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商業(yè)地產(chǎn)述職報(bào)告
在我們平凡的日常里，報(bào)告十分的重要，通常情況下，報(bào)告的內(nèi)容含量大、篇幅較長(zhǎng)。那么，報(bào)告到底怎么寫才合適呢？下面是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)述職報(bào)告，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
小生不才，96年進(jìn)入零售連鎖，98年終生職業(yè)定位該行業(yè)。從事的企業(yè)為：96萬(wàn)佳百貨、98沃爾瑪、20xx家世界、20xx富迪。04年隨發(fā)展選址涉足商業(yè)地產(chǎn)。從事高管多年職業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，零售連鎖業(yè)終極追求目標(biāo)為：資產(chǎn)不斷的積累和增值。而零售連鎖業(yè)的資金充裕，加上資本運(yùn)作，故進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有必然性。而作為零售連鎖業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人職責(zé)歸結(jié)如下：
一、認(rèn)真解讀政策，了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力和目前狀況。
判斷未來(lái)市場(chǎng)可能出現(xiàn)狀態(tài)，以及未來(lái)可能出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，提前進(jìn)行商業(yè)選址規(guī)劃《公司戰(zhàn)略性選址》，將公司戰(zhàn)略發(fā)展落實(shí)到實(shí)處，把握入住市場(chǎng)的先機(jī)！把每個(gè)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、土地價(jià)值評(píng)估、房屋價(jià)值評(píng)估、建筑規(guī)劃、功能定位、投資報(bào)告、超市銷售利潤(rùn)預(yù)算報(bào)告、百貨銷售利潤(rùn)預(yù)算（租金價(jià)格定位報(bào)告，商鋪?zhàn)饨鹗杖腩A(yù)算）、招商策略的制訂并組織運(yùn)營(yíng)招商團(tuán)隊(duì)實(shí)施。
二、項(xiàng)目選址/評(píng)估，目前成功實(shí)施的項(xiàng)目：
彭場(chǎng)（百貨大樓）、楊林尾（購(gòu)物中心+步行街）、漁薪購(gòu)物中心、汪橋購(gòu)物中心、五七購(gòu)物中心、章華購(gòu)物中心、陳場(chǎng)購(gòu)物中心、樓河（購(gòu)物中心+步行街）、通海口購(gòu)物中心、天門岳口（購(gòu)物中心+步行街）、江陵郝穴（百貨大樓）、張溝（百貨大樓）、峰口（購(gòu)物中心+步行街）、監(jiān)理朱河購(gòu)物中心，毛嘴（購(gòu)物中心+步行街）。
三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后的回顧和分析：
投資回收期約為7—8年。最長(zhǎng)的投資回收期不超過(guò)12年。總投資回報(bào)率在32%。
四、資本運(yùn)作：
按20xx年年初本人提供給中央商務(wù)部/開發(fā)銀行/農(nóng)行的融資報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)表明：新增加的商業(yè)廣場(chǎng)將服務(wù)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民人數(shù)達(dá)到115.67萬(wàn)人，家庭戶數(shù)26.83萬(wàn)戶。按目前現(xiàn)有簽訂的項(xiàng)目，計(jì)算明年待建的建筑面積近10萬(wàn)平方米。所需的資金（建筑+設(shè)備）約1.2億。再加上今年至少再增加2—3個(gè)自用土地項(xiàng)目計(jì)算所需的資金缺口將達(dá)到2個(gè)億左右。
五、制訂全年發(fā)展項(xiàng)目選址實(shí)施計(jì)劃，以及全年投資計(jì)劃、協(xié)助各分公司進(jìn)行項(xiàng)目選址。
選址要點(diǎn)：
1、商圈人口劃分；
2、家庭收支狀況；
3、城區(qū)人流動(dòng)向；
4、城市規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展方向進(jìn)行判斷；
5、選址不要看沿街建筑，細(xì)查背后狀態(tài)；
6、項(xiàng)目立地狀況：易達(dá)性、也就是我們常講的入店率；7市場(chǎng)份額的初步判斷，是否可進(jìn)行商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的入祝
六、土地商用價(jià)值評(píng)估：
主要是就土地進(jìn)行商業(yè)建筑后的租金價(jià)值。也就是說(shuō)按市場(chǎng)目前的商鋪?zhàn)饨馉顩r， 核算該土地建成后的租金價(jià)值比是其重點(diǎn)（租金價(jià)值比：是以后招商或買鋪的價(jià)格的根本依據(jù)）
1、土地的形態(tài)：沿街寬度、深度、長(zhǎng)寬比、周遍的側(cè)通道（或側(cè)街區(qū)）的貢獻(xiàn)率、土地長(zhǎng)寬比與常規(guī)土地長(zhǎng)寬的比率等等；
2、項(xiàng)目周遍商鋪的市場(chǎng)租金價(jià)格；
3、計(jì)算土地縱向/橫向遞減后的價(jià)值；
4、計(jì)算建成后的商用建筑體的租金價(jià)值。（A建筑規(guī)劃一般為3.2；B使用面積占建筑面積的比例為72.5% ）
七、房屋價(jià)值評(píng)估：
主要是對(duì)地表上建筑物，以及相關(guān)附著物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。
采用的方法為：
1、成本計(jì)算法、
2、市場(chǎng)比較法、
3、加權(quán)處理、
4、綜合評(píng)估計(jì)算
八、 項(xiàng)目整體的規(guī)劃：
1、 主體建筑面積的確定：經(jīng)營(yíng)能力與市場(chǎng)份額結(jié)合后確定主體商業(yè)建筑面積；
2、 建筑群功能定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)：確定整體項(xiàng)目與周遍建筑狀況，設(shè)計(jì)最佳立體人流動(dòng)線。
3、 整體商業(yè)規(guī)劃的功能定位：通過(guò)市調(diào)對(duì)主體建筑、商鋪、剩余土地規(guī)劃功能定位
九、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分析 。其主要體現(xiàn)在：
1、超市銷售預(yù)算；
2、百貨經(jīng)營(yíng)預(yù)算；
3、租金價(jià)格定位。相關(guān)預(yù)算：是通過(guò)前期的市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合 市場(chǎng)份額計(jì)算法、 消費(fèi)習(xí)性推算法、 經(jīng)營(yíng)能力分析法匯總計(jì)算。
十、 財(cái)務(wù)分析：
1、明確項(xiàng)目的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)（贏利模式）；
2、利潤(rùn)預(yù)算（盈虧臨界線）；
3 、投資總額（終極上線）；
4、投資回收期/回報(bào)率
十一、協(xié)助職責(zé)：
為保證項(xiàng)目贏利模式具有可實(shí)現(xiàn)性，故在以上項(xiàng)目本質(zhì)任務(wù)外；還有三個(gè)協(xié)助職責(zé)：
就公司年度發(fā)展計(jì)劃，提供相關(guān)投資所需要的現(xiàn)金流，進(jìn)行相關(guān)的融資報(bào)告的撰寫；
協(xié)助商業(yè)廣場(chǎng)：內(nèi)部建筑規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃的人流動(dòng)向設(shè)計(jì)調(diào)整，特別是百貨大樓的立體動(dòng)線設(shè)計(jì)與樓層功能定位之間形成的客流動(dòng)線，是體現(xiàn)商業(yè)建筑體的整體租金價(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；
督促相關(guān)部門按項(xiàng)目進(jìn)度展開工作，爭(zhēng)取時(shí)間差產(chǎn)生的利潤(rùn)。
十二、相關(guān)公司運(yùn)作模式、組織結(jié)構(gòu)變更等，提交改革方案。
公司經(jīng)營(yíng)能力是強(qiáng)弱，是決定企業(yè)發(fā)展速度的關(guān)鍵。所以...整體要以集團(tuán)化作為發(fā)展目標(biāo)，形成以速凍食品加工公司、肉類加工公司、養(yǎng)殖基地、物流公司、鞋業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司、服裝經(jīng)營(yíng)管理公司、區(qū)域家電公司、品牌代理公司、零售連鎖經(jīng)營(yíng)管理公司、商業(yè)地產(chǎn)公司等各個(gè)品項(xiàng)可以作大作強(qiáng)，通過(guò)自身網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)、拓展其他區(qū)域。最終形成多元化集團(tuán)公司，提升整體利潤(rùn)空間、在可延伸輻射的區(qū)域內(nèi)做“老大”，形成社會(huì)規(guī)模效益、政治效益。
十三、團(tuán)隊(duì)建設(shè)：
1、各分公司發(fā)展人員就相關(guān)發(fā)展選址進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)傳幫帶；
2、以及相關(guān)預(yù)算進(jìn)行協(xié)助性的指導(dǎo)；
3、商業(yè)建筑規(guī)劃的來(lái)源分析（建筑規(guī)劃服從商業(yè)規(guī)劃）；
4、培訓(xùn)相關(guān)項(xiàng)目接待人員的項(xiàng)目介紹技巧；
5、相關(guān)招商人員價(jià)格談判技巧和策略。
十四、招商工作重點(diǎn)：
1、根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研、建筑功能定位、招商策略組織招商團(tuán)隊(duì)實(shí)施；
2、招商團(tuán)隊(duì)的組織結(jié)構(gòu)、招商實(shí)施過(guò)程中的重大方向調(diào)整�？傮w：以商引商、見好就收、總有一幫炮灰；
3、跟進(jìn)重點(diǎn)客戶的談判以及合同的簽定；
4、為整體項(xiàng)目招商結(jié)果負(fù)責(zé)；
5、制訂相關(guān)后期物業(yè)管理相關(guān)制度流程事宜。
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