一、選題的目的、意義和研究現(xiàn)狀
1、可行性研究的概念
可行性研究(Feasibility Study)是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法�？尚行匝芯繎�(yīng)具有預(yù)見(jiàn)性、公正性、可靠性、科學(xué)性的特點(diǎn)。
2、可行性研究的作用
可行性研究是建設(shè)前期工作的重要步驟，是編制建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證建設(shè)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的作用。
1)可行性研究在建設(shè)前期中的作用
工程項(xiàng)目的可行性研究是確定項(xiàng)目是否進(jìn)行投資決策的依據(jù)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資體制的改革，把原由政府財(cái)政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國(guó)家、地方、企業(yè)和個(gè)人的多元投資格局，打破了由一個(gè)業(yè)主建設(shè)單位無(wú)償使用的局面。因此投資業(yè)主和國(guó)家審批機(jī)關(guān)主要根據(jù)可行性研究提供的評(píng)價(jià)結(jié)果，確定對(duì)此項(xiàng)目是否進(jìn)行投資和如何進(jìn)行投資，是項(xiàng)目建設(shè)單位決策性的文件。
2)可行性研究與設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理的關(guān)聯(lián)作用
可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的重要依據(jù)，也是進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和工程建設(shè)管理工作中的重要環(huán)節(jié)�？尚行匝芯坎粌H對(duì)擬議中的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項(xiàng)目是否可行，值得投資，要進(jìn)行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項(xiàng)目方案的多變?cè)斐傻娜肆�、物力、�?cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤。這就需要嚴(yán)格項(xiàng)目建議書(shū)，可研報(bào)告的審批制度，確保可研報(bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計(jì)初期不能提出高質(zhì)量的、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語(yǔ)表達(dá)出來(lái)，自然也就無(wú)法有效地控制設(shè)計(jì)全過(guò)程。如果使工程的初步設(shè)計(jì)起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個(gè)粗略的方案下便草率地進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理與施工肯定會(huì)出問(wèn)題。
3、可行性研究的方法
可行性研究的方法很多，本身是相關(guān)方法的集成。從總體方向上劃分包括經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法、市場(chǎng)預(yù)測(cè)法和投資估算法。從內(nèi)容上講主要包括戰(zhàn)略分析、調(diào)查研究、預(yù)測(cè)技術(shù)、系統(tǒng)分析、模型方法和智囊技術(shù)等。
1)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法
可行性研究的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)"部分。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格的條件下考慮項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)只計(jì)算項(xiàng)目本身的直接效益和直接費(fèi)用，即項(xiàng)目的內(nèi)部效果。使用的計(jì)算報(bào)表主要有現(xiàn)金流量表、內(nèi)部收益率估算表。評(píng)價(jià)的指標(biāo)以財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期和固定資產(chǎn)投資借款償還期為主要指標(biāo)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合平衡的角度分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈效益，包括間接效益和間接費(fèi)用，即項(xiàng)目的外部效果。為正確估算國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈效益，一般都采用影子價(jià)格代替財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的現(xiàn)行價(jià)格。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表為經(jīng)濟(jì)現(xiàn)金流量表(分全部投資與國(guó)內(nèi)投資兩張表)。評(píng)價(jià)的指標(biāo)是以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率為主要指標(biāo)，同時(shí)計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值率等指標(biāo)，
2)市場(chǎng)預(yù)測(cè)法
市場(chǎng)預(yù)測(cè)是利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，目的在于了解擬建項(xiàng)目產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況，根據(jù)市場(chǎng)需求量來(lái)確定擬建規(guī)模，以避免選擇項(xiàng)目的盲目性.
市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法大體分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為定性預(yù)測(cè)方法，如判斷預(yù)測(cè)法、專(zhuān)家評(píng)估法等;另一類(lèi)是定量預(yù)測(cè)方法，如時(shí)間序列分析法、回歸分析法、狀態(tài)轉(zhuǎn)移分析法、經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型分析法等.本文所論及的灰色預(yù)測(cè)模型屬定量預(yù)測(cè)方法，其特點(diǎn)是應(yīng)用范圍廣，預(yù)測(cè)精度高，預(yù)測(cè)結(jié)果更為符合實(shí)際，對(duì)可行性研究中的市場(chǎng)預(yù)測(cè)具有重要意義.
3)投資估算法：
A、工程投資比例分析
a、主要生產(chǎn)項(xiàng)目(列出各生產(chǎn)裝置)、輔助生產(chǎn)項(xiàng)目、公用工程項(xiàng)目(給排水、供電和電訊、供汽、總圖運(yùn)輸及外管)、服務(wù)性工程、生活福利設(shè)施、廠外工程、其它費(fèi)用項(xiàng)目、預(yù)備費(fèi)各占建設(shè)總投資的比例。
b、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用占建設(shè)總投資的比例。
B、分析影響投資的主要因素
C、與國(guó)內(nèi)類(lèi)似工程項(xiàng)目的比較，分析說(shuō)明投資高低原因
4). 增量?jī)粜б娣?有無(wú)比較法)
將有項(xiàng)目時(shí)的成本(效益)與無(wú)項(xiàng)目時(shí)的成本(效益)進(jìn)行比較，求得兩者差額，即為增量成本(效益)，這種方法稱(chēng)之為有無(wú)比較法。有無(wú)比較法比傳統(tǒng)的前后比較法更能準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目的真實(shí)成本和效益。
4、 可行性研究現(xiàn)狀以及與國(guó)外研究的差異：
1)我國(guó)目前可行性研究存在的主要問(wèn)題，
A是工程技術(shù)方案的研究論證深度不夠。按照國(guó)外的通常做法，可行性研究階段的研究深度應(yīng)能達(dá)到定方案的程度，因此要求在工程技術(shù)方案論證，應(yīng)達(dá)到Basic Design或Concept Design的程度，基本相當(dāng)于我國(guó)的初步設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到的水平，應(yīng)提出明確的設(shè)備清單;
B是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)就項(xiàng)目論項(xiàng)目，這與國(guó)外利用企業(yè)理財(cái)?shù)睦碚摵头椒ㄟM(jìn)行資本預(yù)算管理，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行投資決策和融資決策的通行做法存在重大差異，并且在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方面不恰當(dāng)?shù)厥褂昧?quot;國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)"的概念，由此引起一系列的認(rèn)識(shí)誤區(qū);
C是在市場(chǎng)分析、組織機(jī)構(gòu)分析等方面與國(guó)外差別較大，研究深度嚴(yán)重不足;
D是不重視多方案的比選及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，或者分析的內(nèi)容、深度嚴(yán)重不足，缺乏項(xiàng)目周期各階段風(fēng)險(xiǎn)管理的統(tǒng)一籌劃及策略論證，
4結(jié)合所選項(xiàng)目所處行業(yè)談?wù)勀阕约簩?duì)該行業(yè)在進(jìn)行可行性研究時(shí)應(yīng)如何進(jìn)行。
2)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)�；⑵放苹�、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。
隨著WTO各項(xiàng)有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實(shí)，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國(guó)經(jīng)濟(jì)各方面都將發(fā)生新的變化。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機(jī)會(huì)，也使房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。充分運(yùn)用信息技術(shù)所帶來(lái)的巨大生產(chǎn)力，盡快提高自身的信息化應(yīng)用水平和管理水平,無(wú)疑成為提升房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久、供應(yīng)鏈長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的信息化建設(shè)，必須在先進(jìn)的管理理念和方法的指導(dǎo)下，從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，滿足房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的需求。
3)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及所存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)在做可行性研究的時(shí)候應(yīng)該注意以下問(wèn)題，
A、行業(yè)整體分析
a國(guó)家和行業(yè)部門(mén)應(yīng)對(duì)以往的規(guī)定進(jìn)行清理，制定新的有關(guān)可行性研究的內(nèi)容和深度的規(guī)定，使得可行性研究有法可依，有章可遁。其基本要求是：一要符合我國(guó)的實(shí)際情況。二是晝與國(guó)際工程咨詢業(yè)的要求接軌。三是根據(jù)本待業(yè)部門(mén)的特點(diǎn)，盡量細(xì)化有關(guān)條款。
b認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家計(jì)季有關(guān)工程咨詢單位持證執(zhí)業(yè)的規(guī)定。國(guó)家相關(guān)部門(mén)下法了許多關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的文件，這些文件對(duì)工程咨詢業(yè)的管理都有做了明確規(guī)定。在這里需特別提出的是，中咨協(xié)會(huì)和各地方、行業(yè)協(xié)會(huì)在資格認(rèn)定、年檢復(fù)評(píng)中就特別注意：在資格認(rèn)定時(shí)要嚴(yán)格按照2號(hào)令中規(guī)定的資格標(biāo)準(zhǔn)，逐條對(duì)照，對(duì)達(dá)不到要求的，堅(jiān)決不予認(rèn)定。在年檢復(fù)評(píng)中，要嚴(yán)格審查其產(chǎn)品(哪可行性研究報(bào)告)的質(zhì)量，要嚴(yán)肅處理，該降級(jí)的降級(jí)，該取消資格的就取消資格，決不手軟。
c加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的人員培訓(xùn)。針對(duì)建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位缺乏編制可行性研究方面的人才的現(xiàn)狀，應(yīng)有計(jì)劃、有組織、多渠道地培訓(xùn)有關(guān)方面的人員。近幾年來(lái)，甘肅省工程咨詢協(xié)會(huì)和甘肅省工程咨詢中心共同組織了八期建設(shè)項(xiàng)目管理培訓(xùn)研討班。主要培訓(xùn)內(nèi)容是：建設(shè)項(xiàng)目程序、項(xiàng)目建議書(shū)的編制方法、可行性研究概論及編制方法、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及軟件應(yīng)用。參加培訓(xùn)的人員有工程咨詢單位、省地縣政府經(jīng)濟(jì)建設(shè)主管部門(mén)、企事業(yè)等單位的400多人次，收到了顯著效果。此外，設(shè)計(jì)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性。
d按建設(shè)程序辦事，嚴(yán)格審批可行性研究。黨和國(guó)家一直十分關(guān)心和重視工程質(zhì)量，近幾年來(lái)，連續(xù)發(fā)文，再三強(qiáng)調(diào)。如，1999年國(guó)務(wù)院發(fā)出了《加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量管理的通知》。2000年又發(fā)布了《建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理?xiàng)l例》。對(duì)于已經(jīng)頒發(fā)的政令，我們一定要不折不扣地執(zhí)行。嚴(yán)格把好建設(shè)項(xiàng)目前期質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，各類(lèi)項(xiàng)目都要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人不得擅自簡(jiǎn)化建設(shè)程序和超越權(quán)限，對(duì)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評(píng)估單位不予評(píng)估，審批單位不予審批。
e設(shè)計(jì)單位應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管理。就可行性研究而言，最重要的是質(zhì)量管理。質(zhì)量管理，包括質(zhì)量意識(shí)和管理措施。所謂質(zhì)量意識(shí)：一是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要把質(zhì)量管理當(dāng)作企業(yè)管理的核心工作來(lái)抓。二是堅(jiān)持不懈向全體員工進(jìn)行質(zhì)量第一思想的宣傳、教育，樹(shù)立全員質(zhì)量觀念。三是加強(qiáng)職業(yè)道德教育，堅(jiān)持公正、科學(xué)、求實(shí)的行業(yè)道德，認(rèn)真調(diào)查研究，不說(shuō)假話、空話、套話。四是量力而行，在自己的資質(zhì)和能力范圍內(nèi)，承擔(dān)力所能及的任務(wù)。在管理措施上，設(shè)計(jì)單位應(yīng)積極創(chuàng)造條件，按照ISO9000族2000版國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建立現(xiàn)代化的質(zhì)量管理體系。
B、具體項(xiàng)目分析
對(duì)于具體項(xiàng)目的可行性研究分析的時(shí)候還應(yīng)該做到具體問(wèn)題具體分析，房地產(chǎn)做為不動(dòng)產(chǎn)有自己的特點(diǎn)，不管是對(duì)個(gè)人還是集體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)都是一筆大的投入;所以在做項(xiàng)目可行性研究的時(shí)候要特別注意目標(biāo)群體的消費(fèi)喜好和消費(fèi)能力，主要分析以下幾個(gè)方面
a項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，
b項(xiàng)目所在地區(qū)的各種政策，包括市區(qū)規(guī)劃或者出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的具體措施
c項(xiàng)目所在地區(qū)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及消費(fèi)喜好
d項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)對(duì)外地居民的吸引力，比如北京的住宅就比一個(gè)小縣城的銷(xiāo)售目標(biāo)要廣，熱點(diǎn)旅游地區(qū)或者環(huán)境狀況優(yōu)異的地區(qū)可能比其它地方更容易吸引外地居民入住。