2015山東青島公積金新政“錦上添花”

　　“金九”已至，開(kāi)局又迎來(lái)利好政策，自9月1日起，在青島購(gòu)買(mǎi)新建住房的，首次及二次公積金貸款最低首付款比例均調(diào)整為20%。業(yè)內(nèi)人士分析，該政策利好樓市，但是在可貸額度限制下，對(duì)青島樓市作用不大。

　　對(duì)公積金新政，有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，公積金首付比例降至20%，這比商貸的標(biāo)準(zhǔn)又低了不少，另外，央行多次降息后，公積金貸款利率由3.5%降至 3.25%，從這兩點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)前的公積金政策非常寬松。這意味著購(gòu)房門(mén)檻進(jìn)一步降低，購(gòu)房者的月供壓力將再次減輕。不過(guò)，該業(yè)內(nèi)人士也指出，當(dāng)前決定樓市的主要因素是供需關(guān)系，而10%的'門(mén)檻下降，并不會(huì)明顯改變需求，因此作用不會(huì)太大。但是在樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”到來(lái)之際，其鼓勵(lì)消費(fèi)者入市的信號(hào)意義更大。

　　青島機(jī)構(gòu)首席分析師張則濤表示，近期，全國(guó)范圍內(nèi)限外、公積金首付額度調(diào)整接連出臺(tái)。在此大背景下，青島公積金對(duì)首付比例做出調(diào)整成為必選項(xiàng)，積極的政策導(dǎo)向成為主流，這也是本次青島公積金調(diào)整中最能讀出的意味。

　　新政甫出，二次公積金貸款最低首付款比例由60%調(diào)整為20%，這調(diào)整力度著實(shí)驚人，但仔細(xì)研究之后就會(huì)發(fā)現(xiàn)，此次首付比例下調(diào)可謂“然并卵”。

　　根據(jù)2015年初青島的公積金新政，房貸額度是借款申請(qǐng)人及配偶申請(qǐng)貸款時(shí)公積金賬戶(hù)正常繳存余額的15倍計(jì)算。也就是說(shuō)，如果夫妻二人公積金賬戶(hù)余額有1萬(wàn)元，那最高的貸款額度是15萬(wàn)元;購(gòu)買(mǎi)新建住房的公積金貸款最高額度為60萬(wàn)元。這次公積金首付比例下調(diào)后，只有新房總房款75萬(wàn)元以下，才能完美享受兩成首付。以總房款75萬(wàn)為例，首付兩成為15萬(wàn)元，貸款60萬(wàn)元，前提條件是夫妻二人公積金賬戶(hù)的繳存余額不少于4萬(wàn)元。青島市區(qū)新建商品住宅中，二次置業(yè)的改善性住宅總價(jià)多數(shù)在100萬(wàn)元以上，首付兩成成虛設(shè);部分總價(jià)接近于75萬(wàn)元的剛需住宅，往往購(gòu)房者年輕，工作時(shí)間短，公積金繳存額度低于4 萬(wàn)元，達(dá)不到公積金貸款額度的60萬(wàn)元上限。

　　首付比例最低可以為20%，這在房地產(chǎn)調(diào)控歷史上僅出現(xiàn)過(guò)一次，即2008年金融危機(jī)時(shí)。但相比較而言，這次首付比例下調(diào)對(duì)樓市的促進(jìn)效果已不可同日而語(yǔ)。

　　青島銳理總經(jīng)理馬光明認(rèn)為，本次公積金貸款首付比例下調(diào)，相比“限購(gòu)”、“限貸”的放寬等前期政策來(lái)看，對(duì)樓市政策的轉(zhuǎn)折意義不大，僅起到錦上添花的作用。“本次公積金首付比例的調(diào)整表明當(dāng)前市場(chǎng)整體去化壓力仍然存在，所以政策寬松再度加碼。二次公積金貸款最低首付款比例也調(diào)整為20%，表達(dá)出對(duì)改善性需求的大力支持。”馬光明表示，關(guān)鍵問(wèn)題在于當(dāng)前公積金貸款使用比例已經(jīng)較高、且貸款額度較低，因此對(duì)樓市雖有利好作用，但不會(huì)出現(xiàn)立竿見(jiàn)影的效果。

　　房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)首席分析師張則濤同樣認(rèn)為青島本次公積金貸款首付比例調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響并非想象中那么大。調(diào)整之后，部分有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭可能會(huì)看中公積金低貸款利率，進(jìn)而中長(zhǎng)線(xiàn)投資低總價(jià)剛需住宅，這種改善需求擠壓剛性需求的現(xiàn)象，能否出現(xiàn)還要進(jìn)一步觀(guān)察。

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