)管理；協(xié)同辦公；SSH；房地產(chǎn)企業(yè)

　　1必要性分析

　　知識(shí)已經(jīng)發(fā)展成為生產(chǎn)要素，幫助普通員工學(xué)習(xí)知識(shí)，進(jìn)而利用現(xiàn)有的知識(shí)去創(chuàng)造知識(shí)，幫助管理者做出明智的決定，企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都有條不紊的被處理，進(jìn)而使企業(yè)增加變得更強(qiáng)，獲得更好的發(fā)展前景。企業(yè)若將知識(shí)管理作為一種管理的新思路，能幫助企業(yè)制定規(guī)劃和決策，提升企業(yè)知識(shí)管理管理水平。然而，由于各企業(yè)的知識(shí)在不同應(yīng)用領(lǐng)域的需求不同，而涉及的技術(shù)也極其廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)難以挑選出一款符合房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)管理特點(diǎn)的知識(shí)管理系統(tǒng)，這是國(guó)內(nèi)同行面臨的共同問(wèn)題。對(duì)這一情況，文章結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)有協(xié)同辦公的基礎(chǔ)上，加入知識(shí)管理理念，并且對(duì)之介紹，在服務(wù)用戶的`基礎(chǔ)上，又讓用戶學(xué)到知識(shí)，最后提高企業(yè)的創(chuàng)造力。同時(shí)近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)正因?yàn)榻灰琢看�，企業(yè)的日常辦公就顯得尤為重要，客戶資料、對(duì)房子的要求、查詢房源等功能的頻繁使用，對(duì)辦公系統(tǒng)的要求也逐年提升。如果我們的辦公系統(tǒng)功能不強(qiáng)大、技術(shù)落后，將滿足不了企業(yè)的要求，嚴(yán)重制約企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。因此，開發(fā)一套房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識(shí)管理系統(tǒng)是非常有必要的。

　　2系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

　　2.1系統(tǒng)分析

　　在本系統(tǒng)中，使用者可以劃分為系統(tǒng)管理員、人事管理員、考勤管理員及普通員工三種，系統(tǒng)管理員具備基本操作、機(jī)構(gòu)人員管理、權(quán)限、角色管理的權(quán)限；人事管理員就是主要訪問(wèn)人事管理功能模塊，對(duì)機(jī)構(gòu)、部門、員工進(jìn)行管理操作；考勤管理員主要管理員工的考勤工作，請(qǐng)假申請(qǐng)等等。

　　2.2功能需求與實(shí)現(xiàn)

　　為大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的辦公效率，實(shí)現(xiàn)資源的共享，我們?cè)O(shè)計(jì)系統(tǒng)時(shí)，根據(jù)簡(jiǎn)單實(shí)用、高效穩(wěn)定簡(jiǎn)潔和統(tǒng)一接口的三大原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。將系統(tǒng)分以下幾個(gè)功能模塊：①知識(shí)管理功能：系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的協(xié)同辦公知識(shí)管理，我們?cè)黾恿酥�識(shí)管理的功能，在這個(gè)模塊中實(shí)現(xiàn)了知識(shí)添加、知識(shí)檢索兩個(gè)子功能模塊，通過(guò)將企業(yè)中的各種知識(shí)，整合為一個(gè)知識(shí)體系，可以促進(jìn)知識(shí)創(chuàng)新，不斷提高員工的效率；②日程管理功能：普通用戶與管理員都可以對(duì)日程管理模塊進(jìn)行訪問(wèn)，用戶可以在我的日程中查看今天的日程信息，也可以在這個(gè)子模塊中添加或者修改自己的日程；③文檔管理功能：文檔管理主要是用戶對(duì)具體的文件進(jìn)行的處理，可以看到文件的具體內(nèi)容，當(dāng)不需要文件時(shí)可以將文件放入回收站，當(dāng)放入回收站的文件較多時(shí)；④消息管理功能：在消息管理模塊中，用戶可以創(chuàng)建消息，對(duì)消息進(jìn)行管理，即修改或者刪除，信箱用來(lái)查看別人發(fā)的消息以及自己發(fā)出的消息；⑤考勤管理功能：普通用戶在這個(gè)功能模塊中進(jìn)行簽到簽退、請(qǐng)假申請(qǐng)、銷假申請(qǐng)、加班登記，最后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。我們?cè)谧约旱馁~號(hào)中查詢考勤記錄，但是不能查看所有人的記錄；⑥系統(tǒng)管理功能：本模塊的用戶并不是普通用戶，而是管理層等辦公人員；⑦人事管理功能：人事管理員有權(quán)限訪問(wèn)人事管理功能模塊，包括機(jī)構(gòu)管理、部門管理、員工管理三個(gè)子功能。

　　3數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

　　數(shù)據(jù)庫(kù)概念設(shè)計(jì)時(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)的重要組成部分，我們?cè)趯?duì)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，首先要根據(jù)用戶的需求和系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊，對(duì)系統(tǒng)，數(shù)據(jù)字典等進(jìn)行分析，得到概念模型，即E-R圖。而在E-R圖中有多對(duì)一的關(guān)系，也有一對(duì)多的關(guān)系，更有一對(duì)一的關(guān)系。根據(jù)概念設(shè)計(jì)中各實(shí)體之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，給出詳細(xì)的物理設(shè)計(jì)，即數(shù)據(jù)庫(kù)表的設(shè)計(jì)，各個(gè)模塊主要由概念設(shè)計(jì)圖轉(zhuǎn)換為關(guān)系數(shù)據(jù)模式。本系統(tǒng)需要設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)庫(kù)表有存放用戶基本信息表、存放角色基本信息表、存放所有角色權(quán)限、機(jī)構(gòu)信息表、部門信息表、文檔信息表、考勤信息表、上下班時(shí)間表、消息表、日程表、個(gè)人便簽表、登錄日志表和知識(shí)信息表。

　　4結(jié)束語(yǔ)

　　本系統(tǒng)主要完成了人事、文檔、消息、知識(shí)管理等模塊的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)過(guò)程中采用SSH開源框架，使用Dreamweaver可視化軟件，使用MySQL關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)。在這個(gè)過(guò)程中，我們?cè)O(shè)計(jì)了協(xié)同訪問(wèn)控制機(jī)制，因?yàn)樵谄髽I(yè)管理過(guò)程中，協(xié)作過(guò)程必須遵守一定的規(guī)則，否則會(huì)引起混亂。使用本系統(tǒng)，各位員工可以很快的收到來(lái)自管理層的信息，更快地調(diào)整工作目標(biāo)，也可以將各位員工的意見更快的傳到管理層的面前，有助于管理層更好的決策。使各個(gè)部門之間有不同的意見可以溝通，打破了以前互相隔絕的狀態(tài)。

　　參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)論文6

　　引言

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中不可或缺的重要組成部分，對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)營(yíng)起到了至關(guān)重要的作用。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作也在實(shí)踐過(guò)程中也得到了完善與提高，有效解決了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中存在的諸多問(wèn)題。

　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作探究

　　在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)首先對(duì)工程項(xiàng)目的初始成本進(jìn)行計(jì)算，在準(zhǔn)確把握工程項(xiàng)目的初始化成本以后再對(duì)工程項(xiàng)目建筑物的出租日期或者使用權(quán)限進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的核算處理，以此保證工程項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，企業(yè)會(huì)計(jì)人員應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)章制度，對(duì)工程項(xiàng)目預(yù)期計(jì)劃內(nèi)的投資與經(jīng)營(yíng)程序進(jìn)行核算與處理，如果企業(yè)董事會(huì)在短期內(nèi)簽訂了書面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的出租所有權(quán)，那么該建筑物或者經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所即使在沒(méi)有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權(quán)也不會(huì)發(fā)生變化，都會(huì)被重新定義為投資性房地產(chǎn)的一部分。國(guó)內(nèi)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要會(huì)計(jì)核算部門對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)以后才可以進(jìn)行系統(tǒng)化的初始化計(jì)量工作，在初始化計(jì)量工作的持續(xù)開展過(guò)程中逐漸完善企業(yè)自身的會(huì)計(jì)工作運(yùn)作架構(gòu)。投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作往往需要相應(yīng)的工作人員對(duì)房地產(chǎn)入賬價(jià)值進(jìn)行多次的確認(rèn)與探究，在確切認(rèn)真以后實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)自身價(jià)值的.核算。根據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中過(guò)度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在嚴(yán)重的價(jià)格偏差，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作形同虛設(shè)，嚴(yán)重侵害了住戶與投資建設(shè)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。

　　二、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┯�(jì)量轉(zhuǎn)換過(guò)程中所存在的問(wèn)題

　　投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)踐環(huán)節(jié)往往會(huì)采用轉(zhuǎn)換計(jì)量的方式來(lái)提高企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效益，這種方式具有一定的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，在短時(shí)間內(nèi)幫助企業(yè)獲得較大的市場(chǎng)收益，然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)量轉(zhuǎn)換的過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問(wèn)題，嚴(yán)重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中采用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)工程項(xiàng)目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項(xiàng)目管理過(guò)程中獲得更大的市場(chǎng)收益。然而，計(jì)量轉(zhuǎn)換模式具有極大的約束性與局限性，在實(shí)踐應(yīng)用過(guò)程中往往會(huì)致使房地產(chǎn)企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中過(guò)于注重對(duì)轉(zhuǎn)換問(wèn)題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動(dòng)與缺損，引起當(dāng)期企業(yè)資金流與虧損項(xiàng)目的變動(dòng)，為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

　�。ǘ�）公允計(jì)量工作中存在的問(wèn)題

　　通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行探究，在我國(guó)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，其會(huì)計(jì)核算工作與公允計(jì)量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值大大降低，工程項(xiàng)目承包方與施工方的經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法得到保障，嚴(yán)重危害到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r。在一個(gè)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)之前，企業(yè)會(huì)計(jì)核算部門應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目與投資性房地產(chǎn)進(jìn)行切實(shí)有效的評(píng)估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)評(píng)估工作當(dāng)中，會(huì)計(jì)核算人員大多采用公允價(jià)值核算模式，這種核算模式在實(shí)踐應(yīng)用過(guò)程中往往會(huì)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值而產(chǎn)生變動(dòng)，并且將變動(dòng)數(shù)值納入利潤(rùn)總額當(dāng)中，致使企業(yè)盈利的標(biāo)準(zhǔn)值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，使企業(yè)在投資項(xiàng)目的過(guò)程中存在極大的資金風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，計(jì)量的會(huì)計(jì)核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機(jī)，使心懷不軌的會(huì)計(jì)核算人員在實(shí)踐操作過(guò)程中為自身謀得了大量的利潤(rùn)，致使企業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況受到嚴(yán)重侵害，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙，直接影響了會(huì)計(jì)核算工作者在實(shí)踐工作中的判斷，導(dǎo)致施工項(xiàng)目進(jìn)度減慢，降低了我國(guó)城市化建設(shè)的發(fā)展速率。

　　三、解決投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的有效措施

　�。ㄒ唬┩晟茣�(huì)計(jì)核算工作中的公允計(jì)量模式

　　針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所存在的問(wèn)題，在相應(yīng)優(yōu)化與改善的過(guò)程中，企業(yè)會(huì)計(jì)部門應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中的公允計(jì)量進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化，使公允計(jì)量在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會(huì)計(jì)核算人員更加準(zhǔn)確的把握投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值。在投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資過(guò)程中，如果企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作中的公允價(jià)值發(fā)生了變動(dòng)，那么企業(yè)投資項(xiàng)目的賬面價(jià)值與公允價(jià)值也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變動(dòng)，致使公允價(jià)值變動(dòng)公積出現(xiàn)浮動(dòng)。在相應(yīng)優(yōu)化與完善的過(guò)程中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)核算工作中的轉(zhuǎn)換計(jì)量與公允計(jì)量進(jìn)行相應(yīng)的處理，在投資性房地產(chǎn)的核算轉(zhuǎn)換過(guò)程中，采用公允價(jià)值模式作為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算轉(zhuǎn)換的主要手段，使公允計(jì)量模式在會(huì)計(jì)核算工作中產(chǎn)生的價(jià)值與原有賬面所產(chǎn)生的價(jià)值持平，有效保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。同時(shí)，根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算相關(guān)計(jì)量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內(nèi)，所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不得采取兩種計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作，因此，在實(shí)際工作當(dāng)中，我國(guó)投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用公允計(jì)量的會(huì)計(jì)核算模式，為會(huì)計(jì)人員的實(shí)踐工作提供確切可靠的準(zhǔn)確性保證，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作在實(shí)際情況中合理化的選擇成本模式，并且進(jìn)行后續(xù)的計(jì)量與核算工作。

　�。ǘ�）完善會(huì)計(jì)核算工作中的轉(zhuǎn)換計(jì)量模式

　　國(guó)內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)量轉(zhuǎn)換的過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問(wèn)題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中采用計(jì)量轉(zhuǎn)換的方式進(jìn)行核算處理，可以快速實(shí)現(xiàn)企業(yè)工程項(xiàng)目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項(xiàng)目管理過(guò)程中獲得更大的市場(chǎng)收益。在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算過(guò)程中，會(huì)計(jì)核算人員應(yīng)將傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)實(shí)際公允價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)橘~面價(jià)值，以此作為建筑商品房屋的計(jì)量基礎(chǔ)，為今后的投資性房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)提供必要條件。同時(shí)，公允計(jì)量模式在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與原賬面會(huì)出現(xiàn)一定的價(jià)值誤差，這些價(jià)值誤差應(yīng)歸入投資性房地產(chǎn)當(dāng)期盈利與虧損的項(xiàng)目資金當(dāng)中，以此保證企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性，為轉(zhuǎn)換計(jì)量模式的發(fā)展與應(yīng)用奠定良好的條件。

　　四、結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，根據(jù)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行探究，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中仍需要不斷進(jìn)取、完善創(chuàng)新，在會(huì)計(jì)核算工作中尋求突破，積極探索經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)增長(zhǎng)的途徑。

房地產(chǎn)論文7

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃教學(xué)原有體系中的問(wèn)題分析

　　在本門課程的教學(xué)體系中，我們經(jīng)過(guò)了多次的改革實(shí)驗(yàn)，在教學(xué)方法和理念上都曾經(jīng)做過(guò)相當(dāng)?shù)淖兏�，但是每次改革之后，在總體教學(xué)評(píng)價(jià)上一直存在著這樣一些問(wèn)題：

　　1.案例教學(xué)的組織問(wèn)題——案例教學(xué)是新教學(xué)體系中的一種基礎(chǔ)方法，其本意是通過(guò)教師對(duì)具體實(shí)務(wù)、流程的講解和示范，來(lái)帶動(dòng)學(xué)生模仿、理解并最終掌握相關(guān)技能。我們的案例教學(xué)在形式方面做了大量的改動(dòng)，但是效果一直不盡如人意。造成這種情況的原因，我認(rèn)為其一是環(huán)境的局限，相當(dāng)一部分案例教學(xué)的地點(diǎn)仍然是在教室，與實(shí)際工作環(huán)境存在較大差異，所以即使采用案例講述，效果方面仍然不理想；其二就是案例教學(xué)過(guò)程中，學(xué)習(xí)效果取決于老師的教學(xué)方法，案例教學(xué)的核心在于教師的引導(dǎo)和組織，也即是我們說(shuō)的互動(dòng)和溝通，負(fù)責(zé)實(shí)施教學(xué)流程的教師如果缺乏這方面的安排，整體教學(xué)效果就是奢望。

　　2.理論實(shí)踐教學(xué)的結(jié)合問(wèn)題——我們?cè)诟呗毟邔＿@個(gè)范圍內(nèi)，對(duì)專業(yè)課程做出了相關(guān)的安排，一是實(shí)踐課時(shí)的安排，現(xiàn)在一般可以占到50%的比例，而且按最新教學(xué)要求來(lái)，這一數(shù)據(jù)有可能會(huì)被提高到70%；二是重要的專業(yè)課程一般都會(huì)安排一到兩周的實(shí)訓(xùn)，具體做法是安排學(xué)生進(jìn)入實(shí)訓(xùn)場(chǎng)所進(jìn)行實(shí)際操作，按要求完成各項(xiàng)實(shí)訓(xùn)任務(wù)，從而切實(shí)掌握本專業(yè)各項(xiàng)專業(yè)技能。從思路上來(lái)說(shuō)，這個(gè)想法是不錯(cuò)的，但是實(shí)踐和教學(xué)的安排總是效果不好，主要表現(xiàn)在，實(shí)踐課時(shí)比例雖高，但是學(xué)生在此期間的積極性不高，即便是完成了相關(guān)任務(wù)，也是水分頗多，另外，在實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目和實(shí)訓(xùn)場(chǎng)所的選擇上面，本專業(yè)所面臨的選擇也不是很多，舉個(gè)例子來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃這門課程的實(shí)訓(xùn)，內(nèi)容應(yīng)該是將學(xué)生安排到本地在售樓盤，讓學(xué)生在實(shí)訓(xùn)期間專門培養(yǎng)銷售技巧和策劃入門技能，但是我們現(xiàn)在還不能確保每次實(shí)訓(xùn)課程開始時(shí)，能在本地找到十分合適的在售樓盤，有的樓盤處于銷售后期，學(xué)生去了無(wú)事可做，要幺是有的樓盤處于熱銷期，學(xué)生沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，對(duì)方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不愿意使用新人工作，這種情況很容易讓學(xué)生失去實(shí)訓(xùn)的興趣，從而導(dǎo)致實(shí)踐和理論的實(shí)際脫節(jié)。

　　3.學(xué)生的主動(dòng)學(xué)習(xí)問(wèn)題——在很多教學(xué)活動(dòng)中，教師精心準(zhǔn)備的教學(xué)計(jì)劃得不到良好的執(zhí)行，其中很重要的一點(diǎn)就是在教學(xué)過(guò)程中，學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性不高，對(duì)于學(xué)習(xí)任務(wù)敷衍了事，或者說(shuō)學(xué)生只聽老師講的內(nèi)容，而課堂之外的內(nèi)容、老師沒(méi)有講到的，學(xué)生完全不了解，這一情況出現(xiàn)的原因，我們也不能完全歸咎于教師業(yè)務(wù)水平不高，學(xué)習(xí)的積極性不僅取決于教師水平，跟學(xué)習(xí)氛圍、其他教學(xué)活動(dòng)的組織都有很大的關(guān)系。

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃教學(xué)改革的思考和建議

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程知識(shí)體系蘊(yùn)含的內(nèi)容豐富， 涉及面廣， 比如市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、消費(fèi)者心理與行為分析、競(jìng)爭(zhēng)者與競(jìng)爭(zhēng)策略、市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、銷售渠道、促銷策略及營(yíng)銷組織與控制等， 每一方面的知識(shí)又會(huì)涉及許多旁支課程， 而且與房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際結(jié)合緊密， 紙上談兵與空洞的理論分析并不能解決實(shí)際問(wèn)題�；�于以上特點(diǎn)， 為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的教學(xué)水平， 增強(qiáng)學(xué)生的“動(dòng)手”能力， 我覺得在教學(xué)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注重這樣一些方面的內(nèi)容：

　　第一、提高教師的業(yè)務(wù)水平。在教學(xué)環(huán)節(jié)中，作為教學(xué)活動(dòng)的組織者和執(zhí)行者，教師水平的高低能夠直接影響很多問(wèn)題，對(duì)于本門課程來(lái)講，負(fù)責(zé)教學(xué)的老師起碼來(lái)說(shuō)，自己對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程，對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷體系和策劃技巧的熟悉和掌握應(yīng)該是能夠達(dá)到一定的水平，如果說(shuō)負(fù)責(zé)教授的老師在這方面做得不夠的話，那教學(xué)效果就不可能體現(xiàn)出來(lái)。那幺，怎樣來(lái)提高教師的業(yè)務(wù)水平呢？就現(xiàn)有條件來(lái)說(shuō)，教師提高業(yè)務(wù)水平的途徑主要是通過(guò)企業(yè)掛職鍛煉和集中學(xué)習(xí)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。企業(yè)掛職工作我覺得至少要保證三個(gè)方面，即掛職的時(shí)間要長(zhǎng)；所掛職位工作內(nèi)容的安排要跟課程緊密結(jié)合；掛職完畢后要通過(guò)嚴(yán)格的審核；時(shí)間上來(lái)說(shuō)，企業(yè)掛職應(yīng)該是一項(xiàng)日常工作，要保持其持續(xù)性，而不是斷斷續(xù)續(xù)的進(jìn)行；在掛職企業(yè)所負(fù)責(zé)的事務(wù)應(yīng)該是實(shí)在的，而不是流于形式，這一工作需要學(xué)校相關(guān)工作的負(fù)責(zé)人跟企業(yè)溝通好，盡量為掛職老師爭(zhēng)取到實(shí)際的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)；掛職的效果怎樣，應(yīng)該是有規(guī)范的考核標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量的，教師在掛職期間需要完成的任務(wù)內(nèi)容，完成情況如何，都應(yīng)該有一套規(guī)范的依據(jù)，掛職的效果應(yīng)該能夠被檢驗(yàn)，而不是簡(jiǎn)單的蓋章簽字過(guò)程。再說(shuō)到集中學(xué)習(xí)方面，本門課程的教授不僅需要實(shí)際的操作能力，還需要良好的語(yǔ)言表達(dá)能力和溝通能力，自身能力提高以后，還需要將它正確地表達(dá)出來(lái)，讓學(xué)生接受，所以，本課程的教學(xué)還需要教師經(jīng)常參加行業(yè)內(nèi)的一些研討學(xué)習(xí)，尤其是行業(yè)水平較高地區(qū)的專題會(huì)議和講座，教學(xué)工作的負(fù)責(zé)人應(yīng)該經(jīng)常組織教師去參加這一類活動(dòng)，在教學(xué)方法和理念方面，包括在人際交往和溝通方面，教師都可以獲得較多的'提高自身能力的機(jī)會(huì)。

　　第二、在教學(xué)內(nèi)容的選擇上，比如說(shuō)案例教學(xué)中所選擇的案例，在實(shí)訓(xùn)科目中選擇的考核內(nèi)容等，我們都需要對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化。首先拿案例來(lái)講，案例的選擇上內(nèi)容上我們應(yīng)該盡量注意大眾化，即使大家都有所了解的企業(yè)和事項(xiàng)，不要?jiǎng)虞m500強(qiáng)企業(yè)，認(rèn)知度不高的話，學(xué)生的積極性和參與意識(shí)要下降不少；另外，案例教學(xué)中，對(duì)討論的內(nèi)容要循序漸進(jìn)，由簡(jiǎn)到難，（合理安排；對(duì)案例教學(xué)中涉及到學(xué)生操作的內(nèi)容部分則一定要監(jiān)督學(xué)生獨(dú)立完成，并且通過(guò)合適的獎(jiǎng)懲來(lái)增加學(xué)生的興趣；至于實(shí)訓(xùn)科目的選擇上，我們要注意一個(gè)專業(yè)各門課程之間的聯(lián)系，在相關(guān)實(shí)訓(xùn)的安排上，盡量做到合作安排，能夠?qū)⒉煌�的課程實(shí)訓(xùn)內(nèi)容聯(lián)系起來(lái)，以便讓學(xué)生對(duì)行業(yè)整體的業(yè)務(wù)流程能有比較直觀的了解。

　　第三.改善教學(xué)環(huán)境。當(dāng)然，從硬件配置上來(lái)說(shuō)，環(huán)境越好，教學(xué)工具越齊備的話，我們的教學(xué)過(guò)程會(huì)更加豐富和便利。對(duì)于教學(xué)單位來(lái)講，資源有限，我們不能毫無(wú)道理地要求校方無(wú)條件增加相關(guān)經(jīng)費(fèi)，也不能完全指望說(shuō)，硬件好了，教學(xué)效果就上去了，我們只能在現(xiàn)有的條件下，將教學(xué)資源有效利用起來(lái)，在搞好工作的基礎(chǔ)上去獲得校方、乃至是校外合作企業(yè)和社會(huì)層面的支持；從軟件上來(lái)說(shuō)，教學(xué)活動(dòng)形成良好的氛圍也是一個(gè)教學(xué)單位教學(xué)效果的體現(xiàn)，所以，個(gè)人覺得，作為教師來(lái)講，應(yīng)該熟悉學(xué)生情況，關(guān)心學(xué)生生活學(xué)習(xí)，傳授知識(shí)的同事，也能為學(xué)生在人生道路上做出正確的引導(dǎo)，所以綜合來(lái)說(shuō)，環(huán)境水平的提高是一個(gè)綜合效應(yīng)的問(wèn)題，硬軟兩方面都要注意。

　　作為一名房地產(chǎn)專業(yè)的任課教師，在本校近十年的教學(xué)改革歷程中，我們通過(guò)不斷的實(shí)踐和研究，發(fā)現(xiàn)了許多的教訓(xùn)和不足，在房地產(chǎn)業(yè)備受關(guān)注的今天，我們將繼續(xù)保持對(duì)本專業(yè)、本課程的思考和認(rèn)識(shí)，不斷改善教學(xué)方法、不斷完善教學(xué)內(nèi)容，力爭(zhēng)在教學(xué)改革中取得突破和進(jìn)步。

房地產(chǎn)論文8

　　一、正確理解泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫的涵義

　　要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

　　什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭�！�(1999年版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰�！�

　　從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

　　(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

　　(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。

　　(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的.泡沫經(jīng)濟(jì)。可見，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊

　　在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

　　一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。

　　另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

　　在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：

　　1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實(shí)業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

　　再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

　　應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

　　(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。

房地產(chǎn)論文9

　　在現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，內(nèi)部控制作為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要內(nèi)容，通過(guò)內(nèi)部控制，能更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，通過(guò)建立完整、嚴(yán)密的內(nèi)部控制制度，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范，且對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的提升也具有極其重要的意義，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)具有重要的推動(dòng)作用。

　　一、國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題

　　1.對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)認(rèn)識(shí)不足

　　當(dāng)前，在國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，將主要精力都放在房地產(chǎn)商品的開發(fā)和銷售上，認(rèn)為內(nèi)部控制不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠重視。加之對(duì)內(nèi)部控制制度缺乏深入的認(rèn)識(shí)，這就導(dǎo)致在內(nèi)部控制制度建設(shè)上只停留在一些基本的內(nèi)部控制操作上，沒(méi)有形成一個(gè)完整的制度體系。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，多側(cè)重于事后控制，對(duì)事前的預(yù)防控制較為忽視，這就給內(nèi)部控制的執(zhí)行帶來(lái)了較大影響。

　　2.對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的'研究和處置力度較小

　　當(dāng)前，國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)沒(méi)有專門人員和機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，在風(fēng)險(xiǎn)管理中，每個(gè)人及每個(gè)部門只針對(duì)自己的工作采取一定的措施，缺乏全局性和系統(tǒng)性。部分企業(yè)自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏認(rèn)識(shí)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理工作缺乏積極性和系統(tǒng)性，不僅事前風(fēng)險(xiǎn)管理缺位，且在事中和事后風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在較強(qiáng)的隨意性。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理較為被動(dòng)，不能主動(dòng)識(shí)別、評(píng)估、管理和監(jiān)控企業(yè)的主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中存在著瞬時(shí)性和間斷性，且缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定期復(fù)核和評(píng)估，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避能力缺乏，不能有效適應(yīng)環(huán)境變化。

　　二、完善國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

　　（一）制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理要堅(jiān)持相關(guān)原則

　　1.合法性原則

　　企業(yè)制度建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)措施在制定時(shí)需要在法律法規(guī)框架內(nèi)進(jìn)行，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，制定內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理需要遵循合法性原則，從而保障制度的有效性。

　　2.全面性原則

　　在符合內(nèi)部控制要素要求的前提下，業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)必須能覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將業(yè)務(wù)流程中的關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督等各環(huán)節(jié)，不得留有制度上的空白或遺漏。

　　3.審慎性原則

　　企業(yè)制定內(nèi)部控制制度是為了能實(shí)現(xiàn)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的有效防范，因此建立內(nèi)部控制制度時(shí)要保持審慎性的原則，確保能將各種風(fēng)險(xiǎn)控制在許可的范圍內(nèi)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并采取切實(shí)可行的控制措施來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率和可能帶來(lái)的損壞。

　　4.前瞻性原則

　　企業(yè)內(nèi)部控制制度需要具有良好的前瞻性，不僅要滿足企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的需求，且當(dāng)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，內(nèi)部控制制度能及時(shí)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和完善，確保與企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、方針及管理要求相適應(yīng)。

　　（二）完善企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境

　　對(duì)企業(yè)管理者講，需要對(duì)內(nèi)部控制的重要性給予充分重視，強(qiáng)化自身內(nèi)部控制意識(shí)，確保企業(yè)內(nèi)部控制制度得到有效落實(shí)和執(zhí)行，將內(nèi)部控制制度建設(shè)作為企業(yè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)來(lái)抓。同時(shí)要履行好監(jiān)控、引導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任。加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，建立統(tǒng)一的價(jià)值觀和道德標(biāo)準(zhǔn)，并制定員工行為準(zhǔn)則，認(rèn)真考慮企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，合法、公平、公正地處理企業(yè)與利益相關(guān)各方的關(guān)系。

　�。ㄈ�）構(gòu)筑嚴(yán)密的控防體系

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，需要建立起重要的監(jiān)控防線，明確相關(guān)人員的業(yè)務(wù)權(quán)限及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。同時(shí)還要強(qiáng)化監(jiān)督職能，在常規(guī)的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)上，需要加強(qiáng)對(duì)各崗位及各項(xiàng)業(yè)務(wù)的核查。另外，還要確保內(nèi)部審計(jì)的相對(duì)獨(dú)立性，通過(guò)對(duì)企業(yè)進(jìn)行常規(guī)稽核、離任審計(jì)、監(jiān)督審查企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表，還要對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)部門強(qiáng)化內(nèi)部控制，確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。

　�。ㄋ模�構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理控制框架和流程

　　建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，在組織上設(shè)立專門的風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，并設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理流程，流程范圍覆蓋項(xiàng)目相關(guān)的各個(gè)部門。在風(fēng)險(xiǎn)控制框架中，風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)要從成本、進(jìn)度等指標(biāo)上設(shè)置不同的組織等級(jí)進(jìn)行處理。

　　三、結(jié)語(yǔ)

　　內(nèi)部控制和風(fēng)險(xiǎn)管理作為國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不可或缺的重要部分，對(duì)企業(yè)管理水平的提升具有非常重要的意義，因此需要加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，完善內(nèi)部控制體系，提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[3]楊小婷.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制探討[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,20xx(26).

房地產(chǎn)論文10

　　房地產(chǎn)行業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中必不可少的一個(gè)行業(yè)，也是與人們生活質(zhì)量與水平密切相關(guān)的行業(yè)之一，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)。按照當(dāng)前的情況來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，而且房?jī)r(jià)的一路走高，使得政府分布了許多限制房?jī)r(jià)的政策，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益起到了限制作用，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著一些困難。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小，但與經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)卻沒(méi)有減少。在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的提高，就要對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行有效控制，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理的力度，從源頭上進(jìn)行資金的合理利用。因此，筆者選擇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及對(duì)策作為研究對(duì)象是有一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義的。

　　1 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題分析

　　在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，不同房地產(chǎn)行業(yè)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)程度也提高，在這些房地產(chǎn)公司之之中，如何加強(qiáng)成本管理與控制是企業(yè)管理的重要組成部分。但是，我國(guó)的許多房地位企業(yè)還存在成本管理力度不足以及管理方式粗放的問(wèn)題，這引起了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)人士的高度重視。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析：

　　1.1 財(cái)務(wù)成本管理重視力度不足

　　我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒(méi)有給予財(cái)務(wù)成本管理工作重視，管理意識(shí)較低，沒(méi)有利用正確的態(tài)度來(lái)對(duì)待財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)管理關(guān)注的財(cái)務(wù)成本管理，但沒(méi)有重視財(cái)務(wù)成本管理的實(shí)際實(shí)施。按照相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，建筑企業(yè)大部分的財(cái)務(wù)成本管理工作都發(fā)生在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，但實(shí)際上財(cái)務(wù)人員對(duì)于建筑工程的施工成本控制管理工作沒(méi)有進(jìn)行落實(shí)。還有一些財(cái)務(wù)人員認(rèn)為只有建筑施工的材料以及機(jī)械設(shè)備才是財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)，所以對(duì)其它建筑方面的成本管理工作力度不足。房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)部門以及財(cái)務(wù)工作人員沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作給予重視，這也就使得房地位企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作受到多種因素的限制。因此，只有房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人以及財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)部門的工作人員加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，才能使財(cái)務(wù)成本管理工作合理性得到提高。

　　1.2 財(cái)務(wù)成本管理體系不健全

　　一部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不健全，使得企業(yè)現(xiàn)存在的管理制度與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)與方向不盡相符，這對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的具體實(shí)施有著阻礙作有和，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度都不盡健全，這是一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理粗放的重要原因。對(duì)于那些具有較全面的財(cái)務(wù)管理制度的房地產(chǎn)企業(yè)，其制度大多流于形式，沒(méi)有對(duì)企業(yè)的成本管理工作起到保障作用。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度不健全的原因有很多，首先，企業(yè)每一個(gè)崗位的責(zé)任不明確，科學(xué)度較低，財(cái)務(wù)管理與成本管理的責(zé)任不明，獎(jiǎng)懲力度不足，都會(huì)影響到成本管理工作者的積極性，影響成本管理的質(zhì)量。其次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的方法過(guò)于傳統(tǒng)，不能跟上時(shí)代的步伐，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理效率下降。

　　1.3 建筑工程的預(yù)結(jié)算管理不足

　　工程預(yù)結(jié)算對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作有著直接的影響，工程預(yù)結(jié)算工作的不足會(huì)影響到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理。首先，工程的預(yù)結(jié)算定額的更新速度較慢，傳統(tǒng)的換算法已經(jīng)不能對(duì)工程的.預(yù)結(jié)算工作的真實(shí)性與準(zhǔn)確性進(jìn)行保證，繁瑣的計(jì)算會(huì)影響到建筑工程的速度與效率。另外，綜合管理在工程項(xiàng)目管理中的不足，會(huì)得建筑的施工與設(shè)計(jì)等不同的單位之間很難得到有效的溝通與統(tǒng)一的管理，這就使得工程管理缺少全面性，使預(yù)結(jié)算款大幅度提升，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。更有一些人員在工程預(yù)結(jié)算問(wèn)題上弄虛作假，使預(yù)算高出實(shí)際花費(fèi)很多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

　　2 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理對(duì)策分析

　　面對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的許多問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理越來(lái)越意識(shí)到企業(yè)成本管理問(wèn)題是何等重要。下面，我們就來(lái)對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策進(jìn)行分析：

　　2.1 建立健全財(cái)務(wù)成本管理體系

　　加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理體系的建立與健全，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)講是極為重要的。加強(qiáng)預(yù)算的考核與分析，重視預(yù)算的編制與執(zhí)行，建立全面的預(yù)算體制是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容。首先，要加強(qiáng)三級(jí)責(zé)任中心在企業(yè)內(nèi)部的建立，就是在企業(yè)內(nèi)部建立起成本中心與投資中心、利潤(rùn)中心，建立起財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算的工作，確立內(nèi)部的年度以及季度成本管理目標(biāo)。對(duì)于已經(jīng)完成的工作與正在完成中的計(jì)劃要進(jìn)行分層審批與執(zhí)行，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理體系的精細(xì)化。其次，在進(jìn)行預(yù)算的編制之時(shí)，企業(yè)內(nèi)部的上級(jí)與下級(jí)要進(jìn)行積極的溝通，將每一個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)進(jìn)行明確，制定完善的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)內(nèi)部要以月度為單位進(jìn)行分析，以季度為單位進(jìn)行成本管理考核，以年度為單位進(jìn)行成本管理的總結(jié)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題才能得到解決。

　　2.2 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金管理體系的建立

　　資金管理體系的建立與健全對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作效率的促進(jìn)作用，加強(qiáng)資金的預(yù)算管理以及信息化管理，對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理的籌集以及日常管理是資金管理體系的重要內(nèi)容。在進(jìn)行資金的預(yù)算管理以及信息化管理之時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作人員要對(duì)企業(yè)內(nèi)資金的收支以及納入情況進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，將每日的現(xiàn)金流量以及月迤邐的資金預(yù)算進(jìn)行核對(duì)，將日常管理工作與年度財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行結(jié)合。另外，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作者應(yīng)該以網(wǎng)上電子銀行以及相關(guān)的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立起一個(gè)符合企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)際的資金預(yù)算控制與結(jié)算控制、決策控制，使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作的全程預(yù)警體系。

　　2.3 對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行升級(jí)

　　加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度的改革和推廣，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)費(fèi)用審計(jì)制度的提高。第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)成本管理每一個(gè)層次的人員進(jìn)行授權(quán)，只有財(cái)務(wù)成本管理相關(guān)具有合理的權(quán)利，才能對(duì)成本費(fèi)用的支付以及資金合同的評(píng)審進(jìn)行合理飄轉(zhuǎn)。第二，要對(duì)每一個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的記錄與科學(xué)的收集，使成本管理人員的結(jié)賬以及報(bào)表編制工作具有統(tǒng)一的規(guī)范，保證成本會(huì)計(jì)的科目設(shè)置與造價(jià)會(huì)計(jì)的科目設(shè)置相一致。第三，要將全面的預(yù)算體系與核算體系進(jìn)行結(jié)合，使每一個(gè)會(huì)計(jì)主體得到統(tǒng)一，完善成本管理核算系統(tǒng)。優(yōu)化和企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)升級(jí)是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理解決的關(guān)鍵，也是關(guān)鍵一環(huán)。

　　3 結(jié) 語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)提高社會(huì)和公共生活滿意度的發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作是房地產(chǎn)管理工作的重要內(nèi)容，筆者從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問(wèn)題進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)優(yōu)化對(duì)策。希望以此引起房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理工作的重視，加強(qiáng)成本管理力度，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提高，為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)安全提供一個(gè)有力的保障，為社會(huì)和諧發(fā)展服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1] 郭淑華。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），20xx,（6）。

　　[2] 余玉欽。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問(wèn)題及策略[J]新西部（下旬。理論版），20xx,（3）。

　　[3] 王其霞。淺析房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，20xx,（19）。

房地產(chǎn)論文11

　　房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)探析

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬特點(diǎn)

　　(一)員工有相對(duì)較高的薪酬。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程速度日益加快，加速了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

　　展，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎(jiǎng)金相對(duì)其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè)，學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來(lái)到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因?yàn)槟抢镉辛己玫腻憻捚脚_(tái)，可以得到規(guī)范的培訓(xùn)，對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有極大的好處；學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槎唐趦?nèi)可以得到豐厚的收入。

　　(二)不同部門的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須包括綜合部、投資部、設(shè)計(jì)部、合約部、發(fā)展管理部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部等部門，而不同部門員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質(zhì)和難易程度導(dǎo)致了不同部門的員工具有不同的收入。據(jù)調(diào)查，一般行政人員、投資專員、設(shè)計(jì)專員、會(huì)計(jì)、策劃專員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級(jí)別的薪酬差別將會(huì)更大。

　　(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國(guó)不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別較大，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，所以大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級(jí)管理人員會(huì)有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔(dān)當(dāng)高級(jí)管理人員，獲取高額的回報(bào)。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)原則

　　(一)薪酬設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)原則。房地產(chǎn)開發(fā)需要各個(gè)部門的不同人員通力合作來(lái)完成，團(tuán)隊(duì)的力量在開發(fā)過(guò)程中顯得尤為重要，所以基于團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)于整個(gè)企業(yè)人的績(jī)效具有十分重要的作用。設(shè)置團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)有助于提高各部門的協(xié)作能力，同時(shí)注意不要出現(xiàn)上下級(jí)之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。

　　(二)薪酬設(shè)計(jì)的公平性原則。薪酬設(shè)計(jì)過(guò)程中遵循公平性原則，這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識(shí)。公平的薪酬設(shè)計(jì)可以對(duì)員工進(jìn)行有效的激勵(lì)，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，同時(shí)可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過(guò)程中，要對(duì)不同部門的員工，根據(jù)其工作性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)薪酬標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要考慮不同性質(zhì)的報(bào)酬，即金錢報(bào)酬和非金錢報(bào)酬，非金錢報(bào)酬屬于隱性報(bào)酬，分為職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)和社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)，職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)包括自我發(fā)展、晉升等，社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)包括表?yè)P(yáng)、榮譽(yù)、成就等�？傊�，薪酬設(shè)計(jì)必須體現(xiàn)公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應(yīng)得的報(bào)酬。

　　(三)薪酬設(shè)計(jì)的相符原則。在任何企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)過(guò)程中，都應(yīng)該保持個(gè)人和組織薪酬相符合的原則，不能讓兩者產(chǎn)生沖突。在一個(gè)企業(yè)或組織中，個(gè)人和組織都有其薪酬目標(biāo)指向，每個(gè)員工參與到企業(yè)或組織中，就是為了通過(guò)自己的努力，獲得相應(yīng)的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自己的薪酬目標(biāo)，而對(duì)于一個(gè)組織來(lái)講，為了獲取最大的利潤(rùn)，必定想通過(guò)各種辦法節(jié)省開支，每個(gè)員工的報(bào)酬就包括其中，此時(shí)，個(gè)人和組織的目標(biāo)就發(fā)生了矛盾，產(chǎn)生了沖突，兩個(gè)薪酬目標(biāo)之間就不相符。企業(yè)付出的薪酬不能滿足員工的需求，造成員工工作效率下降，不能夠按質(zhì)按量完成企業(yè)分配的任務(wù)。所以，企業(yè)管理者在制定薪酬制度時(shí)，一定要充分考慮員工的需求，讓員工參與薪酬制度的制定，制定出企業(yè)和員工都比較滿意的薪酬制度。與沒(méi)有員工參與制定薪酬制度相比，讓員工參與制定出來(lái)的薪酬

　　制度不僅令人滿意而且具有長(zhǎng)期激勵(lì)的效果。對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有十分重要的作用。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)薪酬設(shè)計(jì)方法與過(guò)程

　　房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括以下步驟：

　　(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，合理地設(shè)置不同的崗位。職位分析是對(duì)職位進(jìn)行說(shuō)明，并形成職位說(shuō)明書，明確職位與職能的關(guān)系。

　　(二)職位評(píng)估。職位評(píng)估的主要目的是保證制定出來(lái)的薪酬制度在內(nèi)部是公平的。所以對(duì)不同部門的員工職位，根據(jù)其重要程度，得出等級(jí)序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來(lái)說(shuō)，就是建立統(tǒng)一的職位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，使不同部門的職位具有可比性。

　　(三)薪酬市場(chǎng)調(diào)查。具有競(jìng)爭(zhēng)性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進(jìn)行比較好的發(fā)展。薪酬調(diào)查一般要選擇專門的咨詢公司，對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進(jìn)行調(diào)查，制定出具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬。需要注意的是，在對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調(diào)查時(shí)，最好選擇與本企業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來(lái)源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的增長(zhǎng)情況、不同職位和級(jí)別的薪酬待遇、獎(jiǎng)金和福利待遇等，確保取得全面詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料。

　　(四)薪酬定位。經(jīng)過(guò)分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對(duì)緊密的`企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后，考慮企業(yè)的內(nèi)外部關(guān)系，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點(diǎn)、人才供應(yīng)狀況等，內(nèi)部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺(tái)，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬(wàn)科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會(huì)拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實(shí)力。

　　(五)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)具體來(lái)說(shuō)是指員工薪酬的構(gòu)成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動(dòng)調(diào)薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動(dòng)薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤(rùn)水平和個(gè)人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個(gè)人技能情況和個(gè)人績(jī)效，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個(gè)部分：職位工資、技能工資和績(jī)效工資。

　　職位工資結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平制定，同時(shí)參考員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來(lái)多大的貢獻(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，所具有的技能越強(qiáng)，技能工資相對(duì)就高，比如設(shè)計(jì)人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績(jī)效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績(jī)效工資就越高。

　　(六)薪酬體系的實(shí)施和修正。薪酬制度制定后，要嚴(yán)格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經(jīng)常和員工進(jìn)行溝通，調(diào)查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調(diào)動(dòng)其工作的積極性，同時(shí)要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)薪酬水平的變化，不斷合理地調(diào)整薪酬制度，確保企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文12

　　摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展雖然一直處于上升的趨勢(shì)，但是所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的發(fā)展，就需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理，這樣在確保工程項(xiàng)目具有更高質(zhì)量的同時(shí)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利益實(shí)現(xiàn)最大化。基于此，本文主要對(duì)如何更好地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理進(jìn)行了分析和研究，以供相關(guān)人士參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理

　　1前言

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目不僅開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，而且對(duì)于施工要求也較高，這就需要對(duì)其做好相應(yīng)的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費(fèi)或者是建設(shè)問(wèn)題。將科學(xué)合理的管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理中，能夠使得建設(shè)資源得到最大化的應(yīng)用，并且有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的井然有序進(jìn)行，最終為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　2工程管理的概念以及模式

　　2.1工程管理的概念

　　房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場(chǎng)、開展新業(yè)務(wù)等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，自然也不例外，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，進(jìn)行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　2.2工程管理的模式

　　在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預(yù)算工作變得更加的具體化，并且在項(xiàng)目管理的各個(gè)階段的成本都能進(jìn)行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會(huì)將成本的控制與預(yù)算進(jìn)行結(jié)合，因?yàn)樵陧?xiàng)目管理中，根據(jù)成本控制的過(guò)程就可以判斷其是否存在問(wèn)題。

　　3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的`策略

　　3.1明確材料的品牌、規(guī)格和價(jià)格

　　由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價(jià)格也是相差甚大，如果不做好相應(yīng)的措施進(jìn)行控制，那么將會(huì)使得建筑工程的造價(jià)將會(huì)大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對(duì)施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應(yīng)的價(jià)格有一個(gè)明確的規(guī)定，并且還需要自身對(duì)市場(chǎng)上建筑材料的價(jià)格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求進(jìn)行更好的建筑工程施工，同時(shí)還能有效的防止因材料價(jià)格上面的差異而出現(xiàn)工程造價(jià)波動(dòng)過(guò)大的情況出現(xiàn)。

　　3.2對(duì)施工資源進(jìn)行合理地分配

　　在進(jìn)行建筑施工的時(shí)候，不管是進(jìn)行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機(jī)械設(shè)備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價(jià)工作做得更好，還需要邀請(qǐng)有關(guān)部門的人員在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)測(cè)，對(duì)于施工中的各項(xiàng)投入進(jìn)行精準(zhǔn)的確定，以減少不必要的資金浪費(fèi)。最后，對(duì)于建筑施工中的定價(jià)，還需要進(jìn)行相應(yīng)的校對(duì)，從而避免造成較大的定價(jià)誤差。

　　3.3工程質(zhì)量監(jiān)管

　　就現(xiàn)階段來(lái)看，我國(guó)工程質(zhì)量監(jiān)管人員的素質(zhì)水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質(zhì)量，監(jiān)管單位必須對(duì)質(zhì)量工作人員的素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格考核，不但嚴(yán)格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴(yán)格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經(jīng)驗(yàn)，能夠嚴(yán)格要求自己并嚴(yán)格處理所監(jiān)管工作中的問(wèn)題。在工作過(guò)程中，還需要工程質(zhì)量監(jiān)管部門對(duì)工作人員的進(jìn)行定期培訓(xùn)和教育，從而使工作人員在工作和學(xué)習(xí)中進(jìn)步。與此同時(shí)，傳統(tǒng)的工程質(zhì)量監(jiān)督理念往往會(huì)導(dǎo)致方法錯(cuò)誤、工程質(zhì)量低等問(wèn)題的產(chǎn)生。因此，在建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程中，必須要與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新工程質(zhì)量監(jiān)督理念，滿足時(shí)代發(fā)展與市場(chǎng)需求的客觀要求。一方面，投資方應(yīng)該在一定程度放棄直接的干預(yù)建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術(shù)的重要環(huán)節(jié)，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復(fù)施工單位的主動(dòng)權(quán)。另一方面，在工程質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程中，必須充分考慮市場(chǎng)、地區(qū)間的差異性，樹立工程質(zhì)量監(jiān)督意識(shí)，創(chuàng)新質(zhì)量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督工作，以確保落實(shí)建筑工程的質(zhì)量監(jiān)督的各項(xiàng)工作。最后，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目的更好進(jìn)行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進(jìn)行嚴(yán)肅處理，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。

　　3.4工程變更管理

　　在對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)工程變更的情況。對(duì)于工程的變更一般是由當(dāng)事人或者第三方提出的，在提出之后需要經(jīng)過(guò)多方協(xié)商，協(xié)商達(dá)成一致才有效。眾所周知，在工程建設(shè)的過(guò)程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會(huì)延長(zhǎng)工程的建設(shè)工期，同時(shí)還會(huì)因?yàn)楣こ痰淖兏�產(chǎn)生額外的費(fèi)用。由于工程的建設(shè)工作往往是不可預(yù)見的，因此在對(duì)工程進(jìn)行管理的時(shí)候，將合同管理應(yīng)用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進(jìn)行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據(jù)實(shí)際的合同來(lái)規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請(qǐng)求變更，監(jiān)理工程師首先需要對(duì)變更方案進(jìn)行審查，審查合格后還必須報(bào)給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據(jù)合同的情況來(lái)進(jìn)行工程的變更。對(duì)于工程變更之后所產(chǎn)生的額外費(fèi)用，可以依據(jù)合同來(lái)進(jìn)行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問(wèn)題，最終確保整個(gè)工程建設(shè)能夠更好的進(jìn)行。

　　4結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，隨著我國(guó)建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)要求將會(huì)越來(lái)越高。如果在實(shí)際的施工過(guò)程中，不能做好相應(yīng)的工程管理工作，那么將會(huì)使得房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的問(wèn)題叢生，這對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)其將來(lái)的進(jìn)一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員，需要重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作，并且在今后的實(shí)際工作中，不斷學(xué)習(xí)和總結(jié)工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進(jìn)我國(guó)建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]高明崗.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),20xx(10):758～759.

　　[3]吳茂坤.淺談溝通管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的運(yùn)用[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè),20xx(1):151～152.

房地產(chǎn)論文13

　　摘 要：隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)也得以高速發(fā)展。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告發(fā)揮了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)劃的可行性研究是項(xiàng)目開發(fā)研判階段的一個(gè)重要工作，它能夠保證房地產(chǎn)投資以較小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的可行性研究對(duì)投資方有著重要意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險(xiǎn)控制

　　1 項(xiàng)目可行性研究的重要性

　　項(xiàng)目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：

　　1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求預(yù)期明確

　　項(xiàng)目可行性研究主要包括對(duì)行業(yè)資料的分析匯總、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究和對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的預(yù)期，從而對(duì)房地產(chǎn)投資的收益進(jìn)行正確估算。

　　1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究必須客觀嚴(yán)謹(jǐn)

　　“實(shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實(shí)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會(huì)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)估和評(píng)判。

　　1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的可靠性特征

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求區(qū)別對(duì)待具體的案例并給予具有針對(duì)性的、明確的、可實(shí)現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達(dá)到投資利用率最高、成本回收和利潤(rùn)收入最大化的根本目的`。

　　1.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的科學(xué)性特征

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求運(yùn)用先進(jìn)的計(jì)算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本規(guī)律，對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期和盈利情況進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項(xiàng)目能否開展的重要評(píng)判依據(jù)。

　　2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的步驟和注意事項(xiàng)

　　（1）資料策劃準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和組織。要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究團(tuán)隊(duì)，討論房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的可行性研究方案，并劃撥這個(gè)決策團(tuán)隊(duì)需要的設(shè)計(jì)經(jīng)費(fèi)。

　　（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和政策標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、相關(guān)、嚴(yán)謹(jǐn)。

　　（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個(gè)階段是要在前期工作都準(zhǔn)備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開發(fā)方案草稿。

　�。�4）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案進(jìn)行論證，運(yùn)用先進(jìn)的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財(cái)務(wù)情況、自然環(huán)境、社會(huì)國(guó)情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

　�。�5）匯總房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案并形成報(bào)告，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的整個(gè)周期，內(nèi)容要詳實(shí)。按照?qǐng)?bào)告篇幅的大小可將報(bào)告分為如下幾種：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可能研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目概述可行性研究報(bào)告和房地產(chǎn)項(xiàng)目全面可行性研究報(bào)告。這三種報(bào)告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實(shí)、客觀，科學(xué)。準(zhǔn)確，但是隨著報(bào)告的精細(xì)程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性分析和項(xiàng)目重要性、必要性分析。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性的研究中也有一些普遍問(wèn)題的存在，由于可行性研究過(guò)程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。

　�。�1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對(duì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場(chǎng)不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對(duì)建設(shè)方推薦方案優(yōu)點(diǎn)講得多，缺點(diǎn)講得少，甚至不講，故意陪襯方案。

　�。�2）立場(chǎng)不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實(shí)數(shù)據(jù)說(shuō)話，不進(jìn)行投資概算，基本起不到比對(duì)多個(gè)方案選優(yōu)的目的。

　　（3）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不客觀，經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的核心內(nèi)容，是決策階段項(xiàng)目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因?yàn)檫@樣，一些負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)可行性的人員為了達(dá)到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資收益，人為的對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項(xiàng)目回收期等數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實(shí)。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。

　�。�4）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)量問(wèn)題、投資概算偏差大會(huì)造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、費(fèi)用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場(chǎng)勘查不認(rèn)真，個(gè)別技術(shù)人員責(zé)任心問(wèn)題，技術(shù)不扎實(shí)，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。

　　針對(duì)當(dāng)前項(xiàng)目可行性研究存在的主要問(wèn)題文章給出如下幾點(diǎn)解決方法：

　　（1）可行性研究工作的理論與實(shí)踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長(zhǎng)期耐心細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計(jì)算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟(jì)效益核算與宏觀經(jīng)濟(jì)效益核算相結(jié)合，動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。

　�。�2）建立精確科學(xué)的指標(biāo)評(píng)價(jià)系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)系統(tǒng)是可行性報(bào)告的重要組成部分，它主要包括評(píng)價(jià)規(guī)劃、市場(chǎng)前瞻、設(shè)計(jì)草案、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)期等。

　�。�3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究。培育相當(dāng)數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)論文14

　　一、前言

　　商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問(wèn)題，如投資過(guò)多、耗能過(guò)大、浪費(fèi)嚴(yán)重、排放過(guò)大等，這一定程度上對(duì)環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)也是對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國(guó)的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國(guó)家中長(zhǎng)期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點(diǎn)支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費(fèi)體系。

　　二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

　　1.不利影響

　　（1）低碳經(jīng)濟(jì)無(wú)形之中增加建筑行業(yè)的成本我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于中國(guó)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過(guò)多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢(shì)必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過(guò)高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國(guó)目前對(duì)太陽(yáng)能、風(fēng)能等新能源的開發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場(chǎng)要求來(lái)決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無(wú)法確定此種產(chǎn)品能否受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)于小型開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，因此并無(wú)充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒(méi)有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房?jī)r(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒(méi)有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房?jī)r(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開發(fā)商推波助瀾來(lái)抬高房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測(cè)算，因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國(guó)的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過(guò)依賴能源的支持。正因?yàn)槟茉吹?使用方便與廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。

　　2.有利影響

　�。�1）利于對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開發(fā)商只會(huì)為了利益一味把房?jī)r(jià)炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費(fèi)者只看到房子的價(jià)錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場(chǎng)，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)被持續(xù)炒高，市場(chǎng)將失去承接能力，將會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)投資周期長(zhǎng)、收益風(fēng)險(xiǎn)大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會(huì)更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過(guò)于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌?chǎng)資本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。

　　三、低碳經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

　　在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。在未來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能主動(dòng)建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰(shuí)就可以在建筑行業(yè)市場(chǎng)占得先機(jī)。而隨著社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會(huì)責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；而對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，未來(lái)也傾向于購(gòu)買低碳環(huán)保型住宅。

　　1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

　　住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實(shí)現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實(shí)行低碳發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者直接溝通，讓企業(yè)了解消費(fèi)者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。

　　2.戶型布局合理，加強(qiáng)開發(fā)能力

　　我國(guó)目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關(guān)心消費(fèi)者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費(fèi)者自己裝修，浪費(fèi)了財(cái)力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計(jì)又要做到因人而異、以人為本。

　　3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用

　　我國(guó)目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問(wèn)題。因我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒(méi)有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過(guò)快，室內(nèi)必須開空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽(yáng)能用于照明與提供熱水熱源等等。

　　4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識(shí)

　　商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對(duì)低碳的認(rèn)識(shí)，不但要加大資金投入而且要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)。5.立足實(shí)際，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展我國(guó)目前的情況是很多人有住房需求但無(wú)力購(gòu)買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時(shí)加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索低碳發(fā)展模式，以便在未來(lái)的發(fā)展中取得突破。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，降低能源消耗、減少排放是未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問(wèn)題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念，立足于實(shí)際，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)積極探索，開發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會(huì)�，F(xiàn)在低碳成了發(fā)達(dá)國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機(jī)遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，使低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式成為實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。

房地產(chǎn)論文15

　　一、 房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本構(gòu)成

　　房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),涉稅的范圍很廣,目前的稅制中涉及房地產(chǎn)企業(yè)的稅項(xiàng)主要有十種，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)生命周期劃分為三大類：

　　(一) 取得房地產(chǎn)項(xiàng)目繳納的稅種

　　1、 契稅：國(guó)家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅，本稅種只有房屋的買方交納，賣方不交。

　　2、 耕地占用稅：我國(guó)對(duì)占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人所征收的一種稅收。

　　(二) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的稅種

　　1、營(yíng)業(yè)稅：提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其取得的營(yíng)業(yè)收入額(銷售額)征收的一種流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅主要是，建筑業(yè)和銷售不動(dòng)產(chǎn)。

　　2、 城市維護(hù)建設(shè)稅：對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加稅。其作用是加強(qiáng)城市維護(hù)建設(shè)、擴(kuò)大城市維護(hù)建設(shè)資金來(lái)源。

　　3、 教育費(fèi)附加：對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。其作用是發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來(lái)源

　　4、土地增值稅：對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　5、 企業(yè)所得稅：以企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅，它是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家普遍開征的一個(gè)重要稅種。

　　6、 印花稅：對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受、使用稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。房地產(chǎn)企業(yè)訂立的各種經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(如房產(chǎn)證)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照等，都需繳納印花稅。

　　(三) 持有階段繳納的稅種

　　1、房產(chǎn)稅：以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)管理人等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　2、城鎮(zhèn)土地使用稅：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理遵循的原則

　　(一) 合法性原則

　　我國(guó)是法治社會(huì)，在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理中一定要遵守國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)制定的各項(xiàng)有關(guān)稅務(wù)方面的法律、法規(guī)、規(guī)章、制度等，否則就不是進(jìn)行稅負(fù)成本管理，而是偷稅、漏稅、騙稅行為。

　　(二) 前瞻性原則

　　企業(yè)的納稅行為具有滯后性，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理時(shí)要進(jìn)行事前的籌劃。比如說(shuō)開展一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，首先應(yīng)該想到它涉及的`納稅環(huán)節(jié)，稅種，有無(wú)稅收優(yōu)惠等，利用稅收法律制度給我們的空間，合理籌劃。

　　(三) 全局性原則

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本管理要綜合考慮企業(yè)的整體利益，任何事物都有兩面性，當(dāng)我們選擇最低稅負(fù)方案時(shí)，勢(shì)必要為該方案付出額外的費(fèi)用。因此不能只考慮方案的本身，而應(yīng)從企業(yè)的整體出發(fā)，籌劃收益大于籌劃支出，才能做為可行性方案。

　　(四) 有效性原則

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)稅負(fù)成本管理的人才相對(duì)較少，要保證房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理有效進(jìn)行，需要任用高素質(zhì)的稅收管理人才，他們既要懂稅務(wù)，還要懂會(huì)計(jì)、法律等國(guó)家各方面的財(cái)稅政策。利用他們的綜合知識(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)出有效的稅負(fù)成本管理方案，通過(guò)全體員工的共同努力，使房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，節(jié)約成本的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

　　三、 房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理的的有效方法稅務(wù)籌劃

　　(一)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般建設(shè)周期長(zhǎng)，需要資金量大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的稅務(wù)籌劃主要涉及的是籌資方式的選擇。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式主要有權(quán)益性籌資和債務(wù)性籌資兩種。對(duì)于權(quán)益性籌資的優(yōu)勢(shì)是沒(méi)有到期日，不需要償還，還能提升企業(yè)的償債能力，但權(quán)益性籌資的缺點(diǎn)也是相當(dāng)明顯，容易分散房地產(chǎn)企業(yè)的控制權(quán);對(duì)于債務(wù)性籌資的優(yōu)勢(shì)是資金成本低，不分散公司的控制權(quán)，而且利息還具的抵稅的作用，但債務(wù)性籌資的缺點(diǎn)也不容小覷，需要到期償債，增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的籌資稅務(wù)籌劃，不僅要考慮利息的抵稅效用，還應(yīng)綜合考慮，選擇資金成本最低的方案作為最佳方案。

　　(二)房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

　　在房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃主要有

　　1、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種大部分來(lái)自于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，例如對(duì)于房屋交易，就是以轉(zhuǎn)讓收入作為依據(jù)，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，交了營(yíng)業(yè)稅就必定會(huì)涉及到城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。如果房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)與個(gè)人，企業(yè)與企業(yè)之間轉(zhuǎn)上的次數(shù)越多，繳納的稅金也就越多，因此在房地產(chǎn)交易過(guò)程中要盡量減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。

　　2、收入分解法

　　房地產(chǎn)企業(yè)的交易不僅是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，還可提供其它應(yīng)稅勞務(wù)，其適用的稅率是不同的。例如，房地產(chǎn)公司銷售精裝修房，精裝修的房屋售價(jià)包括裝修費(fèi)用及裝修利潤(rùn)在內(nèi)。如果不進(jìn)行收入分解，那么按房屋的總售價(jià)適用于5%的營(yíng)業(yè)稅稅率。但是進(jìn)行收入分解后，對(duì)于裝修部分的收入單獨(dú)開發(fā)票，這部分收入適用的稅率為3%的營(yíng)業(yè)稅，而且裝修收入是不用交土地增值稅的。用收入分解法可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)成本，但是用這種方法要注意一個(gè)問(wèn)題就是在應(yīng)用前要設(shè)立兩家以上公司，一家為房地產(chǎn)開發(fā)公司，另一家為裝飾公司。這樣才能在不違反稅法的情況下達(dá)到節(jié)約稅負(fù)的目的。

　　(三)房地產(chǎn)企業(yè)持有期間的稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)企業(yè)在持有期間主要涉及的稅種是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計(jì)算分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方法。從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值，從租計(jì)征的依據(jù)是租金收入。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，有些老房子，地處鬧市，房子的租金很高而房子的房產(chǎn)原值很少。如果按從租計(jì)價(jià)，勢(shì)必要多交房產(chǎn)稅。如果是這種情況，改變業(yè)務(wù)的性質(zhì)則不失為一種好的稅務(wù)籌劃方法。例如，把房屋出租的業(yè)務(wù)改變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)。以自己的名義辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等，然后承包出去，收取管理費(fèi)。這樣房產(chǎn)稅就可從價(jià)計(jì)征，應(yīng)該繳的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也可避免交納。

　　總之，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)成本管理，進(jìn)行有效的稅務(wù)籌劃，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，提高效益，在日益低迷的房地產(chǎn)行業(yè)中，走出自已特色，走出自己的風(fēng)采。

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房地產(chǎn)營(yíng)銷的論文02-02

房地產(chǎn)論文(15篇)02-14

房地產(chǎn)論文15篇06-11

房地產(chǎn)論文合集15篇02-14

（優(yōu)）房地產(chǎn)的論文15篇07-26