2015關(guān)于房貸新政淺析

　　房貸新政傳遞出哪些信號(hào)

　　新的房貸政策日前出爐：二套房個(gè)貸首付比例由原先的不低于60%調(diào)整為不低于40%;公積金貸款購(gòu)首套房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%;個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年調(diào)整為2年。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，房貸新政傳遞出哪些信號(hào)?對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何?

　　擴(kuò)大消費(fèi)滿(mǎn)足改善性需求

　　隨著收入增長(zhǎng)、人口增加以及人口流動(dòng)的頻繁，居民不僅有購(gòu)房需求，同時(shí)也存在著將住房賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小換大的改善性需求。

　　在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲看來(lái)，房貸新政是對(duì)今年《政府工作報(bào)告》中“讓消費(fèi)潛力成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力”“穩(wěn)定住房消費(fèi)”等精神的具體落實(shí)，目的就是通過(guò)滿(mǎn)足居民自住性、改善性住房需求來(lái)提升居民消費(fèi)。而在這個(gè)過(guò)程中，必將釋放出極大的消費(fèi)潛力。

　　經(jīng)過(guò)近幾年的綜合調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了許多積極變化，絕大多數(shù)的城市投資性和投機(jī)性購(gòu)房需求逐漸退出市場(chǎng)，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到有效遏制，市場(chǎng)逐漸回歸到平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。專(zhuān)家普遍認(rèn)為，房貸新政是對(duì)過(guò)去超常規(guī)樓市調(diào)控政策的常態(tài)化回歸。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)相比出現(xiàn)了很多變化，主要反映在供求關(guān)系上。”住建部政策研究中心主任秦虹分析，過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系總體偏緊，部分地區(qū)過(guò)緊，導(dǎo)致房?jī)r(jià)總體上漲，投資和投機(jī)性需求較多。因此政府出臺(tái)了嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策，特別是對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房，在信貸政策和稅收政策上實(shí)行從嚴(yán)管理。

　　她認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系進(jìn)入到總體偏松、部分地區(qū)過(guò)松的格局，過(guò)去的二套房從嚴(yán)政策已經(jīng)意義不大，相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)二套房的消費(fèi)者是為了滿(mǎn)足改善性購(gòu)房需求。“在這種情況下，政府將個(gè)人購(gòu)房的稅收政策和信貸政策回歸到常態(tài)化管理，有利于自住和改善性住房需求的實(shí)現(xiàn)，特別是在當(dāng)前保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的情況下，此政策對(duì)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有很大的必要性。”秦虹指出。

　　房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型新變化

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松的研究中得到印證。他給記者列出一組數(shù)據(jù)：“2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房為1.0套，這意味著總體上城鎮(zhèn)家庭平均每戶(hù)擁有一套住房;住房自有率超過(guò)80%;35歲以上的購(gòu)房者占到總數(shù)的2/3。”鄧郁松認(rèn)為，數(shù)據(jù)說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，一是我國(guó)住房總量不足的問(wèn)題基本得到解決;二是潛在購(gòu)房需求中有2/3是二次購(gòu)房的改善性需求。

　　“新政的出臺(tái)就是要適應(yīng)樓市供需的新變化，讓消費(fèi)者在自住和改善性住房方面有更多的選擇權(quán)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造更加公平的政策環(huán)境，更多發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。”鄧郁松指出。

　　此次政策出臺(tái)要求各地堅(jiān)持因地施策、分類(lèi)指導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。鄧郁松認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了過(guò)去供大于求，房?jī)r(jià)快速上漲的階段，目前正處在供求總體平衡，局部過(guò)剩的新階段。“這意味著相關(guān)政策規(guī)劃也要適應(yīng)這一新常態(tài)，一方面，在住房需求平穩(wěn)時(shí)，各地的房地產(chǎn)供應(yīng)也要保持平穩(wěn)，不宜動(dòng)用大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策;另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要認(rèn)清當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，將房地產(chǎn)建設(shè)從提高數(shù)量轉(zhuǎn)到提升品質(zhì)上來(lái)，積極適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的新變化。”他強(qiáng)調(diào)，在金融手段上保持政策的平穩(wěn)性，例如房貸利率的優(yōu)惠幅度不宜過(guò)大，要積極防范潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)有賴(lài)供求關(guān)系

　　市場(chǎng)更多關(guān)注新政出臺(tái)后房?jī)r(jià)的變化以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。

　　任興洲認(rèn)為，房?jī)r(jià)依然會(huì)在不同城市呈現(xiàn)差異化表現(xiàn)，“大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡甚至供大于求的城市不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)明顯過(guò)快上漲，但在部分一線城市和二線核心城市，預(yù)計(jì)交易活躍度會(huì)明顯提升，樓市溢價(jià)空間縮小，不排除房?jī)r(jià)在某些地段也會(huì)適度回升。”

　　對(duì)于政策放寬可能會(huì)使得投資性需求回歸市場(chǎng)帶來(lái)房?jī)r(jià)暴漲的擔(dān)心，秦虹認(rèn)為，目前全國(guó)的房?jī)r(jià)漲跌取決于市場(chǎng)供求關(guān)系這個(gè)基本點(diǎn)。“目前的供求關(guān)系處于總體偏松的格局，房?jī)r(jià)暴漲的可能性不大。對(duì)于購(gòu)房需求旺盛的一線城市目前都在實(shí)施限購(gòu)，即使有投資性需求想回歸市場(chǎng)，限購(gòu)也對(duì)多次買(mǎi)房起到了抑制作用。而對(duì)中小城市來(lái)說(shuō)，投資性需求和新增需求較少，因此，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展有信心。”秦虹表示。

　　“新政策不太可能帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作，目前房地產(chǎn)的庫(kù)存量還很大，還處于一個(gè)去庫(kù)存的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的激增。”國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資所研究員劉琳表示。

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