廣州公積金部分貸款購(gòu)房者或改用商貸
廣州公積金新政細(xì)則出臺(tái) 部分貸款購(gòu)房者或改用商貸
1、公積金新政細(xì)則出臺(tái)，消除了眾多消費(fèi)者的疑慮。
廣州市住房公積金管理中心“雙11”給購(gòu)房者送大禮，自11月11日起放開(kāi)公積金貼息貸款部分占貸款總金額的比例不得大于50%的限制，只要是組合貸款即可申請(qǐng)公積金貼息貸款，其他貸款條件不變。據(jù)業(yè)界人士分析，這將給公積金可貸額度高且不需要貸過(guò)多商貸的購(gòu)房人士送來(lái)佳音。
不過(guò)，公積金貸款申請(qǐng)難度同時(shí)也加大。廣州市住房公積金管理中心為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)而出臺(tái)的新政11月1日起開(kāi)始執(zhí)行，新政中對(duì)公積金貸款申請(qǐng)者的征信以及收入進(jìn)行了諸多規(guī)定，引起了不少購(gòu)房者的疑慮。為此，該部門日前發(fā)出《廣州住房公積金管理中心關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》操作細(xì)則問(wèn)答，為貸款申請(qǐng)者解釋疑慮。由于公積金貸款新政對(duì)繳存公積金時(shí)間做出嚴(yán)格規(guī)定，必須按月繳存才可獲得公積金貸款資格，而不少單位因?yàn)槿胭~等原因是一個(gè)月繳存兩至三個(gè)月的公積金，該新政有可能導(dǎo)致這些有意申請(qǐng)公積金貸款的人士喪失貸款資格。為此，市住房公積金管理中心于11月10日發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充通知》，給予半年的緩沖期，公積金貸款新政對(duì)繳存公積金時(shí)間的要求自2017年5月1日才執(zhí)行，從現(xiàn)在到2017年4月30日，對(duì)公積金繳存的要求仍按舊規(guī)執(zhí)行。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于公積金貸款對(duì)征信審查比一般商貸更嚴(yán)格，且由于一些人公積金繳存基數(shù)較低，部分貸款購(gòu)房者或許會(huì)轉(zhuǎn)向住房商業(yè)貸款。至于公積金繳存時(shí)間的爭(zhēng)議，公積金中心及時(shí)應(yīng)對(duì)民意而給予半年緩沖期，解決了不少準(zhǔn)公積金貸款者的麻煩。
2、征信新規(guī)應(yīng)對(duì)辦法，資金周轉(zhuǎn)盡量用不同信用卡攤分逾期
俗語(yǔ)說(shuō)“十個(gè)杯子九個(gè)蓋”，一些人資金周轉(zhuǎn)有問(wèn)題，會(huì)有名下多張信用卡來(lái)輪番透支周轉(zhuǎn)，在公積金加強(qiáng)對(duì)貸款申請(qǐng)人征信核查的今天，這個(gè)操作尤為必要。
公積金中心在解答“累計(jì)逾期次數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是以單張貸記卡的最長(zhǎng)逾期期數(shù)計(jì)算，還是以多張貸記卡的逾期次數(shù)合并計(jì)算?”、“累計(jì)逾期次數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是按照貸款類型分別計(jì)算，還是多種貸款類型合并計(jì)算?”時(shí)給出明確回復(fù)，逾期次數(shù)和貸款逾期都是按單卡、單次貸款來(lái)作為審查標(biāo)準(zhǔn)。以信用卡還款逾期的例子為例，一個(gè)人名下有三張信用卡，分別在兩年內(nèi)曾經(jīng)有逾期5次、逾期3次和逾期兩次的記錄，由于單卡逾期次數(shù)沒(méi)有累積到6次，該貸款申請(qǐng)人依然有資格申請(qǐng)住房公積金貸款。以貸款還款逾期為例，職工同時(shí)辦理了消費(fèi)貸款、助學(xué)貸款跟住房貸款，消費(fèi)貸款逾期5期，助學(xué)貸款逾期1期，住房貸款逾期3期。是否算作累計(jì)逾期6期?還是算作累計(jì)逾期9期?還是屬于可以申請(qǐng)貸款?公積金中心對(duì)此回復(fù)稱：累計(jì)逾期次數(shù)以單筆貸款單獨(dú)計(jì)算，有多筆貸款的，不合并計(jì)算逾期期數(shù)。上述職工每筆貸款逾期都未超6期，可以申請(qǐng)貸款。
3、收入新規(guī)應(yīng)對(duì)辦法：公積金月供與商貸月供分列計(jì)算
目前，大部分私營(yíng)企業(yè)的單位公積金繳存基數(shù)低于職工月收入，另一部分福利好的單位，公積金繳存基數(shù)卻高于職工月收入，在公積金不認(rèn)收入證明的新規(guī)下，如職工辦理組合貸款，繳存基數(shù)是否需覆蓋公積金與商業(yè)月供總額的兩倍?這個(gè)問(wèn)題是公積金貸款申請(qǐng)者最關(guān)心的問(wèn)題。
為此，廣州市住房公積金管理中心給出一錘定音的答復(fù)——職工申請(qǐng)貸款時(shí)，該筆貸款的月還款額占家庭收入的比例不得超過(guò)50%。月還款額只計(jì)算公積金貸款的月還款。(即繳存基數(shù)/工資覆蓋公積金貸款月供額的兩倍即可。)此外，對(duì)于共同產(chǎn)權(quán)人或配偶若在廣州市住房公積金管理中心繳存公積金的，其繳存基數(shù)/工資可計(jì)入家庭總收入。在貸款系統(tǒng)申請(qǐng)錄入界面增加產(chǎn)權(quán)人/配偶資料錄入窗口，需要增加產(chǎn)權(quán)人/配偶收入的，可在此錄入需要增加人員的`證件號(hào)碼，由系統(tǒng)自動(dòng)讀取其繳存基數(shù)/工資。共同產(chǎn)權(quán)人和配偶不作為借款人的，不計(jì)算其公積金貸款次數(shù)。但如果配偶或產(chǎn)權(quán)人繳存的是異地公積金，除非異地繳存的職工若作為借款人，其繳存基數(shù)可以計(jì)入收入，若不作借款人，只作為配偶或產(chǎn)權(quán)人，其繳存基數(shù)不計(jì)入家庭收入。
在公積金貸款新規(guī)之下，對(duì)于公積金貼息貸款和公積金組合貸款，將有兩套月供計(jì)算方式，公積金繳存基數(shù)顯示的收入必須要至少等于公積金貸款月供部分的兩倍;商貸部分仍需要開(kāi)具個(gè)人收入證明，個(gè)人月收入必須至少等于商貸月供額的兩倍。雖然公積金繳存基數(shù)只對(duì)公積金月供有意義，它反過(guò)來(lái)對(duì)公積金可貸金額也有約束作用。
比如說(shuō)，一個(gè)人繳存時(shí)間長(zhǎng)，但繳存基數(shù)低，公積金賬戶累積可觀余額，根據(jù)公積金可貸公式，這名貸款購(gòu)房者公積金可貸金額本來(lái)可以到60萬(wàn)元，但是由于繳存基數(shù)低，不足以覆蓋60萬(wàn)元公積金貸款每月還款的月供，這變相意味著公積金貸款者不能足額貸款。
4、公積金新規(guī)影響：轉(zhuǎn)投商貸或增多
房衛(wèi)士按揭負(fù)責(zé)人鄭大源認(rèn)為，在公積金貸款新規(guī)出臺(tái)前，有的單位繳存非常不正常，甚至很多客戶為了貸款而臨時(shí)繳存，放款后就不再繳存了。新政抬高貸款門檻，自然使鉆空子的難度加大。此外，對(duì)于征信信用不符合公積金貸款要求的購(gòu)房者，被迫轉(zhuǎn)投住房商業(yè)貸款，因?yàn)樽》可虡I(yè)貸款對(duì)貸款逾期和信用卡逾期沒(méi)有那么嚴(yán)格的要求，逾期次數(shù)多一些也可通過(guò)。他之前正在處理一個(gè)客戶公積金貸款申請(qǐng)，這名人士的單位和公積金繳存情況都非常好，但由于一個(gè)月公積金入賬的時(shí)間問(wèn)題，差點(diǎn)喪失公積金貸款資格，后來(lái)根據(jù)補(bǔ)充通知的精神，這名客戶順利獲得了公積金貸款資格。
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取消組合貸款中公積金貸款占比不得大于50%的限制，今后組合貸都可申請(qǐng)貼息
在增加50億公積金貼息貸款額度后，廣州住房公積金又再“出招”，滿足職工申請(qǐng)貼息貸款的需求。記者昨日從按揭業(yè)人士處獲悉，廣州住房公積金管理中心已經(jīng)發(fā)出內(nèi)部通知，從昨日起放開(kāi)公積金貼息貸款部分占貸款總金額的比例不得大于等于50%的限制，這也意味著只要是組合貸款，即可申請(qǐng)公積金貼息貸款，而其他貸款條件則暫時(shí)不變。
“公積金中心已經(jīng)開(kāi)會(huì)向承辦銀行通報(bào)了最新政策，預(yù)計(jì)今后貼息貸款的審批會(huì)提速。”大源按揭總經(jīng)理鄭大源透露，相應(yīng)地，未來(lái)純公積金貸款的審批速度可能會(huì)減慢。
可辦貼貸銀行達(dá)7家
上月，廣州公積金新增的50億元貼息貸款額度“黃金周”后正式落地，將用于從今年8月到明年7月之間的申請(qǐng)，較此前一年50億元的原定額度，有了大幅增加。同時(shí)，廣州公積金中心還宣布增加4家住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)承辦銀行，在此前中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行、中國(guó)銀行廣東省分行、廣州農(nóng)村商業(yè)銀行等3家的基礎(chǔ)上，中國(guó)工商銀行廣東省分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行、中國(guó)交通銀行廣東省分行和廣發(fā)銀行廣州分行4家承辦銀行也成為新的承辦銀行。
廣州的公積金貼息貸款從去年10月26日正式啟動(dòng)，按照“先付后貼”原則，由借款人先按商業(yè)性住房貸款利率歸還貸款本息，之后商業(yè)貸款利息與公積金貸款利息的差額也即貼息的款項(xiàng)，再由公積金中心在還款次月委托承辦銀行轉(zhuǎn)入借款人的還款賬戶，而且商業(yè)貸款利率超過(guò)國(guó)家基準(zhǔn)貸款利率的部分不予以貼息。貸款方式上，需要經(jīng)過(guò)銀行初審、將資料掃描上傳到公積金中心，再進(jìn)行審批。
根據(jù)公積金中心此前披露的信息，在每一個(gè)年度前，公積金中心將對(duì)政策作出評(píng)估，當(dāng)公積金存貸比高于80%時(shí)可以啟動(dòng)公積金貼息貸款，而一旦低于75%時(shí)將停止公積金貼息貸款。不過(guò)，由于公積金貼息貸款政策推出后，公積金貸款額度明顯有所寬松，而且政策受到市民歡迎，所以即使存貸比指標(biāo)較為理想，今年公積金中心仍然繼續(xù)推出公積金貼息貸款。
貼息貸款業(yè)務(wù)量增加
作為一項(xiàng)便民利民政策，公積金貼息貸款推出后，業(yè)務(wù)量呈現(xiàn)穩(wěn)步增加的趨勢(shì)。今年3月，在試行了一段時(shí)間后，廣州又調(diào)整了公積金貼息貸款的申請(qǐng)條件，規(guī)定新申請(qǐng)的公積金貼息貸款，公積金貸款部分占貸款總金額的比例不得大于等于50%，其余的申請(qǐng)條件與原來(lái)一致。而公積金貸款部分占貸款總金額的比例超過(guò)50%的，可申請(qǐng)一般公積金組合貸款。這就意味著市民如果要申請(qǐng)單人最高的60萬(wàn)元公積金貼息貸款，其貸款總額必須在120萬(wàn)元以上，如果要申請(qǐng)兩人最高100萬(wàn)元的公積金貼息貸款，貸款總額必須要在200萬(wàn)元以上。而昨日新政策的出臺(tái)，也宣告了這一調(diào)整政策告終。
未連續(xù)繳存或遇麻煩
此外，廣州住房公積金管理中心本周也發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充通知。通知表示，自2016年11月1日起，對(duì)申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)設(shè)立住房公積金賬戶時(shí)間在6個(gè)月(含)以內(nèi)的或住房公積金繳存月數(shù)僅6個(gè)月的職工，嚴(yán)格執(zhí)行《廣州住房公積金管理中心關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中第三點(diǎn)的規(guī)定，如申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)最近6個(gè)月未連續(xù)繳存的，不受理其貸款申請(qǐng)，不接受單位出具的補(bǔ)繳證明。
同時(shí)，在2016年11月1日至2017年4月30日(含)期間，對(duì)申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)設(shè)立住房公積金賬戶時(shí)間和繳存月數(shù)均在6個(gè)月以上的職工，按2016年10月31日前的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。自2017年5月1日起，對(duì)所有繳存職工(學(xué)校教職工除外)，嚴(yán)格執(zhí)行《通知》第三點(diǎn)的規(guī)定。
此外，鑒于學(xué)校法定寒暑假放假的特殊情況，學(xué)校教職工法定寒暑假提前或延遲繳存住房公積金的，在其繳存后視為連續(xù)繳存，不需要單位出具補(bǔ)繳證明。
以上所有日期均以住房公積金貸款申請(qǐng)錄入公積金管理中心貸款管理系統(tǒng)的時(shí)間為準(zhǔn)。
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