房地產(chǎn)論文【錦集15篇】
在日常學習、工作生活中，大家都不可避免地要接觸到論文吧，借助論文可以達到探討問題進行學術研究的目的。你寫論文時總是無從下筆？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，希望對大家有所幫助。
房地產(chǎn)論文1
一、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點和現(xiàn)實需求
房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導致其營銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場競爭的加劇以及網(wǎng)絡、移動通信技術發(fā)展所導致的個人信息獲取量的激增，對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道也有著新的要求。
1.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點。
相對于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設周期長、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關聯(lián)項目多、價格昂貴等特性，因此其市場營銷渠道也有著自身的特點。一是渠道關系時間久。相對于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時間跨度長，因此渠道各成員間關系維系時間長，對成員之間的關系融洽度要求高。二是渠道結構相對簡單。相對于其他企業(yè)的銷售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道往往比較簡單，呈現(xiàn)出短、扁、少的特點，因此渠道沖突數(shù)量相對較少，但一旦出現(xiàn)問題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關聯(lián)性較強，從硬件的基礎設備、生活設施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標準較高。四是渠道對象方向性強。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項目的性質(zhì)和特點決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營銷策略方面占有比較重要的位置。
2.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)實需求。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場營銷渠道必須有所改變，以適應這一新的情況。一是營銷推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個特殊的商品，消費者在選擇時會比較慎重，而隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強，如何使自身產(chǎn)品更具辨識度，幫助消費者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強產(chǎn)品推廣的效益。二是營銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、開發(fā)商的營銷機構最主要、直接的功能是尋找購買者，通過消費溝通、討價還價過程來說服顧客購買白己的產(chǎn)品。相對于以往的賣方市場，現(xiàn)實的房地產(chǎn)銷售需要企業(yè)更多的走出去，與消費者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營銷渠道相關配合活動要求更豐富。隨著購房者經(jīng)濟實力增強，越來越多的購房者購買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買到遮風擋雨的房屋，有時又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營銷渠道所展示的內(nèi)容必須的全面的，必須要從小區(qū)形象、服務人員形象等等方面給予消費者足夠的信心。
二、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)狀與存在問題
新的市場變化要求我們的營銷渠道轉(zhuǎn)變觀念，主動出擊，有所作為，以往的坐堂式的營銷已經(jīng)遠遠不能滿足現(xiàn)實的要求。但從現(xiàn)實情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對于營銷渠道的關注并不多，片面認為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費者的重視和工作觀念的轉(zhuǎn)變措施，導致產(chǎn)品的競爭力下降。
1.品牌營銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。
房地產(chǎn)營銷渠道的一些成員缺乏市場競爭意識，對產(chǎn)品營銷沒有科學的規(guī)劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來實現(xiàn)銷售。這些對于一些大型企業(yè)而言，問題尚不突出，但對于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒有主動性，不能借助自身的優(yōu)勢來增強產(chǎn)品吸引力，則往往出現(xiàn)產(chǎn)品銷售不暢的問題，尤其是隨著消費者持幣待觀的情況加劇，更突顯營銷手段乏力的問題。
2.渠道構成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現(xiàn)不足。
通常房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道是由開發(fā)商——本地代理商——消費者的結構模式，這種形式雖然實現(xiàn)了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)往往對自身的營銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道模式的僵化。
3.渠道服務功能缺失，客戶體驗問題較突出。
房地產(chǎn)的關聯(lián)性要求其營銷渠道成員必須能夠為客戶提供更為全面、周到、貼心的服務，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過去的巨大盈利模式下，養(yǎng)成了以我為主的模式，對客戶關系重視不夠，對構建忠誠性、持久性客戶的培養(yǎng)體制不理解，沒有形成培養(yǎng)渠道的意識，造成客戶購買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購買體驗，影響了產(chǎn)品的形象。
三、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道適應新時代的關鍵所在
針對當前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道中存在的諸多問題，筆者認為，創(chuàng)新其營銷渠道，就必須要立足于時代的要求，認清房產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉(zhuǎn)變觀念入手，增強渠道成員的自主性，增強渠道內(nèi)部的協(xié)同性，從而提高營銷活動的影響力和同步性。
1.觀念創(chuàng)新，認清營銷渠道的本質(zhì)。
面對著激烈的市場競爭壓力，房地產(chǎn)營銷渠道成員必須加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹立正確的營銷理念，切實從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹立服務觀念。渠道成員必須要通過服務來挖掘潛在客戶，加強服務質(zhì)量，真正滿足購房者的多元性需求，建立消費者忠誠。二是樹立誠信觀念。改變傳統(tǒng)的“店大欺客”的問題，實現(xiàn)房屋質(zhì)量過硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹立價值觀念。就是要建立品牌的`角度出發(fā)，加深渠道成員對價值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強用戶體驗感，維護消費者對產(chǎn)品的認同感。
2.成員創(chuàng)新，暢通營銷渠道的通道。
就是要改變傳統(tǒng)的營銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強產(chǎn)品的認同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡元素。發(fā)揮網(wǎng)絡技術傳播性強，時效快的特點，將房產(chǎn)作為一個特殊的商品來加以宣傳，利用3D技術來增強客戶的體驗感，用網(wǎng)絡技術提高新客戶的滿意度。同時，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡技術的優(yōu)勢，減少中間機構的麻煩與客戶進行交易，降低中間費用。另一方面，規(guī)范房地產(chǎn)營銷代理行為。企業(yè)要重視營銷代理以及相關的物業(yè)公司的作用，規(guī)范其行為，建立規(guī)范嚴格的執(zhí)行程序，幫助渠道成員提升自身的服務水平。
3.內(nèi)容創(chuàng)新，協(xié)調(diào)營銷渠道的活動。
企業(yè)自身要加強對渠道成員的管理，理順成員之間的相關關系，特別是組織營銷活動時，加強成員之間的溝通聯(lián)系，建立統(tǒng)一規(guī)范的渠道管理體系。同時，加強資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過統(tǒng)一的營銷行動來提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內(nèi)容區(qū)分設計、施工、銷售、服務等等方面的內(nèi)容，有效地協(xié)調(diào)渠道成員的行動，建立良好產(chǎn)品形象。
4.標準創(chuàng)新，塑造新形勢溝通模式。
建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對渠道成員的反饋，便于更好的加強渠道管理質(zhì)量。一是區(qū)分評價內(nèi)容。就是要選擇能夠體現(xiàn)營銷渠道運轉(zhuǎn)情況的內(nèi)容作為評價內(nèi)容，引入消費者評價體制，反映渠道建設質(zhì)量。二是規(guī)范評價指標。確立評價指標權重和標準，從而科學的驗證渠道建設效果，幫助渠道成員發(fā)現(xiàn)存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營銷渠道建立效果。三是落實評價結論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來落實評價結論，從而有效督促渠道成員來改進工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)論文2
對房地產(chǎn)營銷來說，現(xiàn)實為樂觀的情緒所籠罩，開盤即售罄的神話還在上演，似乎一夜間，房地產(chǎn)市場完成了從買方市場向賣方市場的過渡，成為市場經(jīng)濟大環(huán)境下，少有的賣方市場。這對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，興奮之情溢于言表，隨之而來的就是開發(fā)商對營銷活動的關注度日趨減弱；與此同時，正是由于營銷壓力的弱化，使得開發(fā)商正在強化把自己看成是銷售終端，即普遍選擇所謂的零階渠道策略，以期最大限度的降低營銷渠道成本，獲取高額回報。
然而，在一片叫好聲中，開發(fā)商在樂觀之余，對于營銷，特別是蘊藏最大變數(shù)的房地產(chǎn)營銷渠道的建構問題，更應保持一份清醒和警惕。畢竟，市場經(jīng)濟的競爭是殘酷的，其調(diào)節(jié)功能也是強大的，現(xiàn)代市場營銷中的渠道為王、終端取勝的法寶將是決定開發(fā)商如何贏得先機的主要因素，因此，作為開發(fā)商在渠道建構方面不能居于一時之得，應有寬泛的視野，長遠的戰(zhàn)略和規(guī)劃，才能立于不敗之地。
其實，零階渠道策略本身并不利于開發(fā)商的自身做大、做強的發(fā)展要求。專業(yè)化的分工才是發(fā)展趨勢，該怎么做，如何做，為什么要這樣做，對自己應該有基本的分析和判斷，要有自己明確的定位，才能最大限度地發(fā)揮所長。開發(fā)商需要的是追求整合優(yōu)勢，而不是面面俱到，都由自己來做。因此，在當前房地產(chǎn)市場的營銷渠道建構中，如何充分運用具有專業(yè)水準的房地產(chǎn)營銷公司及其它形式的渠道、加以整合才是發(fā)展主流，整合渠道優(yōu)勢是不可替代的。
當然，由于房地產(chǎn)的行業(yè)特點，營銷商與開發(fā)商在承擔市場風險上并不對等�，F(xiàn)實中，開發(fā)商往往對營銷商的顧慮較大，同時也承擔了較大壓力，因此，即使有合作，一旦樓盤走勢與預期有差異，在風險不對稱的情況下，開發(fā)商往往會強制中斷合作，改由自己直接操作，回到零階渠道策略上，這是一種慣性，也是規(guī)避風險的本能。因此，從營銷商來講，也有如何先期與開發(fā)商溝通，如何進行市場風險分擔，如何培育市場，如何彌補開發(fā)商在市場資源不足等方面有所安排，從而激發(fā)起開發(fā)商建立一階，或者二階渠道的欲望和決心。
基于當前這一現(xiàn)實，作為房地產(chǎn)的營銷渠道建構問題，筆者提出以下三點思考：
思考之一：開發(fā)商的渠道定位策略一定要有，并且定位準確。
眾所周知，就市場營銷學基本原理而言，影響渠道定位策略的因素主要有：產(chǎn)品、顧客、中間商特性、競爭、企業(yè)、環(huán)境六大要素。對房地產(chǎn)營銷渠道的定位策略的選擇，仍然需從這六個要素的組合入手：
(1)房地產(chǎn)產(chǎn)品有其兩面性，即房產(chǎn)一方面是基本生活必需品，吃、穿、住、行，人人需要；另一方面，房產(chǎn)同時又具有較強的投資性，在一定階段，則表現(xiàn)為較大的投機性，即可能導致需求泡沫的產(chǎn)生。
(2)房地產(chǎn)投資巨大，在現(xiàn)階段中國，幾乎耗盡一個人、一個家庭的畢生積蓄。因此，該類產(chǎn)品特征決定了消費者應是較理性、慎重（現(xiàn)階段的銷售熱潮，只能看著是短暫的、非正常的一種現(xiàn)象，不能做常態(tài)研究之用）。
(3)房地產(chǎn)在城市化的大環(huán)境下，較長時期內(nèi)，消費意愿較強，需求比較旺盛，但競爭也異常激烈，門檻越來越高，開發(fā)商之間的競爭，已經(jīng)不是單個企業(yè)之間的事，更多的表現(xiàn)在其價值鏈的競爭。
(4)基于房地產(chǎn)價值鏈的競爭態(tài)勢及發(fā)展趨勢，開發(fā)商的渠道定位策略就不是可有可無的事，而是必須有，且要準確。筆者以為，對開發(fā)商而言，現(xiàn)階段要做好渠道定位策略，應著重在以下兩點上用力。
�、傧绕谠靹荨Ｇ澜ㄔO應在開發(fā)拿地時，就與開發(fā)項目可行性研究、評估等前期工作一并進行，并有意識的通過前期4P組合與目標市場溝通，進行初步市場切入。
�、谠谀繕耸袌銮腥氤晒�，須進一步造勢，以形成強烈的市場需求信號，造成營銷商主動聯(lián)系要求合作的態(tài)勢時，有針對性的篩選出符合自己樓盤定位，且在財務、信用及營銷推廣能力良好的營銷公司，作為最終的渠道合作伙伴，在一條價值鏈上，直接借助其強勢渠道，依靠其網(wǎng)絡，進行目標市場拓展，向最終目標客戶群滲透，全面覆蓋目標市場。思考之二：渠道完成由“縱深狹窄型”向“扁平寬廣型”組織架構轉(zhuǎn)型。
在分銷渠道的發(fā)展趨勢由縱深型向扁平型轉(zhuǎn)變的大前提下，房地產(chǎn)營銷渠道也不例外。開發(fā)商在建構分銷渠道的基本框架時，應由選擇習慣的自銷為主，即“縱深狹窄型”向選擇實力雄厚，有特質(zhì)的營銷商和個人渠道，即“扁平寬廣型”過渡，從而形成渠道的重心由高向低，由窄向?qū)挼亩嗲赖霓D(zhuǎn)變、建立專業(yè)化運作為主的渠道整合優(yōu)勢。
如何轉(zhuǎn)型，在已非常專業(yè)化的房地產(chǎn)市場，有個獨特現(xiàn)象，值得重視——個人營銷渠道的潛在網(wǎng)絡優(yōu)勢。
樓盤營銷有一大特點，即社團與交際紐帶的特殊作用——口碑效應。往往一位老顧客所帶來的營銷價值，非�？捎^，作用尤為明顯。這些老顧客，他們有固定的朋友圈子，有基于親戚關系的網(wǎng)絡資源。在關系營銷、整合營銷逐漸成為主流的今天，為了追求利益，他們希望發(fā)揮其所掌握渠道資源的效益，以獲得個人收益，因此有動機作為個人營銷代理，對于開發(fā)商來說，老顧客是可充分利用的口碑渠道資源。
但目前，許多開發(fā)商更多的.把這種渠道看成權宜之計，并沒有相應營銷戰(zhàn)略跟進。其實，從長遠來看，對個人渠道，開發(fā)商完全應納入其營銷渠道整合中，必要時(市場網(wǎng)絡基本理順)應爭取將其并入自身營銷網(wǎng)絡體系，把現(xiàn)實、潛在與將來的關系顧客固化在目標群中。
同時，在與老顧客個人合作時，筆者認為應從以下三方面入手。
(1)應制定出切實可行的營銷策略，吸引個人加盟，納入渠道網(wǎng)絡布局；如通過VIP會員制等形式，建立起基于利益上的對公司的忠誠度。
(2)要具有可控性。通過個人的利益依附于開發(fā)商整體利益的實現(xiàn)和提高來控制個人的營銷行為。
(3)公司相對應的服務流程要便捷和靈活，公司應對個人進行有效地扶持，特別在營銷分層兌現(xiàn)上應尤其重視。因為，個人與開發(fā)商相比，本身處于相對弱勢，如承諾沒有實現(xiàn)，很難挽回，可能影響寬泛。
思考之三：開發(fā)商應與營銷商建立起心理契約關系。
所謂心理契約，是指一種非正式的、非書面的，無法律效力，但如果違約會給違約方帶來極大心理壓力的心理關系，嚴重時可導致中斷合作。根據(jù)艾奇奧尼矩陣模型，在組織與個人之間，存在三種有效的心理契約組合，這些組合，同樣適用于開發(fā)商與營銷商的關系。因此，開發(fā)商與營銷商在完善有關書面合作契約的同時，應盡量選擇有共同價值觀的營銷商，在戰(zhàn)略利益上結盟、在相互之間扶持、在獎勵政策靈活等方面、建立起雙方之間規(guī)范型與道德型的心理契約關系。
(1)開發(fā)商的規(guī)范型：建立富有誘惑力的價值觀體系、與營銷上共建價值鏈條。
2)營銷商的道德型：基于對開發(fā)商價值觀的認同，合作有長遠考量，不計較暫時的得失。
房地產(chǎn)論文3
【摘要】隨著經(jīng)濟與社會的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)了較為長足的進步，房地產(chǎn)管理的體質(zhì)改革與信息化建設就是這一進步的最直觀體現(xiàn)。在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設展開的研究中，筆者深入分析了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化的實踐經(jīng)驗，并提出了更好開展當?shù)胤康禺a(chǎn)信息化建設的建議，希望這一內(nèi)容能夠為安徽省六安市房地產(chǎn)行業(yè)的更好發(fā)展帶來一定啟發(fā)。
【關鍵詞】房地產(chǎn)管理；信息化建設；實踐
隨著近年來信息化技術的快速發(fā)展，信息化建設早已在我國各行各業(yè)中實現(xiàn)了廣泛應用，我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)管理信息化具備著提升房地產(chǎn)管理運作效率、增強房地產(chǎn)管理決策應變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產(chǎn)行業(yè)中，正是本文就房地產(chǎn)管理信息化建設的實踐展開具體研究的原因所在。
1房地產(chǎn)管理信息化建設的必要性
為了能夠較高質(zhì)量完成本文就房地產(chǎn)管理信息化建設展開的研究，我們首先需要深入了解這一建設的必要性，而結合相關文獻資料與安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設的經(jīng)驗總結，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范、更好服務于行業(yè)的宏觀指導三個方面。
1.1提升管理水平與效率
對于我國房地產(chǎn)管理部門來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)、測繪、產(chǎn)權產(chǎn)籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來我國經(jīng)濟與社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)部門職能范圍呈現(xiàn)出不斷擴大的趨勢，這就使得傳統(tǒng)管理方式已經(jīng)不能滿足我國房地產(chǎn)相關行業(yè)的各類需求，這也是近年來我國房地產(chǎn)管理信息化建設取得較為長足的進步的原因所在。而隨著各地房地產(chǎn)管理信息化建設不斷取得成果，房地產(chǎn)管理部門工作人員的綜合水平也實現(xiàn)了一定提升，依托房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺實現(xiàn)的各類信息錄入與查詢也使得該工作實現(xiàn)了本質(zhì)性升級，房地產(chǎn)部門的管理水平與效率自然因此實現(xiàn)了較好提升[1]。
1.2實現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范
房地產(chǎn)管理部門的日常工作本身具備著管理環(huán)節(jié)多、審批程序復雜、公眾負面反應大等特點，而這些特點的存在就使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理工作往往不能較好發(fā)揮自身效用，但在房地產(chǎn)管理信息化建設的支持下，這一現(xiàn)狀出現(xiàn)了較大變化。在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺的支持下，各類房地產(chǎn)管理信息能夠公開、透明的傳達給公眾，房地產(chǎn)管理工作的.程序化與流程化程度也將實現(xiàn)較好提升，這自然使得房地產(chǎn)管理的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范得以實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)管理的信息化建設還能夠?qū)崿F(xiàn)職能范圍、辦事流程、相關法律法規(guī)的公開化，這對于房地產(chǎn)管理部門的效率與信譽度提升、公眾辦事時間縮短也將帶來較為積極的影響[2]。
1.3更好服務于行業(yè)的宏觀指導
除了上述幾方面外，房地產(chǎn)管理信息化還能夠更好服務于行業(yè)的宏觀指導，而這一指導的實現(xiàn)主要是由于信息化管理系統(tǒng)平臺能夠及時準確反映房地產(chǎn)行業(yè)的各類信息，這自然為房地產(chǎn)管理部門的相關決策提供了有力數(shù)據(jù)支持，依據(jù)國家近年來出臺的“動態(tài)預警預報系統(tǒng)”房地產(chǎn)供求狀況展示功能所實現(xiàn)的宏觀指導就是這一認知的最好體現(xiàn)。此外，房地建筑節(jié)能圖1信息化管理系統(tǒng)平臺圖2新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程圖產(chǎn)管理信息化還能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務工作成本降低、業(yè)務管理錯誤減少，這自然使得房地產(chǎn)管理部門的工作能夠在信息化建設的支持下實現(xiàn)更好展開[3]。
2安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設現(xiàn)狀
為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設作為研究對象，而在對該市房地產(chǎn)管理的代表性部門進行實際調(diào)查后，筆者發(fā)現(xiàn)該市信息化建設已經(jīng)取得了一定成果，信息化管理系統(tǒng)平臺也已經(jīng)全面應用于該市房地產(chǎn)管理工作中，圖1為該市信息化管理系統(tǒng)平臺的總體結構，結合該圖我們能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統(tǒng)平臺中我們不難發(fā)現(xiàn)，該平臺涵蓋了數(shù)個子系統(tǒng)，這里筆者以商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)為例，圖2為新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程，在這一結合商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)的流程應用中，以往需要耗費房地產(chǎn)管理部門與民眾大量時間的業(yè)務在這一信息化建設的支持下實現(xiàn)了短時間完成，結合這一流程我們就能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設的優(yōu)越性[5]。
3更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設的建議
結合上文內(nèi)容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設所取得的成果，不過在筆者的實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設中存在著信息化管理隊伍建設落后、各子系統(tǒng)之間關聯(lián)程度不夠、信息孤島現(xiàn)象嚴重等問題，這些問題就將很大程度上制約了當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門職能的發(fā)揮，為此筆者結合相關文獻資料與自身實際調(diào)查，就更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設的建議進行了詳細論述。
3.1創(chuàng)造良好的信息化建設管理環(huán)境
對于六安市房地產(chǎn)管理信息化建設來說，想要實現(xiàn)這一建設的更好展開，當?shù)卣捅仨殲檫@一建設工作提供良好的信息化建設管理環(huán)境，加強軟硬件環(huán)境建設是當?shù)卣仨毬鋵嵉拇胧�。對于軟件環(huán)境建設來說，當?shù)卣枰浴段餀喾ā�、《房屋登記辦法》等法律為依據(jù)，通過發(fā)揮自身引導作用為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設提供制度與輿論支持；而對于硬件環(huán)境建設來說，當?shù)卣枰哟髮Ξ數(shù)胤康禺a(chǎn)管理信息化建設的資金投入，同時聯(lián)合相關公司參與信息化建設，這樣就能夠為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設提供有力支持[6]。
3.2建立標準規(guī)范
為了能夠給予六安市房地產(chǎn)管理信息化建設更好的支持，當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要建立自身業(yè)務相關的標準規(guī)范，即房地產(chǎn)管理業(yè)務的內(nèi)容標準、流程標準、時限標準以及技術標準。當然我國住建部早已發(fā)布了行業(yè)規(guī)范標準，不過受針對性不足、數(shù)據(jù)接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產(chǎn)管理信息化建設對于這類標準的實施并不是很理想，為此當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門必須予以標準規(guī)范建立與應用的較高關注。
3.3建設統(tǒng)一的信息管理平臺
雖然六安市房地產(chǎn)管理信息化建設實現(xiàn)了信息化管理系統(tǒng)平臺的建立，但這一平臺與銀行、稅務、審計等部門并沒有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺的效用發(fā)揮，為此筆者建議房地產(chǎn)管理信息化建設向網(wǎng)絡平臺、數(shù)據(jù)中心、業(yè)務流程、身份認證的統(tǒng)一方向發(fā)展，這樣才能保證房地產(chǎn)管理部門更好為民眾提供服務。
3.4做好信息化管理人才隊伍建設
除了上述幾方面外，為了更好開展六安市房地產(chǎn)管理信息化建設，當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要做好信息化管理人才隊伍建設，提高人才聘用的門檻、加大對管理人員的培訓力度、建立良好的人才激勵制度是當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產(chǎn)管理信息化建設就將實現(xiàn)更好展開。
4結論
在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設實踐展開的研究，筆者詳細論述了房地產(chǎn)管理信息化建設的必要性、安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設現(xiàn)狀、更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設的建議等內(nèi)容，而結合這一系列內(nèi)容我們就能夠較為深入了解房地產(chǎn)管理信息化建設的重要性，希望這一認知能夠為相關從業(yè)人員帶來一定啟發(fā)。
參考文獻
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房地產(chǎn)論文4
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟學學科定位
房地產(chǎn)經(jīng)濟學是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律為宗旨，是應用經(jīng)濟學的一個分支學科門類。房地產(chǎn)業(yè)是一個獨立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結構鏈中重要的一環(huán)，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟學的基本學科定位應該屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學范疇，歸屬于部門經(jīng)濟學。
然而房地產(chǎn)經(jīng)濟學又是多學科的交匯，具有交叉學科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有：（1)房地產(chǎn)經(jīng)濟（學）與城市經(jīng)濟（學）的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結構、城市住房、城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟（學）有交叉重疊；（2)與資源經(jīng)濟學的交叉重疊。資源經(jīng)濟學主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究重點；（3)與生態(tài)經(jīng)濟學的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟學的生態(tài)平衡理論的一致性；（4)房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟學與金融學緊密聯(lián)系起來；（5)房地產(chǎn)經(jīng)濟學與理論經(jīng)濟學的關系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟學要受理論經(jīng)濟學的指導，同時還表現(xiàn)在土地制度、價值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟學和房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的永恒主題等等。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的理論框架
正由于房地產(chǎn)經(jīng)濟學是多學科的交匯，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理論不僅多且復雜。大體可分為相互關聯(lián)相互依從的三個層面：一是核心理論層如土地產(chǎn)權理論、地租地價理論、區(qū)位理論等；二是直接支配房地產(chǎn)運行的一般理論或內(nèi)層理論，如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)建設、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)周期等理論；三是間接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的外延交叉理論，如外部性理論、宏觀經(jīng)濟周期理論、泡沫經(jīng)濟理論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學理論、制度經(jīng)濟學理論等。這種分類不一定嚴密科學合理，其目的在于凸顯不同理論在支配和影響房地產(chǎn)經(jīng)濟運行時其地位和作用的不同，在揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的特點和規(guī)律時也會有差異。這里只就產(chǎn)權和土地產(chǎn)權問題提出幾點：
其一，產(chǎn)權是制度的基礎，是經(jīng)濟學的前提條件，土地產(chǎn)權作為整個產(chǎn)權理論的重要組成部分，勢必要成為房地產(chǎn)經(jīng)濟學的核心理論。
其二，關于“權利束”問題。在學界不論是討論一般產(chǎn)權問題，還是討論土地產(chǎn)權問題，一般都論及所有權內(nèi)部權能結構和“權利束”問題，通常都認為這個“權利束”除了所有權外，還包括占有權、使用權、處分（置）權、支配權、收益權、分配權等等。在論及土地產(chǎn)權“權利束”時，除了包括上述權能外，一般還包括地上權、地役權、租賃權、典權、抵押權等等。“權利束”越來越大，權能越來越多，似乎沒有邊界，并且強調(diào)每個權能都很重要，主次不分。對此，可概括為“多權平行權能結構”簡稱“多權平行結構”。在市場經(jīng)濟條件下，強調(diào)產(chǎn)權“明晰”，權能“細分”是正確的，但產(chǎn)權“明晰”和權能“細分”的最終目的是產(chǎn)權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。因此，我們認為從經(jīng)濟學的角度來看，所有權，特別是包括土地在內(nèi)的生產(chǎn)資料所有權的內(nèi)部權能結構，或“權利束”中，最主要最本質(zhì)的權能只有所有權和使用（經(jīng)營）權，其他諸如占有權、支配權、收益權等，不是所有權的占有、支配、收益，就是使用（經(jīng)營）權的占有、支配、收益。都是后者從屬于前者，即占有、支配、收益等權從屬于所有權或使用權。對此，可稱之為“多權主從權能結構”簡稱“多權主從結構”�？傊覀冋J為“權利束”不是“多權平行結構”，而是“多權主從結構”。所以，不論是產(chǎn)權“明晰”還是權能“細分”，最終都是為了保證所有權和使用權的落實，不是為了“明晰”而“明晰”、“細分”而“細分”。其實有些從屬權能就是所有權或使用權的延伸，或它們的實現(xiàn)形式。
其三，土地產(chǎn)權在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的特殊經(jīng)濟意義。這主要是由于土地的自然特性及其所衍生的產(chǎn)權經(jīng)濟特性，通過房和地的物態(tài)耦合與產(chǎn)權耦合在房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中的特有表現(xiàn)。土地的自然特性及其所衍生的權利的基本經(jīng)濟特征是壟斷，主要表現(xiàn)在：土地的稀缺性使土地所有權的壟斷成為可能，從而形成絕對收益權；土地的區(qū)位差及其固定性，相應形成級差收益的壟斷性；土地的永續(xù)利用和自然增值性，從而產(chǎn)生自然增溢的獨占性；土地產(chǎn)權的壟斷性，勢必導致產(chǎn)權交易的價格壟斷性等。土地的這些產(chǎn)權經(jīng)濟特征，將隨同房和地的物態(tài)耦合，參與房和地的產(chǎn)權耦合，使房、地、產(chǎn)（產(chǎn)權）三者融為一體，形成房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的這種耦合性產(chǎn)權，除了具有一般產(chǎn)權的基本特性外，由于土地產(chǎn)權經(jīng)濟特征的融入還會給房地產(chǎn)開發(fā)建設帶來一系列特有的經(jīng)濟現(xiàn)象，這就是：（1)在房地產(chǎn)開發(fā)建設中，業(yè)主有權利用土地參與社會剩余價值的分配，以地租的形式通過房屋造價得到實現(xiàn)；（2)利用土地區(qū)位差的壟斷，形成房地增溢互動機制，即利用優(yōu)越的土地區(qū)位，帶來房屋建筑的增溢，反過來房屋的精良設計建造，物業(yè)管理周到規(guī)范，小區(qū)組團布局合理’形成集聚效應’又會提升土地的區(qū)位優(yōu)勢，增加區(qū)位差收益；（3)土地永續(xù)利用和自然增值的權能特性，適應廣大投資者保值增值的普遍心理要求，促使更多的投資者（包括家庭投資）投資房地產(chǎn)市場，這是無需廣告的促銷，施惠于房地產(chǎn)業(yè)主；（4)房地產(chǎn)保值增值的權能特性，使房地產(chǎn)成為金融活動，特別是房地產(chǎn)金融活動中最理想的抵押物，從而會使房地產(chǎn)業(yè)獲得最有力的金融支持等等。這些就是土地產(chǎn)權在房地產(chǎn)經(jīng)濟中的特殊經(jīng)濟意義。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研宄對象和方法
關于房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象學界論述不少，主要觀點有：1.“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象，是城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的運動及所體現(xiàn)的經(jīng)濟關系”。2.“房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象就是整個社會房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的客觀規(guī)律”。3.認為房地產(chǎn)經(jīng)濟學“主要研究社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟的實踐活動及其所體現(xiàn)的人與人之間的經(jīng)濟關系”。4.認為“房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一門研究房地產(chǎn)運動規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學”，“也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的科學”。
前三種觀點的表述基本是從我國傳統(tǒng)政治經(jīng)濟學的研究對象移植過來的。長期以來在學術界有一種占統(tǒng)治地位的觀點，認為馬克思主義政治經(jīng)濟學的.研究對象是生產(chǎn)關系或經(jīng)濟關系及其運動規(guī)律；西方經(jīng)濟學的研究對象是資源配置，并且把二者完全對立起來。其根據(jù)之一是馬克思曾在著作中多處說過，“政治經(jīng)濟學，從最廣的意義上說，是研究人類社會中支配物質(zhì)生活資料的生產(chǎn)和交換的規(guī)律的科學”;“經(jīng)濟學所研究的不是物，而是人與人之間的關系”，或類似的話。根據(jù)之二是西方學者對經(jīng)濟學的定義，即“經(jīng)濟學是研究人和社會如何進行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產(chǎn)各種商品，并在現(xiàn)在或?qū)戆焉唐贩峙浣o社會的各個成員或集團以供消費之用”。還有的西方學者說，經(jīng)濟學是“研究人們?nèi)绾畏峙渌麄冇邢薜馁Y源來滿足人們的需要的科學”。其實只要我們不完全停留在馬克思對政治經(jīng)濟學研究對象的表述上，而看他實際研究的內(nèi)容，就會發(fā)現(xiàn)他對資源配置的研究也很多，并且很精彩，比如他的兩部類再生產(chǎn)理論模型，第二種含義的社會必要勞動理論和勞動資源配置理論等。他曾說“要想得到和各種不同的需要量相適應的產(chǎn)品量，就要付出各種不同的和一定數(shù)量的社會總勞動量。這種按一定比例分配社會勞動的必要性，決不能被社會生產(chǎn)的一定形式所取消，而可能改變的只是它的表現(xiàn)形式�！蓖瑯訉ξ鞣浇�(jīng)濟學不只是看它的某一流派，而是著眼于整個西方經(jīng)濟學，其中有的流派也研究資本主義經(jīng)濟關系，如制度經(jīng)濟學。至于他們的研究出發(fā)點和方法有何不同，那是另一個問題。
所以，我們基本同意上述第四種觀點，房地產(chǎn)經(jīng)濟學既研究經(jīng)濟關系，也研究資源配置。但是，有兩點值得一提：一是關于資源配置與經(jīng)濟關系研究以誰為基礎的問題，我們認為應通過資源配置研究來揭示和反映經(jīng)濟關系和經(jīng)濟規(guī)律；二是相對于政治經(jīng)濟學等理論經(jīng)濟學來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟學等部門經(jīng)濟學更側重資源配置的研究，包括行業(yè)內(nèi)外資源配置。外部資源配置主要是講產(chǎn)業(yè)地位及其與國民經(jīng)濟的關系；內(nèi)部資源配置有多層含義：其一是住宅房地產(chǎn)與非住宅房地產(chǎn)之間的比例，其二是非住宅房地產(chǎn)所涉及的不同行業(yè)資源的配置，其三是同一房地產(chǎn)中各類檔次比例，如住宅高、中、低檔的比例。
總結前面的分析，我們認為，房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象是行業(yè)內(nèi)外資源配置及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關系和運行規(guī)律。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究方法除了常規(guī)定性與定量分析、規(guī)范分析與實證分析以及比較分析等方法外，還可運用經(jīng)濟學前沿分析方法“博弈論”.
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的應用參考價值
房地產(chǎn)經(jīng)濟學是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的理論化系統(tǒng)化，它不僅可以供教學用，供理論研究工作者參考，同時對實際工作者，尤其是主管領導者和決策者有重要的學習應用參考價值。這主要有以下幾方面：
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一個多層次的理論結構體系，并且是多學科交叉，學習應用時要從多角度多層面來把握，立體地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟運行實際’規(guī)避風險，作出科學合理的判斷和決策，這樣可以避免或少出失誤。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學除了具有經(jīng)濟學的一般原理特征外，還有自己明顯的特點。如房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論，即經(jīng)濟起飛國家初始階段房地產(chǎn)發(fā)展建設，隨著國際經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展速度，逐漸與國民經(jīng)濟發(fā)展同速，甚至低于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，其發(fā)展運行軌跡呈倒US。又如住宅市場發(fā)展三個階段的理論，即以生存需求為主，改善需求為輔的初級階段；生存需求和改善需求并重的第二階段或中級階段；以改善需求為主，生存需求為輔的成熟階段。還有房和地產(chǎn)權耦合的特點等。掌握這些很重要，可以取得出其不意的效果。
(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟學是以房地產(chǎn)市場體系（如上圖）為依托，因此，學習和運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學要有全局觀點’總觀整個房地產(chǎn)市場體系’分析判斷其中的薄弱環(huán)節(jié)，并找出相應的對策。對主管部門來說，有利于合理配置資源，促進房地產(chǎn)市場的平衡協(xié)調(diào)發(fā)展；對開發(fā)經(jīng)營者來說，有利于投資活動的順利推進，提高投資的周轉(zhuǎn)速度和回報率。
(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)政策和法律環(huán)境有較充分的論述，可供管理決策層學習應用，對提高他們的政策法律水平、規(guī)范管理有很大的幫助’有利于樹立企業(yè)誠信形象，從而推動整個房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟學中有相當多的國際比較研究和國際經(jīng)驗介紹。通過對這方面理論知識的學習，對借鑒國外經(jīng)驗，提高中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理水平和發(fā)展涉外房地產(chǎn)都有重要的作用。
房地產(chǎn)論文5
在環(huán)境問題日益嚴重的今天，人們對賴以生存的自然環(huán)境越來越重視起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為拖動我國經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，在拉動國家經(jīng)濟的同時，勢必造成環(huán)境的破壞，所以房地產(chǎn)企業(yè)要順應時代的發(fā)展，提高環(huán)保意識，制定環(huán)保目標，保證企業(yè)、社會、環(huán)境三方面和諧發(fā)展，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，做好環(huán)境成本核算與控制，進而有效保護環(huán)境，控制環(huán)境成本。
為了更好的推動物料流量成本會計在我國房地產(chǎn)企業(yè)的大量推廣與使用，本文將從政府、科研機構和房地產(chǎn)企業(yè)三個大的層面提出一系列政策和改進意見，竭盡全力的對我國房地產(chǎn)企業(yè)引進物料流量成本管理打下堅實的基礎。
一、政府角度的建議
1.快速推進激勵房地產(chǎn)企業(yè)引入物料流量成本會計的制度體系
物料流量成本會計實際上是誕生于日本，并在日本的企業(yè)大力開展與采用，其主要原因歸結于日本政府對循環(huán)經(jīng)濟的高度重視，把環(huán)境管理會計作為財務管理的重要方向，進而不斷的優(yōu)化和改進環(huán)境管理會計，并且從法律法規(guī)和行政制度上給予一定的保證的與支持。而物料流量成本法在我國發(fā)展的并不順利，其源于我國政府沒有出臺相關立法與制度進行扶持與支持，沒有國家財務系統(tǒng)的大力支持下多數(shù)企業(yè)由于對財務系統(tǒng)未知領域的物料流量成本法也未敢涉足，造成物料流量成本法在我國停滯不前，所以需要政府的高度重視。
首先，加快房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境成本核算的法律規(guī)章制度堅實，改進房地產(chǎn)企業(yè)環(huán)境信息核算披露制度。與此同時要將國家環(huán)境保護標準與房地產(chǎn)行業(yè)污染排放標準制度建設標準化、精細化。將低碳環(huán)保、節(jié)能減排作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)健康經(jīng)營的標準。提高行政執(zhí)法部門對環(huán)境問題的監(jiān)管，積極開展企業(yè)環(huán)境問題培訓。保證環(huán)境執(zhí)法部門能夠公開、公平、公正執(zhí)法原則，同時在執(zhí)法過程中要做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。促使企業(yè)積極自覺的將環(huán)境成本法作為企業(yè)財務管理的關鍵之法，逐步滲透導入物料流量成本法。
其次，強化環(huán)境會計審計制度建設，使環(huán)境成本核算在法律的依據(jù)下順利開展，環(huán)境成本審計的作用關鍵是提升環(huán)境成本信息披露在廣大人民群眾時的信任程度。使人們對政府在企業(yè)環(huán)境成本的監(jiān)督上信心倍增。這樣才能從源頭上使房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工時將環(huán)境保護放在關鍵位置，同時也在各大媒體積極發(fā)布環(huán)境信息，取得一定的社會效益。
2.發(fā)揮政府的主導作用，逐步引入推廣物料流量成本會計
日本企業(yè)運用物料流量成本會計會計在近幾年里取得了快速的發(fā)展，推動其發(fā)展的兩個主要政府部門分別是環(huán)境省和經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)省，這兩個部門分別負責環(huán)境財務會計和環(huán)境管理會計。而在我國需要環(huán)境保護部門通過組織學習、編制指導性文件、制定實施手冊和召開討論會等方法，向企業(yè)推介物料流量成本法。在向國外成功經(jīng)驗的咨詢和探究的對接上，政府相關部門應予以政策性支持，或?qū)Τ晒胛锪狭髁砍杀痉ǖ钠髽I(yè)進行優(yōu)惠政策的獎勵，加速企業(yè)應用物料流量成本會計的進程。
二、企業(yè)角度建議
確保安全是房地產(chǎn)建設的主要目標工作之一，只有把環(huán)境成本管理與安全管理有機地結合起來，制定合理的控制措施，才能在保證施工安全的前提下，嚴格把項目環(huán)境成本控制在項目責任成本預算內(nèi)，實現(xiàn)最佳經(jīng)濟效益和社會效益。
(1)按照國家、行業(yè)的環(huán)境管理規(guī)范，合理投入環(huán)境保障措施費用。按規(guī)定足額提取環(huán)境生產(chǎn)費用，根據(jù)施工現(xiàn)場實際合理投入環(huán)境保障措施費用。物料流量成本費用開支按照環(huán)境成本核算中的規(guī)定。近幾年，房地產(chǎn)的中標價越來越低，有些項目甚至無利而言。環(huán)境成本投入大，總成本費用會加大，利潤就少，效益就差�，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的工程利潤不高，為了保證生產(chǎn)又要加大環(huán)境保護投入，這是一個不能回避的矛盾。環(huán)境和效益具有同等的重要性，環(huán)境生產(chǎn)在經(jīng)營活動中占有相當?shù)谋戎亍７康禺a(chǎn)企業(yè)應在成本費用預算中確定環(huán)境保護投入的比例，這個比例在實際施工的費用開支應得到保證，不能為了增加項目利潤而減少這部分投入。
(2)追求項目利潤最大化應在保證施工環(huán)境保護的前提下進行。在當前項目利潤較低的情況下，項目管理既不贊成為保證利潤而減少環(huán)境保護投入，也要反對為了環(huán)境保護不惜成本的投入。施工過程中應沖鋒利用物料流量成本法劃分環(huán)境保護材料投入的'明細，重點是環(huán)境防護實物投入有多少，設施投入有多少，其他費用有多大，工程項目完工時，環(huán)保安全帽、環(huán)保安全網(wǎng)、環(huán)保安全事等收好管好，減少人為的損壞和丟失，保證施工安全措施所使用的環(huán)保材料、設備、器具等應妥善保管，在安全的前提下盡可能多次利用，既達到安全標準又減少成本費用壓力。
三、科研機構角度建議
(1)科研部門應加快技術開發(fā)進程，使房地產(chǎn)企業(yè)具有過硬的科技后盾。我們可以借鑒日本通過產(chǎn)學研聯(lián)合的形式為企業(yè)導入物料流量成本會計的成功案例：科研部門、政府和企業(yè)強強聯(lián)手做物料流量成本會計研發(fā)。日本的物料流量成本會計應用指南及案例就參照了日本能率協(xié)會等科研部門的研究成果，此外，日本關西研究中心和全球環(huán)境戰(zhàn)略研究所也就物料流量成本會計取得了具有現(xiàn)實意義的科研成果。我國也可參考日本產(chǎn)學研的聯(lián)合模式，先開展應用試點，組建包含學者、專家、技術員等的科研隊伍，由政府、科研機構、房地產(chǎn)企業(yè)三者聯(lián)合加速物料流量成本會計的實際應用進程。
(2)協(xié)助政府制定物料流量成本會計實施的相關指南。我國的科研機構應學習借鑒國外學者研究物料流量成本法的經(jīng)驗，在理論研究和實踐應用方面，借助于政府職能管理部門的力量，積極為政府機構提供智力支持，協(xié)助立法機關制定物料流量成本會計的相關指南。在理論研究方面，與高校進行項目合作，吸收對物料流量成本法有深入研究的專家學者的建議和科研成果，并鼓勵在校大學生積極參與進來。
在這方面的實踐層次上，在與相關試點企業(yè)合作過程中，通過積累試點房地產(chǎn)企業(yè)實施物料流量成本會計的經(jīng)驗，以此為基礎來制定應用指南。通過理論和試點實踐兩方面的研究，并與我國相關的部門共同合作，這樣才能迅速的的制定出實施物料流量成本會計的相關規(guī)范，詳細制定物料流量成本會計的目標、思路、準備工作以及實施程序等內(nèi)容，并且按照房地產(chǎn)行業(yè)來制定不同的實施規(guī)范及細則，這樣的目的就是為房地產(chǎn)企業(yè)在導入物料流量成本會計的時候提供實施依據(jù)，做到有章可循。
房地產(chǎn)論文6
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要�，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述
當前房地產(chǎn)項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產(chǎn)開發(fā)項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環(huán)境變化后，影響相關投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風險。接著是環(huán)保風險，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環(huán)境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財務風險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風險，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進等都會造成經(jīng)營風險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風險規(guī)避的能力十分欠缺，通常導致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。
2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理優(yōu)化措施
2.1 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規(guī)避相關風險，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規(guī)避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風險轉(zhuǎn)移，所謂風險轉(zhuǎn)移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關風險，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉(zhuǎn)移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，遇到重大自然災害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關的賠償?shù)取?/p>
2.2 全面完善項目成本管理
項目的'成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關注的重點。作為房地產(chǎn)工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內(nèi)容�？v觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內(nèi)容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內(nèi)容，予以批示。然后是加強施工現(xiàn)場的管理，必須委派施工監(jiān)理，在施工現(xiàn)場進行嚴格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監(jiān)管，使建設單位能如期完成施工相關內(nèi)容，若有拖延進度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關處罰。
2.3 項目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質(zhì)量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質(zhì)量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質(zhì)量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質(zhì)量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質(zhì)量產(chǎn)生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監(jiān)理等合作單位及供電、供水等社會關系的協(xié)調(diào)處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型�？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)應注意項目管理團隊的建設，素質(zhì)必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
房地產(chǎn)論文7
一、房地產(chǎn)項目策劃教學原有體系中的問題分析
在本門課程的教學體系中，我們經(jīng)過了多次的改革實驗，在教學方法和理念上都曾經(jīng)做過相當?shù)淖兏铮敲看胃母镏�，在總體教學評價上一直存在著這樣一些問題：
1.案例教學的組織問題——案例教學是新教學體系中的一種基礎方法，其本意是通過教師對具體實務、流程的講解和示范，來帶動學生模仿、理解并最終掌握相關技能。我們的案例教學在形式方面做了大量的改動，但是效果一直不盡如人意。造成這種情況的原因，我認為其一是環(huán)境的局限，相當一部分案例教學的地點仍然是在教室，與實際工作環(huán)境存在較大差異，所以即使采用案例講述，效果方面仍然不理想；其二就是案例教學過程中，學習效果取決于老師的教學方法，案例教學的核心在于教師的引導和組織，也即是我們說的互動和溝通，負責實施教學流程的教師如果缺乏這方面的安排，整體教學效果就是奢望。
2.理論實踐教學的結合問題——我們在高職高專這個范圍內(nèi)，對專業(yè)課程做出了相關的安排，一是實踐課時的安排，現(xiàn)在一般可以占到50%的比例，而且按最新教學要求來，這一數(shù)據(jù)有可能會被提高到70%；二是重要的專業(yè)課程一般都會安排一到兩周的實訓，具體做法是安排學生進入實訓場所進行實際操作，按要求完成各項實訓任務，從而切實掌握本專業(yè)各項專業(yè)技能。從思路上來說，這個想法是不錯的，但是實踐和教學的安排總是效果不好，主要表現(xiàn)在，實踐課時比例雖高，但是學生在此期間的積極性不高，即便是完成了相關任務，也是水分頗多，另外，在實訓項目和實訓場所的選擇上面，本專業(yè)所面臨的選擇也不是很多，舉個例子來講，房地產(chǎn)項目策劃這門課程的實訓，內(nèi)容應該是將學生安排到本地在售樓盤，讓學生在實訓期間專門培養(yǎng)銷售技巧和策劃入門技能，但是我們現(xiàn)在還不能確保每次實訓課程開始時，能在本地找到十分合適的在售樓盤，有的樓盤處于銷售后期，學生去了無事可做，要幺是有的樓盤處于熱銷期，學生沒有經(jīng)驗，對方項目負責人不愿意使用新人工作，這種情況很容易讓學生失去實訓的興趣，從而導致實踐和理論的實際脫節(jié)。
3.學生的主動學習問題——在很多教學活動中，教師精心準備的'教學計劃得不到良好的執(zhí)行，其中很重要的一點就是在教學過程中，學生學習的積極性不高，對于學習任務敷衍了事，或者說學生只聽老師講的內(nèi)容，而課堂之外的內(nèi)容、老師沒有講到的，學生完全不了解，這一情況出現(xiàn)的原因，我們也不能完全歸咎于教師業(yè)務水平不高，學習的積極性不僅取決于教師水平，跟學習氛圍、其他教學活動的組織都有很大的關系。
二、關于房地產(chǎn)項目策劃教學改革的思考和建議
房地產(chǎn)項目策劃課程知識體系蘊含的內(nèi)容豐富， 涉及面廣， 比如市場調(diào)查與預測、消費者心理與行為分析、競爭者與競爭策略、市場細分、產(chǎn)品策略、價格策略、銷售渠道、促銷策略及營銷組織與控制等， 每一方面的知識又會涉及許多旁支課程， 而且與房地產(chǎn)開發(fā)實際結合緊密， 紙上談兵與空洞的理論分析并不能解決實際問題�；谝陨咸攸c， 為提高房地產(chǎn)項目策劃的教學水平， 增強學生的“動手”能力， 我覺得在教學環(huán)節(jié)中，應該注重這樣一些方面的內(nèi)容：
第一、提高教師的業(yè)務水平。在教學環(huán)節(jié)中，作為教學活動的組織者和執(zhí)行者，教師水平的高低能夠直接影響很多問題，對于本門課程來講，負責教學的老師起碼來說，自己對房地產(chǎn)開發(fā)流程，對于房地產(chǎn)營銷體系和策劃技巧的熟悉和掌握應該是能夠達到一定的水平，如果說負責教授的老師在這方面做得不夠的話，那教學效果就不可能體現(xiàn)出來。那幺，怎樣來提高教師的業(yè)務水平呢？就現(xiàn)有條件來說，教師提高業(yè)務水平的途徑主要是通過企業(yè)掛職鍛煉和集中學習來實現(xiàn)的。企業(yè)掛職工作我覺得至少要保證三個方面，即掛職的時間要長；所掛職位工作內(nèi)容的安排要跟課程緊密結合；掛職完畢后要通過嚴格的審核；時間上來說，企業(yè)掛職應該是一項日常工作，要保持其持續(xù)性，而不是斷斷續(xù)續(xù)的進行；在掛職企業(yè)所負責的事務應該是實在的，而不是流于形式，這一工作需要學校相關工作的負責人跟企業(yè)溝通好，盡量為掛職老師爭取到實際的學習機會；掛職的效果怎樣，應該是有規(guī)范的考核標準來衡量的，教師在掛職期間需要完成的任務內(nèi)容，完成情況如何，都應該有一套規(guī)范的依據(jù)，掛職的效果應該能夠被檢驗，而不是簡單的蓋章簽字過程。再說到集中學習方面，本門課程的教授不僅需要實際的操作能力，還需要良好的語言表達能力和溝通能力，自身能力提高以后，還需要將它正確地表達出來，讓學生接受，所以，本課程的教學還需要教師經(jīng)常參加行業(yè)內(nèi)的一些研討學習，尤其是行業(yè)水平較高地區(qū)的專題會議和講座，教學工作的負責人應該經(jīng)常組織教師去參加這一類活動，在教學方法和理念方面，包括在人際交往和溝通方面，教師都可以獲得較多的提高自身能力的機會。
第二、在教學內(nèi)容的選擇上，比如說案例教學中所選擇的案例，在實訓科目中選擇的考核內(nèi)容等，我們都需要對其進行優(yōu)化。首先拿案例來講，案例的選擇上內(nèi)容上我們應該盡量注意大眾化，即使大家都有所了解的企業(yè)和事項，不要動輒500強企業(yè)，認知度不高的話，學生的積極性和參與意識要下降不少；另外，案例教學中，對討論的內(nèi)容要循序漸進，由簡到難，（合理安排；對案例教學中涉及到學生操作的內(nèi)容部分則一定要監(jiān)督學生獨立完成，并且通過合適的獎懲來增加學生的興趣；至于實訓科目的選擇上，我們要注意一個專業(yè)各門課程之間的聯(lián)系，在相關實訓的安排上，盡量做到合作安排，能夠?qū)⒉煌恼n程實訓內(nèi)容聯(lián)系起來，以便讓學生對行業(yè)整體的業(yè)務流程能有比較直觀的了解。
第三.改善教學環(huán)境。當然，從硬件配置上來說，環(huán)境越好，教學工具越齊備的話，我們的教學過程會更加豐富和便利。對于教學單位來講，資源有限，我們不能毫無道理地要求校方無條件增加相關經(jīng)費，也不能完全指望說，硬件好了，教學效果就上去了，我們只能在現(xiàn)有的條件下，將教學資源有效利用起來，在搞好工作的基礎上去獲得校方、乃至是校外合作企業(yè)和社會層面的支持；從軟件上來說，教學活動形成良好的氛圍也是一個教學單位教學效果的體現(xiàn)，所以，個人覺得，作為教師來講，應該熟悉學生情況，關心學生生活學習，傳授知識的同事，也能為學生在人生道路上做出正確的引導，所以綜合來說，環(huán)境水平的提高是一個綜合效應的問題，硬軟兩方面都要注意。
作為一名房地產(chǎn)專業(yè)的任課教師，在本校近十年的教學改革歷程中，我們通過不斷的實踐和研究，發(fā)現(xiàn)了許多的教訓和不足，在房地產(chǎn)業(yè)備受關注的今天，我們將繼續(xù)保持對本專業(yè)、本課程的思考和認識，不斷改善教學方法、不斷完善教學內(nèi)容，力爭在教學改革中取得突破和進步。
房地產(chǎn)論文8
論文導讀：對單個樓盤進行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。
關鍵詞：房地產(chǎn)，市場調(diào)研，樓盤
房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境);然后再從體回復到點、線和面，不斷的循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握。
1.點—單個樓盤
對單個樓盤進行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項：
第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等);了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等);公共配套設施(水、電煤等市政配套;公園、學校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰?它的進出道路如何?是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
第二項是分析產(chǎn)品特征。這是樓盤市調(diào)的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總體規(guī)劃、建筑設計、總建面積與外觀、總建套數(shù)與房型、面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的`種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業(yè)管理等主要事項的承擔公司是誰?他們的資質(zhì)如何?彼此間是如何合作的等等，從而評估樓盤的資信度。
第三項是剖析價格組合。即產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。
第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點、媒體選擇、廣告密度和實施效果等等。
第五項是銷售執(zhí)行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務執(zhí)行等，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征等?所有的這一切都是市場調(diào)查所應該了解的。其中的銷售狀況是結果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市場調(diào)研工作的全部內(nèi)涵。
2.線和面—區(qū)域市場
對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。
一是區(qū)域分析，區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。
二是區(qū)域產(chǎn)品，區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關鍵在于認真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應該著力分析的地方。
三是需求特征，需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結構和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質(zhì)和習慣嗜好等，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。
區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應該詳細調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調(diào)查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。
3.體—宏觀環(huán)境
對點、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查做得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。
政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。
經(jīng)濟因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟發(fā)展狀況，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場也因此幾起波瀾。
行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場的影響就是顯而易見的。還有土地增值稅，它的貫徹實施也是一把雙刃的劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經(jīng)濟發(fā)展速度就相對緩慢一點;限制過少，投機暴利的行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟的損害也不可低估。
國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機，它就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周邊國家的貨幣均貶值20%~50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，他在作出決策之前，肯定就會對人民幣的未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對成本作一評估。在勢態(tài)尚未明朗的時候，他必然裹足不前。
總之，點、面(線)、體構成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調(diào)查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。
參考文獻
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2、中國房地產(chǎn)市場波動研究——基于貝葉斯估計的兩部門DSGE模型王云清; 朱啟貴; 談正達金融研究20xx-03-25
房地產(chǎn)論文9
隨著我國經(jīng)濟建設的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保持良好的業(yè)務素質(zhì)，也需要不斷完善企業(yè)的相關機制，提高對于企業(yè)內(nèi)部財務的管理與控制。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理與其他企業(yè)還是存在一定的區(qū)別，滿足不同用戶的需求成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的根本。在這種情形下，企業(yè)的財務管理也需要與時俱進，不斷改進管理理念以及管理技術，為企業(yè)的良好發(fā)展保駕護航。本文就新時期房地產(chǎn)財務管理以及控制的相關措施進行詳細的探討。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財務管控的概念以及意義
所謂房地產(chǎn)財務管控，是指企業(yè)通過運用先進的管理技術以及管理理念，局部和綜合結合的方法以及多樣化的會計方式對企業(yè)在從事經(jīng)營過程中所有的行為進行科學和合理的控制、監(jiān)督以及規(guī)范。企業(yè)進行財務管理，主要是提高企業(yè)在日常運行中的工作效率以及資產(chǎn)安全，保證財務信息學的真實程度，從而在企業(yè)進行新的決策時提供有效的參考，提高企業(yè)的經(jīng)濟效率。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有著一定的區(qū)別，財務管理具有以下特點：首先房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈比較長、資金需求大、投資周期長并且中間環(huán)節(jié)多，這些決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的復雜性和高難度;其次房地產(chǎn)企業(yè)財務管理要處理好外部和內(nèi)部的關系;最后是房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險以及經(jīng)營風險都比較高，這要求財務管理人員具有很好的職業(yè)素質(zhì)和風險預測能力。
財務管理是企業(yè)的一項重要管理內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為支撐，企業(yè)的目標就是通過合理的利用資金，獲得最大的利益。這種情形下，房地產(chǎn)財務管控的意義就顯而易見：第一，財務管控是企業(yè)整體管理水平的有效體現(xiàn)，能有效調(diào)節(jié)各個部門之間的關系，協(xié)調(diào)財務活動，通過對企業(yè)的財務進行預算以及監(jiān)測，保證企業(yè)朝預期的方向發(fā)展。第二，企業(yè)的財務管控是當今信息化財務管理的一種必然要求�？茖W技術的進步，信息技術在財務管理中的應用越發(fā)廣泛，之前簡單的財務管控手段已經(jīng)不能滿足企業(yè)在新時期的發(fā)展需求，使得開放化和網(wǎng)絡化的財務管理制度和體系出現(xiàn)。最后，企業(yè)內(nèi)部的財務管理對于企業(yè)的治理和結構具有很好的完善作用，能將企業(yè)較為分散的經(jīng)濟活動有效的統(tǒng)一起來，保證企業(yè)長期的經(jīng)營目標有著舉足輕重的作用和效果。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理對于企業(yè)的發(fā)展和運營來說，必不可少。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀及存在的問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制制度薄弱
房地產(chǎn)企業(yè)在日常生產(chǎn)活動中的流動性以及各個項目之間的獨立性，使得企業(yè)內(nèi)部的管理和控制的難度也比一般生產(chǎn)性質(zhì)的企業(yè)高，財務內(nèi)部控制也顯得較為薄弱。主要體現(xiàn)在以下方面：首先內(nèi)外部審計監(jiān)督乏力，內(nèi)部審計部門職能弱化，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督評審主要依靠內(nèi)部審計部門，而有些單位的內(nèi)審部門隸屬于財務部門，與財務部同屬一人領導，內(nèi)審在形式上缺乏應有的獨立性，在職能上也未發(fā)揮作用;其次企業(yè)的存貨管理不夠完善，很多企業(yè)因為存貨而占用的資金通常會超過成本的兩倍，這樣容易造成企業(yè)在資金周轉(zhuǎn)方面的流動不暢，增加資金的占用成本，嚴重影響企業(yè)的運行;第三，應收賬款的控制不強。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長，容易導致資金的'回收時間較長，這就存在很大的風險。很多企業(yè)也沒有嚴格的賒銷制度和收賬手段，導致企業(yè)的應收賬款很容易成為呆賬壞賬，嚴重影響企業(yè)的經(jīng)營效益和資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)。
(二)企業(yè)財務管理和控制的意識淡薄
房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤在帶給企業(yè)充足資金的情況下也會使企業(yè)的管理者和領導者對財務管理和控制不夠重視。在企業(yè)的發(fā)展過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前落后的財務管理制度以及理念已經(jīng)很難適應和滿足新時期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，并逐漸影響企業(yè)的發(fā)展壯大。很多企業(yè)對財務的管理以及控制的不夠重視，缺乏完善的控制體系和措施，導致財務工作出現(xiàn)很多問題，比如賬目不清、會計信息失真以及核實不明等情況，給企業(yè)造成了一定的經(jīng)濟損失也影響著企業(yè)的健康發(fā)展。
(三)企業(yè)未建立健全預算管理制度及績效考評獎懲機制
目前，盡管有些企業(yè)對財務管理中的費用預算管理也比較重視，但在預算的編制和執(zhí)行方面仍然存在很多問題。一些地產(chǎn)企業(yè)在項目前期階段著急上項目，沒有對成本進行合理的測算及層層落實，預算計劃做的并不細致，另外地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，在過程中無法做到費用預算根據(jù)實際情況進行相應的調(diào)整，導致預算與實際嚴重脫節(jié)，使得預算形同虛設，這些嚴重影響企業(yè)的財務預算管理工作效果，進一步導致企業(yè)財務管理工作的實施和企業(yè)經(jīng)營效果和質(zhì)量的嚴重下降。有的企業(yè)只有預算管理機制，未與績效考評獎懲機制結合起來，無法確保企業(yè)預算管理目標和低成本戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。
(四)企業(yè)財務管理人員素質(zhì)有待提高
財務部門的設置通常是金字塔形的，這種模式導致財務管理的層次繁多并且效率較低，這樣的財務管理制度以及財務設置已經(jīng)很難滿足目前房地產(chǎn)財務管理的實際需求，尤其是在信息化趨勢下，很多工作都需要通過信息化的手段完成。新時代也需要更加專業(yè)和高素質(zhì)的財務管理人員加入到財務管理的隊伍中來，更好的運用先進技術和手段以及理念，完成財務管理工作。但是，受制于傳統(tǒng)模式的影響，目前的企業(yè)財務從業(yè)人員理念相對較為落后，也缺乏主動學習財務相關知識的積極性，業(yè)務水平相對低下，不能適應新時期財務管理發(fā)展的需求，對財務管理造成一定的制約作用，也不利于企業(yè)健康發(fā)展。
三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理和控制的措施
(一)不斷完善財務內(nèi)控制度，加強財務內(nèi)部審計
不斷建立和完善對于房地產(chǎn)企業(yè)財務管控的內(nèi)部制度，這是做好財務監(jiān)督工作最為基本的要求，也是貫穿企業(yè)整個生產(chǎn)和經(jīng)營活動的各個方面的。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)會計的相關要求逐漸健全企業(yè)內(nèi)部財務管控的制度，建立起內(nèi)部核查、會計核算、財產(chǎn)清查等一系列完整的財務管理的制度，密切監(jiān)控企業(yè)的存貨、資金、成本核算以及應收賬款等情況，有效降低企業(yè)管理的成本，保證企業(yè)能夠健康、安全運行。另外，企業(yè)不但需要對財務進行內(nèi)部嚴格的管控，還需要對企業(yè)的決策以及相關的規(guī)章制度的執(zhí)行力度進行控制和審計，保證企業(yè)所有進行程序都科學合理。加強企業(yè)的內(nèi)部審計，可以從以下幾個方面著手：首先是要建立職務的分離制度，合理安排財務管理工作的每個崗位，明確每個崗位相應職責;其次是要建立財務會計控制制度，主要包括財會工作規(guī)則、核算流程以及財會人員的責任;第三是要建立授權審批控制，明確財務人員的授權的權限及相應的承擔責任;第四是要建立企業(yè)現(xiàn)金與銀行存款的管理制度，確保企業(yè)資金運轉(zhuǎn)健康。
(二)加強企業(yè)財務管理和控制的意識
首先要加強企業(yè)領導者對于財務管理和控制的重視，放棄房地產(chǎn)門都要定期檢查資金是否到位，是否�？顚Ｓ�，對于那些資金沒有到位、擅自挪用資金的基建項目，要及時進行整改，保證計劃的落實。
四、結束語
總而言之，基建項目是一項投資大、建設周期長的工作，財務管理在基建項目中至關重要，直接決定了基建項目的社會效益能否實現(xiàn)，關系著事業(yè)單位的發(fā)展，財務工作的目的是做好基建項目資金的考核、監(jiān)督、控制和預算，財務工作這不僅要對項目實施的可行性進行分析，還要了解實際花費的資金和預算之間的差額，對財務管理工作提出有效合理的建議。事業(yè)單位基建管理部門一方面要正確履行本部門的職責，另一方面還要合理承擔項目投資人或者業(yè)主的角色。建設部門的會計核算是單位會計核算范疇中比較重要的一部分，包括招標投標管理、合同談判、合同管理、工程量價審核、竣工結算、財務決算等。由于各方面的原因，事業(yè)單位的基建財務工作總是存在著各種各樣的問題，有的是主觀原因造成的，有的是客觀原因造成的，但無論是哪方面的原因，事業(yè)單位必須充分重視，正確的認識基建財務管理工作的重要性，及時發(fā)現(xiàn)問題，并立即采取相應的解決措施，不斷提高本單位基建財務工作的水平。
房地產(chǎn)論文10
近年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)獲得了很大的發(fā)展，對經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步作出了突出的貢獻，但是總體來說房地產(chǎn)的發(fā)展水平還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和質(zhì)量較低，難以充分發(fā)揮人力資源的作用，對房地產(chǎn)的長遠發(fā)展造成了不利的影響。因此，需要順應時代的要求，關注人的發(fā)展，對會計管理進行優(yōu)化和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎。
一、房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的特點
(一)會計管理工作周期長
鑒于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金量大和周轉(zhuǎn)率低的特點，加長了會計管理工作的周期和時間跨度，加大了會計管理工作的難度。另外，受到金融政策調(diào)整的影響，企業(yè)融資難度加大，阻礙了企業(yè)的資金總量的增長，加上房地產(chǎn)具有銷售周期長的特點，更加加劇了會計管理工作的周期。
(二)資金風險大
房地產(chǎn)的發(fā)展是國家政策、市場因素和市民觀念多種因素共同作用的結果，在新的經(jīng)濟形勢下，國家對房地產(chǎn)設置了諸多的限制，這就資金的管理提出了更高的要求。鑒于房地產(chǎn)的會計管理面臨著資金風險大的難題，要求會計進行科學管理，提高會計管理的質(zhì)量。
(三)會計管理范圍廣
會計管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，涉及多個領域，決定了會計管理的復雜性，特別是與財務管理之間的關系密切。加上大量的資金流動，使得房地產(chǎn)的會計管理的難度加大。
二、房地產(chǎn)企業(yè)會計管理的問題分析
近年來房地產(chǎn)業(yè)獲得了很大的發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中也暴露出諸多問題，這些問題成為房地產(chǎn)長遠發(fā)展的瓶頸，制約了房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
(一)信息失真問題
由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理處于初期階段，相應的會計核算制度還不夠健全，加上企業(yè)對會計缺乏職業(yè)道德的審查，致使在會計的管理工作中，存在著很多管理漏洞。部分會計利用政策的漏洞，為了一己私利，進行不合法的操作，造成了會計信息的嚴重失真。這樣，信息資源的不可靠性，使房地產(chǎn)的發(fā)展步履維艱。
(二)透漏稅款現(xiàn)象嚴重
房地產(chǎn)的不斷發(fā)展為經(jīng)濟的發(fā)展做出了突出的貢獻，在我國的稅收中占有重要的地位。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)進行不合法操作，利用偷稅漏稅等手段獲取經(jīng)濟利益。這說明對房地產(chǎn)會計管理工作不透明，管理水平和質(zhì)量不高，不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
(三)監(jiān)督法律約束不健全
監(jiān)督制度的不健全是導致會計管理工作無法真正是履行監(jiān)督職能，致使會計管理監(jiān)督弱化，不利于企業(yè)的整體發(fā)展。經(jīng)濟體制改革的不斷深入，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機遇的同時還帶來了新的挑戰(zhàn)，這就對不健全的監(jiān)督制度造成了沖擊。立法制度的相對落后，立法與實際的操作之間差距很大，同時領導者的無視法律行為導致一些越權的行為，對房地產(chǎn)的會計管理帶來了很多負面的`影響。
三、對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理問題的優(yōu)化措施
鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟中的重要地位和作用，以及當前房地產(chǎn)會計管理中的諸多問題，需要對會計管理進行優(yōu)化和創(chuàng)新，不斷提高管理水平，為房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展積蓄力量。
(一)提高會計人員的素質(zhì)
會計管理工作主要是借助會計人員進行，因此必須把加強會計人員的素質(zhì)作為房地產(chǎn)的會計管理工作的重點。首先，會計管理是一項復雜的任務，對管理人員的操作技能有很高的要求，這就需要在選擇會計人才的時候重視其操作技能和業(yè)務水平。其次，會計工作與財務管理有著重要的聯(lián)系，必須選擇具有良好職業(yè)道德的人才。另外，企業(yè)應該加大對會計培訓工作的重視程度，提高其自身學習能力，為房地產(chǎn)培養(yǎng)一支優(yōu)秀的會計隊伍。
(二)建立會計規(guī)范體系
房地產(chǎn)企業(yè)中會計管理體系的缺陷容易導致會計管理工作出現(xiàn)問題，即易產(chǎn)生信息的失真，不利于對資金情況的正確掌握和控制，因此需要借助完善的會計規(guī)范體系對會計管理工作進行約束和規(guī)范。鑒于房地產(chǎn)成本核算和收入確定的特殊性，需要加大對信息真實性的控制，真正的提取有效的真實的信息。這就需要細化會計工作的流程，并且提高會計管理的透明度，最大限度的縮小利潤操縱空間，實現(xiàn)信息失真的有效治理，優(yōu)化房地產(chǎn)的發(fā)展。
(三)杜絕偷稅漏稅
為了杜絕偷稅漏稅的現(xiàn)象，進行售房制度的改革是非常有必要的，通常來說，將預售房制度改革為現(xiàn)房銷售制度，可以簡化會計核算和納稅比例的計算，同時降低了成品房的銷售風險，使會計建賬更加符合制度的約束，在很大程度上控制了收入記錄的惡意減少，并對成本有著及時的監(jiān)督，從而遏制了偷稅漏稅行為。
使用房地產(chǎn)開發(fā)的票據(jù)也可以有效遏制偷稅漏稅現(xiàn)象，票據(jù)是企業(yè)納稅的依據(jù)，應該納入經(jīng)營性收入賬戶，進而規(guī)范對票據(jù)的管理，約束房地產(chǎn)的繳稅行為，進而解決會計管理中的相關問題，實現(xiàn)會計管理的有效進行。
(四)建立健全監(jiān)督制度
會計工作關系著財務工作，需要高度重視的同時做好相應的監(jiān)督工作，這就依賴于監(jiān)督制度的建立。由于房地產(chǎn)的資金流動大，風險性高，就需要對會計的管理進行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)不合法行為，并采取針對性的措施予以解決。
企業(yè)的會計管理需要以高素質(zhì)和操作技能熟練的人才進行操作，還需要相關法律和制度的約束，企業(yè)定期的對會計管理進行監(jiān)督和督促。當然在新時代，要善于運用先進的管理技術和手段，促進會計管理的健康開展。
總之，房地產(chǎn)的特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作是各項工作的基礎和重心，需要提高重視程度，從會計人才、管理方法和手段、管理觀念等多個方面著手，針對管理中的問題及時的采取相應的措施，提高會計管理的水平，真正的發(fā)揮其重要作用，推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康合理發(fā)展。在以后的會計管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要順應時代的潮流，不斷的更新和改革管理辦法，提高管理水平和管理質(zhì)量。
房地產(chǎn)論文11
隨著我國的經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房價也在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速發(fā)展的行業(yè)，無論是一線城市還是二三線城市，高房價已經(jīng)成為人們的焦點。"宏觀穩(wěn)、微觀活"政策的出臺，促使我國房地產(chǎn)進入結構性調(diào)整的階段，隨著人們生活水平的不斷提高，以及我國城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢。
一、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
第一，房地產(chǎn)投資增長速度加快，開發(fā)規(guī)模不斷增大。20xx年，中國房地產(chǎn)投資在國外市場的投資額創(chuàng)下新的記錄，約為165億美元，比20xx年增加了46%.在國外投資的迅速增長，使得中國成為全球五大主要跨境資本來源地。在未來十年之內(nèi)，中國可能會掀起新的國外投資浪潮。到20xx年，中國在國外進行房地產(chǎn)投資的總額年均將達到500億美元。正是因為中國宏觀調(diào)控以及房地產(chǎn)市場的低迷局勢，許多有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商很早就開始在國外進行房地產(chǎn)投資，希望通過國際市場投資的多元化來實現(xiàn)其持續(xù)增長。
20xx年1月至4月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資約23669億元，同比增長6.0%.其中，住宅投資約15870億元，增長3.7%,住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重約為67.1%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積約為599580萬平方米，同比增長6.2%.其中，住宅施工面積約為418479萬平方米，增長3.2%.房屋新開工面積約為35756萬平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新開工面積約為25081萬平方米，下降19.6%.房屋竣工面積約為21210萬平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面積約為15527萬平方米，下降13.2%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積約為5469萬平方米，同比下降32.7%;土地成交價格約為1571億元，同比下降29.1%.
第二，房價持續(xù)上升，商品房所占比重較大隨著人們生活水平的不斷提高，購房需求也在不斷增長，房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，取得了顯著的成就。從商品房投資結構看，普通住宅所占的比重有所上升，經(jīng)濟適用房所占的比重呈直線下降趨勢，辦公樓所占的比重有輕微的下降趨勢，而商業(yè)用房所占的比重呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢。信貸比重也呈現(xiàn)出下降的趨勢，但是對于銀行的賴程度依然很高。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的趨勢。
商品房價格的上漲是由綜合因素導致的，例如土地價格、建筑材料價格和人工價格的上漲，新建住宅品質(zhì)的提升，中低檔住房供應比重的下降，投資和投機性購房的拉動，以及消費者對房價的預期等等。房地產(chǎn)行業(yè)在我國的發(fā)展僅有三十年的時間，屬于新興產(chǎn)業(yè)，存在很高的利潤。我國宏觀調(diào)控政策從總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格的增長。由于我國政府的土地出讓制度導致了房地產(chǎn)市場的不完全競爭，形成房地產(chǎn)行業(yè)壟斷競爭市場；同時，我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡加劇了房地產(chǎn)的差別性，提高了房地產(chǎn)商重新定價的能力，最終導致我國房地產(chǎn)價格不斷上漲。
二、中國房地產(chǎn)市場所面臨的主要問題
第一，商品房價格。商品房價格的.過快上漲，是惡性通貨膨脹的潛在禍根，并有可能使得人民幣在未來出現(xiàn)大幅貶值的現(xiàn)象。利用信貸工具購買房產(chǎn)進行消費、投資甚至投機的人越來越多，不僅使得房地產(chǎn)所有者的生活壓力加大，生活質(zhì)量受到很大的影響，而且其資產(chǎn)質(zhì)量也會受各種復雜因素的影響。如果這個群體的數(shù)量很龐大，那么必然會對整個社會的經(jīng)濟安全構成一定的威脅。
第二，房地產(chǎn)投資。20xx年以來，購房者越來越多，使得房地產(chǎn)市場再次走向繁榮。8月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，住宅投資增長速度開始回升，商品房銷售也在繼續(xù)回暖。投資力度每年都有不同程度的變化，甚至出現(xiàn)了負增長的局面。從經(jīng)濟來源看，房地產(chǎn)投資占社會總投資的比重較大，主要來自于民間投資和國際市場投資，投資對象逐漸由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向普通用房。近年來，隨著經(jīng)濟的持續(xù)波動，人們把投資方向轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)投資。
第三，房地產(chǎn)投資的資金來源。房地產(chǎn)投資需要很多資金來源，而其資金來源大部分來自銀行貸款，如果資金在過了出現(xiàn)房屋積壓的現(xiàn)象、資金的流動性不足以滿足社會需求的時候進行投資，就極有可能給所借貸的銀行帶來負面影響，對國民經(jīng)濟的發(fā)展也會造成不良影響，阻礙國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。
第四，房地產(chǎn)投資的調(diào)控。在當前市場條件下，房地產(chǎn)的投資與投機只是一念之差，不合理的投資行為很容易轉(zhuǎn)化為投機行為。理性的房地產(chǎn)投資能夠活躍房地產(chǎn)交易，增加房地產(chǎn)市場的需求，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，滿足房地產(chǎn)市場上的房屋租賃需求。提供風險較小且回報率較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。但是在房地產(chǎn)市場供不應求、房價上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會導致市場需求過度活躍，從而刺激房價不合理得上漲，不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
三、中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢
第一，房地產(chǎn)市場的格局轉(zhuǎn)變?yōu)?買方市場".在未來相當長的一段時間內(nèi)，人們對房地產(chǎn)的需求仍將持續(xù)上升，但房地產(chǎn)市場供不應求的局面將會過去，在需求增長的同時，供應增長得將會更快，從而導致房地產(chǎn)市場的格局從供不應求的"賣方市場"迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮?買方市場",并將主導我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。
第二，房地產(chǎn)價格進入"分化時代".在未來，房地產(chǎn)價格將會出現(xiàn)價格下跌的現(xiàn)象，然后將逐步回歸理性，呈現(xiàn)出平穩(wěn)漸進的發(fā)展趨勢。如果政府的宏觀調(diào)控政策及時有力，并且能夠化解當前房地產(chǎn)泡沫的風險，同時推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡，房地產(chǎn)市場將從"普漲時代"進入"分化時代".
第三，住宅房地產(chǎn)市場的屬性轉(zhuǎn)變?yōu)?商品時代"與"產(chǎn)品時代"并重。住宅房地產(chǎn)不會完全擺脫商品屬性，而且最終將會回歸其產(chǎn)品屬性，中國房地產(chǎn)市場的屬性也將從"商品時代"進入"商品時代"與"產(chǎn)品時代"并重。從20xx年的熱銷樓盤來看，只有房地產(chǎn)的合理定位與市場節(jié)奏的精準把握才能有效地保證銷售率。對于剛性的購房需求者來說，"房價低、交通便捷、配套好"將成為他們的最主要的需求。
第四，商業(yè)房地產(chǎn)的投資者進入"理財型資本".在過去十多年的時間里，房地產(chǎn)投資最核心的客戶群是山西、陜北等資源密集地區(qū)的煤炭商人。這類投資群體追求投資的安全性，注重投資的保值增值，對房地產(chǎn)價格并不敏感，也不追求高額的投資回報。但隨著中央政府對煤炭資源整合政策的推出，煤炭市場的狀況惡化，所以"安全型資本"的購買力逐漸下降，不斷轉(zhuǎn)化為"理財型資本",其投資額度相對較小，但對房地產(chǎn)價格和投資回報率非常敏感。
第五，核心區(qū)位的寫字樓市場的投資與管理更加關注"存量資產(chǎn)".專注商業(yè)房地產(chǎn)市場的開發(fā)商面臨的最大的挑戰(zhàn)是城市核心位置的土地供應已經(jīng)基本達到了飽和。在這種狀況下，上海提出了"樓宇經(jīng)濟"的概念，也就是對城市核心位置的存量寫字樓進行翻新改造，通過優(yōu)越的辦公條件和合理的租金來吸引高品質(zhì)的企業(yè)入駐。以此來實現(xiàn)承租者的輪換升級，再通過承租者的升級來提升地方政府的稅收收入。隨著城市核心位置土地市場的越發(fā)緊缺，對于寫字樓市場的投資與管理將會更加關注"存量資產(chǎn)".
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房地產(chǎn)論文12
對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費的積極性，同時也促進了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的影響
我國經(jīng)濟的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫破裂的風險，直接影響了我國的實體經(jīng)濟的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結構缺乏規(guī)范與標準，致使與之相關的行業(yè)缺失標準，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。
住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟中重要意義
我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴重困難；務工人員與單位解除勞動關系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的'任一情形，都可以提取相應的住房公積金，并且這是一個相當可觀的金額，同時促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
住房公積金能夠促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)、健康發(fā)展。
住房公積金的管理體系需要加強。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進行管理，明確各部門的監(jiān)管責任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負責審查資金的來源；財政部門要對資金的經(jīng)營狀況進行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進行認真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。
結束語
綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強大支撐，增強了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶 單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）
房地產(chǎn)論文13
摘要：知識經(jīng)濟時代的到來，使得企業(yè)辦公系統(tǒng)越來越傾向于以知識為核心進行設計，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤由土地開發(fā)向智力資本的轉(zhuǎn)變，因此企業(yè)就要運用新技術來設計辦公系統(tǒng)，將知識管理與辦公系統(tǒng)結合。文章首先分析知識管理優(yōu)越性，指出其必然性，然后給出了設計步驟與過程，并對各個核心功能模塊進行詳細的闡述，采用SSH開源框架和MySQL數(shù)據(jù)庫，運用MVC模式和SSH框架，開發(fā)并實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識管理系統(tǒng)。
關鍵詞：知識管理；協(xié)同辦公；SSH；房地產(chǎn)企業(yè)
1必要性分析
知識已經(jīng)發(fā)展成為生產(chǎn)要素，幫助普通員工學習知識，進而利用現(xiàn)有的知識去創(chuàng)造知識，幫助管理者做出明智的決定，企業(yè)的各項業(yè)務都有條不紊的被處理，進而使企業(yè)增加變得更強，獲得更好的發(fā)展前景。企業(yè)若將知識管理作為一種管理的新思路，能幫助企業(yè)制定規(guī)劃和決策，提升企業(yè)知識管理管理水平。然而，由于各企業(yè)的知識在不同應用領域的需求不同，而涉及的技術也極其廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)難以挑選出一款符合房地產(chǎn)企業(yè)知識管理特點的知識管理系統(tǒng)，這是國內(nèi)同行面臨的共同問題。對這一情況，文章結合房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，在現(xiàn)有協(xié)同辦公的基礎上，加入知識管理理念，并且對之介紹，在服務用戶的'基礎上，又讓用戶學到知識，最后提高企業(yè)的創(chuàng)造力。同時近年來，房地產(chǎn)企業(yè)正因為交易量大，企業(yè)的日常辦公就顯得尤為重要，客戶資料、對房子的要求、查詢房源等功能的頻繁使用，對辦公系統(tǒng)的要求也逐年提升。如果我們的辦公系統(tǒng)功能不強大、技術落后，將滿足不了企業(yè)的要求，嚴重制約企業(yè)的未來發(fā)展。因此，開發(fā)一套房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識管理系統(tǒng)是非常有必要的。
2系統(tǒng)總體設計
2.1系統(tǒng)分析
在本系統(tǒng)中，使用者可以劃分為系統(tǒng)管理員、人事管理員、考勤管理員及普通員工三種，系統(tǒng)管理員具備基本操作、機構人員管理、權限、角色管理的權限；人事管理員就是主要訪問人事管理功能模塊，對機構、部門、員工進行管理操作；考勤管理員主要管理員工的考勤工作，請假申請等等。
2.2功能需求與實現(xiàn)
為大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的辦公效率，實現(xiàn)資源的共享，我們設計系統(tǒng)時，根據(jù)簡單實用、高效穩(wěn)定簡潔和統(tǒng)一接口的三大原則進行設計。將系統(tǒng)分以下幾個功能模塊：①知識管理功能：系統(tǒng)實現(xiàn)的協(xié)同辦公知識管理，我們增加了知識管理的功能，在這個模塊中實現(xiàn)了知識添加、知識檢索兩個子功能模塊，通過將企業(yè)中的各種知識，整合為一個知識體系，可以促進知識創(chuàng)新，不斷提高員工的效率；②日程管理功能：普通用戶與管理員都可以對日程管理模塊進行訪問，用戶可以在我的日程中查看今天的日程信息，也可以在這個子模塊中添加或者修改自己的日程；③文檔管理功能：文檔管理主要是用戶對具體的文件進行的處理，可以看到文件的具體內(nèi)容，當不需要文件時可以將文件放入回收站，當放入回收站的文件較多時；④消息管理功能：在消息管理模塊中，用戶可以創(chuàng)建消息，對消息進行管理，即修改或者刪除，信箱用來查看別人發(fā)的消息以及自己發(fā)出的消息；⑤考勤管理功能：普通用戶在這個功能模塊中進行簽到簽退、請假申請、銷假申請、加班登記，最后進行統(tǒng)計。我們在自己的賬號中查詢考勤記錄，但是不能查看所有人的記錄；⑥系統(tǒng)管理功能：本模塊的用戶并不是普通用戶，而是管理層等辦公人員；⑦人事管理功能：人事管理員有權限訪問人事管理功能模塊，包括機構管理、部門管理、員工管理三個子功能。
3數(shù)據(jù)庫設計
數(shù)據(jù)庫概念設計時數(shù)據(jù)庫設計的重要組成部分，我們在對數(shù)據(jù)庫進行設計的時候，首先要根據(jù)用戶的需求和系統(tǒng)的各個功能模塊，對系統(tǒng)，數(shù)據(jù)字典等進行分析，得到概念模型，即E-R圖。而在E-R圖中有多對一的關系，也有一對多的關系，更有一對一的關系。根據(jù)概念設計中各實體之間的對應關系，給出詳細的物理設計，即數(shù)據(jù)庫表的設計，各個模塊主要由概念設計圖轉(zhuǎn)換為關系數(shù)據(jù)模式。本系統(tǒng)需要設計的數(shù)據(jù)庫表有存放用戶基本信息表、存放角色基本信息表、存放所有角色權限、機構信息表、部門信息表、文檔信息表、考勤信息表、上下班時間表、消息表、日程表、個人便簽表、登錄日志表和知識信息表。
4結束語
本系統(tǒng)主要完成了人事、文檔、消息、知識管理等模塊的設計。設計過程中采用SSH開源框架，使用Dreamweaver可視化軟件，使用MySQL關系型數(shù)據(jù)庫。在這個過程中，我們設計了協(xié)同訪問控制機制，因為在企業(yè)管理過程中，協(xié)作過程必須遵守一定的規(guī)則，否則會引起混亂。使用本系統(tǒng)，各位員工可以很快的收到來自管理層的信息，更快地調(diào)整工作目標，也可以將各位員工的意見更快的傳到管理層的面前，有助于管理層更好的決策。使各個部門之間有不同的意見可以溝通，打破了以前互相隔絕的狀態(tài)。
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房地產(chǎn)論文14
摘要：
首先要明確的是房地產(chǎn)建設項目的順利實施離不開流動資金的大力支持，因此該部分資金帶來的財務風險較高，加之社會市場經(jīng)濟帶來的競爭加劇，整個房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著巨大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展下去，必須加強房地產(chǎn)建設項目財務管理，提高住房的質(zhì)量和相關的經(jīng)濟效益。因此，筆者分析了房地產(chǎn)建設項目的宏觀環(huán)境以及對房地產(chǎn)建設項目進行財務管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建設項目財務管理存在的問題，并以此為基礎提出了幾點解決策略。
關鍵詞：
房地產(chǎn)；建設項目；財務管理
一、引言
從最近幾年的宏觀經(jīng)濟形勢可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國境內(nèi)得到了良好的發(fā)展，我國也涌現(xiàn)了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也非�？捎^。眾所周知，由于某些歷史原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在整個成長階段都受到了一些不好的影響，進而造成我國的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些對于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展都是非常不利的。但是隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設項目面對的挑戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力度已經(jīng)達到了白熱化，所以，必須加強房地產(chǎn)建設項目的財務管理，對房地產(chǎn)建設項目在整個建設期可能會面臨的財務風險進行有效的防范。
二、房地產(chǎn)建設項目財務管理存在的問題
1、缺乏對房地產(chǎn)建設項目在財務可行性方面較為系統(tǒng)的研究
目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目決策時，缺乏對項目整個系統(tǒng)性的可行性研究，其中尤為嚴重的是缺乏財務分析系統(tǒng)的研究，這使得整個建設項目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時候都只是依靠管理層的經(jīng)驗加以判斷，這使得很多項目在進行的時候才發(fā)現(xiàn)很多方面的問題都沒有在項目開始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設項目缺乏市場經(jīng)濟的分析以及財務、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。
2、在房地產(chǎn)建設項目的預算管理方面存在一定的問題
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設項目的預算管理顯得尤為重要，因為它對企業(yè)的利潤有著直接的關系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建設項目中都不是非常重視預算管理的工作，特別是在預算管理中的市場評估和預判工作這兩部分。這必然使得在實際的建設項目工作中大量的數(shù)據(jù)和期望達到的目標與實際的市場狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴重的可能使得建設項目并不被市場所認可，預算的管理工作將無法繼續(xù)進行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立比較完善的指標制度，使得在建設項目中無法對預算工作中的成本和支出預算以及收益預算等產(chǎn)生明確的認識，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對盈虧產(chǎn)生的緣由沒有進行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
3、對房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的全面成本管理有所忽略
房地產(chǎn)進行項目開發(fā)和建設主要的目的是獲取利潤，如何在獲取最大利益的同時付出最小的成本就是建設項目全面成本管理主要需要解決的問題，也可以說其目的是不浪費房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目并沒有建立一個較為完善的資本運作體系，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本來源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來源必然會使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過高，一旦沒有足夠的資金償還利息，整個建設項目將無法正常的運作下去，財務風險較大。雖然隨著我國經(jīng)濟走向國際化的趨勢越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬達等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設項目的投資風險較大。這些風險的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設項目缺乏全面成本管理的意識。
4、房地產(chǎn)企業(yè)對建設項目財務成本的管理缺乏重視
目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的相關負責人沒有對財務管理給予應有的重視，管理意識不足，沒有對財務管理的`相關問題采取應有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的負責人對財務管理有所重視，但是對其實際的實施情況并不是非常了解，根據(jù)相關的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設項目的財務管理工作在設計階段落實的較好，但是在施工階段并沒有將財務管理的工作落到實處。有些財務管理的工作人員認為施工階段的機械設備以及相關的材料是財務管理的關注重心，對于其他的成本的財務管理工作沒有注重，使得財務管理的工作難以持續(xù)的進行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設項目的管理層以及相關的財務人員并沒有對財務管理工作給予足夠的重視，這使得在財務管理的實施過程中存在很多的限制，所以，只有管理層對財務成本管理的關注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對提高房地產(chǎn)企業(yè)建設項目財務管理的效率有所助益。
三、房地產(chǎn)建設項目財務管理相關問題的幾點策略
1、加大對建設項目在開始前的可行性研究，使得建設項目的財務管理有所加強
在我國的宏觀市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風險以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設項目的運行過程中，對房地產(chǎn)建設項目的研究力度增大，可以有效的提高建設項目財務管理的有效性，進行房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的規(guī)避，從而提高其社會效益以及經(jīng)濟效益。財務管理的相關人員必須在項目的可行性調(diào)查報告中對施工的細節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目標進行核實和審查，分析和調(diào)研整個建設項目的成本和利潤水平，從而對整個建設項目可能存在的風險進行預測，并且提前做出相對應的應急措施，從而可以達到有效規(guī)避各種風險引起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進而可以達到房地產(chǎn)建設項目財務管理達到嚴謹性和全面性的目的。
2、加強對建設項目的全面預算管理工作，使得建設項目的財務管理有所加強
對全面預算工作的相關的領導組織工作進行加強，細化授權批準程序以及職責權限等工作，才可以提高財務管理工作的效率。建設項目的預算委員會需要對預算的目標進行擬定，將制度預算的具體措施落到全面預算管理工作的實處。與此同時，將建設項目的預算編制與執(zhí)行結合起來，努力提高預算的執(zhí)行力度，從而達到建設項目的全面預算管理的目標。對預算責任單元進行科學的制定，對建設項目的內(nèi)部管理進行強化，使得參與建設項目的各個部門的職責和權利明晰，強化在預算執(zhí)行過程中的控制和監(jiān)督機制，從而減少一定的經(jīng)濟損失。在建設項目的財務管理方面主要做到對資金的投放的準確估算，科學合理的編制可行性報告，從而降低建設項目的投資風險，而且必須在進行資金投放估算的過程中做到資本結構的管理，對現(xiàn)金流進行合理規(guī)劃，從而對償債能力造成的財務風險進行有效規(guī)避。
3、完善并且加強房地產(chǎn)建設項目的全面成本管理
樹立系統(tǒng)的管理意識是加強全面成本管理的第一步，要堅持站在戰(zhàn)略的高度看待建設項目，堅持全面性原則，對于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建設項目財務管理必須以競爭為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內(nèi)容進行擴大，要包括房地產(chǎn)建設項目的設計成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學合理的方法進行將成本控制達到應有的效用。加強全面成本管理的第二步是需要參與建設項目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設項目在進行全面成本管理時，盡可能的采取目標管理的方式，并且全面跟蹤財務成本管理的情況，從而對全面成本管理工作的有效實施提供一定的保障。
4、房地產(chǎn)建設項目建立較為合理和全面的財務管理體系
建立較為合理和全面的財務管理體系對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的戰(zhàn)略意義，對編制的預算要進行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設項目的內(nèi)部建立三級責任中心，即：利潤中心、成本中心以及投資中心，確立項目內(nèi)部的季度以及年度的財務管理目標。建設項目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計劃分離開來進行相關的執(zhí)行和審批，不得混淆，與此同時必須加強財務管理體系的精細化管理。在預算編制之后要在建設項目內(nèi)部的上下級之間進行活躍的溝通交流，確保責任和權力是一一對應的，將相關工作的執(zhí)行標準進行明確。建設項目時間一般較長，所以建設項目內(nèi)部在每個月以及每個季度都要對財務管理的績效進行考核分析，再以年度為單位進行財務管理的總結。只有建立合理和全面的財務管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設項目財務管理的問題得以解決。
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房地產(chǎn)論文15
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏先進的成本管理方法，沒有系統(tǒng)的成本管理體系，導致房地產(chǎn)成本管理效果不佳。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本管理意識、增強先進成本管理技術的運用、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算的運用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是復雜且綜合性強的一種經(jīng)濟活動，在房地產(chǎn)企業(yè)建設的進程當中，因為成本管理體系不成熟，最終導致項目整體成本無效。隨著科技的不斷進步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤增長點，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關鍵措施�，F(xiàn)如今，買方市場在市場中的比例較高，對于房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，每一個細化市場中都很激烈，但是大多數(shù)生產(chǎn)的都是相同質(zhì)量的產(chǎn)品，大同小異。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競爭對手具有更大成本優(yōu)勢，那么它將具有更強的核心競爭力。
一、房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理的意義
所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中而花費的各項耗費之和，其中主要包括前期工程費、土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、貸款利息、管理費、公共配套設施費、建筑安裝工程費、稅費以及其他費用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中是一項重要工作，是一個企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個企業(yè)成本管理的領先是企業(yè)在日漸激烈競爭中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開源節(jié)流、降低支出的口號。事實上，任何企業(yè)無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預算控制管理這一項工作。從長遠看，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問題。由于成本管理指標是一種經(jīng)濟指標，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實行成本預算控制管理勢在必行，抓好這項管理工作可以帶動全局。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題
1.對成本管理意識較弱
目前，只有小部分房地產(chǎn)企業(yè)達到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有實現(xiàn)成本的有效管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)認為設計階段的成本管理是重點，其他階段對成本管理影響很小，部分房地產(chǎn)企業(yè)認為只有原材料和設備的提供才是成本管理的關鍵，這種觀點是不全面的。成本管理已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理的中樞，應當將成本控制放在與企業(yè)經(jīng)濟效益對等的位置上，對于項目的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當明確成本核算對象，并對其進行全面、科學、合理地分析。領導要明確成本控制的目標，堅持培養(yǎng)成本控制人員的專業(yè)性。如今房地產(chǎn)企業(yè)建設道路愈來愈精細化了，只有更精細的'企業(yè)成本管理理念，才能促進企業(yè)的蓬勃發(fā)展。
2.缺乏先進的成本管理方法
目標成本法、定額法是主要的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的傳統(tǒng)方法。由于這種方法報告的時效性相對滯后，所以這種核算方法無法充分發(fā)揮成本管理的作用。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念，以節(jié)約并降低成本、節(jié)省用度為標準，以成本節(jié)省為主導的傳統(tǒng)成本管理方法，不便于合理計算成本，不利于全面分析房地產(chǎn)企業(yè)在特定產(chǎn)品、間接費用分配的精確性和合理性，使用單一的成本計算分配標準，會間接導致成本分配信息失真，成本信息精確度降低，損傷房地產(chǎn)公司為未來業(yè)績支出一些短期看起來成本高昂費用的積極性，從而影響房地產(chǎn)公司的技術創(chuàng)新和產(chǎn)品升級。生產(chǎn)管理缺乏全面考慮，沒有真正形成系統(tǒng)的成本管理方法，不利于對成本的宏觀調(diào)控。
3，沒有完善的成本管理制度體系
盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了相對完整的成本管理系統(tǒng)，但是，沒有真正考核工作效果，或者只是注重處罰，不注重獎勵或獎勵力度不夠，嚴重打擊職工的積極性，損害了職工的利益，也給企業(yè)帶來間接影響。企業(yè)能否有效地將權利與責任相結合，是每一個員工所關心的。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，是一個涉及大量資本運營的發(fā)展過程，是一個資金運營成本較高的產(chǎn)業(yè)。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都很重視成本管理，但因為管理經(jīng)驗不足，沒能及時在公司內(nèi)部建立起標準的成本管理系統(tǒng)，包含規(guī)章制度、崗位職責和掌控流程等，許多房地產(chǎn)企業(yè)也沒有設立專門的成本管理部門。
三、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略
1.樹立房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意識
大多數(shù)員工應當樹立良好的成本管理意識，提高員工的成本管理意識，提高員工專業(yè)知識水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強成本管理，充分認識成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術與經(jīng)濟結合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強宣傳教育，提高職工的成本意識。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵機制，達成自主管理，從而有效降低成本。
2.加強成本管理技術運用
全面了解公司的成本結構和管理，提高其競爭優(yōu)勢。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結構和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過程之外也產(chǎn)生很多費用，它以顧客鏈為導向，以價值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個部門、各個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應、生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過作業(yè)分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進，提高作業(yè)效率。通過流程優(yōu)化重組，結束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運轉(zhuǎn)效率，促進房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。通過加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟效益。
3，加強全面預算管理
先進的信息技術現(xiàn)已被廣泛用于房地產(chǎn)企業(yè)管理領域。房地產(chǎn)企業(yè)是一個投資大、高風險、長周期的行業(yè)，大部分都采用成本高、效率低的經(jīng)營方式，為了改變這種經(jīng)營方式，企業(yè)必須擴展實時跟蹤信息管理系統(tǒng)，為每個房地產(chǎn)企業(yè)提供準確、有效路徑和有利信息。另外合理、全面的預算管理能夠進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的全面預算管理能力和水準，促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金聚集型行業(yè)，資本成本高，當設定的預算方向可以反映為股東所創(chuàng)造的超過資本本金的價位時，房地產(chǎn)企業(yè)進行有效預算管理就顯得尤為重要，針對房地產(chǎn)行業(yè)的特點，每一個房地產(chǎn)企業(yè)都需要根據(jù)自身特點做出符合企業(yè)實際經(jīng)營情況的全面預算。建立與房地產(chǎn)行業(yè)特點相一致的預算指標，主要體現(xiàn)為高度集中的房地產(chǎn)業(yè)務，要有一個準確定位的成本管理責任。預算的編制一定要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標和策略編寫，組織各部門編制預算。預算經(jīng)審批后，為了確保預算的執(zhí)行體系全面具體，要將其落實到各個部門、各個崗位上，所有執(zhí)行人員必須認真負責。成本管理主要做的是管理，不僅要做項目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加強績效考核。由于建立成本控制是每個人的責任，因此，每個級別的組織都需要人員參與、合作，每個人都應參與活動和評估，對不合理的需要、不規(guī)則的設計等不同節(jié)點的控制，都是保證項目成本控制順利實現(xiàn)的重要條件。成本控制是通過項目載體，以及實現(xiàn)過程中涉及到所有相關部門來得以實現(xiàn)最終控制，這是相互匹配的問題，通過有效合作，將項目進度管理、成本管理和基金管理有機地結合起來，實現(xiàn)利益最大化，提供良好的風險預警。
4.建立先進的成本管理體系
目前，對影響成本管理的房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本管理體系的建立是以標準成本管理為基礎，采用系統(tǒng)管理的方法，確定定額管理的全過程，把所有產(chǎn)品的買賣情況作為投資和開發(fā)新產(chǎn)品的基礎策略，進行成本動因分析，鼓勵經(jīng)營人員把主要精力放在能源管理、備件管理、工模具管理、外圍工程管理等方面，明確各個崗位成本核算員工的具體職責，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的全面覆蓋，為房地產(chǎn)企業(yè)工序成本不斷降低提供制度保障。要制定目標成本的考核機制與管理辦法，做到目標明確、責任明確，以此確保成本的可控性。建立行之有效的各種機制，借助房地產(chǎn)企業(yè)的^管理系統(tǒng)，提高數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性和準確性，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，提高房地產(chǎn)作業(yè)成本法的運用效率，降低實施難度，減少管理成本，增加企業(yè)的整體效益。
綜上所述，企業(yè)要在實踐中總結經(jīng)驗，不斷調(diào)整組織機構、業(yè)務流程、加強管理人員的業(yè)務素質(zhì)，不斷提高業(yè)務水平來適應企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場占有率。執(zhí)行嚴格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，激勵房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標成本的制定與責任體系，建立行之有效的各種機制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
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