商品房買賣協(xié)議書填寫指導

　　導語：下面為大家整理了一些商品房買賣協(xié)議書填寫指導，僅供參考。

　　協(xié)議書內容填寫指導內容：

　　(一)合同雙方當事人：

　　出賣人：按照合同法的有關規(guī)定，原則上該當事人應當是符合下列條件的法人：①具有合法的營業(yè)資格和資質;②是項目的所有人，持有建設用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、持有商品房銷售許可證和建設工程施工許可證;③具有固定的營業(yè)場所或者住所;④電話、郵政編碼、法定代表人的情況真實、可靠;⑤一定要填寫全稱，不得使用間寫內容，商品房買賣合同范本填寫。

　　在填寫該出賣人必須注意以下幾個方面：

　　1、區(qū)別開發(fā)商和投資商或者發(fā)展商：在投資房地產開發(fā)過程中，按照契約關系可以把參與房地產開發(fā)的法人企業(yè)區(qū)別為開發(fā)商、投資商、代理商或者聯(lián)建方，但是只有符合出賣人條件的當事人才能在本條出賣人一覽中署名;

　　2、代理商即使具備包銷資格，也不能作為出賣人在本覽中署名，只能在代理機構一欄中署名;關于包銷問題涉及開發(fā)商和包銷商之間的，對于商品房買受人不具備任何約束力。

　　3、代理商必須具備代理資格和資質;曾經有代理商在鄭州市房地產管理局沒有辦理異地執(zhí)業(yè)手續(xù)和備案，鄭州市房管局為此停止了該代理機構的所有代理業(yè)務，還連累了房地產開發(fā)企業(yè)，甚至因此處罰房地產開發(fā)企業(yè)。我們姑且不問鄭州市房管局的行政行為是否合法，但是這樣做客觀上影響了開發(fā)企業(yè)的形象和銷售。

　　買受人：可以是法人，也可以是自然人。如果是法人，應當按照法人單位的稱謂填寫全稱，地址，法定代表人以及其他聯(lián)系方式。另應當填寫委托代理人的情況。無論是買受人的法定代表人或者是代理人，均應當填寫詳細的資料，地址和郵政編碼應當填寫，不得空缺。代理人和自然人買受人應當填寫真實的住址，身份證與實際住址不一致，應當在征得當事人同意后填寫實際住址。提供實際住址的責任在于買受人和代理人，該當事人和代理人提供上述住址時，應當讓其親自填寫，不能有銷售人員代位填寫。如果由銷售人員代位填寫時，應當讓代理人和買受人提供手寫的關于其實際住址的資料留在銷售檔案中。

　　自然人應當詳細填寫該自然人的情況;如果屬于未成年人購房，應當堅持要求其填寫監(jiān)護人，由于格式版本沒有提供監(jiān)護人的內容，可以要求監(jiān)護人在共有人一覽中署名。需要說明的事，買受人一欄中可以填寫該未成年人，但是在合同后面簽字頁的簽字行為不能由該未成年人親自簽訂，該簽字行為是當事人民事行為能力的表示，未成年人不能親自行使。所以，未成年人購房必須提供法定監(jiān)護人的情況并由法定監(jiān)護人代理。如何確認法定監(jiān)護人的身份證明?可以從以下幾個方面考察：①該未成年人與法定監(jiān)護人的戶口證明;②未成年人的父母離婚時，應當察看其父母離婚的協(xié)議或者判決書，該協(xié)議或者判決書有關于未成年人監(jiān)護的內容;③未成年人與其父母為在一起居住生活時，由指定監(jiān)護人承擔法定監(jiān)護人的責任。這種指定監(jiān)護可能是生父母授權，也可能是法院或者未成年人保護機關的指定;④未成年人的父母去世后，其祖父母或者外祖父母可以承擔監(jiān)護人的責任，也可以由未成年人的兄姊擔任，這種情況下應當由公證機關或者民政機關的證明。

　　自然人購房，如果本人不能親自辦理購房事宜，應當要求辦理該等事務的當事人提供委托手續(xù)，按照合同法的規(guī)定，當事人之間的委托可以是特別委托一項或者數(shù)項事務，也可以概括委托受托處理一切事項。關鍵是如何審查這類委托手續(xù)的真實內容，如何區(qū)別是一攬子委托還是單項委托，這就比較麻煩。不要說不是法律專業(yè)的銷售人員，就是律師有時候也不能準確辨別其委托的性質。尤其是有的委托書僅僅寫明“委托某某代為辦理購房事宜”，就很難判斷是單項委托者這是一攬子委托。嚴格審查委托權限的內容應當包括合同簽訂、履行中款項支付、辦理銀行按揭手續(xù)、辦理房屋接收以及與此有關的合同撤銷、變更、合同權利義務的承擔和主張等事項。同時應當預留委托人(購房者)和受托人的全部身份和委托文件，納入購房合同檔案。

　　應當注意：有些事項無法通過委托行為實施，比如貸款銀行要求貸款當事人親自簽訂貸款合同或者保證合同的，這類合同不能由委托人代理。未成年人除其法定監(jiān)護人或者指定監(jiān)護人之外，其他當事人不能作為委托人出現(xiàn)，道理很簡單，由于其無民事行為能力，當然也就不可能產生合法有效的委托行為。

　　對于委托書的審查會涉及另一個更加專業(yè)的問題即具名代理和匿名代理的問題。在合同法上有兩種委托代理關系。一般而論，受托人代理委托人辦理委托事項應當以委托人的名義進行，在代理權限范圍內的代理行為直接約束委托人和第三人，所以民法通則第63條規(guī)定：代理人在代理權限范圍內，以被代理人名義實施民事法律行為，被代理人對代理人的代理行為承擔民事責任。我們稱這種代理行為為具名代理。如果代理人不是以被代理人的名義實施代理行為，而是以自己的名義實施民事法律行為，這種情況如何處理?合同法在第402條有如下規(guī)定：受托人以自己名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。(天成公司與某購房人之間的合同關系，實際是合法有效的，檢察機關的處理是否合法值得商榷)

　　第一條：項目建設依據(jù)：注意以下內容：

　　1、屬于分期規(guī)劃，尤其是沒有取得土地使用權手續(xù)的規(guī)劃，不要納入本條填寫內容。因此該條第二款的“地塊”面積應當與土地使用權證記載宗地出讓面積一致。

　　“規(guī)劃用途”按照《建設用地規(guī)劃許可證》上的記載為準。如果土地使用證上的記載與建設用地規(guī)劃許可證上記載不完全一致，應當按照建設用地規(guī)劃許可證記載為準。按照我國土地管理法的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用，應當符合城市規(guī)劃的要求，因此城市規(guī)劃法相對于土地管理法來說屬于特別法。特別法優(yōu)于普通法。按照國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十二條的規(guī)定，土地規(guī)劃用途按照下列用途進行規(guī)劃：住宅、商業(yè)、旅游、娛樂用地;教、科、文、衛(wèi)、體育用地;工業(yè)用地;綜合或者其他用地。

　　關于土地使用年限規(guī)定：應當按照土地使用證上記載的年限(年月日填寫)沒有土地使用證或者尚未取得使用證時，在填寫時一定要注意按照有關批準文家內容填寫。比如沒有土地證，只有土地出讓合同，在填寫時就應當注意從簽訂出讓合同到區(qū)的土地證這一段期間的時間問題。

　　2、關于“商品房”的概念：雖然有關商品房的司法解釋可以涵蓋幾乎所有的開發(fā)商出售的房屋建筑，但是我們建議對于本條第三款的內容，還是應當給予必要的`區(qū)別。把商品房定位在“商品住宅”比較合適，對于不屬于商品住宅的其他商品房屋，應當分別給予明確，分別填寫：比如：綜合辦公、物流商業(yè)鋪面、工業(yè)廠房等。

　　3、建議在本條空白部位補充填寫以下內容：該土地使用權范圍內的具體的修建性規(guī)劃按照規(guī)劃管理部門批準的具體規(guī)劃文件執(zhí)行。本條關于土地使用權規(guī)劃用途的約定與本合同第三條商品房用途不一致的，按照合同第三條規(guī)定執(zhí)行。

　　第二條：如果出售商品房的審批機關，不是鄭州市房管局，應當填寫清楚其他審批機關。

　　第三條：本條填寫內容注意以下幾點：

　　1、戶型設計比較復雜的商品房，應當在補充內容填寫清楚：比如，有躍層的房屋應當分別填寫清楚，有沉降設計的部分，也要填寫清楚;屬于內置樓梯的復式結構要與面積結合起來填寫;有飄窗結構或者頂層有老虎窗結構的房屋，應當給予注明是否計算面積，以及如何計算面積;如果有連廊結構的房屋也應當注明是否計算面積以及面積計算辦法;

　　2、對于層高內容應當給予解釋或者說明：所謂層高應當是指商品房主體結構層高，并非所有買受人購買的面積層高全部為某一個數(shù)據(jù)，特殊面積應當說明，包括坡屋面結構，飄窗結構、沉降結構部分的房屋面積所對應的層高不屬于一個數(shù)據(jù)的，應當分別注明。

　　3、商品房的結構形式：應當按照設計說明部分要求填寫：一般情況下的商品房屋結構形式有土木結構、磚木結構、磚混結構、框混結構、全部框架結構、鋼結構、混合結構�，F(xiàn)代建筑結構形式變化多樣，但是按照設計圖紙?zhí)顚懀�一般不會出錯。

　　4、本條關于商品房的用途的填寫，與第一條中土地使用權的規(guī)劃用途不完全一致。但是在該條關于商品房的用途應當根據(jù)具體出售的房屋實際用途填寫，在規(guī)劃為住宅的土地使用權范圍內，仍然有個別樓棟或者個別面積屬于商業(yè)鋪面或者其他服務行業(yè)用房。

　　第四條 關于計價方式和價款：

　　按照商品房銷售的規(guī)定，建筑面積是計算價款比較符合現(xiàn)實的辦法。按套銷售或者按照套內面積計算，目前都存在困難。不管是管理機關或者我們的測量規(guī)范，都存在不太可行的問題。因此按照建筑面積計算價格是必然選擇，實踐證明，按照其他銷售辦法銷售的結果，仍然不能排除消費者的心理誤區(qū)。

　　如果計價面積中的單價有不一致的地方，應當分別填寫單價和總價之間的關系。計價方式中的價格內涵也是一個比較重要的問題：(1)房地產單價成本核算問題內容，這個問題比較敏感，涉及成本組成，分攤面積和社區(qū)配套、共建面積等內容;由于房地產成本核算標準沒有統(tǒng)一的標準，更沒有統(tǒng)一執(zhí)行要求，現(xiàn)行價格政策是備案制度，而不是審批制度，合同范本《商品房買賣合同范本填寫》(http://www.unjs.com)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行自己的成本核算制度，這樣開發(fā)商在核算過程為了抬高價格可能把所有社區(qū)投資成本都納入成本中并且在價格備案機關留下書面核算文件，而在銷售過程中不可能把諸如小學、幼兒園、中學、會所、社區(qū)醫(yī)療服務等公建面積分攤銷售，這樣一旦政策變化，會產生對房地產企業(yè)毀滅性的后果(2)市政配套機關或者壟斷性公司收費問題既然其集資費用、暖氣集資費等;(3)涉及向國家和地方人民政府交納的稅金等。(4)國家和體方人民政府不斷出臺的物業(yè)政策以及法律風險問題;比如公共(公建)物業(yè)管理規(guī)定，物權法等法律法規(guī)頒布后，對小區(qū)物業(yè)以及開發(fā)商的利益極其重要。因此，房地產企業(yè)必須在價格政策、面積分攤、產權約定等方面未雨綢鉚，在銷售合同中明確約定，排除任何產權不明確的內容。

　　第五條 面積確認及面積差異處理：

　　1、一般情況下，我們主張選擇按照本條第2款執(zhí)行。但是按照第2款執(zhí)行仍然存在不明晰的地方：主要是因面積增建絕對值超過3%以上部分的面積所產生的契稅、維修基金、燃氣集資費、暖氣集資費等與面積有關的稅費承擔的問題。示范文本僅僅提供了房價款處理的方式，沒有提供與面積差異有關的稅費處理的方式。因此，為了不發(fā)生爭議或者發(fā)生爭議后減少交易費用，應當明確補充規(guī)定關于這部分費稅承擔問題：“因面積差異產生的契稅、維修基金、暖氣集資費、燃氣集資費(如果有)等據(jù)實由買受人承擔，多退少補”。

　　2、如果選擇自行約定，那么約定的內容可以如下填寫：

　�、倜娣e誤差絕對值在1%以內(含1%)的部分，雙方不在辦理結算即多不退，少不補;

　　②面積誤差絕對值在1%以上至3%的部分(含3%，其中1%以內部分扣除)，雙方同意據(jù)實計算即多退少補;

　�、勖娣e誤差絕對值在3%以上至5%以內的部分(含5%)，屬于面積短少，出賣人退還該部分房款并按照兩倍于該部分短少房款承擔該約定違約金支付責任。屬于面積增加的，產權歸買受人，該部分房款出賣人承擔。

　　前述情況下，雙方約定均不主張退房，合同應當繼續(xù)履行。

　�、苊娣e誤差絕對值在5%以上的(不含5%)，買受人有權提出退房。買受人提出退房的，出賣人應當在30日內退還所有已付房款并自付款之日起承擔該資金同期商業(yè)銀行存款利息，同時承擔全部購房款5%的違約金;買受人不退房的，面積誤差絕對值在5%以內(含5%)的部分按照本條前述規(guī)定處理后，超過5%的部分，雙方協(xié)商處理并簽訂補充協(xié)議。協(xié)商不成按照本款退房處理。

　　第六條 付款方式及期限

　　【其他方式】本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款：按照本付款方式的步驟如下：

　　1)本合同簽訂生效后 7 日內，買受人支付首付款計人民幣：(例如)123456元;其他應付款人民幣 123456 元 ，出賣人提供銀行按揭付款協(xié)助條件，賣受人向按揭銀行申請個人住房抵押借款支付。

　　2)買受人必須在支付完首付款的同時，提交個人住房抵押借款銀行要求其提交的全部個人法律文件，出賣人給予協(xié)助。需要出賣人提交的法律文件，出賣人按時提交(需要買受人提交的個人資料見附件內容)

　　3)非出賣人原因，買受人自完成首付款之日起不能在30日內辦理完畢個人住房抵押借款手續(xù)并將借款匯入出賣人帳戶的，視為買受人付款違約，按照本合同第七條逾期付款約定處理。

　　4)買受人按照逾期付款承擔責任后，買受人可以與出賣人協(xié)商變更付款方式，出賣人同意繼續(xù)履行合同的，雙方簽訂補充協(xié)議，變更合同約定，約定具體付款方式。

　　第七條 買受人逾期付款的違約責任：

　　增加：按照本合同約定的付款方式和期限，買受人付款逾期或者付款的時間在房屋交付期限之后的，出賣人有權順延交付日期直至買受人付清全部購房款。

　　付款預期的違約金，應當能夠達到懲罰違約的目的。因此，違約金的約定不能太低，逾期在60日內(含60日)的，按日計算的違約金應當保留在日萬分之三(3)之上;

　　逾期超過60日的，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按照累計應付款的( )%向出賣人支付違約金(買受人已經支付的房款在扣除違約金后10日內退還買受人)(這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進結果有直接的邏輯關系)

　　出賣人要求買受人繼續(xù)履行合同或者買受人要求繼續(xù)履行合同并經出賣人同意的，合同繼續(xù)履行。買受人承擔的違約金應當按照應付款部分的日萬分之四(4)計算。

　　本條約定的問題表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)解除合同的通知：買受人逾期付款，出賣人通知買受人解除合同，雙方關系終止，這是徹底終止雙方關系的辦法。這種法律關系比較簡單，但是必須通知買受人并且最好是書面通知。如果買受人已經產生了部分付款，存在一個核算問題。扣除違約金后，剩余房款存在退還問題，但是示范文本沒有約定退還內容，因此需要在合同約定。如果買受人根本沒有交付房款，這種情況下，對于出賣人是沒有任何擔保的，應當盡快解除合同，防止損失擴大。(2)出賣人要求繼續(xù)履行合同的權利問題：示范文本沒有約定出賣人不解除合同的情況下如何處理，只約定解除合同內容以及買受人要求繼續(xù)履行合同的內容。因此，出賣人能否要求買受人繼續(xù)履行合同?回答是肯定的。問題是出賣人要求繼續(xù)履行合同時的違約金標準如何確定。買受人要求繼續(xù)履行合同時的違約金在示范合同中有約定，但是出賣人要求繼續(xù)履行合同的違約金沒有約定。(3)合同解除權的行使期間問題：合同法和相關法律沒有規(guī)定解除權行使的期間。合同法第95條規(guī)定：法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱高法解釋)意見中的第十五條規(guī)定“ 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅”。因此，具有解除權的當事人一方，在規(guī)定時間內不行使解除權，超出規(guī)定時間就不能提出解除合同的要求。

　　第八條 交付期限：

　　(一)關于交付條件：

　　5.該商品房經五方質量責任主體(出賣人、勘察、設計、施工、監(jiān)理)聯(lián)合驗收并簽署了工程合格意見的，本條約定不應理解為包含有任何取得備案或者取得合格證之類的意思表示。

　　(二)關于不可抗力以及其他特殊原因延期交付：

　　1、遭遇不可抗力

　　2、遭遇重大市政工程施工，影響本合同約定工程施工的，出賣人應當自該事實發(fā)生之日起15日內告之買受人，并在此后每經過三十日，告之該事實解除或者延續(xù)的情況;

　　3、持續(xù)大雨、大雪、低溫天氣影響工程施工的。

　　(三)關于本條第一款中“依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定”：鑒于對于房屋建筑和市政設施的竣工驗收是一項十分專業(yè)的工作，而且驗收所依據(jù)的國家和地方政府的規(guī)定是龐雜的。出賣人在提請買受人接受房屋時不能一一列舉所有的驗收規(guī)范和規(guī)定。

　　第九條 出賣人逾期交房的違約責任：(不做修訂，但應當注意違約金之間的邏輯關系)

　　第十條 規(guī)劃、設計變更的約定： 增加：買受人接到規(guī)劃、設計變更書面通知或者買受人逾期接到設計、規(guī)劃變更通知或者房屋交付期限到來時買受人獲得了設計、規(guī)劃變更的事實時，買受人均有權決定退房。買受人提出退房的，出賣人應當自買受人提出退房之書面申請之日起 30 日內將買受人已經支付的房款退還給買受人并自買受人付款之日起，按照月息5‰支付資金利息。買受人決定不退房的，雙方應當自知道規(guī)劃、設計變更事實之日起30日內，協(xié)商另行簽訂補充協(xié)議。雙方未在約定時間內完成協(xié)商過程，任何一方均未向對方提出繼續(xù)協(xié)商的書面要求的，視同雙方同意按照退房處理。

　　第十一條 交接

　　填寫：視同出賣人已經履行了房屋交付的合同義務，買受人自出賣人通知接房之日起承擔物業(yè)管理費用并對于房屋維護不及時產生的侵權責任、無因管理責任承擔賠償或者補償責任。

　　買受人應當在交付之前付清購房款而未完成支付義務的，出賣人將推遲交付直至買受人付清全部房款。出賣人推遲交付不構成任何違約，也不承擔任何責任。

　　第十二條 (出賣人對出賣房屋的瑕疵擔保責任)

　　增加：

　　發(fā)生本條前款產權糾紛或者債權債務糾紛的，出賣人應當盡快與有關當事人協(xié)商解決。如果協(xié)商不成導致買受人在本合同約定辦理產權登記需出賣人履行產權登記備案的期間結束后的180個日歷天內或者按照現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，買受人無法從本質上獲得產權登記的，出賣人應當承擔相應賠償責任。本條欠款約定的“不能辦理產權登記”包括本款約定的期間不能和本質上不能的情況。

　　第十五條 關于產權登記的約定：

　　增加：雙方同意對本條第一款所謂“規(guī)定期限內”定義如下：①規(guī)定期限是指180個日歷天;②該期限的起始日為雙方約定的出賣人履行備案日期結束日。

　　我們將本條約定的“規(guī)定期間”變成了雙方約定期間，是否有效?這點確實容易引起爭議。事實上這種約定有其不合理或者廣義上的不合法之處。因為按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》(2001年8月15日修訂)和《城市房地產轉讓管理規(guī)定》，無論初始登記或者轉移登記，上述部門規(guī)章的規(guī)定都是自事實(合同簽訂或者房屋竣工)發(fā)生之日起90日內辦理產權登記。我們約定180天，而且將該180天的起始日期前增加了出賣人的產權登記備案時間，確實不妥。但是我們也找到了客觀依據(jù)和法律依據(jù)。

　　《高法解釋》第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

　　(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

　　(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　前述司法解釋中，并沒有排除雙方當事人特殊約定的效力，也不否定合同約定的內容。

　　在實踐中下列情況屬于房地產開發(fā)企業(yè)(出賣人)的過錯，造成買受人無法按照合同約定取得房屋權屬登記手續(xù)的情況：

　　(1)沒有依法取得國有土地使用權證書或者證明文件或者土地使用權尚未解除抵押;(2)變更城市規(guī)劃或者擅自修改房屋規(guī)劃設計沒有在房地產行政主管部門備案的;(3)沒有辦理房屋竣工手續(xù)或者辦理竣工的手續(xù)不全;(4)房屋抵押或者被法院或者行政機關依法限制出賣的;(5)預售商品房沒有取得預售許可證或者超越預售范圍銷售商品房的;(6)商品房銷售合同沒有在房地產行政主管部門備案的;(7)沒有委托測量并將測量結果按照正常途徑報發(fā)證單位的;(8)建設施工手續(xù)不全的;(9)出賣人是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)手續(xù)和開發(fā)資質不符合要求;(10)商品房買受人沒有交納維修基金，開發(fā)企業(yè)沒有代收上繳的。(11)出賣人在房屋竣工后由于自身原因無法向房地產管理部門辦理產權登記備案。

　　出現(xiàn)上述情況屬于開發(fā)企業(yè)的責任和過錯，出賣人應當承擔違約責任。

　　注意：違約金的約定和違約金本質意義。

　　事實上本條關于產權登記備案的約定，仍然存在不完善的地方。僅僅著眼于在規(guī)定時間內買受人沒有取的房地產權屬登記證書，并沒有約定在規(guī)定期間之外不可預見的時間內或者在根本上就無法取得產權證書的情況。如果發(fā)生這種情況怎么辦?為此司法解釋顯然注意到合同的不足，通過解釋給予補充。這就是第十九條的規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。為此，司法解釋把最后的解決方式放在了合同解除上。因為在所有的補救辦法無效的情況只有使合同歸于消滅，才能最終解決當事人之間的爭議。

　　《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

　　在實踐中，按照房地產登記管理機關的要求，買受人作為產權登記申請人，應當在提出申請時提供以下文件：(1)產權登記申請人的身份文件;(2)填寫房屋所有權登記申請表和審批表;(3)商品房交易審批表;(4)國有土地使用權證書或者其他證明文件;(5)建設工程規(guī)劃許可證或者建筑許可證;(6)施工許可證;(7)房屋竣工驗收證書和其他與房屋竣工驗收有關的消防、環(huán)保部門的驗收文件;(8)商品房買賣合同;(9)預售(現(xiàn)售)許可證;(10)商品房買賣合同備案證明書;(11)辦理產權登記備案表;

　　上述登記文件中，除第(1)(2)(3)(8)以及契稅完稅憑證應當由買受人提供外，其他登記資料均應當由開發(fā)企業(yè)提交，開發(fā)企業(yè)不能在規(guī)定的時間內提交上述資料，應當承擔違約責任;按照本司法解釋規(guī)定，如果買受人因此在上述辦證時間結束后的一年內仍然不能提供登記所需文件，應當按照本條解釋承擔合同解除的責任。出賣人應當承擔的民事責任，屬于違約責任，應承擔買受人因此造成的全部損失或者按照雙方約定承擔責任。如果不能辦理產權登記的原因是由于出賣人存在本解釋第八條、第九條規(guī)定的情況，出賣人應當按照上述規(guī)定承擔賠償責任。

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