2015房產(chǎn)新政策：房地產(chǎn)政策向常態(tài)回歸

　　2015年房產(chǎn)新政策的出臺有什么重要意義呢？

　　3月30日下午，央行和財政部聯(lián)合其他部委分別出臺了新的房地產(chǎn)政策。當(dāng)天，地產(chǎn)股全面上漲。顯然，投資者認(rèn)為房地產(chǎn)新政是利好，可能帶動樓市量價齊漲。但是，在3月31日，大多數(shù)地產(chǎn)股下跌�？磥恚�經(jīng)過一夜的反思之后，投資者變得更加理性了，從“狂熱”中“清醒”過來，重新評估了房地產(chǎn)新政的意義。

　　對于3月30日出臺的房地產(chǎn)新政的意圖，市場上流行很多猜測。我們認(rèn)為，在目前形勢下，新政其客觀效果將是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　央行等三部門的房貸新政，使部分購房者的首付比例下降，能夠減輕他們在購房時的支付壓力。但是，首付比例下降也意味著月供壓力增加，由于住宅價格已經(jīng)很高，多數(shù)自住需求者和改善需求者難以承受增加的月供壓力，在一線城市這種情況尤其明顯，因此，首付比例下降難以刺激大量購房者入市。財政部、稅務(wù)總局的營業(yè)稅新政，對購買2年以上(含)的普通住房免征營業(yè)稅，可以降低交易成本，促進(jìn)二手房的交易。受此影響，一部分賣家會趁機(jī)加價，但總體效果是購買二手房的總成本下降，這會對新房價格形成抑制。長遠(yuǎn)來看，二手房交易更加活躍，能夠增加房地產(chǎn)市場的供給。

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)看，我們能發(fā)現(xiàn)，提高首付比例、增加交易稅收基本上并不具有抑制房價上漲的作用。那么，降低首付比例、減少交易稅收也不太可能刺激房價上漲。最近的一個例子是9月30日央行、銀監(jiān)會出臺政策放松限貸，只是短期推動了北京(樓盤)、深圳(樓盤)等城市房價的小幅上漲。營業(yè)稅免征時限多次從2年調(diào)整為5年，基本上都未能改變房價上漲的趨勢;而2013年初開始的對個人出售住房征收個稅的做法，更是伴隨著房價的一波“瘋漲”。

　　過去十來年，提高首付比例、增加交易稅收是作為抑制房價上漲的調(diào)控措施出臺的，但效果并不好，沒能抑制投資投機(jī)需求，反而增加了自住需求者和改善需求者的購房成本和困難。增加交易稅收的措施尤其如此，直接增加了購房成本，而且對二手房交易具有抑制作用，限制了二手房與新建房的市場競爭，抬升了新建房的價格，起到了相反的效果。

　　這些效果不好的調(diào)控措施逐漸退出，房地產(chǎn)政策向常態(tài)回歸，是非常合理而且應(yīng)當(dāng)?shù)腵。所謂房地產(chǎn)政策的常態(tài)，是指有利于供給和需求向均衡水(樓盤)平調(diào)整，并有利于自住需求以及改善需求的滿足。對于稅收政策來說，常態(tài)是指反映公共服務(wù)的成本，過高的稅收是不合理的。對于房貸政策來說，常態(tài)是指風(fēng)險與收益相匹配，自住與改善需求房貸的風(fēng)險較低，其房貸成本也應(yīng)該較低;而投資投機(jī)需求的房貸應(yīng)該受到更多限制。常態(tài)的房地產(chǎn)政策應(yīng)該比較穩(wěn)定。

　　上述是理想的情況，未必能夠完全實(shí)現(xiàn)。但我們可以看到，此次出臺的房地產(chǎn)新政，客觀效果毫無疑問是促進(jìn)向常態(tài)的回歸。

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