2016房地產(chǎn)稅開征的4個(gè)前提條件
房產(chǎn)稅，個(gè)人普通非營業(yè)住房是不用交房產(chǎn)稅的，如果是商業(yè)使用的，則要交房產(chǎn)稅。是以房產(chǎn)原值扣除當(dāng)?shù)卣?guī)定的余值比率乘以1.2%
1、根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，商住房的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該在每年4月份前向房屋所在地地稅部門申報(bào)繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅實(shí)行的是比例稅率，以房產(chǎn)原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%，房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×1.2%或稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估值×1.2%。
2、房產(chǎn)稅自1986年10月1日開始征收。對商業(yè)和寫字樓以房產(chǎn)原值減除30%后的余值為稅基，1.2%的稅率，對住宅類免征。商住兩用本質(zhì)上是商業(yè)，所以有征稅依據(jù)。
商住兩用房出租時(shí)需要繳納的稅費(fèi)：營業(yè)稅：租金收入X5%城建稅：營業(yè)稅額X7%教育費(fèi)附加：營業(yè)稅額X3%堤圍費(fèi)：租金X0.18%房產(chǎn)稅：租金X12% 印花稅：每份合同需按租賃金額的0.05%貼花個(gè)人所得稅：(租金-稅費(fèi)-維修費(fèi)800-法定扣除額800)X20%
對于按照市價(jià)征收的投資性房產(chǎn)，由于中國房產(chǎn)價(jià)格的泡沫太大，按照市價(jià)征收已經(jīng)很沉重，不應(yīng)當(dāng)再進(jìn)行累進(jìn);否則，對中國中產(chǎn)階層，將形成災(zāi)難性打擊。
廢除奪取農(nóng)民財(cái)產(chǎn)收入和減少剛需城鎮(zhèn)買房人收入的土地出讓金和地方土地財(cái)政，建立新的地方政府收入房地產(chǎn)稅渠道，從向低收入的農(nóng)民和工作不久的低城鎮(zhèn)收入階層收錢向囤有房地產(chǎn)財(cái)富的階層收錢，已經(jīng)成為共識(shí)。但是，開征房地產(chǎn)稅，我認(rèn)為有四個(gè)要點(diǎn)。
一是房屋及土地一定要有永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)，無永續(xù)使用權(quán)，企業(yè)等法人和自然人，可以拒絕并抵制交稅。目前，國有土地，或者集體所有土地(如果集體土地可以進(jìn)入建設(shè)市場的話)，使用期為50到70年不等，工廠、商店、寫字樓和住宅到期，土地及地面建筑收歸國有或者集體所有。
實(shí)際上土地及建筑物是租用國家的，政府和村集體是房主和業(yè)主，使用者是國家和村集體的租客，按照房地產(chǎn)稅的法理，是財(cái)產(chǎn)稅，如果征收房地產(chǎn)稅，應(yīng)當(dāng)由地業(yè)主和房主交稅。即國家和村集體交給國家，不應(yīng)當(dāng)由土地和房屋的使用者，即國家和集體的租客法人和居民交給業(yè)主和房主國家。如果不給企業(yè)等法人和居民等自然人土地和房屋以永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)，開征房地產(chǎn)稅，甚至開征房屋遺產(chǎn)稅(看到深圳在研究遺產(chǎn)稅，覺得很滑稽，急什么，到期就交給國家了，憑什么要交遺產(chǎn)稅呢?)，都是毫無道理的。國家應(yīng)當(dāng)用土地和房屋永續(xù)權(quán)換取征稅權(quán)。
二是房產(chǎn)稅，要區(qū)別消費(fèi)性住宅資產(chǎn)和投資性住宅資產(chǎn)，居民居住用的第一套住宅，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)性住宅資產(chǎn)看待，以人均可支配收入5年可以買一套體面面積住宅的價(jià)格征稅，而不應(yīng)當(dāng)以市價(jià)征稅。因?yàn)橹袊恋氐胤秸姓杨^壟斷賣地，招拍掛，千家競價(jià)，價(jià)高者得，地方政府為了自己的財(cái)政利益，把地價(jià)推得越來越高，按照居民收入比較，房屋價(jià)格中泡沫非常嚴(yán)重。按這種泡沫非常高的價(jià)格，對居民消費(fèi)用的房屋征稅，是極不合理的。比如，北京房屋均價(jià)4萬元，100平米，1%的稅率，政府要征4萬元，一個(gè)退休的老太太居住，可能全部退休金交給政府還不夠!如果按照人均可支配收入5年買房的合理價(jià)格，則可能是4000元一平米，一年收稅4000千元，這還稍微有點(diǎn)靠譜。
三是第一套居住性房屋也應(yīng)當(dāng)征稅，第二套及以上投資性房屋按照1%征收，而不應(yīng)當(dāng)累進(jìn)征稅，同時(shí)政府應(yīng)當(dāng)廢除和關(guān)閉土地出讓金體制和渠道，不應(yīng)當(dāng)雙重收錢。有的學(xué)者和網(wǎng)友認(rèn)為，第一套居住房屋不應(yīng)當(dāng)征稅，這潛伏著相當(dāng)大的地方政府財(cái)政未來枯竭風(fēng)險(xiǎn)，如果因征不到房產(chǎn)稅，政府不取消土地出讓金，則剝奪和搜刮農(nóng)民和城鎮(zhèn)剛需居民利益的財(cái)政格局也得不到改變。因?yàn)椋瑥南喈?dāng)多的國家看，絕大多數(shù)居民都是一套房屋 ，極少有兩套及兩套以上的房屋的.，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的持有成本太高。如果中國對第一套不征稅，對第二套及以上開征累進(jìn)稅，則絕大多數(shù)居民拋售，二套及以上房屋被賣出，都變成一套房了，地方政府也就收不到了房地產(chǎn)稅了。這樣政府就不會(huì)取消土地出讓金，農(nóng)民和城鎮(zhèn)剛需居民還是要受政府的強(qiáng)取。
而對于按照市價(jià)征收的投資性房產(chǎn)，由于中國房產(chǎn)價(jià)格的泡沫太大，按照市價(jià)征收已經(jīng)很沉重，不應(yīng)當(dāng)再進(jìn)行累進(jìn);否則，對中國中產(chǎn)階層，將形成災(zāi)難性打擊。如北京一居民，有學(xué)區(qū)房三處，各100平米，市價(jià)10萬一平米，如果按照2%、3%、4%稅率累進(jìn)，則要年交90萬元稅收。這基本上是屠宰中產(chǎn)階層性質(zhì)的收稅，將遇到中產(chǎn)階層的強(qiáng)烈抗拒和抵制。即使按照1%不累進(jìn)稅率，也要交30萬，也夠沉重的了。
開征房地產(chǎn)稅后，政府應(yīng)當(dāng)廢除土地出讓金這樣的剝奪農(nóng)民和強(qiáng)取城鎮(zhèn)剛需居民利益的收錢方式。如果耍賴，即要征稅，又要收土地出讓金，那么，民將負(fù)擔(dān)沉重矣!
四是消費(fèi)性房產(chǎn)稅，考慮工薪階層和一些中低收入居民的情況，可以對1%稅率的房產(chǎn)稅，分5年到位。使交稅隨著工資的增長，有一個(gè)消化和適應(yīng)過程。并且對失業(yè)、退休的低收入人群，進(jìn)行特殊的征稅政策，以不影響他們的生活為宜。這樣，房地產(chǎn)稅開征，就會(huì)得到居民的理解和接受，使得這一改革新政得以平穩(wěn)展開和進(jìn)行。
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