一、選題的目的、意義和研究現(xiàn)狀

　　1、可行性研究的概念

　　可行性研究(Feasibility Study)是通過對項目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場需求、資源供應、建設規(guī)模、工藝路線、設備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術、經(jīng)濟、工程等方面進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的財務、經(jīng)濟效益及社會環(huán)境影響進行預測，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。可行性研究應具有預見性、公正性、可靠性、科學性的特點。

　　2、可行性研究的作用

　　可行性研究是建設前期工作的重要步驟，是編制建設項目設計任務書的依據(jù)。對建設項目進行可行性研究是基本建設管理中的一項重要基礎工作，是保證建設項目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟效果的科學方法，可行性研究在項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用。

　　1)可行性研究在建設前期中的作用

　　工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據(jù)。社會主義市場經(jīng)濟投資體制的改革，把原由政府財政統(tǒng)一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業(yè)和個人的多元投資格局，打破了由一個業(yè)主建設單位無償使用的局面。因此投資業(yè)主和國家審批機關主要根據(jù)可行性研究提供的評價結果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設單位決策性的文件。

　　2)可行性研究與設計項目管理的關聯(lián)作用

　　可行性研究是編制設計任務書的重要依據(jù)，也是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環(huán)節(jié)。可行性研究不僅對擬議中的項目進行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復比較，尋求最佳建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴格項目建議書，可研報告的審批制度，確�？裳袌蟾娴馁|(zhì)量和足夠的深度。假如在設計初期不能提出高質(zhì)量的、切合實際的設計任務書，不能將建設意圖用標準的技術術語表達出來，自然也就無法有效地控制設計全過程。如果使工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設計，設計項目管理與施工肯定會出問題。

　　3、可行性研究的方法

　　可行性研究的方法很多，本身是相關方法的集成。從總體方向上劃分包括經(jīng)濟評價法、市場預測法和投資估算法。從內(nèi)容上講主要包括戰(zhàn)略分析、調(diào)查研究、預測技術、系統(tǒng)分析、模型方法和智囊技術等。

　　1)經(jīng)濟評價方法

　　可行性研究的經(jīng)濟評價方法分為財務評價和國民經(jīng)濟評價"部分。財務評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格的條件下考慮項目的財務可行性。財務評價只計算項目本身的直接效益和直接費用，即項目的內(nèi)部效果。使用的計算報表主要有現(xiàn)金流量表、內(nèi)部收益率估算表。評價的指標以財務內(nèi)部收益率、投資回收期和固定資產(chǎn)投資借款償還期為主要指標。國民經(jīng)濟評價是從國民經(jīng)濟綜合平衡的角度分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈效益，包括間接效益和間接費用，即項目的外部效果。為正確估算國民經(jīng)濟的凈效益，一般都采用影子價格代替財務評價中的現(xiàn)行價格。國民經(jīng)濟評價的基本報表為經(jīng)濟現(xiàn)金流量表(分全部投資與國內(nèi)投資兩張表)。評價的指標是以經(jīng)濟內(nèi)部收益率為主要指標，同時計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值和經(jīng)濟凈現(xiàn)值率等指標，

　　2)市場預測法

　　市場預測是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，目的在于了解擬建項目產(chǎn)品在國內(nèi)外市場的銷售情況，根據(jù)市場需求量來確定擬建規(guī)模，以避免選擇項目的盲目性.

　　市場預測的方法大體分為兩大類，一類為定性預測方法，如判斷預測法、專家評估法等;另一類是定量預測方法，如時間序列分析法、回歸分析法、狀態(tài)轉(zhuǎn)移分析法、經(jīng)濟計量模型分析法等.本文所論及的灰色預測模型屬定量預測方法，其特點是應用范圍廣，預測精度高，預測結果更為符合實際，對可行性研究中的市場預測具有重要意義.

　　3)投資估算法：

　　A、工程投資比例分析

　　a、主要生產(chǎn)項目(列出各生產(chǎn)裝置)、輔助生產(chǎn)項目、公用工程項目(給排水、供電和電訊、供汽、總圖運輸及外管)、服務性工程、生活福利設施、廠外工程、其它費用項目、預備費各占建設總投資的比例。

　　b、設備購置費、建筑工程費、安裝工程費、其他費用占建設總投資的比例。

　　B、分析影響投資的主要因素

　　C、與國內(nèi)類似工程項目的比較，分析說明投資高低原因

　　4). 增量凈效益法(有無比較法)

　　將有項目時的成本(效益)與無項目時的成本(效益)進行比較，求得兩者差額，即為增量成本(效益)，這種方法稱之為有無比較法。有無比較法比傳統(tǒng)的前后比較法更能準確地反映項目的真實成本和效益。

　　4、 可行性研究現(xiàn)狀以及與國外研究的差異：

　　1)我國目前可行性研究存在的主要問題，

　　A是工程技術方案的研究論證深度不夠。按照國外的通常做法，可行性研究階段的研究深度應能達到定方案的程度，因此要求在工程技術方案論證，應達到Basic Design或Concept Design的程度，基本相當于我國的初步設計應達到的水平，應提出明確的設備清單;

　　B是財務評價就項目論項目，這與國外利用企業(yè)理財?shù)睦碚摵头椒ㄟM行資本預算管理，對投資項目進行投資決策和融資決策的通行做法存在重大差異，并且在經(jīng)濟評價方面不恰當?shù)厥褂昧?quot;國民經(jīng)濟評價"的概念，由此引起一系列的認識誤區(qū);

　　C是在市場分析、組織機構分析等方面與國外差別較大，研究深度嚴重不足;

　　D是不重視多方案的比選及項目風險分析，或者分析的內(nèi)容、深度嚴重不足，缺乏項目周期各階段風險管理的統(tǒng)一籌劃及策略論證，

　　4結合所選項目所處行業(yè)談談你自己對該行業(yè)在進行可行性研究時應如何進行。

　　2)我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)�；�、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。

　　隨著WTO各項有關條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結構的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。充分運用信息技術所帶來的巨大生產(chǎn)力，盡快提高自身的信息化應用水平和管理水平,無疑成為提升房地產(chǎn)行業(yè)競爭力的重點。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。房地產(chǎn)行業(yè)的信息化建設，必須在先進的管理理念和方法的指導下，從房地產(chǎn)行業(yè)的特點出發(fā)，滿足房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展的需求。

　　3)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及所存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)在做可行性研究的時候應該注意以下問題，

　　A、行業(yè)整體分析

　　a國家和行業(yè)部門應對以往的規(guī)定進行清理，制定新的有關可行性研究的內(nèi)容和深度的規(guī)定，使得可行性研究有法可依，有章可遁。其基本要求是：一要符合我國的實際情況。二是晝與國際工程咨詢業(yè)的要求接軌。三是根據(jù)本待業(yè)部門的特點，盡量細化有關條款。

　　b認真貫徹執(zhí)行國家計季有關工程咨詢單位持證執(zhí)業(yè)的規(guī)定。國家相關部門下法了許多關于房地產(chǎn)可行性研究的文件，這些文件對工程咨詢業(yè)的管理都有做了明確規(guī)定。在這里需特別提出的是，中咨協(xié)會和各地方、行業(yè)協(xié)會在資格認定、年檢復評中就特別注意：在資格認定時要嚴格按照2號令中規(guī)定的資格標準，逐條對照，對達不到要求的，堅決不予認定。在年檢復評中，要嚴格審查其產(chǎn)品(哪可行性研究報告)的質(zhì)量，要嚴肅處理，該降級的降級，該取消資格的就取消資格，決不手軟。

　　c加強對建設單位和設計單位的人員培訓。針對建設單位和設計單位缺乏編制可行性研究方面的人才的現(xiàn)狀，應有計劃、有組織、多渠道地培訓有關方面的人員。近幾年來，甘肅省工程咨詢協(xié)會和甘肅省工程咨詢中心共同組織了八期建設項目管理培訓研討班。主要培訓內(nèi)容是：建設項目程序、項目建議書的編制方法、可行性研究概論及編制方法、建設項目經(jīng)濟評價方法及軟件應用。參加培訓的人員有工程咨詢單位、省地縣政府經(jīng)濟建設主管部門、企事業(yè)等單位的400多人次，收到了顯著效果。此外，設計單位還應創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性。

　　d按建設程序辦事，嚴格審批可行性研究。黨和國家一直十分關心和重視工程質(zhì)量，近幾年來，連續(xù)發(fā)文，再三強調(diào)。如，1999年國務院發(fā)出了《加強基礎設施工程質(zhì)量管理的通知》。2000年又發(fā)布了《建設項目質(zhì)量管理條例》。對于已經(jīng)頒發(fā)的政令，我們一定要不折不扣地執(zhí)行。嚴格把好建設項目前期質(zhì)量關，嚴格執(zhí)行基本建設程序，各類項目都要做好可行性研究，任何單位和個人不得擅自簡化建設程序和超越權限，對項目建議書、可行性研究報告、初步設計等文件達不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評估單位不予評估，審批單位不予審批。

　　e設計單位應加強企業(yè)管理。就可行性研究而言，最重要的是質(zhì)量管理。質(zhì)量管理，包括質(zhì)量意識和管理措施。所謂質(zhì)量意識：一是企業(yè)領導要把質(zhì)量管理當作企業(yè)管理的核心工作來抓。二是堅持不懈向全體員工進行質(zhì)量第一思想的宣傳、教育，樹立全員質(zhì)量觀念。三是加強職業(yè)道德教育，堅持公正、科學、求實的行業(yè)道德，認真調(diào)查研究，不說假話、空話、套話。四是量力而行，在自己的資質(zhì)和能力范圍內(nèi)，承擔力所能及的任務。在管理措施上，設計單位應積極創(chuàng)造條件，按照ISO9000族2000版國際標準建立現(xiàn)代化的質(zhì)量管理體系。

　　B、具體項目分析

　　對于具體項目的可行性研究分析的時候還應該做到具體問題具體分析，房地產(chǎn)做為不動產(chǎn)有自己的特點，不管是對個人還是集體來說，房地產(chǎn)都是一筆大的投入;所以在做項目可行性研究的時候要特別注意目標群體的消費喜好和消費能力，主要分析以下幾個方面

　　a項目所在地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展狀況以及對房地產(chǎn)業(yè)的影響，

　　b項目所在地區(qū)的各種政策，包括市區(qū)規(guī)劃或者出臺的關于房地產(chǎn)行業(yè)的具體措施

　　c項目所在地區(qū)的消費結構以及消費喜好

　　d項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)對外地居民的吸引力，比如北京的住宅就比一個小縣城的銷售目標要廣，熱點旅游地區(qū)或者環(huán)境狀況優(yōu)異的地區(qū)可能比其它地方更容易吸引外地居民入住。