2015惠州公積金貸款遇冷是怎么回事？
今年5月及9月，惠州公積金經(jīng)歷了二次降息，同時(shí)公積金貸款門檻也一路降低。但公積金貸款總額一直未有提高，首套房住房公積金貸款單人申請不超過 30萬元，夫妻共同申請最高為50萬元。市住房公積金管理中心回應(yīng)稱，惠州房價(jià)相對較低，再加上公積金83%的個貸率已逼近警戒線，暫不具備提高貸款總額的條件。地產(chǎn)觀察人士表示，受公積金申請難度以及放款速度等影響，惠州一些樓盤干脆不做公積金準(zhǔn)入。
降首付不提額度 新政等于空頭支票
今年5月1日，市住房公積金管理中心宣布首套房已結(jié)清購房貸款，第二套房公積金貸款首付比例由5成降至3成。
9月1日起，除北上廣深等一線城市擁有自主權(quán)外，其它城市擁有1套住房并已結(jié)清房貸的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款，最低首付比例由30%降低至20%，與首套房最低首付比例持平。
與此同時(shí)，因?yàn)檠胄心陜?nèi)的數(shù)次降息，住房公積金貸款利率也隨著降低，目前執(zhí)行1至5年的貸款利率2.75%的標(biāo)準(zhǔn)，堪稱史上最低。
但公積金貸款總額今年卻未有變化。按惠州現(xiàn)行規(guī)定，首套房單人申請最高30萬元、夫妻共同申請最高50萬元;二套房單人最高20萬元，夫妻共同申請最高40萬元。
有市民對此吐槽，不提高貸款額度，公積金新政就相當(dāng)于“空頭支票”。一位準(zhǔn)備購房的市民仔細(xì)了解后發(fā)現(xiàn)，即使二套房首付降低，但公積金貸款總額有限，還是要通過商業(yè)貸款來彌補(bǔ)，或被迫提高首付，貸款總額度不提高，新政未必能發(fā)揮預(yù)期作用，“現(xiàn)在房價(jià)這么高，中心區(qū)隨便一套110-120平方米的房子，價(jià)格都在90萬元-100萬元，就算夫妻共同申請，也只能貸到40萬元至50萬元，算下來還是要掏5成首付，跟調(diào)整前沒太大區(qū)別。”
市公積金中心：暫不調(diào)高額度
惠州地產(chǎn)觀察人士余鶴皋認(rèn)為，公積金新政表面上看對改善型住房需求有利好作用，但就惠州實(shí)際情況來說，意義不大。首付低了，按說貸款額度應(yīng)該提高，但惠州公積金對貸款金額有限制，總額仍較低，目前市場上一套中等品質(zhì)的四房總價(jià)約100萬元，按首付30萬元，即使夫妻雙方都符合公積金貸款條件，也只能貸到40萬元，還需要另外再湊30萬元。因此，提高公積金貸款額度更有必要。
余鶴皋表示，由于公積金放款速度相對商貸更慢，考慮到資金盡快回籠等多方面因素，一些樓盤干脆不做公積金準(zhǔn)入。
惠州市住房公積金管理中心主任袁貴平解釋，住房公積金目前還無法做到普惠，只能惠及部分有自住需求的家庭，市民如果購買總價(jià)較高的房子，可靈活使用“商貸+公積金”組合貸款。
“住房公積金貸款總額還與當(dāng)?shù)胤績r(jià)掛鉤，廣州住房公積金貸款總額高出惠州一倍，但房價(jià)差不多是惠州3倍。”袁貴平表示，由于惠州的房價(jià)不高，在整個珠三角都處于偏低水平，買一套90平方米以內(nèi)的自住房，總價(jià)一般也不超過60萬元，因此從這方面看，惠州暫時(shí)也不具備上調(diào)貸款總額的條件。
據(jù)介紹，影響住房公積金貸款總額的關(guān)鍵指標(biāo)是個貸率，廣州個貸率只有65%，去年惠州的個貸率已經(jīng)高達(dá)83%，85%是警戒線，再提高可能陷入入不敷出的困境。但該中心相關(guān)負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，年內(nèi)兩次調(diào)整過后，數(shù)據(jù)表明申請公積金的人數(shù)并未出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，未有超大幅度增長，惠州住房公積金的資金風(fēng)險(xiǎn)仍在可控范圍內(nèi)。
近七成網(wǎng)友放棄公積金貸款買房
住房公積金雖好，但因其制度問題引發(fā)的吐槽也不少。日前，南都聯(lián)合西子湖畔發(fā)起的網(wǎng)絡(luò)民意調(diào)查結(jié)果顯示，在115名參與者(截至9月9日下午2點(diǎn))當(dāng)中，65%的`網(wǎng)友都未申請住房公積金貸款，其中樓盤條件不符、貸款額度低、手續(xù)繁雜，成為網(wǎng)友的三大吐槽點(diǎn)。
即便是在64%具備申請公積金貸款的網(wǎng)友中，實(shí)際有過申請行為也僅占35%。也就是說，只有一半具備條件的網(wǎng)友申請過公積金貸款。
為什么有條件卻不申請公積金貸款呢?網(wǎng)友答案集中在三方面：一是其購買的樓盤不能使用公積金貸款，此項(xiàng)占比最高為36%;二是公積金貸款額度太低，不能滿足購房需求，此項(xiàng)占比32%;占比第三的是“手續(xù)繁雜，嫌麻煩”這一選項(xiàng)，占23%。
網(wǎng)友“莣憂草”表示，7月份初審批下來，到現(xiàn)在都沒放款，等著收樓，好難等。
此外，異地戶口申請本地公積金要交擔(dān)保費(fèi)，也被多個網(wǎng)友吐槽。有網(wǎng)友是省內(nèi)外地戶口，在本地購買公積金，想買房入戶，但擔(dān)保費(fèi)太高，買房已經(jīng)差不多耗盡所有積蓄，建議取消廣東省內(nèi)戶口擔(dān)保證明的相關(guān)規(guī)定。
網(wǎng)友“愛貝成影”也表示，外市戶口申請公積金貸款要擔(dān)保費(fèi)非常不合理，很多地方都沒有擔(dān)保費(fèi)一說，此舉完全就是養(yǎng)肥擔(dān)保公司。
析因
1、四次降息利息大減 降低商轉(zhuǎn)公欲望
解析：8月26日起央行再度宣布金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0 。25個百分點(diǎn)至4.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0 。25個百分點(diǎn)至 1.75%。其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這已經(jīng)是年內(nèi)繼3月1日、5月11日、6月28日之后的第四次降息，4 。6%的五年期以上放貸利率已經(jīng)是史上最低的放貸利率。如果算上2014年12月底的降息，貸款利率從5.6%降至目前的4.6%。在商業(yè)銀行貸款利率持續(xù)下降的同期，8月26日降息后，公積金的5年期以上貸款的利率為3.25%，以貸款100萬20年期計(jì)算，商業(yè)貸款月供6380元，而公積金則為5671元。如此比較相差不太多，這也是很多購房者不愿意選擇公積金貸款的主要原因。當(dāng)前房貸利率處于連續(xù)下降的降息區(qū)間范圍內(nèi)，更多人會選擇商業(yè)貸款。
2、申請手續(xù)復(fù)雜 至少準(zhǔn)備9份材料
解析：相對普通的商業(yè)貸款，申請住房公積金貸款復(fù)雜得多，首先借款人必須至少準(zhǔn)備9份材料，如《個人住房公積金貸款申請審批表》原件一式貳份、房屋權(quán)屬檔案信息查詢證明原件、《個人住房公積金專用折》復(fù)印件壹份、身份證復(fù)印件肆份、單位開具的家庭(夫妻)月收入證明原件、近半年的工資存折明細(xì)復(fù)印件壹份(或最近半年的單位每月工資表中含有申請人工資欄目的冊頁復(fù)印件壹份并加蓋單位公章)、戶口簿、婚姻狀況證明(結(jié)婚證、離婚證、戶口所在地民政部門開具的未婚證明)復(fù)印件壹份、征信系統(tǒng)查詢授權(quán)書原件壹份。要由公積金中心認(rèn)可的開發(fā)商工作人員收集整理后，遞交審批，所涉環(huán)節(jié)需要的證件和手續(xù)繁瑣。
同時(shí)，市公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，“商轉(zhuǎn)公”按照優(yōu)先順序也是排在住房公積金貸款之后，同時(shí)商轉(zhuǎn)公涉及的申請材料復(fù)雜，“基本上是再做一套手續(xù)，此外還涉及到商業(yè)貸款的違約，從管理的角度看也比較繁瑣，太多具體的事”。
3、公積金額度低 最后還是要商貸
解析：市公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說，住建部要求降低公積金門檻，提高公積金使用額度，針對的是一些公積金存在明顯沉淀、使用效率低下的地區(qū)，而惠州并不是這樣，住房公積金使用率超過80%。
實(shí)際上，惠州夫妻雙方同時(shí)擁有公積金的比例不高，只有少部分企事業(yè)單位、學(xué)校、醫(yī)院公務(wù)員等，絕大部分還是單人申請最高30萬元的額度，惠州三房單位處于60萬-80萬元區(qū)間，意味著即便使用30萬元公積金貸款，自己至少還要支付五成以上首付，這對于大多數(shù)人壓力巨大。另外一個途徑是使用組合貸款，等于做一套材料，一半使用公積金，一半使用商業(yè)貸款，非常麻煩，算下來也省不了多少錢。
4、超七成樓盤不接受公積金貸款
解析：一業(yè)內(nèi)人士坦言，在目前銀行放貸難的背景下，開發(fā)商面臨的回款壓力較大，公積金貸款較商業(yè)貸款手續(xù)復(fù)雜，且放款周期長，無論售樓員還是開發(fā)商，更愿意辦理商業(yè)貸款。此外，惠州目前在售樓盤約500個，而根據(jù)公積金中心簽約公示統(tǒng)計(jì)，理論上能申請公積金貸款的還不到四分之一。
惠州市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人表示：“在惠州境內(nèi)，新樓盤取得預(yù)售許可證、出售時(shí)證照齊全，開發(fā)商僅需在相關(guān)部門書面登記備案，就可使用公積金貸款。但申請是以自愿為原則，公積金管理中心無法強(qiáng)制開發(fā)商辦理。而且必須是樓盤集體申請，如果樓盤未備案，買房的業(yè)主無法獨(dú)自申請。”
5、很多人沒有公積金
解析：公積金貸款是一種互助性貸款，按照惠州公積金制度的設(shè)計(jì)原則，平均每20個人繳納，才能支付一筆貸款。據(jù)市住房公積金管理中心統(tǒng)計(jì)，從上世紀(jì)末公積金制度實(shí)施以來，惠州目前納入公積金繳存系統(tǒng)的企業(yè)僅有幾千家，個人賬戶開戶數(shù)55萬戶。這對于惠州數(shù)以萬計(jì)的企業(yè)數(shù)量和法人單位而言，覆蓋率相當(dāng)?shù)汀?/p>
根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例(國務(wù)院令第350號)》規(guī)定，單位不辦理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)的，由住房公積金管理中心責(zé)令限期辦理;逾期不辦理的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。而這對于接近100萬的年度繳存金額量，罰款成本遠(yuǎn)低于繳存成本。這也變相代表著，相應(yīng)企業(yè)如果有意在為員工繳納住房公積金的問題上逃避的話，年度周期內(nèi)接受最高額度不超過5萬元的罰款就能逃繳一年公積金。
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