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2015“全面二孩”將利好大戶型和學(xué)位房
投資風(fēng)向標(biāo)
作為樓市成交的傳統(tǒng)旺季，“金九銀十”一直是觀察全年樓市的重要窗口期。伴隨著眾多的政策利好，2015年的樓市自年初開始穩(wěn)步回暖。而10月央行“雙降”、廣州公積金新政和十八屆五中全會(huì)決定放開“全面二孩”等利好政策迭出，更是進(jìn)一步讓“銀十月”成色十足。
數(shù)據(jù)顯示，10月份全國主要城市新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比繼續(xù)雙漲，且漲幅均有所擴(kuò)大。在眾多政策助力之下，不少剛需購房族紛紛出手，而包括“換房一族”在內(nèi)的改善型購房者也逐漸加入到買房大軍中，推動(dòng)成交量繼續(xù)走高，全年樓市平穩(wěn)回升。
2015年10月
全國100個(gè)城市
(新建)住宅平均價(jià)格為10849元/平方米
環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn)
同比上漲2.07%，漲幅較上月擴(kuò)大0.71個(gè)百分點(diǎn)
住宅價(jià)格中位數(shù)為7116元/平方米
環(huán)比下跌0.38% 同比上漲1.64%
十大城市(新建)住宅
均價(jià)為20191元/平方米
環(huán)比上漲0.65% 比上漲6.65%
數(shù)據(jù)文本：牛思遠(yuǎn) 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院
○案例
房貸政策落地 換房族順利“換手”
3年前，在廣州從事金融行業(yè)的袁先生賣掉了位于海珠區(qū)的小房子，花了大約160萬元購買了位于番禺洛溪板塊洛濤居南區(qū)的一套87平方米二手房。這套三房兩廳兩衛(wèi)的房子位于一樓，帶一個(gè)72平方米的大花園，讓袁先生“一見鐘情”。
轉(zhuǎn)眼3年過去，袁先生的兒子也到了快上小學(xué)的年紀(jì)，袁先生夫妻倆開始琢磨起買學(xué)位房。然而，中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)位房對(duì)袁先生來說已經(jīng)堪稱“天價(jià)”，于是他轉(zhuǎn)而選擇了從幼兒園到高中均采用雙語教學(xué)的私立學(xué)校。但優(yōu)質(zhì)的私立學(xué)校同樣有著學(xué)位的問題，最好的選擇仍是買一套有學(xué)位的房子。
換房需求遇上樓市利好政策，讓袁先生壓力小了不少。今年3月底，二手房交易營業(yè)稅征收新政出臺(tái)，二手房交易免征營業(yè)稅的條件由購房滿5年改為滿2年，讓他2012年購買的房子再轉(zhuǎn)手可少交一大筆營業(yè)稅，“競爭力”陡增。
從5月開始，袁先生陸續(xù)看了不少房子，最終選定了番禺一套135平方米的大三房，不僅是新房還送中英文雙語學(xué)校的學(xué)位，但價(jià)格也不便宜——折后總價(jià)282萬元。按廣州二套房貸款首付七成計(jì)算，如果不賣掉原來的房子，袁先生購買新房需要支付的首付款需要近200萬元。
“讓我拿存款真的沒那么多錢，只能兩手準(zhǔn)備。”袁先生說，自己洛濤居的房子已經(jīng)提前還完了房貸，因此他面臨兩種方案：一是拿現(xiàn)在住的房子抵押貸款去付新房首付，二是賣掉老房子回收現(xiàn)金，再去買新房。第二種方案可以享受首套房三成首付政策，資金壓力會(huì)減輕不少。
8月，已經(jīng)選定新房的袁先生將洛濤居南區(qū)的房子放在中介掛牌，但不料放盤幾個(gè)月，看房者寥寥。因?yàn)橹被I集新房的首付，袁先生這套房子價(jià)格一直在往下調(diào)，但來看房的一直都是每周一兩個(gè)人的狀態(tài)。到10月下旬，看房客突然增加到了每天兩三個(gè)。
“感覺政策利好比較多，大家都決定出手了。”袁先生說，最終這套房子以183萬元成交，而買家也是換房一族。原來的房子是位于海珠區(qū)東曉南的一套68平方米兩房一廳，因?yàn)楦改赣H戚都在洛濤居南區(qū)，所以也想買在附近方便互相照顧。“聽說也是賣了原來的房子，看房看了兩個(gè)月，剛好趕上公積金貸款上限從80萬提高到 100萬，所以很果斷，看完我的房子第二天就定了。”
○市場
深圳繼續(xù)領(lǐng)跑年底買家激增
中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2015年10月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10849元/平方米，環(huán)比上漲0.30%，漲幅較上月擴(kuò)大0.02個(gè)百分點(diǎn);較去年同期上漲2.07%，漲幅較9月有所擴(kuò)大。
值得注意的是，住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前十位的城市中，去年以來房價(jià)漲勢兇猛的深圳受高價(jià)樓盤入市影響，環(huán)比上漲3.49%，高居首位。而臨近深圳的惠州和東莞，則分別以環(huán)比上漲3.38%和2.28%位列漲幅榜第二和第四位。
同比來看，10月深圳新建住宅均價(jià)較去年同期上漲高達(dá)32.66%，依然穩(wěn)居100個(gè)城市的漲幅第一，甚至遠(yuǎn)超上海和北京。而在十大城市主城區(qū)二手住宅價(jià)格的漲跌排名中，深圳也以同比40.68%的漲幅傲視京滬廣，僅在環(huán)比漲幅上以0.61個(gè)百分點(diǎn)屈居上海之后位列第二。
業(yè)內(nèi)人士指出，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快、人口持續(xù)流入及需求旺盛、購買力強(qiáng)勁等因素影響，深圳今年的房價(jià)漲幅一直較高。雖然10月漲幅較前幾個(gè)月有所回落，但仍比國內(nèi)絕大多數(shù)城市強(qiáng)勁。
11 月7日，深圳龍華新區(qū)某樓盤在深圳灣體育中心開盤，因?yàn)榭蛻魯?shù)量遠(yuǎn)超預(yù)期，開發(fā)商不得不連續(xù)4次現(xiàn)場宣布追加房源。全部1637套房源6個(gè)小時(shí)內(nèi)實(shí)現(xiàn)“日光”，簽約金額預(yù)計(jì)達(dá)到60億元，均價(jià)超過4萬元/平方米。這次開盤，被當(dāng)?shù)刭彿空叻Q為“演唱會(huì)式的開盤”，樓盤相關(guān)分銷負(fù)責(zé)人也表示“見到的客戶數(shù)量是近十年來最大的”。
相比之下，廣州房價(jià)在“金九銀十”反而有所走低，但成交量卻同比去年大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，廣州今年前十個(gè)月的新房成交總量已超去年全年的成績，預(yù)期為四季度的開端注入強(qiáng)大的動(dòng)力。
據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，10月的廣州一手住宅價(jià)格錄得今年月度最低。全市十一區(qū)成交均價(jià)14036元/平方米，環(huán)比9月下降5.6%，同比去年微降2.2%。不過，當(dāng)月廣州十一區(qū)網(wǎng)簽一手住宅8161套，環(huán)比9月增11%，同比去年同期漲7.2%;成交面積911701平方米，環(huán)比升8.5%，同比增 6.3%。
業(yè)內(nèi)人士分析，廣州10月成交量上漲主要是因外圍區(qū)域拉升。外圍區(qū)域樓盤多，貨源充足，10月成交量占全市比重74.1%。受到政策、規(guī)劃、地王等利好刺激，剛需人群的購買力得到有效釋放，廣州外圍區(qū)域“銀十月”成績喜人。
二手市場方面，合富置業(yè)報(bào)告顯示，雙降、公積金貸款新政后首周，廣州成交量微升。其中，天河?xùn)|部市場反響較天河中心區(qū)更為明顯，尤其是利好以剛需客為主的區(qū)域;海珠區(qū)濱江沿線向來備受剛需客青睞，在新政后的首個(gè)周六日看房量大增;白云、番禺等區(qū)婚房客入市較積極;越秀、荔灣等老城區(qū)市場反應(yīng)并不明顯。
合富置業(yè)報(bào)告分析，接近年底，預(yù)計(jì)將有不少急于在年底前買房入駐的需求急切型買家出動(dòng)看房，首次購房的剛需客和打算購置婚房的買家需求也相對(duì)更為強(qiáng)烈，而換房客則要等性價(jià)比較高時(shí)才會(huì)出手。央行降息降準(zhǔn)和公積金新政預(yù)期將為四季度銷售沖刺期的到來增添動(dòng)力，年底樓市或?qū)⒊尸F(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。
○政策
“雙降”+公積金利好熱點(diǎn)城市將平穩(wěn)上漲
傳統(tǒng)“銀十月”，政策方面推出多重利好。全國房地產(chǎn)市場整體向暖，供應(yīng)量上升，成交量保持平穩(wěn)。
央行宣布自10月24日起，降息0.25個(gè)百分點(diǎn)，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，為降低購房成本再添助力。去年11月以來，央行連續(xù)進(jìn)行了5次降息，5年期以上商業(yè)貸款的利率從6.55%降到了目前的5.15%。據(jù)估算，若購房者商業(yè)按揭貸款額100萬元，貸款期限20年，采用等額本息還款，去年11月利率為 6.55%時(shí)，每月月供7485.2元，經(jīng)過5次降息后，每月月供現(xiàn)在只需要6682.7元，相比9個(gè)月前每月少還802.5元。
此外，央行將進(jìn)一步改善企業(yè)融資環(huán)境，也將利好房地產(chǎn)企業(yè)。10月底召開的十八屆五中全會(huì)提出了全面建成小康社會(huì)新的目標(biāo)要求，表現(xiàn)在房地產(chǎn)方面，主要是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，調(diào)整人口政策以積極擴(kuò)大社會(huì)消費(fèi)、帶動(dòng)房地產(chǎn)需求，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等。
從全國的情況看來，供應(yīng)方面，10月份房企推盤再度發(fā)力，重點(diǎn)城市推盤量大幅上升;成交方面，在政策刺激和房企積極銷售策略推動(dòng)下，成交量保持平穩(wěn)。
繼雙降之后，廣州推出公積金貸款新政，市場交投熱度較上月同期升溫。10月26日，廣州市正式實(shí)施住房公積金貼息貸款，并把個(gè)人最高貸款額度由現(xiàn)行的50萬元調(diào)整至60萬元。合富置業(yè)儲(chǔ)備分區(qū)營業(yè)經(jīng)理?xiàng)钊伪硎荆?ldquo;公積金貸款最高額度提高之后，能夠降低購房者的首付款支出，對(duì)于手頭上資金不太多的剛需客來說，有利于提升他們?nèi)胧械姆e極性。”
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，購房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放;同時(shí)，隨著年底臨近，多數(shù)房企在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下，將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續(xù)緩解。從價(jià)格上看，不同城市仍將分化，熱點(diǎn)城市房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)平穩(wěn)上漲，而庫存壓力較大城市將保持穩(wěn)定甚至有所下調(diào)。
■前景
“全面二孩”后中大戶型物業(yè)關(guān)注度或提升
10 月份的另一重磅消息是十八屆五中全會(huì)決定“全面放開二孩”。分析人士指出，政策落實(shí)后可能會(huì)提升3房、4房等中大戶型和大戶型物業(yè)的受關(guān)注度，但受制于目前樓價(jià)以及市場購買力等因素，僅由“全面放開二孩”政策的消息而拉動(dòng)廣州中大戶型和大戶型二手房成交量在短時(shí)間內(nèi)大增的可能性不高。
來自合富置業(yè)的消息顯示，10月29日傳出“全面放開二孩”的消息后，部分大戶型成交的熱點(diǎn)樓盤在周末看房量錄得明顯增長，但二手市場上大戶型物業(yè)成交未見放量。
據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月30日至11月4日面積在120平方米以上的二手住宅網(wǎng)簽量為176套，比10月24日至10月29日下降8.8%;而 10月30日至11月4日面積在120平方米以上的二手住宅的成交比例約占整體市場的15.4%，也較29日前同比有所下降。
總體看來，“全面放開二孩”消息傳出后市場反應(yīng)理性。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，待“全面放開二孩”正式落地后，有可能對(duì)大戶型物業(yè)市場的成交產(chǎn)生利好，但大戶型物業(yè)成交量的進(jìn)一步放大仍將受限于樓價(jià)以及買家的購房預(yù)算，短時(shí)間內(nèi)二手市場上大戶型成交激增的可能性不大。
不過，市場對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的需求有可能進(jìn)一步增多，而家長持有學(xué)位房的時(shí)間亦有可能因“全面放開二孩”政策的實(shí)行而相應(yīng)有所延長。從長遠(yuǎn)來看，市場對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的需求有可能增加，將對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的價(jià)格產(chǎn)生有力的支撐，建議對(duì)學(xué)位房有需求的買家趁早入市。
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