公積金新政各地冷暖不一議論文

　　只能在戶籍所在地申請

　　成都公積金管理中心有關(guān)人士向《第一財經(jīng)日報》記者表示，三部委關(guān)于公積金貸款的新政落地工作，成都公積金中心相關(guān)處室正在加緊研究，近期會推出相關(guān)措施，現(xiàn)在還沒有確定具體的時間。

　　四川省住建廳10月15日透露，三部委的通知已交由四川省住建廳、財政廳、央行成都分行三方會簽，將于本月內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)、執(zhí)行。

　　此次三部門的新政中比較突出的就是異地貸款，四川省住建廳強調(diào)，申請貸款只能在戶籍所在地申請住房公積金個人住房貸款，同時在戶籍所在地購買自住住房。

　　前述成都公積金管理中心人士向本報記者解釋，比如，戶籍在自貢市的職工在成都市工作并繳存公積金，那他在自貢買房，持在成都的公積金繳存證明，可以向自貢公積金中心申請公積金貸款，不能在其他地區(qū)申請公積金貸款。

　　另外，四川省住建廳將對申請公積金貸款購買的二套房的面積、價格進行限制，必須滿足在當?shù)亍爸械蛢r位、中小戶型”標準。不過，由于各地經(jīng)濟發(fā)展情況不同，全省不會統(tǒng)一劃出具體標準。

　　9月中旬，成都公積金中心出臺了新的公積金貸款政策并于10月8日起執(zhí)行。新政策包括：繳存余額在1.5萬元以下的貸款申請人，原則上也可不受倍數(shù)限制，最高可貸30萬元；工業(yè)化、裝配式商品住宅，可以全裝修住宅總價款為基數(shù)申請公積金貸款。

　　另外，從2014年9月15日起，成都二手房公積金貸款、無擔保公司擔保的現(xiàn)房公積金貸款的抵押權(quán)登記費由各貸款受托銀行承擔，不再向貸款申請人收取。因此，此次三部門發(fā)文取消的四項收費中，成都只涉及擔保費、公證費兩項。

　　申請貸款比春運搶票還難

　　近日，三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(下稱《通知》)，要求各地推進公積金異地貸款，包括連繳6個月就能申請貸款，二套房也可申請貸款等。

　　這與廣州10月11日審議通過的“史上最嚴”公積金新政多有抵觸。廣州新政明確公積金貸過一次不能再貸，除要求連續(xù)正常繳納公積金6個月外，還要求本地人累計繳存住房公積金兩年(含)以上，非本市戶籍累計繳存公積金三年(含)。

　　最大的沖突在于二次貸款方面。《通知》強調(diào)，住房公積金貸款對象為“購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工”。但廣州新政則明確規(guī)定，公積金不能貸兩次。盡管這一政策變動在今年4月征求公眾意見時獲得超過40%的反對，但還是在近日獲得了通過。

　　廣州市住房公積金管理中心主任夏衛(wèi)兵稱，目前廣州公積金提取比例已超過警戒線，達全國最高，北京和上海提取比例為50%，相比之下，廣州新增提取比例高達76%，個別月份甚至超過八成，該政策主要是為了保證繳存職工能公平公正申請住房公積金貸款。

　　從7月起，廣州每月公積金貸款限額10億元。例如8月與9月的新增額度都是當天上午就被搶光，在廣州申請公積金貸款比搶春運火車票還難。由于等待的時間太長，很多新的樓盤項目已經(jīng)拒絕買家用公積金貸款購房。

　　對于廣州公積金貸款政策與上述《通知》的抵觸，廣州市住房公積金管理中心15日對外表示，原則上會按照上級部門的文件執(zhí)行，但要看文件是否有給地方根據(jù)實際情況調(diào)整的空間。如果是剛性要求，有抵觸會嚴格執(zhí)行中央對公積金管理的新規(guī)定。

　　“第二套不讓貸確實不太合理。很多改善需求者雖然用過公積金，但只要還清了還是應(yīng)該允許他們貸款�！睆V州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴《第一財經(jīng)日報》，為了不與國家政策相抵觸，廣州的公積金政策預(yù)計會進行修改。

　　不過，不少業(yè)內(nèi)人士認為，廣州要執(zhí)行國家新政，面臨著“無米下炊”的尷尬，與其他很多城市公積金閑置睡大覺相比，廣州的公積金使用率已經(jīng)達到全國最高比例，如何執(zhí)行國家政策，確實面臨難題。

　　“主要還是缺錢。”黃韜預(yù)計，未來廣州的公積金政策會按照國家要求進行改動，但可能會采取一些“折中”的辦法，比如在二套房方面，可能規(guī)定二次貸款也可以用，但要優(yōu)先第一套的做法。這樣一來，在首套貸款都要排隊的情況下，二套等待的時間就更長�！暗却�的時間一長，很多人自然就會轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款�！�

　　廣州一家開發(fā)商人士預(yù)計，在9月底央行釋放房貸紅利后，如果接下來房貸利率能調(diào)整到基準利率的8.5折左右，加上在審批時間上的優(yōu)勢和開發(fā)商的引導(dǎo)，相信不少廣州購房者會考慮放棄排隊等公積金，轉(zhuǎn)向商業(yè)貸款，目前公積金貸款排長隊的現(xiàn)象也有望得到緩解。

　　針對部分城市貸款發(fā)放率較高、資金流動性緊張、職工貸款排隊輪候等現(xiàn)象，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率在85%以上的城市，要主動采取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款。各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

　　黃韜認為，此次國家新政提出的推進公積金異地貸款如果能落實，對廣州樓市能帶來不少利好。與廣州的無米下鍋相比，全國有數(shù)萬億的公積金處于休眠狀態(tài)�！皬V州不夠用，但很多三四線城市的公積金卻沒人用，因此怎么將這些資金充分利用起來十分關(guān)鍵�！�

　　新政尚未落地

　　三部委公積金新政出臺前，河南已有相關(guān)政策推出，公積金貸款購買首套房，首付比例最低可達20%。但《第一財經(jīng)日報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，這樣的優(yōu)惠政策，河南多地市民尚未享受到。

　　9月30日，河南省住建廳等5部門出臺《關(guān)于促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(下稱《意見》)，提出放寬住房公積金貸款條件。職工連續(xù)正常繳存6個月(含)以上，可申請住房公積金貸款購房。使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米(含)以下的，貸款首付款比例可以不低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付比例可以不低于30%。對購買首套房屋的'認定以房管局提供的繳存職工申請家庭名下現(xiàn)有住房套數(shù)為準。符合低保、低收入、特困標準的職工，可申請個人住房公積金貸款貼息。

　　不過，《第一財經(jīng)日報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，河南省多數(shù)地市，執(zhí)行的仍是舊政策，尚未執(zhí)行上述優(yōu)惠政策。

　　在鄭州市住房公積金管理中心，正在窗口辦理業(yè)務(wù)的一位工作人員接受當?shù)孛襟w采訪時說，目前，鄭州還未執(zhí)行連續(xù)足額繳存6個月(含)以上就可以申請公積金貸款的政策。管理中心只有收到鄭州市政府下發(fā)的相關(guān)文件、通知才能進行政策修改，而目前還未見到相關(guān)通知或文件。

　　對于住建部要求的要取消4個收費項目，這位工作人員說：“還未接到相關(guān)通知。”但他解釋，鄭州辦理公積金貸款收取的只有擔保服務(wù)費和評估費兩項。

　　“這些費用也并不是公積金管理中心收取的�！彼�說，其中擔保服務(wù)費由提供相關(guān)服務(wù)的擔保公司收取，評估費由擔保公司委托的評估公司收取。

　　這位工作人員還介紹說，關(guān)于異地互認方面，目前因為工作調(diào)動等原因公積金可以互轉(zhuǎn)，并且如果轉(zhuǎn)移期間沒有間斷繳存，繳存時間可以累計。

　　隨后，本報記者咨詢洛陽等地住房公積金管理部門獲悉，公積金信貸仍按老政策執(zhí)行。

　　如果接到文件，各地公積金政策會改變嗎？洛陽公積金管理部門一位負責人說：《意見》中僅僅說“可以不低于20%”，換句話說，各地可以執(zhí)行，也可以根據(jù)實際情況不予執(zhí)行。

　　而上述優(yōu)惠政策的遲遲不能落地，已經(jīng)讓一些鄭州市民感覺到忐忑。急著想在新鄭買房的鄭州市民曹先生說，他在新鄭買了一套88平方米的房子，房款60萬，但是手里的積蓄只有10萬元左右，“現(xiàn)在公積金仍是首付18萬，我準備借錢補上首付款。就怕這邊辦好了，那邊落實新政的政策出來了，多虧��！”

　　二套房首付六成變?nèi)��?/strong>

　　繼“鄂六條”、武漢全面解除限購、央行限貸松綁等政策密集出臺之后，武漢近日再祭出一項救濟市場政策——二套房公積金貸款首付由六成調(diào)整至三成。

　　武漢住房公積金管理中心近日發(fā)出通知，第二套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為房屋總價的30%，不再硬性要求達到房屋總價的60%。住房公積金貸款房屋套數(shù)認定、貸款額度計算仍按原政策規(guī)定執(zhí)行，貸款最高比例不得超過房屋總價的40%。

　　按照武漢公積金中心的最新通知，購房者利用公積金貸款購買第二套房，若首付三成，只能采取組合貸款，用銀行商貸填上余下的三成房款。雖然必須采取組合貸款方式，而且公貸二套房貸款利率須上浮10%，但由于公貸基準利率只有4.5%，上浮后仍遠低于商貸基準利率的6.55%，相比使用純商貸，組合貸的購房成本仍有明顯降低。

　　湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)理事、中指院市場總監(jiān)李國政認為，公積金貸款門檻的降低能釋放更多改善性需求，亦為緩解房地產(chǎn)庫存壓力帶來利好。

　　《第一財經(jīng)日報》記者采訪了解到，在多重救濟市場“利好”的刺激下，武漢樓市像打了雞血一般神奇復(fù)活了。

　　據(jù)官方統(tǒng)計，2014年前9個月，武漢住宅成交1167萬平方米，但新批上市達1500萬平方米；而2013年新增供應(yīng)為1610萬平方米，銷售為1581萬平方米，目前武漢樓市的庫存仍在緩慢增長，去化周期接近12個月。

　　李國政分析說，各項救濟市場政策疊加，武漢樓市在經(jīng)歷五連跌后，有望于第四季度止跌回穩(wěn)，庫存壓力亦將得到顯著緩解。僅全面解除限購后的首個周末，武漢就有17個項目推盤，推動9月最后一周日均成交超800套，創(chuàng)造武漢樓市單月成交新高。國慶7天，武漢住宅成交2150套，亦較去年同期增長27%。上周，武漢商品房成交5563套，環(huán)比大幅增加2054套，環(huán)比增幅達到57.33%。

　　而住房金融需求方面，華夏銀行[-0.23%?資金?研報]武漢分行個貸部負責人稱，雖然部分改善型和投資型需求將被釋放，但受制于近年來居民收入增長乏力，新的住房需求在一定程度上受到抑制；同時，房地產(chǎn)市場頹勢已成，居民普遍持觀望態(tài)度，期待房屋降價、期待銀行利率打折；此外，銀行業(yè)利潤壓力較大，利率打7折基本不可能實現(xiàn)，銀行業(yè)普遍額度偏緊。受上述多重因素影響，盡管政府頻出救濟市場政策，但住房金融需求實際只會略有增長，變化不會太大。