2016年沈陽(yáng)房產(chǎn)契稅新政策

　　2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，沈陽(yáng)市地稅局等有關(guān)方面表示，正在積極認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行，讓沈陽(yáng)市有關(guān)購(gòu)房人及時(shí)準(zhǔn)確享受優(yōu)惠新政。

　　根據(jù)《通知》，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。《通知》說(shuō)明，自2016年2月22日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。

　　2月21日，從沈陽(yáng)市地稅局了解到，按照去年下發(fā)的遼寧省有關(guān)政策“遼七條”和沈陽(yáng)市《關(guān)于支持居民自住和改善性住房需求的通知》政策，沈陽(yáng)市相關(guān)購(gòu)買普通商品住房者，即可享受契稅超1%部分予以財(cái)政補(bǔ)貼的政策利好。此次財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，明顯繼續(xù)“持續(xù)”、“放大”了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的利好。對(duì)此，市地稅局正積極會(huì)同市房產(chǎn)、財(cái)政等有關(guān)部門認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行《通知》精神，及時(shí)準(zhǔn)確貫徹相關(guān)措施，讓沈陽(yáng)市有關(guān)購(gòu)房人享受到關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。

　　沈陽(yáng)：房產(chǎn)稅收新政調(diào)整首日 辦妥15件業(yè)務(wù)

　　2月22日，記者從沈陽(yáng)市地稅局了解到，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了通知并要求自2月22日起調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅后，市地稅局積極迅速落實(shí)執(zhí)行，22日當(dāng)天已經(jīng)按照新政要求辦結(jié)相關(guān)業(yè)務(wù)15件，確保了相關(guān)購(gòu)房者及時(shí)受益。

　　財(cái)政部等三部門的通知下發(fā)后，市地稅局抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)窗口征收人員，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題第一時(shí)間及時(shí)解決，同時(shí)充分利用辦稅廳咨詢臺(tái)向納稅人解讀政策。截至22日16點(diǎn)，市地稅局直屬分局辦稅窗口共受理享受契稅、營(yíng)業(yè)稅減免新政的相關(guān)業(yè)務(wù)15件，確保了新政策及時(shí)落實(shí)。

　　契稅營(yíng)業(yè)稅新政解讀

　　住房面積為90平方米及以下的

　　新政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，減按1%的稅率征收契稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，減按1%的稅率征收契稅。

　　變化：家庭唯一住房的，沒(méi)有變化，減按1%的稅率征收契稅;家庭第二套改善性住房的，新政策減按1%的稅率征收契稅，原政策減按3%的稅率征收契稅。

　　住房面積為90平方米及以上的

　　新政策：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，減按2%的稅率征收契稅。

　　變化：容積率1.0以上、單套總價(jià)300萬(wàn)元以下、建筑面積168平方米以下唯一住房的，沒(méi)有變化，減按1.5%的稅率征收契稅;家庭第二套改善性住房的`，新政策減按2%的稅率征收契稅，原政策減按3%的稅率征收契稅。容積率1.0以下或單套總價(jià)300萬(wàn)元以上或住房面積168平方米及以上唯一住房的，新政策減按1.5%的稅率征收契稅，原政策按4%的稅率征收契稅;家庭第二套改善性住房的，新政策減按2%的稅率征收契稅，原政策按4%的稅率征收契稅。

　　營(yíng)業(yè)稅新舊政策對(duì)比

　　新政策：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　變化：個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，不再區(qū)分普通住房和非普通住房，均免征營(yíng)業(yè)稅。

　　沈陽(yáng)昨日起開始執(zhí)行契稅新政

　　上周五，國(guó)家三部門聯(lián)合發(fā)文，下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)買非普通住宅和二套房“減負(fù)”，2月22日，新政實(shí)施第一天，沈陽(yáng)晚報(bào)、沈陽(yáng)網(wǎng)記者從沈陽(yáng)市地稅局了解到，目前沈陽(yáng)已開始執(zhí)行新政策，契稅優(yōu)惠政策時(shí)間以稅務(wù)部門接件為準(zhǔn)。

　　周一上班沈陽(yáng)開始執(zhí)行新政

　　昨日上午，記者來(lái)到沈陽(yáng)房地產(chǎn)大廈，咨詢臺(tái)前已擠滿了前來(lái)咨詢新政的市民。咨詢最多的是二套房的購(gòu)房者，他們也是此次新政最大的受益者。而對(duì)于二套房的界定，地稅工作人員介紹說(shuō)，目前仍是以個(gè)人誠(chéng)信申報(bào)為準(zhǔn)。

　　截至2月22日16點(diǎn)，沈陽(yáng)市地稅局直屬分局辦稅窗口共受理享受契稅、營(yíng)業(yè)稅減免新政的相關(guān)業(yè)務(wù)15件，暫未出現(xiàn)交易暴增情況。

　　此次政策調(diào)整，改善性需求為主的大戶型住宅獲益最多。而對(duì)于沈城樓市利好較大的還是二套房契稅下調(diào)，普及面比較廣。而營(yíng)業(yè)稅的減免主要是促進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)房交易，政策落地后，二手房的大戶型交易將會(huì)有所促進(jìn)。最終政策的效果要在未來(lái)幾個(gè)月才能夠體現(xiàn)。

　　咨詢政策莫信中介和中間人

　　市民金先生在不同的窗口問(wèn)了三個(gè)稅務(wù)工作人員，得到的答案都是可以按照新政契稅降低，才安心離開。他告訴記者，去年在沈北買了個(gè)40多平方米的小戶型，但一直沒(méi)有辦理相關(guān)的稅務(wù)手續(xù)。自己原來(lái)還有套住房，所以愛(ài)人今年2月17日去咨詢，就是按照二套房3%繳納契稅，那就要6000多元。

　　金先生還向記者講述了自己在交稅過(guò)程中的奇遇，愛(ài)人2月17日剛?cè)プ稍兺昶醵悾�第二天就有中介給金先生打電話稱能讓他按照1%繳納契稅，但中間有2000元的手續(xù)費(fèi)，金先生猶豫過(guò)，畢竟算下來(lái)自己除了繳稅、手續(xù)費(fèi)還能剩下2000元。直到上周五新政策公布后，那個(gè)中介還打電話過(guò)來(lái)。“什么中介也不用，現(xiàn)在新政直接讓我把錢省了，好懸把錢給了中介。”

　　在此，稅務(wù)部門也提醒市民，咨詢稅務(wù)政策一定要到稅務(wù)部門的窗口，切莫相信一些中介和所謂的中間人，以免上當(dāng)受騙。

　　契稅優(yōu)惠時(shí)間以稅務(wù)接件為準(zhǔn)

　　市民王女士詢問(wèn)：自己買了一套170平方米的普通住房，現(xiàn)在按照什么標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅?

　　答：容積率1.0以下或單套總價(jià)300萬(wàn)元以上或住房面積168平方米及以上唯一住房的，新政策減按1.5%的稅率征收契稅，原政策按4%的稅率征收契稅;家庭第二套改善性住房的，新政策減按2%的稅率征收契稅，原政策按4%的稅率征收契稅。

　　市民陳先生問(wèn)：我去年買了一套房子，今年還沒(méi)有繳稅，請(qǐng)問(wèn)契稅優(yōu)惠政策以什么時(shí)間為準(zhǔn)?

　　答：按照《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，新政從2月22日起施行，當(dāng)日起申報(bào)的購(gòu)房者可享受政策優(yōu)惠。也就是說(shuō)，原則上是稅務(wù)部門接件時(shí)間為準(zhǔn)。

　　申報(bào)者將對(duì)自己誠(chéng)信負(fù)責(zé)

　　昨天，記者從沈陽(yáng)房產(chǎn)部門了解到，沈陽(yáng)住宅契稅營(yíng)業(yè)稅新政已經(jīng)塵埃落定。目前，沈陽(yáng)市所有房產(chǎn)登記部門都已實(shí)施首套房和二套房契稅征收標(biāo)準(zhǔn)。三套房契稅征收標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)執(zhí)行的房產(chǎn)部門有沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、大東區(qū)房產(chǎn)局、沈河區(qū)房產(chǎn)局、和平區(qū)房產(chǎn)局、渾南區(qū)房產(chǎn)局和于洪區(qū)房產(chǎn)局。

　　首套房、二套房與三套房的契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)不同，市民如何進(jìn)行申報(bào)?昨天，記者了解到，買方契稅申報(bào)暫時(shí)以誠(chéng)信申報(bào)為主。這意味著，買方在申報(bào)契稅時(shí)，將自行告知是首套房、二套房還是三套房。申報(bào)者將對(duì)自己的誠(chéng)信負(fù)責(zé)。

　　張宏偉：契稅新政利于盤活非一線城市市場(chǎng)流通與銷售

　　2月19日下午，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布通知：

　　(一)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　(二)對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

　　1、從政策特征來(lái)看，無(wú)論是北上廣深一線城市，還是其他非一線城市，對(duì)于90平方米以下的首套房源還是持鼓勵(lì)態(tài)度，因此，對(duì)于自住需求來(lái)講，財(cái)政部新政之后，仍然有利于90平方米以下的首套房購(gòu)房者，也有利于這些項(xiàng)目的銷售和去庫(kù)存。

　　2、從二手房市場(chǎng)角度來(lái)看，(非一線城市)個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅，這樣的話，非一線城市符合這樣條件的房源比例將大幅增加，尤其是對(duì)于改善型需求來(lái)講，由于營(yíng)業(yè)稅的減免，再加上契稅的減免，降低了購(gòu)房流通領(lǐng)域的交易成本，對(duì)于改善群體來(lái)講，就可以賣掉原有90平方米以下的房產(chǎn)進(jìn)行改善或置換90平方米以上的房源。從本次契稅新政與330新政兩個(gè)政策的疊加市場(chǎng)效果來(lái)看，政策面總體上有助于非一線城市首次改善或置換型改善需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換型需求、改善型需求來(lái)講，勢(shì)必會(huì)抓緊這個(gè)入市窗口期積極入市。從一手房市場(chǎng)庫(kù)存的角度來(lái)講，由于改善型需求的積極入市，有助于改善大多數(shù)城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)比例，降低中大戶型庫(kù)存市場(chǎng)占比，有助于加速去庫(kù)存，降低市場(chǎng)的去化壓力。

　　3、對(duì)于北上廣深這樣的一線城市來(lái)講，90平方米以下首套房仍然受到市場(chǎng)的支持，但是90平方米以上市場(chǎng)在本次政策當(dāng)中并沒(méi)有得到明顯的鼓勵(lì)，因此，本次政策對(duì)于北上廣深90平方米以上項(xiàng)目來(lái)講影響不大。

　　“樓市契稅新政”背后的房企機(jī)會(huì)：不要戀戰(zhàn)，抓住跑量去庫(kù)存的“窗口期”，

　　2014年下半年以來(lái)，盡管大部分城市限購(gòu)政策取消、330新政出臺(tái)、財(cái)政部契稅新政出臺(tái)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行已經(jīng)累計(jì)六次降息五次降準(zhǔn)，貨幣政策寬松與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這這些政策的效果都是短期的，并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì)一直持續(xù)回升，不代表未來(lái)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越少。筆者認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依賴樓市越嚴(yán)重，中國(guó)未來(lái)的樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：對(duì)于房企來(lái)講，財(cái)政部新政之后，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準(zhǔn)等政策面給予的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加2016年上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌�年的比例，防止市�?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面;

　　其次，對(duì)于非一線城市來(lái)講，調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，積極去庫(kù)存，無(wú)論是90平方米以下的首套房，還是90平方米以上的首次改善項(xiàng)目或置換型項(xiàng)目，不要戀戰(zhàn)，不要期待房?jī)r(jià)再次快速大幅上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，二是想方設(shè)法盡快實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)回升。原因主要由兩點(diǎn)：一是，從樓市大趨勢(shì)來(lái)看，樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，從供求基本面來(lái)看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì);二是，去年“330新政”以來(lái)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

　　從本輪市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，新政會(huì)促使新一輪需求的釋放和透支，待本輪市場(chǎng)需求在今年上半年集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。筆者認(rèn)為，一線城市、部分二線城市樓市的量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說(shuō)， 2016年下半年新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。

　　第三，通過(guò)調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上合理配置90平方米以下和90平方米以上的產(chǎn)品比例，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。