2016浙江省去庫存新政“亮點”解讀
浙江省人民政府網(wǎng)站近日公布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動方案》。
在土地出讓價格頻繁刷出新高之際，加快去庫存成主要目標，方案還限定了土地出讓條件：在售商品住宅消化周期超過20個月，或者在售、在建待售及已出讓待建商品住宅消化周期超過30個月，暫停供應(yīng)該類用地。
2017年，浙江省商品住宅庫存消化周期的控制目標是10-16個月，這被認為是合理水平。為了實現(xiàn)上述目標，方案提出了八個去庫存招數(shù)。
省社科院區(qū)域經(jīng)濟所副研究員李明艷博士認為，這份《行動方案》的出臺是及時且必要的。該文件與以往出臺的單一刺激需求的“救市”政策有本質(zhì)區(qū)別，這份《行動方案》更加著重于促進供給與需求匹配。拿住宅商品房來說，一方面是大量商品房積壓，一方面是很多人沒有自己的房子。這其中有住房產(chǎn)品設(shè)計不滿足需要的問題，也有周邊設(shè)施配套不齊全的問題，也有價格高出購買力的問題等等，《行動方案》中都有針對性的提出了解決措施。同時，借“去庫存”促使房企轉(zhuǎn)型升級，對房企未來的發(fā)展方向給出了清晰的定位。
第一招：推進棚改貨幣化安置
嚴格控制并逐步減少新開工實物安置項目，棚改貨幣化安置率原則上要達到50%以上。將城鎮(zhèn)危險住宅房屋改造、重點鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造納入棚改政策支持范圍。創(chuàng)新“房票”、團購等方式，引導(dǎo)購買庫存商品住房。各地可根據(jù)實際情況制定棚改貨幣化安置優(yōu)惠政策。
貨幣化安置是舊城改造中比較推崇的新方式，像曾因2號樓整體倒塌被外界關(guān)注的寧波徐戎三村，小區(qū)棚戶區(qū)改造時，有七成住戶選擇貨幣安置方式，搬進新建商品房小區(qū)。
去年6月，國家開發(fā)銀行浙江省分行出借202億元，支持浙江10個縣市14個棚戶區(qū)改造。首批名單中，金華二七新村改造項目拿到30億元放款，征遷時推出“購房券”：被征收人選擇貨幣補償?shù)腵，給予房屋評估價值10%的獎勵;6個月內(nèi)在市區(qū)購買一手商品房，再增加15%的購房券結(jié)算獎勵。
臺州路橋區(qū)安置補償單價為7600元/平方米，與區(qū)內(nèi)中低檔商品房價格基本持平，動態(tài)調(diào)節(jié)至一年一定。
杭州市政府去年也明確，被征收人如果選擇貨幣補償，并且在一年內(nèi)購買住宅房屋，最高可以享受被征收房屋評估價格的42%的貨幣補貼。
第二招：支持自住型和改善型購房需求
銀行業(yè)金融機構(gòu)要合理確定首付比例和利率水平，(進一步滿足群眾購買首套和改善型普通住房的信貸需求)，并納入地方貢獻度評價體系。各地要加大引進人才購房、租房補貼力度，并切實落實國家有關(guān)外資準入和外籍機構(gòu)、個人購房規(guī)定。
相較于金融機構(gòu)，公積金對自住型和改善性購房的支持力度，去年就開始顯現(xiàn)。目前，省直公積金、杭州市公積金職工及配偶共同申請貸款最高額度為100萬元，比之前提高了20萬，首付比例也有下降。
第三招：鼓勵新市民購房和農(nóng)民進城購房
全面取消縣(市)購房落戶條件限制。放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度要求。
銀行業(yè)金融機構(gòu)要完善收入認定、審貸流程、還款方式等制度安排，支持穩(wěn)定就業(yè)、具有相應(yīng)支付能力的新市民購買商品住房。
推進農(nóng)村林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)改革，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進程掛鉤，積極為農(nóng)民進城購房創(chuàng)造條件。
去年12月，省政府就出臺了戶籍制度改革實施意見，全面放開縣(市)落戶限制。浙江籍公民憑合法穩(wěn)定住所(含租賃)，可以在除杭州市城區(qū)以外的城鎮(zhèn)地區(qū)自由遷移戶口。
除了杭州市城區(qū)外，其他設(shè)區(qū)市城區(qū)可以參照縣(市)的具體落戶標準，分類別、按標準允許落戶。當(dāng)時提出了5個類別，包括有合法穩(wěn)定住所人員、有合法穩(wěn)定就業(yè)人員、引進人才、投資人員和有突出貢獻人員。
杭州近日公布的戶籍改革實施意見中，也明確對進城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，保留其合法取得的耕地、林地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也會保留，趕上征遷都能享受“同村同政策”的權(quán)利。
第四招：消化非住宅商品房庫存
非住宅商品房存量過高的地區(qū)，要統(tǒng)籌規(guī)劃布局，強化用地供應(yīng)管控，實現(xiàn)主動減量。加大對單位、個人購買非住宅商品房的信貸支持力度，合理確定利率水平。
對空置待售的非住宅商品房，允許房地產(chǎn)企業(yè)實行整體用途轉(zhuǎn)換，涉及土地用途改變的，依法辦理用地手續(xù)。
非住宅商品房，指的是用于商業(yè)開發(fā)、可以自由流通的房產(chǎn)，像辦公樓、商業(yè)用房都是。和住宅商品房的紅火相比，有些冷熱不均。
省統(tǒng)計局公布的1-5月全省商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的銷售面積分別增長61.0%、73.0%和1.4%，銷售額分別增長73.9%、80.5%和19.9%。可以看到，商業(yè)用房的熱度明顯不足。
第五招：用足用好住房公積金政策
進一步擴大住房公積金規(guī)模，全省年歸集公積金700億元以上。全面落實住房公積金全國繳存互認和異地貸款政策，繼續(xù)推進“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款政策，通過資產(chǎn)證券化等方式，每年穩(wěn)定實現(xiàn)住房消費800億元以上。逐步將符合條件的農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍。
浙江公積金可異地貸款購房的政策是去年9月實施的，只需要憑公積金繳納地開具的《異地貸款職工住房公積金繳存證明》，向購房地公積金中心提出申請，七個工作日內(nèi)完成貸款受理、審核和審批工作。
今年3月，浙江住房公積金個人貸款資產(chǎn)證券化完成試點，融資規(guī)模14.18億元，發(fā)行利率為杭州1年期3.12%、3年期3.6%，湖州3年期3.8%。
第六招：全面建立商品房供地與庫存、價格掛鉤辦法
探索建立年度房地產(chǎn)供地計劃公告制度，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求變化情況，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序。對于在售商品住宅庫存消化周期超過20個月的，或者在售、在建待售及已出讓待建商品住宅消化周期超過30個月的市、縣(市、區(qū))，暫停商品住宅用地供應(yīng)，原則上暫停新開工各類保障房工程;對于在售商品住宅庫存消化周期小于8個月的市、縣(市、區(qū))，應(yīng)及時增加商品住宅用地供應(yīng)。各市、縣(市、區(qū))要制定住宅價格異常波動應(yīng)對預(yù)案。
今年1月初召開的全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，省建設(shè)廳負責(zé)人提出，力爭實現(xiàn)全年商品房銷售面積不低于4500萬平方米，新建商品房消化周期控制在18個月以內(nèi)，商品住宅消化周期控制在12個月以內(nèi)。
2015年，浙江的商品房庫存消化周期為20.2個月，比當(dāng)年初下降8.5個月;其中商品住宅消化周期為13.5個月，比當(dāng)年初下降8.1個月。
今年1-5月，全省商品房銷售面積2978萬平方米，增長57.1%，已經(jīng)完成了全年目標的66%還多。
從設(shè)區(qū)市來看，大城市情況不錯。杭州可售商品房庫存從去年底的172788套降至今年6月底的135852套，寧波的庫存去化周期也降至9個月以下。不過，中小城市的庫存去化周期仍偏長，像嘉興市區(qū)、海鹽縣商品房待售銷售比都超過100%。
第七招：促進住房租賃市場發(fā)展
各地要建立完善住房租賃信息服務(wù)平臺。積極發(fā)展住房租賃業(yè)，鼓勵社會力量購買庫存商品房開展規(guī)模化、專業(yè)化出租經(jīng)營，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)企業(yè)長期持有部分房源用于出租，鼓勵房地產(chǎn)中介機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展長租業(yè)務(wù)。有條件的地方要開展住房租賃企業(yè)化經(jīng)營試點。
相比商品房買賣市場，租賃市場更能反映真實的住房需求。有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州租賃市場的平均租金為3462元/月,同比增長了13%。
2016年《政府工作報告》中，強調(diào)建立購租并舉的住房制度。鼓勵租房的政策，浙江其實早就有了，比如提取住房公積金支付房租政策。
以去年的杭州公積金新政為例，職工連續(xù)正常繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在住房公積金繳存地?zé)o自有產(chǎn)權(quán)住房且租賃住房的，憑本人及配偶在繳存地的無房證明，按每人每月500元限額提取住房公積金個人賬戶余額，每年提取一次。
第八招：加強公共配套設(shè)施建設(shè)
建立房地產(chǎn)開發(fā)項目配套設(shè)施事先審查機制，規(guī)劃、建設(shè)、國土資源等部門應(yīng)在明確規(guī)劃設(shè)計條件、制定土地出讓方案時，提出配套設(shè)施建設(shè)審查意見。進一步優(yōu)化學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施布局。加快相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，確保與房地產(chǎn)開發(fā)項目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認為,房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,首先要減少城市政府對土地出讓收益的追逐和依賴,并把更多資源用于改善城市功能和公共服務(wù)。
政府要從“城市需要什么”入手進行城市規(guī)劃、建設(shè)、配套、服務(wù)和管理。
農(nóng)民工和個體工商戶納入住房公積金制度范圍
創(chuàng)新“房票”、團購等方式，引導(dǎo)購買庫存商品住房
首套和改善型普通住房首付可以降低，利率可以降低
今年1-5月，全省商品房銷售面積完成全年目標的66%還多
杭州明確對進城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，保留其合法取得的耕地、林地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)也會保留
有條件的地方鼓勵開展住房租賃企業(yè)化經(jīng)營試點
非住宅商品房，允許房地產(chǎn)企業(yè)實行整體用途轉(zhuǎn)換
政府要從“城市需要什么”入手進行城市規(guī)劃、建設(shè)
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