房地產(chǎn)論文常用12篇

　　現(xiàn)如今，大家都有寫論文的經(jīng)歷，對論文很是熟悉吧，論文是討論某種問題或研究某種問題的文章。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀與收藏。

　　房地產(chǎn)論文 篇1

　　一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問題

　　本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對于無形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理�！睂Υ藯l規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。

　　1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)處理。

　　首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩�持有的、沒有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象）。由此可見，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)”核算。

　　2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。

　　從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對外投資的范疇，而是純粹的對內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長期投資的核算方法，即借鑒“長期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。

　　二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法

　　（一）“投資性房地產(chǎn)”賬戶

　　為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。

　　（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的`列示

　　根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。

　　（三）投資性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理

　　企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法

　　1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算

　�。�1）以貨幣資金購入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。

　�。�2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。

　　例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬元，已提折舊300萬元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬元。則會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬元

　　累計(jì)折舊300萬元

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元

　　投資收益50萬元

　　貸：固定資產(chǎn)1000萬元

　　例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬元。則會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬元

　　累計(jì)折舊300萬元

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬元

　　貸：固定資產(chǎn)1000萬元

　　投資收益550萬元

　　2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。

　　企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來得到補(bǔ)償。

　　3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。

　　企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。

　　4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。

　　(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

　�。�2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。

　�。�3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。

　　5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。

　　如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。

　　三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問題

　　從上面的分析可以看出，企業(yè)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換過程中，以及在期末按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的過程中，會(huì)產(chǎn)生增值收益。對于這部分收益我們將其全額記入當(dāng)期的“投資收益”賬戶。不難看出，這部分收益其實(shí)并未獲得相應(yīng)的現(xiàn)金流入，因此將其納入當(dāng)期的納稅所得就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)提前交納所得稅的不合理現(xiàn)象。要解決這一問題，我們認(rèn)為可以采取“遞延法”法，即在“投資收益”賬戶下設(shè)置“投資性房地產(chǎn)增值收益”明細(xì)賬戶對其進(jìn)行專項(xiàng)核算，并將該部分收益的應(yīng)納稅款記入“遞延稅款”賬戶，待投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，將其一并計(jì)入當(dāng)期得應(yīng)納稅額。這樣做，既可以使企業(yè)的投資增值得到及時(shí)的體現(xiàn)，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，又可以避免企業(yè)提前納稅問題。

　　以上只是筆者的一點(diǎn)粗淺認(rèn)識(shí)，不當(dāng)之處歡迎各位同仁批評(píng)指正。

　　房地產(chǎn)論文 篇2

　　摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國的財(cái)稅體制也進(jìn)行了改革，全面推行“營改增”政策，完善增值稅的抵扣措施。本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，闡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營改增”的必要性，研究“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問題，分析土地增值稅的會(huì)計(jì)處理和增值稅科目的一般設(shè)置，旨在推進(jìn)“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的改革步伐，為同行提供參考。

　　關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；會(huì)計(jì)處理

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，受到高度重視。增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的全新課題，需要深入研究和學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在多年的經(jīng)營發(fā)展中總結(jié)了不少經(jīng)驗(yàn)，針對“營改增”政策，將明確項(xiàng)目管理的關(guān)鍵內(nèi)容。“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅會(huì)計(jì)處理發(fā)生了相應(yīng)的變化，由原來5%的稅率改為11%的增值稅稅率。征收土地增值稅按規(guī)定稅率和增值額計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅需要在國家財(cái)稅政策的要求下進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和制度實(shí)施核算，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的特殊性。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營改增”的必要性

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期長，受項(xiàng)目策劃、工程設(shè)計(jì)、報(bào)批審核因素影響，經(jīng)營流程復(fù)雜，這將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。增值稅作為中國第一大稅種，隨著財(cái)稅法制觀念日益完善，我國已為增值稅立法，這也為“營改增”做了良好鋪墊。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營改增”制度具有重要作用，其有利于降低企業(yè)稅負(fù)，提升企業(yè)經(jīng)營效率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，在開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用等流動(dòng)資金的占用下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)較重。隨著社會(huì)的日益進(jìn)步和國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，在當(dāng)前的稅制結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營改增”制度，有利于優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，同時(shí)促進(jìn)我國財(cái)稅制度的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，在特殊經(jīng)營模式的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本高。目前，市場環(huán)境競爭激烈，營業(yè)稅存在重復(fù)增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發(fā)票將降低房地產(chǎn)企業(yè)的市場核心競爭力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“營改增”制度具有一定的必要性。

　　二、“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理

　　1.土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

　　土地增值稅的會(huì)計(jì)處理屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理中的重要環(huán)節(jié)。從會(huì)計(jì)核算層面分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本基于會(huì)計(jì)權(quán)責(zé)發(fā)生制，在滿足配比原則要求的前提下計(jì)提。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置多類賬戶在稅法的規(guī)定下進(jìn)行土地增值稅的成本核算。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)運(yùn)營多個(gè)項(xiàng)目，則需要分類核算各項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，當(dāng)前主要采取預(yù)售制度，即企業(yè)先取得客戶的預(yù)售款，待建設(shè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后再結(jié)算土地增值稅。根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售收入需要按比例征收土地增值稅，待建設(shè)項(xiàng)目清算結(jié)束后進(jìn)行多退少補(bǔ)�！盃I改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理內(nèi)容如下：企業(yè)收取預(yù)售收入后，按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅，計(jì)提時(shí)，借記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”。繳納時(shí)，借記改為計(jì)提時(shí)貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。待房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目竣工后，滿足收入條件時(shí)，按照稅法清算土地增值稅，清算內(nèi)容為當(dāng)期結(jié)算收入、成本等。當(dāng)期應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用為：借記“營業(yè)稅及附加—土地增值稅”，貸記“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工且驗(yàn)收合格后，辦理土地增值稅的`清算工作。首先調(diào)整預(yù)征的土地增值稅費(fèi)，核算計(jì)提的土地增值稅款。具體會(huì)計(jì)處理內(nèi)容即確定清算金額和取得清算報(bào)告后，借記“營業(yè)稅及附加—土地增值稅”（清算總金額-計(jì)提的土地增值稅款）“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”（差額）貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”，清算補(bǔ)交時(shí)借記為前期貸記明細(xì)科目，貸記為“銀行存款”。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)退稅現(xiàn)象時(shí)，做反向會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)處理。通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)處理后，“待攤費(fèi)用—預(yù)繳土地增值稅”與“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”的余額為零。

　　2.增值稅科目的一般設(shè)置

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，增值稅科目主要包括“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”和“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”兩類。具體賬戶的設(shè)置如下：

　�。�1）進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人購買物資、不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)等，允許進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅額。在實(shí)際操作中，經(jīng)由退回的物資需要沖銷進(jìn)項(xiàng)稅額，并用紅字登記；

　�。�2）已交稅金。已交稅金是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人已繳納的當(dāng)月增值稅額，該科目記錄的增值稅額為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)月已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后實(shí)際繳納的銷售稅額，還需扣除前期繳納的稅額部分；

　�。�3）減免稅款。減免稅款指在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人按當(dāng)前增值稅制度減免的稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)設(shè)備費(fèi)用和技術(shù)維護(hù)費(fèi)予以全額抵減；

　�。�4）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)入。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，會(huì)計(jì)核算用于企業(yè)福利、免稅等按照規(guī)定不得抵扣。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中用于出租或自用的銷售項(xiàng)目等為抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)、固定資產(chǎn)，在改變用途后允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目；

　　（5）銷項(xiàng)稅額抵減。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，銷項(xiàng)稅額抵減是指記錄納稅人在當(dāng)前稅法規(guī)定下扣除銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額；

　�。�6）出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額。出口抵內(nèi)銷應(yīng)繳稅額是在會(huì)計(jì)核算中借方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，納稅人按國家規(guī)定的退稅率計(jì)算貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額抵內(nèi)銷品需繳納的稅額；

　�。�7）銷項(xiàng)稅額。銷項(xiàng)稅額是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人無形資產(chǎn)、產(chǎn)品銷售、不動(dòng)產(chǎn)收取的增值稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的應(yīng)稅勞務(wù)收取銷項(xiàng)稅額，在貸方處用藍(lán)字登記，出現(xiàn)退回情況時(shí)，銷項(xiàng)稅額在貸方處用紅字登記；

　　（8）出口退稅。出口退稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人根據(jù)國家規(guī)定退回出口產(chǎn)品的增值稅；

　�。�9）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出是在會(huì)計(jì)核算中貸方出現(xiàn)的數(shù)據(jù)，其主要記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等受老項(xiàng)目中進(jìn)項(xiàng)稅票等不良因素影響不從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅費(fèi)，按照稅法規(guī)定轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額；（10）簡易計(jì)稅。簡易計(jì)稅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人通過簡易計(jì)稅方法繳納增值稅款。

　　三、結(jié)語

　　房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中受社會(huì)各界的廣泛關(guān)注�！盃I改增”是進(jìn)行結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施，有利于推動(dòng)我國的稅制改革。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，實(shí)施“營改增”政策將降低企業(yè)的稅負(fù)，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試點(diǎn)的工作積極性，促進(jìn)企業(yè)稅負(fù)朝合理化的方向發(fā)展。本文研究“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會(huì)計(jì)處理問題，明確了“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必要性，通過分析土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅科目的明細(xì)設(shè)置，深化“營改增”政策在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體實(shí)施，完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]江波,趙霞.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理淺析[J].財(cái)會(huì)通訊,20xx(7).

　　[2]畢雪超.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),20xx(11).

　　[3]馬玲.針對企業(yè)"營改增"的會(huì)計(jì)核算策略分析[J].財(cái)經(jīng)界(學(xué)術(shù)),20xx(18).

　　[4]葛育春.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理的特殊性[J].中國總會(huì)計(jì)師,20xx(9):68-69.

　　房地產(chǎn)論文 篇3

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是復(fù)雜且綜合性強(qiáng)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的進(jìn)程當(dāng)中，因?yàn)槌杀竟芾眢w系不成熟，最終導(dǎo)致項(xiàng)目整體成本無效。隨著科技的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境正一步步走向成熟，房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理作為企業(yè)發(fā)展的新的利潤增長點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)在日漸激烈的市場競爭力中晉升的關(guān)鍵措施。如果房地產(chǎn)企業(yè)比競爭對手具有更大成本優(yōu)勢，那么它將具有更強(qiáng)的核心競爭力。

　　一、引言。

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間逐步縮小，企業(yè)之間的競爭日趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)是國家重要的物質(zhì)生產(chǎn)部門，其成本管理的好壞已成為衡量企業(yè)管理水平和市場競爭力的重要標(biāo)志。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，必須轉(zhuǎn)變成本管理理念，完善目標(biāo)成本管理，加強(qiáng)工程成本控制，實(shí)行全面預(yù)算管理，才能降低經(jīng)營成本，滿足市場需求，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場競爭力。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義。

　　所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆迀補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程中是一項(xiàng)重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競爭中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開源節(jié)流、降低支出的口號(hào)。

　　事實(shí)上，任何企業(yè)無論采取何種方法及措施，都無法取代成本預(yù)算控制管理這一項(xiàng)工作。從長遠(yuǎn)看，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢在必行，抓好這項(xiàng)管理工作可以帶動(dòng)全局。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題。

　　1、成本管理體系缺乏全面的、全方位的控制。

　　從價(jià)值鏈的角度來看，企業(yè)沒有對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行深入分析，僅僅局限于對實(shí)際發(fā)生成本的控制，把開發(fā)項(xiàng)目的成本管理看成一項(xiàng)成本控制工作，沒有從根本上控制開發(fā)成本的消耗，忽視了對影響開發(fā)成本因素的控制。其次，僅僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的節(jié)約模式，往往忽視潛在的成本損失，對于每用一筆款都要進(jìn)行成本控制，雖然在某一方面將成本控制到一個(gè)最低點(diǎn)，但是在后期的施工和銷售的過程中，由于缺乏對成本進(jìn)行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐漸凸顯出來，需要不時(shí)地填補(bǔ)成本控制造成的一些漏洞。

　　2、成本控制管理忽視重點(diǎn)成本控制。

　　只重視土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購、招投標(biāo)等“顯性成本”的控制，忽視項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度控制、項(xiàng)目資金收支計(jì)劃管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中固化的成本預(yù)控、合同管理等“隱性成本”的'控制。成本控制往往忽視前期開發(fā)工程費(fèi)用階段。通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段的“事中”成本控制，缺乏對前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營階段“事前”成本控制的足夠重視。把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營計(jì)劃和開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開支成本大大增加，利潤降低，增加了項(xiàng)目后期的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、未將成本管理與工程項(xiàng)目質(zhì)量有效結(jié)合。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的大多是施工成本怎樣控制在預(yù)算內(nèi)，而對工程項(xiàng)目質(zhì)量的要求并不高，甚至在兩者發(fā)生矛盾時(shí)傾向于前者。輕視工程項(xiàng)目質(zhì)量所帶來的品牌影響、返工成本等有時(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)難以承受的。

　　四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略。

　　1、加強(qiáng)企業(yè)成本管理意識(shí)，實(shí)行全面成本管理。

　　大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹立良好的成本管理意識(shí)，提高員工的成本管理意識(shí)，提高員工專業(yè)知識(shí)水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識(shí)成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識(shí)，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵(lì)機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。

　　2、加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用。

　　全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競爭優(yōu)勢。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以價(jià)值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門、各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。

　　通過作業(yè)分析，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢。通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。

　　五、結(jié)語。

　　綜上所述，企業(yè)要在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷調(diào)整組織機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、加強(qiáng)管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不斷提高業(yè)務(wù)水平來適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)市場占有率。執(zhí)行嚴(yán)格的內(nèi)部成本管理控制，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營成本，激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，明確目標(biāo)成本的制定與責(zé)任體系，建立行之有效的各種機(jī)制，以保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　房地產(chǎn)論文 篇4

　　隨著城市建設(shè)的腳步不斷加快，我國的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量與日俱增。在這樣的發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在保證工程施工質(zhì)量的同時(shí)，提高自身經(jīng)濟(jì)投資效益，在工程施工方面進(jìn)行了嚴(yán)格的工程管理，有效減少了工程施工中違規(guī)操作、偷工減料等情況。而在社會(huì)各方面不斷發(fā)展的背景下，如何保證工程管理在房地產(chǎn)工程中始終發(fā)揮出最大效力，是當(dāng)前所有房地產(chǎn)工程管理部分需要考慮的問題。

　　1房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)容

　　工程建設(shè)方案的設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)備工作，也是房地產(chǎn)工程建設(shè)所依據(jù)的標(biāo)尺，其重要性不言而喻。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的過程中所涉及的部門是很多的，尤其是大型的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目，花費(fèi)的時(shí)間長，涉及的部門更多。為了使多個(gè)部門之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)合作，最大限度地發(fā)揮施工建設(shè)團(tuán)隊(duì)的人力資源、物力資源和財(cái)力資源，必須對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)部門進(jìn)行統(tǒng)籌管理，使各個(gè)部門之間彼此協(xié)調(diào)，避免工作內(nèi)容的沖突。在房地產(chǎn)工程施工完成后，要進(jìn)行最終的驗(yàn)收工作，由施工單位向驗(yàn)收單位發(fā)出申請后，驗(yàn)收單位著手進(jìn)行工程驗(yàn)收，驗(yàn)收檢查應(yīng)當(dāng)和前期報(bào)建相統(tǒng)一，確定工程項(xiàng)目是否符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、是否符合工程設(shè)計(jì)方案、是否達(dá)到了應(yīng)有的施工質(zhì)量等，在檢查合格并通過驗(yàn)收后，才能夠?qū)κ┕�單位進(jìn)行竣工結(jié)算。

　　2房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

　　當(dāng)前，雖然隨著房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的不斷發(fā)展，相應(yīng)的房地產(chǎn)工程管理已經(jīng)形成一定體系，但其實(shí)管理內(nèi)部仍舊存在許多問題，如施工過程監(jiān)管虎頭蛇尾力度不夠、工程開工之前相應(yīng)的`準(zhǔn)備工作不到位、整體工程的管理機(jī)制缺乏科學(xué)性、后續(xù)工程完工的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與工程施工前的初始標(biāo)準(zhǔn)不一致等。這些問題不僅會(huì)影響房地產(chǎn)整體工程施工的質(zhì)量，還會(huì)形成房地產(chǎn)投資企業(yè)許多不必要的資金投入，因此房地產(chǎn)工程相關(guān)管理部門亟需針對以上問題，制定出相應(yīng)有效的解決方案，并研究出更多有效合理的管理途徑，避免今后管理中出現(xiàn)更多相關(guān)問題。

　　2.1提高房地產(chǎn)工程管理的高效性與先進(jìn)性

　　房地產(chǎn)工程管理想要真正將管理效果進(jìn)行提升，將工程管理變?yōu)楣こ淌┕ぐl(fā)展的有力支撐。就需要進(jìn)一步提高管理模式中的先進(jìn)性與高效性。具體實(shí)施過程中應(yīng)該做到如下三點(diǎn)：①將從前以粗略范圍劃分管理的模式轉(zhuǎn)變?yōu)槁毮苤乒芾砟Ｊ�。具體來說，即以每一個(gè)工程管理人員的管理能力為基礎(chǔ)，將管理人員的管理范圍、管理職責(zé)進(jìn)行詳細(xì)劃分，并進(jìn)一步確定管理者的具體管理權(quán)力，以此來提高工程管理中人力資源使用效率，幫助管理人員將自身的能力充分發(fā)揮；②設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理。當(dāng)前已經(jīng)有小部分房地產(chǎn)工程開始在工程管理中實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理制度，并取得了一定提升管理力度的效果，其主要是由項(xiàng)目總經(jīng)理按照當(dāng)前工程項(xiàng)目中的內(nèi)容分別設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理，并對項(xiàng)目經(jīng)理賦予一定的管理權(quán)，讓其對項(xiàng)目的施工各方面直接管理，而在管理權(quán)賦予的同時(shí)也連帶負(fù)擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。這樣的管理模式雖然較為分散，但同時(shí)也為管理增加了細(xì)化程度，對增強(qiáng)管理實(shí)際效果十分有益；③根據(jù)工程需要建設(shè)工程指揮部。因?yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)工程都較為大型，其中需要進(jìn)行管理的部分較多，管理起來難度較大，工程指揮部可以幫助整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行合理分工與合理統(tǒng)籌，所以想要保證管理工作的有效性與完整性設(shè)置工程指揮部十分必要。

　　2.2選擇專業(yè)能力強(qiáng)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理者

　　無論現(xiàn)代科技進(jìn)步速度多快，房地產(chǎn)工程管理工作都需要人來完成。相關(guān)管理人員的綜合素質(zhì)以及相應(yīng)能力對工程管理質(zhì)量有著直接、明顯的影響。在這樣的背景下，想要真正將工程管理質(zhì)量進(jìn)行提升，首先要做的便是將相關(guān)管理人員的素質(zhì)進(jìn)行加強(qiáng)，或者通過考核對當(dāng)前現(xiàn)有工作人員的素質(zhì)、能力評(píng)估，使用能力強(qiáng)、素質(zhì)高、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的人才進(jìn)行頂替。而所有工程管理人員中，最重要的便是項(xiàng)目經(jīng)理部分，開發(fā)商方面一定要嚴(yán)格的經(jīng)過考核篩選，并在經(jīng)過一定實(shí)習(xí)期后才能確定最終的項(xiàng)目經(jīng)理人選，以此來保證管理上層人員的質(zhì)量，確保房地產(chǎn)工程施工順利進(jìn)行。

　　2.3竣工后驗(yàn)收與前期施工標(biāo)準(zhǔn)保持一致

　　為了進(jìn)一步保證房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量，需要在工程竣工后對工程整體進(jìn)行驗(yàn)收，一般的工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國家房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與前期施工標(biāo)準(zhǔn)制定的。但目前因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程工期較長，所以普遍竣工后的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與前期施工定下的標(biāo)準(zhǔn)無法統(tǒng)一，致使工程驗(yàn)收工作無法發(fā)揮出促進(jìn)工程質(zhì)量的實(shí)質(zhì)性作用。想要保證驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與前期施工標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一，要做到：①最初的施工標(biāo)準(zhǔn)要明確、固定，要與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)保持一致，特別是施工中的而基礎(chǔ)部分與各處的關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)，以此來保證竣工驗(yàn)收的可行性；②正式進(jìn)行驗(yàn)收工作時(shí)，工作人員要特別針對前期施工標(biāo)準(zhǔn)中羅列出的質(zhì)量問題進(jìn)行檢查，如果因?yàn)槭┕ぶ衅诘母鞣N問題，對質(zhì)量方面的檢測標(biāo)準(zhǔn)有所變動(dòng)，驗(yàn)收人員在則要使用更加科學(xué)的方式，靈活的進(jìn)行驗(yàn)收，充分保證房地產(chǎn)的細(xì)節(jié)質(zhì)量與綜合質(zhì)量。

　　3結(jié)束語

　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的高質(zhì)量管理，只有通過科學(xué)、有效的途徑才能實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)流程中，都應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理工作重視起來，并積極儲(chǔ)備專業(yè)的、負(fù)責(zé)的管理人才，采用先進(jìn)的、高效的管理模式；結(jié)合市場現(xiàn)狀、國家標(biāo)準(zhǔn)、群眾需求，真正將房地產(chǎn)工程管理工作做好、做到位。高質(zhì)量的房地產(chǎn)工程管理工作，不僅可以提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，對于我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及我國經(jīng)濟(jì)的增長具有重要的推動(dòng)作用。

　　房地產(chǎn)論文 篇5

　　【摘要】近年來,房地產(chǎn)企業(yè)面對激烈的市場競爭呈現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的經(jīng)營特點(diǎn),使企業(yè)面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文通過房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡要闡述,進(jìn)而有針對性地提出防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體措施,力求企業(yè)規(guī)避和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),以此獲得長期經(jīng)濟(jì)效益和穩(wěn)定的發(fā)展。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 措施

　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱性產(chǎn)業(yè),是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、回報(bào)豐厚、具有高風(fēng)險(xiǎn)的極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式具有較大的特殊性,具有資產(chǎn)負(fù)債率比較高,投、融資金額均較大、生產(chǎn)周期長等特點(diǎn)。雖然其收益一般也較大,但面對的風(fēng)險(xiǎn)也較一般企業(yè)大,特別是在快速擴(kuò)張過程中其面臨更大的風(fēng)險(xiǎn),因此,必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理。

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特性,這些特點(diǎn)決定房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面具有獨(dú)特性。

　　1.1房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始,經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個(gè)階段,經(jīng)過一段相當(dāng)長時(shí)期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風(fēng)險(xiǎn)也就越大。首先,房地產(chǎn)開發(fā)周期越長,各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,產(chǎn)品的成本和售價(jià)的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價(jià)格變化變動(dòng)越大,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)變動(dòng)越大;隨著利率水平的變動(dòng),房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價(jià)也發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)。其次,隨著社會(huì)的進(jìn)步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風(fēng)險(xiǎn);如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長久性,其適應(yīng)性能和替代性也差,一些設(shè)計(jì)過時(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓�的需求的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.2房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險(xiǎn)

　　土地與房屋同屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇,房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是其區(qū)別其他商品的一個(gè)重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個(gè)別性,造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區(qū)域、地段未來發(fā)展的趨勢,未來發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一。因此,房地產(chǎn)商品價(jià)格與所處的地區(qū)、地段的社會(huì)經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復(fù)雜,有很多不確定的'因素在起作用,房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.3房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資,房地產(chǎn)每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高,需要不斷地投入大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多,投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在最初的開發(fā)中,自有資金不到30%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時(shí)也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險(xiǎn)

　　在組織結(jié)構(gòu)上,大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。成立項(xiàng)目分公司給管理帶來一定的好處,同時(shí)也增加了管理的風(fēng)險(xiǎn)。總公司和項(xiàng)目公司也存在委托———代理關(guān)系,項(xiàng)目公司是代理人,在空間上具有相對的獨(dú)立性,總公司和項(xiàng)目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性,這削弱了總公司對項(xiàng)目公司的控制。在經(jīng)營上,項(xiàng)目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則,在財(cái)務(wù)上,總公司也很難有效地對項(xiàng)目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　2.1融資風(fēng)險(xiǎn)的防范在對企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)充分評(píng)估、測度的基礎(chǔ)上,為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況,制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先,應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息,找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu),與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較,評(píng)估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低公司的綜合資本成本。其次,公司應(yīng)該對每個(gè)項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)進(jìn)行管理,優(yōu)化每個(gè)投資項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng)的成本和風(fēng)險(xiǎn)。最后,公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理,比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的資金籌集活動(dòng),分析評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和成本。

　　2.2投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

　　2.2.1做好投資項(xiàng)目的可行性分析

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的金額大,資金占用時(shí)間長,企業(yè)的投資決策都會(huì)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學(xué)的投資決策程序,認(rèn)真進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性分析,財(cái)務(wù)可行性分析是投資項(xiàng)目可行性分析的主要內(nèi)容,包括:對收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析;對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測和分析;對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析;預(yù)測和分析項(xiàng)目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率等指標(biāo)和項(xiàng)目收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對投資項(xiàng)目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證,運(yùn)用各種方法計(jì)算出有關(guān)指標(biāo),以便合理確定不同項(xiàng)目的優(yōu)劣。

　　2.2.2制定后備措施

　　影響企業(yè)投資項(xiàng)目收入的不確定因素較多,如價(jià)格的變動(dòng)、市場的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等,因此,收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性,收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外,投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的來源還有社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度,項(xiàng)目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)制定風(fēng)險(xiǎn)控制預(yù)案。

　　2.3日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的防范

　　2.3.1加強(qiáng)對日�，F(xiàn)金流量的預(yù)測控制

　　日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn),編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財(cái)?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動(dòng),就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此,編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測。現(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成,因?yàn)橥ㄟ^現(xiàn)金流量分析,可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財(cái)務(wù)政策,將企業(yè)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流動(dòng)情況全面的反映出來。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算,可以為企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào),使經(jīng)營者能夠及早地采取行動(dòng),防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.3.2采用資金集中管理模式

　　房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制,通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司,一般會(huì)形成集團(tuán)公司模式,集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡單組合,為了公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用,提高公司日常資金運(yùn)作效率,集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益,防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為;也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。

　　2.3.3重視經(jīng)營性現(xiàn)金流

　　企業(yè)日常經(jīng)營過程中,日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)程度大小取決于日常現(xiàn)金流是否穩(wěn)定,保持經(jīng)營現(xiàn)金流的穩(wěn)定則是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在企業(yè)現(xiàn)金流量的各項(xiàng)指標(biāo)中,最為基本的就是經(jīng)營性現(xiàn)金流指標(biāo)。如果企業(yè)沒有經(jīng)營性現(xiàn)金流,就沒有長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應(yīng);經(jīng)營性現(xiàn)金流的控制是現(xiàn)金流控制管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值比較大,占用了大量現(xiàn)金,構(gòu)成大量經(jīng)營現(xiàn)金流流出;房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款也很大,是其最大的經(jīng)營現(xiàn)金流來源之一。因此,加強(qiáng)對存貨和預(yù)收賬款管理非常必要。

　　房地產(chǎn)論文 篇6

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)愈來愈趨向于理性化與規(guī)范化，同時(shí)市場競爭也日益加劇。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，獲得較大的利潤空間，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中需要重點(diǎn)關(guān)注的問題。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競爭日益激烈的大形勢下，企業(yè)必須在管理制度和流程方面進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，從而提高企業(yè)運(yùn)行效率，降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益。文章從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性出發(fā)，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出解決問題的相關(guān)對策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制提供有效的方法與參考。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要性

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，也是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。人口素質(zhì)的提高、社會(huì)全面的進(jìn)步、城市經(jīng)濟(jì)和城市的現(xiàn)代化，都是以房地產(chǎn)企業(yè)為基礎(chǔ)的。近年來，受高額利潤的刺激，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但隨著國家相繼出臺(tái)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，各地也紛紛出臺(tái)限貸、限購政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤受到了很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)要保持適度的利潤，不僅要“開源”，進(jìn)行市場的開拓和推廣，更要“節(jié)流”，也就是要降低企業(yè)成本。如何降低企業(yè)成本，那么就需要從成本的預(yù)測、分析、核算與控制入手，從而加強(qiáng)企業(yè)在成本管理方面，特別是有利于建立、建全企業(yè)責(zé)任成本體系和成本考核體系著重入手；進(jìn)而加強(qiáng)企業(yè)成本管理，最終使企業(yè)的內(nèi)部成本管理體系逐步建立健全起來并使之逐步完善；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于建立健全企業(yè)的責(zé)任獎(jiǎng)懲制度，以鼓勵(lì)先進(jìn)、督促落后，調(diào)動(dòng)各部門及人員不斷降低成本的積極性，促使企業(yè)競爭力不斷增強(qiáng)；加強(qiáng)企業(yè)成本管理，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。成本管理的好與壞，不僅影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力，也關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展。要把房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理放在一個(gè)戰(zhàn)略核心的位置上。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，開發(fā)成本也比較高，投入的資金量也大,這使得房地產(chǎn)企業(yè)尤其要重視成本的管理與控制工作。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題

　�。ㄒ唬┏杀竟芾硪庾R(shí)淡薄，重視程度不足成本管理，是指企業(yè)在營運(yùn)過程中實(shí)施成本預(yù)測、成本決策、成本計(jì)劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等一系列管理活動(dòng)的總稱。而房地產(chǎn)企業(yè)成本管理更是貫穿于企業(yè)的各個(gè)階段，從土地的取得，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，工程的招標(biāo)、采購、施工，以致后來項(xiàng)目完工后的銷售，成本核算等。對于成本管理通常來講分為三個(gè)步驟，即按照事前、事中、事后管理的程序進(jìn)行。但某些房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算中，往往只重視對項(xiàng)目成本進(jìn)行事后控制，忽略了事前及事中的成本控制。認(rèn)為成本管理只存在于某一階段，只屬于某一部分人員的責(zé)任，而沒有把成本的控制貫穿于整個(gè)過程，缺乏全員參與，導(dǎo)致在某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)了資源的浪費(fèi)，造成了整體成本的上升，對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生了一定的影響。在這樣的大背景下，越來越多的企業(yè)意識(shí)到成本管理是維持其生存的根本途徑之一，成本管理的重要性不言而喻。企業(yè)的成本管理必須從原先的僅從事后找原因轉(zhuǎn)變?yōu)橹厥虑昂褪轮械姆治雠c管理，從而使企業(yè)由成本的經(jīng)驗(yàn)性控制向成本的規(guī)劃性控制轉(zhuǎn)變，以提高企業(yè)競爭優(yōu)勢。

　�。ǘ�）缺乏先進(jìn)的成本管理方法在企業(yè)的發(fā)展過程中，出現(xiàn)了各種各樣的管理模式。而其中對于成本方面也有較多的管理方法，如變動(dòng)成本法、作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等。而有些企業(yè)并不能結(jié)合自身的特點(diǎn)和實(shí)際運(yùn)營情況，更好的完成企業(yè)的成本管理目標(biāo)，甚至不能更好的選擇和運(yùn)用適合企業(yè)的成本管理方法和成本管理工具，導(dǎo)致最終不能完成企業(yè)自身需要達(dá)到的目標(biāo)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)還采用傳統(tǒng)的成本控制方法，主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告來制定成本。而由于財(cái)務(wù)人員知識(shí)體系的局限性，使得出具的報(bào)告具有一定的偏頗，這種核算方法不能充分發(fā)揮成本控制的作用，與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的理念有一定的差距。這種成本控制方法不能充分發(fā)揮事前控制和事中控制在整個(gè)成本核算中的作用，使得成本核算中存在的問題不能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)并提出解決的方案。

　　（三）成本控制體系不完善，缺乏全面性及系統(tǒng)性房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是指在項(xiàng)目開發(fā)過程中，根據(jù)成本計(jì)劃具體制定材料購買、施工時(shí)間等，對實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行審核、控制，并及時(shí)反饋，進(jìn)而采取措施，保證成本計(jì)劃的順利執(zhí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中并沒有形成全面的成本管理體系，還處于粗放的狀態(tài)，這也給企業(yè)的成本管理工作帶來不小的障礙�；蛘哂行┓康禺a(chǎn)企業(yè)雖然建立了全面的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行中卻形同虛設(shè)，并沒有充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不能真正落到實(shí)處，對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

　�。ㄋ模┴�(cái)務(wù)管理體系不健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門不僅要處理企業(yè)日常財(cái)務(wù)核算事宜，還要參與到企業(yè)的內(nèi)部管理中，為企業(yè)管理人員提供各類管理信息，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)打好基礎(chǔ)。但因企業(yè)缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，尤其是企業(yè)很多財(cái)務(wù)人員因思想、素養(yǎng)及培訓(xùn)不到位，導(dǎo)致員工只求穩(wěn)定，不求發(fā)展，工作不積極、不主動(dòng)，進(jìn)而影響了企業(yè)的成本管理的.實(shí)施。因此在對專業(yè)知識(shí)的掌握上缺乏一定的主動(dòng)性和積極性，限制了自身能力的提升，使得業(yè)務(wù)視野變得狹隘。與各部門的組織協(xié)調(diào)也有所欠缺，從而造成部門協(xié)同不力，企業(yè)運(yùn)營效率低下，整體管理水平落后的問題。

　　三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的對策

　　（一）實(shí)行財(cái)務(wù)人員牽頭，全員參與的管理理念為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)，在企業(yè)中不僅要提升員工的整體素質(zhì)，實(shí)行全員、全方位、全過程的成本管理理念，制定考核制度并予以實(shí)施，實(shí)現(xiàn)責(zé)任到人、控制到位、考核嚴(yán)格、目標(biāo)落實(shí)的最終目標(biāo)。隨著同行業(yè)競爭的加劇和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化和房地產(chǎn)業(yè)成本信息要求的增加，財(cái)務(wù)人員必須花費(fèi)更多的精力和時(shí)間尋求合適的成本計(jì)算方法，從而計(jì)算出房地產(chǎn)業(yè)在各個(gè)階段的實(shí)際成本，為管理者制定決策提供必要的信息。企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在企業(yè)成本管理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。如何體現(xiàn)財(cái)務(wù)工作管理的價(jià)值，是每位財(cái)務(wù)工作者應(yīng)當(dāng)深思的問題。財(cái)務(wù)人員應(yīng)創(chuàng)新現(xiàn)代財(cái)務(wù)理念，利用信息化成本控制技術(shù)等手段，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的監(jiān)督、反饋等職能，更好地做好企業(yè)的成本控制工作。

　　（二）加強(qiáng)核算及監(jiān)督，選擇有效的成本管理方法，重視事前與事中的控制對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目來說，成本核算是對該項(xiàng)目所發(fā)生的全部支出，運(yùn)用一定的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行的合理劃分。要加強(qiáng)其對成本核算、成本控制和成本分析的監(jiān)督，避免在施工過程中出現(xiàn)費(fèi)用虛增的情況。正確實(shí)施成本監(jiān)督對于房地產(chǎn)企業(yè)全面成本管理能否管控到位，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益能否提高，直到至關(guān)重要的意義。以往，主要關(guān)注成本核算，但是隨著國家政策及市場環(huán)境等因素的變化，企業(yè)的成本管理理念也在不斷發(fā)生著變化，尤其是從靜態(tài)成本管理到動(dòng)態(tài)成本管理的轉(zhuǎn)變，從單純的成本核算向企業(yè)成本控制的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用成本管理相關(guān)工具時(shí)，應(yīng)充分權(quán)衡某個(gè)項(xiàng)目或工程能為企業(yè)帶來的利弊，避免效益低于成本的狀況發(fā)生。因此現(xiàn)在的企業(yè)應(yīng)將目標(biāo)成本法充分運(yùn)用到企業(yè)的成本管理中去，在目標(biāo)成本管理過程中使價(jià)值鏈上的全部成員共同參與，追求企業(yè)的成本費(fèi)用最小化和利潤最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的事前與事中控制，在項(xiàng)目開發(fā)之前就要做好成本預(yù)測，對未來的成本水平及其發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測和規(guī)劃，而作為能夠使企業(yè)成本在其掌控的最重要的環(huán)節(jié)即為事中控制。主要操作模式是指對項(xiàng)目運(yùn)營過程中發(fā)生的成本進(jìn)行監(jiān)督和控制，并根據(jù)企業(yè)的項(xiàng)目預(yù)訂目標(biāo)及工程實(shí)際情況對成本預(yù)算進(jìn)行必要的修訂。

　　（三）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，增強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中，要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制制度，把成本控制工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，對成本控制人員的工作更加嚴(yán)格要求，加強(qiáng)對成本控制的重視程度，加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的全過程控制�，F(xiàn)在企業(yè)成本管理系統(tǒng)正經(jīng)歷著從成本核算到成本控制的轉(zhuǎn)變過程，這也使得戰(zhàn)略成本管理成為管理控制系統(tǒng)中不可或缺的一部分。從理論來講，戰(zhàn)略成本管理不僅拓寬了成本管理的“空間”，即成本管理的對象從關(guān)注企業(yè)內(nèi)部活動(dòng)拓展到企業(yè)外部，而且還延伸了成本管理的“時(shí)間”，即從基于企業(yè)的日常經(jīng)營控制而轉(zhuǎn)向基于企業(yè)的長期戰(zhàn)略管理�，F(xiàn)代成本管理的本質(zhì)是“基于價(jià)值鏈的全面成本管理”，企業(yè)的戰(zhàn)略成本管理來源于價(jià)值鏈分析。

　�。ㄋ模┩晟破髽I(yè)財(cái)務(wù)管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制水平和能力房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全適合企業(yè)自身發(fā)展的財(cái)務(wù)管理體系，避免因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而造成成本控制在某些方面的脫節(jié)。企業(yè)要建立起全過程財(cái)務(wù)，建立成本控制機(jī)制，以避免因成本控制不當(dāng)導(dǎo)致錯(cuò)誤的管理決策。從企業(yè)整體來說，該體系的完善程度、運(yùn)行是否合理，涉及企業(yè)的各個(gè)部門，并直接關(guān)系到成本責(zé)任制度的推行。因此，應(yīng)建立一個(gè)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體系，并使之逐步完善。一個(gè)企業(yè)的成本管理應(yīng)以企業(yè)自身業(yè)務(wù)開展及運(yùn)營模式為基礎(chǔ)，最為理想的管理方式則是將成本控制嵌入到企業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)層次、各個(gè)環(huán)節(jié)，與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)。在房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)過程中，成本管理工作已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)要維持一定的利潤，并持續(xù)生存下去，成本核算與控制工作就一定要做好。并且，企業(yè)一定要結(jié)合自身能力和發(fā)展目標(biāo)，因地制宜的選擇適合企業(yè)的成本管理工具方法或綜合應(yīng)用不同的成本管理工具方法，建立建全和完善成本管理體系，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制，提高自身的成本管理水平，以適應(yīng)市場發(fā)展的需要，以更好地實(shí)現(xiàn)成本管理的目標(biāo)。在現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境下，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容。

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　　房地產(chǎn)論文 篇7

　　近年來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)獲得了很大的發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步作出了突出的貢獻(xiàn)，但是總體來說房地產(chǎn)的發(fā)展水平還有待提高。房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和質(zhì)量較低，難以充分發(fā)揮人力資源的作用，對房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展造成了不利的影響。因此，需要順應(yīng)時(shí)代的要求，關(guān)注人的發(fā)展，對會(huì)計(jì)管理進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的特點(diǎn)

　　(一)會(huì)計(jì)管理工作周期長

　　鑒于房地產(chǎn)行業(yè)具有資金量大和周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，加長了會(huì)計(jì)管理工作的周期和時(shí)間跨度，加大了會(huì)計(jì)管理工作的難度。另外，受到金融政策調(diào)整的影響，企業(yè)融資難度加大，阻礙了企業(yè)的資金總量的增長，加上房地產(chǎn)具有銷售周期長的特點(diǎn)，更加加劇了會(huì)計(jì)管理工作的周期。

　　(二)資金風(fēng)險(xiǎn)大

　　房地產(chǎn)的發(fā)展是國家政策、市場因素和市民觀念多種因素共同作用的結(jié)果，在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，國家對房地產(chǎn)設(shè)置了諸多的限制，這就資金的管理提出了更高的要求。鑒于房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理面臨著資金風(fēng)險(xiǎn)大的難題，要求會(huì)計(jì)進(jìn)行科學(xué)管理，提高會(huì)計(jì)管理的質(zhì)量。

　　(三)會(huì)計(jì)管理范圍廣

　　會(huì)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要組成部分，涉及多個(gè)領(lǐng)域，決定了會(huì)計(jì)管理的復(fù)雜性，特別是與財(cái)務(wù)管理之間的關(guān)系密切。加上大量的資金流動(dòng)，使得房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理的難度加大。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理的問題分析

　　近年來房地產(chǎn)業(yè)獲得了很大的發(fā)展，但是在發(fā)展的過程中也暴露出諸多問題，這些問題成為房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展的瓶頸，制約了房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　(一)信息失真問題

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范管理處于初期階段，相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算制度還不夠健全，加上企業(yè)對會(huì)計(jì)缺乏職業(yè)道德的審查，致使在會(huì)計(jì)的管理工作中，存在著很多管理漏洞。部分會(huì)計(jì)利用政策的漏洞，為了一己私利，進(jìn)行不合法的操作，造成了會(huì)計(jì)信息的嚴(yán)重失真。這樣，信息資源的.不可靠性，使房地產(chǎn)的發(fā)展步履維艱。

　　(二)透漏稅款現(xiàn)象嚴(yán)重

　　房地產(chǎn)的不斷發(fā)展為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)，在我國的稅收中占有重要的地位。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不合法操作，利用偷稅漏稅等手段獲取經(jīng)濟(jì)利益。這說明對房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理工作不透明，管理水平和質(zhì)量不高，不利于房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。

　　(三)監(jiān)督法律約束不健全

　　監(jiān)督制度的不健全是導(dǎo)致會(huì)計(jì)管理工作無法真正是履行監(jiān)督職能，致使會(huì)計(jì)管理監(jiān)督弱化，不利于企業(yè)的整體發(fā)展。經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇的同時(shí)還帶來了新的挑戰(zhàn)，這就對不健全的監(jiān)督制度造成了沖擊。立法制度的相對落后，立法與實(shí)際的操作之間差距很大，同時(shí)領(lǐng)導(dǎo)者的無視法律行為導(dǎo)致一些越權(quán)的行為，對房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理帶來了很多負(fù)面的影響。

　　三、對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理問題的優(yōu)化措施

　　鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用，以及當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)管理中的諸多問題，需要對會(huì)計(jì)管理進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，不斷提高管理水平，為房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展積蓄力量。

　　(一)提高會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)

　　會(huì)計(jì)管理工作主要是借助會(huì)計(jì)人員進(jìn)行，因此必須把加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)作為房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)管理工作的重點(diǎn)。首先，會(huì)計(jì)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的任務(wù)，對管理人員的操作技能有很高的要求，這就需要在選擇會(huì)計(jì)人才的時(shí)候重視其操作技能和業(yè)務(wù)水平。其次，會(huì)計(jì)工作與財(cái)務(wù)管理有著重要的聯(lián)系，必須選擇具有良好職業(yè)道德的人才。另外，企業(yè)應(yīng)該加大對會(huì)計(jì)培訓(xùn)工作的重視程度，提高其自身學(xué)習(xí)能力，為房地產(chǎn)培養(yǎng)一支優(yōu)秀的會(huì)計(jì)隊(duì)伍。

　　(二)建立會(huì)計(jì)規(guī)范體系

　　房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)管理體系的缺陷容易導(dǎo)致會(huì)計(jì)管理工作出現(xiàn)問題，即易產(chǎn)生信息的失真，不利于對資金情況的正確掌握和控制，因此需要借助完善的會(huì)計(jì)規(guī)范體系對會(huì)計(jì)管理工作進(jìn)行約束和規(guī)范。鑒于房地產(chǎn)成本核算和收入確定的特殊性，需要加大對信息真實(shí)性的控制，真正的提取有效的真實(shí)的信息。這就需要細(xì)化會(huì)計(jì)工作的流程，并且提高會(huì)計(jì)管理的透明度，最大限度的縮小利潤操縱空間，實(shí)現(xiàn)信息失真的有效治理，優(yōu)化房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　(三)杜絕偷稅漏稅

　　為了杜絕偷稅漏稅的現(xiàn)象，進(jìn)行售房制度的改革是非常有必要的，通常來說，將預(yù)售房制度改革為現(xiàn)房銷售制度，可以簡化會(huì)計(jì)核算和納稅比例的計(jì)算，同時(shí)降低了成品房的銷售風(fēng)險(xiǎn)，使會(huì)計(jì)建賬更加符合制度的約束，在很大程度上控制了收入記錄的惡意減少，并對成本有著及時(shí)的監(jiān)督，從而遏制了偷稅漏稅行為。

　　使用房地產(chǎn)開發(fā)的票據(jù)也可以有效遏制偷稅漏稅現(xiàn)象，票據(jù)是企業(yè)納稅的依據(jù)，應(yīng)該納入經(jīng)營性收入賬戶，進(jìn)而規(guī)范對票據(jù)的管理，約束房地產(chǎn)的繳稅行為，進(jìn)而解決會(huì)計(jì)管理中的相關(guān)問題，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)管理的有效進(jìn)行。

　　(四)建立健全監(jiān)督制度

　　會(huì)計(jì)工作關(guān)系著財(cái)務(wù)工作，需要高度重視的同時(shí)做好相應(yīng)的監(jiān)督工作，這就依賴于監(jiān)督制度的建立。由于房地產(chǎn)的資金流動(dòng)大，風(fēng)險(xiǎn)性高，就需要對會(huì)計(jì)的管理進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合法行為，并采取針對性的措施予以解決。

　　企業(yè)的會(huì)計(jì)管理需要以高素質(zhì)和操作技能熟練的人才進(jìn)行操作，還需要相關(guān)法律和制度的約束，企業(yè)定期的對會(huì)計(jì)管理進(jìn)行監(jiān)督和督促。當(dāng)然在新時(shí)代，要善于運(yùn)用先進(jìn)的管理技術(shù)和手段，促進(jìn)會(huì)計(jì)管理的健康開展。

　　總之，房地產(chǎn)的特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)管理工作是各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)和重心，需要提高重視程度，從會(huì)計(jì)人才、管理方法和手段、管理觀念等多個(gè)方面著手，針對管理中的問題及時(shí)的采取相應(yīng)的措施，提高會(huì)計(jì)管理的水平，真正的發(fā)揮其重要作用，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康合理發(fā)展。在以后的會(huì)計(jì)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要順應(yīng)時(shí)代的潮流，不斷的更新和改革管理辦法，提高管理水平和管理質(zhì)量。

　　房地產(chǎn)論文 篇8

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概況

　　一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營管理離不開這個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理可以反映出這個(gè)企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益如何。然而，資金是生命線，所以說“企業(yè)的管理是以財(cái)務(wù)管理作為中心，而財(cái)務(wù)管理又是以資金管理作為核心的”就是這個(gè)道理。企業(yè)的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過程就是資金管理。當(dāng)這個(gè)企業(yè)籌集的資金達(dá)到一定量的時(shí)候，在這個(gè)基礎(chǔ)上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤最大化，然后把這些回收的資金再進(jìn)行合理的安排，從而保證新的項(xiàng)目順利地開展。資金不僅是一個(gè)企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營的核心因素，而且還能實(shí)時(shí)的反映出一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因?yàn)楣芾砗闷髽I(yè)的資金也就相當(dāng)于管理控制住這個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項(xiàng)目規(guī)模越大，需要的資金就會(huì)越多，投入的資金越多經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越高，因?yàn)槠髽I(yè)項(xiàng)目規(guī)模和資金投入量成一個(gè)正比率關(guān)系，一個(gè)規(guī)模大的項(xiàng)目所用的時(shí)間也多，資金所需要的時(shí)間會(huì)順其自然的延伸，這樣也就是說：如果這個(gè)項(xiàng)目的工程期延長一天，就會(huì)多加一天的經(jīng)營成本，但是項(xiàng)目時(shí)間延長并不是經(jīng)營者可以預(yù)料到的，更別說可以去控制。就像是投資這個(gè)項(xiàng)目前需要做一些背景調(diào)查，如果在調(diào)查的時(shí)候不夠仔細(xì)認(rèn)真，就會(huì)把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的問題給忽視掉，其實(shí)這個(gè)問題就存在項(xiàng)目中，只是調(diào)查的時(shí)候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導(dǎo)致項(xiàng)目的投資資金不能按時(shí)的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴(yán)重的話，這將給整個(gè)投資項(xiàng)目帶來巨大的損失，對企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個(gè)以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。

　�。ǘ�）資金預(yù)算管理制度不夠完善。因?yàn)楦鞣N原因，企業(yè)的全面預(yù)算資金管理還存在一定的缺陷，比如預(yù)算編制、批準(zhǔn)、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個(gè)是監(jiān)督考核工作沒有做好，同時(shí)還缺少了激勵(lì)制度導(dǎo)致員工的積極性不高。目前，要建立全面的資金預(yù)算管理制度而且還要合適這個(gè)企業(yè)的發(fā)展，還沒有幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預(yù)算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會(huì)導(dǎo)致實(shí)際的資金和預(yù)算的資金出入很大，從而也會(huì)影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時(shí)正常的周轉(zhuǎn)，也會(huì)影響到項(xiàng)目工程的進(jìn)度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會(huì)使上級(jí)和下級(jí)、部門和部門內(nèi)部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。

　�。ㄈ�）融資形式單調(diào)。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因?yàn)槿谫Y可以擴(kuò)充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問題。根據(jù)統(tǒng)計(jì)了解到，在我國房地產(chǎn)市場中，負(fù)債率可高達(dá)70%～80%左右，從而可以想到對大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來講，這個(gè)項(xiàng)目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來周轉(zhuǎn)的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項(xiàng)目銷售，進(jìn)一步的說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調(diào)，資金的來源少，并且存在的風(fēng)險(xiǎn)又很高、企業(yè)償還債務(wù)的壓力也很大�，F(xiàn)如今，隨著貸款政策越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。

　　三、解決對策

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。一個(gè)人如果沒有誠信，就無法立足于這個(gè)社會(huì)。一個(gè)企業(yè)如果沒有誠信，也就無法在這個(gè)行業(yè)里生存發(fā)展。所以說，誠信是一個(gè)企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個(gè)企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會(huì)貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會(huì)長期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補(bǔ)充進(jìn)來，這樣可以緩解資金回收時(shí)候的緊張狀態(tài)，如果有新的項(xiàng)目，企業(yè)也可以繼續(xù)開發(fā)，這樣才能賺更多的利潤，更好地發(fā)展下去。

　　（二）保證資金的流動(dòng)性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的時(shí)候會(huì)受到某些因素的.阻礙，這樣的話資金的流動(dòng)性也會(huì)受到約束，就會(huì)造成想用錢的時(shí)候錢拿不出來。然而，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢沒有收回來、有些項(xiàng)目開發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點(diǎn)點(diǎn)。所以，企業(yè)要實(shí)時(shí)叮囑財(cái)務(wù)人員把該收的錢收回來，而且對剩余的工程材料要定期檢查，那些開發(fā)了一半就停止的項(xiàng)目要盡快把它處理掉，將投資進(jìn)去的資金盡快回收，保證資金的流動(dòng)性。

　�。ㄈ�）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算管理相結(jié)合，鼓勵(lì)全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預(yù)算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領(lǐng)著預(yù)算、預(yù)算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)該做一個(gè)長期的發(fā)展規(guī)劃，去市場上做調(diào)查，然后把資金分配好，做好市場調(diào)查，也是為了編制全面資金預(yù)算做準(zhǔn)備。有的時(shí)候企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)對未來發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的情況，這時(shí)候企業(yè)應(yīng)該及時(shí)地調(diào)整好資金預(yù)算，做好相關(guān)的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算相結(jié)合起來。而且想要全面的把資金預(yù)算管理起來，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時(shí)候企業(yè)應(yīng)該鼓勵(lì)員工積極地參與到管理中，預(yù)算部門起著帶頭的作用，在預(yù)算部門的帶領(lǐng)下，把工作合理的分配好，落實(shí)到每個(gè)員工，然后共同把預(yù)算的編制工作完成。

　�。ㄋ模┩ㄟ^上市融資來募集資金。上市融資是指一個(gè)企業(yè)將它的全部資本分成若干個(gè)相等的份額，用發(fā)行股票的方式在市場公開籌集資金，通過這個(gè)方式可以在比較短的時(shí)間內(nèi)籌集到很多的錢，就可以解決企業(yè)出現(xiàn)的資金問題。如果把房地產(chǎn)企業(yè)和一般的工業(yè)企業(yè)拿來作比較的話，也是有區(qū)別的，房地產(chǎn)企業(yè)具有的特點(diǎn)是資金流不穩(wěn)定、連續(xù)性也差、直接上市的話所需要的時(shí)間長、審批也難。因此，上市融資的方法只用于規(guī)模比較大和資金多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　房地產(chǎn)論文 篇9

　　摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈。因此房地產(chǎn)企業(yè)如何通過有效的營銷手段和策略來保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展就顯得十分重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的營銷手段和策略與房地產(chǎn)企業(yè)市場核心競爭力有著直接的關(guān)系�；�于此，文章就房地產(chǎn)企業(yè)在營銷當(dāng)中存在的問題以及目前的營銷現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，通過分析提出了切實(shí)可行的營銷創(chuàng)新策略，以期為我國房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供有價(jià)值參考。

　　關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)營銷；策略創(chuàng)新

　　1房地產(chǎn)市場營銷概述

　　房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)和權(quán)力，從物質(zhì)形態(tài)上來講指的是土地和房屋，房地產(chǎn)不僅屬于客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)，其財(cái)產(chǎn)和權(quán)力也在法律范疇。房地產(chǎn)業(yè)還是一種獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)兼具生產(chǎn)和服務(wù)的功能，涵蓋開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、租賃以及和房地產(chǎn)有關(guān)的中介等服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)宗旨是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值為目的的，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域也較為廣泛包括土地開發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營、房屋開發(fā)建設(shè)、房屋經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及在此基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)市場。雖然房地產(chǎn)是一種商品，但是房地產(chǎn)這種較為特殊的商品是以土地為基礎(chǔ)的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動(dòng)性、差別性以及不可滅性。營銷戰(zhàn)略是為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)特定的營銷目標(biāo)、保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展而設(shè)計(jì)的行動(dòng)綱領(lǐng)和總體的目標(biāo)規(guī)劃。通過戰(zhàn)略規(guī)劃，合理配置企業(yè)資源，使企業(yè)的營銷活動(dòng)在可接受的風(fēng)險(xiǎn)限度內(nèi)，與市場營銷環(huán)境所提供的各種機(jī)會(huì)取得動(dòng)態(tài)平衡。隨著房地產(chǎn)行業(yè)與市場營銷的充分結(jié)合，房地產(chǎn)市場營銷在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下逐漸成為了引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然導(dǎo)向。從房地產(chǎn)市場營銷的定義來講，房地產(chǎn)市場營銷過程實(shí)際上就是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和獲取經(jīng)濟(jì)利益的過程。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場營銷時(shí)主要是根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際需求和潛在意愿，來向消費(fèi)者提供辦公、居住場所以及與場所有關(guān)的服務(wù)的。房地產(chǎn)市場營銷并不是簡單的推銷而是一種全程營銷其營銷活動(dòng)將會(huì)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)過程。另外房地產(chǎn)營銷的目的是完成銷售任務(wù)其活動(dòng)中心是實(shí)現(xiàn)商品的最終交換。

　　2新形勢下的房地產(chǎn)營銷問題

　　2.1產(chǎn)品定位不合理

　　房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程當(dāng)中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優(yōu)惠政策，但是產(chǎn)品消化速度仍不盡如人意，并沒有激起廣大消費(fèi)者的購買熱情。造成這一問題的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品市場營銷進(jìn)行前并沒有充分的對市場進(jìn)行摸底和考察，導(dǎo)致產(chǎn)品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產(chǎn)品定位例；開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，并沒有對消費(fèi)關(guān)心的項(xiàng)目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強(qiáng)調(diào)樓盤的形象和理念，較高的產(chǎn)品定位不僅沒有契合消費(fèi)者的需求反而導(dǎo)致了房屋定位的虛高和面積的.大而不實(shí)，因此虛高的產(chǎn)品定位也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭當(dāng)中很難穩(wěn)固自身的地位和位置。特別是隨著房價(jià)的日高不下，人們在購房上更加的理性，如果產(chǎn)品長時(shí)間的積壓得不到釋放，勢必會(huì)對空置房帶來很大的影響，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)在市場當(dāng)中健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　2.2品牌意識(shí)不強(qiáng)

　　隨著房地產(chǎn)市場的日益成熟和廣大消費(fèi)者的理性消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，提升產(chǎn)品品牌競爭力也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中必須要考慮的問題。品牌不僅是產(chǎn)品“精神價(jià)值”的體現(xiàn)，而且還能讓消費(fèi)者在購房當(dāng)中對產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同感，從而主動(dòng)去為產(chǎn)品買單。但是在我國房地產(chǎn)市場當(dāng)中真正在做品牌的企業(yè)卻很少僅僅只占到1%。很多企業(yè)并不能保證企業(yè)的品牌價(jià)值有足夠的核心競爭力，而是依托前期成功項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢，大肆的推加產(chǎn)品的數(shù)量，并沒有把產(chǎn)品的質(zhì)量搞上去，進(jìn)而造成了消費(fèi)者的流失和產(chǎn)品的失信。

　　2.3營銷模式落后

　　我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷模式較為傳統(tǒng)其營銷模式并沒有緊跟時(shí)代發(fā)展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營銷策略不僅不能達(dá)到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業(yè)在市場當(dāng)中的競爭力。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場上擴(kuò)大營銷不惜在廣告上花費(fèi)巨額的投入甚至是打政策的擦邊球，雖然提高了消費(fèi)者的關(guān)注度但是消費(fèi)者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營銷手段甚至還引起了消費(fèi)者強(qiáng)烈的不滿情緒。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在營銷前并沒有對市場進(jìn)行充分的考察，其制定的營銷策略不僅不能夠與消費(fèi)者和市場形成有效的需求關(guān)系，同時(shí)也阻礙了消費(fèi)者產(chǎn)生購買的意愿，進(jìn)而造成產(chǎn)品的成交量出現(xiàn)嚴(yán)重下降。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只有打破傳統(tǒng)營銷模式的束縛，不斷優(yōu)化營銷模式才能占據(jù)市場的主導(dǎo)地位才能得到健康長遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　3房地產(chǎn)企業(yè)營銷創(chuàng)新策略

　　3.1注重市場定位

　　市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動(dòng)順利進(jìn)行的保證。如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重營銷前的市場調(diào)研工作，企業(yè)在市場銷售過程當(dāng)中就得需要耗費(fèi)大量的精力來填補(bǔ)這項(xiàng)空白，進(jìn)而影響企業(yè)在銷售當(dāng)中效果和目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好市場營銷前的市場調(diào)研工作十分重要，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好營銷前的市場調(diào)研工作企業(yè)才能在市場營銷當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，才能提升企業(yè)的知名度和品牌影響力。

　　3.2創(chuàng)新營銷理念

　　房地產(chǎn)營銷和其他企業(yè)的產(chǎn)品營銷有著本質(zhì)上的不同，因?yàn)榉课萁ㄖ�與人們的人身財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，所以在房地產(chǎn)營銷當(dāng)中房屋建筑的質(zhì)量問題才是廣大業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定創(chuàng)新營銷策略時(shí)，一定要嚴(yán)格把控房產(chǎn)的質(zhì)量，確保房產(chǎn)質(zhì)量符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和要求。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式之所以沒能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，主要是房產(chǎn)企業(yè)管理層在營銷過程當(dāng)中太過注重價(jià)格，并沒有按照市場發(fā)展規(guī)律充分考慮業(yè)主的真實(shí)需求和想法，這種過于注重價(jià)格的營銷模式雖然可以短時(shí)間內(nèi)獲取一定的利益但是很難實(shí)現(xiàn)利益的長遠(yuǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)從傳統(tǒng)營銷理念當(dāng)中解放出來，轉(zhuǎn)變思維，通過對營銷策略的創(chuàng)新，把價(jià)格營銷轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量營銷，契合廣大消費(fèi)者的實(shí)際需求，從而用高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品來滿足消費(fèi)者的意愿和獲取更廣闊的市場。

　　3.3樹立品牌意識(shí)

　　房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷方案時(shí)除了要以市場為導(dǎo)向外還要充分結(jié)合市場的實(shí)際需求。因?yàn)�，營銷的落地點(diǎn)是在市場上，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)營銷人員在方案制定前一定要對房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的分析和研究，避免房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷當(dāng)中出現(xiàn)方向模糊和目標(biāo)不明確的問題。首先，是要對市場的基礎(chǔ)情況進(jìn)行考察，以便于為后續(xù)建設(shè)各類房屋提供重要依據(jù)；其次，方案制定應(yīng)以客戶需求為基準(zhǔn)。只有了解和掌握了客戶的實(shí)際需求房屋的規(guī)劃和建設(shè)才能讓客戶滿意才能得到客戶的認(rèn)可。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策層，企業(yè)在制定市場營銷方案時(shí)應(yīng)以企業(yè)的品牌效益為重，按照市場供需關(guān)系和周期變化，科學(xué)合理的制定出短期、中期、長期的營銷計(jì)劃，通過營銷方案的合理規(guī)劃為房地產(chǎn)企業(yè)打造出一個(gè)品牌過硬，形象良好的知名企業(yè)。

　　3.4創(chuàng)新營銷模式

　　雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績，但和發(fā)達(dá)國家相比我國房地產(chǎn)行業(yè)仍舊存在很多的問題，尤其是在營銷模式的創(chuàng)新方面，我國房地產(chǎn)的營銷模式仍舊很單一和過于傳統(tǒng)，單一和傳統(tǒng)的營銷模式不僅嚴(yán)重的制約了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展同時(shí)也影響了我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場當(dāng)中的創(chuàng)新能力。在傳統(tǒng)營銷模式當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)知名度和市場影響力主要是通過產(chǎn)品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統(tǒng)營銷模式的單一性和落后性導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)而且還造成了企業(yè)市場競爭力的下降，嚴(yán)重威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)已經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用不僅為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略的制定提供了重要的技術(shù)支持，而且通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的還能進(jìn)一步擴(kuò)大和加強(qiáng)房地產(chǎn)在產(chǎn)品宣傳上的范圍和力度，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷創(chuàng)新打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，在信息技術(shù)的支持下房地產(chǎn)企業(yè)還可以自行開發(fā)企業(yè)的專屬網(wǎng)站，這樣企業(yè)就可以利用自己的專業(yè)化的操作平臺(tái)，定期的將房產(chǎn)信息發(fā)布到企業(yè)的網(wǎng)站上，客戶通過網(wǎng)站進(jìn)行選房、購房等一系列活動(dòng)不僅節(jié)約了時(shí)間也提高了房地產(chǎn)交易的效率，企業(yè)也從中獲得知名度和影響力。總之，隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息時(shí)代的到來我國房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷策略的理念上一定要與時(shí)俱進(jìn)，緊跟時(shí)代腳步，不斷優(yōu)化營銷手段，在滿足企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新需求的同時(shí)，通過營銷創(chuàng)新為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

　　4結(jié)束語

　　綜上所述，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)面前獲取更多的發(fā)展空間，就必須要把企業(yè)的營銷策劃創(chuàng)新放在企業(yè)發(fā)展的首位。營銷策略有利于使房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動(dòng)有整體的規(guī)劃和統(tǒng)一的安排，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)對資源的利用效率，能夠增強(qiáng)企業(yè)營銷活動(dòng)及其他活動(dòng)的穩(wěn)定性，既是房地產(chǎn)企業(yè)參與市場競爭的有力武器，也是企業(yè)職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營銷策略，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶，對于企業(yè)的發(fā)展意義重大。

　　作者:方芳 單位:中冶寶鋼技術(shù)服務(wù)有限公司

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　　[4]呂思琪.工程變更對造價(jià)管理的影響[J].工程技術(shù)研究,20xx,(6):170.

　　房地產(chǎn)論文 篇10

　　摘要：知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，使得企業(yè)辦公系統(tǒng)越來越傾向于以知識(shí)為核心進(jìn)行設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤由土地開發(fā)向智力資本的轉(zhuǎn)變，因此企業(yè)就要運(yùn)用新技術(shù)來設(shè)計(jì)辦公系統(tǒng)，將知識(shí)管理與辦公系統(tǒng)結(jié)合。文章首先分析知識(shí)管理優(yōu)越性，指出其必然性，然后給出了設(shè)計(jì)步驟與過程，并對各個(gè)核心功能模塊進(jìn)行詳細(xì)的闡述，采用SSH開源框架和MySQL數(shù)據(jù)庫，運(yùn)用MVC模式和SSH框架，開發(fā)并實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識(shí)管理系統(tǒng)。

　　關(guān)鍵詞：知識(shí)管理；協(xié)同辦公；SSH；房地產(chǎn)企業(yè)

　　1必要性分析

　　知識(shí)已經(jīng)發(fā)展成為生產(chǎn)要素，幫助普通員工學(xué)習(xí)知識(shí)，進(jìn)而利用現(xiàn)有的知識(shí)去創(chuàng)造知識(shí)，幫助管理者做出明智的決定，企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都有條不紊的被處理，進(jìn)而使企業(yè)增加變得更強(qiáng)，獲得更好的發(fā)展前景。企業(yè)若將知識(shí)管理作為一種管理的新思路，能幫助企業(yè)制定規(guī)劃和決策，提升企業(yè)知識(shí)管理管理水平。然而，由于各企業(yè)的知識(shí)在不同應(yīng)用領(lǐng)域的需求不同，而涉及的技術(shù)也極其廣泛，房地產(chǎn)企業(yè)難以挑選出一款符合房地產(chǎn)企業(yè)知識(shí)管理特點(diǎn)的知識(shí)管理系統(tǒng)，這是國內(nèi)同行面臨的共同問題。對這一情況，文章結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在現(xiàn)有協(xié)同辦公的基礎(chǔ)上，加入知識(shí)管理理念，并且對之介紹，在服務(wù)用戶的基礎(chǔ)上，又讓用戶學(xué)到知識(shí)，最后提高企業(yè)的創(chuàng)造力。同時(shí)近年來，房地產(chǎn)企業(yè)正因?yàn)榻灰琢看�，企業(yè)的日常辦公就顯得尤為重要，客戶資料、對房子的`要求、查詢房源等功能的頻繁使用，對辦公系統(tǒng)的要求也逐年提升。如果我們的辦公系統(tǒng)功能不強(qiáng)大、技術(shù)落后，將滿足不了企業(yè)的要求，嚴(yán)重制約企業(yè)的未來發(fā)展。因此，開發(fā)一套房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)同辦公知識(shí)管理系統(tǒng)是非常有必要的。

　　2系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)

　　2.1系統(tǒng)分析

　　在本系統(tǒng)中，使用者可以劃分為系統(tǒng)管理員、人事管理員、考勤管理員及普通員工三種，系統(tǒng)管理員具備基本操作、機(jī)構(gòu)人員管理、權(quán)限、角色管理的權(quán)限；人事管理員就是主要訪問人事管理功能模塊，對機(jī)構(gòu)、部門、員工進(jìn)行管理操作；考勤管理員主要管理員工的考勤工作，請假申請等等。

　　2.2功能需求與實(shí)現(xiàn)

　　為大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的辦公效率，實(shí)現(xiàn)資源的共享，我們設(shè)計(jì)系統(tǒng)時(shí)，根據(jù)簡單實(shí)用、高效穩(wěn)定簡潔和統(tǒng)一接口的三大原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。將系統(tǒng)分以下幾個(gè)功能模塊：①知識(shí)管理功能：系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的協(xié)同辦公知識(shí)管理，我們增加了知識(shí)管理的功能，在這個(gè)模塊中實(shí)現(xiàn)了知識(shí)添加、知識(shí)檢索兩個(gè)子功能模塊，通過將企業(yè)中的各種知識(shí)，整合為一個(gè)知識(shí)體系，可以促進(jìn)知識(shí)創(chuàng)新，不斷提高員工的效率；②日程管理功能：普通用戶與管理員都可以對日程管理模塊進(jìn)行訪問，用戶可以在我的日程中查看今天的日程信息，也可以在這個(gè)子模塊中添加或者修改自己的日程；③文檔管理功能：文檔管理主要是用戶對具體的文件進(jìn)行的處理，可以看到文件的具體內(nèi)容，當(dāng)不需要文件時(shí)可以將文件放入回收站，當(dāng)放入回收站的文件較多時(shí)；④消息管理功能：在消息管理模塊中，用戶可以創(chuàng)建消息，對消息進(jìn)行管理，即修改或者刪除，信箱用來查看別人發(fā)的消息以及自己發(fā)出的消息；⑤考勤管理功能：普通用戶在這個(gè)功能模塊中進(jìn)行簽到簽退、請假申請、銷假申請、加班登記，最后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。我們在自己的賬號(hào)中查詢考勤記錄，但是不能查看所有人的記錄；⑥系統(tǒng)管理功能：本模塊的用戶并不是普通用戶，而是管理層等辦公人員；⑦人事管理功能：人事管理員有權(quán)限訪問人事管理功能模塊，包括機(jī)構(gòu)管理、部門管理、員工管理三個(gè)子功能。

　　3數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

　　數(shù)據(jù)庫概念設(shè)計(jì)時(shí)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)的重要組成部分，我們在對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候，首先要根據(jù)用戶的需求和系統(tǒng)的各個(gè)功能模塊，對系統(tǒng)，數(shù)據(jù)字典等進(jìn)行分析，得到概念模型，即E-R圖。而在E-R圖中有多對一的關(guān)系，也有一對多的關(guān)系，更有一對一的關(guān)系。根據(jù)概念設(shè)計(jì)中各實(shí)體之間的對應(yīng)關(guān)系，給出詳細(xì)的物理設(shè)計(jì)，即數(shù)據(jù)庫表的設(shè)計(jì)，各個(gè)模塊主要由概念設(shè)計(jì)圖轉(zhuǎn)換為關(guān)系數(shù)據(jù)模式。本系統(tǒng)需要設(shè)計(jì)的數(shù)據(jù)庫表有存放用戶基本信息表、存放角色基本信息表、存放所有角色權(quán)限、機(jī)構(gòu)信息表、部門信息表、文檔信息表、考勤信息表、上下班時(shí)間表、消息表、日程表、個(gè)人便簽表、登錄日志表和知識(shí)信息表。

　　4結(jié)束語

　　本系統(tǒng)主要完成了人事、文檔、消息、知識(shí)管理等模塊的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)過程中采用SSH開源框架，使用Dreamweaver可視化軟件，使用MySQL關(guān)系型數(shù)據(jù)庫。在這個(gè)過程中，我們設(shè)計(jì)了協(xié)同訪問控制機(jī)制，因?yàn)樵谄髽I(yè)管理過程中，協(xié)作過程必須遵守一定的規(guī)則，否則會(huì)引起混亂。使用本系統(tǒng)，各位員工可以很快的收到來自管理層的信息，更快地調(diào)整工作目標(biāo)，也可以將各位員工的意見更快的傳到管理層的面前，有助于管理層更好的決策。使各個(gè)部門之間有不同的意見可以溝通，打破了以前互相隔絕的狀態(tài)。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　房地產(chǎn)論文 篇11

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃教學(xué)原有體系中的問題分析

　　在本門課程的教學(xué)體系中，我們經(jīng)過了多次的改革實(shí)驗(yàn)，在教學(xué)方法和理念上都曾經(jīng)做過相當(dāng)?shù)淖兏�，但是每次改革之后，在總體教學(xué)評(píng)價(jià)上一直存在著這樣一些問題：

　　1.案例教學(xué)的組織問題——案例教學(xué)是新教學(xué)體系中的一種基礎(chǔ)方法，其本意是通過教師對具體實(shí)務(wù)、流程的講解和示范，來帶動(dòng)學(xué)生模仿、理解并最終掌握相關(guān)技能。我們的案例教學(xué)在形式方面做了大量的改動(dòng)，但是效果一直不盡如人意。造成這種情況的原因，我認(rèn)為其一是環(huán)境的局限，相當(dāng)一部分案例教學(xué)的地點(diǎn)仍然是在教室，與實(shí)際工作環(huán)境存在較大差異，所以即使采用案例講述，效果方面仍然不理想；其二就是案例教學(xué)過程中，學(xué)習(xí)效果取決于老師的教學(xué)方法，案例教學(xué)的核心在于教師的引導(dǎo)和組織，也即是我們說的互動(dòng)和溝通，負(fù)責(zé)實(shí)施教學(xué)流程的教師如果缺乏這方面的安排，整體教學(xué)效果就是奢望。

　　2.理論實(shí)踐教學(xué)的結(jié)合問題——我們在高職高專這個(gè)范圍內(nèi)，對專業(yè)課程做出了相關(guān)的安排，一是實(shí)踐課時(shí)的安排，現(xiàn)在一般可以占到50%的比例，而且按最新教學(xué)要求來，這一數(shù)據(jù)有可能會(huì)被提高到70%；二是重要的專業(yè)課程一般都會(huì)安排一到兩周的實(shí)訓(xùn)，具體做法是安排學(xué)生進(jìn)入實(shí)訓(xùn)場所進(jìn)行實(shí)際操作，按要求完成各項(xiàng)實(shí)訓(xùn)任務(wù)，從而切實(shí)掌握本專業(yè)各項(xiàng)專業(yè)技能。從思路上來說，這個(gè)想法是不錯(cuò)的，但是實(shí)踐和教學(xué)的安排總是效果不好，主要表現(xiàn)在，實(shí)踐課時(shí)比例雖高，但是學(xué)生在此期間的積極性不高，即便是完成了相關(guān)任務(wù)，也是水分頗多，另外，在實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目和實(shí)訓(xùn)場所的選擇上面，本專業(yè)所面臨的選擇也不是很多，舉個(gè)例子來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃這門課程的實(shí)訓(xùn)，內(nèi)容應(yīng)該是將學(xué)生安排到本地在售樓盤，讓學(xué)生在實(shí)訓(xùn)期間專門培養(yǎng)銷售技巧和策劃入門技能，但是我們現(xiàn)在還不能確保每次實(shí)訓(xùn)課程開始時(shí)，能在本地找到十分合適的在售樓盤，有的樓盤處于銷售后期，學(xué)生去了無事可做，要幺是有的樓盤處于熱銷期，學(xué)生沒有經(jīng)驗(yàn)，對方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人不愿意使用新人工作，這種情況很容易讓學(xué)生失去實(shí)訓(xùn)的興趣，從而導(dǎo)致實(shí)踐和理論的實(shí)際脫節(jié)。

　　3.學(xué)生的主動(dòng)學(xué)習(xí)問題——在很多教學(xué)活動(dòng)中，教師精心準(zhǔn)備的教學(xué)計(jì)劃得不到良好的執(zhí)行，其中很重要的一點(diǎn)就是在教學(xué)過程中，學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性不高，對于學(xué)習(xí)任務(wù)敷衍了事，或者說學(xué)生只聽老師講的內(nèi)容，而課堂之外的內(nèi)容、老師沒有講到的，學(xué)生完全不了解，這一情況出現(xiàn)的原因，我們也不能完全歸咎于教師業(yè)務(wù)水平不高，學(xué)習(xí)的積極性不僅取決于教師水平，跟學(xué)習(xí)氛圍、其他教學(xué)活動(dòng)的組織都有很大的關(guān)系。

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃教學(xué)改革的思考和建議

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程知識(shí)體系蘊(yùn)含的內(nèi)容豐富， 涉及面廣， 比如市場調(diào)查與預(yù)測、消費(fèi)者心理與行為分析、競爭者與競爭策略、市場細(xì)分、產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、銷售渠道、促銷策略及營銷組織與控制等， 每一方面的.知識(shí)又會(huì)涉及許多旁支課程， 而且與房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際結(jié)合緊密， 紙上談兵與空洞的理論分析并不能解決實(shí)際問題。基于以上特點(diǎn)， 為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的教學(xué)水平， 增強(qiáng)學(xué)生的“動(dòng)手”能力， 我覺得在教學(xué)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注重這樣一些方面的內(nèi)容：

　　第一、提高教師的業(yè)務(wù)水平。在教學(xué)環(huán)節(jié)中，作為教學(xué)活動(dòng)的組織者和執(zhí)行者，教師水平的高低能夠直接影響很多問題，對于本門課程來講，負(fù)責(zé)教學(xué)的老師起碼來說，自己對房地產(chǎn)開發(fā)流程，對于房地產(chǎn)營銷體系和策劃技巧的熟悉和掌握應(yīng)該是能夠達(dá)到一定的水平，如果說負(fù)責(zé)教授的老師在這方面做得不夠的話，那教學(xué)效果就不可能體現(xiàn)出來。那幺，怎樣來提高教師的業(yè)務(wù)水平呢？就現(xiàn)有條件來說，教師提高業(yè)務(wù)水平的途徑主要是通過企業(yè)掛職鍛煉和集中學(xué)習(xí)來實(shí)現(xiàn)的。企業(yè)掛職工作我覺得至少要保證三個(gè)方面，即掛職的時(shí)間要長；所掛職位工作內(nèi)容的安排要跟課程緊密結(jié)合；掛職完畢后要通過嚴(yán)格的審核；時(shí)間上來說，企業(yè)掛職應(yīng)該是一項(xiàng)日常工作，要保持其持續(xù)性，而不是斷斷續(xù)續(xù)的進(jìn)行；在掛職企業(yè)所負(fù)責(zé)的事務(wù)應(yīng)該是實(shí)在的，而不是流于形式，這一工作需要學(xué)校相關(guān)工作的負(fù)責(zé)人跟企業(yè)溝通好，盡量為掛職老師爭取到實(shí)際的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)；掛職的效果怎樣，應(yīng)該是有規(guī)范的考核標(biāo)準(zhǔn)來衡量的，教師在掛職期間需要完成的任務(wù)內(nèi)容，完成情況如何，都應(yīng)該有一套規(guī)范的依據(jù)，掛職的效果應(yīng)該能夠被檢驗(yàn)，而不是簡單的蓋章簽字過程。再說到集中學(xué)習(xí)方面，本門課程的教授不僅需要實(shí)際的操作能力，還需要良好的語言表達(dá)能力和溝通能力，自身能力提高以后，還需要將它正確地表達(dá)出來，讓學(xué)生接受，所以，本課程的教學(xué)還需要教師經(jīng)常參加行業(yè)內(nèi)的一些研討學(xué)習(xí)，尤其是行業(yè)水平較高地區(qū)的專題會(huì)議和講座，教學(xué)工作的負(fù)責(zé)人應(yīng)該經(jīng)常組織教師去參加這一類活動(dòng)，在教學(xué)方法和理念方面，包括在人際交往和溝通方面，教師都可以獲得較多的提高自身能力的機(jī)會(huì)。

　　第二、在教學(xué)內(nèi)容的選擇上，比如說案例教學(xué)中所選擇的案例，在實(shí)訓(xùn)科目中選擇的考核內(nèi)容等，我們都需要對其進(jìn)行優(yōu)化。首先拿案例來講，案例的選擇上內(nèi)容上我們應(yīng)該盡量注意大眾化，即使大家都有所了解的企業(yè)和事項(xiàng)，不要?jiǎng)虞m500強(qiáng)企業(yè)，認(rèn)知度不高的話，學(xué)生的積極性和參與意識(shí)要下降不少；另外，案例教學(xué)中，對討論的內(nèi)容要循序漸進(jìn)，由簡到難，（合理安排；對案例教學(xué)中涉及到學(xué)生操作的內(nèi)容部分則一定要監(jiān)督學(xué)生獨(dú)立完成，并且通過合適的獎(jiǎng)懲來增加學(xué)生的興趣；至于實(shí)訓(xùn)科目的選擇上，我們要注意一個(gè)專業(yè)各門課程之間的聯(lián)系，在相關(guān)實(shí)訓(xùn)的安排上，盡量做到合作安排，能夠?qū)⒉煌�的課程實(shí)訓(xùn)內(nèi)容聯(lián)系起來，以便讓學(xué)生對行業(yè)整體的業(yè)務(wù)流程能有比較直觀的了解。

　　第三.改善教學(xué)環(huán)境。當(dāng)然，從硬件配置上來說，環(huán)境越好，教學(xué)工具越齊備的話，我們的教學(xué)過程會(huì)更加豐富和便利。對于教學(xué)單位來講，資源有限，我們不能毫無道理地要求校方無條件增加相關(guān)經(jīng)費(fèi)，也不能完全指望說，硬件好了，教學(xué)效果就上去了，我們只能在現(xiàn)有的條件下，將教學(xué)資源有效利用起來，在搞好工作的基礎(chǔ)上去獲得校方、乃至是校外合作企業(yè)和社會(huì)層面的支持；從軟件上來說，教學(xué)活動(dòng)形成良好的氛圍也是一個(gè)教學(xué)單位教學(xué)效果的體現(xiàn)，所以，個(gè)人覺得，作為教師來講，應(yīng)該熟悉學(xué)生情況，關(guān)心學(xué)生生活學(xué)習(xí)，傳授知識(shí)的同事，也能為學(xué)生在人生道路上做出正確的引導(dǎo)，所以綜合來說，環(huán)境水平的提高是一個(gè)綜合效應(yīng)的問題，硬軟兩方面都要注意。

　　作為一名房地產(chǎn)專業(yè)的任課教師，在本校近十年的教學(xué)改革歷程中，我們通過不斷的實(shí)踐和研究，發(fā)現(xiàn)了許多的教訓(xùn)和不足，在房地產(chǎn)業(yè)備受關(guān)注的今天，我們將繼續(xù)保持對本專業(yè)、本課程的思考和認(rèn)識(shí)，不斷改善教學(xué)方法、不斷完善教學(xué)內(nèi)容，力爭在教學(xué)改革中取得突破和進(jìn)步。

　　房地產(chǎn)論文 篇12

　　摘要：在近年來我國經(jīng)濟(jì)下行趨勢明顯的時(shí)期，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)其對于經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的作用不言而喻。而物業(yè)管理行業(yè)作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的配套性產(chǎn)業(yè)，在提升業(yè)主入住體驗(yàn)、保障業(yè)主相關(guān)權(quán)益方面也起到重要的作用。故本文主要探討在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的階段如何推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、推進(jìn)物業(yè)管理教學(xué)改革與發(fā)展。剛好地為社會(huì)培養(yǎng)具有綜合素養(yǎng)的復(fù)合型人才。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；教學(xué)；改革；發(fā)展

　　一、物業(yè)管理行業(yè)限制房地產(chǎn)發(fā)展的原因

　　房地產(chǎn)作為當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性企業(yè)，其涉及的領(lǐng)域十分廣泛，且各領(lǐng)域間相互聯(lián)系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)效益增長同時(shí)，也出現(xiàn)了多種問題，比如在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)使得房地產(chǎn)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，而同期與房地產(chǎn)行業(yè)相配套的物業(yè)管理、經(jīng)營、維護(hù)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)并沒有以相同的速度配套發(fā)展。這就使得房地產(chǎn)業(yè)硬件與服務(wù)型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。同時(shí)在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，由于相應(yīng)規(guī)定的不完善導(dǎo)致行業(yè)秩序并不能按照一個(gè)合理穩(wěn)定的區(qū)間進(jìn)行發(fā)展。由于行業(yè)規(guī)定沒有一個(gè)良好的限制與規(guī)定的作用，使得在后續(xù)配套服務(wù)建設(shè)期間并不能科學(xué)有效地開展物業(yè)服務(wù)。進(jìn)而物業(yè)管理服務(wù)不能發(fā)揮其真正的作用，降低業(yè)主入住體驗(yàn)，從側(cè)面限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理教學(xué)對于房地產(chǎn)業(yè)的意義

　　由于房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域和專業(yè)十分廣泛，從而使得評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)的方面有很多。業(yè)主不僅會(huì)從房地產(chǎn)主要商品住房的建筑質(zhì)量、選址、環(huán)境設(shè)計(jì)等硬件因素對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)具體住房環(huán)境維護(hù)管理的重要方面也是業(yè)主評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的最直接體現(xiàn)。物業(yè)管理行業(yè)的工作主體是物業(yè)，包括對房屋及其配套設(shè)施、相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、管理等具體工作。物業(yè)管理的工作對象主要是人，這也要求了物業(yè)能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)的形象來和業(yè)主進(jìn)行相關(guān)的溝工作。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)首先從業(yè)務(wù)范圍來看屬于上下級(jí)的關(guān)系，房地產(chǎn)在開展過程中需要建設(shè)配套的物業(yè)管理服務(wù)，而科學(xué)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)也會(huì)進(jìn)一步從軟環(huán)境建設(shè)方面優(yōu)化房地產(chǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。在基本的依存關(guān)系直上，物業(yè)管理行業(yè)可以成為提升房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目價(jià)值的最重要手段。作為硬件主體，房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)住房的價(jià)值是一定的，而通過積極有效地物業(yè)管理等軟環(huán)境的綜合建設(shè)，可以及大地提升業(yè)主的入住質(zhì)量。物業(yè)管理如果科學(xué)合理就會(huì)極大地提升整個(gè)項(xiàng)目的`綜合價(jià)值。物業(yè)管理可以通過對基礎(chǔ)能源、停車產(chǎn)地、室外公共設(shè)施的維護(hù)，形成一套嚴(yán)格的安全管理機(jī)制等方面的管理使得整個(gè)項(xiàng)目升值。

　　三、物業(yè)管理學(xué)科改革的具體策略

　　由上文可知，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對提升房地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著至關(guān)重要的作用。所以在當(dāng)前高校進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)方面也需要將學(xué)科積極融入到房地產(chǎn)業(yè)版圖之中，通過對于房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢的分析合理的進(jìn)行教學(xué)安排，有計(jì)劃、有側(cè)重性地對學(xué)生相關(guān)綜合能力進(jìn)行培養(yǎng)。大體上物業(yè)管理學(xué)科改革可以從教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)思想、教學(xué)方法三個(gè)方面來進(jìn)行具體的開展：

　　1.教學(xué)目標(biāo)：首先在物業(yè)管理教學(xué)的目標(biāo)設(shè)定上，教師需要將物業(yè)管理學(xué)科與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積極適應(yīng)。以學(xué)生在未來工作實(shí)踐過程中如何更好地進(jìn)行物業(yè)管理工作幫助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為根本目標(biāo)。這種實(shí)際效果導(dǎo)向的教學(xué)目標(biāo)可以對教學(xué)工作起到有的放矢的作用。以追求結(jié)果作為安排教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)環(huán)節(jié)的指導(dǎo)，從根本上保障學(xué)生的學(xué)習(xí)效果。

　　2.教學(xué)思想：在進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)思想的選擇上，教師需要從教學(xué)目標(biāo)出發(fā)，積極選取以實(shí)踐為主體的教學(xué)思想。由于物業(yè)管理學(xué)科體現(xiàn)出的實(shí)際應(yīng)用性較強(qiáng)，所以對于學(xué)生在進(jìn)行學(xué)期期間實(shí)踐過程的運(yùn)用就顯得尤為重要。通過實(shí)踐思想在教學(xué)環(huán)節(jié)中的運(yùn)用，學(xué)生可以做到從實(shí)際出發(fā)，面向物業(yè)管理學(xué)科要求的各個(gè)領(lǐng)域，在學(xué)中做，在做中悟，通過實(shí)際操作的形式對于相關(guān)知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行理解，并在實(shí)踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實(shí)踐教學(xué)思想的貫徹保障學(xué)生真正學(xué)習(xí)到能力與素養(yǎng)。

　　3.教學(xué)方法：在教學(xué)方法的選擇上，通過物業(yè)管理的課程目標(biāo)制定與實(shí)踐教學(xué)思想的全面貫徹，教師可以根據(jù)物業(yè)管理學(xué)科中的各項(xiàng)內(nèi)容與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間對于軟環(huán)境建設(shè)的具體要求適時(shí)，豐富地選用多種教學(xué)方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實(shí)踐基礎(chǔ)上的探究、演練、模擬、實(shí)習(xí)等手段幫助學(xué)生進(jìn)行物業(yè)管理學(xué)科的學(xué)習(xí)。在授課期間教師可以讓學(xué)生按照現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)管理的案例、規(guī)則、技巧進(jìn)行全方位的綜合性演練。讓學(xué)生在實(shí)踐練習(xí)的環(huán)境中加深對于知識(shí)點(diǎn)和實(shí)際能力技巧的掌握和運(yùn)用。在此基礎(chǔ)上，教師還需要積極組織多種豐富的實(shí)習(xí)活動(dòng)，讓學(xué)生走入房地產(chǎn)企業(yè)，通過相關(guān)實(shí)習(xí)工作來提升學(xué)生的綜合能力與素質(zhì)，更好地為就業(yè)服務(wù)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]淺議房地產(chǎn)物業(yè)管理的內(nèi)容與發(fā)展[J].莫月冰.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.20xx(06)

　　[2]論房地產(chǎn)物業(yè)管理的意義[J].呂小飛.黑龍江科技信息.20xx(04)

　　[3]校企合作實(shí)踐育人的應(yīng)用型本科人才培養(yǎng)模式研究———以物業(yè)管理專業(yè)為例[J].王海燕,馬云俊,何景梅,魏雙燕.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).20xx(12)

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