2017年深圳社保新規(guī)定
北京會(huì)不會(huì)緊跟上海出臺(tái)樓市調(diào)控政策成了眼下北京買房人和賣房人最關(guān)心的問(wèn)題。北京青年報(bào)記者了解到，北京相關(guān)部門對(duì)樓市已經(jīng)做了摸底，并準(zhǔn)備好了相關(guān)政策，將視市場(chǎng)情況決定是否出臺(tái)。繼上海之后，深圳市昨晚11點(diǎn)緊急出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。
昨日，上海發(fā)布樓市調(diào)控新政，力度超出市場(chǎng)預(yù)期，被稱為史上最嚴(yán)。業(yè)內(nèi)人士將上海樓市新出臺(tái)的調(diào)控措施總結(jié)為“提門檻、降杠桿”。根據(jù)新政，上海將從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)政策，非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限由滿2年提高到滿5年，信貸政策方面，二套普通住宅首付不低于50%，二套非普通住宅首付不低于70%。
一、事件“史上最嚴(yán)”限購(gòu)政策滬上出臺(tái)
上海樓市新政明確，非上海戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照上海市限購(gòu)政策執(zhí)行。
上海樓市新政之所以被稱為“史上最嚴(yán)”。它對(duì)非滬籍購(gòu)房者的限購(gòu)條件，甚至嚴(yán)于目前最嚴(yán)的北京限購(gòu)政策：北京要求非京籍購(gòu)房者繳納個(gè)人所得稅或社保的年限為5年，上海此前要求為繳稅2年且已婚，如今要求繳稅5年且已婚。這意味著非上海戶籍的單身漢失去了在上海買房的資格。
此外，本輪一線城市樓市在2015年走出反轉(zhuǎn)行情，其中有一個(gè)非常重要的節(jié)點(diǎn)，這個(gè)節(jié)點(diǎn)被稱為樓市“330新政”，該新政將二套房首付比例，降至四成。同時(shí)，對(duì)于使用公積金購(gòu)買首套普通自住房，首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，首付30%;二手房滿2年交易免征營(yíng)業(yè)稅。該新政放大了購(gòu)房者特別是二套房購(gòu)買者的杠桿力度，直接扭轉(zhuǎn)了一線城市的樓市。昨日，上海最嚴(yán)樓市新政實(shí)際上了廢除了樓市的“330新政”：二套普通住宅首付款比例不低于50%;非普通自住房首付款比例不低于70%。同時(shí)，還要求購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)還應(yīng)承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入上海市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。
同時(shí)，新政嚴(yán)格定義了“二套房”的概念，即“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。不論購(gòu)房者此前是否有貸款，只要買過(guò)房，即便還清了貸款，第二次買房時(shí)貸款，也被定義為“二套房貸款”。而此前上海市執(zhí)行的是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。
二、現(xiàn)象
游資通過(guò)信貸、股市轉(zhuǎn)移到樓市
上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山昨日就上海樓市上漲原因進(jìn)行闡述。顧金山指出，去年上海住房?jī)r(jià)格上漲非�？欤绕涫谴髮幘G地、浦東迪士尼板塊周邊地區(qū)以及地鐵軌道新發(fā)展等區(qū)域。
原因包括，第一，流動(dòng)性相對(duì)寬裕，一線城市成為游資的主要流向。去年游資通過(guò)信貸、股市轉(zhuǎn)移到樓市，以及外地二三線城市資金流入上海的比較多。第二，由于信貸稅收政策的推動(dòng)，上海本地剛性需求得到快速發(fā)展，這同時(shí)帶動(dòng)一些沒(méi)有預(yù)期到的購(gòu)買需求提前入市。第三，供求關(guān)系比較緊張，投資性需求回潮。第四，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介違規(guī)操作，通過(guò)P2P平臺(tái)推出了首付貸等業(yè)務(wù)，使得沒(méi)有條件購(gòu)買二套房的.消費(fèi)者也有能力購(gòu)買，這推動(dòng)了市場(chǎng)投資和投機(jī)行為，也助漲了金融風(fēng)險(xiǎn)。第五，商業(yè)銀行普通商品房二套房政策放寬。
分析人士認(rèn)為，上海出臺(tái)的樓市調(diào)控政策幾乎是按照這五個(gè)因素進(jìn)行對(duì)癥下藥的。“房?jī)r(jià)是怎么通過(guò)政策漲上去的，再讓它怎么通過(guò)政策回歸理性。”
三、焦點(diǎn)
風(fēng)暴中的“首付貸”被判死刑
上海“鏈家事件”發(fā)生之后，“首付貸”、“監(jiān)管貸”等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)曾被指認(rèn)為是本輪一線城市樓市過(guò)快上漲的元兇之一，引發(fā)了監(jiān)管部門的重視，在監(jiān)管壓力下，此前涉足房地產(chǎn)金融的多個(gè)中介紛紛宣布旗下首付貸業(yè)務(wù)合作已全面暫停。
全國(guó)兩會(huì)期間，央行副行長(zhǎng)潘功勝曾表示，央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門商量，準(zhǔn)備開始對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)參與金融業(yè)務(wù)進(jìn)行治理，若沒(méi)有資質(zhì)，將不能跨界經(jīng)營(yíng)。
此前有媒體報(bào)道，目前三成購(gòu)房者是借助中介公司杠桿來(lái)完成購(gòu)房的。單就中介行業(yè)而言，“場(chǎng)外配資”規(guī)模或早超1萬(wàn)億元。這些中介和P2P全面暫停的首付貸將何去何從?昨日上海的最嚴(yán)樓市新政等于宣判了“首付貸”的死刑。
《意見》中稱，上海嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為開展專項(xiàng)整治。
四、影響“最嚴(yán)限購(gòu)政策”抑制三成購(gòu)房需求
由于上海樓市新政的內(nèi)容提前被媒體曝出，導(dǎo)致在調(diào)控新政出臺(tái)的前一天，上海樓市經(jīng)歷了瘋狂的24小時(shí)。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至3月24日24時(shí)，上海市一手房簽約套數(shù)達(dá)到1706套，而在4個(gè)多小時(shí)前，這個(gè)數(shù)字才剛剛超過(guò)1100套。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)，上海上月總成交套數(shù)1.1萬(wàn)套。因簽售太火，該網(wǎng)站系統(tǒng)被擠爆。
據(jù)上海中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年上海購(gòu)房者中，非上海籍貫的客戶成交量已經(jīng)占到47.54%，這是一個(gè)很高的比重。據(jù)中原地產(chǎn)方面計(jì)算，“史上最嚴(yán)限購(gòu)政策”大約抑制了27.9%的購(gòu)房需求。
但這是否會(huì)帶來(lái)上海房?jī)r(jià)的下跌呢?對(duì)此，中原地產(chǎn)的分析師認(rèn)為，上海的新房庫(kù)存消化周期僅有6.6個(gè)月，仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。在這樣低存量下，房?jī)r(jià)要下跌也是不容易的。
上海一名房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，上海非普通住宅交易比重占到六成，一旦嚴(yán)格執(zhí)行新政策之后，總體交易量將下降三成，中高端樓盤可能會(huì)下降一半，因?yàn)橹懈叨俗≌軛U比例更高。
對(duì)于上海樓市的走勢(shì)，從歷次上海樓市調(diào)控政策面“從嚴(yán)開始”的月份計(jì)算，大約7個(gè)月左右時(shí)間樓市的成交量將跌入低谷期。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)測(cè)，上海第二季度市場(chǎng)交易量將會(huì)走低，下半年或因?yàn)榈谝患径仁袌?chǎng)高位放量而進(jìn)入深度的市場(chǎng)調(diào)整期。預(yù)計(jì)在10月份，為了激活市場(chǎng)成交量，或者部分房企因?yàn)橘Y金面的問(wèn)題，上海樓市勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)降價(jià)甚至大幅降價(jià)以價(jià)換量的局面。
五、爭(zhēng)議
錯(cuò)誤的時(shí)間出臺(tái)的錯(cuò)誤調(diào)控?
上海樓市新政出臺(tái)之后，北青報(bào)記者看到，在百度貼吧以及上海的一些本地論壇里面，許多年輕人對(duì)新政中延長(zhǎng)社保繳納年限的做法表示了不滿。
一名上海80后表示，他們成為了此輪上海樓市暴漲的犧牲品，投機(jī)者導(dǎo)致的惡果卻讓年輕人來(lái)承擔(dān)。實(shí)際上，對(duì)于那些剛剛滿2年社保預(yù)備在滬買房的年輕家庭或者是購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，上海新政將他們的買房置業(yè)計(jì)劃延后了3年。而3年之后，他們的收入上漲幅度能否趕上房?jī)r(jià)上漲的幅度不得而知。
北青報(bào)記者此前曾報(bào)道，上海此輪購(gòu)房潮中改善型需求占比約40%。“認(rèn)房又認(rèn)貸”的新政將這部分改善型需求首付提至50%或者70%，以改善生活為目標(biāo)的換房需求將被大量扼殺。
對(duì)于那些此前符合條件已經(jīng)購(gòu)買一套房產(chǎn)，在此輪上漲行情中已經(jīng)賣掉一套房產(chǎn)，并期待新政出臺(tái)后穩(wěn)定房?jī)r(jià)再購(gòu)買住宅的人而言，新政是一個(gè)“災(zāi)難”。市民Cathy在微信公眾號(hào)“識(shí)局”撰文稱，自己就是一個(gè)社保滿3年未滿5年的人，而且剛剛賣掉了自己在郊區(qū)的房子，想要置換市區(qū)的三居室，“結(jié)果，賣掉了自己的房子，卻突然失去了購(gòu)房資格。”Cathy曾樂(lè)觀預(yù)計(jì)政策會(huì)有一個(gè)緩沖期，但昨天發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)宣布新政即刻生效。“身邊很多我這樣的置換客，已經(jīng)徹底慌了。”
另外，昨天的“新政”提出，上海將加大住房用地供應(yīng)力度，提高中小套型商品住房供應(yīng)比例。對(duì)此，有地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，一邊是最嚴(yán)限購(gòu)、一邊是購(gòu)買力透支、同時(shí)又大量增加供應(yīng)，樓市的逆轉(zhuǎn)，將不可避免地到來(lái)。
深圳一名樓市分析人士則對(duì)“最嚴(yán)新政”出臺(tái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)提出了質(zhì)疑，認(rèn)為這是錯(cuò)誤的時(shí)間出臺(tái)的錯(cuò)誤的調(diào)控。去年放任樓市加杠桿，現(xiàn)在卻猛力去杠桿，這給樓市帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。短期投機(jī)本身有邊際效應(yīng)，沒(méi)有足夠的買盤進(jìn)場(chǎng)它會(huì)自動(dòng)尋找平衡點(diǎn)。
六、調(diào)查
樓市亂象中的假結(jié)婚與假離婚
在昨日的新政發(fā)布會(huì)上，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山說(shuō)，上海市住建委在過(guò)去一年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易檢測(cè)中發(fā)現(xiàn)，有很大一部分購(gòu)房者買了房子，卻不登記過(guò)戶，“買房人其實(shí)有限購(gòu)政策在身，他先把房子買了，等限購(gòu)政策釋放了，再過(guò)戶。”這些購(gòu)房人群對(duì)房?jī)r(jià)的抬升比較厲害，“比如去年大寧板塊房?jī)r(jià)，一年漲了160%，完全是非理性上漲。”
顧金山介紹，過(guò)去一段時(shí)間，上海二手房交易市場(chǎng)“跳價(jià)”頻現(xiàn)、不理性行為很多。“假離婚”現(xiàn)象再次抬頭，“很多為了買房假離婚，最后變成真的離婚了。據(jù)我所知，這部分人非常多，很多人‘官司’都打到住建委來(lái)了。”
針對(duì)限購(gòu)背景下的樓市亂象，昨日北青報(bào)記者在北京進(jìn)行了一番調(diào)查。北青報(bào)記者走訪多家房地產(chǎn)中介得知，雖然有著嚴(yán)格限購(gòu)政策，但要避開監(jiān)管的限制，最低只需要花費(fèi)5萬(wàn)元的費(fèi)用。
當(dāng)北青報(bào)記者表明了自己的購(gòu)房意愿卻由于限購(gòu)條件而苦惱時(shí)，四惠地鐵站附近的一家房地產(chǎn)中介公司的員工表示，只要交5萬(wàn)元，他們就能搞定購(gòu)房資格，這個(gè)方法就是假結(jié)婚。即找一個(gè)北京市戶籍的對(duì)象，雙方閃電登記結(jié)婚，然后快速過(guò)戶，完了馬上離婚。“又快又安全，唯一的風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)方不肯離婚了。”該人士笑著說(shuō)。
“除了假結(jié)婚以外，還有一個(gè)方式是辦工作居住證，整個(gè)過(guò)程大概在半年左右，費(fèi)用在15萬(wàn)元左右。這樣你就視同北京戶籍，完全避開了限購(gòu)，單身可以買一套，家庭可以買兩套。要是你去年來(lái)，我敢打包票，曾經(jīng)有一個(gè)月做了十幾單，但最近開始查得有些嚴(yán)，名額控制很緊，不建議采用這種方式。”
實(shí)際上，這一情況不止出現(xiàn)在北京，包括上海，深圳在內(nèi)存在限購(gòu)措施的一線城市都有發(fā)生。此前，北青報(bào)記者在上海調(diào)查時(shí)，有中介人士表示，只要肯出一筆錢，避開限購(gòu)?fù)耆怀蓡?wèn)題。
七、最新消息
深圳二套房最低首付三成改四成
本報(bào)訊深圳市昨晚11點(diǎn)緊急出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。
深圳市人民政府網(wǎng)站昨晚發(fā)布的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中稱，本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)限購(gòu)2套住房;能提供自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。
意見指出，多渠道增加住房供應(yīng)，實(shí)行差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控。對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房且近2年內(nèi)無(wú)住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成;對(duì)購(gòu)房人家庭名下在本市無(wú)房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應(yīng)住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。
結(jié)合前期全市首付貸風(fēng)險(xiǎn)排查情況，繼續(xù)開展全市金融風(fēng)險(xiǎn)排查和專項(xiàng)整治，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事首付貸、眾籌購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房首付款的來(lái)源核查。
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上海要求購(gòu)房人應(yīng)承諾首付款為自有資金
昨天，中國(guó)人民銀行上海分行和上海銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)文，要求進(jìn)一步做好轄內(nèi)個(gè)人住房貸款管理工作。文件要求轄內(nèi)各商業(yè)銀行認(rèn)真落實(shí)差別化個(gè)人住房信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制協(xié)商確定的個(gè)人住房貸款最低首付比例和相關(guān)利率要求，對(duì)于有投資、投機(jī)性購(gòu)房特征的，從嚴(yán)確定首付款比例和利率。
根據(jù)昨天出臺(tái)的上�！蛾P(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，上海將實(shí)行差別化住房信貸政策。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%;對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
對(duì)于首套房二套房的認(rèn)定，上海也提高了標(biāo)準(zhǔn)。央行上海總部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此前是按照貸款已經(jīng)還清，購(gòu)買第二套房，視同首套房貸款政策。但此次政策調(diào)整為，無(wú)論首套房的貸款有無(wú)結(jié)清，再買第二套房，申請(qǐng)房貸時(shí)都視為二套房。
央行上�？偛亢豌y監(jiān)局昨天出臺(tái)的文件還要求，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人首付款的核查，購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)，應(yīng)承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。
文件還要求，商業(yè)銀行不得融資給第三方用于發(fā)放首付、尾款等相關(guān)貸款，不得通過(guò)大額信用卡授信、發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用于支付購(gòu)房首付款。針對(duì)“首付貸”等引發(fā)的“場(chǎng)外配資”風(fēng)險(xiǎn)隱患，文件要求商業(yè)銀行進(jìn)一步規(guī)范與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理。同時(shí)，銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)，做好壓力測(cè)試開展與結(jié)果運(yùn)用。
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