公積金貸款買房的技巧
買房是所有人繞不過去的坎，就算現(xiàn)在不買，將來早晚會(huì)買。買房自然也繞不開貸款，貸款又繞不開公積金。不過關(guān)于公積金，除了公積金買房比商貸劃算，大家還知道啥?
我們先回顧一下兩個(gè)概念，等額本息和等額本金。銀行在為借款人計(jì)算房貸還款額的時(shí)候，一般是按月計(jì)息。借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。兩者相加，正好是每月所還的月供金額。目前，銀行的房貸分為“等額本息”與“等額本金”兩種還款模式。等額本息，就是每個(gè)月還款的“本+息”之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。一旦選擇“等額本金”還款模式，由于借款人所借的本金數(shù)量相對(duì)于“等額本息”而言，本金會(huì)提前歸還。此時(shí)，借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機(jī)會(huì)，能帶來超出支付銀行借款利息的回報(bào)，那就可以選擇“等額本息”方式，讓本金在手中多停留一會(huì)兒。
那么，公積金提前還款劃算不?舉個(gè)例子，假設(shè)在上海買房的小王用公積金貸了40萬元，剩余貸款期限為15年，貸款利率為3.25%，還款方式為等額本息。他準(zhǔn)備提前還款十萬元，那么他每月的還款本息將從2810.68元減輕到2108.01元，每月節(jié)省還款支出702.67元，一年下來將節(jié)省還款支出8432.04元。利息支出也會(huì)減少，從105921.51元減少到79441.14元，總共減少利息支出26480.37元。所以說，如果你手頭上的錢不做他用，不如拿來減輕當(dāng)下的房貸壓力，也是極好的呢。
當(dāng)然了，辦理提前還款也是有前提條件的，比如在北京，就需要借款人自住房公積金貸款放款之日起滿一年，才可申請(qǐng)辦理提前歸還住房公積金個(gè)人貸款，且借款人歸還部分住房公積金貸款，每次還款金額應(yīng)不低于6個(gè)月的住房公積金貸款本息額等等。至于上面提到的手續(xù)費(fèi)，當(dāng)然是不收取的哦，違約金也不收取，這個(gè)是不是很贊。
沒有公積金，或者公積金已經(jīng)使用過的人，難道就不能貸款了嗎?當(dāng)然不是，商業(yè)銀行貸款也是可以的，只不過需要注意以下幾點(diǎn)：
1、申請(qǐng)貸款額度要估摸好自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)還款能力做出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測(cè)。
2、辦理按揭要選擇好貸款銀行，自然是利率折扣越高的越好。
3、要選定最適合自己的還款方式。等額本息的優(yōu)點(diǎn)在于，借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額，有計(jì)劃的安排家庭的收支;等額本金的還款方式比較適合于還款能力較強(qiáng)、并希望在還款初期歸還較大款項(xiàng)以此減少利息支出的人。
4、向銀行提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟(jì)收入情況等證明。
5、必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金。對(duì)于正在用公積金貸款的人來說，如果你想要離職換工作，那么公積金盡量避免斷繳，一旦下個(gè)單位沒有及時(shí)給你繳納上，或者是中間無業(yè)的階段太長(zhǎng)，一定要記得扣款卡里的余額充足，避免造成違約而被銀行罰息，同時(shí)也有在銀行留下不良信用記錄的風(fēng)險(xiǎn)。
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公積金貸款申請(qǐng)失敗的一些原因
1、個(gè)人征信的原因
如果申請(qǐng)者的征信出現(xiàn)問題，也無法申請(qǐng)公積金貸款。例如信用卡連續(xù)3次、累計(jì)6次逾期;車貸月供累計(jì)2-3個(gè)月逾期或不還款;現(xiàn)有房貸月供累計(jì)2-3個(gè)月逾期或不還款等。此外，水、電、煤氣費(fèi)不按時(shí)交款，手機(jī)停用不銷號(hào)而產(chǎn)生欠費(fèi)等都也會(huì)影響你的`征信。
提醒：
申請(qǐng)者可以在申請(qǐng)公積金貸款前，要記得去個(gè)人征信中心進(jìn)行查看下自身的信用記錄。如果自身征信報(bào)告上有不良信用記錄，可以根據(jù)提示盡快解決。
舉個(gè)例子，如果信用卡有逾期記錄，可以和相關(guān)銀行進(jìn)行溝通并提供有力證據(jù)，要求銀行撤銷不良記錄。如果沒法撤銷，也需要立馬還清欠款，征信系統(tǒng)上的不良記錄將在你還清欠款之日起保存5年，5年后該不良記錄將被刪除。
2、自身公積金賬戶問題
因?yàn)楦鞯貙?duì)申請(qǐng)公積金貸款的賬戶繳存比例、繳存次數(shù)、斷繳、補(bǔ)繳等情況有不同的要求。如果中間出現(xiàn)斷激，或者沒有達(dá)到公積金管理中心要求的連續(xù)繳存情況，都有可能導(dǎo)致申請(qǐng)失敗。
提醒：
申請(qǐng)者一定要詳細(xì)了解本城市公積金貸款申請(qǐng)的要求，比如北京在審批公積金貸款時(shí)對(duì)賬戶余額沒有要求，但廣州、深圳等城市卻是根據(jù)賬戶余額來計(jì)算貸款額度的，你比如深圳市住房公積金貸款額度則就是公積金賬戶余額的14倍。
3、開發(fā)商的問題
如果自身征信和公積金賬戶都沒有問題，購買的房子也在能申請(qǐng)公積金貸款的范圍內(nèi)，為啥有些開發(fā)商會(huì)拒絕接受公積金貸款?
有兩種可能，一是開發(fā)商本身的資質(zhì)有問題，二是開發(fā)商著急回籠資金不愿意配合公積金貸款。
提醒：
建議在看房時(shí)就跟開發(fā)商溝通好。
第一種情況因?yàn)槭褂霉e金貸款，必須與公積金管理部門簽訂相應(yīng)的合作協(xié)議，這對(duì)開發(fā)商的注冊(cè)資本和從業(yè)年限、五證是否齊全等資質(zhì)有嚴(yán)格要求。所以有的開發(fā)商如果不能達(dá)到要求，也就不能為購房者辦理公積金貸款。
第三種情況開發(fā)商以放款太慢為由拒絕公積金貸款買房，購房者可以根據(jù)當(dāng)?shù)刈》抗e金管理辦法向當(dāng)?shù)毓e金中心舉報(bào)。對(duì)此，各城市也應(yīng)該都是有相應(yīng)的規(guī)定的。
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