房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究
一、前言
緊跟著對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重視，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制不單單要構(gòu)建控制體系以及控制流程，同時(shí)也要構(gòu)建多層次的控制體制。緊跟著信息時(shí)代的不斷深化，已經(jīng)逐漸開發(fā)出多種成本控制軟件，同時(shí)信息化、標(biāo)準(zhǔn)化以及規(guī)范化的成本控制平臺(tái)有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問題
(一)決策階段所存在的問題
對(duì)于很多的房地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然在決策階段中已經(jīng)進(jìn)行成本控制，但是企業(yè)重視的力度并不足，其中，主要體現(xiàn)在制定可行性研究報(bào)告單單為了籌集資金，只重視報(bào)告的實(shí)行，進(jìn)而能夠順利籌集資金。這種方式的研究報(bào)告并沒有符合指導(dǎo)投資決策的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的收集材料，并對(duì)建設(shè)的規(guī)范性進(jìn)行科學(xué)的分析，從而促使計(jì)算結(jié)果準(zhǔn)確度的提高。雖然很多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)策劃好決策階段的項(xiàng)目成本控制，但依然需要改進(jìn)。其中，主要的問題有兩點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立策劃部門，并欠缺相關(guān)的專業(yè)人員;第二，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決策沒有進(jìn)行定量分析，同時(shí)也沒有明確土地使用權(quán)以及增值稅。
(二)設(shè)計(jì)階段所存在的問題
對(duì)于一部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，并沒有重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，通常都是注重設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制，而不重視設(shè)計(jì)單位的能力水平。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)把房地產(chǎn)項(xiàng)目交給信賴度高的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。然而，設(shè)計(jì)合同只是標(biāo)明了設(shè)計(jì)的范圍、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的進(jìn)度、施工的技術(shù)要求等，并沒有標(biāo)明約束設(shè)計(jì)單位的內(nèi)容。其中設(shè)計(jì)階段主要存在以下幾個(gè)問題：第一，沒有落實(shí)設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位的競(jìng)爭(zhēng)力不高，同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)過度重視港澳臺(tái)以及國外設(shè)計(jì)單位的名氣，而忽略了客戶對(duì)房屋的具體要求。第二，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有規(guī)范設(shè)計(jì)任務(wù)書，任務(wù)書中并沒有明確客戶的實(shí)際需求。而且，設(shè)計(jì)任務(wù)書并沒有明確對(duì)成本的要求，沒有重視對(duì)成本的控制。
(三)建設(shè)階段中所存在的問題
在招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)中并沒有充分對(duì)成本進(jìn)行控制。在進(jìn)行招標(biāo)的的時(shí)候，會(huì)體現(xiàn)出熟人工程以及關(guān)聯(lián)工程，從而導(dǎo)致幕后關(guān)系網(wǎng)不斷增大，從而對(duì)招標(biāo)投標(biāo)產(chǎn)生影響，最終導(dǎo)致招標(biāo)投標(biāo)的不公平。對(duì)于很多的工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)而言，雖然看上去是在很公平的進(jìn)行，但很多的工程項(xiàng)目都是不能順利展開的。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)簽證控制制度并不健全，從而導(dǎo)致了成本控制難度加大。在進(jìn)行工程項(xiàng)目的時(shí)候，會(huì)花費(fèi)一定的時(shí)間，在工程實(shí)施的過程中會(huì)出現(xiàn)一定的問題，從而導(dǎo)致工程成本的增加，最終會(huì)導(dǎo)致工程項(xiàng)目停工、返工等情況的出現(xiàn)，并會(huì)導(dǎo)致工程總成本的增加。
(四)竣工結(jié)算階段中所存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確合同條款，對(duì)于建設(shè)工程施工合同而言，建設(shè)單位一般都是重點(diǎn)關(guān)注付款、工期、質(zhì)量等內(nèi)容，而不重視工程款項(xiàng)的計(jì)價(jià)規(guī)范、計(jì)量依據(jù)以及結(jié)算方法等，從而導(dǎo)致口頭合同的大量出現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有確定工程資料，比如現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、施工圖紙等，從而導(dǎo)致結(jié)算進(jìn)度減慢。對(duì)于一部分的承包單位而言，由于承包單位清楚房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算時(shí)要進(jìn)行及時(shí)的結(jié)算，為此，承包單位會(huì)故意拖慢辦理結(jié)算的進(jìn)度，進(jìn)而能夠得到房地產(chǎn)企業(yè)的一定補(bǔ)償，最終不利于結(jié)算的有效完成。除此之外，項(xiàng)目的審核人員的綜合素質(zhì)不高。通常而言，監(jiān)理單位的相關(guān)人員并沒有全面學(xué)習(xí)法律法規(guī)等知識(shí)，而且，由于相關(guān)的技術(shù)人員不足，從而導(dǎo)致了一部分技術(shù)人員的專業(yè)知識(shí)以及技術(shù)水平不高，使得一部分不規(guī)范的問題出現(xiàn)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本的增加。
(五)營(yíng)銷階段中所存在的問題
在營(yíng)銷階段中，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有有效的推廣項(xiàng)目。通常而言，項(xiàng)目的推廣應(yīng)當(dāng)由立項(xiàng)到銷售的整個(gè)過程，每一個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行推廣，并要有相關(guān)的宣傳策劃。同時(shí)，一部分的房地產(chǎn)企業(yè)隨意實(shí)施銷售計(jì)劃，從而導(dǎo)致了銷售計(jì)劃無法充分發(fā)揮其作用。
三、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效途徑
(一)決策階段的有效途徑
第一，要對(duì)土地成本進(jìn)行控制。首先，要對(duì)土地費(fèi)用能夠承受的限額進(jìn)行控制。在進(jìn)行競(jìng)拍土地之前，一定要制定相關(guān)的方案，其中要包括對(duì)未來的銷售額進(jìn)行預(yù)測(cè)，要建設(shè)怎樣的樓盤，緊接著要計(jì)算出建造的成本，從而能夠計(jì)算出企業(yè)能夠承受的價(jià)格底線，最終能夠確保有效的控制土地成本。第二，有效控制土地增值稅。一般而言，房子賣出的價(jià)格會(huì)直接影響增值稅，同時(shí)也會(huì)對(duì)增值稅的成本產(chǎn)生一定的影響。當(dāng)運(yùn)用超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征稅，賣出房子的價(jià)格越高，增值稅率就會(huì)越高，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的增加。為此，房子賣出的價(jià)格不單單會(huì)影響土地增值稅的計(jì)稅方式，同時(shí)也會(huì)對(duì)稅率的選擇產(chǎn)生一定的影響，從而導(dǎo)致土地增值稅稅收成本的變化。第三，資金來源要可靠。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，籌集的資金主要來自于股東，同時(shí)，也可以通過融資進(jìn)行籌集。為此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源一定要可靠，從而能夠促使房地產(chǎn)項(xiàng)目更加順利進(jìn)行。
(二)設(shè)計(jì)階段的有效途徑
第一，有效進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)。在設(shè)計(jì)階段中要想進(jìn)行有效的成本控制，就一定要有效的設(shè)計(jì)招標(biāo)。其中，可以采用網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等手段進(jìn)行招標(biāo)公布，從而能夠吸引更加多的設(shè)計(jì)單位參加招標(biāo)，進(jìn)而能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)得到更加優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，不單單能夠有效的控制成本，同時(shí)也能促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加。第二，要進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。要進(jìn)行限額設(shè)計(jì)控制首先就要合理安排設(shè)計(jì)單位的限額設(shè)計(jì)，并要進(jìn)行科學(xué)的考核，有效的推動(dòng)責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人身上。同時(shí)，要制定獎(jiǎng)罰制度。此外，設(shè)計(jì)單位要保證工程的安全，確保工程的質(zhì)量，并要運(yùn)用新的工藝方案以及材料設(shè)備，從而能夠合理的節(jié)約投資成本。此時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)所節(jié)約的投資額的多少，進(jìn)行不同程度的獎(jiǎng)勵(lì)。
(三)項(xiàng)目建設(shè)階段的有效途徑
第一，公平選擇施工單位。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要充分考慮施工單位的能力水平，其中主要考慮施工單位進(jìn)行施工的費(fèi)用、使用以及所運(yùn)用的技術(shù)是否達(dá)到要求，而且也要考慮施工單位的信譽(yù)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要指定有效的招標(biāo)文件，并要嚴(yán)格審核投標(biāo)企業(yè)，公平選擇最合適的招標(biāo)人。第二，要建立完善的現(xiàn)場(chǎng)簽證制度。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證而言，一定要由施工、監(jiān)理單位以及業(yè)主共同簽字。同時(shí)，簽訂合同前，要全面核對(duì)合同的內(nèi)容，從而避免不必要的矛盾出現(xiàn)。
(四)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的有效途徑
第一，要加大施工合同的約束力。要明確規(guī)定施工的期限以及過程等，當(dāng)發(fā)包人不接受合同中的期限要求時(shí)，承包方應(yīng)當(dāng)加入相關(guān)的規(guī)范性文件以及規(guī)章制度，從而確保合同的適用性。第二，促使審核人員綜合素質(zhì)的提高。對(duì)于結(jié)算審核工作而言，不單單需要專業(yè)知識(shí)和技術(shù)，同時(shí)也要有效的運(yùn)用有關(guān)的法律法規(guī)。同時(shí)，審核人員要明白定價(jià)的方法，從而能夠隨時(shí)落實(shí)變更的情況，更好的清楚材料的價(jià)格。
(五)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃階段的有效途徑
在進(jìn)行施工的時(shí)候，一定要制定健全的營(yíng)銷策劃。要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，進(jìn)行合理的市場(chǎng)調(diào)研，促使銷售策劃的完善。同時(shí)要在控制的范圍內(nèi)，制訂科學(xué)的策劃方案，從而能夠了解市場(chǎng)銷售的實(shí)際情況，更好的促使?fàn)I銷的順利完成。
四、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要從項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、結(jié)算階段以及營(yíng)銷階段中更好的控制項(xiàng)目成本，從而能夠促使工程建設(shè)成本的節(jié)約，最終促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加。