2016購房契稅新政策詳解
【導(dǎo)語】最新消息，聽說房地產(chǎn)契稅出臺了優(yōu)惠新政，讓CNrencai小編來算算能幫你省多少錢吧。
一、新舊政策對比
政策變化點(diǎn)：
1.契稅方面，以前大多數(shù)城市契稅征收主要有兩個門檻，即90平方米和140平方米。新政以90平米為界的劃分契稅征收門檻，簡化了原有的征稅標(biāo)準(zhǔn)。這對于首套購買140平米以上大戶型的人群和二線城市的二套購買人群提供了實(shí)質(zhì)性的稅費(fèi)減免。
2、 營業(yè)稅方面，則主要體現(xiàn)在滿兩年的非普住宅營業(yè)稅征收。
整體而言，新政鼓勵了一、二線城市市場進(jìn)行大戶型改善、換房需求，以及二線城市二套房屋的購買需求。
219新政前后契稅變化情況
數(shù)據(jù)整理：鏈家研究院
| 契稅部分 | 一線 | 二線 | 變化點(diǎn) | ||
| 新政后 | 1套 | 90平米以下 | 1% | 1% | 一線城市首套購買140平米以上契稅減免50%，二線城市購買二套契稅出現(xiàn)最高67%的減免 |
| 90平米以上 | 1.50% | 1.50% | |||
| 2套 | 90平米以下 | 3% | 1% | ||
| 90平米以上 | 2.00% | ||||
| 新政前 | 1套 | 90平米以下 | 1% | 1% | |
| 90-140平米 | 1.50% | 1.50% | |||
| 140平米以上 | 3% | 3% | |||
| 2套 | 90平米以下 | 3% | 3% | ||
| 90-140平米 | |||||
| 140平米以上 | |||||
219新政前后一二線城市營業(yè)稅對比
數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院
| 營業(yè)稅 | 普通住宅 | 非普通住宅 | 變化點(diǎn) | ||
| 新政后 | 一線 | 滿兩年 | 維持原狀 | 二線城市滿兩年非普住宅減免全部營業(yè)稅 | |
| 未滿兩年 | |||||
| 二線 | 滿兩年 | 免征 | |||
| 未滿兩年 | 5.5%全額 | ||||
| 新政前 | 一線 | 滿兩年 | 免征 | 5.5%差額 | |
| 未滿兩年 | 5.5%全額 | ||||
| 二線 | 滿兩年 | 免征 | 5.5%差額 | ||
| 未滿兩年 | 5.5%全額 | ||||
根據(jù)稅率的調(diào)整，我們也計算了在新政前后購房者所繳納的契稅額，以一個非北京、上海、廣州和深圳的購房者為例：
| 面積（平米） | 總價（萬元） | 新政前（萬） | 新政后（萬） | 節(jié)�。ㄈf） |
| 150 （首套房） | 300 | 9 | 4.5 | 4.5 |
| 80（二套房） | 160 | 4.8 | 1.6 | 3.2 |
| 100（二套房） | 200 | 6 | 4 | 2 |
若以購買150平米、總價300萬元的首套住房為例，按照舊稅率需要繳納契稅9萬元，而按照新稅率僅需繳納4.5萬元。
若是購買二套房90平米以下契稅僅為原先的三分之一，90平米以上為原先的三分之二。
以80平米總價160萬元住房為例，按照舊稅率需要繳納契稅4.8萬元，而按照新稅率僅需繳納1.6萬元;
以100平米總價200萬元住房為例，按照舊稅率需要繳納契稅6萬元，而按照新稅率僅需繳納4萬元。
市場人士觀點(diǎn)：
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)：
一.盤活城市存量房市場，我國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量房主導(dǎo)的`時代，但是目前存量房稅種依然集中于交易環(huán)節(jié)，在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁背景下，高成本稅費(fèi)是阻礙二手房流通的主要因素之一。因此，三部委進(jìn)一步降低契稅、營業(yè)稅，降低交易成本，有利于盤活城市存量房市場。
二.去庫存仍是主要目的：目前，除一線城市和部分二線城市之外，我國房地產(chǎn)市場整體面臨較為嚴(yán)重的去庫存問題。這些城市購房意愿不足，房地產(chǎn)市場低迷。本次稅費(fèi)調(diào)整適用的城市，既降低了首套剛需的購房成本，同時鼓勵居民換房改善，特別是非一線城市二套購房，這其中會有一定數(shù)量的需求流向新房市場。
三.政策的手段還會持續(xù)平衡供需：房地產(chǎn)市場大起大落或持續(xù)低迷等不正常現(xiàn)象的根本還在于供需的不平衡。目前，在一線城市，市場表現(xiàn)出供不應(yīng)求的問題，而非一線城市供應(yīng)過剩、需求不足。從政策角度來看，無論是之前的降低首付比例，還是本次稅費(fèi)調(diào)整，都旨在于平衡城市房地產(chǎn)市場供需。
四.放松有限，對二線城市相對明顯：一線城市房地產(chǎn)市場目前處于過熱狀態(tài)，因此本次稅費(fèi)調(diào)整沒有涉及。對其他城市，特別是二線城市來說，政策有利于二套特別是大面積改善戶型交易。從整體上，因為尚未涉及個稅，契稅、營業(yè)稅的調(diào)整節(jié)省的成本比較有限，對于預(yù)期改善有一定作用，但整體上看，在短時間對市場的影響有限。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉：
針對非一線城市的契稅和營業(yè)稅的減免，將有利于降低購房成本，增加購房需求，加快房產(chǎn)流通，加快庫存去化，降低庫存量較大的三四線城市的樓市風(fēng)險，促進(jìn)樓市繁榮，進(jìn)而提振宏觀經(jīng)濟(jì)。這一政策是非常積極正向的。但是，我們也認(rèn)為：1，一線城市雖不存在去新房庫存問題，但也應(yīng)促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)，也應(yīng)減稅。2，除了契稅，營業(yè)稅，個稅也應(yīng)減免。所以，未來減稅還有空間。3.原則上應(yīng)該增加持有環(huán)節(jié)稅收，特別是空置房產(chǎn)，盡可能減少交易環(huán)節(jié)稅收，促進(jìn)房產(chǎn)流通。從 2015年330新政之后，一系列利好樓市的政策全部都是貨幣政策，但是從去年四季度開始，貨幣政策對樓市刺激的邊際效應(yīng)在逐步減弱，市場也在逐步降溫，所以2016年初，中央重啟財稅政策，可以預(yù)見：未來財稅政策和貨幣政策，雙管齊下，將成為促進(jìn)房產(chǎn)流通，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速庫存去化，促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向。
長富匯銀基金：
契稅和營業(yè)稅的降低減少了房產(chǎn)交易成本，有助于降低購房者負(fù)擔(dān)，刺激潛在需求入市，加快房地產(chǎn)市場庫存的去化。本次調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅主要是降低了90平米以上住房和二套房的契稅稅率，對于大戶型的銷售將帶來直接利好，同時有助于進(jìn)一步刺激改善性需求的釋放。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知
各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局)，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局、建設(shè)局：
根據(jù)國務(wù)院有關(guān)部署，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策通知如下：
一、關(guān)于契稅政策
(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
(二)對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。(廣州不實(shí)施這一個小項)
(三)納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。
按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按規(guī)定及時出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時辦結(jié)。
(四)具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。
二、關(guān)于營業(yè)稅政策(廣州不實(shí)施這一個項目規(guī)定)
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕 172號)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
三、關(guān)于實(shí)施范圍
北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施本通知第一條第二項契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策仍按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2015〕39號)執(zhí)行。
上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。
本通知自2016年2月22日起執(zhí)行。
財政部 國家稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
2016年2月17日
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