房地產(chǎn)論文(集合13篇)

　　在學習、工作生活中，大家都嘗試過寫論文吧，論文是指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章。寫起論文來就毫無頭緒？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文，歡迎大家分享。

　　房地產(chǎn)論文 篇1

　　房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的晴雨表，自20xx年以來，中國經(jīng)濟的發(fā)展所展現(xiàn)出來的繁榮，都與房地產(chǎn)息息相關，無論是從財富的創(chuàng)造能力來看，還是從資源的流動性來看，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟都將在近年悄悄完成筑頂?shù)倪^程，并為接下來的墜落積聚能量。也許因為一些重大因素導致房地產(chǎn)市場變動的時間會和預期的不同，提前也好，推遲也罷，這場變更都是不可避免的。接下來，筆者就將從房地產(chǎn)的起源、經(jīng)歷的變更、發(fā)展過程中的問題以及解決問題的措施這幾個方面來介紹分析。

　　對于我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說，它不僅僅在經(jīng)濟環(huán)境中占據(jù)一個很大的地位，它更加在我們的社會環(huán)境中有著重要的影響。首先我們來看看房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的起源。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的最初起源

　　我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的起源和發(fā)展可謂是從古就有，房地產(chǎn)經(jīng)濟一開始的發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)紀，房地產(chǎn)經(jīng)濟起源與唐朝，唐朝的絲綢之路打開了貿易的大門，也為房地產(chǎn)經(jīng)紀人提供了便利，在唐朝，房地產(chǎn)經(jīng)紀人又叫“房牙子”，從事的是比較早的一種土地貿易行為，也是我們房地產(chǎn)經(jīng)濟的最初起源和發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)市場的變更

　　我國房地產(chǎn)市場自起步至今也就十多年的時間，這段時間內，即使受著國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變動和國家調控政策的影響，我國的房價也依然保持著階梯式的上升狀態(tài)。我們可以把其發(fā)展分為以下幾個階段：

　　第一個階段：1998年～20xx年，這是中國房地產(chǎn)的.起步階段。在這期間，買房以自住為主，房價上漲較為緩慢。

　　第二個階段：20xx年～20xx年，這是房地產(chǎn)市場的上漲期。經(jīng)濟的發(fā)展，國家相關政策的出臺刺激了這一時期的住房消費。

　　第三個階段：20xx年～20xx年，在這期間國家出臺了取消房貸優(yōu)惠政策加強房地產(chǎn)稅收的管理等一系列抑制樓市的政策，房地產(chǎn)市場也進入了一個相持的階段，上漲速度變緩，但是仍然保持著上漲的趨勢。

　　第四個階段：20xx年～20xx年，各行業(yè)的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房價屢創(chuàng)新高，地王頻現(xiàn)。這一時期外地炒房團興風作浪，尤其以溫州最為活躍，開發(fā)商更是出現(xiàn)隨意定價的情況，人有多大膽，房價就有多高。

　　第五個階段：20xx年～20xx年，樓市再次進入相持階段，部分城市20xx年的房價與20xx年相比，甚至還出現(xiàn)了小幅度的回落。

　　第六個階段：20xx年～20xx年，樓市又重新步入一個高漲期，這個時期里，全國的樓市漲聲一片，不少城市的高端住宅甚至出現(xiàn)天價。

　　第七個階段：20xx年～至今。20xx年央行3次加息，6次上調存款準備金率，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中生長，到了20xx年，房地產(chǎn)市場在剛需的推動下緩慢的復蘇，在20xx年4月份達到較高水平，后來受市場降溫的影響，房價漲幅開始下降。

　　三、解決房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題的具體措施

　　1.加強房地產(chǎn)規(guī)劃的“三性”原則。所謂的房地產(chǎn)規(guī)劃的“三性”原則，即科學性、有效性、可持續(xù)發(fā)展性�？茖W性是指我們對于房地產(chǎn)的規(guī)劃要科學合理，并且是有著一定的專業(yè)技術和理論依據(jù)來支撐的;有效性是指我們的規(guī)劃結果應該是有效的，不能花費大量的人力、物力、財力去做無用功，要確確實實的對社會有著一定的貢獻以及影響;可持續(xù)發(fā)展性是指我們的規(guī)劃不能只強調我們現(xiàn)在的需求，更加重要的是我們對于未來的一個持續(xù)性的發(fā)展，保障未來我們能夠有足夠的資源去發(fā)展。

　　2.對土地資源進行一定的保護。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就離不開土地資源的使用，對于我們國家的土地資源來說，用一點少一點，房地產(chǎn)的開發(fā)需要土地的支持，土地資源又是社會發(fā)展和農(nóng)業(yè)進步的必需品，目前社會有許多房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地，浪費資源，既沒有合理的利用土地，有沒有有效的發(fā)展房地產(chǎn)，反而使得我們的經(jīng)濟遭受一定的損失。因此，在現(xiàn)代社會的房地產(chǎn)建設中，我們更加要對土地資源進行合理的開發(fā)以及使用，保護土地，維護我們生活的環(huán)境。

　　3.建立完善的管理機構，保障管理的可行性

　　一個行業(yè)的興起和發(fā)展與我們對于這個行業(yè)投入的精力以及對于這個行業(yè)實施的管理都有著一定的關系，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，在我們現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的腳步之下，我們的房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)的比重也在逐步的增加，這就要求我們必須要建立完善的管理系統(tǒng)，從內到外，從內部管理系統(tǒng)到外部的發(fā)展情況都符合社會發(fā)展的需求，我們的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展才能真正的發(fā)揮出它的作用。

　　4.加強市場的監(jiān)管能力以及宏觀調控作用

　　國外發(fā)達市場經(jīng)濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產(chǎn)貸款比例的70%左右，而我國的消費信貸占房地產(chǎn)貸款比例最大的銀行都不足10%，由此可見兩者之間的差距，原因就是我們缺乏一個很好的市場監(jiān)管能力，對房地產(chǎn)行業(yè)沒有一個系統(tǒng)的調控以及引導，這也就導致了一系列房地產(chǎn)問題的出現(xiàn)，造成社會經(jīng)濟的重大損失。

　　四、未來我國的房地產(chǎn)行業(yè)將會如何發(fā)展

　　中國房地產(chǎn)的脆弱和危險之處在于，只要人們對房價持續(xù)上漲的預期發(fā)生動搖，危機就會立刻暴露出來。未來中國房價的下跌應該首先從四線和三線城市開始，道理非常簡單，他們一直都是人口，資源的流出方。事實上，從20xx年開始，不少大型開發(fā)商從三，四線城市撤離，回歸一，二線城市，同時，投資房地產(chǎn)資金撤出，不僅會導致房價下跌，也可能使部分城市出現(xiàn)爛尾樓。隨著時間的推移，越來越多的人將越來越清楚的一個趨勢是：四線和三線城市的房價率先下跌，帶動二線城市的房價下跌，最后下跌的浪潮擴散到一線城市，導致房價的全線下跌。因此，中國現(xiàn)在更應該關注的不是如何維持高房價，而是拿出勇氣接受房地產(chǎn)的一次硬著陸，把中國整個社會的運行成本和民眾的住房成本降下來。當務之急，是竭力扶持以制造業(yè)為核心的實體經(jīng)濟。

　　五、結語

　　在人口因素發(fā)生巨變的大背景下，生產(chǎn)者人數(shù)下降的大轉折下，實體經(jīng)濟持續(xù)衰退的情況下，中國的房價卻一直愛高速累積新的泡沫。當下，踏踏實實做實業(yè)的人在減少，投機的人在增多，而任何一個社會的財富創(chuàng)造都不能離開實業(yè)，最終都要以實業(yè)為基礎。因此，我國的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展更是需要我們社會各方人員的共同努力，而且需要考慮各個方面的因素，盡量做到在發(fā)展中保平穩(wěn)，在平穩(wěn)中求突破。

　　房地產(chǎn)論文 篇2

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點和現(xiàn)實需求

　　房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導致其營銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場競爭的加劇以及網(wǎng)絡、移動通信技術發(fā)展所導致的個人信息獲取量的激增，對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道也有著新的要求。

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的特點。

　　相對于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設周期長、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關聯(lián)項目多、價格昂貴等特性，因此其市場營銷渠道也有著自身的特點。一是渠道關系時間久。相對于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時間跨度長，因此渠道各成員間關系維系時間長，對成員之間的關系融洽度要求高。二是渠道結構相對簡單。相對于其他企業(yè)的銷售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道往往比較簡單，呈現(xiàn)出短、扁、少的特點，因此渠道沖突數(shù)量相對較少，但一旦出現(xiàn)問題，其性質往往比較惡劣。三是渠道服務要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關聯(lián)性較強，從硬件的基礎設備、生活設施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標準較高。四是渠道對象方向性強。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項目的性質和特點決定了渠道成員的性質和群體特征，因此，在確定營銷策略方面占有比較重要的位置。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)實需求。

　　房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場營銷渠道必須有所改變，以適應這一新的情況。一是營銷推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個特殊的商品，消費者在選擇時會比較慎重，而隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強，如何使自身產(chǎn)品更具辨識度，幫助消費者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強產(chǎn)品推廣的效益。二是營銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、開發(fā)商的營銷機構最主要、直接的功能是尋找購買者，通過消費溝通、討價還價過程來說服顧客購買白己的產(chǎn)品。相對于以往的賣方市場，現(xiàn)實的房地產(chǎn)銷售需要企業(yè)更多的走出去，與消費者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營銷渠道相關配合活動要求更豐富。隨著購房者經(jīng)濟實力增強，越來越多的購房者購買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買到遮風擋雨的房屋，有時又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營銷渠道所展示的內容必須的全面的，必須要從小區(qū)形象、服務人員形象等等方面給予消費者足夠的信心。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)狀與存在問題

　　新的市場變化要求我們的營銷渠道轉變觀念，主動出擊，有所作為，以往的坐堂式的營銷已經(jīng)遠遠不能滿足現(xiàn)實的要求。但從現(xiàn)實情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對于營銷渠道的關注并不多，片面認為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費者的重視和工作觀念的轉變措施，導致產(chǎn)品的競爭力下降。

　　1.品牌營銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。

　　房地產(chǎn)營銷渠道的一些成員缺乏市場競爭意識，對產(chǎn)品營銷沒有科學的規(guī)劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來實現(xiàn)銷售。這些對于一些大型企業(yè)而言，問題尚不突出，但對于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒有主動性，不能借助自身的優(yōu)勢來增強產(chǎn)品吸引力，則往往出現(xiàn)產(chǎn)品銷售不暢的`問題，尤其是隨著消費者持幣待觀的情況加劇，更突顯營銷手段乏力的問題。

　　2.渠道構成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現(xiàn)不足。

　　通常房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道是由開發(fā)商——本地代理商——消費者的結構模式，這種形式雖然實現(xiàn)了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)往往對自身的營銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道模式的僵化。

　　3.渠道服務功能缺失，客戶體驗問題較突出。

　　房地產(chǎn)的關聯(lián)性要求其營銷渠道成員必須能夠為客戶提供更為全面、周到、貼心的服務，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過去的巨大盈利模式下，養(yǎng)成了以我為主的模式，對客戶關系重視不夠，對構建忠誠性、持久性客戶的培養(yǎng)體制不理解，沒有形成培養(yǎng)渠道的意識，造成客戶購買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購買體驗，影響了產(chǎn)品的形象。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道適應新時代的關鍵所在

　　針對當前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道中存在的諸多問題，筆者認為，創(chuàng)新其營銷渠道，就必須要立足于時代的要求，認清房產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉變觀念入手，增強渠道成員的自主性，增強渠道內部的協(xié)同性，從而提高營銷活動的影響力和同步性。

　　1.觀念創(chuàng)新，認清營銷渠道的本質。

　　面對著激烈的市場競爭壓力，房地產(chǎn)營銷渠道成員必須加快觀念的轉變，樹立正確的營銷理念，切實從渠道上建立優(yōu)質高效的通道。一是樹立服務觀念。渠道成員必須要通過服務來挖掘潛在客戶，加強服務質量，真正滿足購房者的多元性需求，建立消費者忠誠。二是樹立誠信觀念。改變傳統(tǒng)的“店大欺客”的問題，實現(xiàn)房屋質量過硬、物流優(yōu)質貼心，合同信守承諾的目標，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹立價值觀念。就是要建立品牌的角度出發(fā)，加深渠道成員對價值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強用戶體驗感，維護消費者對產(chǎn)品的認同感。

　　2.成員創(chuàng)新，暢通營銷渠道的通道。

　　就是要改變傳統(tǒng)的營銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強產(chǎn)品的認同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡元素。發(fā)揮網(wǎng)絡技術傳播性強，時效快的特點，將房產(chǎn)作為一個特殊的商品來加以宣傳，利用3D技術來增強客戶的體驗感，用網(wǎng)絡技術提高新客戶的滿意度。同時，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡技術的優(yōu)勢，減少中間機構的麻煩與客戶進行交易，降低中間費用。另一方面，規(guī)范房地產(chǎn)營銷代理行為。企業(yè)要重視營銷代理以及相關的物業(yè)公司的作用，規(guī)范其行為，建立規(guī)范嚴格的執(zhí)行程序，幫助渠道成員提升自身的服務水平。

　　3.內容創(chuàng)新，協(xié)調營銷渠道的活動。

　　企業(yè)自身要加強對渠道成員的管理，理順成員之間的相關關系，特別是組織營銷活動時，加強成員之間的溝通聯(lián)系，建立統(tǒng)一規(guī)范的渠道管理體系。同時，加強資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過統(tǒng)一的營銷行動來提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內容區(qū)分設計、施工、銷售、服務等等方面的內容，有效地協(xié)調渠道成員的行動，建立良好產(chǎn)品形象。

　　4.標準創(chuàng)新，塑造新形勢溝通模式。

　　建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對渠道成員的反饋，便于更好的加強渠道管理質量。一是區(qū)分評價內容。就是要選擇能夠體現(xiàn)營銷渠道運轉情況的內容作為評價內容，引入消費者評價體制，反映渠道建設質量。二是規(guī)范評價指標。確立評價指標權重和標準，從而科學的驗證渠道建設效果，幫助渠道成員發(fā)現(xiàn)存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營銷渠道建立效果。三是落實評價結論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來落實評價結論，從而有效督促渠道成員來改進工作質量。

　　房地產(chǎn)論文 篇3

　　【摘要】房地產(chǎn)物業(yè)管理涉及的領域非常廣，是一種集社會化和現(xiàn)代化的管理服務產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)大生產(chǎn)的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品特性與功能相適應的后續(xù)服務產(chǎn)業(yè)。有效地提高房地產(chǎn)物業(yè)管理質量具有非常重要的作用，其不僅能夠進一步協(xié)調房地產(chǎn)物業(yè)管理的整體功能，同時也能夠更好地獲得更大的經(jīng)濟效益以及社會效益，對于企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用，因此進一步加強對其的研究非常有必要�；�于此本文分析了物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的必要性。

　　【關鍵詞】物業(yè)管理;房地產(chǎn);必要性

　　一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)中的必要性

　　一是這社會的不斷發(fā)展，住宅私有化和酒店大廈等物業(yè)私有化的程度也在不斷的提高，人們對于物業(yè)的相關方面的要求也是越來越高，特別是專業(yè)化管理與服務方面，因此重點加強物業(yè)管理非常重要。二是社會的快速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，對于居住的住宅小區(qū)建設要求也是越來越高，為了能夠充分的發(fā)揮住宅小區(qū)的整體功能，創(chuàng)造一個更好的居住環(huán)境，需要不斷地加強物業(yè)管理控制。三是物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個必經(jīng)階段，其主要的目的是為了提供更好的服務給人們，整個過程是需要遵循以人為本的理念。物業(yè)管理的質量好會直接吸引更多的房地產(chǎn)消費者，從而能夠獲得更大的經(jīng)濟效益。四是隨著社會不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到了進一步發(fā)展，產(chǎn)品差異也是越來越小，房地產(chǎn)企業(yè)必須要創(chuàng)建自己的品牌效應。如今對于房地產(chǎn)質量的要求越來越高，購買者也會購買具有好的品牌的企業(yè)，其不僅能夠給消費者帶來心理滿足，同時也能夠提供很好的物質享受，從而能夠進一步提高房地產(chǎn)銷售量，獲得更大的經(jīng)濟效益。

　　二、房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題

　�。ㄒ唬┪覈�房地產(chǎn)物業(yè)管理法律法規(guī)還不太健全

　　目前的情況來看我國物業(yè)管理發(fā)律規(guī)范中還存在著很多不足，還沒有形成相對比較完善的法規(guī)體系。我國房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展的時間比較短，相應的規(guī)定還不太完善，所以使得整個管理過程中存在很多局限性，不能夠有效地完善相關管理理論體系，從而直接影響到物業(yè)管理的質量，這對于企業(yè)的發(fā)展也會產(chǎn)生很大的不利影響。

　�。ǘ�）對房地產(chǎn)物業(yè)管理的認識與責任模糊

　　物業(yè)管理質量直接影響著城市的發(fā)展以及社會的進步，同時也對社區(qū)環(huán)境的和諧有產(chǎn)生很大的影響，因此也是越來越受到重視。但是目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有清楚的認識到物業(yè)管理的概念以及相關責任，很多的管理者文化程度相對較低，同時對于責任、義務等方面都還欠缺很多。特別是比較嚴重的是一些屬于計劃經(jīng)濟時期的房產(chǎn)管理機構將企業(yè)的品牌換了一個名字就成為了物業(yè)管理公司，其中很多的工作人員都沒有受過專業(yè)的物業(yè)管理培訓，從而會直接影響到物業(yè)管理過程。就目前的情況來看我國的很多物業(yè)管理公司都沒有達到相關規(guī)定，其在各個方面都還存在著不足，從而都會直接影響到整個經(jīng)營管理。特別是物業(yè)管理中的科學技術的應用，從而使得在建設過程中很多功能不能夠得到有效的維護，埋下了很大的安全隱患換，對此需要引起我們的高度重視。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理企業(yè)整體水平不一致，缺乏專業(yè)人才

　　如今我國房地產(chǎn)物業(yè)管理很多企業(yè)都還是使用代收代繳費用、綠化和保潔等相關環(huán)境問題，防衛(wèi)管理小區(qū)的治安等，其都是使用一些比較傳統(tǒng)的方法，大多數(shù)都是使用手工管理，這樣會使得整個物業(yè)管理水平較低，不利于企業(yè)的發(fā)展。并且整個過程中工作人員素質參差不齊，從而也會在很大程度上影響到物業(yè)管理水平，不能夠更好的保障各個業(yè)主的權益，不能夠獲得業(yè)主的信任，從而對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，對此必須要及時采取有效的措施進行優(yōu)化控制。

　　三、優(yōu)化對策

　�。ㄒ唬┩晟葡嚓P法律法規(guī)

　　雖然隨著社會的不斷發(fā)展，在物業(yè)管理方面也在不斷地完善，尤其是相關法律法規(guī)，但是目前還是存在著很多問題。因此需要不斷地完善相關法律法規(guī)制度，做好物業(yè)管理工作：一制定相關房屋及維修管理法律法規(guī)。二制定完善相關設施管理規(guī)定。三制定環(huán)境衛(wèi)生管理相關法律法規(guī)。四進行保安保衛(wèi)等方面的法律法規(guī)的完善。不僅如此，物業(yè)管理法律法治體系的完善具有非常重要的意義，能夠有效地解決收費問題，確保物業(yè)管理公司在進行收費的時候有法可依，業(yè)主也能夠有效地進行維權。通過完善相關的法律法規(guī)的以及規(guī)章制度，能夠進一步完善物業(yè)管理經(jīng)營水平，同時保障廣大業(yè)主的相關權益，更好的和諧物業(yè)與業(yè)主的關系，對于企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用。

　�。ǘ�）強化內部責任管理、轉變服務觀念

　　房地產(chǎn)物業(yè)管理屬于一種新生的事物，其產(chǎn)生的主要目的是為了更好地進行各種利益的分配，從而有效地解決其中存在的矛盾問題。在實際應用中能夠首先找到自身的問題，然后將責任具體到人中，不能進行推脫。在應用的時候還需要不斷加強參與管理人員以及工作人員的服務觀念，明確自己服務的'工作、內容以及相關責任，并受到社會及公眾的監(jiān)督。對于這種形式其實也是構建一種新的物業(yè)管理模式，采用多種方法進行物業(yè)管理的宣傳，從而能夠充分的讓業(yè)主了解到物業(yè)管理以及服務的相關事宜。

　�。ㄈ�）設置物業(yè)管理企業(yè)進入標準，培養(yǎng)專業(yè)化人才

　　在物業(yè)管理過程中企業(yè)需要進行相關標準控制，嚴格的按照規(guī)定進行標準規(guī)劃，從而能夠更好的提高整體管理水平。不斷地加強品牌效應的作用發(fā)揮，進一步信息資源集約化管理，從而能夠更好地促進物業(yè)管理的發(fā)展。在這個過程中還需要不斷地加強物業(yè)管理人員的培訓，不斷提高他們的整體水平，確保整體工作人員的持證上崗率。物業(yè)管理人員在很大程度上影響著物業(yè)管理的發(fā)展，因此需要不斷提高物業(yè)管理人員的整體素質，其不僅需要掌握相關的理論知識，同時還需要具備很好的思想素質，同時也能夠更好地進行實際操作，在實際應用中將理論知識進行應用，從而能夠更好地確保單體的物業(yè)管理水平，更好的促進企業(yè)的發(fā)展。

　�。ㄋ模┨幚砗脴I(yè)主權利與物業(yè)公司管理權力關系

　　為了更好的處理業(yè)主權利與物業(yè)公司管理權力之間的關系，需要做好以下方面的工作：一物業(yè)公司需要對小區(qū)內部的違規(guī)行為進行有效管理。物管公司的工作事情涉及到多個方面的，物業(yè)管理也是有多個部門一起進行監(jiān)督的，物業(yè)公司不能進行執(zhí)法，因此在應用過程中對于不交物業(yè)費、違章搭建以及施工改造等方面也不能夠進行相應的處罰。公安局、市政管理局等相關部門是一級政府機關他們需要和街道辦事處、社區(qū)居委會做好配合工作，有效地進行違法行為的管理，并采取有效的措施解決其中存在的問題，有效地進行協(xié)調和監(jiān)督生活中所存在的違規(guī)行為，從而能夠更好的確保物業(yè)管理水平。二不斷加強對業(yè)主組織的監(jiān)管服務�？梢赃x擇設置一些物業(yè)管理咨詢中心，主要是選擇使用政府購買方式，同時由物業(yè)公司管理人員或者是業(yè)主等方面進行協(xié)調控制。不斷進行社區(qū)工作的監(jiān)管，從而能夠更好的保障物業(yè)公司和業(yè)主之間的關系，更好地確保物業(yè)管理水平，從而能夠有效地滿足業(yè)主的各項利益，對于企業(yè)的發(fā)展也具有非常重要的作用。

　�。ㄎ澹┩七M物業(yè)管理智能化平臺的建設

　　在物業(yè)管理公司使用智能化物業(yè)管理能夠進一步提高信息化水平，更好地提供提高社區(qū)物業(yè)管理水平，降低管理成本，并且也能夠為業(yè)主大會的表決及業(yè)委會選舉提供更加規(guī)范的操作系統(tǒng)，確保整個過程的公平公正性，更好的規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)委會的正常操作，促進社區(qū)的和諧建設。物業(yè)企業(yè)主管能夠定期的或不定期地進行物業(yè)服務水平的滿意度，從而能夠更好的提高整體的監(jiān)管水平。在應用過程中需要不斷地加強物業(yè)管理公司的智能化管理信息平臺建設，并在標準基礎上不斷地做好與政府的電子政務對接工作，從而能夠最大程度發(fā)揮政府公共服務以及社會管理服務等相關方面的性能。使用智能平臺構建工作能夠更好地確保物業(yè)公司、業(yè)務組違規(guī)和行政主管部門的協(xié)調工作，從而能夠降低之間存在的矛盾，這對于業(yè)主方面以及物業(yè)公司方面都有很大的好處�？傊�，良好的物業(yè)管理有非常重要的意義，其不僅能夠提供更好的居住環(huán)境，同時也能夠更好地確保人民的生活水平，延長房屋的使用壽命，從而能夠更好地降低應用成本，促進房地產(chǎn)的保值。本文分析了房地產(chǎn)中物業(yè)管理的相關方面，以期提供一些借鑒。

　　參考文獻

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　　房地產(chǎn)論文 篇4

　　摘要：《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》已于20xx年1月1日起施行。如何準確地理解這個準則并將其運用于實際工作是我們目前面臨的重要問題。本文將從投資性房地產(chǎn)的概念、性質特征、初始和后續(xù)計量、轉換與處置等方面對投資性房地產(chǎn)準則加以闡述。

　　關鍵詞：新會計準則投資性房地產(chǎn)準則

　　一、投資性房地產(chǎn)概述

　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權；持有并準備增值后轉讓的土地使用權以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

　　在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應，為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權、建筑物或構建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設備、原材料、人力資源等）相結合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應區(qū)分進行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準則。

　　我國以往的會計準則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進行反映，無疑有利于提高會計信息的相關性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。

　　二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量

　　1、投資性房地產(chǎn)的初始計量

　　企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應當按照取得時的成本進行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同�，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。

　　（1）外購投資性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關稅費及其他支出等。

　　（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成，包括土地成本、建造成本、應予以資本化的借款費用以及支付和分攤的間接費用等。

　�。�3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉換中專門闡述。

　　在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。

　　2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

　　投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　�。�1）采用成本模式進行后續(xù)計量。采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當按照《企業(yè)會計準則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應當按照《企業(yè)會計準則第8號—資產(chǎn)減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。如果已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復，不得轉回。

　　（2）采用公允價值模式進行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。

　�。�3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉為公允價值模式計量。從成本模式轉為公允價值模式計量應當作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　三、投資性房地產(chǎn)的轉換

　　房地產(chǎn)的轉換，實質上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉為自用。

　　在成本模式下幾種轉換形式的處理較為簡單，就是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉換形式的處理，公允價值模式下的轉換應以轉換當日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。

　　1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉為投資性房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產(chǎn)，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉銷原存貨賬面價值和已計提跌價準備。公允價值小于賬面價值的.，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

　　2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權轉換為投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應地轉換為投資性房地產(chǎn)，轉換日為租賃開始日。應當按轉換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

　　3、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉為自用

　　企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉換日為企業(yè)開始自用的日期。應當以轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。

　　企業(yè)出售、轉讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進行處置時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的差額計入當期損益。公允價值模式下，還應將累計公允價值變動損益轉入“其他業(yè)務收入”，如存在原轉換日計入資本公積的金額，則一并轉入“其他業(yè)務收入”。

　　四、綜合示例

　　20xx年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為20xx年5月1日。20xx年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，20xx年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定20xx年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。

　　20xx年5月1日轉換時：

　　借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

　　貸：公司開發(fā)產(chǎn)品90000000

　　資本公積—其他資本公積4000000

　　20xx年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2000000

　　貸：公允價值變動損益2000000

　　20xx年3月31日出售時：

　　借：銀行存款110000000

　　貸：其他業(yè)務收入110000000

　　借：其他業(yè)務成本96000000

　　貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

　　—公允價值變動2000000

　　同時，將累計公允價值變動損益轉入其他業(yè)務收入。

　　借：公允價值變動損益2000000

　　貸：其他業(yè)務收入2000000

　　同時，將轉換時計入資本公積的部分轉入其他業(yè)務收入

　　借：資本公積—其他資本公積4000000

　　貸：其他業(yè)務收入4000000

　　綜上所述，采用成本模式或公允價值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計量模式會對財務報表帶來不同影響。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調整其賬面價值，但因不計提折舊會導致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價值模式計量的情況下，企業(yè)應當根據(jù)本企業(yè)的實際情況選擇合適的后續(xù)計量模式。

　　房地產(chǎn)論文 篇5

　　1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的含義和必要性分析

　　就我國當前房地產(chǎn)的發(fā)展狀況來看,雖然其水平也有一定的提升,但總體來說還存在一定的局限性,這也是導致房地產(chǎn)企業(yè)在當前的發(fā)展過程中,無法有效保障自身利益的主要原因。因此,我們必須采取相應的技術手段,從讓管理工作的各個方面得到完善,進而促進企業(yè)的健康發(fā)展。當前,我國房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的改進具有十分重要的意義。首先應從管理創(chuàng)新的方法上入手,不斷進行創(chuàng)新,以此來帶動其他工作的創(chuàng)新,激發(fā)員工的積極性,提高工作的效率。其次,還應從管理理念與制度上入手,合理的分配企業(yè)資源,改進和優(yōu)化資源分配,為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎。由此可以看出,對房地產(chǎn)管理進行創(chuàng)新是解決當前房地產(chǎn)行業(yè)問題和企業(yè)問題的最佳途徑。

　　2如何進行房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新和實踐工作

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環(huán)境,而要促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場中站穩(wěn)腳步,就必須針對房地產(chǎn)管理工作進行創(chuàng)新。因此,對房地產(chǎn)管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當前房地產(chǎn)面臨的首要問題,房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動部門工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作應從以下幾個方面來進行。

　　2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式

　　21世紀,人才優(yōu)勢是增強房地產(chǎn)競爭力、促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對日益激烈的市場競爭,房地產(chǎn)企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產(chǎn)行業(yè)特色的人才培訓體系。也就是說,通過建立相應管理人員培訓機制,一方面根據(jù)不同層次的人才進行不同層次的培養(yǎng),根據(jù)培訓的實際要求來細化內容。另一方面,還應對房地產(chǎn)現(xiàn)有的管理人員進行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質。與此同時,提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產(chǎn)事業(yè)中,共同努力管理好房地產(chǎn)企業(yè)事務。

　　2.2創(chuàng)新管理模式

　　市場經(jīng)濟遵循的是供求規(guī)律、價值規(guī)律以及競爭規(guī)律等規(guī)則,而對著信息技術的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷針對自我進行管理創(chuàng)新,才能進一步適應信息時代的要求。因此,創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的'道路上,不斷吸取先進的管理模式,根據(jù)我國當前的市場實際情況,采取適當?shù)拇胧?促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展�？梢酝ㄟ^建立相應的獎懲制度和激勵制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。

　　2.3創(chuàng)新評估體系

　　良好的管理模式和管理方式必須要有一個標準的評估體系來衡量,管理評價體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產(chǎn)企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評估體系是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應通過建立科學規(guī)范的管理評估體系,對房地產(chǎn)企業(yè)的人員、部門的行為進行規(guī)范與約束,進而形成一整套體系,保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　3結語

　　綜上所述,對于房地產(chǎn)而言,科學合理的房地產(chǎn)管理工作不僅能夠約束和限制相關人員的行為,促進企業(yè)的良性發(fā)展,更是提高房地產(chǎn)實力,推動企業(yè)占有市場地位的關鍵。因此,房地產(chǎn)管理的工作創(chuàng)新應通過合理的模式、人才培養(yǎng)與評估體系創(chuàng)新,結合當前我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況來進行,以全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力。

　　房地產(chǎn)論文 篇6

　　從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟建設體系中所占比重較高，從最初進入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應時代發(fā)展的需求，是當前房地產(chǎn)企業(yè)重點關注的話題。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

　�。ㄒ唬┟つ客顿Y，資金規(guī)劃不合理

　　房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。

　�。ǘ�）融資渠道單一，主體不明

　　資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。

　　二、提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效措施

　�。ㄒ唬┳龊觅Y金預算，促進資金良性運轉

　　房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉的有效方式。進行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節(jié)。每年年初，財務部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉，對于閑置資金應該加以利用，促進企業(yè)的發(fā)展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內容構成“資金預算最核心的內容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預算支出最核心的內容是企業(yè)投資所需資金支出。”以此為核心，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預案審核通過后嚴格執(zhí)行。

　�。ǘ�）合理規(guī)劃資金，重視風險管理

　　在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉的資金優(yōu)先利用。但資金預算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預估的因素會影響資金的周轉和利用，此時需要企業(yè)財務管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標準作出新的資金決策，從而調整預算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務中，風險管理是其中及其重要的一項任務，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，對于這種風險，做好市場調研，加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審以科學化，專業(yè)化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結算過程中，要求財務人員注重結算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉帳支票”為結算手段，選擇更為安全的結算方式，有助于規(guī)避風險發(fā)生的概率[5]。

　�。ㄈ�）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度

　　房地產(chǎn)企業(yè)應定期，不定期地對資金使用情況進行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的'解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來賬目的管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應該制定明確的責任制度，業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　三、結束語

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉需要在財務人員的精確計算下進行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務，有效的資金預算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。

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　　房地產(chǎn)論文 篇7

　　論文摘要：高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，在人才培養(yǎng)過程中，必須緊扣“崗位”，一切都從“崗位”出發(fā)，才能培養(yǎng)出具有良好的職業(yè)道德、較強的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展能力、勝任企業(yè)一線崗位的應用型人才。

　　論文關鍵詞：崗位本位制,人才培養(yǎng),房地產(chǎn)經(jīng)營和估價

　　人才培養(yǎng)模式是指在一定的現(xiàn)代教育理論、教育思想指導下，按照特定的培養(yǎng)目標和人才規(guī)格，以相對穩(wěn)定的教學內容和課程體系，管理制度和評估方式，實施人才教育的過程的總和。高等職業(yè)教育是在改革開放和建立市場經(jīng)濟條件下發(fā)展起來的一種新型教育制度，它與普通高等教育的根本區(qū)別在于其培養(yǎng)的目標是高級“應用型”人才，這就注定了高職教育人才培養(yǎng)模式必須圍繞“崗位能力”來展開。“崗位本位制”是筆者自創(chuàng)的用語，借以表述自己對高職教育和高職學院辦學思路的理解和總結。其核心理念如下：高職院校以市場“崗位”的需求狀況決定開辦“什么專業(yè)”；在培養(yǎng)過程中以“崗位任務”為導向開展“工學做”一體化教學；在培養(yǎng)效果上以“崗位能力”為標準開展成果考核；最后，以學生能得到社會認可，在企業(yè)找到“崗位”作為最終目標�；�于此一理念，結合筆者在企業(yè)的工作經(jīng)歷，擬從企業(yè)用人角度出發(fā)，就高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的人才培養(yǎng)模式進行全新構建。

　　1準確定位學生將從事的“工作崗位”

　　1.1房地產(chǎn)行業(yè)人才需求概況

　　我國房地產(chǎn)業(yè)從上世紀80年代末開始興起，經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入水平的提高、城市化進程的加快及改善性住房市場需求的增加，房地產(chǎn)需求總量不斷攀升，我國房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人數(shù)也呈逐年上升趨勢。在各類大小的招聘會上，房地產(chǎn)類公司熱招的職位主要有置業(yè)顧問、設計、售樓顧問、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、房地產(chǎn)項目策劃、工程監(jiān)督等。

　　1.2一些高職院校人才培養(yǎng)定位模糊

　　根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的特點和市場對人才的需求，眾多高職院校紛紛開設了房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)，培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)“應用型”人才。結合高職房地產(chǎn)專業(yè)人才的特點，許多高職院校的房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)人才培養(yǎng)定位很粗略，對于學生將來主要就業(yè)領域簡單描述為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、估價機構、物業(yè)管理公司等。僅僅進行如此粗略“定位”是遠遠不夠的，如果定位模糊，就無法在后續(xù)的人才培養(yǎng)過程中，真正做到圍繞工作過程開發(fā)課程教學體系。因此，必須更加深入一步，對房地產(chǎn)企業(yè)的部門設置以及各崗位要求進行分析。

　　1.3從企業(yè)用人角度，準確定位學生將從事的崗位

　　以一家普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，組織架構一般包括綜合管理部、財務部、工程部、銷售部等幾大部門，工作人員一般在50人左右。各部門的職責及從業(yè)人員的要求如下：

　　1、綜合管理部：負責上下溝通、左右協(xié)調，管理項目的.具體策劃，取地以及相關許可的辦理等一系列前期開發(fā)工作。從業(yè)人員除了文員外，要求較高，需要資深管理和前期項目報批經(jīng)驗。

　　2、財務部：負責公司的會計核算和財務管理，是公司的核心部門。從業(yè)人員要求是專業(yè)財務人員。3、工程部：負責項目的建設和管理，確保工期、質量、安全及成本控制執(zhí)行等。要求從業(yè)人員有多年施工管理經(jīng)驗。3、銷售部：負責開發(fā)項目的銷售或者租賃工作，人員占到企業(yè)員工總數(shù)的一半左右，除了銷售主管人員外，從業(yè)門檻較低。

　　從企業(yè)用人角度出發(fā)，我們會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售崗位最適合剛出校門的高職畢業(yè)生。同理，我們也可對房產(chǎn)中介機構、估價機構、物業(yè)管理公司等進行崗位分析，通過這般深入調研后，可以得出一個結論：高職房地產(chǎn)專業(yè)學生走出校門，排除專業(yè)“不對口”就業(yè)等因素，在職業(yè)起步階段，學生最合適的是從事“房產(chǎn)銷售員”和“房產(chǎn)中介經(jīng)紀員”兩種崗位，經(jīng)過3到5年以上的積累，具備一定經(jīng)驗能力，并考取相應的職業(yè)資格后，有機會逐步提升到“房產(chǎn)策劃”、“房產(chǎn)估價師”、“房產(chǎn)經(jīng)理人”等中、高級崗位。

　　2從“崗位”角度整合重構課程體系

　　2.1傳統(tǒng)課程體系的不足

　　傳統(tǒng)的課程體系主要按照學科體系，注重學科的系統(tǒng)性、完整性，不管完成工作任務是否需要用到相關知識和技能，一古腦地全灌輸給學生。比如：《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》、《房地產(chǎn)經(jīng)濟基礎》、《房地產(chǎn)法規(guī)》、《房地產(chǎn)營銷與策劃》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀》等課程中許多內容重復、并缺少實踐教學的環(huán)節(jié)�；�于對學生將來從事崗位的準確定位，根據(jù)高職“教學做”一體化人才培養(yǎng)模式的要求，原來的課程體系和教材就顯現(xiàn)出“理論多”、“實踐少”、“內容重復”等不足了，無法適應新人才培養(yǎng)模式的需要。因此，必須以“崗位能力”為導向，對各崗位的工作過程進行分解，確定“知識學習”、“能力培養(yǎng)”各模塊，對原課程進行整合，重新構建基于“崗位能力”的新課程體系。課程整合對教師、學生、教學本身都提出了更高的綜合性要求，如果專業(yè)帶頭人和專業(yè)教師僅僅停留在聽取專家和企業(yè)建議的層次，是遠遠不夠的；必須深入企業(yè)，準確了解企業(yè)的運作流程、各崗位的工作內容和能力要求，才能滿足相關需要。

　　2.2基于準確的定位，重新整合課程體系

　　在明確學生將來先從事“房產(chǎn)銷售員，房產(chǎn)中介經(jīng)紀員”崗位開始，并逐步向“房產(chǎn)策劃、房產(chǎn)估價師”崗位發(fā)展的前提下，以此為導向，可以把所有課程拆散，重新進行課程整合。基礎課整合上，建議把原有的10多門專業(yè)基礎課，按照“經(jīng)濟管理知識”、“建筑知識”兩個大類，整合成2門大基礎課：《房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理基礎》、《建筑知識基礎與應用》。專業(yè)課整合的原則是：根據(jù)學生將從事的職業(yè)崗位，以一個崗位設置一門大專業(yè)課，比如：根據(jù)學生畢業(yè)后最適合從事的是銷售和經(jīng)紀人兩個崗位，整合設置《房地產(chǎn)營銷和策劃》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務》兩門大課，同時，考慮到學生未來的發(fā)展，設置《房地產(chǎn)開發(fā)實務》、《房地產(chǎn)估價實務》課程，作為“提升模塊”，為學生將來考取“房產(chǎn)策劃師”、“房產(chǎn)估價師”，以及崗位的提升打好堅實的基礎。專業(yè)課程的內容選取上，必須基于崗位實際工作過程，安排教學內容。比如：《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程可以由以下主要幾個模塊構成：房地產(chǎn)市場調查、房地產(chǎn)銷售禮儀、房地產(chǎn)銷售技巧和實務、房地產(chǎn)銷售合同管理等。具體實施時，還可以根據(jù)情況把重要的模塊單獨設立成一門小課程。

　　3實施“教學做”一體化教學

　　3.1“教學做”一體化教學模式

　　“教學做”一體化教學模式是實現(xiàn)高職人才培養(yǎng)的最佳途徑，只有讓學生“邊學邊做、工學交替”，才能真正培養(yǎng)出學生的實際動手能力；只有通過與企業(yè)的全過程合作，才能培養(yǎng)具有良好的職業(yè)道德、較強的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展學習與適應能力房地產(chǎn)應用型人才。

　　3.2《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程“教學做”一體化設計

　　以《房地產(chǎn)營銷與策劃》課程為例，其“教學做”一體化教學，可以采取如下模式：

　�。�1）“先上崗再學習”：在上《房地產(chǎn)營銷與策劃》課前，通過和校外實習基地聯(lián)系，帶學生在到售樓部“上崗”一周，在房產(chǎn)公司的售樓部感受工作環(huán)境、觀察售樓員的工作。在條件允許的情況下，要求學生試著去接待一位買房顧客等。通過這個環(huán)節(jié)的鍛煉，學生對自己的職業(yè)目標、學習方向就會有一個全新的認識，知道自己在哪些方面需要提高，同時也能激發(fā)學生的學習動力。

　�。�2）“崗位任務驅動”教學：在教學上采用“崗位任務”驅動模式，根據(jù)崗位實際任務，把課程實訓內容設置成：樓盤資料學習，顧客接待禮儀，顧客心理分析，樓盤模型解說，樣板房參觀，客戶維護，合同簽訂，貸款落實等任務環(huán)節(jié)。每個環(huán)節(jié)的教學，都要充分利用校內實訓場所和校外實訓基地，讓學生在實際工作環(huán)境中“學中做、做中學”。

　�。�3）“頂崗”式考核：考核上改變傳統(tǒng)的“試卷”式，學生通過“教學做”一體化模式培養(yǎng)后，完全可以采用“頂崗式”考核。提供一套樓盤銷售資料、樓盤模型、虛擬客戶，就可以在實訓室進行考核，甚至到某售樓中心，讓外來“兼職教師”來考核，使學生有真正的頂崗能力。達到學完一門課程，就能到企業(yè)“頂崗”的能力水平。

　　4結論

　　積極摸索高職人才培養(yǎng)新模式，培養(yǎng)具有較強實踐能力的高素質人才，是高職院校教育工作者必須思考的問題�！靶Ｆ蠛献鳌⒐�學結合”是探索高職人才培養(yǎng)模式的切入點。在高職人才培養(yǎng)過程中，必須緊扣“崗位”，一切都從“崗位”出發(fā)，才能培養(yǎng)出具有良好的職業(yè)道德、較強的專業(yè)技能及具有可持續(xù)發(fā)展能力、勝任企業(yè)一線崗位的應用型人才。

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　　3 周文錦.高職教育產(chǎn)學結合人才培養(yǎng)模式的比較研究[J].教育發(fā)展研究,20xx,(1).

　　房地產(chǎn)論文 篇8

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展最為活躍的行業(yè)之一，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程當中面臨的財務風險，有利于發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)投資以及融資方面存在的問題。本文簡要介紹房地產(chǎn)行業(yè)常見的財務風險，并在此基礎上重點探討控制房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的相關措施。

　　關鍵詞：房地產(chǎn) 財務風險 控制 措施

　　房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟社會的發(fā)展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務風險，防止財務風險造成損失。財務風險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務風險指的是企業(yè)資金運環(huán)節(jié)，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產(chǎn)生不足，從而對企業(yè)的長期發(fā)展帶來嚴重不良影響的風險。本文當中的財務風險屬于狹義概念，指的是因為企業(yè)內部財務結構不夠合理以及融資方式不夠恰當而導致的融資財務杠桿效果下降的風險。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要財務風險

　　第一，按期償債的風險。目前階段我國的房地產(chǎn)行業(yè)資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數(shù)的開發(fā)資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個收回成本過長比較較長的產(chǎn)業(yè)，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環(huán)節(jié)的財務管理存在著較大的風險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產(chǎn)生的利息就會顯著降低企業(yè)經(jīng)營利潤。企業(yè)需要應對銀行高利率，甚至被迫選擇風險更嚴重的融資途徑，從而給行業(yè)的發(fā)展帶來不利影響。第二，工程項目管理導致的風險。目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程施工建設過程當中，往往缺乏對工程項目施工的有效監(jiān)督管理，在簡單投資以及工程設計后，就交付施工企業(yè)去執(zhí)行，從而導致工程項目的管理不夠銜接，工程質量的控制不夠嚴格，容易使得工程質量顯著低于預期，引發(fā)改造成本以及后續(xù)維修成本的上升，從而直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進度也容易受到影響，出現(xiàn)延期預售以及交房問題，進一步延長資金回籠的時間，加大企業(yè)資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風險。通貨膨脹容易導致市場當中貸款利率出現(xiàn)變化，利率上升就意味著企業(yè)的投資出現(xiàn)縮水，難以達到預期的收益，甚至使得房地產(chǎn)項目面臨利潤下降或者是虧損的風險。因此在房地產(chǎn)項目投資建設之前，在做好房地產(chǎn)項目市場定位的過程當中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關系匹配。簡言之，通貨膨脹的風向集中體現(xiàn)于銀行對房地產(chǎn)項目的評估環(huán)節(jié)，并且容易受市場泡沫影響而導致收益下降。

　　二、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的成因

　　第一，經(jīng)濟周期以及市場環(huán)境變化。宏觀經(jīng)濟以及市場環(huán)境在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當中扮演者重要角色，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期往往伴隨國民經(jīng)濟周期而波動。例如近年來全球經(jīng)濟發(fā)展不斷下滑，在這一背景下，我國企業(yè)受到重大的沖擊，在某一定度上對房價增長發(fā)揮抑制的作用，從而增加房地產(chǎn)的融資壓力，這些都有可能引發(fā)財務風險。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還同其他行業(yè)存在著密切的關系。這部分行業(yè)發(fā)展的狀況會對房地產(chǎn)帶來間接或者是直接的影響。制造業(yè)以及商業(yè)銀行發(fā)展情況會影響到房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)項目占據(jù)企業(yè)的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關系都會給開發(fā)商的資金周轉率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結構不夠合理。房地產(chǎn)行業(yè)如果不具備合理科學的資本結構，往往會將影響到經(jīng)營收益，并且增加行業(yè)財務風險。房地產(chǎn)行業(yè)在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因為自身變現(xiàn)的能力比較差，房地產(chǎn)行業(yè)的.大多數(shù)資金來自于外部的金融機構貸款以及工程項目預付款，只有少量資金來自于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金。這就導致房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率居高不下，債務資金比例過高，一旦實際收益率遠遠低于預期的收益率，容易發(fā)生資金鏈的斷裂問題，甚至出現(xiàn)無法支付到期利息的財務風險。第三，融資渠道簡單。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷的發(fā)展，目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業(yè)可以借助于發(fā)行股票等途徑來籌資。房地產(chǎn)開發(fā)項目的初期需要大規(guī)模投資額度，從而導致現(xiàn)金流的風險較大，因此保持資金鏈的連續(xù)有重要意義。不過目前我國金融體系以及房地產(chǎn)金融不夠健全，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產(chǎn)項目運營的主要資金鏈。融資渠道簡單導致房地產(chǎn)行業(yè)面臨財務風險無法利用資產(chǎn)的組合規(guī)避風險。尤其是在人民幣利率上調的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產(chǎn)項目費用成本。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險控制措施

　　第一，構建多元化的融資渠道。只通過傳統(tǒng)融資方式顯然不利于房地產(chǎn)行業(yè)控制財務風險，也會加大銀行的壓力，所以需要持續(xù)豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的負債率居高不下問題。首先需要持續(xù)加強對股票、債券以及房屋預售款等環(huán)節(jié)的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據(jù)房地產(chǎn)信托計劃，在確保公司負債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務管理成本，另一方面也有利于持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)公司資金結構。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權益，進一步加強企業(yè)成本控制，逐步增加企業(yè)價值從而降低財務風險。第二，加強內部財務監(jiān)督控制。財務管理可以說是企業(yè)經(jīng)營的核心內容之一，房地產(chǎn)企業(yè)應當從空間以及時間這兩個維度動態(tài)監(jiān)測成本，通過約束以及非約束措施相結合，構建可續(xù)額度成本管理機制，從而更好地加強內部財務監(jiān)督控制。在內部財務控制方面，需要承力由企業(yè)高級管理人員帶頭，并且財務部門作為核心的內控小組，對財務工作定期進行監(jiān)督與考核，不斷完善財務內部控制。除此之外，還需要在房地產(chǎn)服務設計與開發(fā)方面，預先進行成本的規(guī)劃，確保設計圖紙成本同實際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產(chǎn)企業(yè)通過成立財務控制小組，在不同的環(huán)節(jié)根據(jù)制度以及控制目標嚴格進行監(jiān)督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財務風險的控制水平。第三，做好市場調研工作。房地產(chǎn)行業(yè)由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務控制風險主要來自市場，尤其是市場需求量方面的變化，會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來嚴重沖擊。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)成立市場調研小組，招聘或者是聘請專業(yè)人才進行充分的市場調研，并在此基礎上制定財務管理方案，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目跟隨潮流而一味擴大投資，加大資金風險。這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場承受能力，從而更好應對行業(yè)變化過程當中出現(xiàn)的問題。第四，完善成本管理機制。財務風險控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預算管理機制。房地產(chǎn)行業(yè)要想建立健全預算制度，需要合理設置預算管理控制機構，通過組建權利與責任相一致的成本管理機制，有利于明確工作人員的管理職責，從而協(xié)調成本管理，監(jiān)督成本控制的整體過程，確保房地產(chǎn)項目根據(jù)成本控制的目標施工建設。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)要執(zhí)行全過程成本管理，在項目啟動之前根據(jù)具體情況確定成本控制目標，項目開發(fā)過程當中嚴格根據(jù)目標來監(jiān)督控制成本，項目完工之后再度評估項目，對比目標成本以及實際成本，分析出現(xiàn)誤差的原因。綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大并且投資回收期限比較長，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財務風險，最大限度減輕政策帶來的市場沖擊，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，并且為我國經(jīng)濟社會的發(fā)展做出相應的貢獻。

　　參考文獻：

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　　[3]肖芳林,仇俊林.房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及其防范策略[J].財會月刊,20xx,10(2)：236-239.

　　房地產(chǎn)論文 篇9

　　房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)行社會中,對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著十分重要的影響,要積極預防可能出現(xiàn)的風險,避免因為財務上的風險造成不可挽回的損失。財務風險可以分為廣義和狹義兩種,廣義的是指當前的企業(yè)在資金運轉的過程中,由于各種原因在資金和利潤分配上產(chǎn)生的不足對企業(yè)整體發(fā)展造成巨大影響的風險。而本文所闡述的是狹義的風險,由于企業(yè)內部由于不合理的財務結構、不恰當?shù)娜谫Y方式而造成了融資的財務杠桿作用下降,收益降低的風險。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)背景分析

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個十分典型的資金密集型行業(yè),它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應變能力差等特點,并且很容易受到國內外的競價發(fā)展形勢和國內宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來,由國家福利房分配的結束而激發(fā)了商品性住房的需求,到20xx年中國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。如在20xx年至20xx年,我國的金融政策使得房地產(chǎn)行業(yè)先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產(chǎn)信貸政策,首付比例和貸款利率的提高,使得市場交易量面臨冰期。因此房地產(chǎn)行業(yè)自身所具有的特點使其在發(fā)展中隱藏了很大的風險,我們需要有效的分析房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的財務風險,并在不斷的發(fā)展中學會有效合理的控制財務風險。

　　二、當前房地產(chǎn)行業(yè)財務風險現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)行業(yè)因為其自身的性質就會存在諸多的內部和外部風險,都會對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來影響,主要是以下幾個方面:

　　1.負債率高

　　通過一些調查數(shù)據(jù)顯示,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率均為75%以上, 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉,在選擇項目時已出現(xiàn)盲目性,出現(xiàn)不規(guī)范的高額借債,導致房地產(chǎn)企業(yè)負債率高。

　　2.資金結構不合理和境外資金運用少

　　根據(jù)資料顯示,在房地產(chǎn)投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款,這樣單一的`融資方式,導致對銀行依賴性大,使得很多風險都壓在銀行身上。同時,主要是運用國內的資金發(fā)展企業(yè)而對國際上的規(guī)則不了解,難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內銀行身上,不利于分散風險。

　　3.財務涉及面廣,管理較難

　　企業(yè)成功首先需要一個規(guī)范的財務活動。而房地產(chǎn)行業(yè)中的財務關系較為復雜,涉及的主體較多,包括房地產(chǎn)企業(yè)、稅務、審計單位、企業(yè)職工等,再加上房地產(chǎn)的資金量大、來往頻繁、結算較多,這些也就使得財務管理上復雜程度較高。

　　三、控制房地產(chǎn)行業(yè)風險的有效措施

　　1.構建正確的風險評價體系

　　首先需要有科學正確的風險評價指標,要能夠準確的反映房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的財務風險水平,把握企業(yè)對資金的發(fā)展能力以及償還能力,以便正確恰當?shù)膶ζ滹L險及時預防和提出相對應的措施,這樣也會給房地產(chǎn)行業(yè)在財務上樹立一個標準,使得財務評估工作更加具有針對性、目的性。

　　2.開發(fā)多渠道的融資方式

　　只憑借傳統(tǒng)的融資方式不利于分散風險,會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道,形成新的融資方案,來解決我國房地產(chǎn)行業(yè)中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理,其次要擴大自身的資金擁有情況,逐步的開發(fā)自引外資的條件:比如,可以根據(jù)發(fā)那個地產(chǎn)的信托計劃,在保持公司原有負債率的情況下,來吸引外來投資者的眼光,要降低融合資金的成本,這樣既可以節(jié)省財務管理的費用,也可以不斷的優(yōu)化公司的內部結構。通過多元化的融資、合理搭配資本權益等,來不斷的控制企業(yè)成本,逐步提升企業(yè)的價值來降低財務面臨的風險。

　　3.要完善財務管理策略,加強內部控制并且要完善監(jiān)督體系

　　作為企業(yè)經(jīng)營的核心就是對于財務成本的管理,要以讓客戶滿意為宗旨,來時間空間兩個維度上來動態(tài)的監(jiān)測成本管理,約束與非約束相結合來創(chuàng)造合理的成本管理戰(zhàn)略,以便更好地控制成本。在內部的控制上,要形成有最高決策人帶頭、財務部門為核心的內部控住小組,對財務進行定期的考核和監(jiān)督,實現(xiàn)內部控制的完善。另外,還要在房地產(chǎn)服務的開發(fā)和設計上,對成本進行預先規(guī)劃,以便使圖紙上的成本與實際成本更接近,減少誤差。也要成立一個專門的財務監(jiān)督小組,在各個環(huán)節(jié)按制度和目標嚴格監(jiān)督,盡量減少人為因素的干擾,提高財務風險控制的保障。

　　4.要做好市場調研,降低外部風險

　　房地產(chǎn)行業(yè)受到自身和外部因素的雙重影響,很多風險來自于市場。市場需求量的變化會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。因此要成立專門的市場調研小組,聘請或者由專業(yè)人才在對市場進行充分調研的基礎上來制定公司的財務方案,可以使房地產(chǎn)企業(yè)避免盲目跟從潮流,出現(xiàn)盲目投資、資金風險大的情況,來提高行業(yè)的市場承受能力,更好地應對行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)。

　　總之,作為資金需求量大、效益回收期長的房地產(chǎn)行業(yè),要積極的采取措施來防范將要面臨的財務風險,減輕政策對市場的沖擊,這對穩(wěn)定當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢有著十分重要的意義,因此,做好風險防范和控制對我國的經(jīng)濟良好運行有著重要的促進作用。

　　房地產(chǎn)論文 篇10

　　一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

　　本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應當比照《企業(yè)會計準則××號———固定資產(chǎn)》的相關規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應當比照《企業(yè)會計準則××號———無形資產(chǎn)》的相關規(guī)定處理�！睂Υ藯l規(guī)定，筆者認為似有不妥。

　　1、投資性房地產(chǎn)不應該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。

　　首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會計準則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會計的“明晰性”原則，同時也會引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的`。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

　　2、投資性房地產(chǎn)應該作“類投資”業(yè)務處理。

　　從經(jīng)濟業(yè)務的內涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務與企業(yè)的“投資”業(yè)務并無質的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會計準則所指“投資”僅指對外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權投資和債權投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務既不屬于股權投資，也不屬于債權投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內投資業(yè)務。因此它也不完全符合會計準則中的“投資”內涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點我們將其定義為類投資業(yè)務，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設“投資性房地產(chǎn)”賬戶進行專項核算。

　　二、投資性房地產(chǎn)的會計處理方法

　　（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

　　為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務，需增設“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價值計量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉讓、轉自用及報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進行處置時沖減的賬面價值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設置明細賬戶。

　　（二）“投資性房地產(chǎn)”項目在資產(chǎn)負債表中的列示

　　根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質，擬將其列為“資產(chǎn)負債表”左邊的第三大項，即介于“長期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

　　（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會計處理

　　企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會因為后續(xù)計量（按公允價值進行計量）而產(chǎn)生增值，獲得相應的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應該全部作為“投資收益”處理。相應的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產(chǎn)的賬務處理方法

　　1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

　�。�1）以貨幣資金購入投資性房地產(chǎn)時，按實際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

　�。�2）原自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)時，按轉換資產(chǎn)的賬面價值或公允價值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

　　例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產(chǎn)減值準備50萬元，經(jīng)評估其公允價值為600萬元。則會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬元

　　累計折舊300萬元

　　固定資產(chǎn)減值準備50萬元

　　投資收益50萬元

　　貸：固定資產(chǎn)1000萬元

　　例2．若上例中房產(chǎn)的公允價值為1200萬元。則會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬元

　　累計折舊300萬元

　　固定資產(chǎn)減值準備50萬元

　　貸：固定資產(chǎn)1000萬元

　　投資收益550萬元

　　2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

　　企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會發(fā)生一些相關的支出，如維護費用等。對于這部分支出應該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來得到補償。

　　3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

　　企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

　　4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

　　(1)企業(yè)出售、轉讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉讓投資性房地產(chǎn)時，按實際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應賬戶，按賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

　�。�2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要將原投資性房地產(chǎn)轉為自用時，按轉換資產(chǎn)的公允價值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按轉換資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

　�。�3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶，按應獲得的保險賠款借記“其他應收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

　　5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量。

　　如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應改用公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，即期末企業(yè)應按公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值進行調整。按資產(chǎn)公允價值大于原賬面價值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時貸記“投資收益”賬戶。

　　三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問題

　　從上面的分析可以看出，企業(yè)投資性房地產(chǎn)在轉換過程中，以及在期末按公允價值進行后續(xù)計量的過程中，會產(chǎn)生增值收益。對于這部分收益我們將其全額記入當期的“投資收益”賬戶。不難看出，這部分收益其實并未獲得相應的現(xiàn)金流入，因此將其納入當期的納稅所得就會出現(xiàn)企業(yè)提前交納所得稅的不合理現(xiàn)象。要解決這一問題，我們認為可以采取“遞延法”法，即在“投資收益”賬戶下設置“投資性房地產(chǎn)增值收益”明細賬戶對其進行專項核算，并將該部分收益的應納稅款記入“遞延稅款”賬戶，待投資性房地產(chǎn)進行處置時，將其一并計入當期得應納稅額。這樣做，既可以使企業(yè)的投資增值得到及時的體現(xiàn)，保證會計信息的真實性，又可以避免企業(yè)提前納稅問題。

　　以上只是筆者的一點粗淺認識，不當之處歡迎各位同仁批評指正。

　　房地產(chǎn)論文 篇11

　　1房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的根本原因

　　1.1財務預算管理不善

　　房地產(chǎn)是標準的資金密集型行業(yè)，其生產(chǎn)運行投資巨大，而從生產(chǎn)到銷售資金回籠周期長，資金使用點多面廣，項目調整回旋力度差。部分房地產(chǎn)企業(yè)不能從成本、資金運作以及效益回報率的角度對其開發(fā)的整個工程項目作細致的財務預算分析，計劃不周，資金使用、管理缺乏理性，盲目借貸，使房地產(chǎn)企業(yè)財務風險險象環(huán)生。

　　1.2現(xiàn)金流量管理無章可循

　　房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)運行周期長，建設程序繁雜，資金周轉期長，周轉率低，因此，必須加大對現(xiàn)金流量的管理力度。但眾多中國房地產(chǎn)企業(yè)缺少現(xiàn)金流量管理的概念，風險控制基本達不到可持續(xù)發(fā)展要求。

　　1.3資本結構、成本費用掌控方面存在問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)自我資本和借貸資本“比例畸形”，導致財務風險產(chǎn)生。房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運營程序繁雜，土地利用、拆遷、前期工程、基礎設施、設備、安裝工程、配套設施、開工建設以及竣工銷售等諸多環(huán)節(jié)都需要費用。其費用的時間節(jié)點不同、資金成本使用量和使用比例也不一樣，管理的方式也應隨之調整。然而部分房地產(chǎn)企業(yè)片面重視工期、進度以及質量，并不考量資金成本的.管理，造成財務管理部門沒有資金成本管理的基本檔案資料，實際成本和財務預算的成本出入較大，從而使房地產(chǎn)企業(yè)效益下滑。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)防范財務風險的措施

　　2.1完善財務管理預算

　　“工欲善其事，必先利其器”。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營也一樣，要完善財務管理預算。財務預算是企業(yè)項目投資能否成功的關鍵。財務管理部門要通盤考量總成本及其生產(chǎn)、經(jīng)營諸多環(huán)節(jié)的所有費用。做出周密細致的整體預算，使資金需求有計劃、資金月度有分析、季度有報告、年度有總評。認真執(zhí)行財務預算，真正發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務預警的效能。

　　2.2完善資金管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目達不到預期效果，到期不能交工，投入資金不能及時回籠，對開發(fā)商來說是致命傷。因此，資金管理就顯得異常重要�？茖W的資金安排、資金調度非常關鍵，財務部門要迅速收回賬款，緊縮存貨資金占用，提高支付力，控制經(jīng)費支出，嚴禁費用超支，強化資金管控。

　　2.3合理配置資本結構

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金結構要合理，盡可能不負債生產(chǎn)，考量好本身的償債能力，拓寬籌集資金的渠道，走多元化融資道路。降低負債率，使資本結構趨于合理，規(guī)避財務風險。

　　3結語

　　房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險是懸在其頭上一把利劍，要積極規(guī)避財務風險，提高對財務風險防范的重視程度，以使企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

　　房地產(chǎn)論文 篇12

　　一、土地增值稅概況

　　土地增值稅是一個十分特殊的稅種，就全世界而言，與我國的土地增值稅相近的稅種有土地收益稅、房產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅等。就土地增值稅的性質而言，到底是屬于財產(chǎn)稅、所得稅還是行為稅，不得不從我國制訂土地增值稅的初衷談起。我國第一次出現(xiàn)土地增值稅的概念是在1993年，當時為了打擊南部沿海地區(qū)的土地投機行為以國務院行政立規(guī)的形式制訂了《土地增值稅暫行條例》，稅率30-60%，創(chuàng)造性的超過了當時消費稅的最高稅率，到目前為止也是我國稅率最高的稅種，所以說土地增值稅的立法原本是具有懲罰性質稅種，此時的土地增值稅對打擊土地投機產(chǎn)生了良好的作用。隨著住房實物分配的結束，上世紀九十年代中期開始，房地產(chǎn)行業(yè)逐步興起，土地增值稅的征稅對象由土地投機分子轉向了房地產(chǎn)行業(yè)，為了配合住房制度改革，1995年制訂的《土地增值稅暫行條例實施細則》對房地產(chǎn)企業(yè)兩個20%的大輻優(yōu)惠《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（六）款：房地產(chǎn)企業(yè)可按規(guī)定加計扣除20%成本；第十一條：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)普通標準住宅增值率未達到20%，免征土地增值稅），從而使得土地增值稅由單純的征罰性稅種向逐步具備調節(jié)市場經(jīng)濟的科學稅種進行轉變。

　　由于舊有觀念、人口因素及經(jīng)濟發(fā)展等多項因素的制約，九十年代后期至二十一世紀初，我國的房地產(chǎn)行業(yè)隨始終未得到長足發(fā)展，土地增值稅在各地區(qū)幾乎就沒有得到執(zhí)行，到了20xx年廢除土地增值稅的呼聲此起彼伏，當年度國務院廢止了幾乎與土增值稅同時期產(chǎn)生的相同功能稅種——“固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅”，并將土地增值稅的具體執(zhí)行政策解釋權限“下放”到了省級稅務機關。隨著03年房地產(chǎn)行業(yè)“春天”的到來，各省、市紛紛恢復了土地增值稅的征收，各類相關政策密集出臺，土地增值稅成了重要的稅收來源，各地稅務機關專門成立相關部門應對房地產(chǎn)企業(yè)，應對土地增值稅的征收管理。隨著改革開放、經(jīng)濟發(fā)展向深水區(qū)前進、房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“暴利”行業(yè)回歸正常行業(yè)，各地稅務機關對土地增值稅的征收由粗放型向精細化轉變，土地增值稅“清算”政策的密集出臺，這一稅種對會計核算的影響也逐步顯現(xiàn)。

　　二、土地增值稅對會計核算的影響

　�。ㄒ唬�時間跨度長

　　土地增值稅根據(jù)房地產(chǎn)項目增值情況征稅，房地產(chǎn)項目未開發(fā)完畢，只能實行預征，無法清算，房地產(chǎn)行業(yè)的特點就是開發(fā)時間長，少則二、三年，多則七、八年，有的項目甚至要開發(fā)十多年。這就勢必影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，不夸張的說，很多項目單一個開發(fā)過程需要換三四撥會計。企業(yè)土地增值稅的會計核算前后方法也很不同，甚至可以說五花八門，前期認為項目賺錢，就記入損益，后期可能由于房子跌價或成本上升甚至會計換人等各種原因，又全部記入預交稅金，甚至紅沖當期損益。有的企業(yè)到土地增值稅清算時，相關會計資料、工程資料、銷售資料已是千瘡百孔，已是無法清算，申請核定可能又不被批準，十幾年未清算的項目比比皆是。

　�。ǘ�）影響金額大

　　土地增值稅的稅率是30-60%，是稅務機關征收的所有稅種中最高的（部分限制進口產(chǎn)品海關關稅高達100-200%）；預征時采用的稅率也達到1-4%，且不存在可抵扣項，也屬于僅次于營業(yè)稅的稅種。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的今天，土地增值稅由于稅率高，預征額度大，如果會計核算不恰當，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的正確計算，甚至影響每個會計年度盈虧，導致無法正常利潤分配及無法預測資金安排。

　�。ㄈ�）政策變化快

　　雖然土地增值稅的各類政策、法規(guī)密集，但由于立法層次不高，由國務院或是國家稅務總局制訂的全國性法規(guī)或政策不多，大多由各省、市制訂相關文件，以“通知”、“公告”、“規(guī)范”、“要求”等形式出現(xiàn)，有時一個月就能出臺好多個，這些政策文件大多質量不高，前后不一致，甚至矛盾，讓企業(yè)無法適從。隨著市場經(jīng)濟的縱深發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在進行各種營銷創(chuàng)新、融資創(chuàng)新，“售后回購”、“售后回租”、“虛擬商鋪”、“眾籌融資”、“一元拍賣”等新鮮行為層出不窮，這些創(chuàng)新經(jīng)濟模式也存在政策空白，企業(yè)也無所適從。由于房地產(chǎn)項目存在的開發(fā)跨度長，導致的土地增值稅前后政策不一致，從而可能造成一定程度的“不公平”，也讓企業(yè)難以適從。

　�。ㄋ模┯嬎汶y度高

　　土地增值稅的計算，特別是清算，對會計人員的要求極高，不僅僅熟悉會計核算政策及土地增值稅的計算方法，更要對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是開發(fā)項目有深刻的了解，對造價、測繪、房產(chǎn)、融資、營銷、綠化、建安、消防、人防、水、電等多種學科均需要有不同深度的了解，才能相對精準的計算土地增值稅。由于現(xiàn)時階段土地增值稅清算方面的專家十分缺乏，一般企業(yè)大多委托事務所進行土地增值稅的計算，但由于事務所大多在清算階段方進場咨詢，對于前期由于會計核算不規(guī)范，計算錯誤所導致的相關差錯實際已經(jīng)無法彌補，有的甚至造成相當大的損失。

　　三、如何應對土地增值稅對會計核算的影響

　　（一）根據(jù)項目規(guī)劃及時調整會計核算方案

　　企業(yè)應當適當提高會計人員地位，讓其積極參與、了解項目方案的制訂、變更，使其明確房地產(chǎn)項目的`開發(fā)計劃、進展情況，銷售方案等。會計人員應當根據(jù)項目情況，科學制訂土地增值稅的核算方案，根據(jù)項目的盈利水平、開發(fā)進度，科學的確定土地增值稅會計科目，使其在財務報表中予以適當反映。

　　（二）加強土地增值稅預測算的管理

　　土地增值稅金額大、預繳多，在項目未達到清算條件前，會計人員應當多做預測，及時根據(jù)項目的盈利水平，科學的測算全項目土地增值稅的稅負水平及時的做好售價稅負比（即房價與稅額的關系，房價越高則稅額越高）。科學合理的做好預繳工作，平衡預繳水平與全項目之間的稅負做好平衡，主要從兩方面考慮：盈利項目：可在每個年度做好預清算工作，與稅務機關協(xié)商后及時補繳稅款，以免造成后期企業(yè)所得稅無法彌補的情況；虧損項目：合理確定成本分期，及早做好前期開發(fā)項目的清算工作，及早清算稅款，減少資金壓力。

　　（三）保持與稅務機關的良好溝通

　　土地增值稅政策變化快，區(qū)域性強，及時了解當?shù)囟悇諜C關的執(zhí)行口徑、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法級別不高，政策制訂模糊，取得主管稅務機關的認可，保持良好的溝通顯得尤為重要。

　　（四）全員共同協(xié)助提高會計核算的質量

　　土地增值稅的清算涉及面廣、量大、時間跨度長，企業(yè)不僅應當注重培養(yǎng)會計人員的素質，加強會計信息的質量，更應當提供全體員工的認知度，使其了解到每個人都會對土地增值稅產(chǎn)生或多或少的影響，使每個部門、每個員工在工作流程、規(guī)范及具體操作上都能夠思考這種做法對土地增值稅的影響有多大，對會計核算的影響有多大。全員都參與其中，會計人員能夠得到的信息及依據(jù)也將更為充分，會計核算質量也就水漲船高了。

　　四、小結

　　土地增值稅并不是一個成熟、科學的稅種，它可能會成為經(jīng)濟發(fā)展中的某個階段性產(chǎn)物，也許在不久的將來會淹沒在“營改增”的步伐中，也許還將存在很長一段時間；但土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)仍將持續(xù)在今后很長一段時間內深刻地、多方面的影響著房地產(chǎn)企業(yè)，最直接就是體現(xiàn)在會計核算方面。不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的會計，而且全員，特別是高層只有重視起土地增值稅對企業(yè)的重大影響，才能從根本上保證土地增值稅正確的反映在會計核算方面，從而提供更高質量的會計信息，避免由于處理失當而造成經(jīng)濟損失。

　　房地產(chǎn)論文 篇13

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概況

　　一個企業(yè)的經(jīng)營管理離不開這個企業(yè)的財務管理，財務管理可以反映出這個企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個企業(yè)經(jīng)濟效益如何。然而，資金是生命線，所以說“企業(yè)的管理是以財務管理作為中心，而財務管理又是以資金管理作為核心的”就是這個道理。企業(yè)的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過程就是資金管理。當這個企業(yè)籌集的資金達到一定量的時候，在這個基礎上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤最大化，然后把這些回收的資金再進行合理的安排，從而保證新的項目順利地開展。資金不僅是一個企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的核心因素，而且還能實時的反映出一個企業(yè)的財務狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因為管理好企業(yè)的資金也就相當于管理控制住這個企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項目規(guī)模越大，需要的資金就會越多，投入的資金越多經(jīng)營風險就會越高，因為企業(yè)項目規(guī)模和資金投入量成一個正比率關系，一個規(guī)模大的項目所用的時間也多，資金所需要的時間會順其自然的延伸，這樣也就是說：如果這個項目的工程期延長一天，就會多加一天的經(jīng)營成本，但是項目時間延長并不是經(jīng)營者可以預料到的，更別說可以去控制。就像是投資這個項目前需要做一些背景調查，如果在調查的時候不夠仔細認真，就會把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關于產(chǎn)權方面的問題給忽視掉，其實這個問題就存在項目中，只是調查的時候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導致項目的投資資金不能按時的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴重的話，這將給整個投資項目帶來巨大的損失，對企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。

　�。ǘ�）資金預算管理制度不夠完善。因為各種原因，企業(yè)的全面預算資金管理還存在一定的缺陷，比如預算編制、批準、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個是監(jiān)督考核工作沒有做好，同時還缺少了激勵制度導致員工的'積極性不高。目前，要建立全面的資金預算管理制度而且還要合適這個企業(yè)的發(fā)展，還沒有幾個房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會導致實際的資金和預算的資金出入很大，從而也會影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時正常的周轉，也會影響到項目工程的進度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會使上級和下級、部門和部門內部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。

　�。ㄈ�）融資形式單調。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因為融資可以擴充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問題。根據(jù)統(tǒng)計了解到，在我國房地產(chǎn)市場中，負債率可高達70%～80%左右，從而可以想到對大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來講，這個項目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來周轉的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項目銷售，進一步的說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調，資金的來源少，并且存在的風險又很高、企業(yè)償還債務的壓力也很大�，F(xiàn)如今，隨著貸款政策越來越嚴格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。

　　三、解決對策

　　（一）加強對房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。一個人如果沒有誠信，就無法立足于這個社會。一個企業(yè)如果沒有誠信，也就無法在這個行業(yè)里生存發(fā)展。所以說，誠信是一個企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會長期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補充進來，這樣可以緩解資金回收時候的緊張狀態(tài)，如果有新的項目，企業(yè)也可以繼續(xù)開發(fā)，這樣才能賺更多的利潤，更好地發(fā)展下去。

　　（二）保證資金的流動性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的時候會受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動性也會受到約束，就會造成想用錢的時候錢拿不出來。然而，導致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢沒有收回來、有些項目開發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點點。所以，企業(yè)要實時叮囑財務人員把該收的錢收回來，而且對剩余的工程材料要定期檢查，那些開發(fā)了一半就停止的項目要盡快把它處理掉，將投資進去的資金盡快回收，保證資金的流動性。

　�。ㄈ�）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預算管理相結合，鼓勵全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領著預算、預算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應該做一個長期的發(fā)展規(guī)劃，去市場上做調查，然后把資金分配好，做好市場調查，也是為了編制全面資金預算做準備。有的時候企業(yè)也會出現(xiàn)對未來發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉變的情況，這時候企業(yè)應該及時地調整好資金預算，做好相關的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預算相結合起來。而且想要全面的把資金預算管理起來，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時候企業(yè)應該鼓勵員工積極地參與到管理中，預算部門起著帶頭的作用，在預算部門的帶領下，把工作合理的分配好，落實到每個員工，然后共同把預算的編制工作完成。

　�。ㄋ模┩ㄟ^上市融資來募集資金。上市融資是指一個企業(yè)將它的全部資本分成若干個相等的份額，用發(fā)行股票的方式在市場公開籌集資金，通過這個方式可以在比較短的時間內籌集到很多的錢，就可以解決企業(yè)出現(xiàn)的資金問題。如果把房地產(chǎn)企業(yè)和一般的工業(yè)企業(yè)拿來作比較的話，也是有區(qū)別的，房地產(chǎn)企業(yè)具有的特點是資金流不穩(wěn)定、連續(xù)性也差、直接上市的話所需要的時間長、審批也難。因此，上市融資的方法只用于規(guī)模比較大和資金多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

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