1.1 研究的背景和意義
如今越來越多的人開始研究房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是居住房問題，因?yàn)樽》渴侨嗣裆畹谋Ｕ�，是人民安居樂業(yè)的基本條件。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其發(fā)展可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接的重大關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，因此，上至國家，地方政府，下至居民，百姓都高度重視房地產(chǎn)市場動(dòng)向，時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場變化。房地產(chǎn)市場中存在的突出問題，極大地牽動(dòng)著國家及時(shí)采取一系列調(diào)控措施，以確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。1998年后隨著我國住房制度改革的深入，城鄉(xiāng)居民可支配收入水平的提高，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生變化，住房消費(fèi)開始有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)蓬勃發(fā)展起來。房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在不斷完善城市功能，改善居民居住條件的同時(shí)，也促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在1998-2007年這十年間，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了較大的增長幅度，但由于2008年受國際金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)周期性變化等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)增長的幅度大為減弱。在經(jīng)過2009年一年的調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)又呈現(xiàn)了比較好的景象，可是最近一向報(bào)道顯示北京市由于房價(jià)過高，大量的外來務(wù)工人員由于買不起房子而紛紛離開，我們知道北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在很大程度上依賴于外來務(wù)工人員，他們的離開勢必影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上海亦是如此。因此，有效控制房價(jià)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展顯得尤為重要。
本文通過擬合優(yōu)度的方法研究上海房地產(chǎn)價(jià)格的分布形態(tài);利用經(jīng)諱度坐標(biāo)畫出房地產(chǎn)價(jià)格等值線，從而結(jié)合距離、商圈等信息研究房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布特點(diǎn);以收益還原法為基礎(chǔ)，將野口悠紀(jì)雄在土地上的模型運(yùn)用到房地產(chǎn)交易的整個(gè)過程，并結(jié)合上海的實(shí)際情況，把市場供需因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也考慮到模型中去。采用因子分析對供需指標(biāo)進(jìn)行處理，進(jìn)而計(jì)算出泡沫程度。這些都旨在為政府有效控制房價(jià)提供建議，使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造出更多的價(jià)值。
1.2 研究的目的與方法
1.2.1 研究目的
本文分為兩部分，對房地產(chǎn)價(jià)格分布和近幾年發(fā)展走勢的研究主要是為了分析房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和特點(diǎn);進(jìn)一步地，根據(jù)上海房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，把野口悠紀(jì)雄的地價(jià)泡沫模型應(yīng)用于房地產(chǎn)市場，建立了符合上海特點(diǎn)的地價(jià)泡沫模型，從而計(jì)算出泡沫度。通過對影響因素的分析，以實(shí)現(xiàn)為有效控制房價(jià)的目的。
本文的研究目的是為了回答以下幾個(gè)問題：(1)上海市房地產(chǎn)價(jià)格是如何分布的?(2)上海市房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布有什么特點(diǎn)?(3)影響上海市房價(jià)產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些?(4)上海房地產(chǎn)的泡沫度到底有多大?
1. 2. 2 研究方法
為了保證本論文的研究結(jié)果的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性，在實(shí)證分析的過程中主要用到以下幾種研究方法：
(1)定性分析的方法。在對上海房價(jià)空間分布特點(diǎn)進(jìn)行分析時(shí)，利用經(jīng)綜度坐標(biāo)計(jì)算出房價(jià)距離中心地帶的距離，從而分析距離市中心遠(yuǎn)近對房價(jià)的影響，并且結(jié)合商業(yè)圈對其價(jià)格分布進(jìn)行描述性分析;在研究上海房地產(chǎn)市場走勢時(shí)，通過研究1994年-2010年住宅投資額、住房銷售面積、存量房交易情況和住宅交易價(jià)格等指標(biāo)的發(fā)展趨勢進(jìn)而分析未來房價(jià)的走勢時(shí)也用到了定性分析的方法。
(2)定量分析的方法。在研究房地產(chǎn)價(jià)格分布時(shí)，用到了冪率擬合和擬合優(yōu)度檢驗(yàn);
在研究房地產(chǎn)泡沫度時(shí)，通過建立房地產(chǎn)泡沫模型，從量化的角度來分析土地價(jià)格、人口增長率、建筑成本、CPI增長率、可支配收入增長率和GDP增長率等指標(biāo)對于房價(jià)的波動(dòng)影響，這些都用到了定量分析的方法。
1.3論文的創(chuàng)新點(diǎn)及不足之處
本文在借鑒前人研究的基礎(chǔ)上，有如下創(chuàng)新點(diǎn)：
(1)本文的數(shù)據(jù)是一手的材料。本文的上海市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)都來自各大房地產(chǎn)網(wǎng)站(安居客，搜房網(wǎng)等)的掛牌交易價(jià)格，其數(shù)據(jù)為自2010年5月開始到2011年7月截止的時(shí)間點(diǎn)數(shù)據(jù)。
(2)提出了我國房地產(chǎn)價(jià)格的一種新的分布形式。關(guān)于房價(jià)的幕律分布一般國外研究的比較多，國內(nèi)來說相對較少，而且相對來說國外的房價(jià)大都很好的服從這一分布;本文把此種方法應(yīng)用與中國房地產(chǎn)市場中比較有代表性的城市上海，并研究各個(gè)區(qū)的房價(jià)是否也服從這一分布形態(tài)。
(3)本文把野口悠紀(jì)雄的地價(jià)泡沫模型應(yīng)用于中國房地產(chǎn)市場，并根據(jù)上海市房地產(chǎn)的特點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)泡沫模型。我們根據(jù)房地產(chǎn)的建造成本、人工成本等加之合理的收益來確定房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)格，為政府制定合理的房價(jià)提供參考，并根據(jù)實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的差從而計(jì)算泡沫程度。
1.4論文結(jié)構(gòu)
論文共分為六個(gè)章節(jié)，每個(gè)章節(jié)的內(nèi)容如下：第一章，緒論。主要介紹了與論文研究相關(guān)的背景，研究房地產(chǎn)市場的目的和本文中研究房地產(chǎn)市場時(shí)用到的相關(guān)理論與方法。在這一部分中我們也指出了論文的創(chuàng)新點(diǎn)和不足之處，以便以后進(jìn)一步研究時(shí)明確哪些方法可以借鑒，哪些內(nèi)容需要改善。在本章節(jié)的最后介紹了本文撰寫的大致框架結(jié)構(gòu)。
第二章，與本文相關(guān)的理論和研究綜述。在這一部分中我們介紹了與本論文研究相關(guān)的理論知識(shí)，在研究房地產(chǎn)價(jià)格分布時(shí)用到了冪律分布的概念，幕律分布參數(shù)值的估計(jì)方法及其如何對其進(jìn)行檢驗(yàn);在研究房價(jià)的空間分布時(shí)用到了一些空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí);在研究房地產(chǎn)泡沫時(shí)涉及到了房地產(chǎn)泡沫的概念和相關(guān)檢驗(yàn)房地產(chǎn)泡沫的方法，包括統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法，理論價(jià)格法和指標(biāo)指示法。
第三章、第四章和第五章開始進(jìn)入了實(shí)證研究部分。
第三章，對上海市房地產(chǎn)價(jià)格的分布進(jìn)行實(shí)證研究。對上海市2011年7月的房價(jià)進(jìn)行了研究，研究發(fā)現(xiàn)上海的房價(jià)經(jīng)檢驗(yàn)在1%的顯著性水平下，在某一個(gè)跳躍點(diǎn)之上服從冪律分布并且求出了幕律指數(shù);我們再進(jìn)一步對各個(gè)區(qū)的房價(jià)分布特點(diǎn)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)上海各個(gè)區(qū)的房價(jià)也大致服從冪律分布，這也與我們的設(shè)想相一致，進(jìn)一步的我們對上海市2010年5月的房價(jià)和2011年7月的房價(jià)進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)2011年各個(gè)區(qū)的均價(jià)均低于2010年的水平，說明政府對房價(jià)的調(diào)控一直沒有松解，并起到了一定的作用。在這一部分中我們還研究了房價(jià)的空間分布特點(diǎn)，大致表現(xiàn)為以市中心向外環(huán)房價(jià)依次降低的特點(diǎn)，并結(jié)合商業(yè)圈對各個(gè)區(qū)的房價(jià)進(jìn)行分析。
第四章，上海房價(jià)的發(fā)展走勢。因?yàn)楸疚闹饕治龇康禺a(chǎn)市場中的住宅價(jià)格，因此本部分分析了近幾年上海市住宅投資在總投資比重，上海市住宅梭工面積和銷售面積以及上海市房價(jià)。分析發(fā)現(xiàn)自1994年-2010年上海市住宅投資額在總投資額中的比重不斷上升，1994年-2004年的住宅梭工面積和銷售面積不斷增加，自2004年后有所下降，近幾年上海的房價(jià)也呈不斷上升趨勢。
第五章，上海房地產(chǎn)泡沫模型和實(shí)證分析。本部分把野口悠紀(jì)雄的地價(jià)泡沫模型應(yīng)用到房地產(chǎn)市場，并結(jié)合上海的房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)泡沫模型。以居住房為主要研究對象，從量化的角度來分析土地價(jià)格、人口增長率、建筑成本、CPI增長率、可支配收入增長率和GDP增長率等指標(biāo)對于房價(jià)的波動(dòng)影響。以收益還原法為基礎(chǔ)，建立房地產(chǎn)定價(jià)模型，并且考慮市場供需因素對房價(jià)的影響，從而計(jì)算房地產(chǎn)泡沫。本文還根據(jù)其他學(xué)者對房地產(chǎn)周期的劃分，進(jìn)一步對泡沫程度進(jìn)行分析，并給出各年份的相關(guān)政策以便驗(yàn)證泡沫度劃分的準(zhǔn)確性。
第六章，研究結(jié)論與展望�？偨Y(jié)出全文的主要研究結(jié)果，并對今后進(jìn)一步研究提出意見與建議。