山東青島公積金新政作用問題

　　購房需求旺盛公積金貸款緊張 青島公積金新政作用有限。隨著國內一二線城市樓市逐漸火熱，公積金貸款利用率也水漲船高。日前，北京、蘇州、南京、合肥、福州等地公布公積金貸款使用情況，多地住房公積金貸款出現(xiàn)額度緊張的現(xiàn)象。對此，業(yè)內認為公積金吃緊是樓市加杠桿的虛熱所致，多數(shù)城市的公積金貸款發(fā)放正�；蛟趫�(zhí)行相應的樓市調控措施后趨于正常。

　　青島方面，3月底公布公積金調整政策，自5月1日起，二次貸款最高貸款額度新房由60萬元下調至50萬元、二手房由35萬元下調至30萬元，二手房首付比例最低30%。業(yè)內人士認為青島公積金使用率仍維持93%左右的高位運行狀態(tài)，資金緊張的基本面沒變，而新政收縮了貸款額度，不可能對樓市形成強刺激。

　　購房需求旺盛 公積金貸款緊張

　　根據(jù)新華社報道，隨著居民的購房需求日益旺盛，相應的公積金貸款也大幅增加。以蘇州為例，截至3月底，蘇州住房公積金個人住房貸款使用率在99%左右，處于偏緊狀態(tài)。而在合肥，由于居民的購房需求增加，截至2015年年底，該市累計發(fā)放個人住房貸款497.85億元，同比增長30.52%；個人住房貸款使用率為105.15%，比上年同期增加15.3%。在福州，截至今年2月29日，福州住房公積金管理中心個人住房貸款使用率已達105.23%。同樣在南京，住房公積金資金也是比較緊張，截至3月底個人住房貸款使用率也已超過105%。但公積金緊張，并不等于“貸空”。之所以出現(xiàn)公積金流動性不足的狀況，主要是因為2015年各級政府部門對住房公積金政策調整頻繁，連續(xù)出臺了一系列寬松政策，充分釋放了住房公積金使用潛力，導致資金出現(xiàn)短期流動性不足。

　　業(yè)內人士認為，受樓市趨熱購房需求釋放成交量增長影響，公積金的杠桿作用被進一步放大，對公積金貸款的.需求量在短期內也出現(xiàn)了猛增。國內少數(shù)一二線樓市出現(xiàn)公積金吃緊的情況，符合這些城市樓市量價齊升的現(xiàn)實情況，其實不僅拉動了公積金貸款量增加，商業(yè)貸款的量更是大增，所以這些城市的公積金使用率提升，也屬正常的市場行情。隨著相應樓市調控措施的執(zhí)行和購房需求的釋放，多數(shù)城市的公積金貸款發(fā)放已經(jīng)正�；蚝芸熠呌谡�常。此外，一些城市采取了一些“回補”措施為公積金賬戶“充值”。如，南京實施了住房公積金貸款資產證券化業(yè)務，并推出個人住房公積金貸款轉商業(yè)貼息貸款業(yè)務即“公轉商”業(yè)務；蘇州全面實行輪候放款，對不同購房需求推行針對性政策，延長公積金貸款放款時間……

　　青島公積金新政 貸款額度收縮根據(jù)青島市住房公積金管理中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全市收繳住房公積金42.44億元，同比增長19.41%，職工住房消費提取住房公積金22.58億元，同比增長28.66%。共向5838戶職工家庭發(fā)放公積金貸款20.03億元，同比分別增長8.33%和21.54%，支持職工家庭購房面積58萬平方米，拉動全市職工住房消費總額逾43億元，支持房地產市場去庫存成效顯著。

　　據(jù)了解，青島市住房公積金個人住房貸款使用率維持在93%左右的高位運行狀態(tài)，資金緊張的基本面未變，相比于上述公積金貸款緊張的國內一些城市，額度還算充足。3月22日，青島市住房公積金管理中心發(fā)布公積金新政，自5月1日起正式開始執(zhí)行。其中，二次貸款結清2年即可申請，最高貸款額度新房由60萬元調整為50萬元、二手房由35萬元調整為30萬元，實行單方繳存為雙方繳存60%的貸款額度限制，繳存余額倍數(shù)由15倍調整為10倍；首次、二次購買二手房的首付款比例統(tǒng)一調至30%，并與房齡掛鉤；異地貸款政策放寬至全國范圍，對具有青島市戶籍，在其他城市繳存公積金的職工，可以在青島使用住房公積金貸款購房。

　　盡管公積金新政縮短了再次貸款的年限，降低了二手房的首付比例，但同樣也降低了貸款額度。業(yè)內人士認為，公積金貸款購房所占份額并不顯著，多數(shù)還是商業(yè)貸款，尤其是目前青島房貸市場上有十多家銀行針對首套房貸利率有8.5折利率，首付比例同樣是兩成，從貸款額度而言，對于購房者來說更方便更具操作性。

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